NGHIÊN CỨU VẤN ĐỀ TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG TỈNH KHÁNH HÒA

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU VẤN ĐỀ TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ
CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG
TỈNH KHÁNH HÒA

SVTH

: TRẦN NGỌC ÁNH

MSSV

: 07135078

LỚP

: DH07 TB

KHÓA

: 2007 – 2011

NGÀNH

: Quản lý Thị trường Bất động sản

TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011
1


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian được học tập ở trường Đại học Nông lâm thành phố Hồ
Chí Minh Khóa 2007 – 2011 tại Khoa Quản lý Đất đai và Thị trường Bất động sản.
Đề tài của em được thực hiện qua đợt thực tập và thu thập tài liệu tại Phòng Tài
nguyên Môi trường thành phố Nha Trang tỉnh Khánh hòa; Tổ địa chính Quán lí đô
thị thuộc Uy ban nhân dân phường Phước Long Nha Trang; để hoàn thành được bản
Luận văn này em trân trọng biết ơn sâu sắc đến:
Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông lâm thành Phố Hồ Chí Minh, Ban
Chủ nhiệm cùng quý thầy cô thuộc Khoa Quản lý Đất đai và Thị trường Bất động
sản, các cơ quan phòng ban nhà trường.
Thầy Thạc sỹ Trần Duy Hùng đã trực tiếp hướng dẫn em để hoàn thành
đề tài này.
Lãnh đạo và các cán bộ Phòng Tài nguyên Môi trường TP Nha Trang
tỉnh Khánh Hòa, Uy ban nhân dân phường Phước Long TP Nha Trang, Công ty cổ
phần Bất động sản Hà Quang, Công ty cổ phần phát triển nhà và đô thị Nha Trang
các và các cơ quan ban ngành đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực
tập thu thập tài liệu tại đây.
Tập thể lớp DH07TB đã thường xuyên hỗ trợ giúp đỡ nhau kịp thời trong
suốt quá trình học tập cũng như trao đổi hoàn thành đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến bạn bè gần xa luôn quan tâm chia sẻ và
ủng hộ tôi trong suốt thời gian học tập.
Do kiến thức bản thân còn hạn chế nhất là kiến thức về thực tiễn nên đề
tài không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong nhận được sự đóng góp của quý
thầy cô và bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 8 năm 2011
Sinh viên
Trần Ngọc Ánh

1


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Ngọc Ánh Lớp DH07TB Khoa Quản lý Đất đai và
Thị trường Bất động sản Trường Đại học Nông lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài “Nghiên cứu vấn đề tái định cư phục vụ dự án xây dựng khu đô thị
mới trên địa bàn thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa”
Giáo viên hướng dẫn: Thầy ThS.Trần Duy Hùng - Khoa Quản lý Đất đai và
Thị trường Bất động sản Trường Đại học Nông lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Nha Trang là một thành phố loại I, trung tâm chính trị kinh tế văn hóa thuộc
tỉnh Khánh Hòa thuộc khu vực duyên hải miền Trung. Địa hình bề ngang (Đông
Tây) hẹp. Các đô thị trong khu vực mang rõ nét đặc thù phần bị hạn chế do núi và
phần do giáp biển. Đất xây dựng TP hiện nay được trải dài theo doi cát ven biển,
thiếu không gian bề rộng. Theo đồ án Quy hoạch chung xây dựng TP Nha Trang đã
được duyệt xác định hướng phát triển chính của TP mở rộng về phía Tây. Chính vì
vậy UBND tỉnh đã có Quyết định 4085/QĐ ngày 02/12/2002 V/việc phê duyệt qui
hoạch chi tiết khu dân cư phía Tây đường Lê Hồng Phong thành phố Nha Trang.
Đây là quyết định mang tính định hướng phục vụ cho công tác quản lý đất đai, quản
lý XD, phục vụ thiết thực nhu cầu đầu tư XD khu dân cư mới của TP nhằm giảm
mật độ XD nhà ở trong khu vực trung tâm. Dành quỹ đất phát triển nhu cầu xây
dựng các công trình du lịch – dịch vụ tại trung tâm TP. Vì vậy UBND tỉnh đã cho
thực hiện một số dự án phục vụ cho nhu cầu phát triển về hướng này trong đó có
các dự án Khu đô thị mới Phước Long, Tây Lê Hồng Phong I tiểu khu 3 và dự án

Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II....
Đề tài “Nghiên cứu vấn đề tái định cư phục vụ dự án xây dựng khu đô thị
mới trên địa bàn thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa” được thực hiện nhằm phản
ánh thực trạng và đánh giá công tác thực hiện tái định cư cho người dân đồng thời
đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tính hợp lý trong quản lý kinh tế nhà nước
và an sinh xã hội.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài có sử dụng một số phương pháp
nghiên cứu như: Phương pháp thu thập thông tin; Phương pháp thống kê, phân tích,
đánh giá các nguồn dữ liệu; Phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia tham
khảo các nguồn tài liệu khác nhau và sự hướng dẫn của các thầy cô giảng dạy trong
khoa QLĐĐ & TTBĐS.
Đề tài giới thiệu khái quát về địa bàn nghiên cứu với những tiềm năng và
thuận lợi để phát triển. Đánh giá chung tình hình quản lý Nhà nước về đất đai có
ảnh hưởng đến công tác công tác tái định cư phục vụ các dự án đô thị trên địa bàn
thành phố và đưa ra kết quả cụ thể và các giải pháp đẩy mạnh hiệu quả của công tác
bồi thường, hỗ trợ và thực hiện tái định cư trên địa bàn nghiên cứu.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN 1

Trang 1

TỔNG QUAN

3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

3

I.1.1 Cơ sở khoa học

3

I.1.1.1 Một số khái niệm

3

I.1.1.2 Một số vấn đề liên quan đến tái định cư

4

I.1.2 Cơ sở pháp lý

6

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

8

I.1.3.1 Lược sử công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

8

I.1.3.2 Thực trạng tái định cư thành phố Nha Trang

9

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

11

I.2.1 Đặc điểm tự nhiên, xã hội

11

I.2.2Đặc điểm kinh tế, xã hội

14

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp, quy trình thực hiện

17

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

17

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

17

I.3.3 Quy trình thực hiện nội dung nghiên cứu

18

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

19

II.1 Tổng quan các dự án thuộc quy hoạch phía Tây đường Lê Hồng Phong
và chính sách BT-HT-TĐC của UBND tỉnh Khánh Hòa

19

II.1.1 Tổng quan các dự án

19

II.1.2 Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất

20

II.1.3 Chính sách tái định cư theo Quyết định 101/2009/QĐ-UBND
của UBND tỉnh Khánh Hòa

22

II.2 Phân tích dự án xây dựng khu tái định cư phục vụ dự án
Khu đô thị mới Phước Long TP Nha Trang KH

27

II.2.1 Căn cứ pháp lý lập phương án tổng thể về tái định cư cho dự án
Khu đô thị mới Phước Long

27

II.2.2 Hiện trạng khu vực xây dựng khu tái định cư

28


II.2.3 Giải pháp quy hoạch, kinh tế, kĩ thuật cho khu tái định cư dự án
Khu đô thị mới Phước Long

29

II.2.3.1 Địa điểm xây dựng khu tái định cư

29

II.2.3.2 Các chỉ tiêu kinh tế, kĩ thuật chính

29

II.2.3.3 Giải pháp quy hoạch phân lô tái định cư

30

II.2.3.4 Giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

31

II.2.3.5 Giải pháp kĩ thuật

31

II.2.4 Tổng mức đầu tư của khu tái định cư

34

II.2.4.1 Chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng

34

II.2.4.1.a Bồi thường, hỗ trợ về đất

34

II.2.4.1.b Bồi thường hỗ trợ tài sản trên đất

36

II.2.4.1.c Các chính sách hỗ trợ

36

II.2.4.2 Tổng kinh phí thực hiện bồi thường hỗ trợ

37

II.2.4.3 Tổng mức đầu tư

37

II.2 5 Xác định giá đất tái định cư

39

II.2.5.1 Xác định giá đất ở tái định cư

39

II.2.5.2 Xác định giá đất thị trường trong khu tái định cư

41

II.2.6 Phương án bố trí tái định cư

41

II.2.6.1 Nhu cầu tái định cư

41

II.2.6.2 Quỹ đất tái định cư

41

II.2.6.2.a Khu TĐC-01

42

II.2.6.2.b Khu TĐC-02

42

II.2.6.2.c Khu TĐC-03

42

II.2.6.2.d Khu TĐC-04

42

II.2.6.3 Tổ chức thực hiện việc phân lô, chọn lô tái định cư

42

II.3 Phân tích dự án xây dựng khu tái định cư của dự án Khu đô thị mới
Lê Hông Phong I-tiểu khu 3 và dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II

43

II.3.1 Căn cứ Pháp lý

43

II.3.2 Tổng quan dự án khu tái định cư

43

II.3.3 Đặc điểm tự nhiên, hiện trạng khu vực xây dựng khu tái định cư

44

II.3.4 Phương án quy hoạch

47

II.3.5 Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật

47

II.3.5.1 Giải pháp thiết kế giao thông

47

II.3.5.2 Giải pháp san nền

47


II.3.5.3 Giải pháp thoát nước mưa

48

II.3.5.4 Giải pháp cấp nước

48

II.3.5.5 Giải pháp nước thải sinh hoạt

48

II.3.5.6 Giải pháp cấp điện sinh hoạt và điện chiếu sáng

48

II.3.6 Tính toán chi phí đầu tư và đề xuất giá đất tái định cư

48

II.3.6.1 Cơ sở tính toán chi phí đầu tư khu tái định cư

48

II.3.6.2 Tính toán giá đất trong khu tái định cư

49

II.3.7 Dự kiến bố trí tái định cư

50

II.3.8 Tính kinh tế tài chính, kinh tế xã hội của dự án và trách nhiệm quản lý
dự án khu tái định cư

50

II.4 Đánh giá việc thực hiện tái định cư và đề xuất một số ý kiến nhằm
nâng cao hiệu quả cho việc bàn giao và ổn định đời sống người dân
trong khu tái định cư

51

II.4.1 Lợi ích xã hội

52

II.4.2 Lợi ích kinh tế

52

II.4.3 An toan trong xây dựng, định cư và bảo vệ môi trường

53

II.4.4 Hạn chế

54

II.4.5 Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý khu tái định cư
khu tái định cư trước và sau khi hoàn thành

55

II.4.6 Đánh giá thực trạng công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ

56

II.4.6.1 Thuận lợi

56

II.4.6.2 Khó khăn

56

KẾT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ

57

Kết luận

57

Kiến nghị

58


DANH MỤC CÁC BẢN, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1:

Bản đồ thành phố Nha Trang

Sơ đồ 2:

Tổng quan các dự án đang triển khai xây dựng Khu đô thị mới tại Tây
Lê Hồng Phong thành phố Nha Trang.

Sơ đồ 3:

Về trình tự lập, thẩm định phê duyệt và phương án chi trả BT-HTTĐC của tỉnh Khánh Hòa.

Bảng 1:
Bảng 2:

Bảng cân bằng sử dụng đất trong khu tái định cư
Bảng chỉ tiêu đất ở theo quy hoạch

Bảng 3:

Bảng chỉ tiêu đất giao thông

Bảng 4:

Diện tích đất bị thu hồi phục vụ khu tái định cư

Bảng 5:

Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ về đất

Bảng 6:

Kinh phí bồi thường, hỗ trợ tài sản trên đất

Bảng 7:

Kinh phí bồi thường, hỗ trợ về cây trồng trên đất bị thu hồi

Bảng 8:

Bảng kinh phí hỗ trợ ổn định đời sống và chuyển đổi nghề nghiệp tạo
việc làm

Bảng 9:

Chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án Khu đô thị mới
Phước Long

Bảng 10:

Bảng mức tổng đầu tư

Bảng 11:

Bảng hệ số vị trí và hệ số kinh doanh theo loại đường trong khu TĐC

Bảng 12:

Giá đất ở tại thành phố Nha Trang năm 2010

Bảng 13:

Mực nước thủy văn khu vực tái định cư dự án Khu đô thị mới Lê
Hồng Phong I- tiểu khu 3

Bảng 14:

Sơ đồ bố trí tái định cư dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I
(tiểu khu 3) và Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II

Bảng 15:

Dự kiến nhu cầu tái định cư dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I
(tiểu khu 3) và khu đô thị mới Lê Hồng Phong II

Bảng 16:

Tổng hợp trường hợp đủ điều kiện tái định cư

Bảng 17:

Số lô trong khu tái định cư tại các địa bàn phường, xã


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

XHCN:

Xã hội chủ nghĩa

NN:

Nhà nước

CQNN:

Cơ quan Nhà nước

CP:

Chính phủ

TP:

Thành phố

UBND:

Uy ban nhân dân

NĐ:

Nghị định

QĐ:

Quyết định

QH:

Quy hoạch

QHCT:

Quy hoạch chi tiết

QLĐĐ &TTBĐS:

Quản lý Đất đai và Thị trường Bất động sản

KĐT:

Khu đô thị

TĐC:

Tái định cư

BT-HT-TĐC:

Bồi thường hỗ trợ tái định cư

CĐT:

Chủ đầu tư

ĐT:

Đầu tư

CTCP BĐS:

Công ty cổ phần bất động sản


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật Đất Đai năm 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003.
2. Nghị định 181/2004/NĐ- CP của chính phủ ngày 29/10/2004 về hướng
dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003.
3. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của CP về việc BT-HT &
TĐC khi nhà nước thu hồi đất.

4. Nghị định 02/2006NĐ-CP ngày 05/01/2006 của CP ban hành Quy chế
khu đô thị mới.
5. Nghị định 84/2007NĐ-CP ngày 25/5/2007 của CP về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, tình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
6. Quyết định 101/2009/QĐ-UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quy định
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Khánh Hòa.
7. Bài giảng môn Quy hoạch đô thị của Thầy Trần Duy Hùng khoa Quản
lý Đất đai và Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ
Chí Minh.
8. Bài giảng môn Quản lý hành chính Nhà nước về đất đai. Thầy Lê Mộng
Triết – giảng viên Khoa quản lý Đất đai và Bất động sản Trường Đại
Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
9. Các hồ sơ dự án Khu đô thị mới Phước Long và dư án Lê Hồng Phong
1 (tiểu khu 3) và dự án khu đô thị mới Lê Hồng Phong 2 do Phòng Tài
nguyên Môi trường thành phố Nha Trang cung cấp..
10. Một số luận văn tốt nghiệp “ Về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư’’ của các anh, chị học khoá trước.

 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia, một tư liệu sản xuất đặc biệt trong bất
kỳ lĩnh vực sản xuất nào trong quá trình hoạt động và sản xuất của xã hội. Từ Hiến

Pháp năm 1992 đến Luật Đất Đai năm 1993 và hiện nay là Luật Đất Đai năm 2003
của nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý.
Trong tiến trình phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì quá
trình phát triển công nghiệp xây dựng đô thị hóa là một tiến trình phát triển tất yếu
trên toàn thế giới. Thực hiện các Nghị định của Chính phủ về việc thực hiện đầu tư
các dự án xây dựng khu đô thị mới, việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định
cư trong đó xây dựng khu tái định cư là cách thức để tạo ra tư liệu sản xuất trong
việc hình thành khu công nghiệp và đô thị mới.
Thành phố Nha Trang là một đô thị loại I thuộc tỉnh Khánh Hòa nằm ở vùng
duyên hải miền Trung. Những năm gần đây, dân số thành phố ngày càng tăng nên
việc giải quyết chỗ ở cho người dân càng phải đặt ra đúng mức và hợp lý. Chính vì
vậy Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Khánh Hòa đã cấp phép xây dựng các dự án nằm trong
đồ án qui hoạch chi tiết khu dân cư phía Tây đường Lê Hồng Phong. Trong đó có
các khu đô thị mới xây dựng đồng bộ cả về hạ tầng kĩ thuật, kiến trúc, môi trường,
và hạ tầng xã hội tạo điều kiện cho người dân có nơi ở tiện nghi và giá cả hợp lý.
Song song với việc xây dựng khu đô thị mới triển khai quyết định thu hồi đất
là bảo đảm công tác tái định cư cho các hộ dân phải trao trả mặt bằng đủ điều kiện.
Phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án Khu đô thị mới Phước Long do Công ty
Cổ phần phát triển nhà đô thị Nha Trang đầu tư và hai dự án Khu đô thị mới Lê
Hồng Phong I (tiểu khu 3) và Lê Hồng Phong II do Công ty Cổ phần Bất động sản
Hà Quang làm chủ đầu tư mục tiêu xây dựng quỹ đất tái định cư phục vụ các dự án
trong tổng thể quy hoạch khu dân cư phía Tây thành phố Nha Trang.
Từ thực tiễn đó được sự chấp thuận của Khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản trường Đại học Nông lâm TP Hồ Chí Minh và Phòng Tài nguyên Môi trường
thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa dẫn đến sự hình thành của đề tài: “Nghiên
cứu vấn đề tái định cư phục vụ dự án xây dựng Khu đô thị mới trên địa bàn
thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa”.
Nghiên cứu phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong giai
đoạn triển khai thực hiện các dự án xây dựng phục vụ cho xây dựng khu đô thị mới

trên địa bàn thành phố trong đó đi sâu nghiên cứu vấn đề xây dựng khu tái định cư
phục vụ các dự án.
Đánh giá và đề xuất một số giải pháp mục đích hoàn thiện hơn công tác tái
định cư trên cơ sơ phân tích các yếu tố kinh tế có liên quan nhằm định hướng về
việc đảm bảo lợi ích an sinh cho người dân và tính hiệu quả trong sử dụng ngân
sách nhà nước, tiến độ thực hiên các dự án trên địa bàn nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu bao gồm:
 Những hộ dân có đất, nhà nằm trong vùng quy hoạch dự án phải thu
hồi đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

1


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

 Những cá nhân, tổ chức có đủ tiêu chuẩn xét tái định cư thuộc dự án
nghiên cứu.

 Chủ đầu tư dự án và sự quản lý của Nhà Nước trong tổ chức thực hiện
bồi thường, hỗ trợ xây dựng và bán đất định cư cho người dân.
Phạm vi không gian là các khu tái định cư thuộc các dự án nằm trong đồ án
quy hoạch Tây Lê Hồng Phong của thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa thuộc ba
dự án Khu đô thị mới là KĐTM Phước Long, KĐTM Lê Hồng Phong I (tiểu khu 3)
và KĐT mới Lê Hồng Phong II.
Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập trong khoảng từ tháng 04/2011
cùng thời điểm các dự án trong khu quy hoạch đang được thực hiện đến tháng
8/2011.

2


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1 Cơ sở khoa học:
I.1.1.1 Một số khái niệm:
- Quy hoạch đô thị:
 Quy hoạch xây dựng: Là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian
vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh
thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng, đáp ứng
được các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi
trường.
 Đô thị: Là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã
hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và có quy mô dân số
thành thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2 800 người) với tỷ lệ
lao động phi nông nghiệp tối thiểu là 65%. Đô thị bao gồm các loại: thành phố, thị
xã và thị trấn. Đô thị bao gồm các khu chức năng đô thị.
 Khu đô thị: Là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng đô thị, được
giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị.
Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở, các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị
đó, có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng.
 Dự án khu đô thị mới: Là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có
hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công

trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị
tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng
đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm phê duyệt, khu đô thị mới có địa giới
hành chính thuộc một tỉnh.
 Nhóm nhà ở:
 Nhóm nhà ở chung cư bao gồm: Diện tích đất chiếm của bản thân các
khối nhà chung cư, diện tích sân đường và sân chơi nội bộ nhóm nhà ở, bãi đỗ xe
nội bộ và sân vườn trong nhóm nhà ở.
 Nhóm nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ bao gồm: Diện tích các lô đất xây
dựng nhà ở của các hộ gia đình (đất ở), diện tích đường nhóm nhà ở (đường giao
thông chung dẫn đến các lô đất của các hộ gia đình), diện tích vườn hoa, sân chơi
nội bộ nhóm nhà ở.
 Trong các sân chơi nội bộ được phép bố trí các công trình sinh hoạt văn
hóa cộng đồng với quy mô phù hợp với nhu cầu của cộng đồng trong phạm vi phục
vụ.
 Đất ở: Là diện tích chiếm đất của các công trình nhà ở chung cư (trong lô đất
dành cho xây dựng nhà chung cư) hoặc là diện tích trong khuôn viên các lô đất ở
dạng liên kế và nhà ở riêng lẻ (bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình nhà
3


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

ở liên kế và nhà ở riêng lẻ và sân vườn, đường dẫn riêng vào nhà ở liên kế hoặc nhà
ở riêng lẻ đó, không bao gồm đường giao thông chung).
- Bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất:
 Thu hồi đất: Thu hồi đất là việc Nhà Nước ra quyết định hành chính để thu
lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn

quản lý theo quy định của Luật Đất Đai năm 2003 (Điều 4 Luật Đất đai 2003).
 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất với diện tích đất được thu hồi cho người bị thu hồi đất (điều 4 luật đất
đai 2003). Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị
tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử
dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án, là hình thức trách
nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về tinh thần, vật chất cho bên bị hại nhưng
thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà
nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trong quá
trình phát triển đô thị và kinh tế - xã hội.
 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
 Bảng giá đất: Trên cơ sở khung giá đất do CP ban hành thì UBND cấp Tỉnh,
Thành phố trực thuộc Trung ương có nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất hằng năm
cho các loại đất ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng
giữa những người sử dụng đất đai có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác
nhau. Bảng giá đất được xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế của địa
phương, nếu quá cao thì sẽ ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất, nếu quá thấp thì
tiềm năng đất đai sẽ không được khai thác hết.
- Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những người bị
ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết
hoặc thu hồi không hết nhưng phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục định cư
sinh sống, phải chuyển đến nơi ở mới.
I.1.1.2 Một số vấn đề liên quan đến tái định cư:
- Khu Đô thị mới với chức năng giải quyết nhu cầu về nhà ở các đô thị do quá trình
thực hiện đô thị hóa ở Việt Nam. Trong những năm gần đây phát triển xây dựng với
cấp độ rất nhanh, tỷ lệ đô thị hóa cao dẫn đến nhu cầu xây dựng phát triển hạ tầng
kỹ thuật và đô thị ngày càng nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế
xã hội của các Thành phố, Thị xã…. Đóng vai trò rất quan trọng trong phát triển

kinh tế xã hội của địa phương nói riêng và cả nước nói chung, có ý nghĩa trong việc
thu hút đầu tư và tạo được sự đồng bộ trong mĩ quan quy hoạch đô thị.
- Các hình thức tái định cư bao gồm:
 Chung cư: Có tính khả thi trong việc giải quyết nhu cầu ở cho người tái định
cư nói riêng và người thu nhập thấp nói chung. Mô hình chung cư được cân nhắc do
tính hiệu quả trong việc giải quyết từ thực tế tái định cư tự phát ở những vùng chưa
được quy hoạch tiềm ẩn nhiều bất cập và khả năng hình thành những khu dân cư
không đảm bảo về môi trường sống và trật tự an toàn xã hội ảnh hưởng đến công
tác đảm bảo an ninh trật tự và mĩ quan đô thị ở địa phương. Hạn chế của mô hình
4


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

này là không giải quyết được nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh hơn nữa người Việt
Nam có truyền thống cư trú Tam/Tứ Đại đồng đường, thích ở nhà riêng, lối đi riêng
không phụ thuộc, đụng chạm ai.
 Biệt thự: Dành cho phân khúc của đối tượng tái định cư có thu nhập cao,
muốn sống trong môi trường có cơ sở vật chất tiện nghi, hiện đại. Hình thức ở này
nhằm đa dạng nhu cầu tái định cư, đáp ứng được những đòi hỏi về hình thức định
cư cao hơn về không gian, kiến trúc. Qua đó thể hiện sự quan tâm của chủ đầu tư
đối với nhu cầu của tất cả các đối tượng tái định cư và mang lại lợi ích kinh tế cho
chủ đầu tư và CQNN. Hạn chế của hình thức này là hiệu quả trong tiêu chí tiết kiệm
quỹ đất do nhu cầu định cư có xu hướng ngày càng tăng bị hạn chế về diện tích.
 Nhà liên kế: Ưu điểm của hình thức này là dung hòa được giữa đặc điểm về
tập quán cho những gia đình không lựa chọn hình thức chung cư và giá bán khu tái
định cư này thấp hơn hình thức biệt thự, tạo ra nhiều lựa chọn cho các đối tượng có
khả năng chi trả khác nhau. Cũng như mô hình biệt thự, mô hình nhà ở liên kế cũng

mang những hạn chế về tiêu chí tiết kiệm quỹ đất.
 Lô đất tái định cư có cơ sở hạ tầng: Hình thức này có ưu điểm là đối tượng
tái định cư có thể tự xây dựng nhà ở theo ý muốn chủ quan trên cơ sở phù hợp với
quy hoạch và các điều kiện về các chuẩn xây dựng theo các văn bản quy định đã
được ban hành có hiệu lực hiện hành, giá bán các lô tái định cư thường thấp hơn các
loại hình tái định cư đã nêu ở trên nên đối tượng tái định cư có mức thu nhập thấp
có thể cân nhắc lựa chọn. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng trong khu vực chia lô TĐC được
chủ đầu tư xây dựng trước khi lô tái định cư được bán ra đảm bảo được môi trường
sống đáp ứng được những nhu cầu thiết yếu cho các hộ gia đình định cư trong khu
vực.
- Như vậy có thể thấy việc đa dạng hóa các loại hình nhà ở trong khu tái định cư là
cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của các đối tượng tái định cư, tạo được
tính mềm dẻo trong công tác thực hiện tái định cư và một phần tạo được những tác
động tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện bồi thường, hỗ trợ nhằm tiết
kiệm chi phí cho Nhà nước và chủ Đầu tư thực hiện dự án đúng tiến độ đề ra.
- Các tiêu chí về môi trường ở trong khu tái định cư:
 Khu tái định cư được xây dựng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương, đảm bảo các quy chuẩn và tiêu chuẩn trong thiết kế và
xây dựng công trình.
 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật phải được đảm bảo chất lượng tạo được môi trường
sống ở khu tái định cư phải tốt hơn hoặc ít nhất bằng nơi cũ.
 Đặc biệt là chú trọng đến mảng xanh trong không gian ở của khu tái định cư
phát triển một không gian sống trong lành và ổn định
- Lập và thực hiện dự án tái định cư (Quyết Định 101/2009/UBND tỉnh Khánh
Hòa):
 UBND cấp huyện căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của địa
phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt, có kế hoạch xây dựng và
thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi
đất phải di chuyển chỗ ở.

5


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

 Việc lập dự án và xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
- Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư (quyết định 101/2009/UBND tỉnh KH):
 Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
 Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án
 Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được
xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn
hoặc bằng nơi cũ.
- Công tác lập phương án bồi thường, hỗ trợ cho các đối tượng có đất bị thu hồi:
phương án bồi thường, hỗ trợ phải được xây dựng trên cơ sở dung hòa được lợi ích
của người dân và thể hiện và thể hiện được tính hiệu quả trong công tác quản lý đất
đai của NN, đảm bảo tính công bằng và chính xác khi xét duyệt các đối tượng được
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng như mức giá bồi thường, hỗ trợ, giá bán khu
tái định cư căn cứ theo tình hình thực tế và các quy định có liên quan của NN có
hiệu lực trong cùng thời gian.
- Khu tái định cư cần đa dạng hóa các mô hình về chỗ ở khác nhau để tạo ra nhiều
sự lựa chọn hình thức định cư thích hợp với nhu cầu, năng lực tài chính, đặc điểm
của các đối tượng tái định cư khác nhau. Song song với việc xây dựng các khu tái
định cư cần xem xét, cân nhắc và quan tâm đến khả năng ổn định cuộc sống, môi
trường làm việc cũng như môi trường sống tương tự hoặc hơn khu vực bị thu hồi
đất của các đối tượng được xét tái định cư.
I.1.2 Cơ sở pháp lý:

- Luật Đất Đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam khóa XI kỳ họp thứ IV, thông qua ngày 26 ngày 11 năm 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 19/10/2004 Hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai
2003.
- Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của CP về việc đền bù thiệt hại khi NN
thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2000 của CP Qui định về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất các loại đất.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 31/12/2004 NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ tái
định cư khi Nhà Nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của CP quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi NN thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/CP-NĐ ngày 13/08/2009 của CP quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định 187/2004/NĐ-CP của CP về việc chuyển công ty NN thành công ty cổ
phần
6


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của CP về sửa đổi, bổ sung một số
điều của các NĐ số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty NN thành công ty cổ
phần.

- Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính Phủ về ban hành quy
chế Khu đô thị mới.
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính Phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình.
- Thông tư 117/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về Hướng dẫn thực hiện NĐ số
198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về Hướng dẫn thực hiện NĐ
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
NN thu hồi đất.
- Thông tư 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Liên Bộ Tài nguyên
Môi trường và Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007.
- Quyết định số 02/2007/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc ban hành
Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Khánh Hòa.
- Quyết định số 460/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa về sửa đổi, bổ sung
khoản 3 điều 12/2007/QĐ-UBND ngày 15/01/2007 của UBND tỉnh về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
- Quyết định số 30/2004/QĐ-UB ngày 31/03/2005 của UBND tỉnh Khánh Hòa về
việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn
ao cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
- Quyết định số 62/2005/QĐ-UBND ngày 18/08/2005 của UBND tỉnh Khánh Hòa
“về giá bồi thường đối với các thiết bị điện, điện thoại, nước sạch, truyền hình cáp
trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa”.
- Quyết định số 32/2008/QĐ-UBND ngày 23/06/2008 của UBND tỉnh Khánh Hòa
“về việc quy định bảng giá xây dựng các loại công trình, vật kiến trúc trên địa bàn
tỉnh Khánh Hòa”.
- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 03/07/2008 của UBND tỉnh Khánh Hòa
“về đơn giá bồi thường thiệt hại các loại cây trồng, vật kiến trúc trên địa bàn tỉnh
Khánh Hòa”.

- Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành quy định
về việc thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
- Quyết định 101/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc ban hành
quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà Nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Khánh Hòa.

7


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

I.1.3 Cơ sở thực tiễn:
I.1.3.1 Lược sử về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư qua
các giai đoạn:
- Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của nền sản xuất xã hội. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất
vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt, cố định về không gian, giới
hạn về diện tích nhưng thời gian sử dụng là vô hạn và không thể tự sản xuất ra
được. Vấn đề bồi thường khi thu hồi đất ở nước ta được đặt ra từ rất sớm, phục vụ
cho sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia trong các giai đoạn lịch sử, nhưng tùy
theo từng thời kỳ và xu thế phát triển mà NN phát triển kinh tế – xã hội ngày càng
lớn, nhu cầu giải phóng mặt bằng để xây dựng đô thị hóa ngày càng cao thì việc sửa
đổi, bổ sung các quy phạm pháp luật cho phù hợp với từng thời kỳ là điều tất yếu.
- Giai đoạn trước năm 1975: Nước ta còn chia cắt hai miền Nam Bắc. Miền Nam
nằm dưới sự kiểm soát của chính quyền Mỹ-ngụy, ruộng đất chủ yếu nằm trong tay
các điền chủ. Miền Bắc đã giành được chính quyền và lập ra nền dân chủ cộng hòa,
bước đầu thiết lập quan hệ sản xuất XHCN, xây dựng cơ sở vật chất XHCN, Đảng

và NN ta rất quan tâm tới vấn đề ruộng đất. Ngay sau Cách Mạng Tháng 8 thành
công, Chủ Tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô vào ngày 04/07/1946 thêm vào
đó ngày 04/12/1959 Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa khóa III đã thông
qua Luật cải cách ruộng đất, NN tịch thu ruộng đất và tài sản của thực dân Pháp và
của đế quốc xâm lược khác, của địa chủ, việt gian, phản động, cường hào… chia
cho dân nghèo không có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất, thành lập Hợp tác xã sản
xuất nông nghiệp…
- Giai đoạn từ năm 1975-1993:
 Quyết định 203/CP ngày 01/07/1980 của Chính phủ về việc thống nhất quản
lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước, quy định
người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần đất sử
dụng thì cấp đất khác. Giai đoạn này hầu như khung pháp lý về giải tỏa bồi thường
không đặt ra mà do thương lượng, thỏa thuận, khi NN thu hồi đất thì NN giao đất
khác hoặc bồi thường thực tế đối với đất ở, còn đất nông nghiệp thì hoán đổi đất
khác hoặc bồi thường từ 3 đến 5 lần giá trị sản lượng mảnh đất đó. Còn hầu hết các
công trình giao thông thủy lợi, điện khí hóa nông thôn thì NN dùng phương thức
vận động tự nguyện “Nhà nước và Nhân dân cùng làm”. Nhìn chung, giai đoạn này
ít xảy ra khiếu nại về bồi thường vì đất chưa mang lại giá trị cao.
 Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
trong lĩnh vực quản lý NN về đất đai. Vấn đề đền bù (bồi thường) thiệt hại cho
người sử dụng đất khi bị thu hồi được quy định tại điều 49 “khi đất đai đang sử
dụng bị thu hồi vì nhu cầu của NN hoặc xã hội thì được đền bù thực tế và được giao
đất khác”. Đây chỉ là thảo luận giữa người nhận đất và người có đất bị thu hồi chứ
NN chưa can thiệp tới. Với quy định như trên dẫn đến tình trạng không thống nhất
trong chính sách đền bù thiệt hại giữa các địa phương.
- Giai đoạn từ 1993 đến 2003: Luật Đất đai 1993 được Quốc Hội khóa IX thông qua
ngày 14/07/1993 lấy Hiến pháp năm 1992 làm nền tảng và kế thừa Luật Đất đai
1988 đã có sửa đổi, bổ sung nhiều điểm mới cho phù hợp với thực tế và thừa nhận
đất đai có giá trị.
8

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

 Điều 12 khẳng định đất đai có giá và NN xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi.
 Điều 27 quy định “trong trường hợp thật cần thiết, NN thu hồi đất đang sử
dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ.
Việc bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ”.
 Để đáp ứng kịp sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì ngày 17/08/1994
Chính phủ đã ban hành Nghị định 87/NĐ-CP về việc quy định khung giá các loại
đất và NĐ 90/NĐ-CP về việc quy định bồi thường thiệt hại khi NN thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Hai NĐ
này ra đời đã giải quyết phần nào đã giải quyết phần nào những vướng mắc trong
công tác đền bù, giải tỏa tạo sự thống nhất trong cách tính đền bù giữa các địa
phương trong cả nước, hạn chế được sự biến động về giá thông qua quy định mức
giá cao nhất và thấp nhất.
 Sau 5 năm thực hiện thì trên thực tế đã có nhiều thay đổi nên Luật đất đai
1993 đã được sửa đổi, bổ sung lần đầu năm 1998 và ngày 24/04/1998 Chính phủ đã
ban hành NĐ số 22/NĐ-CP để thay thế NĐ 90/NĐ-CP trên cơ sở điều chỉnh, bổ
sung một số điều còn hạn chế của NĐ 90/NĐ-CP. Đồng thời ngày 4/11/1988 Bộ Tài
chính cũng ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC hướng dẫn NĐ 22/NĐ-CP.
- Giai đoạn từ 2003 – nay:
 Để hội nhập nền kinh tế thế giới, Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời và đã
được đưa vào áp dụng từ ngày 1/7/2004. Đồng thời ngày 29/09/2004 Chính phủ đã
ban hành NĐ 181/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003. Để hướng

dẫn quy định mới về bồi thường, giải tỏa và tái định cư thì ngày 03/02/2004 Chính
phủ ban hành NĐ 197/NĐ-CP về việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi NN thu hồi
đất để thay thế cho NĐ 22/NĐ-CP.
 Sau đó NN ban hành NĐ 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ
về việc quy định bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi NN thu hồi đất. NĐ này ra đời đã hoàn thiện hơn
trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên việc chưa quy định
hạn mức trong bồi thường, hỗ trợ làm nảy sinh một số hạn chế nên NĐ
69/2009/NĐ-CP về Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thay thế một số điều còn thiếu sót trong NĐ
84/2007/NĐ-CP.
I.1.3.2 Thực trạng tái định cư ở thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa:
- Sau khi Chính phủ ban hành NĐ 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và sau đó là
NĐ 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi NN thu hồi
đất. Song song với việc ban hành NĐ 84/2007/NĐ-CP thì UBND tỉnh Khánh Hòa
cũng ban hành Quyết Định 02/2007/QĐ-UBND nhằm hướng dẫn thực hiện NĐ
84/2007/NĐ-CP trên cơ sở phù hợp với đặc thù của địa phương.
- Chính phủ ban hành tiếp NĐ 69/2009/NĐ-CP về việc bổ sung quy định về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thay thế
9


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

một số điều trong NĐ 84/2007/NĐ-CP thì UBND tỉnh Khánh Hòa cũng ban hành
Quyết Định 101/2009/QĐ-UBND thay thế hoàn toàn QĐ 02/2007/QĐ-UBND với
mục đích hướng dẫn thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sát với tình

hình thực tế của địa bàn trên cơ sở các các điều đã thay thế ở NĐ 69/2009/NĐ-CP.
- Quyết Định 101/2009/QĐ-UBND ra đời bao gồm nhiều nội dung khác so với NĐ
02/2007/QĐ-UBND trước đây về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
 Thời điểm lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo QĐ
101/2009/QĐ-UBND là thời điểm phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án thay vì
thời điểm công bố qui hoạch chi tiết như theo QĐ 02/2007/QĐ-UBND. Điều này có
ảnh hưởng rất lớn trong việc tính giá bồi thường, hỗ trợ và thời điểm xét duyệt đối
với những trường hợp nào thuộc diện được bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản trên
đất.
 Trong QĐ 101/2009 có quy định thêm về hạn mức đất nông nghiệp được bồi
thường nhằm tránh hiện tượng đầu cơ.
 Chặt chẽ hơn về các trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường như
về vi phạm về hành lang an toàn và phạm quy hoạch sau thời điểm qui hoạch chi
tiết đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai.
 Hạn mức đất ở được xem xét để giao thêm một lô tái định cư theo
QĐ101/2009 phải từ 300 m2 trở lên khác với QĐ 02/2007 là 500 m2 trở lên.
- Theo báo cáo của Ban Pháp chế Hội Đồng nhân dân tỉnh Khánh Hòa về giám sát
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải quyết khiếu nại liên quan đến đất đai thì
các dự án được phê duyệt buộc phải thu hồi đất của người dân trên địa bàn thành
phố Nha Trang là tương đối nhiều. Tuy nhiên, theo tình hình hiện nay của tỉnh
Khánh Hòa thì quỹ đất tái định cư hầu như là không đủ khả năng để đáp ứng được
nhu cầu hợp pháp của người dân trong diện được xét giao đất TĐC. Trước tình hình
đó, hầu hết các dự án được xem xét phê duyệt thực hiện đều lựa chọn hình thức xây
dựng khu tái định cư nằm trong khu vực thực hiện dự án vừa đảm bảo tính đồng bộ
trong thiết kế, xây dựng cơ sở hạ tầng, vừa giảm thiểu được sự thay đổi đột ngột về
môi trường sinh hoạt, làm việc như phải xây dựng các khu tái định cư riêng lẻ.
- Do đặc thù kinh tế của thành phố Nha Trang là phát triển ngành dịch vụ dịch vụ và
tận dụng thế mạnh về đánh bắt, chế biến thủy hải sản là chủ yếu nên UBND tỉnh
nhận định tầm quan trọng trong việc xây dựng các khu đô thị mới song song với đó
là các chính sách tái định cư phù hợp với tình hình địa phương thực hiện đúng theo

những Quy định của các Nghị định đã ban hành của Chính phủ.
- Theo đánh giá tổng quan trong những năm vừa qua thì việc xây dựng các khu tái
định cư chưa thực sự được quan tâm đúng mức đứng trên lập trường lợi ích của
người dân. Vì công tác giám sát quản lý việc phân lô của chủ đầu tư dự án còn thiếu
chặt chẽ nên phát sinh hiện tượng chủ đầu tư chỉ quan tâm đến số lượng các lô mà
thiếu chú trọng về diện tích từng lô, hạ tầng giao thông, cây xanh, cảnh quan… Hơn
nữa các hình thức tái định cư bằng chung cư, nhà ở liên kế, biệt thự chưa còn tạo
tâm lý e ngại cho người dân về chất lượng công trình cũng như quy hoạch trong nội
bộ khu tái định cư còn chưa thực sự hợp lý làm ảnh hưởng đến công tác xét tái định
cư và cuộc sống của người dân bị thu hồi đất.

10


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu:
I.2.1 Đặc điểm tự nhiên, xã hội:
- Vị trí địa lý:
 Thành phố Nha Trang là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Khánh Hòa. Nằm ở vị
trí 12 độ 8 phút 33 giây đến 12 độ 25 phút 18 giây vĩ độ bắc và 109 độ 7 phút 16
giây đến 109 độ 14 phút 30 giây độ kinh đông.
 Diện tích tự nhiên của thành phố 25 259 60 ha, với tổng dân số 398.955
người (Số liệu tổng hợp năm 2010).
 Toàn thành phố có 26 phường xã, trong đó có 18 phường nội thành.Thành
phố Nha Trang là trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hóa - Xã hội của tỉnh Khánh
Hòa:
Phía Đông giáp biển Đông.

Phía Tây giáp huyện Diên Khánh.
Phía Nam giáp huyện Cam Lâm.
Phía Bắc giáp huyện Ninh Hòa.
- Địa hình: Địa hình trên đất liền tương đối bằng phẳng, vùng đồng bằng, vùng bờ
biển và thềm ven bờ, địa thế phía đông giáp biển đông, có những đảo đá gần xa che
chắn, trên đất có sông suối bao bọc, phía Tây Nam chạy theo hình vòng cung là
những đỉnh núi nhấp nhô ẩn hiện.
- Với địa thế nằm trên tuyến quốc lộ 1A, tuyến đường sắt Bắc – Nam, có Cảng
biển, có khoảng cách với Hải phận Quốc tế gần nhất trong cả nước và gần kề với
cảng Cam Ranh một trong ba Cảng biển có điều kiện tự nhiên vào loại tốt nhất thế
giới. Nha Trang là vị trí quan trọng, rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế cũng
như quốc phòng. Nha Trang cũng được coi là một trong mười trung tâm du lịch lớn
của cả nước và là một trong 19 Vịnh đẹp nhất Thế giới được Tổ chức Liên Hiệp
quốc bình chọn.
- Khí hậu:
 Thành phố Nha Trang là một thành phố ven biển miền Trung, nằm trong khu
vực đới gió mùa. Nhưng so với các khu vực khác tương đối ôn hòa do địa hình của
núi và biển tạo nên.
 Có hai mùa rõ rệt, một mùa khô kéo dài từ 8 đến 9 tháng và mùa mưa ngắn
từ 3 đến 4 tháng. Từ giữa tháng 9 đến tháng 12 dương lịch là mùa mưa, tập trung
vào hai tháng 10 và 11, lượng mưa của hai tháng này chiếm 50% lượng mưa của cả
năm. Những tháng còn lại là mùa nắng, trung bình hằng năm có tới 2.600 giờ nắng.
 Nhiệt độ tương đối ổn định, nhiệt độ trung bình hằng năm thường trên dưới
260C.
 Ít gió bão tần số bão đổ bộ vào Khánh Hòa nói chung và Nha Trang nói riêng
chỉ 0,82 cơn bão/năm so với 3,74 cơn bão/năm đổ bộ vào bờ biển nước ta.
 Sương mù: Số ngày có sương mù trung bình hằng năm là 10 đến 15 ngày
trong các tháng 12, tháng 1 và tháng 2.
 Nắng: Tổng số giờ nắng trung bình trong năm 2.600 giờ.

11


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

 Lượng bốc hơi trung bình hằng năm là 1 424mm gần bằng lượng mưa trung
bình hằng năm. Tập trung vào mùa khô hạn, các sông ao hồ bị cạn kiệt, không có
nguồn nước bổ sung.
 Khí hậu ở vùng biển Nha Trang thuộc địa phận tỉnh Khánh Hòa được đánh
giá là ổn định, rất thích hợp cho các hoạt động nghỉ dưỡng, du lịch, đặc biệt là các
môn thể thao nước như bơi lội và đua thuyền buồm. Vì thế, tổ chức đua thuyền
buồm thế giới thường chọn nơi đây làm nơi đăng cai tổ chức sự kiện.

12


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

Thành phố Nha Trang - tỉnh Khánh Hòa

13


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

- Tài nguyên:
 Tài nguyên đất: diện tích đất tự nhiên toàn thành phố vào khoảng 25259.60
ha theo thống kê của Phòng Tài nguyên Môi trường. Trong đó, chủ yếu là đất phù
sa do sông ngòi bồi đắp, thích hợp với trồng cây lúa nước, các loại cây lương thực
khác, cây ăn quả, các loại đất còn lại là các nhóm đất thung lũng, đất xói mòn trơ
sỏi đá, đất xám bạc màu, đất cát, đất mặn.
 Tài nguyên nước:
 Nước mặt: Thành phố Nha Trang là cuối nguồn của sông Cái và sông
Quán Trường nên có nguồn nước mặt khá phong phú. Lượng mưa phân bố không
đều trong năm, lưu lượng dòng chảy trung bình 35-45m³/s tổng lượng nước đổ vào
sông Đồng Nai khoảng 1,4 tỷ m³/ năm.
 Nước ngầm: Nước ngầm tồn tại chủ yếu dưới hai dạng là nước lỗ
hổng và nước khe nứt. Trong cấu thành tạo chứa nước sự phân bố rất phức tạp, ít có
tính chất qui luật, độ sâu mực nước từ 3-7 m, có nơi sâu hơn. Nguồn cung chủ yếu
là từ nước mưa và nước mặt. Động thái biến động theo mùa, dao động giữa mực
nước mùa mưa và mùa khô.
 Tính chất dao động mực nước thủy triều vùng biển Nha Trang thuộc
loại nhật triều.Thời gian triều dâng thường lớn hơn thời gian triều rút. Giữa thời kỳ
nước cường và nước kém có sự chênh lệch một cách đáng kể. Trong thời kỳ nước
kém, mực nước triều lên xuống không lớn, thường trong khoảng 53cm.
 Tài nguyên khoáng sản: trên địa bàn thành phố Nha Trang có hai mỏ đá phân
bổ tại các xã Vĩnh Phương, Vĩnh Lương, Phước Đồng và Vĩnh Thái.
I.2.2 Đặc điểm kinh tế-xã hội:
- Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp :
 Hiện nay số cơ quan xí nghiệp, đơn vị hành chính sự nghiệp, hộ gia đình trên
địa bàn thành phố đã sử dụng điện đạt 100%.
 Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2010 đạt được 11 705 035 triệu đồng, trong
đó: Công nghiệp khai thác chiếm 5%, công nghiệp chế biến chiếm 80%, công
nghiệp sản xuất và phân phối điện nước chiếm 15% tổng giá trị sản xuất công

nghiệp.
- Nông nghiệp:
 Trồng trọt:
 Diện tích đất nông nghiệp năm 2010 là 7204,51 ha trong đó đất sản
xuất nông nghiệp 3897,81 ha chiếm 54% diện tích đất nông nghiệp.
 Diện tích gieo trồng cây cây hàng năm: 2 855 ha.
 Diện tích gieo trồng cây lâu năm: 451 19 ha
 Chăn nuôi:
 Triển khai thực hiện tốt công tác phòng chống dịch cúm gia cầm, tiêm
phòng bệnh dại cho chó mèo, đạt chỉ tiêu. Tình hình dịch lở mồm long móng ổn
định, không phát sinh ổ dịch mới. Kiểm soát giết mổ gia cúm gia cầm khá tốt.

14


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

 Khai thác, nuôi trồng thủy sản: giá trị sản xuất ngành thủy sản đạt
500.053 triệu đồng trong đó nổi bật là ngành nuôi trồng thủy sản và khai thác yến
sào.
 Tàu thuyền đánh bắt cá có trên 2 000 tàu thuyền các loại, công suất
60.281CV, sản lượng khai thác đạt trên 40 000 tấn năm 2010.
- Thương mại - du lịch, dịch vụ: giá trị thương mại và dịch vụ năm 2010 ước tính
đạt được trên 4 605 032 tỷ đồng.
- Dân số và lao động:
 Dân số của thành phố Nha Trang tính đến hết năm 2010 vào khoảng 500
000 người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 1,1%, mật độ 2.050 người/km2, phân bố không
đồng đều giữa các phường xã nội thành và ngoại thành.

 Lao động
 Năm 2010 tổng số lao động trong độ tuổi toàn thành phố là
360 746 người .Cơ cấu lao động của thành phố giai đoạn 2005-2010 chuyển biến
theo hướng tích cực và cơ cấu năm 2010 như sau: Du lịch, dịch vụ chiếm 58,16%,
công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây dựng 26,14 %, nông & lâm nghiệp
15,7%.
 Tuy nhiên chất lượng lao động còn thấp, tỉ lệ lao động qua đào tạo
còn chưa cao.
- Giáo dục và đào tạo: năm học 2009- 2010 toàn thành phố có có 73 trường đáp ứng
tốt việc phổ cập giáo dục cho học sinh ở mọi lứa tuổi với số lượng giáo viên tương
đối đầy đủ.
- Dân tộc – tôn giáo:
 Dân tộc:
 Hỗ trợ cho 196 hộ đặc biệt khó khăn trong diện hỗ trợ đời sống và hỗ
trợ sản xuất năm 2010.
 Cấp 1123 bộ sách giáo khoa, phụ cấp 231.050.000 đồng cho học sinh
vùng đảo thuộc phường Vĩnh Nguyên.
 Tôn giáo:
 Tổng số tín đồ các tôn giáo chiếm 17,69% trên tổng số dân của thành
phố.
 Tập huấn về công tác tôn giáo cán bộ của các xã, phường trở lên tham
gia nghiêm túc và tương đối đầy đủ.
- Thông tin văn hoá
 Thực hiện tốt công tác tuyên truyền, tổ chức các hoạt động văn hoá, văn
nghệ, thể dục thể thao chào mừng các ngày lễ lớn của dân tộc và địa phương.
 Thành lập đoàn kiểm tra cuộc vận động “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời
sống văn hoá”, hướng dẫn các xã phường tổ chức đăng ký xây dựng gia đình thôn,
tổ dân phố văn hoá các năm. Tổ chức bình xét các danh hiệu văn hoá kết quả tỷ lệ
các hộ gia đình đạt tiêu chuẩn gia đình văn hóa từ 90% trở lên.
- Y tế:

15


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Trần Ngọc Ánh

 Tổ chức kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm tại 309 điểm kinh doanh dịch vụ
ăn uống, xử lý các trường hợp vi phạm, thu giữ một số mặt hạng đã hết hạn sử
dụng.
 Tiến hành kiểm tra hành nghề y dược tư nhân trên địa bàn tại 28 cơ sở, năm
2010 phát hiện 11 cơ sở vi phạm hành chính trong hoạt động y tế.
 Kiểm tra công tác cấp phát, buôn bán các loại thuốc có chứa hàm lượng chất
gây nghiện và tiền gây nghiện tại 34 điểm và các trạm y tế, các quầy thuốc và
phòng mạch trên địa bàn thành phố.
 Toàn thành phố có 1500 cán bộ y tế và khoảng trên 2000 gường bệnh đảm
bảo cho việc khám chữa bệnh cho nhân dân địa phương và các tỉnh lân cận.
 Cung ứng kịp thời số thuốc cần thiết cho các trạm y tế xã, phường để sơ cấp
cứu, cấp thuốc miễn phí cho trẻ em dưới 6 tuổi.
 Tổ chức tập huấn công tác phòng chống dịch cúm gia cầm và cúm A (H5N1)
ở người trên địa bàn các xã, tuyên truyền chương trình phòng chống sốt rét, sốt
xuất huyết, HIV/AIDS.
 Thực hiện tốt các chương trình mục tiêu quốc gia như tiêm chủng mở rộng,
chương trình uống Vitamin A, phòng chống lao, bướu cổ, da liễu…cũng luôn được
quan tam chú trọng.
 Thực trạng phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn:
 Tốc độ phát triển đô thị thành phố Nha Trang trong những năm gần đây là
khá nhanh, đặc biệt là khu vực các phường trung tâm thành phố, các phường vùng
ven phát triển du lịch.

 Hạ tầng cơ sở được cải thiện rõ nét, nhất là về giao thông, bưu chính viễn
thông, điện, cấp thoát nước.
 Cơ sở vật chất phúc lợi được quan tâm đầu tư xây dựng theo hướng kiên cố
hoá. Các khu đô thị mới được hình thành khá nhanh bắt kịp được về tốc độ tăng dân
số và cải thiện cơ sở hạ tầng.
 Dân cư nông thôn trên địa bàn phân bố tương đối đồng đều trong các phường
nội thành, các phường xã vùng ven tốc độ phát triển và gia tăng dân số khá nhanh.
- Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật:
 Giao thông
 Quốc lộ 1A: Tuyến đường này nối liền các huyện trong tỉnh với thành
phố Nha Trang và các tỉnh lân cận có chiều dài 150 km. Đây là tuyến đường huyết
mạch và quan trọng nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội của thành phố
Nha Trang nói riêng và tỉnh Khánh Hòa nói chung.
 Tuyến đường Trần Phú - Phạm Văn Đồng, chạy dọc theo bờ biển Nha
Trang, xuyên suốt từ phía bắc thành phố phường Vĩnh Lương đến phía Nam thành
phố nối sân bay Cam Ranh, một trong cảng biển và cảng hàng không quan trọng
của quốc gia.
 Giao thông nội thị: Hệ thống giao thông nội thị của thành phố Nha
Trang được đầu tư tương đối tốt, cơ bản đã được thảm nhựa hoàn thiện phục vụ tốt
việc giao thông đi lại của nhân dân.
16