Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh, giai đoạn 2010 đến 2015
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (4.04 MB, 105 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN CÔNG DŨNG
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI THÀNH
PHỐ HẠ LONG – TỈNH QUẢNG NINH,
GIAI ĐOẠN 2010 ĐẾN 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông
Thái Nguyên, 2016
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tn trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Nguyễn Công Dũng
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận
tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và
ngoài trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông, là người trực tếp
hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo, cô
giáo khoa Tài nguyên; Khoa Môi trường, trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái
Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tnh của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Quảng Ninh, Văn phòng đăng ký đất đai Tỉnh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố
Hạ Long, Bộ phận quản lý đào tạo sau đại học, trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái
Nguyên và các tổ chức tham gia phỏng vấn đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi
trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Công Dũng
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i MỤC LỤC
........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ
VIẾT
TẮT
..............................................................
BẢNG..............................................................................
..............................................................................
vi
vii
DANH
DANH
MỤC
CÁC
CÁC
HÌNH
MỤC
viii
MỞ
ĐẦU
.......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Mục têu nghiên cứu ............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học của đề tài.................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài.....................................................................................4
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ..... 4
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất .............................. 5
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài....................................................................................7
1.3. Cơ sở thực tễn của đề tài................................................................................10
1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới ............ 10
1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong phạm vi cả nước... 16
1.3.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................... 22
Chương 2:
ĐỐI
TƯỢNG,
NỘI
DUNG
VÀ
PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU
.............................................................................................. 26
2.1. Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu ..................................................26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 26
2.1.3. Thời gian nghiên cứu.......................................................................... 26
2.2. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................26
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
iv
2.2.1.Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ
Long ảnh hưởng đến sử dụng đất. ................................................................ 26
2.2.2. Thực trạng của công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự
án đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long. .................................................. 26
2.2.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất .......................................................... 26
2.2.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và đánh giá hiệu quả sử
dụng đất của các nhà đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long. .................... 26
2.2.5. Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê
đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thực hiện đầu tư, sản
xuất kinh doanh. ......................................................... 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................27
2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp ..................................................................... 27
2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp ....................................................................... 28
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 29
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long..........................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên..................................... 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 35
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi
trường ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành
phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh ..................................... 37
3.2. Thực trạng công tác giao, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa
bàn thành phố Hạ Long..........................................................................................39
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long ................................. 39
3.2.2. Thực trạng công tác giao, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Hạ Long........................................................................... 43
3.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất ....................................................................................47
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
v
3.4. Đánh giá hiệu quả từ việc giao đất, cho thuê đất ............................................49
3.4.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế ................................................................... 49
3.4.2. Đánh giá hiệu quả xã hội .................................................................... 51
3.4.3. Đánh giá tnh hình tuân thủ quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng
công trình. ..................................................................................................... 55
3.4.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức so với mục têu của dự án
khi nhà nước giao đất, cho thuê đất .............................................................. 56
3.4.5. Đánh giá chung công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa
bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2010 - 2015 ............................................ 58
3.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh ..................................65
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai .......................................... 65
3.5.2. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................. 66
3.5.3. Giải pháp để đổi mới hệ thống tài chính đất đai................................. 68
3.5.4. Giải pháp đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức ............................................................................................. 70
3.5.5. Giải pháp về công nghệ thông tin....................................................... 71
3.5.6. Giải pháp về cải cách hành chính ....................................................... 71
3.5.7. Giải pháp đề xuất Bộ Tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất giao
cho các tổ chức kinh tế ................................................................................. 72
3.5.8. Một số giải pháp khác........................................................................ 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 76
1. Kết luận ..............................................................................................................76
2. Kiến nghị............................................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78
PHỤ LỤC
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt
Nghĩa
CN
: Công nghiệp CSHT
: Cơ sở hạ tầng BĐS
động sản ĐKĐĐ
: Bất
: Đăng ký đất
đai
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
VPĐK
: Văn phòng đăng ký đất đai
UBND
: Uỷ ban nhân dân BĐĐC
: Bản đồ địa chính QSDĐ
sử dụng đất TP
: Quyền
: Thành phố
GCN
: Giấy chứng nhận
ĐKTK
: Đăng ký thống kê
TN và MT
: Tài nguyên và Môi trường
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Nhóm đất chính và sự phân bố các nhóm đất chính...................... 33
Bảng 3.2 . Dân số của các phường, thành phố Hạ Long giai đoạn 2010-2014............. 35
Bảng 3.3. Tốc độ tăng trưởng kinh tế TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2010 -2014 ..................................................................... 36
Bảng 3.4. Cơ cấu GDP các ngành kinh tế qua các năm (tính theo giá
thực tế)............................................................................................ 37
Bảng 3.5. Diện tích các loai đât chinh của thành phố Hạ Long..................... 39
Bảng 3.6. Diện tíc h, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 ................. 40
Bảng 3.7. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 ............ 41
Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức
kinh tế giai đoạn 2010 – 2015 ....................................................... 45
Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2010 - 2015 .............................. 48
Bảng 3.10 Tổng thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất ............................... 51
Bảng 3.11. Tình hình sử dụng lao động của các tổ chức kinh tế ................... 53
Bảng 3.12. Kết quả tnh hình chấp hành quy hoạch xây dựng ...................... 56
Bảng 3.13: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ giao, thuê đất trên địa bàn
TP Hạ Long .................................................................................... 59
Bảng 3.14: Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục
hành chính trên địa bàn thành phố Hạ Long ................................. 59
Bảng 3.15. Bảng đề xuất hệ thống têu chí đánh giá hiệu quả sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế ............................................................ 74
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hạ Long ........................................... 31
Hình 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2013 .................. 40
Hình 3.3. Mô tả Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long ....................... 42
Hình 3.4: Trung tâm thương mại Vincom tại phường Bạch Đằng,
thành phố Hạ Long ........................................................................ 55
Hình 3.5. Khu Vinpearl Ha Long Bay Resort tại phường Bãi Cháy,
thành phố Hạ Long ........................................................................ 55
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, việc khai thác và sử dụng hợp lý
nguồn tài nguyên đất là vô cùng quan trọng, bởi nó không chỉ quyết định trực tếp đến
sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia mà còn đảm báo ổn định chính trị của quốc gia
và khu vực đó. (Luật Đất đai, 1993).
Theo kết quả kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2010 thì tổng diện tích các loại
đất của cả nước là 33.095.351 ha mà các tổ chức đang quản lý, sử dụng
7.833.142,70 ha (chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên của cả nước).
Tuy nhiên quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn
nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy
ra nhiều têu cực như: sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn
chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép… Để từng bước khắc phục những tồn tại trên,
đồng thời thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về
chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban chấp
hành Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát
triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới,
Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007
về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực
trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan
trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói
riêng.
Thành phố Hạ Long là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của tỉnh Quảng Ninh.
Thành phố Hạ Long la môt trong nhưng cưc phat triên quan trong cua Vùng kinh tế trọng
điểm Bắc Bộ, là Vùng đối trọng với Vùng Hà Nội, sẽ là động lưc kich thich phat triên kinh
tê đôi vơi chuôi đô thi Vung duyên ha i Băc Bô. Hạ
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
2
Long con đong vai tro la điêm kêt nôi , mơ ra vung biên Vinh Băc Bô cua truc hành lang
kinh tế quốc tế Côn Minh - Lào Cai - Quảng Ninh . Tại đây có cảng nươc sâu Cai Lân la
cưa ngo thông thương chiên lươc cua V ùng. Thành phố Hạ Long đươc biêt đên vơi di san
thiên nhiên thê giơi Vinh Ha Long co môt nên
tảng kinh tế vững chắc trong sự phát triển của tỉnh Quảng Ninh . Thành phố Hạ Long năm
trong dai hanh lang ven biên cua Vinh Băc Bô, là một cực quan trọng trong tam giac tăng
trương Ha Nôi - Hải Phòng - Quảng Ninh, vơi lơi thê vê phat triên cang nươc sâu, du lich,
kinh tê biên, khoáng sản, hê thông giao thông thuân lơi. Hạ Long có nhiều ưu thế để phát
triển trong tương lai.
Với phương châm từng mét vuông đất phải hữu ích và khai thác đất đai
phải trở thành động lực lớn để thực hiện thắng lợi các mục têu phát triển kinh tế
- xã hội của địa phương thì việc tm ra các giải pháp quản lý chặt chẽ, khai thác có hiệu
quả cao nhất quỹ đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất đã
trở thành vấn đề hết sức quan tâm của thành phố Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh
nói chung.
Do vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại thành phố Hạ Long - tỉnh Quảng Ninh, giai
đoạn 2010 đến 2015” được đặt ra nhằm đánh giá thực trạng, tm ra các giải pháp thiết
thực, tích cực để tham mưu cho các ngành và chính quyền các cấp nhằm phát huy hiệu
quả công tác quản lý quỹ đất của Nhà
nước nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng; đặc
biệt là diện tích đang giao, cho thuê đối với các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng trên địa
bàn thành phố Hạ Long để góp phần thực hiện các mục têu phát triển kinh tế - xã hội của
địa phương.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
3
từ năm 2010 đến 2015 nhằm đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn
tại trong sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn Thành
phố và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Hạ Long trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra thực trạng công tác giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; điều tra
thực trạng tnh hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Hạ Longddsau khi được nhà nước giao, thuê đất.
- Đánh giá công tác giao, thuê đất và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế, phân ra các ngành nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… phân
theo địa bàn đầu tư.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước và hiệu quả khai
thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách của nhà
nước.
3. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Nghiên cứu lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế
trên địa bàn tỉnh, nghiên cứu quy trình thực hiện, thủ tục hành chính; cơ chế vận hành
việc quản lý đất đai của các tổ chức kinh tế bảo đảm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng
nguồn thu cho ngân sách; từng bước góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương
nhanh, bền vững.
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất. Các yếu tố
khiến người sử dụng đất phải sử dụng đất có hiệu quả thông qua các chính sách ưu đãi
đầu tư, chính sách tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án,
chính sách thu tiền sử dụng đất, tền thuê đất…để điều tết có hiệu quả nhiệm vụ quản
lý quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
- Thông qua kết quả nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế, như: cải cách thủ tục hành chính, cơ chế tài chính hóa trong
quản lý đất của các tổ chức kinh tế, xây dựng kế hoạch cụ thể để chủ động điều hành
trong quản lý đất đai (chủ động GPMB, thu hút đầu tư, hạn chế đầu tư ở những khu vực
không khuyến khích, xác định những ngành nghề, khu vực cần trải thảm đỏ…).
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Hiến pháp Nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại Chương III, Điều
53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài
sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”
[3].
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo phap luât . “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng
đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được
pháp luật bảo hộ.” (Hiến pháp CHXHCN Việt Nam,
2013) [3].
Theo Luật Đất đai năm 2013 [5], một số khái niệm liên quan đến các tổ
chức kinh tế quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà
nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là
việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy
định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng
đất được hiểu như sau:
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
5
- Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với mục đích
sử dụng, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết
định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác
về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 [4].
- Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới
thửa đất để mở rộng diện tích đất.
- Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do được Nhà
nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà không trả lại
đất.
- Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng
đất, gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã
được xác định.
Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP [15], của Chính Phủ ngày 10/11/2014 về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản
lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
- Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới
thửa đất để mở rộng diện tích đất.
- Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn
giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử
dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất
a) Đối với nhà nước
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
6
cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này.
Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người
sử dụng đất và Nhà nước bằng Giấy chứng nhận QSD đất, buộc người sử dụng phải tuân
thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích
chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho
những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp
phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội.
Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được
tnh trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai
được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở
hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi
vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế .
b) Đối với người sử dụng đất
Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý
nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở về quyền sử dụng cho
người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác
các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền cho người sử dụng đất theo quy định trong
pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…
c) Đối với các dự án đầu tư
Đất đai là cơ sở đầu tên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư của tổ chức
kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực
hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù khả năng tài chính có thuyết
phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó không
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
7
thể khả thi. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn
địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc
thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án
đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự
có của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong
các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSD
đất tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách
thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất.
Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư
có thể tến hành thực hiện dự án.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Nhằm mục đích quản lý, bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý và bền
vững, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã nghiên cứu và bàn hành nhiều văn
bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý đất đai; mà bước đột phá đầu tên là Luật
Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001 tiếp đến là Luật Đất đai năm 2003 và Luật
Đất đai năm 2013 hiện hành. Bên cạnh đó nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được
ban hành như Luật bảo về và phát triển rừng, Luật Bảo vệ môi trường.... và các nghị
định, thông tư và văn bản
hướng dẫn thi hành Luật.
Sau đây là những cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của
các tổ chức được nghiên cứu để thực hiện đề tài:
Các văn bản của Trung ương:
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ
chức, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị 31/2007/ CT- TTg ngày
14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội..
2. Cục Thống kê (2011), Niên giám thống kê thành phố Hạ Long.
3. Hiến pháp năm 2013.
4. Luật Đất đai năm 2003.
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
8
5. Luật Đất đai năm 2013.
6. Luật bảo vệ môi trường ngày 29/11/2005.
7. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
8. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất.
9. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
đất, thuê mặt nước.
10. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
11. Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
12. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
13. Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc
thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm
1996.
14. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
15. Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai.
16. Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
17. Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
9
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày
14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
18. Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tền thuê
đất, thuê mặt nước.
19. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003.
20. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
21. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tền sử
dụng đất.
22. Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
23. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Các văn bản của địa phương:
24. Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 06/10/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Quảng Ninh quy định về trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan chuyên môn cấp
tỉnh, UBND cấp huyện, cấp xã, cán bộ địa chính cấp xã và người sử dụng đất trong
công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
25. Quyết định số 2778/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh quy định về việc tếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục
đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tưu; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
10
26. Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh
Về việc quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày
01/01/2015 đến 31/12/2019.
27. Quyết định số 3456/2015/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của UBND tỉnh Quảng
Ninh Về việc quy định trình tự, thủ tục thực hiện, quản lý dự án bằng nguồn vốn ngoài
ngân sách nhà nước và dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh.
28. Sở Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm
2008 của các tổ chức, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ
thị 31/2007/ CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ, Quảng Ninh.
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới
* Liên bang Nga:
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ
sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà
nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang
phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với têu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước,
chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng
đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình
sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội,.... (Điều 20, 21, chương 4, Luật
đất đai Liên bang Nga năm 2001) [30] tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến
khích và gần như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một
hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị.
* Trung Quốc:
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc [29], không tổ chức, cá nhân nào
được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai
dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của
Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
11
người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị
sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi
ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát
huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao
đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” –
còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc.
Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc thuê đất của mình cho các doanh
nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính
sách đất đai ở
nước này [33].
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ
thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý
của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tên ở Thẩm Quyến theo
Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm
1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm
dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Luật
Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và
cho thuê có đền bù (allocation and lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng cho
việc hình thành thị trường đất đai [33].
Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải
cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc
khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng
hóa của đất đai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSDĐ 8.588 m2 với thời
hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSDĐ và người
chiến thắng đã phải trả 5.250.000
Nhân dân tệ (NDT). Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài
sản khác lần đầu tên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao
QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988,
Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
12
sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm
cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban
hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô
thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và
đấu giá [29].
* Hàn Quốc
2
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp
21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô thị hóa ở Hàn
Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX. Quá trình này có đặc
điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó
khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên
phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giầu có,
các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát
triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia. Tuy nhiên Hàn
Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một
loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống
duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là cơ sở để
tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu
(dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm
nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu cơ
đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tến lên những diện tích đầu cơ và do đó khuyến
khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: đây là giải pháp bổ sung
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
13
cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất
thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân cư
2
vượt quá 200 py-ôm (660 m ). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán
đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá
mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giá trị thị trường của diện tích đất
thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa
đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất mua
những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy nhà nước ban
hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích
cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép. Nghĩa là nó đánh lên
2
tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m ) trừ đề án của Chính phủ. Các đề
án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm
50%.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài têu
chuẩn).
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu cơ. Mặc
dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do đó
vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu
được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh
vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giầu có do đầu cơ đất đai
buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động
sản phát triển [34].
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến tổ
chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp
và mở của cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
14
Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước
ngoài thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền lực quản
lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu đất:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp.
Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã hội và
những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các vùng đất
được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội hoặc cộng đồng
địa phương. Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng
lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất
ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà công cộng ... Tư nhân chủ yếu
nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp.
- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: đất
thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời hạn
sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ thể sẽ có
thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của
những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau khi được
phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy
nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại hoặc
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành
lập doanh nghiệp
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
15
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất
+ Phương thức bán đất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bán đấu giá
công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua cổ
phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho thuê là
các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân và tổ
chức nước ngoài.
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế
nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự
điều tết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường. Nhờ có
giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến
đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu
thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán
những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ đó đất
đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả,
sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự
điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.
Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền
phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng rắn với các đối
tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường, để thực
hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ như: phát triển
hệ thống đăng ký đất đai; các giải pháp đổi mới của chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ
thực hiện thành công được nếu không có hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn
Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh
thuế lên đất dư ra do đầu cơ).
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
16
1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong phạm vi cả nước
Theo kết quả Kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử
dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày
14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ:
a) Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê:
Năm 2008, cả nước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao,
được thuê với diện tích 7.148.536,47ha, chiếm 91,26%. Trường hợp tổ chức sử dụng đất
để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%.
- Cơ quan nhà nước có 15.189 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là
33.838,42ha, đạt 95,63% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích đất cho
thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơ quan nhà nước
không nhiều nhưng vẫn có tình trạng xảy ra (cả nước có 235 cơ quan nhà nước cho thuê
trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 190,42ha, trong đó
chủ yếu là diện tích cho thuê trái pháp luật).
- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích
2.390,00ha, đạt 75,30% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức
chính trị có số lượng tổ chức có diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển
nhượng trái phép không nhiều 42/1.439 tổ chức, nhưng diện tích vi phạm tương đối
nhiều (306,40ha), chiếm đến 9,65% tổng số diện tích đang quản lý, sử dụng.
- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích
1.373,87ha, đạt 96,47% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức xã hội có
15 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là
1,12ha.
- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích
3.687,04ha, đạt 75,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị xã hội có 26 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện
tích là 74,91ha.
Số hoá bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN
