Đổi mới hệ thống đất đai Việt Nam

Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu khoa học “Nghiên cứu đổi mới hệ
thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam”
Kết cấu của báo cáo gồm :
Phần đầu của báo cáo chương 1 Tổng quan về quản lý đất đai và thị trường bất
động sản tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận
thức chung đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế thị trường bất động sản nhưng là
mới mẻ đối với thị trường nói chung và thị trường bất động sản ở Việt Nam nói riêng
như “Những nguyên tắc của thị trường”, “Sự hình thành và phát triển thị trường bất
động sản”, “Nhà nước với thị trường bất động sản”, “Tổ chức bộ máy quản lý đất đai
và bất động sản các nước...”.
Bốn chương tiếp theo (chương 2, 3, 4, 5) là tóm tắt kết quả nghiên cứu về 4 vấn
đề cốt lõi của đề tài, đó là: Thực trạng và cơ sở hình thành, phát triển thị trường bất
động sản Việt Nam (chương 2); Đổi mới chính sách pháp luật đất đai để hình thành và
phát triển thị trường bất động sản (chương 3); Một số vấn đề về chính sách kinh tế tài
chính đất trong thị trường bất động sản (chương 4); Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai đối với thị trường bất động sản (chương 5). Đây là những nghiên cứu khái quát
trên phạm vi cả nước, làm cơ sở cho những đề xuất có tính vĩ mô và định hướng cho
những nghiên cứu chi tiết sau này.
Hai chương cuối cùng (chương 7, 8) là kết quả nghiên cứu chuyên đề về hệ
thống đăng ký đất đai/bất động sản và “Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất
động sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng chính phủ điện tử.
Phần kết luận và kiến nghị nêu lên 10 vấn đề để thống nhất nhận thức và các
giải pháp cần thiết đó là:
1. Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt để
khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế.
2. Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình thành
và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt ra đối với nước ta
trong giai đoạn hiện nay
3. Chính sách và pháp luật về đất đai là gắn liền với quá trình đổi mới và sự
hình thành, phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

4. Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất
1


động sản lành mạnh
5. Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản
lý được thị trường bất động sản
6. Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế
giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước
thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai
7. Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển thị
trường bất động sản
8. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai và điều tiết
thị trường
9. Áp dụng thống nhất một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản trên đất.
10. Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt
tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của chính quyền và chỗ
dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản.
11. Những vấn đề cần nghiên cứu tiếp: (1) Cơ sở thực tiễn và lý luận của hệ
thống pháp luật về các giao dịch bất động sản ở Việt Nam - trong đó đặc biệt chú ý đến
các giao dịch có tính thương mại và pháp luật về đăng ký bất động sản; (2) Thực trạng
và nguyên nhân tồn tại thị trường bất động sản không chính quy ở Việt Nam và biện
pháp khắc phục - chú ý tình trạng này ở các thành phố lớn và cái giải pháp về kinh tế;
(3) Cơ sở khoa học cho việc xây dựng hệ thống dữ liệu về các thông tin cơ bản cho
hoạt động của thị trường bất động sản với những cấp quy mô khác nhau; (4) Thực
trạng và hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/sở hữu nhà ở
trong thị trường bất động sản; (5) Xây dựng quy trình áp dụng các phương pháp định
giá đất/bất động sản kinh điển vào hoàn cảnh cụ thể của thị trường Việt Nam; (6) Đổi
mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ - thực tiễn và lý luận;

(7) Nghiên cứu tiêu chuẩn và lộ trình hình thành các tổ chức định giá bất động sản; (8)
Nghiên cứu công tác đào tạo chuyên gia cho thị trường bất động sản, mà chủ yếu là
các nghiệp vụ về mua bán bất động sản, đánh giá, tư vấn, môi giới, công chứng, bảo
hiểm bất động sản, tài chính về bất động sản, pháp luật về bất động sản v.v...

2


MỤC LỤC
Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................6
Lời mở đầu.....................................................................................................................7
LỜI MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 6
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ..........................................7
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.................................................................................7
1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG......................................................7
1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN................9
1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN.........................................................9
1.4 NHÀ NƯỚC VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...............................................11
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM...................................................................14
2.1 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
........................................................................................................................................ 14
2.2 GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................14
2.3 DỊCH VỤ HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN............................................17
2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM..............................................17
CHƯƠNG 3 ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH
VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN................................................18
3.1 CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...18
3.2 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN......19
3.3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN..........................................................20
CHƯƠNG 4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤT
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN................................................................22
4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA...............22
4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT / BẤT ĐỘNG SẢN...................................................23
4.3 ĐỀN BÙ ĐẤT ĐAI...................................................................................................24
4.4 THẾ CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.........................24

3


4.5. ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ, CHÍNH SÁCH KINH TẾ TÀI CHÍNH LIÊN QUAN
ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.........................................................................25
CHƯƠNG 5 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................................27
5.1 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH ĐÔ THỊ, QUY HOẠCH
NÔNG THÔN.................................................................................................................27
5.2 TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN..........................................................................................29
CHƯƠNG 6 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN
........................................................................................................................................ 31
6.1 LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.......................................................................................31
6.2 THỰC TRẠNG CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC
TA................................................................................................................................... 31
6.3 ĐỔI MỚI CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI.....................................31
6.4 CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG VIỆC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN...............................................................33
CHƯƠNG 7 THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG

CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ................................................................................................34
7.1 THIẾT KẾ, XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN
CƠ SỞ CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ.............34
7.2 THIẾT KẾ CHI TIẾT HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN......34
7.3 KẾT QUẢ THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ, HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN...........................................................................................................35
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................................36
Tài liệu tham khảo...................................................................................................
........................................................................................................................................ 19

4


Bảng chú giải các chữ viết tắt, ký hiệu quy ước
(ADB) ASIA Development Bank

Ngân hàng Phát triển Châu Á

BĐS

Bất động sản

Case tool:

Chức năng

(CGS) Coordinating Geodestry System

Hệ thống lưới trắc địa

CSDLQG

Cơ sở dữ liệu quốc gia

ĐKTKĐĐ

Đăng ký thống kê đất đai

(ELDS) Electronic Land database System

Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai điện tử

(FIG) Federal International Geodestry

Liên đoàn trắc địa Quốc tế

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền
sử dụng đất ở

(GIS) Geographic Information System

Hệ thống thông tin địa lý

(HDBS) Housing data Bank System

Hệ thống Cơ sở dữ liệu nhà

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

(LRS) Land Registration System

Hệ thống Định giá đất

(LAS) Land Administration System

Hệ thống Quản lý đất đai

(LDB) Land Data Bank

Ngân hàng Dữ liệu đất đai

(LIS) Land Information System

Hệ thống thông tin đất đai

(LNS) Land National Survey

Cục Điều tra Đất Quốc gia

(MDB) Map Data Bank

Ngân hàng Dữ liệu bản đồ

NĐ

Nghị định

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

(RUP) the Rational Unified Process

Quy trình Phát triển phần mềm ứng dụng trên
nền UML

TTBĐS

Thị trường bất động sản

(UML) Unified Modeling Language

Ngôn ngữ Mô hình hợp nhất

Web

Mạng

(WB) World Bank
Ký hiệu

Ngân hàng Thế giới

[I.39-42] xem “Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị
trường bất động sản” trang 39-42.
[16.744-747] xem Kinh tế học A.Samuelson, Wiliam D.Nordhalls.NXB TK 2002
[B2.1-PL] xem Bảng 2 (chương 1) phụ lục: Phương pháp quản lý tăng trưởng của Mỹ
[H4.1-Pl] xem Hình 4 (chương 1) phụ lục: Quản lý quy hoạch ở Anh
5


LI M U
1. ti Nghiờn cu i mi h thng qun lý t ai hỡnh thnh v
phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam l ti nghiờn cu khoa hc c lp
cp Nh nc c B Khoa hc v Cụng ngh phờ duyt thc hin trong vũng 24
thỏng k t thỏng 9 nm 2002 (sau ú c cho phộp kộo di thờm 06 thỏng) vi tng
kinh phớ l 2.720,3 triu ng (trong ú ngõn sỏch s nghip khoa hc l 1.937,3 triu
ng).
2. Mc ớch ca ti ny l: xut c cỏc gii phỏp i mi v chớnh
sỏch - phỏp lut, quy hoch, kinh t v th tc hnh chớnh trong h thng qun lý t
ai nhm khc phc nhng tn ti v phỏt trin th trng bt ng sn theo nh
hng xó hi ch ngha. Bng cỏch thu thp ti liu hin cú v qua mt s iu tra
th nghim thc t, tin hnh phõn tớch, so sỏnh v tho lun chuyờn gia lm rừ 3
vn ch yu l: (1) Nhng vn c bn ca th trng bt ng sn; (2) Thc
trng th trng bt ng sn; (3) Nhng gii phỏp ch yu v i mi h thng qun
lý t ai th trng bt ng sn phỏt trin lnh mnh. T ú t chc thnh 7 ti
nhỏnh vi 8 ni dung c th sau õy: (1) iu tra, kho sỏt, thu thp ti liu, s liu v
qun lý t ai v th trng bt ng sn; (2) H thng húa t liu v qun lý t ai
v th trng bt ng sn; (3) Thc trng v c s khoa hc hỡnh thnh phỏt trin th
trng bt ng sn; (4). Gii phỏp i mi h thng chớnh sỏch phỏp lut t ai
hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng sn; (5) Mt s vn v chớnh sỏch kinh
t ti chớnh t trong th trng Bt ng sn; (6) Quy hoch, k hoch s dng t ai

vi th trng bt ng sn; (7) Hon thin h thng t ai v bt ng sn; (8) Th
nghim mụ hỡnh ng ký v qun lý bt ng sn trờn c s ỏp dng cụng ngh thụng
tin theo hng Chớnh ph in t
3. Bỏo cỏo tng kt ny xõy dng trờn c s kt qu nghiờn cu ca 7 ti
nhỏnh c th hin chi tit trong 14 ti liu lit kờ di õy.
4.Thi gian thc hin ti l trựng vi thi gian chun b sa i Lut t
ai, mt s kt qu nghiờn cu ca ti ó phc v thit thc cho quỏ trỡnh ny v ó
c ban d tho s dng. bỏo cỏo ny không nhắc lại toàn bộ cỏc kết quả
điều tra, phân tích dẫn đến các kiến nghị ó c Lut t ai chp
nhn mà tập trung phản ánh nhng kết quả nghiờn cu mi v nhng vn
m Lut t ai 2003 ang t ra.
6


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh
mẽ của sự tăng trưởng, không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay
hệ thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất
và phân phối gồm hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai
biết được... Đó là vì nó đã trở thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và
hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau. Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế
được thể hiện trong hình 1 – Phụ lục 1 ở đó có hai loại thị trường, phía trên là thị
trường hàng hoá đầu ra như giầy dép, nhà cửa, chè... phía dưới là thị trường hàng hoá
đầu vào hay gọi là yếu tố sản xuất như lao động, đất đai, vốn.
Những vấn đề chủ yếu đối với thị trường bất động sản:
Quyền sở hữu trong kinh tế thị trường: hệ thống quyền sở hữu và các luật
và thể chế liên quan, chính là môi trường sống của tư bản (vốn), là các cơ chế, các

quá trình biến tài sản thành tư bản, duy trì cuộc sống của tư bản và tăng cường năng
lực của nó để làm ra của cải ngày càng nhiều hơn. Không có các hệ thống pháp luật
như vậy thì không có nền kinh tế thị trường hiện đại và hiệu quả. Bất động sản
chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước tiên tiến, hệ thống quyền sở
hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân của họ tạo ra
tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản; tích hợp thông tin tản mác vào
một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm; làm cho các tài sản có thể thay
thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch. Điều có thể thấy rõ là tình trạng
sở hữu không tuyệt đối ở khắp mọi nơi, chỉ khác nhau ở mức độ nhiều hay ít và
cách thức bố trí hồ sơ bất động sản dường như có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường
bất động sản.
Ph©n biÖt quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông: Theo ngôn
ngữ của Trung Quốc, đem đất đi cho thuê, cho mượn và cơ chế giao đất được giải

7


thích là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất, cho rằng quyền sở hữu đất đai gồm có
4 quyền năng nội tại, đó là chiếm hữu, sử dụng, thu lợi, định đoạt; khi cho mượn
cho thuê đất đai, thì quyền năng nội tại của sở hữu đất đai sẽ đi sang người mượn,
người thuê theo biểu đồ sau:
Cắt giữ toàn bộ
Cắt giữ một phần
Chiếm hữu
√
Không tồn tại
Sử dụng
√
Không tồn tại
Thu lợi

√
√
Định đoạt
Không tồn tại
√
Từ đó có thể phân biệt được quyền sở hữu và quyền chiếm

Không cắt giữ
Không tồn tại
Không tồn tại
Không tồn tại
√
hữu hoặc quyền

sử dụng; việc cho thuê, cho mượn đất được hiểu đơn giản là mình không dùng thì
nhường cho người khác sử dụng mà không nên giải thích rằng mình không chiếm
hữu mà để cho người khác chiếm hữu như là có sự thay đổi về sở hữu!
Quy ước xã hội và pháp luật: Luật phải tương thích với cách mà người dân
thực sự dàn xếp cuộc sống của họ và chính luật là cái kết nối các tài sản với các
mạng lưới tài chính và đầu tư. Cho nên cái mà các nước đang phát triển phải làm là
tìm hiểu những dấu hiệu của các quy ước xã hội ở các cộng đồng riêng của họ và
thiết kế ra cái mà luật của họ phải tuyên bố. Chỉ khi đó, người dân sẽ mới chấm dứt
sống ngoài pháp luật. Bằng cách khảo sát "luật của dân" này và hiểu logic của
chúng, các nhà cải cách có thể có cảm giác về cái mà họ cần làm để tạo ra một hệ
thống pháp luật tự - thực - thi. Cả hai loại khế ước xã hội của phương Tây và của
phần còn lại đều có chiều hướng chứa đựng một số quy tắc rõ ràng hoặc ngầm định
về: ai có quyền đối với cái gì và về giới hạn đối với các quyền ấy và các giao dịch...
[I. 12-16]
Để tài sản chuyển thành tư bản: Tư bản, giống như năng lượng, cũng là một
giá trị đang nằm ngủ. Đưa nó vào cuộc sống đòi hỏi vượt qua việc nhìn các tài sản

như chúng đang là, sang suy nghĩ một cách năng động về chúng như chúng có thể
là. Nó đòi hỏi một quá trình để cố định tiềm năng kinh tế của một tài sản thành một
dạng có thể dùng để khởi động sự sản xuất thêm. Nhà kinh tế học cổ điển Adam
Smith và Karl Marx đều cho tằng tư bản là động cơ cung cấp lực cho nền kinh tế

8


thị trường; và Marx cũng đã đồng ý với Smith rằng tư bản tích tụ được càng nhiều,
thì càng có khả năng chuyên môn hoá hơn, và năng suất của xã hội sẽ càng cao
hơn.
Chuyển một tài sản vật lý để tạo tư bản - thí dụ, dùng nhà cửa để vay tiền
nhằm tài trợ cho một doanh nghiệp - đòi hỏi một quá trình rất phức tạp - không có
cái đại diện, cái biểu diễn, những tài sản này là tư bản chết. Các nước phương Tây
có quá trình chuyển đổi cần thiết để chuyển cái vô hình thành cái hữu hình - Hàng
ngàn tỷ đô la là có thể sẵn sàng đưa vào sử dụng nếu điều bí ẩn của việc làm sao
chuyển các tài sản thành tư bản sống có thể được làm sáng tỏ. Quyền sở hữu, lúc
này, không đơn thuần là giấy tờ mà là một công cụ làm trung gian, cái thâu tóm và
lưu trữ hầu hết các thứ cần thiết để làm cho một nền kinh tế vận hành. [I. 17-21]
Vai trò của Chính phủ: Cả thị trường và Chính phủ đều cần thiết cho một nền
kinh tế vận hành lành mạnh. Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của các nền kinh tế
hiện đại chẳng khác gì vỗ tay bằng một bàn tay. Sự phân chia một cách thích hợp
trách nhiệm giữa thị trường và Chính phủ sẽ quyết định sự thịnh vượng của một nền
kinh tế. Chính phủ đóng vai trò chủ chốt bằng việc tạo ra một môi trường an toàn để
thị trường phát triển và hạn chế sự dư thừa của thị trường thiếu kiểm soát; ở các
nước đang phát triển, nhà nước còn đóng vai trò điều tiết trực tiếp một số yếu tố thị
trường để khắc phục sự non nớt và thiếu hoàn thiện của thị trường nội địa.
1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Báo cáo đã tổng hợp các tư liệu nước ngoài liên quan đến thị trường bất động
sản và lựa chọn giới thiệu quá trình hình thànhvà phát triển thị trường bất động sản

của Mỹ (một nước tư bản có nền kinh tế thị trường phát triển hàng đầu) và Trung
Quốc (một nước đang phát triển có nề kinh tế chuyển đổi với nhiều thành công) để
tham khảo
1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Pháp luật đất đai /bất động sản của Mỹ
Nội dung lập pháp và chính sách đất đai ở Mỹ chủ yếu triển khai hai chủ để
lớn là phân phối đất công và bảo vệ tài nguyên đất đai, được phát triển và hoàn

9


thiện trong hơn 200 năm và trở thành một hệ thống vô cùng phức tạp. Nước Mỹ mất
130 năm để tiến hành việc phân phối đất công và tặng miễn phí xoay quanh việc
xây dựng chế độ tư hữu sản quyền và trang trại gia đình; còn 60 năm lại đây chuyển
sang việc bảo vệ tài nguyên đất đai xoay quanh nhiệm vụ khôi phục thảm thực vật,
giảm xói mòn, tăng độ phì nhiêu, cải tiến canh tác, khống chế diện tích trồng trọt...
Trong điều kiện hoà bình lâu dài, Mỹ có điều kiện tổ chức thi hành pháp luật thống
nhất và hiệu quả, các mặt về chế độ sản quyền, chế độ quản lý, chế độ sở hữu,
quyền sử dụng và quyền khác về đất đai được hoàn thiện; phát triển xã hội và quy
hoạch đất đai được coi trọng làm cho kinh tế phát triển cân đối và ổn định... đó là
điều kiện quan trọng của nhiệm vụ hiện đại hoá nông nghiệp nước Mỹ. Pháp luật và
chính sách đất đai của Liên bang chủ yếu là điều chỉnh trên các đất của Liên bang
tuy rộng nhưng giá trị thấp, thường là vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, còn đất tư nhân
thì do pháp luật của các bang điều chỉnh
Pháp luật đất đai / bất động sản Trung Quốc
Theo quy định của Luật Tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994, nhiệm
vụ quản lý thị trường nhà đất bao gồm: Xây dựng cơ quan quản lý thị trường nhà
đất, tăng cường quản lý vĩ mô của cơ quan quản lý hành chính với thị trường nhà
đất; xây dựng hoàn thiện các loại pháp quy về quản lý thị trường nhà đất để quy
phạm hoá hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động quản lý thị trường nhà

đất có chỗ dựa về pháp luật; cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê nhà hiện
hành; xử lý hành vi giao dịch phi pháp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản
nhà đất. Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường nhà đất là: Hạn chế khách thể giao
dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê, thế chấp đối với nhà đất không
hợp pháp; quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc
quyền tài sản nhà đất có rõ ràng không, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có được
2 bên đồng ý không; điều phối giá cả nhà đất, chủ yếu là dựa vào giá chuẩn về nhà,
đất các loại của nhà nước để cung cấp cho các bên giao dịch; bảo đảm thu thuế cho
nhà nước, ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở giao dịch đảm nhiệm. [12]

10


1.4 NHÀ NƯỚC VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đối với thị trường bất động sản, các nước phải thiết lập một hệ thống quản lý
của mình để: Đảm bảo quyền sở hữu và cung cấp bảo hiểm cho các khoản vay; Hỗ
trợ việc định giá để đánh thuế đất /bất động sản; Cung cấp tư liệu để vận hành thị
trường đất / bất động sản; Cung cấp tư liệu về cấu trúc sử dụng đất và những hạn
chế về sử dụng đất; Giám sát tác động môi trường của những dự án phát triển;Tạo
thuận lợi cho cải cách đất đai; Hỗ trợ kinh phí sáng tạo ban đầu về hệ thống quản lý
đất đai và thu hồi trong quá trình vận hành. Để thực hiện được 7 chức năng này, các
công việc được chú ý trước tiên là đăng ký, định giá, thuế bất động sản và quy
hoạch sử dụng đất.
Đăng ký theo chứng thư (deed registration) và đăng ký theo quyền sở
hữu (title registratioin) Cả hai hệ thống đăng ký đều đặt ra mục đích đáp ứng nhu
cầu cải thiện việc chuyển nhượng, cung cấp sự đảm bảo lớn hơn cho thị trường đất
đai và chú ý đến khía cạnh pháp lý hơn là tiền đồ của quản lý.
Quản lý giá đất / bất động sản ở Úc
Quản lý giá đất / bất động sản ở Trung Quốc
Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra

một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá
đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc
hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu
chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và
nâng cao độ chính xác của công tác định giá - Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất
mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất
động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề
phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hoá được
hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy
phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi
của đất đai quốc hữu.
Thuế đất và bất động sản: Nhiều nước có thuế chuyển dịch, nhưng có nước

11


lại đánh thuế trực tiếp lên đất, hoặc lên công trình xây dựng hoặc đánh thuế cả hai.
Hệ thống địa chính là công cụ quan trọng nhất để thực hiện chính sách thuế, không
chỉ hỗ trợ cho giá đất và thuế bất động sản, mà những tư liệu trong hệ thống địa
chính còn có thể sử dụng cho việc quyết định các loại thuế khác như các khoản thu
theo đầu người hoặc thu nhập từ bất động sản, bao gồm cả những thu nhập về thừa
kế.
Vấn đề thu hồi quỹ phát triển: Khi đất đai đang sử dụng với giá thấp biến
thành được sử dụng với giá trị cao, lợi ích của giá trị đất đai tăng lên đó thường trực
tiếp rơi vào túi của tư nhân, trong khi Chính phủ và xã hội lại chịu gánh nặng về giá
thành để chi trả cho việc xây dựng các công trình công cộng, tạo thành hiện tượng
không công bằng là phải hy sinh lợi ích của xã hội để thoả mãn cho thu lợi của tư
nhân. Để đạt được sự công bằng xã hội, chế độ chứng chỉ quy hoạch của Anh, chế độ
quản lý phân vùng sử dụng đất của Mỹ, sử dụng một cơ chế hợp lý để điều chỉnh lợi
ích của người phát triển hoàn trả một cách thích hợp cho xã hội, để giảm thiểu lợi ích

siêu ngạch thu được từ những biến động về sử dụng đất đai, cải thiện chất lượng cuộc
sống và phúc lợi xã hội để đạt được mục đích công bằng xã hội và công bằng khu
vực. [56]
Quy hoạch sử dụng đất
Báo cáo đã tổng hợp và giới thiệu quy hoạch sử dụng đất nông thôn của Đài
Loan và quy hoạch sử dụng đất đô thị của Mỹ với những thành quả, kinh nghiệm
trong việc giải quyết các vấn đề phát triển nông thôn , đô thị bằng giải pháp quy
hoạch trước các thách thức của của các áp lực gia tăng dân số, đô thị hoá, công
nghiệp hoá, môi trường và phát triển bền vững, đó cũng là những những thách thức
đối với nước ta trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá
Hệ thống thông tin đất đai và bất động sản
Thông tin về đất đai và tài nguyên là một thành phần không thể thiếu được
của cơ sở dữ liệu quốc gia. Vai trò của CSDL về tài nguyên đất trong hệ thống
CSDLQG: Tạo cơ sở địa lý thống nhất để thể hiện thuộc tính không gian cho các
CSDL khác như dân cư, tổ chức, kinh tế, xã hội, tài chính, kế hoạch, pháp luật; phục

12


vụ cho công tác quy hoạch, kế hoạch, phân tích các hoạt động kinh tế xã hội theo
các yếu tố địa lý; tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa các CSDL trong hệ thống CSDLQG
để hình thành một hệ thống quản lý thống nhất, một quy hoạch phát triển thống nhất
và một công cụ kiểm soát quá trình triển khai các hoạt động kinh tế xã hội; (Xem
Hình 5.1)
Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nước
Một hệ thống Quản lý đất đai và bất động sản có chức năng xác lập hồ sơ về
quyền sở hữu đất, giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất là
một công cụ không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường lành mạnh và thông
thoáng cũng như để quản lý bền vững tài nguyên đất. Các nước có nền kinh tế thị
trường phát triển và đang phát triển đều hướng tới việc xây dựng và kiện toàn hệ

thống quản lý đất đai và bất động sản với mục đích: đảm bảo quyền sở hữu và an
toàn quyền hưởng dụng; hỗ trợ cho thuế đất và bất động sản; đảm bảo an toàn tín
dụng; phát triển và giám sát thị trường bất động sản; bảo vệ đất Nhà nước; giảm
thiểu tranh chấp đất đai; thuận lợi cho quá trình đổi mới hệ thống quản lý đất đai;
tăng cường quy hoạch đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng; hỗ trợ quản lý môi
trường; phát hành các tài liệu thống kê đất đai phục vụ các mục tiêu, kinh tế xã hội.
Hệ thống quản lý đất đai của Vương quốc Thuỵ Điển [Hình 7.1]
Hệ thống quản lý đất đai của nước CHND Trung Hoa [Hình 8.1]

13


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự
hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ
các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa
Luật đất đai 1993,1998,2001, cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng
và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Bộ luật dân sự cũng quy định cụ
thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất...
2.2 GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Quü ®Êt: Nước ta có tổng diện tích tự nhiên gần 33 triệu ha. Năm 2003 đã
khai thác sử dụng vào các mục đích: nông nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng và đất ở là
24.064.044 ha, chiếm 73,07% tổng quỹ đất; đất chưa sử dụng và các loại sông, suối
hiện có là 8.867.412 ha, chiếm 26,93% tổng quỹ đất, trong đó đất đồi núi chưa sử dụng
là 6.690.793 ha, đất bằng chưa sử dụng là 471.821 ha. [69]
Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (thị trường sơ cấp)

Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho các đối tượng sử dụng thuê là
25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Hộ gia đình và cá nhân
đang trực tiếp quản lý sử dụng 12.466.076 ha, chiếm 37,85% diện tích đất tự nhiên cả
nước, bằng 49,55% tổng quỹ đất phân theo đối tượng sử dụng. Diện tích đất hộ gia
đình, cá nhân sử dụng tập trung chủ yếu là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở và
một phần đất chuyên dùng. Các tổ chức kinh tế trực tiếp quản lý sử dụng 5.530.514 ha,
chiếm 16,79% tổng diện tích tự nhiên và bằng 21,98% tổng quỹ đất phân theo đối
tượng sử dụng. Diện tích đất của các tổ chức kinh tế tập trung ở các loại đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp và một phần đất chuyên dùng. Ủy ban nhân dân xã đang trực
tiếp quản lý sử dụng 3.714.121 ha, chiếm 14,76% và bằng 11,28% tổng diện tích tự
nhiên; Các tổ chức kinh tế nước ngoài và liên doanh với nước ngoài hiện đang sử
dụng 31.156 ha chiếm 0,09% tổng diện tích đất tự nhiên và bằng 0,12% tổng quỹ đất
đã phân phối sử dụng. Các đối tượng khác sử dụng 3.418.252 ha, chiếm 10,38% tổng
diện tích tự nhiên và bằng 13,59% tổng quỹ đất đã phân phối sử dụng.
14


Thị trường quyền sử dụng đất (thị trường thứ cấp)
Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi quyền
sử dụng đất, thực tế cho thấy việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất lâm
nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn,
mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ
yếu thông qua con đường chuyển quyền sử dụng đất. Trong quá trình tổ chức thực hiện,
quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ
được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động
tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.
Cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật đất đai về quyền cho

thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Trong thực
tế, Việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có những tồn tại: Nhiều tổ chức
lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật
quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị
lực lượng vũ trang nhân dân cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh
dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất.
Thừa kế quyền sử dụng đất: Quyền thừa kế quyền sử dụng đất đã đi vào cuộc
sống thực tế. Nhiều người cho rằng quy định hiện hành về quyền thừa kế quyền sử
dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm chỉ được thực hiện đối với người nhận thừa
kế trực tiếp sản xuất nông nghiệp là không hợp lý, cần đổi mới hơn theo hướng mở
rộng quyền thừa kế quyền sử dụng đất như quy định của Bộ Luật Dân sự đối với mọi
tài sản khác. Thừa kế quyền sử dụng đất là quyền diễn ra thường xuyên. Tuy nhiên,
phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước.
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: Việc thế chấp quyền sử dụng đất
để vay vốn các tổ chức, tín dụng trên địa bàn các tỉnh, thành phố tăng dần qua các
năm. Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất năm 1998 tăng 7,3 lần so với
năm 1993; năm 2001 bằng 3,1 lần so với năm 1998. Việc thực hiện quyền thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thực sự đã phát huy và huy động được nguồn vốn từ
đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh.
15


Góp vốn sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất: Nhiều dự án đầu tư
nước ngoài vào nước ta được thực hiện theo hình thức liên doanh hoặc hợp đồng hợp
tác kinh doanh mà trong đó vốn góp của phía Việt Nam chủ yếu là giá trị quyền sử
dụng đất. Tổng giá trị góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã lên tới 3 tỷ USD, tương
đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam.
Tồn tại của Thị trường quyền sử dụng đất: Thị trường quyền sử dụng đất là
thị trường giao dịch các quyền về đất như: Chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế
chấp, thừa kế, góp vốn bằng đất. Hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất phụ thuộc

vào việc xác lập quyền sử dụng đất. Thị trường bất động sản chính quy mới hoạt động ở
dạng sơ khai.; thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với với việc
mua bán trao tay dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại
kéo dài của thị trường bất động sản phi chính quy tác động xấu đến thị trường bất động
sản, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai / bất động sản, gây lãng phí cho Nhà
nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động của thị
trường bất động sản. [IV.59-62]
Thị trường đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, công nghệ cao, khu chế xuất :
Đến năm 2002, cả nước có 71 khu công nghiệp tập trung được Thủ tướng Chính phủ
quyết định đầu tư và cho thuê đất (trong đó có 67 Khu công nghiệp, 3 khu chế xuất và
1 khu công nghệ cao) nằm trên địa bàn của 31 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Các khu công nghiệp tập trung này có 3 loại hình đầu tư: khu công nghiệp do các
doanh nghiệp trong nước đầu tư; khu công nghiệp liên doanh với nước ngoài; khu
công nghiệp 100% vốn đầu tư của nước ngoài. Trên 3/4 số KCN đã được giải phóng
mặt bằng, đang triển khai xây dựng kết cấu hạ tầng và đã thu hút đầu tư công nghiệp
gần 40% diện tích đất làm mặt bằng sản xuất theo quy hoạch chi tiết. Các khu công
nghiệp đã tạo được giá trị sản lượng chiếm trên 25% tổng sản lượng công nghiệp và
chiếm 16% kim ngạch xuất khẩu của cả nước. Số lao động Việt Nam làm việc trực tiếp
tại các khu công nghiệp là gần 300.000 người.
Thị trường đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản: Thị trường đầu tư xây
dựng kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh kết
cấu hạ tầng, xây dựng nhà ở cho thuê. Việc đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ
tầng kỹ thuật (đường giao thông, cầu, cống, …) chủ yếu thực hiện theo hình thức xây
dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) và được khuyến khích bằng việc không thu
16


tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã đem lại những kết quả bước đầu rất đáng khích lệ,
phù hợp với chủ trương “Nhà nước và nhân dân cùng làm”. Các Công ty kinh doanh
địa ốc, phát triển cơ sở hạ tầng cũng tham gia tích cực vào việc hình thành các khu đô

thị mới hiện đại, tiện nghi làm cho diện mạo đô thị đã có những khởi sắc và tiến bộ
vượt bậc. Diện tích nhà ở tăng lên đáng kể, từ năm 2001 đến 2003 các đô thị trong cả
nước đã xây dựng trên 55 triệu m2 nhà ở (trong đó Hà Nội đạt 2,68 triệu m2, thành
phố Hồ Chí Minh đạt 11,95 triệu m2, Đà Nẵng đạt 1,24 triệu m2, Hải Phòng đạt 1,41
triệu m2). Chủ trương phát triển nhà ở theo dự án đã được triển khai ở nhiều tỉnh,
thành phố trong cả nước.
Thị trường mua bán tài sản gắn liền với đất: Thị trường mua bán tài sản gắn liền
với đất bao gồm các hoạt động mua bán tài sản hình thành từ nông nghiệp, cơ sở sản
xuất kinh doanh công nghiệp, cơ sở dịch vụ, nhà ở. Hoạt động của thị trường này diễn
ra chủ yếu là mua bán nhà ở và đây cũng là một lĩnh vực rất sôi động. Lượng giao dịch
nhà ở phát triển mạnh mẽ qua các năm. Tại Hà nội, năm 1996 có khoảng 40.000 vụ
giao dịch (trong đó 12.000 vụ có đăng ký nộp thuế), năm 2002 có 91.000 vụ (trong đó
28.000 vụ có đăng ký nộp thuế); tại thành phố Hồ Chí Minh năm 1996 có khoảng
70.000 vụ giao dịch (trong đó 21.000 vụ có đăng ký nộp thuế), năm 2002 có 170.000
vụ (trong đó 51.000 vụ có đăng ký nộp thuế); Tổng lượng giao dịch nhà ở trên thị
trường bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh năm 2002 ước đạt trên
15.000 tỷ đồng.
2.3 DỊCH VỤ HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động dịch vụ đăng
ký quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất, dịch vụ định giá bất động
sản, dịch vụ tín dụng ngân hàng về thế chấp hoặc bảo lãnh bằng bất động sản, dịch vụ
cung cấp thông tin và môi giới bất động sản, dịch vụ mở sàn giao dịch bất động sản.
Phần lớn các tổ chức hoạt động dịch vụ được thành lập một cách tự phát, thiếu sự quản
lý và hướng dẫn của Nhà nước; việc thành lập các trung tâm dịch vụ công mới chỉ ở
bước thử nghiệm.
2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM
- Thực trạng hệ thống quản lý đất đai Việt Nam [Hình 10.2]
- So sách hệ thống quản lý đất đai Việt Nam với các nước [Bảng 2.2]
- Đổi mới hệ thống quản lý đất đai [Hình 11.2]
17

CHƯƠNG 3
ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH
VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN
Chính sách đối với đất Nông nghiệp: Thể chế hoá chủ trương, chính sách đất
đai của Đảng, Luật đất đai 1993 đã cho phép nông dân sử dụng đất nông, lâm, ngư
nghiệp có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất
của nông dân khá rộng rãi, trên thực tế có thể nói là bao quát hầu hết các quyền lợi có
từ đất đai. Chính sách đất đai trong sản xuất nông nghiệp của nước ta trong giai đoạn
1990 đến nay đã tạo điều kiện gắn lợi ích của người nông dân với hiệu quả sử dụng đất
và phù hợp với cơ sở vật chất kỹ thuật còn thấp trong nông nghiệp là động lực thúc
đẩy nông nghiệp phát triển, đưa nước ta từ chỗ thiếu lương thực trong thập kỷ 80 trở
thành nước xuất khẩu gạo đứng thứ 2 trên thế giới trong thập kỷ 90 của Thế kỷ 20.
Tuy nhiên chính sách đất nông nghiệp hiện tại còn những tồn tại như sau: Chưa
khuyến khích tập trung đất để sản xuất lớn, đồng thời cũng chưa khắc phục được tình
trạng một số nông dân không có hoặc thiếu đất sản xuất; Đất nông nghiệp được giao
không thu tiền sử dụng đất nên khi đền bù thường áp dụng giá thấp đã dẫn đến các tổ
chức được giao đất xây dựng sử dụng lãng phí, mặt khác không đảm bảo công bằng
giữa nông dân có đất bị thu hồi với người thụ hưởng đất đó; Tinh công hữu của đất đai
được thể hiện rất mờ nhạt so với tính tư nhân của việc sử dụng đất.
Chính sách đối với đất phi nông nghiệp: Tuy đã có nhiều cải cách nhưng vẫn
còn nhiều bất cập. Phần lớn đất phi nông nghiệp, ngoài phần đất ở và công sở nhà
nước, đều nằm trong tay các doanh nghiệp nhà nước. Việc quản lý đất của doanh
nghiệp nhà nước bị buông lỏng trong một thời gian dài. Phần lớn các doanh nghiệp
được giao đất không thu tiền sử dụng đất, hàng năm chỉ đóng tiền thuê đất với lượng
không đáng kể, nên giá trị thật của đất chưa được coi là đầu vào của doanh nghiệp,

chưa được tính vào chi phí, dẫn đến tình trạng sử dụng lãng phí đất phi nông nghiệp, là
sơ hở để nhiều doanh nghiệp thu lợi không hợp lý từ đất.
Chính sách đất ở, nhà ở: Trong quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, Nhà
nước cũng bắt đầu xoá bỏ bao cấp nhà ở, đưa tiền nhà vào lương và chuyển nhà ở sang
18


lĩnh vực kinh doanh; Chính sách đất ở, nhà ở được quy định cụ thể: các khu dân cư sau
khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ được giao quyền sử dụng đất ổn định lâu
dài; việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở theo quyết định của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền đúng thủ tục và có sự đền bù. Chính sách đất ở, nhà ở
đã tạo điều kiện cho thị trường nhà ở và thị trường quyền sử dụng đất ở phát triển. Tuy
nhiên thị trường nhà ở và thị trường quyền sử dụng đất ở hiện nay cũng có những hạn
chế nhất định như: Chính sách nhà ở tại các đô thị nước ta và các chính sách liên quan
chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do sự tăng dân số đô thị trong quá trình phát
triển;Tình trạng thiếu quy hoạch hoặc quy hoạch kém chất lượng, việc giao đất cho
người dân tự xây nhà ở đã làm kiến trúc đô thị trở thành manh mún, vô tổ chức, thiếu
thống nhất; Quản lý nhà nước trong lĩnh vực mua bán nhà ở còn nhiều bất cập, ví dụ ở
một số thành phố việc mua nhà ở đòi hỏi phái có hộ khẩu thường trú, trong khi để
đăng ký hộ khẩu phải chứng minh có nhà ở ổn định! Hỗ trợ của Nhà nước để xây dựng
nhà ở cho người có thu nhập thấp chưa đảm bảo đến được đối tượng cần hỗ trợ.
[IV.35-38]
3.2 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN
Luật đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở đường cho
thị trường bất động sản hình thành và phát triển; Luật đất đai 2003 là văn bản pháp
quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động
thực tiễn của 17 năm đổi mới
Chế độ sở hữu đất đai
Sở hữu đất đai là vấn đề phức tạp của nhiều nước cả về mặt lý luận và thực tiễn,

hơn nữa còn là vấn đề nhạy cảm của các thế lực chính trị của một số nước trong "thời
kỳ chuyển đổi" và các nước đang phát triển... Riêng ở Việt Nam, vấn đề này đã được
xử lý bước đầu từ Hiến pháp 1980, sau đó Hiến pháp 1992 hoàn thiện thêm một bước
và Luật đất đai 1993 (sửa đổi bổ sung 1998, 2001) đã cụ thể hoá được một phần quan
trọng. Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài
nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình - sự nắm giữ này là tuyệt đối và
không điều kiện, không thời hạn. Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp
có cơ sở pháp lý để xác định quy mô về không gian và thời gian. Về quyền sử dụng đất
đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất
19


đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai
về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình
trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ
chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Về quyền định đoạt tài sản/tài
nguyên đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt
động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm tăng thêm vai trò
của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả của việc sử
dụng này.
Các quyền sử dụng đất
"Chuyển quyền sử dụng đất" là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó,
Luật đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ
thể hoá thành các quyền cụ thể; và đến Luật đất đai 2003 thì đã được chi tiết hoá thành
"9 quyền" là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61)...
3.3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH
THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Hoàn thiện chính sách đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất

động sản
Ổn định chính sách thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp là
điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản hình thành nhanh chóng và phát triển
bền vững, khắc phục được khó khăn về xáo trộn xã hội; Thu hồi đất, đền bù giải phóng
mặt bằng để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản; Việc thu hồi đất phải
được tính đến cả đối với vùng ảnh hưởng của công trình sẽ được xây dựng với phương
châm "lấy phát triển nuôi phát triển" và người được hưởng lợi từ công trình phải có
nghĩa vụ tương ứng để huy động nguồn lực xã hội vào phát triển. Kinh phí đền bù giải
phóng mặt bằng chỉ là khoản ứng trước để có giá trị gia tăng của đất đai và sẽ được thu
hồi trong quá trình vận hành sau khi hoàn thành công trình. Thu tiền sử dụng đất, thuế
sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là
giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người
quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai
Hoàn thiện pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất
20


động sản
Tạo dựng một khuôn khổ pháp luật là yếu tố tiên quyết để hình thành và phát
triển thị trường bất động sản. Theo đó, Luật đất đai 2003 đã tổng kết kinh nghiệm của
15 năm triển khai để có được một khung pháp luật tương đối đồng bộ để giải quyết
những vấn đề chủ yếu có liên quan đến thị trường bất động sản. Ngoài ra, bộ Luật hình
sự, Luật xây dựng còn có nhiều quy định có liên quan đến việc hình thành và giao dịch
bất động sản.Tuy nhiên, để chuẩn bị cho một thị trường bất động sản phát triển đồng
bộ và mạnh mẽ, cần bổ sung một hệ thống pháp luật về giao dịch bất động sản chi tiết
hơn, cụ thể như sau: Giao dịch bất động sản: Định giá đất đai và định giá bất động sản;
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Các khoản thu về đất; Đăng ký đất đai và đăng ký
bất động sản; Quyền sử dụng đất và sở hữu nhà chung cư.

21

CHƯƠNG 4
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤT
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA
Thực trạng giá đất/bất động sản.
Hệ thống văn bản pháp quy về giá đất đã ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ
và chưa hoàn chỉnh. Trên thực tế tồn tại 2 loại giá đất: giá Nhà nước quy định (tĩnh và
thấp hơn), giá thị trường (động và cao hơn), sự chênh lệch này gây ra những hạn chế,
tiêu cực, thiếu công bằng và không đảm bảo lợi ích cho Nhà nước trong việc thực hiện
chính sách thuế, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất,
không ít trường hợp là nguyên nhân khiến kiện tố cáo bức xúc, ảnh hưởng việc giải
phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng.
Thiếu quy trình, quy phạm, trình tự thủ tục trong việc định giá bất động sản và
tổ chức quản lý giá bất động sản; Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý Nhà
nước về giá bất động sản; Chưa có những cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên về quản
lý giá bất động sản; Thông tin về giá bất động sản thiếu, không rõ ràng, không đảm
bảo cho việc giao dịch bất động sản trên thị trường hoạt động lành mạnh; tỷ lệ giao
dịch không chính thức chiếm tỷ lệ cao (khoảng 70%). [V.22-25]
Hoàn thiện về khung giá đất
Khung giá đất do Chính phủ quy định: Luật Đất đai 2003, Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá đất. Theo đó, khung giá đất được xây dựng cho từng loại đất;
trong khung giá mỗi loại đất thuộc khu vực nông thôn được phân theo 3 khu vực là xã
đồng bằng, trung du, và miền núi; đất khu vực đô thị được phân theo loại đô thị, loại
đường phố và vị trí thửa đất. Khoảng chênh lệch giữa giá tối thiểu và giá tối đa là khá lớn.
Nhà nước chỉ điều chỉnh khung giá đất khi giá đất trên thị trường biến động kéo dài liên tục
trên 60 ngày trở lên và có sự chênh lệch giữa giá đất trên thị trường với giá đất tối thiểu hoặc
tối đa trên 30%.

Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định: Trên cơ sở nguyên tắc và phương
pháp định giá đất, khung giá đất do chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương mình để xác
định mức giá cụ thể cho từng loại đất. Giá đất cụ thể của từng loại đất do địa phương
22


quy định chỉ được điều chỉnh khi giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường có biến động liên tục kéo dài trên 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá
quá lớn; nếu giảm 10% trở lên so với giá quy định thì điều chỉnh xuống, nếu tăng trên
20% trở lên thì điều chỉnh tăng giá nhưng tỷ lệ điều chỉnh không quá 20% mức giá tối
đa của khung giá đất do chính phủ quy định. Ngoài ra, khi chính phủ điều chỉnh khung
giá đất thì giá đất do địa phương quy định cũng sẽ thay đổi theo. Hàng năm Uỷ ban
nhân dân tỉnh phải công bố giá đất tại địa phương mình.
Giá đất khu vực giáp ranh: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ cũng
quy định phạm vi cụ thể đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các đơn vị hành chính cần
được điều chỉnh thống nhất; trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có
cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch. có điều kiện tự
nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau nhưng có chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính
sách thu hút dầu tư khác nhau, thì mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch
nhau nhưng tối đa không quá 20%. Trường hợp giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa 2
tỉnh không thống nhất được thì địa phương phải báo cáo Chính phủ giải quyết.
4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT / BẤT ĐỘNG SẢN
Hoàn chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai
Hoàn chỉnh Thuế sử dụng đất: gộp chung thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế
nhà, đất thành một hệ thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng đất:
Hoàn chỉnh chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất: Bỏ thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thay bằng thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc thuế thu nhập cá nhân.
Hoàn chỉnh Lệ phí trước bạ: Tách phần có tính chất thuế trong lệ phí trước bạ
để quy định thành thuế tài sản. Phần có tính chất phí dịch vụ công quy định thành lệ

phí đăng ký đất đai bất động sản.
Chính sách thu tiền sử dụng đất
- Thực hiện chưa thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với các trường hợp sử dụng đất ở trước khi có Luật đất đai năm 1993 mà không
thuộc đất Nhà nước giao và các trường hợp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế từ
ông, bà, cha, mẹ v.v. để lại mà người chuyển nhượng, người thừa kế chưa có hồ sơ ban
đầu (giấy tờ hợp pháp) về đất.
- Giải quyết hài hoà mối quan hệ giữa thu tiền sử dụng đất với đền bù thiệt hại
nhằm đảm bảo giảm chí phí cho người sử dụng đất theo hướng: người được giao đất
23


mới thì mức thu tiền sử dụng đất bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trừ đi giá đất tính đền bù; trường hợp được giao từ đất nông nghiệp để sử dụng làm đất
ở, đất chuyên dùng thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở, đất chuyên dùng trừ
đi chi phí đền bù theo giá đất nông nghiệp.
Chính sách thu tiền thuê đất: Thu tiền thuê đất phải xem xét, tính đến mối
quan hệ giữa chi phí đền bù và chi phí thuê đất nhằm khuyến khích đầu tư sử dụng đất
đai phục vụ sản xuất, kinh doanh để các nhà đầu tư đất có chi phí về quyền sử dụng đất
(bao gồm chi phí đền bù và nộp ngân sách Nhà nước tiền thuê đất) ở mức bằng hoặc
thấp hơn các nước trong khu vực, còn đất đai chỉ là điều kiện để các nhà đầu tư thực
hiện dự án; Thống nhất áp dụng cơ chế thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức, cá
nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
Thực hiện thống nhất tất cả các sắc thuế đối với đất đai vào Bộ luật Thuế
đất đai: Việc thống nhất các sắc thuế có liên quan đến đất đai vào Bộ luật thuế đất đai sẽ
khắc phục sự chồng chéo các sắc thuế và dễ thực hiện đối với mọi đối tượng. [V.41-43]
4.3 ĐỀN BÙ ĐẤT ĐAI
Đổi mới chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất
Theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
3/12/2004 của Chính phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với những trường
hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại Điều 36 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP; Trường hợp Nhà nước thu hồi đất, việc tổ chức thực hiện thu hồi
đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức
phát triển quỹ đất. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình,
cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
4.4 THẾ CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thực trạng Thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay: Việc thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và bất động sản gắn liền để vay vốn từ các tổ chức tín dụng trên địa bàn các
tỉnh, thành phố có xu hướng tăng kể từ năm 1993 đến 2001, khi Luật Đất đai quy định
các chủ thể sử dụng đất có 5 quyền và qua 3 lần sửa đổi Luật Đất đai, quyền thế chấp
24


đất đai được mở rộng dần: số vốn cho vay có thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bất
động sản tăng khá lớn, dư nợ cho vay năm 1998/1993 = 7,3 lần, năm 2001/1998 = 3,1
lần, cuối năm 2002 so với cuối năm 2001 tăng 13%; tỷ trọng khoản vay có thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất và bất động sản cuối năm 2001 gấp 2 lần so với cuối năm 1993.
Hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp đất đai
- Về thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong nước:
theo quy định của Bộ Luật dân sự, quyền sử dụng đất là tài sản và giao dịch thế chấp
quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, vì thế cần được thực hiện theo nguyên tắc: thoả
thuận, bình đẳng, cùng có lợi và đúng quy định của pháp luật về đất đai.
- Về thủ tục thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định
theo hướng coi đây là dịch vụ công, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất hợp
pháp được thực hiện quyền này theo hướng: giảm bớt các đầu mối hành chính, các loại
thủ tục không cần thiết, tạo điều kiện phát triển các giao dịch về bất động sản với mức

phí hợp lý; đơn giản hoá các thủ tục thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê
lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài: đối với người sử dụng đất là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp
100% vốn nước ngoài thành lập và hoạt động theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam, thì được đối xử bình đẳng như người sử dụng đất ở trong nước về lựa chọn hình
thức giao đất, thuê đất và thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
4.5. ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ, CHÍNH SÁCH KINH TẾ TÀI CHÍNH
LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong đó có quyền sử
dụng đất (Theo Luật đất đai năm 2003 ):
C¸c lo¹i đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm: Đất sản xuất
nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao
không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Đất nông nghiệp do hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; Đất
thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà có tài sản gắn liền với đất như: Đất
25