THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG EXIMBANK

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH
THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG EXIMBANK

SVTH
: HUỲNH THỊ KIM TÀI
MSSV
: 04124066
: : DH04QL
LỚP
: 2004 – 2008
KHĨA
NGÀNH : Quản Lý Đất Đai

Mẫu bìa trong

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2008 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

HUỲNH THỊ KIM TÀI

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH

THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG EXIMBANK

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Võ Văn Việt
Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

- Tháng 7 năm 2008 -


LỜI CẢM ƠN
Con xin chân thành cảm ơn gia đình ln dành tình u
thương cho con, tạo mọi điều kiện cho con trong suốt q trình
học tập để con có được ngày hơm nay. Con xin khắc ghi trong
mình suốt cuộc đời.
Em xin cám ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nơng Lâm
Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai và Bất Động sản,
cùng tồn thể q thầy cô đã dạy dỗ, truyền đạt kiến thức và kinh
nghiệm quí báu cho em làm hành trang bước vào cuộc sống.
Em xin chân thành cản ơn thầy Võ Văn Việt đã nhiệt tình
quan tâm, giúp đỡ và chỉ dẫn cho em hoàn thành luận văn tốt
nghiệp.
Em xin gửi lời cám ơn đến các anh chị tại Phòng thẩm định
giá tài sản Hội sở thuộc Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt
Nam (Eximbank) đã tận tình chỉ dẫn, truyền đạt kinh nghiệm giúp
đỡ em trong q trình thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn các bạn cùng lớp Quản lý Đất đai khố 30
ln giúp đỡ, chia sẻ trong suốt thời gian học tập, sinh hoạt tại
trường.

HUỲNH THỊ KIM TÀI


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Huỳnh Thị Kim Tài, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP
VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG EXIMBANK”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Võ Văn Việt, Phòng Đào Tạo Trường Đại Học
Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Trong thực tế thẩm định giá có thể được xem là trái tim của tất cả các hoạt động
kinh tế bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh tế đều chịu tác động của khái
niệm giá trị, mà thẩm định giá có thể hiểu một cách đơn giản là sự ước tính giá trị của
tài sản trên thị trường. Thẩm định giá có vai trị quan trọng trong việc giúp chúng ta
đưa ra các quyết định có liên quan tới việc mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở
hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, kinh doanh tài sản cố định và đặc biệt là thế chấp
vay vốn. Đây là một trong những nhu cầu ngày càng lớn của xã hội.
Với mục tiêu tìm hiểu, đánh giá quy trình và các phương pháp thẩm định giá bất
động sản cho mục đích thế chấp vay vốn trên thực tế hiện nay, đề tài tiến hành nghiên
cứu các nội dung: tìm hiểu, đánh giá quy trình, phương pháp thẩm định giá cho mục
đích thế chấp vay vốn tại Eximbank, qua đó vận dụng quy trình, phương pháp đó để
thẩm định giá một bất động sản cụ thể.
Phương pháp được dùng để nghiên cứu chủ yếu là phương pháp thu thập thông
tin và các phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Đề tài được thực hiện tại Phòng thẩm định giá Ngân hàng Eximbank - Chi nhánh
Chợ Lớn trong thời gian từ tháng 04 đến tháng 07 năm 2008. Sau 04 tháng thực hiện

đề tài, đã đạt được những kết quả:
 Tìm hiểu sơ nét về nghiệp vụ thẩm định giá tại ngần hàng Eximbank.
 Vận dụng được quy trình và phương pháp thẩm định của Ngân hàng để
ước tính giá trị thế chấp cho một bất động sản cụ thể phục vụ cho mục đích
thế chấp vay vốn tại ngân hàng Eximbank.
 Qua quá trình thực hiện, bản thân cũng đã học hỏi được thêm nhiều kiến
thức, tích lũy được nhiều kinh nghiệm chuyên môn, nâng cao thêm hiểu
biết cho bản thân.

ii


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

MỤC LỤC
Trang tóm tắt ......................................................................................................... ii
Mục lục ..................................................................................................................iii
Danh sách Bảng - Biểu - Sơ đồ - Các chữ viết tắt.................................................iv
ĐẶT VẤN ĐỀ...............................................................................................Trang 1
PHẦN I : TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................. 2
I.1.1. Cơ sở khoa học.......................................................................................... 2
1. Bất động sản ......................................................................................... 2
2. Thị trường bất động sản........................................................................ 4
3. Thế chấp vay vốn.................................................................................. 5
4. Thẩm định giá bất động sản ................................................................. 6
I.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................ 20
I.2. Nội dung, phương pháp nghiên cứu................................................................... 20

I.2.1. Nội dung nghiên cứu................................................................................. 20
I.2.2. Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 20
PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................. 22
II.1. Giới thiệu về Ngân Hàng Eximbank................................................................. 22
II.1.1. Quá trình hình thành và phát triển ........................................................... 22
II.1.2. Các dịch vụ tại Eximbank........................................................................ 22
II.1.3. Thế chấp vay vốn tại Eximbank .............................................................. 23
II.1.4. Cơ cấu tổ chức ........................................................................................ 24
II.1.5. Thành tựu đạt được trong những năm gần đây........................................ 24
II.2. Phịng thẩm định giá ......................................................................................... 24
II.2.1. Sự hình thành và phát triển ...................................................................... 24
II.2.2. Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức.................................................. 25
II.2.3. Nghiệp vụ và quy trình thẩm định giá ..................................................... 26
II.2.4. Ưu điểm và hạn chế của phòng thẩm định giá tài sản ............................. 30
II.3. Thẩm định giá bất động sản cụ thể cho mục đích thế chấp vay vốn ............... 30
II.3.1. Thông tin về tài sản thẩm định ......................................................... 30
II.3.2. Đặc điểm của bất động sản ............................................................... 31
II.3.3. Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá ........................................... 31
II.3.4. Thẩm định theo phương pháp so sánh giá bán ................................. 32
II.3.5. Thẩm định theo phương pháp thặng dư............................................ 41
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 51
iii


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐSGĐ

BĐSSS

:
:
QSDĐ :
DTSXD :
DTSKD :

Bất động sản giả định
Bất động sản so sánh

Quyền sử dụng đất
Diện tích sàn xây dựng
Diện tích sàn kinh doanh

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Nội dung các bảng
Trang
Bảng I.1 Đơn giá xây dựng theo cấp nhà............................................................... 33
Bảng II.2 Tổng hợp đặc điểm các bất động sản ...................................................... 36
Bảng II.3 Đặc điểm khác biệt của BĐSSS với BĐSGĐ ......................................... 37
Bảng II.4 Điều chỉnh tổng hợp đơn giá QSDĐ....................................................... 39
Bảng II.5 Tổng hợp diện tích của BĐSTĐ.............................................................. 42
Bảng II.6 Thông tin giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Bình Thạnh ........ 44
Bảng II.7 Phương án giá bán căn hộ chung cư giả định ......................................... 46
Bảng II.8 Doanh thu ước tính.................................................................................. 47
Bảng II.9 Bảng báo giá khái tốn xây dựng cơng trình .......................................... 47
Bảng II.10 Tổng hợp chi phí xây dựng ..................................................................... 49

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

Sơ đồ I.1 Quy trình thẩm định giá ............................................................................. 19
Sơ đồ II.1 Cơ cấu tổ chức nhân sự tại phòng thẩm định giá tài sản Eximbank......... 25
Sơ đồ II.2 Quy trình thẩm định của phòng thẩm định giá tài sản Eximbank ............ 27
Sơ đồ II.3 Vị trí bất động sản thẩm định ................................................................... 40

DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình II.1 Chung cư Thế Kỷ 21.................................................................................. 44
Hình II.2 Chung cư Bắc Đinh Bộ Lĩnh ..................................................................... 45
Hình II.3 Chung cư Ngơ Tất Tố ................................................................................ 45
Hình II.4 Chung cư Nguyễn Ngọc Phương............................................................... 46

iv


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trước xu thế tồn cầu hố ngày càng được đẩy mạnh, Việt Nam đã không ngừng
mở rộng quan hệ, hợp tác với các nước trong khu vực cũng như trên thế giới và đã dần
khẳng định được vị thế của mình trên trường quốc tế. Hiện nay, nền kinh tế nước ta
nói chung và nền kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đang phát triển rất mạnh
mẽ, thu hút được nhiều nguồn đầu tư nước ngoài trên nhiều lĩnh vực, đặc biệt là thị
trường bất động sản. Đây là một thị trường mới nhưng lại có vai trị, có đóng góp to
lớn cho nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bất động sản hoạt động dựa trên giá trị của bất động sản giao dịch, mà
việc xác định giá trị của bất động sản lại được thực hiện thông qua hoạt động thẩm
định giá. Do đó thẩm định giá bất động sản có thể được xem là trái tim của tất cả các
hoạt động bất động sản, hay mở rộng ra trong thực tế có thể coi thẩm định giá là trái

tim của tất cả các hoạt động kinh tế bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh tế
đều chịu tác động của khái niệm giá trị. Thẩm định giá có thể hiểu là việc đánh giá
hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Thẩm định giá có vai
trị quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định có liên quan tới việc mua
bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, kinh doanh tài
sản cố định, thế chấp…
Hiện nay, nhu cầu về vốn trong xã hội ngày càng gia tăng đã thúc đẩy nhu cầu
thẩm định giá cho mục đích thế chấp vay vốn tại hầu hết các ngân hàng, công ty địa ốc
và các công ty chuyên biệt về chức năng thẩm định giá đã được Bộ Tài Chính cho
phép hoạt động. Nhưng do thẩm định giá là một ngành mới nên cơng tác thẩm định giá
cịn gặp nhiều khó khăn và bất cập.
Với mục đích tìm hiểu, đánh giá quy trình và các phương pháp thẩm định giá bất
động sản cho mục đích thế chấp vay vốn trên thực tế hiện nay, tôi đã tiến hành đề tài
“Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng Eximbank”
Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu, đánh giá quy trình và các phương pháp thẩm định giá bất động sản cho
mục đích thế chấp vay vốn tại Eximbank. Qua đó, áp dụng quy trình và phương pháp
thẩm định giá tại Eximbank để thẩm định giá cho một bất động sản cụ thể phục vụ cho
mục đích thế chấp vay vốn tại Eximbank.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: là quy trình và các phương pháp thẩm định giá bất động
sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại Eximbank.
Phạm vi nghiên cứu: đề tài được thực hiện tại phòng Thẩm định giá của ngân
hàng Eximbank, trong thời gian từ tháng 04/2008 đến tháng 07/2008 và chỉ tập trung
nghiên cứu quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế
chấp vay vốn.

Trang 1

Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
1) Bất động sản
a) Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất đai, cơng trình xây
dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nơng nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và
thương mại.
Bất động sản ám chỉ đến đất đai và tất cả các cơng trình được xây dựng một cách
vĩnh viễn trên khu đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục
cơng trình cố định khác. Nói vắn tắt, bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ
gắn vững chắc và lâu dài đối với nó. (Đồn Văn Trường, 2000)
Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự Việt Nam (2005) quy định: bất động sản là các
tài sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng trên đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo đó, ta có thể hiểu bất động sản là bao gồm những tài sản không di dời được
bao gồm: đất đai, các cơng trình gắn liền với đất đai, các vật thể gắn liền với các cơng
trình đó…..nhưng khơng phải tất cả những tài sản gắn liền với đất đai, gắn liền với các
cơng trình trên đất đều được gọi là bất động sản. Những tài sản chỉ được gọi là bất
động sản khi chúng “không di dời được hay di dời không đáng kể sao cho chức năng
của chúng không bị thay đổi”. (Lý Hưng Thành)

b) Thuộc tính của bất động sản:
Bất động sản được gọi là một loại hàng hóa đặc biệt vì các thuộc tính:
* Tính bất động:
Chúng ta khơng thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Vị trí tọa
lạc của bất động sản hay vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội,
cơ sở hạ tầng kỹ thuật, môi trường sinh thái, mơi trường kinh doanh… có nghĩa là giá
cả của bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi bất động sản tọa lạc.
* Tính khơng đồng nhất, đa dạng:
Hiếm có hai bất động sản nào giống hệt nhau (ít nhất về mặt vị trí, vị trí bất động
sản là duy nhất). Do đó giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản
đó. Các đặc điểm cụ thể làm cho bất động sản khác biệt nhau bao gồm:
− Vị trí: là yếu tố quyết định nhất đến giá, đất ở vị trí trung tâm có cơ sở hạ tầng
tốt giá cao hơn ở khu vực ngoại thành.
− Kích thước: thể hiện hình thù của lơ đất (vng vắn, nở hậu, tóp hậu..) hình
thù của lơ đất cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Kích
Trang 2


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

thước lô đất không chỉ ảnh hưởng đến thiết kế kiến trúc mà cịn có ảnh hưởng
tích cực đến tâm lý của người sử dụng.
− Hướng: theo quan niệm phong thuỷ thì hướng nhà phải phù hợp với tuổi của
chủ nhà. Do vậy, hướng của nhà đất cũng là một trong những đặc điểm quan
trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản.
− Hiện trạng nhà đất: thể hiện tình trạng sử dụng nhà, đất (để ở, sản xuất kinh
doanh ...). Bất động sản ở trong khu vực có mơi trường kinh doanh thuận lợi
nhưng chỉ sử dụng để ở thì hiệu quả sử dụng sẽ khơng đạt được tối ưu.

* Tính khan hiếm:
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số nên về lâu dài đất đai ngày
càng trở nên khan hiếm và giá đất có xu hướng tăng lên. Sự gia tăng ngày càng nhanh
của dân số cộng với tốc độ phát triển kinh tế ngày càng cao làm cho nhu cầu về nhà ở,
đất ở và đất sản xuất kinh doanh ngày càng lớn. Hơn nữa, tính bất động của nó càng
góp phần làm cho bất động sản trở nên khan hiếm và mang tính độc quyền.
* Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:
Bất động sản, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, có đời sống kinh tế lâu
dài. Do đất đai có thời gian sử dụng là vơ hạn, các cơng trình trên đất thường được đầu
tư để xây dựng và khai thác lâu dài, do vậy giá cả đất đai hiếm khi bị mất giá mà trong
dài hạn có xu hướng tăng lên.
c) Đặc trưng của bất động sản:
* Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:
Nhìn chung nguồn cung bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay
đổi về giá cả do:
− Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định (quỹ đất đai không đổi);
− Việc cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn (để ở
hay để sản xuất kinh doanh);
− Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch đất đai trong từng thời kỳ. Do vậy, khơng thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử
dụng đất trái với quy hoạch.
* Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao:
Vì bất động sản là một tài sản có giá trị cao nên việc mua bán bất động sản được
cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường là dài hơn so với các
tài sản khác, điều này đã làm cho chi phí giao dịch bất động sản cao lên.
* Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt:
Do giá trị của bất động sản lớn và thời gian mua bán giao dịch dài nên dẫn đến
khả năng chuyển hoá thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt. Chính vì điều này
mà trong trường hợp người chủ bất động sản có nhu cầu chuyển nhanh bất động sản
thành tiền mặt thì họ thường phải chấp nhận một mức giá thấp hơn giá thị trường.

* Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ:
Vì đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu (Luật đất
đai 2003) và do tính chất quan trọng của đất đai đối với đời sống kinh tế - chính trị - xã

Trang 3


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

hội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử
dụng đất và tài sản trên đất.
Các công cụ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản như: ban hành
các văn bản quy phạm pháp luật, điều tiết nguồn vốn đầu tư, đề ra chủ trương phát
triển qua từng thời kỳ, quy định về thuế,….
2) Thị trường bất động sản
a) Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát: là tổng hoà các giao dịch
dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định (Thái
Bá Cẩm)
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ
chế giá. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là địa điểm mà bất động sản có thể được mua bán giữa
người mua và người bán mà khơng có một sự hạn chế nào trong hoạt động của mình.
Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến
việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt tính hữu dụng của bất động
sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên.
b) Đặc trưng của thị trường bất động sản

− Khơng có thị trường trung tâm.
− Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở: là do tính bất
động của bất động sản tạo nên. Ta không thể di chuyển đất đai từ nơi này sang
nơi khác, vị trí của bất động sản là cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên, điều
kiện cơ sở hạ tầng xã hội, cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại nơi mà bất động sản tọa lạc.
Do đó, ta khơng thể di chuyển đất đai từ nơi thừa (như ở vùng đồi núi) xuống
nơi thiếu (như ở vùng đồng bằng), từ nơi đất tốt xuống nơi đất xấu hơn.
− Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo: do các đặc điểm của bất động sản,
phương pháp tiến hành giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho
các giao dịch.
− Tính khơng cơng khai của thị trường làm cho các thơng tin về giá cả rất khó
thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính khơng hiệu quả của thơng tin thị trường.
− Là thị trường rất nhạy cảm với các biến động về kinh tế, chính trị: được thể
hiện rõ hơn khi chúng ta gia nhập WTO, thị trường bất động sản ngay lập tức đã
trở nên sôi động hơn, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng… đã được thực
hiện hơn.
− Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, tiền tệ.
c) Các khu vực của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được phân chia theo khu vực. Bao gồm các thị trường
nhà ở, thị trường văn phòng, thị trường các cửa hàng bán lẻ, thị trường công nghiệp và
thị trường các tài sản đặc biệt khác.
* Thị trường nhà ở gồm:

Trang 4


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

− Những căn nhà riêng biệt hoặc nửa riêng biệt và những dãy nhà xây cùng một
kiểu: những nhà này được đầu tư nhiều, được sử dụng phổ biến cho cư trú.
− Những căn nhà riêng biệt có vị trí tốt, có tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho
các công ty.
− Những nhà chung cư.
− Nhà ở thuộc khu vực công cộng là những nhà ở cơng cộng có nhiều phịng với
kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhóm người có thu nhập
thấp và trung bình.
* Thị trường văn phòng: các văn phòng tốt nhất được định vị tại các khu vực
trung tâm kinh doanh. Khi xây dựng việc cân nhắc về sự lạc hậu của địa điểm và chức
năng cũng quan trọng như về thiết kế kiến trúc, về nguyên vật liệu xây dựng và trang
thiết bị lắp đặt để theo kịp các tiêu chuẩn hiện đại. Ngày nay xu hướng đòi hỏi các văn
phòng xây dựng cần được trang bị hiện đại với vi tính hố và tự động hoá.
* Thị trường các cửa hàng bán lẻ:
Các cửa hiệu có vị trí tốt có thể tạo ra thu nhập ổn định với tiềm năng phát triển
thích hợp.
Giá trị của cửa hàng phụ thuộc vào kiểu cách hấp dẫn, bài trí thuận tiện và chất
lượng của mơi trường xung quanh. Đặc biệt có khơng gian đầy đủ cho việc đỗ xe là rất
quan trọng.
* Thị trường công nghiệp:
Việc thiết kế và xây dựng trong thị trường này nhằm hướng đến thoả mãn nhu
cầu của người sử dụng. Các cơng trình thường là khơng dễ dàng chuyển đổi sang sử
dụng cho các công việc khác.
Giá trị của công trình phụ thuộc vào dung lượng hoạt động cơng nghiệp và khả
năng sẵn có về cung cấp lao động, vật tư và thị trường.
Xu hướng ngày nay là xây dựng các cơ sở công nghệ cao.
* Thị trường tài sản đặc biệt: thông thường được xây dựng theo tập quán để đáp
ứng các yêu cầu của người sở hữu như là: xưởng đóng tàu, nhà máy hố dầu, trạm
xăng, trung tâm giải trí….
3) Thế chấp vay vốn

a) Khái niệm thế chấp tài sản
Theo Bộ Luật dân sự (2005) của Việt Nam thì thế chấp tài sản là việc bên có
nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đối với bên có quyền. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế
chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị các
nghĩa vụ được bảo đảm.
Theo đó, thế chấp tài sản được hiểu là việc bên có nhu cầu về vốn sẽ dùng tài sản
là bất động sản như đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai…thuộc
sở hữu của mình thế chấp để đảm bảo khoản vay đối với bên nhận thế chấp và giá trị
của bất động sản phải lớn hơn so với giá trị thế chấp.
Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng
hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng thực hợp đồng cơng chứng nhà nước
Trang 5


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

của Uỷ Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
Việc thế chấp phải được đăng ký nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu.
b) Phân loại và điều kiện của tài sản thế chấp
Phân loại
Theo điều 8 Nghị định 165 của Chính Phủ ban hành, quy định về giao dịch đảm
bảo thì tài sản thế chấp bao gồm:
* Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, cơng trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất;
* Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
* Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động sản thế
chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định;

* Trong trường hợp thế chấp tồn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ,
thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận;
* Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định
của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;
* Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Tài sản thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
* Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp; đối với quyền sử dụng đất được thế
chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai;
* Được phép giao dịch và khơng có tranh chấp;
* Bên thế chấp mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật quy định phải được
bảo hiểm;
* Tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản lý, sử dụng được
thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp
nhà nước và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
c) Giải chấp và xử lý tài sản thế chấp
Giải chấp khi: bên thế chấp trả hết nợ gốc và lãi vay cho ngân hàng theo thời hạn
quy định thì ngân hàng sẽ tiến hành các thủ tục giải phóng tài sản thế chấp cho bên thế
chấp.
Xử lý tài sản thế chấp: trong trường hợp đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà
bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế
chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài
sản sau khi trừ chi phí bảo quản, bán đấu giá tài sản.
4) Thẩm định giá bất động sản
a) Khái niệm thẩm định giá
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế .(Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10)

Trang 6


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. (Giáo sư W. Seabrooke, Viện
đại học Portsmouth, Vương Quốc Anh)
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả
những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. (Giáo sư Lin Lan Yuan, trường Xây dựng và
bất động sản, Đại học quốc gia Singapore)
b) Mục đích của thẩm định giá
Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết
định có liên quan tới việc mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh
thuế, bảo hiểm, kinh doanh tài sản cố định, thế chấp…
c) Cơ sở giá trị thẩm định:
* Giá trị thị trường:
Theo tiêu chuẩn 01, Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài Chính ban
hành thì giá trị thị trường của một tài sản được định nghĩa là mức giá ước tính sẽ được
mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Theo đó, giá trị thị trường có thể được hiểu là số tiền ước tính để tài sản có thể
được mua bán trên thị trường, có xem xét tới những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và
sức mua trên thị trường, giữa một bên là người đang có khả năng thanh tốn và có nhu
cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường với một bên là người có quyền sở hữu

tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt
nhất có thể được trên thị trường; và việc mua bán trên được tiến hành trong điều kiện
các yếu tố cung, cầu, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên
tai, dịch họa, nền kinh tế khơng bị suy thối hoặc phát triển q nóng.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh
tranh.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
− Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá
chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
− Mức độ sử dụng tốt nhất và khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả
nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những
dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
− Kết quả khảo sát thực tế.
* Giá trị phi thị trường:
Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên
có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định
giá phải dựa trên giá trị phi thị trường. Do đó để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định
giá khách quan, chúng ta cần phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị
phi thị trường.

Trang 7


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

Theo tiêu chuẩn 02, Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài Chính ban
hành thì giá trị phi thị trường của một tài sản được định nghĩa là mức giá ước tính
được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán,

trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang
trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý,
giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá
trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế ….
Theo đó, việc đánh giá giá trị tài sản sẽ được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh
tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán
trên thị trường của tài sản đó.
Giá trị phi thị trường gồm:
− Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng: là giá trị được xem xét từ giác độ
một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt.
− Giá trị tài sản có thị trường hạn chế: là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc,
do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động (q
trình tiếp thị lâu dài, tốn nhiều chi phí và mất nhiều thời gian) làm cho tài sản
này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
− Giá trị tài sản chuyên dùng: là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được
sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên hạn
chế về thị trường.
− Giá trị doanh nghiệp: là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá trị
của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau
và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
− Giá trị thanh lý: là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích
của tài sản sau khi đã trừ đi chi phí thanh lý ước tính.
− Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: là tổng số tiền thu về từ việc bán tài sản
trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình
thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán
chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.
− Giá trị đặc biệt: là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể
gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút
sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể
làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường.

− Giá trị đầu tư: là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư
nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định. Giá trị đầu tư của một tài sản
có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó.
− Giá trị bảo hiểm: là giá trị tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính
sách bảo hiểm.
− Giá trị để tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan
đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
− Giá trị thế chấp: là giá trị của tài sản trước khi thực hiện đánh giá khả năng thị
trường tương lai của tài sản và khoản thu nhập có thể khi quản lý thích hợp.

Trang 8


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

* Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thẩm định:
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
− Nhóm các yếu tố tự nhiên:
● Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lợi do yếu tố vị trí bất động sản mang
lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Những bất động sản nằm tại
trung tâm đơ thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản
cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. Những bất động sản tại các ngã 3 ngã 4,
trên các trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản
nằm ở các vị trí khác.
● Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: một kích thước và diện tích thửa đất
tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
● Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp
so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động

sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện
tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao
hơn.
● Kiến trúc của bất động sản: nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau,
bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và
ngược lại.
● Môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào
đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
− Nhóm các yếu tố kinh tế:
● Tính hữu dụng của bất động sản: càng cao thì giá bất động sản càng cao.
● Nhu cầu bất động sản trên thị trường: nhu cầu càng lớn thì giá bất động sản
càng tăng.
● Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hịa nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:
− Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng .... hiện có.
− Các hạn chế đối với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản,
tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
Các yếu tố chung bên ngồi:
− Các yếu tố chính trị: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và
chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất
động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là: sự
khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương, chính sách cho phép Việt kiều mua bất
động sản tại Việt Nam, chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố
được mua nhà tại thành phố, chính sách tài chính áp dụng đối với những người được
nhà nước giao đất, cho thuê đất, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh
vực bất động sản, các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản…..
Trang 9

Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

− Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
● Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng,
● Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác,
● Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng,
● Mức giá bình quân các loại đất trong vùng,
● Mức độ lạm phát chung,
● Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng
trong vùng.
− Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động
sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác
trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập
quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng
những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng
việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung
sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
(Nguồn Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng)
d) Các nguyên tắc thẩm định giá
Theo tiêu chuẩn 06, Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài Chính ban
hành thì các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá gồm:
* Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối

đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
* Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản trên
thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá
trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
* Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị
của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh
hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các
yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi.
* Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất
thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Trang 10


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

Một người thận trọng sẽ khơng trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế
trong cùng một thị trường và một thời điểm.
* Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy

hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí khơng chỉ ra rằng vị trí đất kế
cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
* Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,
sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào bất động sản.
* Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn,
lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối
được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập cịn lại sau khi đã phân
phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
* Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài sản
có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư
bổ sung vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
* Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa
hoặc mức hữu dụng cao nhất.
* Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có
thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối
quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với
tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên
thị trường.
* Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai.
e) Các phương pháp thẩm định giá

Căn cứ theo Thông tư 17/2006/TT-BTC do Bộ Tài Chính ban hành ngày
13/03/2006 quy định về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày
03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá
Các phương pháp thẩm định giá gồm những phương pháp sau:

Trang 11


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

Phương pháp so sánh giá bán:
* Nội dung của phương pháp:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần
với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm
định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà nó
dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
Là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất trong thực tế.
Phương pháp so sánh trực tiếp được xem là phương pháp chung cho việc thẩm
định giá để mua bán, thế chấp, đánh thuế, chứng minh tài sản….. Là đầu vào cho các
phương pháp thẩm định giá khác (phương pháp chi phí, thặng dư).
* Các nguyên tắc áp dụng:
− Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ khơng trả giá cho một bất
động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản lựa chọn mà có cùng sự
hữu ích như nhau.
− Ngun tắc đóng góp: q trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp

của các yếu tố hay các bộ phận của bất động sản trong tổng số giá trị thị trường
của bất động sản.
* Các trường hợp áp dụng: thẩm định giá các bất động sản:
Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết cho các loại bất động sản thông
thường (đất trống, căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các
ngôi nhà riêng biệt hay bán riêng biệt, nhà xưởng, nhà kho,…) ngoại trừ bất động sản
đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn hay các cao ốc thương mại.
* Các bước tiếp cận:
Bước 1: Tìm kiếm những bất động sản tương tự đã được giao dịch gần thời điểm
thẩm định giá và có thể so sánh được với bất động sản cần thẩm định giá về các mặt:
kiểu cách, điều kiện, vị trí ...
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị của các
bất động sản này.
Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh (ít nhất là 3 bất động sản).
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn)
của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng
lên hoặc giảm giá).
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có
thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
* Ưu điểm của phương pháp:
Không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật;
Thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, có cơ sở vững chắc để các cơ
quan, chủ sở hữu công nhận.

Trang 12


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

* Hạn chế của phương pháp:
Cần thiết phải có thơng tin, nếu khơng có thơng tin trên thị trường về những giao
dịch tương tự thì sẽ khơng sử dụng được.
Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử, trong điều kiện thị trường biến động
những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.
* Điều kiện cần của phương pháp:
Chất lượng thông tin phải cao: phải phù hợp, đầy đủ, kịp thời, chính xác và đáng
tin cậy.
Thơng tin thu thập được có thể so sánh được (khơng thể lấy nhà xưởng so sánh
với nhà ở).
Thị trường cần phải ổn định.
Phương pháp chi phí:
* Nội dung phương pháp:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một bất động sản tương tự bất động sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường
của bất động sản cần thẩm định giá.
Phương pháp này được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với phương
pháp khác.
Công thức:
Giá trị bất động sản = Giá thửa đất thay thế + Chi phí hiện tại của cơng trình
Chi phí hiện tại của cơng trình = tổng chi phí xây dựng cơng trình mới – giá trị
khấu hao tích tụ của cơng trình hiện có
Giá trị khấu hao tích tụ = tổng chi phí xây dựng cơng trình mới * tỷ lệ khấu hao
Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn sử dụng thì:
Tỷ lệ khấu hao 

Số năm đã sử dụng * 100
Tuổi thọ công trình

Căn cứ vào sự hao mịn, hư hỏng của các kết cấu chủ yếu thì:
Tỷ lệ khấu hao 

(tỷ trọng của từng bộ phận * mức độ hư hỏng của từng bộ phận)
tỷ trọng của từng bộ phaän

* Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc thay thế: giá trị của bất động sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm
ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế.
* Trường hợp áp dụng:
Thẩm định giá dành cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học,
nhà thờ … các bất động sản ít có chứng cứ so sánh trên thị trường; thẩm định cho mục
đích bảo hiểm.
* Các bước tiếp cận:
Bước 1: Ước tính giá trị của lơ đất thẩm định giá, xem như là lô đất trống. Giả sử
rằng sự sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất.

Trang 13


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế những
cơng trình xây dựng hiện có trên lơ đất.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các cơng trình xây dựng hiện
có trên mảnh đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức
năng và lỗi thời bên ngồi.
Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá.

* Ưu điểm của phương pháp:
Có thể áp dụng thẩm định giá cho những bất động sản khơng có giao dịch hoặc
rất ít có giao dịch trên thị trường, những bất động sản khơng có hoặc ít có khả năng
cho thu nhập mà phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập khó thực hiện được.
* Hạn chế của phương pháp:
Chi phí khơng tạo ra giá trị, khơng bằng với giá trị, giá bán có thể cao hơn hay
thấp hơn chi phí xây dựng.
Do phương pháp chi phí dựa theo dữ liệu thị trường nên những hạn chế của
phương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp này.
Phương pháp này phải sử dụng đến tiếp cận cộng tới. Song tổng của các phần có
thể khơng bằng lượng tồn phần.
Việc ước tính khấu hao tích tụ có thể mang tính chủ quan và khó thực hiện do có
sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ và khơng có một phương pháp chung nào
ước tính sự khấu hao.
Thẩm định viên cần phải biết kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có
thể áp dụng được phương pháp này.
Phương pháp này khơng có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù
hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các thẩm định giá có giá trị hiệu lực.
Phương pháp thặng dư:
* Nội dung phương pháp:
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của
bất động sản cần thẩm định được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng
cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản trừ đi tất cả các chi
phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Cơng thức:
Giá trị thặng dư của bất động sản = Giá trị phát triển dự kiến của bất động sản –
chi phí phát sinh dự kiến
* Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Nguyên tắc dự kiến tương lai: giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng

việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
* Trường hợp áp dụng:
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản
có tiềm năng phát triển.

Trang 14


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

* Các bước tiếp cận:
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản cần được
thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác (tỷ lệ sử
dụng đất, tầng cao, ngành nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh).
Bước 2: Ước tính tồn bộ tổng giá trị của q trình phát triển và sự hồn thành nó
(bằng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư).
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm: chi phí đầu tư vào đất (san lấp
mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở: đường, hệ thống cấp thốt nước cho tồn khu,
hệ thống điện), chi phí xây dựng, chi phí phá dỡ, lãi vay ngân hàng, thuế, lợi nhuận
cho nhà đầu tư, các chi phí có liên quan: tiếp thị, quảng cáo...
Bước 4: lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển để có được tổng giá
trị cịn lại.
* Hạn chế của phương pháp:
Khó khăn trong việc xác định mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Mọi ước tính hiện tại về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo tình hình thị
trường.
Giá cả đất đai ước tính bằng phương pháp thặng dư rất nhạy cảm với các nhân tố
khả biến trên thị trường.

Thẩm định viên cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm.
Phương pháp này coi giá trị đồng tiền ở mọi thời điểm là như nhau là không hiện
thực.
Phương pháp lợi nhuận:
* Nội dung phương pháp:
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi
của việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm
định giá.
Phương pháp lợi nhuận phân tích khả năng sinh lợi ước tính của bất động sản trừ
đi các chi phí cho hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu
nhập thực hàng năm đặc trưng cho bất động sản thu nhập này, sau đó được chuyển hố
thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư.
Công thức:
Giá trị tài sản = Lợi nhuận rịng / lãi suất vốn hố
* Các trường hợp áp dụng:
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các bất động
sản mà việc so sánh với những bất động sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của bất
động sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản như khách sạn,
nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
* Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
* Các bước tiếp cận:
Bước 1: ước tính tổng lợi nhuận ròng của bất động sản.
Trang 15


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

Bước 2: ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoản
lãi trên vốn, tiền công cho nhà hiện hành, tiền thưởng cho người lao động….
Bước 3: xác định lãi suất vốn hố.
Bước 4: ước tính giá trị của bất động sản theo cơng thức vốn hố.
Giá trị tài sản = Lợi nhuận ròng / lãi suất vốn hố
* Những hạn chế của phương pháp
Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hoá.
Chỉ áp dụng đối với bất động sản hoạt động có tạo ra lợi nhuận.
Lợi nhuận ước tính có thể khơng phản ánh được mức độ thu nhập thực.
Đòi hỏi nhà thẩm định phải có kiến thức về loại hình kinh doanh của bất động
sản thẩm định.
Phương pháp thu nhập:
* Nội dung phương pháp:
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm
định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận
được từ việc khai thác bất động sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của bất
động sản (quá trình chuyển đổi này cịn được gọi là q trình vốn hố thu nhập) để ước
tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản bao
gồm giá trị hiện hành của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất
động sản.
Cơng thức:

G BDS 

K
R

Trong đó: GBDS là giá trị vốn

K: thu nhập rịng
R: là lãi suất vốn hố hay tỷ lệ hồn vốn
K = doanh thu - chi phí - thuế
R = tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư khơng rủi ro + phụ phí rủi ro
= lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát dự kiến + phụ phí rủi ro
Như vậy có hai bộ phận chính cấu thành là thu nhập có khả năng nhận được và
lãi suất vốn hóa.
Thu nhập rịng là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất động
sản (cung cấp hàng hóa, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó khấu trừ
cả thuế.
Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ vốn hóa): là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá căn cứ
vào đó để chuyển hóa thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản. Đó là tỷ suất mong
ước của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào một bất động sản hay một tài sản mà đó là
một mục đích kinh doanh cụ thể.

Trang 16


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

 Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cashflow)
Cách tiếp cận của dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản
thu và chi phí tương lai, có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những thay đổi
về thu chi.
Có hai kỹ thuật dịng tiền chiết khấu chính là phương pháp giá trị rịng hiện tại
(giá trị hiện tại thuần) NPV (Net Present Value) và phương pháp suất lợi tức nội hoàn
IRR (Internal Rate Return).
Giá trị hiện tại ròng (NPV) của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại

của tất cả các dòng tiền trong tương lai và chi phí đầu tư. Giá trị ròng hiện tại dương
cho thấy tài sản gia tăng theo một suất lợi tức mong muốn.
Trong lĩnh vực thẩm định giá việc áp dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu theo
phương pháp giá trị hiện tại thuần thì giá trị đất được xem là khoản chi phí đầu tư ban
đầu và được xem là giá trị ẩn trong tổng chi phí.
Cơng thức:
n

NPV   Rt
t 0

1i 

t

n

 Ct
t 0

1i 

t

Trong đó: n – thời hạn đầu tư (năm)
Rt – thu hồi tại năm t

C

t

– chi phí tại năm t

i – lãi suất chiết khấu (%/ năm)
Chỉ tiêu NPV cho ta biết được tổng hiện giá của tiền lời sau khi đã hồn vốn.
– Với NPV > 0 thì dự án đó có lời, NPV càng lớn thì tính khả thi càng cao.
– Với NPV < 0 thì dự án đó lỗ
– Nếu NPV = 0 thì dự án khơng lời khơng lỗ
Suất lợi tức nội hồn (IRR) là tỷ lệ chiết khấu cân bằng giá trị hiện tại của lợi
nhuận từ một đầu tư mang lại với chi phí mua bán ban đầu. Đây là tỷ suất chiết khấu
mà với nó giá trị hiện tại rịng (NPV) của đầu tư bằng 0. Một cơng trình có thể đứng
vững được nếu như IRR bằng hoặc lớn hơn lợi tức mong muốn. Như vậy IRR chính là
lãi suất r(%) nếu ta dùng lãi suất này để chiết khấu thì sau n năm, tức hết thời hạn đầu
tư, dự án đã tự nó hồn vốn và khơng lời, khơng lỗ. Lãi suất này không phải là do chủ
đầu tư lựa chọn mà bản thân dự án cân đối mà có.
Cơng thức:

 R 1 r 
n

t 0

t

t

n

 Ct
t 0

1 r 

t

* Trường hợp áp dụng:
Phương pháp này thường dùng để tính giá trị bất động sản đang tạo ra lợi nhuận:
thẩm định giá đất hay cơng trình để cho th; các dự án đầu tư, kinh doanh; các bất
động sản sang nhượng không chuyển quyền sở hữu.

Trang 17


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài

* Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: triển vọng mang lại lợi ích tương lai của
một bất động sản là cơ sở cho phương pháp thu nhập.
* Các bước tiếp cận:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho bất động sản có tính đến tất
cả các yếu tố liên quan, có tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như
thuế, sửa chữa, bảo hành,….
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá bằng cách phân tích doanh số các bất động sản
tương tự.
Bước 4: Áp dụng cơng thức vốn hố để ước tính giá trị của bất động sản.
* Hạn chế của phương pháp:

Kỹ thuật phân tích tài chính trong lĩnh vực đầu tư phức tạp, đòi hỏi thẩm định
viên am hiểu lĩnh vực đầu tư loại bất động sản cần định giá.
f) Quy trình thẩm định giá:
Theo tiêu chuẩn 05, Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài Chính ban
hành thì quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước chính và được khái quát qua sơ đồ
sau:

Trang 18


Ngành Quản lý đất đai

Huỳnh Thị Kim Tài
 Đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động
sản cần thẩm định giá.

Xác định tổng quát về
bất động sản cần thẩm

Lập kế hoạch thẩm định giá

Khảo sát hiện trường,
thu thập thơng tin

Phân tích thơng tin

Xác định giá trị bất động
sản cần thẩm định giá

 Mục đích thẩm định giá

 Xác định thời điểm thẩm định giá
 Điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định
giá
 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá
 Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
 Xác định các yếu tố cung - cầu và đặc điểm thị
trường.
 Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về
bất động sản so sánh.
 Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu
thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình
tự phải thực hiện.
Thẩm định viên cần trực tiếp khảo sát hiện trường và thu
thập thơng tin về: vị trí, các mơ tả pháp lý có liên quan
đến bất động sản, chi tiết bên ngoài và bên trong bất động
sản, chụp ảnh tài sản. Ngoài ra cần thu thập thêm các
thông tin khác như: thông tin liên quan đến chi phí giá
 Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường bất
động sản.
 Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động
sản cần thẩm định giá: thị hiếu, sức mua, cung cầu...
 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu bất động
sản trong bối cảnh tự nhiên, hồn cảnh pháp luật, tài
chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho bất

Thẩm định viên cần nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác
định mức giá trị của bất động sản cần thẩm định

Lập báo cáo và chứng thư
kết quả thẩm định giá

Sơ đồ I.1: Quy trình thẩm định giá

Trang 19