“TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LÂM ĐỒNG GIAI ĐOẠN 2005 – 2011”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

 

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN TỈNH LÂM ĐỒNG GIAI ĐOẠN 2005 – 2011”

SVTH : NGUYỄN THỊ VÂN ANH
MSSV : 07124003
LỚP

: DH07QL

KHÓA : 2007 - 2011
NGÀNH : Quản Lý Đất Đai

TP Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGUYỄN THỊ VÂN ANH

TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH LÂM ĐỒNG GIAI ĐOẠN 2005-2011

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Mộng Triết
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Bộ môn Chính Sách Pháp Luật Đất Đai

Ký tên: …………………………………………

Tháng 08 năm 2011
Trang i


LỜI CÁM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, cha mẹ, thầy cô và bạn bè luôn là
người quan trọng đối với em, đã ở bên động viên, tiếp sức em
vượt qua những khó khăn và đạt được kết quả như ngày hôm nay.
Em sẽ nhớ mãi công ơn sinh thành to lớn của cha mẹ, sự tận tụy
của thầy cô đã dạy dỗ em, cho em những kiến thức và hành trang
về cuộc sống để em bước vào đời.
Con xin cám ơn cha mẹ đã nuôi dưỡng, chăm lo cho con từ nhỏ
tới bây giờ.
Em xin cám ơn sự dạy dỗ tận tình của thầy cô Khoa Quản lý đất
đai & Bất động sản, đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt khóa
học.
Em xin cám ơn Ths.Lê Mộng Triết đã tận tình hướng dẫn em
trong suốt quá trình làm bài để hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp.

Thầy đã luôn chỉ dạy em những thiếu xót, những vướng mắc trong
quá trình làm và những khó khăn tạo điều kiện cho em hoàn thành
tốt luận văn này.
Em xin chân thành biết ơn đến các anh chị ở Trung tâm
thông tin- Đăng ký quyền sử dụng đất Tỉnh Lâm Đồng đã giúp đỡ
em trong quá trình thực tập tại trung tâm.
Em xin cám ơn các bạn bè đã giúp đỡ em trong suốt thời
gian làm đề tài.
Tp. HCM, tháng 9 năm 2011
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Vân Anh

Trang ii


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Vân Anh, Lớp Quản lý đất đai, khóa 33 Khoa
Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
trên địa bàn Tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2005-2011”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết, Bộ môn pháp luật đất đai, Khoa
Quản lí đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện từ tháng 04/2011 – 07/2011 tại Trung tâm thông tin – đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng.
Nhà nước thực hiện nền kinh tế thị trường, pháp luật Việt Nam cho phép người
sử dụng đất được thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ là cơ sở cho việc khai thác tiềm năng
đất đai. Tỉnh Lâm Đồng, nơi có nhiều hoạt động du lịch phát triển đồng thời là nơi
cung cấp rau củ quả cho các tỉnh trong nước, nên các tổ chức kinh tế mong muốn mình
có nguồn vốn để sản xuất kinh doanh. Để tận dụng khả năng vốn có của mình, khả
năng tiềm ẩn trong giá trị của đất và tài sản gắn liền với đất. Công tác đăng ký thế chấp

đã được mọi người quan tâm đến. Bên cạnh những thuận lợi thì công tác đăng ký thế
chấp vẫn còn nhiều thiếu xót và những khó khăn vướng mắc cần được xem xét và giải
quyết để hoàn thiện thêm. Bằng các phương pháp như thu thập thông tin, liệt kê, phân
tích tổng hợp…Đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung trên. Từ đó, đưa ra các kiến
nghị về tình hình đăng ký thế chấp, đề tài thể hiện những quy chế, quy định của pháp
luật đối với các tổ chức kinh tế. Ta thấy được hiệu quả của việc thực hiện chính sách
pháp luật trong công tác đăng ký thế chấp QSDĐ &TSGLVĐ tại Trung tâm thông tin
– đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng.
Kết quả chính đó là xác định được tình hình đăng ký thế chấp, các trường hợp đăng ký
được phân theo đối tượng, loại hồ sơ đăng ký và định ra giải quyết.

Trang iii


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................................... 1 

Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................... 1 
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................................. 1 
Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................... 1 
PHẦN 1 ...................................................................................................................................... 3 
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................................................... 3 

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 3 
1.1.1 Cơ sở khoa học.................................................................................................... 3 
1.1.2 Cơ sở pháp lý ...................................................................................................... 5 
1.1.3 Cơ sở thực tiễn ..................................................................................................13 
1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu . ............................................................................14 
1.2.1 Vị trí địa lý ........................................................................................................14 
1.2.2 Khí hậu ..............................................................................................................15 

1.2.3 Kinh tế ...............................................................................................................16 
1.2.4 Xã hội ................................................................................................................16 
1.2.5 Kết cấu hạ tầng..................................................................................................16 
1.2.6 Nhân văn. ..........................................................................................................18 
1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................................18 
PHẦN 2 .................................................................................................................................... 20 
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................................................... 20 

2.1 Tình hình sử dụng đất, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng được nhà
nước giao đất, cho thuê đất. .......................................................................................20 
2.1.1 Tình hình sử dụng đất. ...................................................................................... 20  
2.1.2 Kết quả giao đất, cho thuê đất ...........................................................................23 
2.1.3 Tình hình cấp giấy chứng quyền sử dụng đất ...................................................26 
2.2 Thực trạng đăng ký thế chấp từ 2005 đến 30/06/2011 ........................................28 
2.2.1 Vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Lâm Đồng: ...............28 
2.2.2 Quy trình đăng ký thế chấp tại Trung tâm thông tin đăng ký quyền sử dụng đất
–Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng ........................................................30 
2.2.3 Quy trình xóa ĐKTC bằng QSDĐ, TSGLVĐ ................................................32 
2.2.4 Giải chấp và xử lý tài sản thế chấp ...................................................................33 
2.2.5 Thực trạng đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, TSGLVĐ ...................34 
2.3 Giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng,
tài sản gắn liền với đất. ..............................................................................................44 
Trang iv


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 46 
Kết luận ................................................................................................................................ 46 
Kiến nghị .............................................................................................................................. 47 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
PHỤ LỤC 

Trang v


DANH MỤC CÁC BẢNG - BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ
 

Bảng 1. Lệ phí đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ 
Bảng 2. Đơn vị hành chính Tỉnh Lâm Đồng 
Bảng 3. Diện tích các loại đất thống kê năm 2010 
Bảng 4. Hiện trạng sử dụng đất Tỉnh năm 2010 
Bảng 5. Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất từ năm 2005 đến năm 2010 
Bảng 6. Thống kê đất thuê của tổ chức tại các huyện, TP trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng
năm 2005 đến năm 2010 
Bảng 7. Tổng hợp số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức từ năm 2005
đến 30/6/2011
Bảng 8. Thống kê số lượng đăng ký thế chấp từ năm 2005 đến ngày 30/06/2011 
BIỂU ĐỒ 
Biểu đồ 1. Hiện trạng sử dụng đất phân theo đối tượng sử dụng năm 2010 
Biểu đồ 2. Thống kê số lượng đăng ký thế chấp giai đoạn 2005 – 2011
SƠ ĐỒ  
Sơ đồ 1. Quy trình, trình tự đăng ký thế chấp tại Trung tâm thông tin đăng ký quyền sử
dụng đất – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng.

Trang vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ĐKTC

Đăng ký thế chấp

ĐKGDBĐ

Đăng ký giao dịch bảo đảm

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TSGLVĐ

Tài sản gắn liền với đất

BLDS

Bộ luật dân sự

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

SXNN

Sản xuất nông nghiệp

DT

Diện tích

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN QSHTSGLVĐ

Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất

QSDĐ & TSGLVĐ

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất

QSDĐ & TSGLVĐ
HTTTL

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất hình thành trong tương lai

TSGLVĐ Thuê HTTTL

Tài sản gắn liền với đất thuê hình thành
trong tương lai

TSGLVĐT

Tài sản gắn liền với đất thuê

Trang vii


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai có giá trị và được xem là một loại hàng hóa đặc biệt. Việc đăng ký thế
chấp bằng QSDĐ, TSGLVĐ mang một ý nghĩa quan trọng làm cho thị trường đất đai
trở nên năng động và phát triển. Từ nhu cầu của các tổ chức kinh tế xã hội, thế chấp
QSDĐ và TSGLVĐ được hình thành, tồn tại và phát triển như một quy luật tất yếu của
cuộc sống, là quyền của các tổ chức kinh tế, là quyền của công dân.
Công tác đăng ký thế chấp đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế hiện nay,
các tổ chức có thể dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của mình
để thế chấp vay vốn phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh. Lâm Đồng nằm trên 3
cao nguyên và là khu vực đầu nguồn của 7 hệ thống sông lớn, nằm trong vùng kinh tế
trọng điểm phía Nam – là khu vực năng động, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và là
thị trường có nhiều tiềm năng lớn. Toàn tỉnh có thể chia thành 3 vùng với 5 thế mạnh:
Phát triển cây công nghiệp dài ngày, lâm nghiệp, khoáng sản, du lịch - dịch vụ và chăn
nuôi gia súc. Chính vì các thế mạnh đó, cần được phát triển đi vào thực tế nhanh chóng
nhưng khó khăn của tỉnh lại là nguồn vốn đầu tư. Cách nhanh nhất mà các tổ chức có
thể huy động vốn đó là việc đăng ký thế chấp bằng QSDĐ, TSGLVĐ. Tại Lâm Đồng
hoạt động thế chấp diễn ra chưa được sôi động, vì vậy công tác quản lý đất đai và tài
sản gắn liền với đất đòi hỏi phải có những chính sách phù hợp và kịp thời để việc đăng
ký thế chấp của các tổ chức kinh tế có hiệu quả ổn định. Hiện nay hoạt động thế chấp
diễn ra khá phổ biến dưới nhiều hình thức nhằm đáp ứng nhu cầu của tổ chức kinh tế

sử dụng đất. Bên cạnh đó, công tác đăng ký thế chấp đang được quan tâm vì nó ảnh
hưởng tới sự phát triển kinh tế của tỉnh nói chung và cả nước nói riêng. Nhưng trước
hết cần xác định các vướng mắc, tồn tại trong công tác đăng ký. Để từ đó, đưa ra
hướng giải quyết và làm hoàn thiện hơn.
Xuất phát từ tình hình đó tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Tình hình đăng ký thế
chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng giai
đoạn 2005 - 2011”.
 Mục tiêu nghiên cứu
Tìm ra nhứng khó khăn vướng mắc trong việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử
dụng và tài sản gắn liền với đất. Từ đó đề ra những biện pháp góp phần hoàn thiện
công tác đăng ký thế chấp tại tỉnh Lâm Đồng.
 Đối tượng nghiên cứu
Những vấn đề liên quan tới hoạt động đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.
 Phạm vi nghiên cứu
○ Phạm vi thời gian: Số liệu nghiên cứu từ năm 2008 đến 30/06/2011
○ Phạm vi không gian: Đề tài chỉ nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng
trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng
Trang 1


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

○ Phạm vi nội dung: Đề tài chỉ nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa

bàn tỉnh Lâm Đồng

Trang 2


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1 Cơ sở khoa học
Ý nghĩa việc đăng ký thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ đối với các tổ chức hiện nay
Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, có tính dị biệt, là loại tài sản có giá trị lớn.
Chúng ta cũng thấy được giá trị của quyền sử dụng đất. Lâm Đồng là một tỉnh có diện
tích đất đai không nhỏ được thiên nhiên ưu đãi, có thành phố Đà Lạt là trung tâm kinh
tế, chính trị của tỉnh và khí hậu mát mẻ thuận lợi cho việc phát triển ngành du lịch
thương mại dich vụ. Lợi dụng thế mạnh đó, người sử dụng đất có thể huy động vốn
nhanh chóng để sản xuất kinh doanh, đầu tư vào các công trình hạng mục bằng cách
thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của mình tại các ngân hàng trong và ngoài tỉnh
để huy động nguồn vốn. Song song với vấn đề đăng ký thế chấp, đó là hành lang thủ
tục pháp lý ngày càng đơn giản, thời gian giải quyết nhanh chóng nhưng vẫn bảo đảm
sự tin tưởng an toàn và chắc chắn về cơ sở pháp lý cho bên thế chấp và bên nhận thế
chấp. Các ngân hàng ở trong tỉnh cũng mở rộng quy mô, mở thêm nhiều chi nhánh ở
các huyện trong tỉnh, giúp cho việc đáp ứng nhu cầu vay vốn được nhanh chóng.
Bên cạnh đó, luật đất đai đã được sửa đổi và bổ sung cho phù hợp với tình hình
kinh tế thị trường, thuận lợi cho bên đăng ký và bên nhận đăng ký thế chấp bằng
QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp xảy ra sự cố thì bên nhận thế chấp
vẫn có thể chủ động thu hồi vốn bằng cách bán đấu giá tài sản hoặc xử lý tài sản theo

quy định của pháp luật. Ngoài ra việc đăng ký thế chấp còn giúp cho người sử dụng
đất trong việc huy động nguồn vốn kinh doanh. Từ đó thấy được sự tuần hoàn lưu
thông của nguồn vốn, các tổ chức tín dụng là cầu nối cho người đăng ký thế chấp tiếp
cận với nguồn vốn, mang lại nhiều cơ hội và bên nào cũng có lợi, khích thích thị
trường phát triển, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng phát triển đất nước giàu
mạnh.
 Các khái niệm
Theo Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên kia(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển
giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của
BĐS, động sản cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
Điều 326 BLDS 2005 quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự:”
Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao
tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Như vậy, theo quy định trên, cầm cố và thế chấp tài
Trang 3


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

sản được phân biệt thông qua việc bên bảo đảm giao tài sản hoặc không giao tài sản
(chỉ giao giấy tờ) cho bên nhận bảo đảm mà không phân biệt tài sản cầm cố phải là

động sản và tài sản thế chấp là bất động sản như quy định tại BLDS 1995. Từ quy định
này, kể từ khi BLDS 2005 có hiệu lực thi hành, các bên tham gia giao dịch có tài sản
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn hình thức cầm cố (mà không thế
chấp) bằng quyền sử dụng đất. Vì theo quy định tại Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐCP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm, việc thế chấp quyền sử dụng đất
bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, trong khi việc cầm cố quyền sử dụng đất thì
không bắt buộc. Do đó, các quy định của Luật Đất đai và BLDS cần bổ sung quy định
thống nhất về hình thức bảo đảm.
- Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào
Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc
bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo
đảm.
- Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm là sổ chuyên dùng để đăng ký giao dịch bảo đảm
hoặc sổ có một phần dành để đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm là tập hợp các thông tin về giao dịch bảo
đảm đã đăng ký được lưu giữ tại cơ quan đăng ký.
- Hồ sơ đăng ký bao gồm đơn yêu cầu đăng ký hoặc đơn yêu cầu đăng ký và các
giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Hồ sơ đăng ký hợp lệ là hồ sơ có đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật
hoặc có đơn yêu cầu đăng ký hợp lệ.
- Đơn yêu cầu đăng ký hợp lệ là đơn có đủ các nội dung thuộc diện bắt buộc phải
kê khai theo mẫu.
- Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản
xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm.
- Giấy tờ xác định tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký là văn bản của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân, tổ chức, gồm: chứng minh nhân dân,
hộ chiếu, thẻ thường trú, văn bản cấp mã số thuế, giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh, quyết định thành lập, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận nhận đầu tư hoặc giấy
tờ khác cấp cho tổ chức nước ngoài theo quy định của pháp luật nước đó.
Theo điều 727- BLDS năm 2005 thì: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự
thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử

dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định. Theo đó bên sử dụng đất
dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế
chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Hiện nay, trong các văn bản
pháp luật hiện hành đang sử dụng hai thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” (BLDS,
Luật Đất đai) và “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” (Nghị định số 17/1999/NĐ- CP
ngày 29/03/1999).
Giao dịch bảo đảm:
Giao dịch bảo đảm là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó
bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự.
Trang 4


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

Bên bảo đảm:
Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết thực hiện nghĩa vụ
dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp,bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và
tổ chức chính trị xã hội trong trường hợp thế chấp.
Bên nhận bảo đảm:
Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện
quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều quyền giao dịch bảo đảm bên cầm cố,
bên thế chấp, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường
hợp tín chấp và bên có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong
trường hợp ký quỹ.
Bên có nghĩa vụ :
Bên có nghĩa vụ là bên phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm đối với bên có
quyền.

Tài sản được phép giao dịch:
Tài sản được phép giao dịch là tài sản không bị cấm giao dịch theo quy định của
pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm.
Nghĩa vụ được bảo đảm:
Nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ mà việc thực hiện được bảo đảm bằng cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản.
Nghĩa vụ trong tương lai:
Nghĩa vụ trong tương lai là nghĩa vụ dân sự mà giao dịch dân sự phát sinh nghĩa
vụ đó được xác lập sau khi giao dịch bảo đảm được ký kết.
Tài sản bảo đảm:
Tài sản bảo đảm là do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ
hoặc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản
hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, và được phép giao dịch.
Tài sản hình thành trong tương lai:
Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, BĐS hình thành sau thời điểm ký
kết giao dịch bảo đảm và thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài
sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm
có quyền nhận
1.1.2 Cơ sở pháp lý
Các văn bản liên quan tới đăng ký thế chấp
- Luật đất đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003, việc đăng ký thế chấp quy
định tại khoản 2 và 3 điều 109, điểm d và đ khoản 2 điều 110, điểm b và c khoản 111,
điểm b và c khoản 2 và điểm d và đ khoản 3 điều 119, điểm b và c khoản 2 điều 120,
điểm c khoản 2 điều 121.
- Luật dân sự 2005 Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định từ điều
355, 356, 357, từ điều 342 đến điều 357 và từ điều 715 đến điều 721 của Bộ dân sự.
- Nghị Định 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số
178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Trang 5

SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

- Nghị Định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật đất
đai, việc đăng ký thế chấp quy định tại điều 35, 38, 41, 56, 60,64, 65, 66, 85, 98, 110,
117, 119, 140, 146, 153, 154, 157, 158, 184.
- Nghị Định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.
- Nghị Định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về Đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm
2005 của Bộ Tư Pháp và Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và TSGLVĐ.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ
sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT.
- Thông tư liên tịch số 05/2007/BTP-BXD-NHNN Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ
Tài nguyên môi trường và Ngân hàng nhà nước về việc “Hướng dẫn một số nội dung
về đăng ký thế chấp nhà ở”.
- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP/BTNMT sửa đổi, bổ sung một số
quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.
- Quyết định số 35/QĐ-UBND 25/09/2007 của UBND Tỉnh Lâm Đồng việc thu
phí đăng ký giao dịch bảo đảm của tổ chức.
 Những nội dung liên quan tới việc đăng ký thế chấp bằng giá trị
QSDĐ,TSGLVĐ theo quy định của luật đất đai từ năm 1993 đến năm 2003.
- Luật đất đai 1993.
Ngày 14 tháng 9 năm 1993 Quốc hội thông qua luật đất đai và co hiệu lực từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993.Luật đất đai có quy định mới, quy định về hộ gia đình, cá

nhân sử dụng đất được thế chấp QSDĐ để vay vốn nhưng chưa đề cập tới việc vay
vốn của tổ chức, chỉ đề cập vấn đề thuê đất của tổ chức. Chính vì điều đó làm cho thị
trường đất đai chưa năng động, chưa đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường kinh
tế.
Chính phủ ban hành nghị định 17/1999/NĐ-CP, ngày 29 tháng 3 năm 1999 về
thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền QSDĐ, thế
chấp góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Có quy định việc thế chấp của tổ chức, đây là quy
định mà trong luật đất đai năm 1993 chưa có.
Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 nghị định của chính phủ
về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3
năm 1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền
sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quy định này người
sử dụng đất có quyền rộng hơn trước đây, tạo điều kiện cho người có đất tiếp cận với
nguồn vốn.
- Luật đất đai 2003
Luật đất đai 2003 được quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và có
hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 đã có thêm quy định mới góp phần làm hoàn
thiện dần hoạt động thế chấp của người sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Điều 110 đối
với đất giao có thu tiền “Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc
Trang 6


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ
chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

theo quy định của pháp luật.” Điều 111 đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê “ Thế
chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức
tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy
định của pháp luật; Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê; Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã
được xác định”
Luật đất đai 2003 áp dụng vào thực tiễn cùng bộ luật dân sự 2005 về đăng ký thế
chấp QSDĐ. Người sử dụng đất đã chủ động hơn trong quá trình vay vốn và trả nợ mà
không mất các chi phí cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
 Đối tượng tham gia thế chấp
Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà theo quy định của
pháp luật các chủ thể này có quyền thế chấp, nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất (gọi chung là đăng ký thế chấp).
Đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ
 Các trường hợp đăng ký(K2/TT03)
- Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà
trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp
quyền sử dụng đất);
- Thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn
cây lâu năm; thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng,
vườn cây lâu năm của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản gắn liền với đất);
- Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất; thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai);
- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai;
- Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp nêu tại các điểm 1, 2, 3, 4, 5 ở
trên.

- Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký
thế chấp”.
 Nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm
- Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được đăng ký trên cơ
sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký, các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký và
thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký. Giao dịch bảo đảm bằng tài sản khác được
đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký. Nội dung kê khai
trong đơn yêu cầu đăng ký phải phù hợp với thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch
bảo đảm.
Trang 7


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

- Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện việc đăng ký theo đúng thứ tự
nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký.
- Thông tin lưu trữ trong Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm, Cơ sở dữ liệu về giao
dịch bảo đảm và Hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm được công khai cho
cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu.
 Giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp
- Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
- Việc thế chấp có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký
đến thời điểm xoá đăng ký.
- Trường hợp việc thế chấp được đăng ký thì thời điểm đăng ký thế chấp là thời
điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký thế chấp hợp lệ.
Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp thì thời điểm đăng ký đối với phần tài
sản bổ sung là thời điểm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký
bổ sung hợp lệ.

- Hồ sơ đăng ký thế chấp hợp lệ là hồ sơ có đầy đủ các loại giấy tờ theo quy định.
- Trường hợp có sửa chữa sai sót về phần kê khai của người yêu cầu đăng ký thì
thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót
hợp lệ; nếu có sửa chữa sai sót về phần chứng nhận của cơ quan đăng ký thì thời điểm
đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký lần đầu.
- Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp bằng một tài
sản được xác định theo thứ tự đăng ký.
- Hệ thống cơ quan đăng ký
- Thẩm quyền đăng ký thế chấp
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện
đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài.
- Trách nhiệm của cơ quan đăng ký và các bên trong việc thực hiên đăng ký
- Nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong việc
đăng ký thê chấp
+ Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các
trường hợp nêu trên.
+ Thu lệ phí đăng ký thế chấp
+ Từ chối đăng ký thế chấp trong các trường hợp sau đây:
▪ Không thuộc các trường hợp đăng ký thế chấp nêu trên
▪ Không thuộc thẩm quyền đăng ký thế chấp nêu trên
▪ Hồ sơ đăng ký không hợp lệ theo quy định
▪ Khi phát hiện giấy tờ giả mạo trong hồ sơ đăng ký
▪ Khi phát hiện các thông tin trong đơn yêu cầu đăng ký thế chấp không
phù hợp với thông tin trong hợp đồng thế chấp hoặc trong hồ sơ địa chính.
Trang 8

SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

▪ Các thông tin về nội dung thế chấp đã đăng ký trong đơn yêu cầu đăng
ký thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký hoặc thông báo về việc xử lý tài
sản thế chấp không phù hợp với thông tin trong hồ sơ địa chính
▪ Khi phát hiện bên thế chấp không thuộc trường hợp được thế chấp bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai
▪ Người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí đăng ký.
 Trách nhiệm của các bên ký kết hợp đồng thế chấp khi đăng ký thế chấp
Các bên ký kết hợp đồng thế chấp phải chịu trách nhiệm về nội dung đơn yêu cầu
đăng ký và văn bản, giấy tờ khác theo quy định của pháp luật có trong hồ sơ đăng ký.
Nếu đơn yêu cầu đăng ký có những nội dung không đúng sự thật, không đúng thoả
thuận ghi trong hợp đồng thế chấp hoặc một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp
đồng thế chấp có hành vi giả mạo hồ sơ mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy
định của pháp luật.
 Lệ phí đăng ký.
- Tổ chức, cá nhân Việt Nam và nước ngoài khi thực hiện đăng ký thế chấp
QSDĐ, TSGLVĐ tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí,đây là thủ tục
bắt buộc mà khi tham gia đăng ký phải thực hiện đầy đủ. Cơ quan tổ chức thu lệ phí
được trích để lại 50% trên tổng số lệ phí thực tế thu được trước khi nộp vào ngân sách
nhà nước để trang trải cho các chi phí phục vụ công việc thu lệ phí theo quy định, trừ
trường hợp sau:
- Yêu cầu sửa chữa sai sót trong nội dung chứng nhận đăng ký.
- Yêu cầu xóa đăng ký thế chấp.
Bảng 1. Lệ phí đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ
Đơn vị tính: đồng/trường hợp
Mức thu
STT

Các trường hợp nộp lệ phí khi đăng ký
Phường, thị
Xã
trấn
Đăng ký giao dịch bảo đảm (Đăng ký thế
1
30.000 đồng 20.000 đồng
chấp QSDĐ, TTSGLVDĐ)
Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài
2
25.000 đồng 15.000 đồng
sản bảo đảm
3
Đăng ký gia hạn giao dịch bảo đảm
20.000 đồng 10.000 đồng
Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo
4
20.000 đồng 10.000 đồng
đảm đã đăng ký
Yêu cầu sửa chữa sai sót trong đơn yêu cầu
5
5.000 đồng
3.000 đồng
đăng ký giao dịch bảo đảm
( Nguồn: VPĐKQSDĐ Tỉnh Lâm Đồng )
Mức thu lệ phí đăng ký quy định như sau:
Theo quyết định của UBND tỉnh số 35/2007/QĐ-UBND về mức thu, nộp, tỷ lệ
điều tiết và chế độ quản lý lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn tỉnh Lâm
Đồng thì mức thu lệ phí có giảm một nửa so với Thông tư liên tịch số 03/2007/TTLTBTC-BTP ngày 10/01/2007 về hướng dẫn chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí
Trang 9

SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm. Đây cũng là điều kiện thuận lợi
cho các đối tượng khi tham gia đăng ký thế chấp, tỉnh quan tâm và tạo điều kiện thêm
cho tổ chức kinh tế, nhằm thu hút nhiều nhà kinh tế đầu tư vào Lâm Đồng để đẩy
mạnh nền kinh tế đầu tư vào Lâm Đồng đồng thời góp phần đẩy mạnh nền kinh tế đất
nước.
Trình tự, thủ tục, đăng ký thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ
 Một số vấn đề chung cần lưu ý trong việc thực hiện đăng ký
- Đăng ký khi có đơn yêu cầu
- Sự có mặt của người yêu cầu đăng ký tại cơ quan đăng ký:
+ Người yêu cầu đăng ký là một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thế
chấp.Trong trường hợp thay đổi một trong các bên ký hợp đồng thế chấp thì người
yêu cầu đăng ký có thể là bên thế chấp mới hoặc bên nhận thế chấp mới.
+ Trường hợp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật về phá sản thì
người yêu cầu đăng ký là tổ chức quản lý, thanh lý tài sản.
+ Người yêu cầu đăng ký có thể ủy quyền cho người khác theo quy định của
pháp luật dân sự để yêu cầu đăng ký.
- Không bắt buộc các bên cùng có mặt tại cơ quan đăng ký, mà chỉ cần một bên.
- Ghi nhận nội dung đăng ký theo thửa đất.
Nếu các bên tham gia không thực hiện hoặc thực hiện không đúng theo quy định
thì cơ quan có quyền từ chối đăng ký này. Công việc này chỉ làm bằng chứng để thực
hiện thanh toán khi xử lý thu hồi nợ, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên
khi tham gia đăng ký trong việc phát triển kinh tế.
 Thời hạn nộp hồ sơ đăng ký (TT03/2006)
Thời hạn đăng ký thế chấp đối với các trường hợp nêu trên được thực hiện như sau:

- Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất
đai năm 2003, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp
theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật
về nhà ở (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định của Nghị định số
95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày
nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba (03) giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp
được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo.
- Trường hợp hồ sơ đăng ký có một trong các loại giấy tờ quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện
trong thời hạn không quá năm (03) ngày làm việc, kể từ ngày Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”.
 Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký(k1,Đ 18)
Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký,
đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa
Trang 10


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

sai sót về đăng ký giao dịch bảo đảm, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm trong ngày nhận
hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay
trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ
đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

Đăng ký giao dịch bảo đảm
 Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
gồm có:
- Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;
- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực
theo quy định của pháp luật;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;
- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu
đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có
Văn bản ủy quyền.
 Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hoặc bằng tài sản gắn liền với
đất hình thành trong tương lai gồm có:
- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản uỷ quyền (nếu có)
- Hợp đồng thế chấp một (0l) bản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai; Giấy xác
nhận của cơ quan nhà nước đang quản lý Sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính
trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất,
sổ địa chính; “Trường hợp bên thế chấp là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất mà không hình thành pháp nhân mới thì hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và
5 Điều 50 của Luật Đất đai hoặc hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng góp
vốn bằng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực”.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có), trừ trường hợp
hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận của Ban quản lý
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao”.
- Bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt đối với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, trừ

trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác
nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc tài
sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu
tư”.
 Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất đã đăng ký gồm có:
- Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký hai (02) bản; văn
bản uỷ quyền, nếu có;
Trang 11


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên
quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
cấp theo Luật Đất đai trong trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đã được ghi
trên Giấy chứng nhận đó.
Trong trường hợp thay thế, bổ sung tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình
xây dựng khác, mà hợp đồng về việc thay đổi nội dung thế chấp đã được công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì không phải nộp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữucông trình xây dựng.
Trong trường hợp thay thế, bổ sung tài sản gắn liền với đất là công trình xây
dựng (trừ nhà ở), mà hợp đồng về việc thay đổi nội dung thế chấp không được công
chứng, chứng thực thì nộp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, nếu
có;
- Hợp đồng về việc thay đổi trong trường hợp các bên thoả thuận thay thế, bổ
sung, rút bớt tài sản thế chấp, thoả thuận thay đổi một trong các bên ký kết hợp

đồng thế chấp hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường
hợp đổi tên hoặc thay đổi một trong các bên ký kết hợp đồng thế chấp theo quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
 Hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm có:
- Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm;(02bản
theo mẫu)
- Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm;
- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu
đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có
Văn bản ủy quyền.
 Hồ sơ xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất gồm có:
- Đơn đề nghị xóa đăng ký giao dịch bảo đảm;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ;
- Văn bản đồng ý xóa đăng ký giao dịch bảo đảm của người nhận bảo đảm, trong
trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm;
- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu
đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có
Văn bản ủy quyền.
 Về thủ tục giải quyết hồ sơ đăng ký:
Trình tự thực hiện:
Bộ phận tiếp nhận và trả
Đăngquả
ký thế
kết
vàochấp
sổ giao và
nhận

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thụ
lý, trình giám đốc VPĐKQSDĐ ký điều
chỉnh giấy chứng nhận
Trang 12


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

Thời gian thực hiện 1 ngày làm việc (hồ sơ nộp sau 15h tính sang ngày sau)
Bước 1: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả tiếp nhận hồ sơ, nhập máy, cập
nhật vào sổ theo dõi, luân chuyển hồ sơ đến VPĐKQSDĐ;
Bước 2: VPĐKQSDĐ thẩm định hồ sơ trình Giám đốc VPĐKQSDĐ xác nhận
vào đơn giao dịch bảo đảm,chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký,
thông báo lệ phí giao dịch bảo đảm;
Bước 3: VPĐKQSDĐ chuyển hồ sơ đến bộ phận một cửa để trả kết quả hồ sơ
cho tổ chức;
Bước 4: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đưa thông báo nộp lệ phí địa
chính cho người sử dụng đất VPĐKQSDĐ nộp phí. Sau đó bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả hồ sơ cho tổ chức;
Bước 5: VPĐKQSDĐ chỉnh lý biến động và lưu trữ. Kết thúc hồ sơ theo quy
định.
1.1.3 Cơ sở thực tiễn
Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và chính thức
có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Luật Đất đai ra đời có một ý nghĩa
quan trọng trong đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực
quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai;
bảo vệ các quyền của người sử dụng đất. Nhìn chung, các quy định của Luật Đất đai

đã đi vào cuộc sống, nhiều quy định của Luật Đất đai 2003 đã được thực tiễn kiểm
nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở Việt Nam, đảm bảo tính
thống nhất và đồng bộ. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật đã tạo cơ sở pháp
lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất đai,
trong đó có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ trả nợ cho các tổ chức tín dụng nói riêng.
Trong thời gian qua, Nhà Nước đã không ngừng sửa đổi bổ sung về Luật đất đai
2003, và các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề đăng ký thế chấp: Nghị định
83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm Nghị định ra đời có ý nghĩa quan trọng
nhằm kịp thời khắc phục những bất cập của pháp luật hiện hành, đặc biệt Nghị định đã
đưa ra các quy định mang tính đổi mới, cải cách về quản lý nhà nước trong lĩnh vực
đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP/BTNMT sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT
ngày 16/6/2005 hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT) và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT...
Tuy nhiên sự phối hợp vẫn chưa đồng bộ, chặt chẽ giữa các bộ ngành nên đã ban hành
nhiều văn bản pháp luật nhưng khi áp dụng con nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn.

Trang 13


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu .
1.2.1 Vị trí địa lý
BẢN ĐỒ RANH GIỚI HÀNH CHÍNH TỈNH LÂM ĐỒNG

Lâm Đồng là một tỉnh miền núi, nằm ở phía nam Tây nguyên, có diện tích tự
nhiên là 977.354 ha, toàn tỉnh có 148 xã phường thị trấn, 10 huyện, Thành phố Đà Lạt
và Thành phố Bảo Lộc, phạm vi ranh giới:
- Phía đông giáp Tỉnh Ninh Thuận
- Phía tây giáp Tỉnh Đắk Lắk, Bình Phước
- Phía nam giáp Tỉnh Đồng Nai, Bình Thuận
- Phía bắc giáp Tỉnh Đắk Lắk, Khánh Hòa
Lâm Đồng nằm trên 3 cao nguyên và là khu vực đầu nguồn của 7 hệ thống sông
lớn; nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam – là khu vực năng động, có tốc độ
tăng trưởng kinh tế cao và là thị trường có nhiều tiềm năng lớn. Toàn tỉnh có thể chia
thành 3 vùng với 5 thế mạnh: Phát triển cây công nghiệp dài ngày, lâm nghiệp, khoáng
sản, du lịch - dịch vụ và chăn nuôi gia súc.
Thành phố Đà Lạt là trung tâm hành chính - kinh tế - xã hội của tỉnh, cách các
trung tâm kinh tế lớn của vùng và khu vực không xa, hướng nam cách thành phố Hồ
Chí Minh 300Km, Biên Hòa 270Km, Vũng Tàu 340Km, hướng đông cách cảng biển
Nha Trang 210Km.

Trang 14


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

Bảng 2. Đơn vị hành chính Tỉnh Lâm Đồng

STT

Tên địa
phương

2

Diện tích (km )

Dân số (người)

Mật độ dân
số
(người/km2)

1

Lâm Đồng

9.773,54

1.189.327

122

2

Tp.Đà Lạt

394,39

301.243

764

3

TP.Bảo lộc

232,56

153.362

659

4

Đức Trọng

91,80

17.133

187

5

Lạc Dương

1.309,43

20.500

16

6

Đam Rông

860,89

39.389

46

7

Di Linh

1.614,64

160.830

100

8

Bảo Lâm

1.463,51

109.994

75

9

Đa Tẻh

524,19

48.478

92

10

Đạ Hoai

459,29

34.049

74

11

Cát Tiên

426,57

37.549

88

12

Đơn Dương

610,32

95.172

156

13

Lâm Hà

939,73

138.692

148

( Nguồn: Số liệu thống kê kinh tế kinh tế - xã hội tỉnh Lâm Đồng 2010)
1.2.2 Khí hậu
Xu hướng chính của địa hình là nghiên dần từ Đông bắc xuống Tây nam, nét độc
đáo nổi bật của địa hình lâm đồng là nâng cao nhiều hơn so với các khu vực xung
quanh, nhiều bâc thềm và giữa những bậc thềm này có sự chênh lệch độ cao khá lớn
tạo cho Lâm đồng có nhiều cảnh quan đặc sắc, nhiều tiền năng to lớn về thủy điện chi
phối mạnh mẽ đến yếu tố khi hậu đất đai và tài nguyên sinh vật
Lâm Đồng nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa
biến thiên theo độ cao, trong năm có 2 mùa rõ rệt; mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11,

mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Nhiệt độ thay đổi rõ rệt giữa các khu vực, càng lên cao nhiệt độ càng giảm. Nhiệt
độ trung bình năm của tỉnh dao động từ 18 – 250C, thời tiết ôn hòa và mát mẻ quanh
năm, thường ít có những biến động lớn trong chu kỳ năm.
Lượng mưa trung bình 1.750 – 3.150 mm/năm, độ ẩm tương đối trung bình cả
năm 85 – 87%, số giờ nắng trung bình cả năm 1.890 – 2.500 giờ, thuận lợi cho phát
triển du lịch nghỉ dưỡng và phát triển các loại cây trồng, vật nuôi có nguồn gốc ôn đới.
Đặc biệt Lâm Đồng có khí hậu ôn đới ngay trong vùng khí hậu nhiệt đới điển hình và
nằm không xa các trung tâm đô thị lớn và vùng đồng bằng đông dân.
Trang 15


SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

1.2.3 Kinh tế
Đảng bộ và nhân dân các dân tộc trong tỉnh đã nỗ lực phấn đấu vượt qua khó
khăn, thách thức, thực hiện được mục tiêu đưa Lâm Đồng thoát khỏi tình trạng chậm
phát triển. Các chỉ tiêu kinh tế-xã hội chủ yếu đều đạt và vượt kế hoạch đề ra. Tốc độ
tăng trưởng kinh tế bình quân 5 năm (2005-2010) đạt 14%. Năm 2010, GDP bình quân
đầu người đạt 19.000.000 đồng, tăng 2,6 lần so với năm 2005 và bằng 90-92% mức
bình quân cả nước. Tỷ lệ hộ nghèo còn dưới 5%, trong đó vùng đồng bào dân tộc thiểu
số còn 15%. Năm 2009, cả tỉnh có 66,4% tổ chức cơ sở đảng trong sạch vững mạnh và
25,8% tổ chức cơ sở đảng hoàn thành tốt nhiệm vụ.
Tổng đầu tư toàn xã hội trong 5 năm 2006- 2010 tăng 3,2 – 3,3 lần so với thời
kỳ 2001- 2005; Trong đó đầu tư cho nông- lâm thuỷ 20-21%, công nghiệp – xây
dựng 25 – 26%, dịch vụ 26-26%.
1.2.4 Xã hội
Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên dưới 1,3%; Tỷ lệ hộ nghèo còn dưới 2%, trong đó

vùng đồng bào dân tộc thiểu số còn dưới 8%; Có ít nhất 30% số xã cơ bản đạt các tiêu
chí về nông thôn mới; Có ít nhất 30 xã, phường, thị trấn, 75% tổ, thôn, dân phố và
95% cơ quan đạt danh hiệu văn hóa, 85% số hộ gia đình đạt danh hiệu gia đình văn
hóa; Duy trì tỷ lệ che phủ rừng 61%; Giữ vững an ninh quốc phòng. Giải quyết việc
làm hàng năm 28.000 – 30.000 lao động; Có 90% dân số đô thị và 85% dân số nông
thôn được sử dụng nước hợp vệ sinh; Có 70% học sinh trong độ tuổi tốt nghiệp trung
học phổ thông và tương đương; Có 35 – 40% lao động đang làm việc trong nền kinh
tế đã qua đào tạo.
1.2.5 Kết cấu hạ tầng.
Lâm Đồng là một tỉnh miền núi nên mạng lưới giao thông đóng vai trò hết sức
quan trọng. Tuy có đủ 4 phương thức vận tải: đường bộ, đường hàng không, đường
sắt, đường thuỷ nội địa, nhưng trong đó đường bộ đóng vai trò quan trọng nhất; Đường
sắt, đường không và đường thủy chưa khai thác được bao nhiêu.
Đường bộ: Tổng chiều dài đường bộ toàn tỉnh là 1.744km, trong đó khoảng 459
km là đường nhựa, còn lại là đường đá dăm, cấp phối và đường đất. Được phân loại
như sau :
- Hệ thống Quốc lộ dài 412km có 264 km đường nhựa.
- Hệ thống đường tỉnh dài 346 km, mới chỉ có 23 km đường nhựa.
- Hệ thống đường huyện có chiều dài 986 km, trong đó có 171 km nhựa.
Mạng lưới đường bộ hiện có phân bố tương đối hợp lý, nối liền giữa trung tâm
tỉnh đến trung tâm huyện, xã và các điểm tập trung dân cư. Tuy nhiên, còn một số
tuyến chưa được khép kín, khả năng phục vụ rất thấp, do mặt đường chủ yếu bằng đất,
nên lầy lội vào mùa mưa. Toàn tỉnh có 179 cầu với tổng chiều dài 3690,9 m, trong đó
cầu vĩnh cửu và bán vĩnh cửu tập trung chủ yếu trên các quốc lộ; Còn các tuyến đường
tỉnh, đường huyện đa số là cầu yếu và cầu tạm.
Nâng cấp các Quốc lộ 20, 27, 28. Riêng Quốc lộ 20 sẽ được mở rộng các đoạn
qua các thị trấn Di Linh, Liên Nghĩa và đoạn từ sân bay Liên Khương đến chân đèo
Prenn. Đoạn 20B từ chân đèo Prenn đi Đà Lạt sẽ được khôi phục, nâng cấp để đảm
bảo giao thông 2 chiều. Mở rộng đoạn đường Trần Hưng Đạo từ bùng binh cây xăng
Trang 16

SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh 

Ngành: Quản lý đất đai

Kim Cúc cũ về hướng Trại Mát. Xây dựng, nâng cấp 2 đường vòng bao quanh thành
phố Đà Lạt để giảm bớt lượng xe vào thành phố. Một số đoạn đường trong nội ô thành
phố sẽ được dành riêng cho người đi bộ.
Nâng cấp các tuyến Tỉnh lộ 721, 722, 723, 725. Tỉnh lộ 721 sau khi nhựa hoá
xong và hoàn thành việc xây dựng 2 cầu Phước Cát và Đạ Quay (qua sông Đồng Nai)
sẽ giữ vai trò rất quan trọng trong giao thương giữa các tỉnh trong khu vực đảm trách
bởi các Quốc lộ 20 và 14. Do đó, đoạn Tỉnh lộ này sẽ được chính thức đề nghị Bộ
Giao thông vận tải cho nâng lên thành Quốc lộ.
Tuyến Đạ Ploa - Đoàn Kết qua thị trấn Đạm Ri và thôn Đoàn Kết giáp với Bình
Thuận đã nhựa hoá; Các cầu đã xây dựng kiên cố, chỉ trừ cầu treo qua thôn Đoàn Kết
là cầu tạm. Tuyến đường nầy trong tương lai sẽ được nâng lên thành Quốc lộ, kết hợp
với Tỉnh lộ 721 đã được nâng lên thành Quốc lộ, để nối Quốc lộ 1A, Quốc lộ 20 và
Quốc lộ 14.
Tỉnh lộ 723 sẽ được xây dựng để nối với thành phố Nha Trang và sẽ được đề
nghị là Quốc lộ 20 nối dài.
Ngoài ra, Tỉnh lộ 725 cũng sẽ được khẩn trương xây dựng, hình thành một tuyến
mới song song với Quốc lộ 20, qua các vùng trọng điểm của tỉnh và giảm bớt áp lực
giao thông trên Quốc lộ 20.
Đường hàng không: Lâm Đồng có 4 sân bay là Liên Khương, Cam Ly, Bảo Lộc
và Lộc Phát. Sân bay Liên Khương đang hoạt động thuộc huyện Đức Trọng, tọa lạc ở
vị trí sát ngay các Quốc lộ 20, Quốc lộ 27, cách Đà Lạt khoảng 30km, có diện tích
khoảng 160ha với đường băng dài 2400m. Ngoài ra, sân bay Cam Ly (Đà Lạt) đã được
sửa chữa và đưa vào khai thác cho máy bay loại nhỏ nhưng hoạt động không được
thường xuyên.

Đường sắt: Tuyến đường sắt Phan Rang - Đà Lạt dài 84 km qua địa bàn tỉnh
được xây dựng từ thời thuộc Pháp, nay chỉ mới khôi phục được 7 km từ Đà Lạt đến
Trại Mát để phục vụ khách du lịch.
Đường thuỷ:
Do đặc điểm địa hình núi và cao nguyên nên hệ thống sông suối ở Lâm Đồng ít
có giá trị giao thông. Ngay trên sông Đồng Nai, tuy là con sông lớn chảy qua địa bàn
tỉnh nhưng trên sông có nhiều ghềnh thác và nước lên xuống theo mùa, nên giao
thông chỉ thực hiện được trên những đoạn ngắn với những phương tiện nhỏ và thô sơ
của cư dân vùng ven bờ sông. Giao thông đường sông trên sông Đồng Nai chỉ thực
hiện được trên chiều dài khoảng 60km vào mùa khô và ở khu vực Cát Tiên là chủ yếu.
Vào mùa mưa, nước từ thượng nguồn đổ dồn về nên nước chảy xiết và lòng sông có
nhiều bãi đá hoặc ghềnh thác nguy hiểm nên giao thông bị hạn chế, chỉ có các bè
mảng gỗ và tre nứa được khai thác và vận chuyển trên sông là khá thuận lợi. Giao
thông trên sông Đồng Nai giúp cho giao lưu hàng hoá giữa huyện Cát Tiên và tỉnh
Bình Dương thêm thuận tiện.
- Toàn tỉnh hiện có 15 bến xe trong đó có 2 bến xe tại thành phố Đà Lạt, còn lại
tại các huyện.
- Điện lực:
Mạng lưới truyền tải điện được chú ý cải tạo, nâng cấp và xây dựng mới. Một số
tuyến quan trọng nhất là đường dây 220kV Đa Nhim – Bảo Lộc dài 110km, đường
Trang 17