CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI TỪ LÚC THÀNH LẬP BAN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NAY
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.33 MB, 76 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI
TỪ LÚC THÀNH LẬP BAN BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NAY
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
NGUYỄN THỊ THÊM
07124110
DH07QL
2007 – 2011
Quản lý đất đai
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT
NGUYỄN THỊ THÊM
CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI
TỪ LÚC THÀNH LẬP BAN BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NAY
Giáo viên hướng dẫn: ThS.Dương Thị Tuyết Hà
Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh
Ký tên:
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thêm, Khoa Quản lý đất đai & Thị Trường
Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên
địa bàn huyện Củ Chi từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt bằng đến
nay”
Giáo viên hướng dẫn: Ths Dương Thị Tuyết Hà Bộ môn chính sách & pháp
luật Khoa Quản lý đất đai & Thị Trường Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm
Thành phố Hồ Chí Minh.
Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là công tác gắn liền với quá trình giải
phóng mặt bằng để chỉnh trang các khu dân cư và phát triển kinh tế. Công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng là khâu khó khăn, phức tạp nhất trong quá trình đầu tư
phát triển kinh tế tại địa phương vì ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh
thần, tâm tư nguyện vọng, tập quán sản xuất và sinh hoạt của người dân. Vì vậy yêu
cầu cấp thiết đặt ra là phải có một cơ quan đứng ra giải quyết những vấn đề khó khăn
trong công tác bồi thường nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất bị ảnh hưởng trong các dự án, cũng như đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và phù
hợp với pháp luật.
Củ Chi là một trong năm huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh. Do
chịu ảnh hưởng nặng nề sau chiến tranh, kinh tế của huyện có xuất phát điểm thấp,
điều kiện cơ sở vật chất - hạ tầng kĩ thuật còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, từ khi cơ chế
quản lí kinh tế được đổi mới, cơ cấu kinh tế của huyện đã có sự chuyển dịch mạnh mẽ
theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Tốc độ quy hoạch, xây dựng để chỉnh
trang lại đô thị được phát triển một cách nhanh chóng trên toàn huyện, nhằm phù hợp
với xu thế phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công của các dự án, tạo môi trường thông
thoáng thu hút đầu tư, củng cố được lòng tin của nhân dân. Nhưng công tác này lại là
vấn đề hết sức phức tạp, tác động đến nhiều lĩnh vực đời sống của người dân và kinh tế
xã hội tại địa phương. Vì vây, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của huyện đã
trở thành vấn đề quan trọng, cấp thiết được dư luận xã hội đặc biệt quan tâm.
Bằng nhiều phương pháp nghiên cứu như: điều tra, phân tích, chuyên gia, so
sánh, kế thừa…trên cơ sở nghiên cứu tình hình thực tế của địa phương và các chính
sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng do Nhà nước và UBND thành phố quy
định, xác định các đối tượng được bồi thường, hỗ trợ thiệt hại để có thể đưa ra một số
kiến nghị làm cho công tác này ngày càng hoàn thiện hơn. Đề tài nghiên cứu một số
dự án đang thực hiện trên địa bàn huyện mà cụ thể là ba dự án CVGTQT Tân Phú
Trung, dự án KCN Đông Nam và dự án trường THCS Phú Hòa Đông để có được cái
nhìn tổng quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng từ lúc thành lập Ban bồi
thường giải phóng mặt bằng huyện Củ Chi cho đến nay. Từ năm 2003 đến nay Ban
BT-GPMB huyện đã tiến hành bồi thường xong 46 dự án, 12 dự án đang trong quá
trình bồi thường và 16 dự án đang chờ sự phê duyệt của thành phố về phương án bồi
thường. Tuy còn gặp rất nhiều khó khăn nhưng Ban BT-GPMB huyện đã luôn tìm
cách khắc phục để có thể hoàn thành công tác BT-GPMB một cách tốt nhất. Từ đó, rút
ra những bài học kinh nghiệm để các dự án sau này được thực hiện tốt và hiệu quả hơn
góp phần phát triển kinh tế- xã hội chung cho toàn huyện.
Trang i
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .......................................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN .......................................................................................................... 3
I.1. CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................................ 3
I.1.2. Cơ sở pháp lí ............................................................................................................ 9
I.1.3. Cơ sở thực tiễn....................................................................................................... 10
I.2. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN CỦ
CHI...................................................................................................................................... 11
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 11
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên ......................................................................................... 12
I.2.3. Điều kiện kinh tế- xã hội ....................................................................................... 13
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................................. 17
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 17
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 17
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................................. 18
II.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI
............................................................................................................................................. 18
II.1.1. Tình hình quản lí Nhà nước về đất đai có liên quan ........................................ 18
II.1.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2010 .................................... 23
II.2. GIỚI THIỆU VỀ BAN BT - GPMB HUYỆN CỦ CHI ......................................... 25
II.2.1. Sơ lược về sự hình thành Ban BT-GPMB huyện Củ Chi ................................ 25
II.2.2. Kết quả thực hiện của Ban BT-GPMB huyện Củ Chi ..................................... 26
II.3. GIỚI THIỆU VỀ BA DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM CỦA HUYỆN CỦ CHI ............... 29
II.3.1. Cơ sở chính sách BT-GPMB của ba dự án ....................................................... 29
II.3.2. Dự án đầu tư xây dựng công viên giải trí quốc tế Tân Phú Trung- xã Tân
Phú Trung- huyện Củ Chi ............................................................................................. 44
II.3.3. Dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp cơ khí Tân Quy- xã Bình Mỹ- Hòa
Phú- huyện Củ Chi (nay đổi tên là khu công nghiệp Đông Nam) .............................. 50
Trang ii
II.3.4. Dự án đầu tư xây dựng mới và mở rộng trường THCS Phú Hòa Đông- xã
Phú Hòa Đông- huyện Củ Chi. ...................................................................................... 54
II.3.5. Nhận xét chung về ba dự án ............................................................................... 57
II.4. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC CHÍNH SÁCH CỤ THỂ VỀ BT-HT VÀ TĐC
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI ................................................................................. 58
II.4.1. Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất .................................................... 58
II.4.2. Công tác tái định cư ............................................................................................ 58
II.4.3. Công tác giải quyết khiếu nại- tố cáo ................................................................. 60
II.5. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CÔNG TÁC BT-GPMB TỪ LÚC THÀNH LẬP BAN
BT-GPMB HUYỆN CỦ CHI ĐẾN NAY......................................................................... 63
II.5.1. Kết quả đạt được ................................................................................................. 63
II.5.2. Những thuận lợi ................................................................................................... 63
II.5.3. Những khó khăn .................................................................................................. 64
II.5.4. Hướng khắc phục ................................................................................................ 65
II.5.5. Bài học kinh nghiệm ............................................................................................ 65
KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ ..................................................................................................... 67
Trang iii
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1. Thành phần các nhóm đất chính ở huyện Củ Chi
Bảng 2. Tổng hợp số tờ bản đồ địa chính huyện Củ Chi
Bảng 3. So sánh diện tích đất phi nông nghiệp năm 2010 với năm 2020
Bảng 4. Diện tích giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Củ Chi
Bảng 5. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ qua các năm ở huyện Củ Chi
Bảng 6. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Củ Chi
Bảng 7. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên của huyện Củ Chi năm 2010
Bảng 8. Tổng hợp đối tượng sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi
Bảng 9. Diện tích các loại đất thu hồi của dự án CVGTQT Tân Phú Trung
Bảng 10. Tổng hợp số hộ bị ảnh hưởng trong dự án CVGTQT Tân Phú Trung
Bảng 11. Đơn giá đất ở dự án CVGTQT Tân Phú Trung
Bảng 12. Đơn giá đất nông nghiệp của dự án CVGTQT Tân Phú Trung
Bảng 13. Bồi thường chi phí bốc mộ và hỗ trợ chi phí cải táng dự án CVGTQT Tân
Phú Trung
Bảng 14. Diện tích các loại đất bị thu hồi dự án KCN Đông Nam
Bảng15. Đơn giá đất ở dự án KCN Đông Nam
Bảng 16. Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp dự án KCN Đông Nam
Bảng 17. Đơn giá bồi thường đất ở dự án trường THCS Phú Hòa Đông
Bảng 18. Đơn giá BT-HT đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư dự án trường THCS Phú
Hòa Đông
Bảng 19. Tổng hợp các khu tái định cư trên địa bàn huyện Củ Chi
Hình 1: Bản đồ hành chính huyện Củ Chi
Trang iv
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BT-GPMB
GPMB
HĐBT
HĐTĐ
BT-HT và TĐC
UBND
TNMT
NĐ
QĐ
QSDĐ
GCNQSDĐ
CNXH
XD
THCS
CVGTQT
KCN
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Bồi thường, giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng
Hội đồng bồi thường
Hội đồng thẩm định
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Uỷ ban nhân dân
Tài nguyên môi trường
Nghị định
Quyết định
Quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chủ nghĩa xã hội
Xây dựng
Trung học cơ sở
Công viên giải trí quốc tế
Khu công nghiệp
Trang v
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất nước ta đang trên đà phát triển và phấn đấu đến năm 2020 về cơ bản trở
thành nước công nghiệp. Do đó nhu cầu về đất đai để xây dựng các công trình phục vụ
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế là rất lớn.
Trong khi đó công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức phức tạp và
khó thực hiện vì nó không những ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong khu
vực giải phóng mặt bằng mà còn ảnh hưởng đến toàn xã hội. Chuyện tranh chấp, khiếu
nại của các hộ dân liên quan đến chính sách bồi thường luôn gây khó khăn làm ảnh
hưởng đến tiến độ của các dự án cũng như kiềm hãm sự phát triển, làm mất lòng tin
của dân. Vì vậy, việc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt bằng là sự hợp lí và cần
thiết góp phần làm cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhanh chóng, đảm
bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi, góp phần tạo
điều kiện cho nền kinh tế phát triển hơn.
Củ Chi là huyện ngoại thành nằm về hướng Tây Bắc của thành phố Hồ Chí
Minh, cách trung tâm thành phố khoảng 30 km theo đường Xuyên Á. Trong những
năm gần đây với quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa, Củ Chi đã có sự phát triển
thật mạnh mẽ. Củ Chi tập trung khá nhiều các khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
thương mại và dịch vụ với quy mô lớn nhỏ khác nhau. Tuy nhiên, các dự án đầu tư xây
dựng phát triển kinh tế - xã hội của huyện đã gặp không ít khó khăn trong công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, việc bố trí tái định cư cho người dân, đặc
biệt là khiếu nại về giá đất làm ảnh hưởng đến tiến độ và quy mô của các dự án đầu tư,
ảnh hưởng đến sự phát triển của huyện.
Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Củ Chi được thành lập đã góp phần
không nhỏ trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của huyện. Ban bồi thường
đã đưa ra những phương án bồi thường giúp cho việc bồi thường, GPMB trở nên thống
nhất, công bằng và phù hợp với pháp luật.
Xuất phát từ những vấn đề trên và được sự đồng ý của Khoa Quản lí đất đai và
Thị trường bất động sản Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, Ban bồi
thường giải phóng mặt bằng huyện Củ Chi, em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề
tài: “ Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện
Củ Chi từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt bằng đến nay”
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Tiến hành nghiên cứu đánh giá kết quả của công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng trên địa bàn huyện Củ Chi. Để từ đó có thể tìm ra những khó khăn, vướng mắc
trong quá trình thực hiện một số dự án bồi thường và đưa ra một số giải pháp nhằm
khắc phục những khó khăn trong công tác bồi thường, GPMB hiện nay, làm cho các
dự án sau tốt và có hiệu quả hơn.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
- Những quy định hiện hành về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện
Củ Chi từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt bằng đến nay.
Trang 1
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Nghiên cứu 3 dự án đang thực hiện trên địa bàn huyện Củ Chi: dự án đầu tư xây
dựng công viên giải trí quốc tế Tân Phú Trung; dự án đầu tư xây dựng cụm công
nghiệp cơ khí Tân Quy tại xã Bình Mỹ- Hòa Phú; dự án đầu tư xây dựng mới và mở
rộng trường THCS Phú Hòa Đông.
- Thời gian nghiên cứu: từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt bằng
huyện Củ Chi
Trang 2
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Một số khái niệm có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Để có thể hiểu một cách chính xác và đầy đủ về vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư thì trước tiên đề tài xin đưa ra một số khái niệm cơ bản có liên quan như sau:
- Đất đai: là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
- Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý (theo quy định tại khoản 5, Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (theo quy định tại
khoản 6, Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới (theo quy định tại khoản 7, Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ): là giấy chứng nhận do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất (theo quy định tại khoản 20, Điều 4, Luật đất đai 2003).
- Giá đất (giá trị quyền sử dụng đất): là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất
(theo quy định tại khoản 23, Điều 4 của Luật đất đai năm 2003).
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường: là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết
quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và
người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do
đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ
huyết thống (theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ).
- Khung giá đất: do Chính Phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu
của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất
đai. Khung giá là cơ sở để kích thích người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả cao.
- Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp
tỉnh hàng năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với các mức độ
tiềm năng khác nhau để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau.
Trang 3
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
I.1.1.2. Lược sử về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Vấn đề bồi thường, hỗ trợ thiệt hại luôn đi cùng với từng giai đoạn lịch sử phát
triển kinh tế - xã hội. Mỗi chế độ chính trị khác nhau sẽ có những chính sách bồi
thường khác nhau, nhằm thoả mãn quyền lợi cho Nhà nước, chủ đầu tư và người sử
dụng đất. Vì vậy, việc hoàn thiện chính sách bồi thường trong từng thời kì là điều tất
yếu, nhằm phù hợp với quá trình lịch sử của đất nước theo xu hướng ngày càng cởi
mở, có lợi cho người sử dụng đất.
Giai đoạn trước năm 1993
Giai đoạn từ khi xây dựng con đường CNXH miền Bắc cho đến khi Luật đất đai
1993 ra đời, một số văn bản pháp quy đã ra đời nhằm phục vụ cho công tác trưng dụng
đất đai được nhà nước ban hành như:
- Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống
nhất quản lý ruộng đất và công tác tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước quy
định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần đất sử
dụng thì cấp đất khác.
- Hiến pháp nước Việt Nam năm 1980 được quốc hội thông qua ngày
18/12/1980 quy định: “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên
trong lòng đất, ở vùng biển, thềm lục địa … là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn
dân” với quy định này đã thể hiện rõ đất đai chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do đó, khi tiến hành quốc hữu hoá
đất đai thì chủ sở hữu đất không có cơ sở để buộc Nhà nước bồi thường.
- Tại Điều 49 Luật đất đai 1988 đã được quốc hội thông qua ngày 29/12/1987
thừa nhận “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của nhà nước hoặc của xã hội
thì được bồi thường giá trị thực tế và được giao đất khác”, không có văn bản dưới luật
nào hướng dẫn Luật đất đai.
Ở thời kỳ này, đất đai chưa được thừa nhận là có giá, nên các chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế thể hiện trong cách tính giá trị bồi
thường, phương thức bồi thường. Tuy nhiên, một phần nào đó, những chính sách này
cũng đóng một vai trò tích cực trong việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đai.
Giai đoạn từ năm 1993 - 2003
- Luật đất đai 1993 được Quốc Hội thông qua ngày 14/07/1993 dựa trên tinh
thần của Hiến pháp 1992. Trên cơ sở kế thừa Luật đất đai 1988, Luật đất đai 1993 đã
có điều chỉnh, sửa đổi bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tình hình thực tế tại
thời điểm đó.
Điều 12 Luật đất đai 1993 nêu: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các
loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”.
- Nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định về việc
đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Với việc ban hành những văn bản luật trên thì về cơ bản trong giai đoạn này
chúng ta đã giải quyết những vướng mắc trong việc bồi thường, khắc phục được tình
trạng bất hợp lý, tạo sự thống nhất trong chính sách bồi thường giữa các địa phương
trong cả nước, quan tâm đến lợi ích của người bị di dời. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn
chế không phù hợp với thực tế do những nguyên nhân sau:
Trang 4
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
+ Các địa phương tự xây dựng bảng giá các loại đất dựa trên khung giá của
Chính phủ. Với tốc độ phát triển của xã hội, giá biến động mạnh nhưng không được
cập nhật kịp thời dẫn đến tình trạng chênh lệch giá đất, gây phản ứng mạnh từ người
sử dụng đất.
+ Sự khác biệt về giá đất giữa đô thị và nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng
và đất nông nghiệp…là rất lớn gây trở ngại trong việc áp giá đền bù.
+ Chưa quan tâm đến việc tái định cư cho người bị di dời, thu hồi đất.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ ra đời thay thế
Nghị định 90/1994/NĐ-CP, trong đó quy định cụ thể, chi tiết hơn đối tượng được đền
bù, hỗ trợ và đền bù thiệt hại đối với các loại đất, đồng thời cũng phân rõ trách nhiệm
của các sở, ngành có liên quan và quan tâm đến quyền lợi của người sử dụng đất khi bị
thu hồi như giá đền bù thiệt hại gần như tương đương với giá thị trường, điều chỉnh
theo hệ số K, có chính sách hỗ trợ, trợ cấp thích hợp cho người bị di dời…. Tuy nhiên,
vẫn còn nhiều hạn chế mà chưa được khắc phục như: người dân sau khi được tái định
cư lại gặp khó khăn trong việc tìm kiếm việc làm mới, ổn định cuộc sống mới….
Giai đoạn từ 2003 đến nay
Xã hội phát triển việc ban hành các chính sách đất đai phù hợp với thực tế là
điều rất khó khăn và phức tạp. Tuy nhiên, Nhà nước ta cũng từng bước hoàn thiện các
chính sách pháp luật về đất đai đặc biệt là chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng.
Sau 10 năm thực hiện, luật đất đai 1993 đã được thay thế bằng luật đất đai 2003. Từ
khi Luật đất đai 2003 ra đời và được áp dụng từ ngày 01/07/2004 đến nay đã giải
quyết rất nhiều vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Tại Luật đất đai 2003, điều 38 đã bổ sung một số trường hợp phải thu hồi đất ở
Điều 26 Luật đất đai 1993 cho phù hợp với thực tế. Luật đất đai 2003 còn bổ sung
thêm một số trường hợp thu hồi đất được bồi thường và không bồi thường tại Điều 38,
42, 43, 50 để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất. Luật đất đai mới
cũng quy định rõ thẩm quyền thu hồi và quản lý quỹ đất tại Điều 41 tránh trường hợp
đất đã thu hồi thực hiện các dự án bị sử dụng lãng phí và để hoang hóa.
Một điểm mới trong Luật đất đai 2003 là ngoài việc thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Luật đất đai còn
quy định về việc thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế, trong đó còn
có mở rộng đường theo chỉnh trang đô thị. Về vấn đề này Luật đất đai cũng quy định
nhiều biện pháp như: thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê
duyệt (khoản 1, Điều 39), cho nhà đầu tư trực tiếp thỏa thuận với tổ chức hộ gia đình
cá nhân có đất dưới hình thức nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng
QSDĐ (khoản 2, Điều 42), thành lập tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện việc thu
hồi đất, bồi thường, GPMB trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi (khoản 1, Điều 41), thu
hồi đất theo quy hoạch đồng bộ trong trường hợp chỉnh trang đô thị hiện có (khoản 3,
Điều 86). Luật đất đai năm 2003 có quy định về xác định giá đất tại các Điều từ 55 đến
58,trong đó quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, công khai giá đất. Đặc
biệt nguyên tắc: việc xác định giá đất phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế
trên thị trường rất có ý nghĩa. Đó là những quy định hết sức quan trọng cho việc xác
định giá QSDĐ trong bồi thường, GPMB. Tuy nhiên khi đi vào xác định giá đất cho
từng thửa đất cụ thể vẫn là vấn đề rất khó, đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt
là UNBD cấp tỉnh phải có cách thức giải quyết cụ thể thì việc bồi thường, thu hồi đất
mới nhanh chóng và có hiệu quả cao.
Trang 5
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, ngày 3/12/2004 Nghị định 197 của chính
phủ ra đời về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thay thế
Nghị định 22/CP. Tại Nghị định này đã có những đổi mới cơ bản về phạm vi ứng
dụng, về bồi thường đất và tài sản trên đất, về chính sách hỗ trợ và tổ chức thực hiện.
Những quy định mới này được đề ra nhằm cụ thể hoá Luật đất đai năm 2003 và giải
quyết những vấn đề còn bất cập, chưa hợp lý của Nghị định 22/1998/NĐ-CP trong
thực tế.
Những điểm mới của Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ khác với Nghị định 22/1998/NĐ-CP được thể hiện ở một số điểm sau:
- Nhà nước là “người” chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, GPMB,
hỗ trợ và tái định cư.
- Giá đất để tính bồi thường phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
- Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng đất hoặc bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi,
không bồi thường theo thực tế đang sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng
đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định
của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền
được bồi thường, hỗ trợ. Tuy nhiên, số tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai trừ tối đa sẽ
bằng số tiền bồi thường đất.
- Về nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi
thường bằng giá trị bồi thường, bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương. Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì bồi thường
theo giá trị còn lại cộng thêm một khoản tiền tính bằng tiền do UBND tỉnh, thành phố
trung ương quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây
dựng nhà mới, công trình kỹ thuật có tiêu chuẩn tương đương.
- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (là đất nông nghiệp nằm trong khu
dân cư), đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư (thửa đất vườn ao ít nhất một
mặt tiếp giáp với đất ở trong khu dân cư) ngoài việc bồi thường theo giá đất nông
nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền bằng 20%- 50% giá đất ở liền kề. Mức hỗ trợ sẽ
được UBND tỉnh, thành phố trung ương quyết định.
- Chính sách hỗ trợ kèm theo như hỗ trợ ổn định sản xuất đời sống, hỗ trợ di
dời, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm… cũng được quan tâm nhiều hơn. Chẳng
hạn như đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên
30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp, thì số người trong độ tuổi lao động được hỗ
trợ chuyển đổi nghề nghiệp bằng hình thức học nghề tại các cơ sở dạy nghề tại địa
phương với thời gian không vượt quá 06 tháng.
- Cơ quan được giao trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải thông
báo công khai dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, niêm yết công khai
tại trụ sở của tổ chức được giao trách nhiệm bồi thường, tại trụ sở UBND cấp xã,
phường nơi có đất bị thu hồi, đồng thời có trách nhiệm tiếp thu ý kiến, giải đáp thắc
mắc… hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB.
- Nghị định 197/2004/CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ chỉ áp dụng đối với
các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp
Trang 6
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn
theo quy định của Chính phủ. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp
vốn bằng QSDĐ, không phải thực hiện thu hồi đất.
Nhìn chung, chính sách bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng của Nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành
Luật đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành
công ty cổ phần đã thể hiện sự đổi mới trong cách quản lý đất đai, phù hợp hơn với
thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất,
cũng như tạo thuận lợi hơn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đem lại hiệu
quả sử dụng đất cao hơn.
Ngày 25 tháng 5 năm 2007 Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP
Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Ngày 13 tháng 8 năm 2009, Chính phủ
ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, hỗ trợ và tái định cư. Trong Nghị định 69/2009/NĐ-CP có một số
điểm mới so với Nghị định 84/2007/NĐ-CP như sau:
- Cơ quan có thẩm quyền cho phép chủ đầu tư xây dựng phương án tổng thể về
bồi thường, hỗ trợ GPMB cũng như lập dự án đầu tư.
- Có sự thay đổi trong chính sách hỗ trợ: hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá
đất nông nghiệp bị thu hồi, diện tích được hỗ trợ không vượt qua hạn mức giao đất
nông nghiệp tại địa phương.
Với một số thay đổi trong chính sách bồi thường, hỗ trợ Nghị định
69/2009/NĐ-CP đã thể hiện rõ nét nhất sự thay đổi trong cách quản lý đất đai, đảm
bảo được quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi cũng như quyền lợi của nhà
đầu tư. Đồng thời tạo được sự đồng thuận trong nhân dân, giúp đẩy nhanh tiến độ thực
hiện của dự án.
Có thể nói, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là công tác được Nhà nước ta quan
tâm và chú trọng từ rất sớm bằng việc ban hành những văn bản luật quy định những
nội dung, chính sách ngày càng cụ thể và chi tiết. Vì vậy, công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng có những vai trò và vị trí quan trọng trong hệ thống quản lí Nhà nước
về đất đai.
I.1.1.3. Vai trò, vị trí của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trong hệ
thống quản lí Nhà nước về đất đai
Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà
nước về đất đai, sau khi có quyết định phải chi trả bồi thường thiệt hại cho người có
đất bị thu hồi. Vậy công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB cũng hết sức quan trọng, công
tác này có tốt hay không phụ thuộc vào công tác quản lý của Nhà nước về đất đai.
Công tác thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng có liên quan đến nhiều công tác khác
trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai như sau:
- Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật: Nhà nước ban hành khung giá
các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, có các chính sách
hỗ trợ GPMB cho người có đất bị thu hồi thật hợp lý về trình tự, thủ tục thực hiện,
phải đảm bảo cho công tác bồi thường thực hiện tốt, đảm bảo lợi ích hài hoà cho Nhà
Trang 7
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
nước, lợi ích cho nhà đầu tư và lợi ích cho người có đất bị thu hồi. Ngược lại nếu công
tác bồi thường gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật có liên quan chưa
phù hợp, cần phải bổ sung hoàn thiện.
- Đối với công tác đo đạc, phân khu vực, vị trí đất, lập bản đồ địa chính phải
thật chính xác, vì khi tiến hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa, từng mục
đích sử dụng đất, vị trí, khu vực đất để tính bồi thường. Nếu thực hiện tốt công tác này
thì sẽ hạn chế rất nhiều tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, còn ngược lại sẽ làm cho việc
bồi thường, GPMB gặp khó khăn, tiến độ thực hiện dự án sẽ kéo dài.
- Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm
quyền, thủ tục nhanh gọn không phức tạp tiết kiệm thời gian, công tác bồi thường diễn
ra nhanh, đúng tiến độ, thu hút nhiều nhà đầu tư.
- Việc quản lý hồ sơ địa chính cũng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh
lý biến động đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất
rõ ràng. Khi đó công tác bồi thường cũng sẽ được dễ dàng và thuận lợi.
- Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo làm tốt giúp cho việc bồi
thường diễn ra nhanh, đúng pháp luật còn ngược lại, làm cho dự án kéo dài ảnh hưởng
đến đời sống người dân và tiến độ thi công, ngoài ra còn gây ra những tiêu cực khác
chủ đầu tư sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật như sử dụng đất không đúng
mục đích, xây dựng nhà trái phép, đầu cơ đất đai…
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB. Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch tránh tình trạng các dự
án không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích kinh tế, xã
hội. Quy hoạch và công tác bồi thường, GPMB có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
I.1.1.4. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất
Công tác bồi thường, GPMB đã thể hiện được vai trò cũng như vị trí nhất định
của mình trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai. Nó có ảnh hưởng qua lại với
những công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Nếu công tác bồi thường,
GPMB được xử lý tốt thì kéo theo sự thuận lợi của các công tác quản lý Nhà nước về
đất đai khác và ngược lại. Vì vậy, chúng ta cần phải khẳng định những nguyên tắc
chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước tiến hành
thu hồi đất như sau:
Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất
Việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển
kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích
của nhà đầu tư. Lợi ích của từng đối tượng được xử lý như sau:
- Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất đai nên Nhà nước phải
đưa ra các chính sách về bồi thường, hỗ trợ. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước
vừa là biện pháp xử lý hài hòa lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của nhà đầu tư.
Tất cả quyền, trách nhiệm của Nhà nước được quy định tại các Điều 43, 44, 45, 47 và
49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất được xác định trong Luật đất đai năm 2003. Vì vậy, Nhà
nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng như: người bị
Trang 8
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất thì
được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND quy định
(khoản 2, Điều 6, Nghị định 197/2004/NĐ-CP). Ngoài bồi thường về đất, tài sản,
người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo
nghề..., ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất.
- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình
cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất. Để
khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi
tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế mà còn hoàn lại chi phí
bồi thường, hỗ trợ mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao nhất bằng số
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước.
Đảm bảo công khai, dân chủ trong lúc thực hiện
Nguyên tắc này được quy định cụ thể trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai như sau:
- Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày
đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho
người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án
tổng thể về bồi thường, GPMB, tái định cư (tại khoản 2, Điều 34, Luật đất đai 2003).
- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia hội đồng bồi
thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực
hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với phương án dự kiến
bồi thường, hỗ trợ GPMB được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức
được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và trụ sở UBND
cấp xã phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về
bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được cấp ra quyết định giải quyết. Tuy nhiên
để đảm bảo thực hiện đúng theo các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị
thu hồi đất vẫn phải chấp nhận quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời
gian được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định (Điều 49, Nghị định
197/2004/NĐ-CP).
I.1.2. Cơ sở pháp lí
Luật đất đai năm 2003.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật
đất đai năm 2003.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
Trang 9
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giả
quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Quyết định số 106/2005/QĐ-UB ngày 16/06/2005 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Căn cứ Quyết định số 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND
Thành phố về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh.
Quyết định số 17/2008/QĐ-UB ngày 14/03/2008 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Quyết định số 35/2010/QĐ-UB ngày 28/05/2010 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Củ Chi là huyện ngoại thành, là cửa ngõ phía Tây Bắc của thành phố Hồ Chí
Minh. Theo định hướng phát triển của thành phố thì Củ Chi có vị trí chiến lược quan
trọng trong việc phát triển kinh tế, xã hội về hướng Tây Bắc theo tuyến đường Xuyên
Á. Hiện nay, huyện đã và đang thực hiện các dự án lớn như khu công nghiệp Tây Bắc
Củ Chi có diện tích 380 ha, Khu công nghiệp Tân Phú Trung có diện tích 543 ha, khu
công nghiệp Tân Quy, cụm công nghiệp cơ khí ô tô Samco và nhiều nhà xưởng, xí
nghiệp, công ty với quy mô lớn nhỏ khác nhau.
Theo quy hoạch sử dụng đất đai huyện Củ Chi đến năm 2025 đã được UBND
Thành phố phê duyệt theo Quyết định 2675 ngày 21/6/2007 về điều chỉnh quy hoạch
chung xây dựng huyện Củ Chi đến 2025 và Quyết định số 4890 của UBND thành phố
ngày 22/10/2007 về duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng các cụm công nghiệp
địa phương thành phố đến năm 2025, dự kiến trên địa bàn huyện sẽ tiếp tục hình thành
và phát triển thêm Khu công nghiệp tập trung và cụm công nghiệp, đó là: khu công
nghiệp Đông Nam Củ Chi, khu công nghiệp Bàu Đưng và cụm công nghiệp Phạm Văn
Cội, cụm công nghiêp Bàu Trăn,cụm công nghiệp cơ khí Hòa Phú- Bình Mỹ, cụm
công nghiệp hóa dược Phước Hiệp.
Trước nhu cầu phát triển mạnh mẽ của huyện đòi hỏi một lượng cung lớn quỹ
đất phục vụ cho các dự án. Cùng với đó là quá trình bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái
định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng trong các dự án cần được quan tâm hơn bao giờ
hết. Đòi hỏi có một cơ quan đứng ra bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi, cũng
như đảm bảo chính sách pháp luật của Nhà nước được thực thi một cách công bằng,
nghiêm minh và hợp lí.
Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Củ Chi ra đời như một sự đáp ứng
cần thiết hơn bao giờ hết cho nhu cầu giải quyết vấn đề bồi thường trên địa bàn huyện,
đáp ứng nguyện vọng tha thiết của người dân.
Trang 10
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
I.2. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN
CỦ CHI
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.1.1. Vị trí địa lí
Huyện Củ Chi có tọa độ địa lý từ 10o53’00’’ đến 10o10’00’’ vĩ độ Bắc và
106o22’00’’ đến 106o40’00’’ kinh độ Đông, nằm ở phía Tây Bắc Thành phố Hồ Chí
Minh, gồm 20 xã và 1 thị trấn với diện tích tự nhiên 43.496,6 ha bằng 20,76% diện
tích toàn thành phố.
- Phía Bắc giáp huyện Trảng Bàng- Tỉnh Tây Ninh
- Phía Đông giáp huyện Bến Cát- Tỉnh Bình Dương
- Phía Nam giáp huyện Hóc Môn- Thành phố Hồ Chí Minh
- Phía Tây giáp huyện Đức Hòa- Tỉnh Long An
Hình 1: Bản đồ hành chính huyện Củ Chi
I.2.1.2. Thủy văn
Huyện Củ Chi có hệ thống sông, kênh, rạch khá đa dạng, với những đặc điểm
chính sau:
- Sông Sài Gòn chịu ảnh hưởng chế độ dao động bán nhật triều, với mực nước
triều bình quân thấp nhất là 1,2 m và cao nhất là 2,0m.
- Các hệ thống kênh rạch tự nhiên khác, đa số chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ
thuỷ văn của sông Sài Gòn như: Rạch Tra, Rạch Sơn, Bến Mương... Riêng chỉ có kênh
Thầy Cai chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ văn của sông Vàm Cỏ Đông.
I.2.1.3. Khí hậu
Củ Chi nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất xích đạo. Có 2
mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau,
với đặc điểm chính là:
- Nhiệt độ tương đối ổn định, trung bình năm khoảng 26,6oC. Nhiệt độ trung bình
tháng cao nhất là 28,8oC (tháng 4), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 24,8oC (tháng
12).
- Lượng mưa trung bình năm từ 1.300 mm – 1.770 mm, mưa phân bổ không đều
Trang 11
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
giữa các tháng trong năm, mưa tập trung vào các tháng 7,8,9; vào tháng 12, tháng 1 lượng
mưa không đáng kể.
- Độ ẩm không khí trung bình năm khá cao 79,5%, cao nhất vào các tháng 7,8,9
là 80% - 90%, thấp nhất vào các tháng 12, là 70%.
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên
I.2.2.1. Tài nguyên đất
Huyện Củ Chi có diện tích tự nhiên 43.496,6 ha, chiếm 20,76% diện tích tự nhiên
của thành phố. Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai huyện Củ Chi được chia thành
các nhóm chính sau:
Nhóm đất phù sa:
Đất phù sa được hình thành trên các trầm tích Alluvi tuổi Holoxen muộn ven các
sông, kênh rạch, với diện tích 1.538 ha chiếm tỷ lệ 3,53% diện tích đất của huyện, phân bố
trên các triền thấp, tập trung ở các xã Trung Lập Thượng, Trung Lập Hạ.
Nhóm đất xám:
Đất xám chủ yếu hình thành trên mẫu chất phù sa cổ (Peistocen muộn), có diện
tích 15.329 ha, chiếm tỷ lệ 35,24% diện tích đất của huyện, là nhóm đất lớn nhất và
phân bố hầu hết các xã của huyện.
Nhóm đất đỏ vàng:
Loại đất này hình thành trên các sản phẩm phong hoá của các loại đá mẹ và mẫu
chất khác nhau. Nhóm đất này có diện tích 9.237 ha, chiếm 21,23% diện tích đất của
huyện. Phân bố trên vùng đồi gò các xã Phú Mỹ Hưng, An Phú, An Nhơn Tây, Nhuận
Đức, Phú Hoà Đông, Phước Vĩnh An.
Đất phèn:
Đất phèn có diện tích 15.011 ha, bằng 34,51% diện tích đất của huyện, tập trung
ở phía Tây Nam của huyện (Tam Tân) và một số nơi ven sông Sài Gòn và kênh rạch.
Ngoài ra trên địa bàn huyện còn có các loại đất khác như: Đất nhiễm phèn, dốc tụ
trên nền phèn, có diện tích 1460 ha, chiếm tỷ lệ 3,36% phân bố trên các vùng thấp, tập
trung ở các xã Thái Mỹ, Trung Lập Hạ, Tân Phú Trung; đất phù sa trên nền phèn, diện
tích 192 ha, chiếm tỷ lệ 0,44% phân bố dọc theo sông Sài Gòn.
Bảng 1. Thành phần các nhóm đất chính ở huyện Củ Chi
STT
1
2
3
4
5
6
Nhóm
Đất đỏ vàng, vàng xám
Đất xám
Đất mùn trên phù sa cổ
Đất nhiễm phèn dốc tụ trên đất phèn
Đất phù sa trên nền phèn
Đất phèn
Diện tích
(ha)
9.237
15.329
1.538
1.460
192
15.011
Tỷ lệ (%)
21,23
35,24
3,53
3,36
0,44
34,51
( Nguồn: Phòng thống kê huyện Củ Chi)
I.2.2.2. Tài nguyên nước
Chất lượng nước khu vực Củ Chi nhìn chung là khá tốt, trừ các trường hợp khu
vực bưng trũng Tam Tân – Thái Mỹ. Ngoài ra tác dụng của hệ thống thủy lợi Kênh
Trang 12
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
Đông Củ Chi đã bổ sung một lượng nước ngầm đáng kể, nâng mực nước ngầm lên 24m.
Tài nguyên nước của huyện gồm nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm:
- Nguồn nước mặt: Chủ yếu được khai thác từ sông, rạch tương đối nhiều, nhưng
phân bố không đều, tập trung chủ yếu ở phần phía Đông của huyện (sông Sài Gòn) và
trên các vùng bưng trũng phía Nam và Tây Nam với chiều dài gần 300 km hệ thống, đa
số ảnh hưởng chế độ bán nhật triều.
- Nguồn nước ngầm: Theo các kết quả điều tra, khảo sát về nước ngầm trên địa
bàn huyện Củ Chi cho thấy, nguồn nước ngầm phân bố khá rộng, nước ngầm ngọt phân
bố chủ yếu ở các tầng chứa nước Pleitoxen ở độ sâu 100 - 300m, trong đó có nơi 20 30m. Trữ lượng khai thác ước tính khoảng 300 - 400 m3/ngày. Nhìn chung nguồn nước
ngầm huyện Củ Chi khá tốt và dồi dào, đang giữ vị trí quan trọng trong việc cung cấp
nước cho sản xuất và sinh hoạt (trừ các khu vực bưng trũng Tam Tân - Thái Mỹ).
I.2.2.3. Tài nguyên rừng
Năm 20010, huyện Củ Chi có 48,48 ha đất lâm nghiệp, chiếm 0,11% diện tích
đất tự nhiên, trong đó:
Nhìn chung rừng của huyện chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chủ yếu là rừng trồng rừng
và rừng thứ sinh tự nhiên. Diện tích rừng phân bố chủ yếu ở các khu bảo tồn, khu di
tích lịch sử nên trữ lượng hạn chế. Tuy nhiên, cùng với việc gia tăng dân số và ý
thức bảo vệ rừng của người dân nên diện tích rừng của huyện bị giảm mạnh trong
thời gian gần đây.
I.2.2.4. Tài nguyên khoáng sản
Tài nguyên khoáng sản trên địa bàn huyện khá phong phú so với mặt bằng chung
thành phố, gồm có các loại chủ yếu sau:
- Mỏ Cao lanh có trữ lượng khoảng 5 triệu tấn phân bố chủ yếu ở Rạch Sơn.
- Than bùn ở Tam Tân, trữ lượng khoảng 0,5 triệu tấn
- Sạn sỏi ở Bàu Chứa, trữ lượng cấp B khoảng 0,8 triệu tấn
Ngoài ra, còn có mỏ đất sét làm gạch ngói và đá xây dựng nhưng với trữ lượng
không đáng kể.
I.2.3. Điều kiện kinh tế- xã hội
I.2.3.1. Về kinh tế
Ngành nông nghiệp
- Về chăn nuôi: Huyện đang từng bước chuyển hướng sang những sản phẩm có
giá trị cao, tỷ trọng chăn nuôi chiếm 35,42% tăng 17%, hiện tại đàn bò sữa đạt 22880
con tăng 5,2% năm, và đàn heo trên 2 tháng tuổi là 60783 con.
- Về trồng trọt: Huyện đã dần chuyển sang các loại sản phẩm được khuyến khích
như: chương trình trồng rau sạch của huyện, các loại cây cảnh, cây kiểng dưới dạng xuất
khẩu. Giá trị trồng trọt chiếm tỷ trọng 44,22% giảm 1,78% so với năm 2009, đặc biệt là
chương trình sản xuất rau an toàn phục vụ cho thành phố, với tổng diện tích là 70 ha, và
đây cũng là hướng phát triển trong tương lai của trồng trọt.
Ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp
Giá trị sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp của huyện trong những năm
qua đạt tốc độ tăng trưởng khá cao. Từ năm 2009-2010 giá trị sản xuất công nghiệp và
Trang 13
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
tiểu thủ công nghiệp tăng bình quân 6,87%, trong đó công nghiệp tăng bình quân 8,12%
năm.
- Về số lượng cơ sở sản xuất: theo thống kê năm 2010 trên địa bàn có tất cả 1242
cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp:
- Về lao động sản xuất công nghiệp tiểu thủ công nghiệp: với tổng số lao động
trên địa bàn huyện tính đến năm 2009 là 15.024 người tăng bình quân 11,23% năm
trong đó tập trung chủ yếu ở khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi, khu công nghiệp Tân
Quy.
- Về trình độ và chất lượng lao động: nhìn chung lao động làm việc trong các
công ty và xí nghiệp có trình độ và tay nghề ngày càng tăng. Đặc biệt là các ngành cơ
khí và chế tạo máy, kỹ thuật điện-điện tử, gia công kim loại. Lao động trong các cơ sở
sản xuất nhỏ chiếm tỷ lệ cao 85% là lao động phổ thông.
- Về vốn đầu tư: lượng vốn đầu tư cho các ngành công nghiệp với tốc độ gia tăng
khá nhanh bình quân là 8,6% năm. Tốc độ gia tăng nhanh chống về vốn trên địa bàn
huyện Củ Chi là do sự di dời các doanh nghiệp ra khỏi thành phố Hồ Chí Minh, mặt
khác là do mở rộng về qui mô sản xuất của các doanh nghiệp.
- Về phân bố sản xuất: được phân bố ở các khu vực phát triển về hạ tầng, dọc các
trục giao thông chính và các khu công nghiệp bố trí chủ yếu ở phía Tây Bắc và phía
Đông, phía Nam của huyện như các xã Trung An, Tân Thông Hội, Tân An Hội, Tân
Thạnh Đông, Nhuận Đức...
Huyện Củ Chi có 3 khu công nghiệp tập trung, và 6 cụm công nghiệp.
Ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn huyện còn có 5 tuyến
đường liên xã được bố trí công nghiệp sạch.
Với tốc độ sản xuất và xây dựng các khu – cụm công nghiệp cùng việc mở rộng
các tuyến đường giao thông một cách nhanh chóng như hiện nay thực sự đã mang đến
một áp lực rất lớn trong việc sử dụng quỹ đất của huyện. Đòi hỏi huyện phải cung ứng
một số lượng diện tích lớn cho việc phát triển kinh tế của huyện. Có nhiều khu – cụm
công nghiệp cần diện tích tập trung với quy mô lớn. Vì vậy việc sử dụng đất của
những khu - cum công nghiệp này sẽ phải ảnh hưởng đến nhiều cá nhân, tổ chức khác.
Điều này góp phần không nhỏ gây ra một sự xáo trộn mạnh mẽ trong việc quản lý sử
dụng đất của địa phương.
Ngành thương mại và dịch vụ
Với tốc độ đô thị hoá nhanh nên ngành thương mại và dịch vụ cũng phát triển
khá nhanh, hoạt động thương mại chủ yếu là bán lẻ, phục vụ nhu cầu tiêu dùng tại chỗ.
Giai đoạn tử năm 2009-2010 thương nghiệp tăng bình quân 2,3% năm về doanh thu.
Nhìn chung ngành thương mại và dịch vụ trong thời gian qua phát triển nhanh đa
dạng và phong phú với 7.709 cơ sở và 15.024 lao động. Trong xu thế phát triển chung
của cả nước thì ngành thương mại và dịch vụ đã có bước tiến nhảy vọt, số lượng các cửa
hàng tăng nhanh, đặc biệt là các cửa hàng may mặc, gia dụng, điện tử viễn thông, dịch
vụ Internet...
I.2.3.2. Về cơ cấu tổ chức hành chính lãnh thổ
Huyện Củ Chi là một huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích
đất tự nhiên là 43.496,6 ha, trong đó đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp chiếm khoảng 32.541,42 ha, đất phi nông nghiêp là 10.637,98 ha, đất chưa sử
dụng là 317,20 ha.
Trang 14
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
Huyện Củ Chi có 20 xã, 01 thị trấn tên gọi theo từng địa danh khác nhau như:
Thị Trấn Củ Chi, xã: Tân Phú Trung, Tân Thông Hội, Tân An Hội, Phước Vĩnh An,
Phước Hiệp, Phước Thạnh, Thái Mỹ, Tân Thạnh Tây, Trung An, Tân Thạnh Đông,
Hòa Phú, Bình Mỹ, Nhuận Đức, Phạm Văn Cội, Phú Hòa Đông, An Nhơn Tây, An
Phú, Phú Mỹ Hưng, Trung Lập Thượng, Trung Lập Hạ.
I.2.3.3. Dân số
Dân số của huyện là 343.132 người tương ứng với 94.634 hộ, trong đó:
- Nam: 165.513 người
- Nữ: 177.619 người
- Mật độ dân số bình quân 789 người/km2
Dân số của huyện phân bố không đều ở 21 xã, thị trấn, chủ yếu tập trung nhiều
nhất ở thị trấn và một số xã như Tân Phú Trung, Tân Thông Hội, Tân Thạnh Đông, và
thấp nhất ở các xã Phú Mỹ Hưng, Phạm Văn Cội. Trong những năm gần đây, với tốc
độ đô thị hóa nhanh chóng, huyện đã, đang và sẽ đón nhận một lượng lớn dân số từ nơi
khác đến. Chính những điều này đã tác động không nhỏ tới sự hình thành và thúc đẩy
phát triển các điểm, khu dân cư tập trung, các khu vực công nghiệp…từ đó dẫn tới sự
thay đổi phân bố dân cư, phát triển sản xuất và tác động nhất định tới việc sử dụng đất
trên địa bàn. Hiện tượng nơi thừa đất, nơi lại thiếu đất khá phổ biến đã gây ra sự mất
cân đối và lãng phí trong việc sử dụng đất ở huyện. Đòi hỏi các nhà lãnh đạo phải có
những chính sách, phương pháp cụ thể và đúng đắn để quỹ đất đai của huyện được sử
dụng có hiệu quả cao nhất.
I.2.3.4. Cơ sở hạ tầng
Về giao thông
- Giao thông đường bộ: Củ Chi là địa bàn cửa ngõ phía Tây của Thành Phố, là
nơi có trục lộ chính là Quốc lộ 22 nối liền thành phố với Tây Ninh và nước bạn
Campuchia.
- Toàn huyện có 240 tuyến đường với chiều dài 506,72 km đường bộ. Nhìn
chung, hiện trạng giao thông đường bộ trên địa bàn huyện chất lượng, chủ yếu là
đường cấp phối và đường đất.
- Giao thông đường thuỷ: với chiều dài 41 km gồm sông Sài Gòn và 6 rạch lớn
phục vụ cho giao thông đường thuỷ và là hệ thống tưới tiêu kênh đông từ hồ Dầu
Tiếng phục vụ cho việc tưới tiêu trên địa bàn huyện.
Về điện
- Các công trình đã thực hiện là cải thiện điện 1 pha lên 3 pha ở các địa điểm
như: Thị Trấn Củ Chi, Tân An Hội, Phước Vĩnh An, Tân Thạnh Tây, Trung An với
17,8 km tổng công suất 2125 KVA, kéo mới và cải tạo 8,2 km hạ thế.
- Hoàn thiện và phát triển lưới, trạm hạ thế, đường dây trung thế: 5,830 km, trạm
biến thế: 1250 KVA, đường dây hạ thế: 18,030 km.
I.2.3.5. Giáo dục và y tế
Giáo dục
Mạng lưới giáo dục của huyện khá hoàn chỉnh từ nhà trẻ đến phổ thông trung học
và huyện đang tiến hành triển khai dự án quy mô giáo dục đến bậc đại học.
Trang 15
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
Hiện tại trên địa bàn Huyện có 6 trường Phổ thông trung học: Trung Phú, Phú
Hoà Đông, Trung Lập, Quang Trung, Thị Trấn Củ Chi, An Nhơn Tây với qui mô 312
phòng thu hút 11.300 học sinh, qui mô bình quân đạt 50 học sinh/lớp.
Y tế
Sự nghiệp y tế có nhiều chuyển biến tích cực trong việc chăm lo sức khỏe của
nhân dân. Cơ sở vật chất và trang thiết bị từng bước được nâng cao. Đội ngũ thầy thuốc
được đào tạo bồi dưỡng cả về chuyên môn và đạo đúc nghề nghiệp.
Huyện đã đầu tư xây dựng 20 trạm y tế xã và thị trấn đạt tiêu chuẩn quốc gia.
Bên cạnh đó Trung tâm y tế huyện gồm 2 bệnh viện: bệnh viện huyện Củ Chi (tại ấp
Bàu Tre, xã Tân An Hội) và bệnh viện An Nhơn Tây (nằm trên tuyến tỉnh lộ 7, xã An
Nhơn Tây). Ngoài ra, mạng lưới y tế còn có: 1 phòng khám đa khoa khu vực Tân Quy,
Trung tâm dân số kế hoạch hóa gia đình huyện, Đội quản lý bệnh xã hội (da liễu).
Nhận xét chung
Những thuận lợi, lợi thế
Là huyện ngoại thành, cửa ngõ phía Bắc của thành phố, Củ Chi là huyện nối
giữa 2 vùng Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ vì vậy có điều kiện khá thuận lợi trong giao
lưu phát triển kinh tế - văn hoá với bên ngoài.
- Địa hình tương đối bằng phẳng, địa chất công trình khá tốt là điều kiện cơ bản
để tiếp tục hoàn chỉnh hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, đồng thời thuận lợi
trong việc xây dựng các khu – cụm công nghiệp, khu vui chơi giải trí... sẽ làm thay đổi
đáng kể bộ mặt của huyện trong những năm tới.
- Hệ thống giao thông đường thủy, đường bộ đều thuận tiện cho việc mở cửa, giao
lưu, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội với các khu vực lân cận.
- Nơi tập trung nhiều danh lam thắng cảnh, những di tích lịch sử nổi tiếng như
địa đạo Củ Chi, khu di tích Bến Đình, Bến Dược thu hút đông đảo khách du lịch trong
và ngoài nước đến tham quan, chiêm ngưỡng.
- Củ Chi là vùng đất có truyền thống văn hoá và tinh thần yêu nước quật cường.
Trong kháng chiến chống Pháp, chống Mỹ mảnh đất Củ Chi nổi tiếng là căn cứ Cách
mạng kiên cường được mang tên “Đất thép Thành đồng”. Nguồn lao động của huyện
khá dồi dào có khả năng đáp ứng được nhu cầu trong thời kỳ mới.
- Đặc điểm khí hậu ôn hòa, ít chịu thiên tai bão lụt của thành phố Hồ Chí Minh
thuận lợi cho môi trường sống dân cư.
Những khó khăn, hạn chế
- Lượng mưa phân bố không đều trong các mùa đã ảnh hưởng lớn đến lưu
lượng dòng chảy, xâm mặn... gây khó khăn trong công tác cấp thoát nước và ảnh
hưởng tới nông nghiệp.
- Phần diện tích thấp, trũng có độ cao dưới 2 m và diện tích mặt nước chiếm
đến 61% diện tích tự nhiên thành phố lại nằm trong vùng có nền địa chất yếu đòi hỏi
chi phí cao trong việc đầu tư xây dựng công trình.
- Nhìn chung, đất cho sản xuất nông nghiệp không được tốt. Để tăng hiệu quả sử
dụng đất nông nghiệp lớn, cần phải có sự đầu tư, cải tạo đất, chuyển đổi cơ cấu kinh tế
nông nghiệp phù hợp với quá trình đô thị hóa.
Trang 16
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Nội dung tập trung giải quyết các vấn đề sau:
Điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên- kinh tế-xã hội ở huyện Củ Chi
Tình hình quản lí và sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi.
Giới thiệu sơ lược về Ban BT-GPMB huyện Củ Chi
Nghiên cứu một số dự án bồi thường giải phóng mặt bằng cụ thể ở huyện Củ
Chi và đánh giá kết quả đạt được của những dự án này.
Tình hình thực hiện các chính sách cụ thể về BT-HT và TĐC trên địa bàn
huyện Củ Chi.
Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ lúc thành lập Ban BTGBMB đến nay.
Những khó khăn cần khắc phục và một số kiến nghị.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê: thống kê những dự án từ lúc thành lập Ban BT-GPMB
đến nay.
Phương pháp điều tra: nhằm thu thập những số liệu, tài liệu liên quan đến điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; hiện trạng quản lí sử dụng đất; và công tác bồi thường
trên địa bàn huyện Củ Chi.
Phương pháp so sánh- đánh giá: so sánh các đơn giá với nhau để từ đó đưa ra
những đánh giá, nhận xét.
Phương pháp phân tích- tổng hợp: phân tích, tổng hợp những số liệu, tài liệu đã
điều tra thu thập được để phục vụ cho từng nội dung nghiên cứu.
Phương pháp kế thừa: kế thừa các tài liệu luật có liên quan và các bài báo cáo
năm trước.
Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia, cán bộ làm
trong Ban BT-GPMB, các nhà lãnh đạo địa phương về những vấn đề liên quan đến đề
tài.
Trang 17
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thêm
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
CỦ CHI.
II.1.1. Tình hình quản lí Nhà nước về đất đai có liên quan
II.1.1.1. Công tác đo lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ
quy hoạch sử dụng đất.
Công tác lập bản đồ địa chính được triển khai thực hiện bằng phương pháp và
phương tiện kỹ thuật tiên tiến. Toàn bộ 21 xã, thị trấn đã được đo đạc và lập bản đồ địa
chính chính quy từ tỉ lệ 1/500 đến 1/5.000.
Bảng 2. Tổng hợp số tờ bản đồ địa chính huyện Củ Chi
(Đơn vị: ha)
STT
Đơn vị hành
chính
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Thị trấn Củ Chi
Phú Mỹ Hưng
An Phú
Trung Lập Thượng
An Nhơn Tây
Nhuận Đức
Phạm Văn Cội
Phú Hòa Đông
Trung Lập Hạ
Phước Thạnh
Trung An
Phước Hiệp
Tân An Hội
Phước Vĩnh An
Thái Mỹ
Tân Thạnh Tây
Hòa Phú
Tân Thạnh Đông
Bình Mỹ
Tân Phú Trung
Tân Thông Hội
Tổng cộng
Số tờ Diện tích
bản đã đo đạc
đồ
lập bản
đồ địa
chính
71
379,39
56 2445,20
62 2432,37
63 2322,65
86 2890,06
74 2182,67
50 2319,94
52 2178,58
52 1698,97
50 1507,33
46 1999,47
50 1964,29
117 3024,14
34 1623,69
57 2414,09
31 1148,11
36
910,08
70 2650,38
70 2539,44
66 3077,61
70 1788,14
1263 43496,60
Diện tích đo đạc lập bản đồ địa chính
theo các tỷ lệ
1/500
1/1000
1/2000 1/5000
23,92
840,55 1604,65
0,21 1230,58 1201,58
88,06 1037,51 1197,08
1615,52 1274,55
1530,82
651,85
410,55 1909,39
893,12 1285,46
885,76
813,21
25,72 1206,39
275,22
678,87 1320,60
694,02 1270,27
181,71 1976,51
646,97 218,93
936,52
253,43 433,74
1696,95
717,14
6,16
528,99
612,96
795,34
114,73
1132,37 1518,01
20,39 1355,99 1163,07
873,80 2203,81
52,83
993,46
741,86
730,55 21337,54 20775,84 652,67
( Nguồn: Phòng TN-MT huyện Củ Chi)
Theo kết quả thống kê, huyện Củ Chi đã lập được 1263 tờ bản đồ địa chính và diện
tích đo đạc được là 43496,60 ha. Như vậy, tất cả diện tích tự nhiên trên địa bàn huyện đã
được đo đạc thành lập bản đồ địa chính. Đây là một điều hết sức thuận lợi mà không phải
355,47
Trang 18
