Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng công trình này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn
của giảng viên, công trình này chưa được công bố lần nào. Những số liệu thu thập
của cá nhân đảm bảo khách quan, trung thực. Tôi xin chịu trách nhiệm về nội dung
và lời cam đoan này.

Tác giả

Trần Đức Thành


LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Trường Đại học
Kinh tế quốc dân, nhất là các cán bộ, giảng viên Viện Đào tạo Sau Đại học đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành bản luận văn này. Đặc biệt tác
giả xin trân trọng cảm ơn giáo viên hướng dẫn - PGS.TS Trương Đoàn Thể đã
hết lòng ủng hộ và hướng dẫn tác giả hoàn thành luận văn.
Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn các Phòng, Ban của Tổng công ty
đầu tư phát triển nhà và đô thị đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả
trong công tác nghiên cứu, thu thập thông tin, tài liệu phục vụ cho luận văn.
Xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã giúp đỡ, chia sẻ khó
khăn và động viên tác giả trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn
thành luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn !


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................................1
Trần Đức Thành.......................................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN...........................................................................................................................2
CHƯƠNG 1..............................................................................................................................1

TỔNG QUAN CÁC TÀI LIỆU LIÊN QUAN........................................................................1
ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU..................................................................................................1
1.Lý do chọn đề tài...............................................................................................................1
2.Tổng quan các tài liệu có liên quan đến đề tài...................................................................3
3.Mục đích nghiên cứu.........................................................................................................4
4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.....................................................................................4
5.Phương pháp nghiên cứu...................................................................................................5
CHƯƠNG 2..............................................................................................................................6
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ
..................................................................................................................................................6
2.1.Khái niệm, vị trí, vai trò của đầu tư xây dựng khu đô thị...............................................6
2.1.1.Khái niệm về đầu tư xây dựng.................................................................................6
2.1.2.Khái niệm về đầu tư xây dựng khu đô thị................................................................6
2.1.3.Vị trí và vai trò của đầu tư xây dựng và đầu tư xây dựng công trình khu đô thị đối
với nền kinh tế..................................................................................................................6
2.2.Khái niệm, đặc điểm của Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.........................................7
2.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị..........................................................7
2.2.2.Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.....................................................7
2.2.3.Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.....................................9
2.3.Mục đích, nội dung dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.................................................10
2.3.1.Mục đích của việc lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị......................................10
2.3.2.Nội dung dự án đầu tư xây dựng khu đô thị..........................................................10
2.3.2.1Thiết kế cơ sở.......................................................................................................10
2.3.2.2Thuyết minh dự án đầu tư....................................................................................11
2.4.Trình tự lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.............................................................28
2.4.1.Cử chủ nhiệm dự án...............................................................................................29
2.4.2.Lập nhóm soạn thảo...............................................................................................29
2.4.3.Chuẩn bị các đề cương, lập dự toán kinh phí.........................................................29
2.4.4.Triển khai soạn thảo dự án.....................................................................................30
2.5.Phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án...........................................................31

2.5.1.Phương pháp thu thập thông tin.............................................................................31
2.5.2.Phương pháp cộng chi phí.....................................................................................31
2.5.3.Phương pháp so sánh đối chiếu.............................................................................32
2.5.4.Phương pháp dự báo..............................................................................................32
2.5.5.Phương pháp phân tích độ nhạy.............................................................................33
2.6.Các chủ thể tham gia lập dự án.....................................................................................34
2.6.1.Người có thẩm quyền quyết định đầu tư................................................................34
2.6.2.Chủ đầu tư..............................................................................................................34
2.6.3.Tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng............................................................................35
2.6.4.Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng.....................................................35
2.6.5.Mối quan hệ của CĐT đối với các chủ thể liên quan.............................................36


CHƯƠNG 3............................................................................................................................36
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN....................................................36
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU ĐÔ THỊ TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ...........................................................................................36
3.1.Giới thiệu về Tổng công ty...........................................................................................36
3.1.1.Quá trình hình thành và phát triển.........................................................................36
3.1.2.Lĩnh vực hoạt động và đầu tư chủ yếu của TCT....................................................37
3.1.3.Cơ cấu và sơ đồ tổ chức quản lý của TCT.............................................................38
3.1.4.Tổng quan về hoạt động sản xuất kinh doanh của TCT trong giai đoạn 2007-2012
........................................................................................................................................43
3.1.5.Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong thời gian qua của Tổng công ty.....46
3.2.Phân tích thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại Tổng công ty..................................47
3.2.1.Quy trình lập dự án đầu tại Tổng công ty..............................................................47
3.2.2.Các nội dung phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư khu đô thị tại Tổng công
ty.....................................................................................................................................50
3.2.2.1 Sự cần thiết, mục tiêu đầu tư..............................................................................50
3.2.2.2. Nghiên cứu thị trường........................................................................................52

3.2.2.3Giải pháp về kiến trúc, kỹ thuật...........................................................................54
3.2.2.4. Giải pháp bồi thường, hỗ trợ, phóng mặt bằng..................................................56
3.2.2.5. Xác định tổng mức đầu tư và nguồn vốn đầu tư của dự án...............................56
3.2.2.6. Phân tích hiệu quả dự án....................................................................................60
3.2.2.7. Phân tích hiệu quả xã hôi...................................................................................61
3.2.2.8. Đánh giá tác động môi trường...........................................................................61
3.3.Đánh giá công tác lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại TCT ...............................62
3.3.1Những kết quả đạt được..............................................................................................62
3.3.2.Những tồn tại và nguyên nhân...................................................................................63
4.1.Phương hướng phát triển của Tổng Công ty trong giai đoạn 2013-2017 và những năm
tiếp theo...............................................................................................................................69
4.2.Các giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư khu đô thị tại Tổng công ty đầu tư
phát triển nhà và đô thị.......................................................................................................72
4.2.1.Nâng cao vai trò của công tác lập dự án................................................................72
4.2.2.Hoàn thiện quy trình lập dự án..............................................................................73
4.2.3.Hoàn thiện phương pháp lập dự án........................................................................74
4.2.3.1Tiến hành phân tích độ nhạy................................................................................74
4.2.3.2.Sử dụng phương pháp toán xác suất...................................................................75
4.2.3.3. Sử dụng phương pháp dự báo............................................................................75
4.2.4.Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin..........................................................76
4.2.5. Hoàn thiện nội dung lập dự án..............................................................................77
4.2.5.1.Hoàn thiện nội dung nghiên cứu thị trường........................................................77
4.2.5.2.Hoàn thiện nội dung nghiên cứu kỹ thuật...........................................................78
4.2.5.3. Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án........................79
4.2.5.4. Hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội.....................................82
4.2.6. Đầu tư nguồn nhân lực cho công tác lập dự án, thẩm định dự án.........................84
4.2.7. Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác lập dự án............................85
4.3. Một số kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước...................................................86
KẾT LUẬN.............................................................................................................................88

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1. Ban QLDA:

Ban Quản lý dự án

2. CĐT:

Chủ đầu tư

3. DAĐT:

Dự án đầu tư

4. HĐTV:

Hội đồng thành viên

5. TMĐT:

Tổng mức đầu tư

6. TCT:

Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

7. TGĐ:

Tổng giám đốc


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
SƠ ĐỒ
LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................................1
Trần Đức Thành.......................................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN...........................................................................................................................2
CHƯƠNG 1..............................................................................................................................1
TỔNG QUAN CÁC TÀI LIỆU LIÊN QUAN........................................................................1
ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU..................................................................................................1
1.Lý do chọn đề tài...............................................................................................................1
2.Tổng quan các tài liệu có liên quan đến đề tài...................................................................3
3.Mục đích nghiên cứu.........................................................................................................4
4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.....................................................................................4
5.Phương pháp nghiên cứu...................................................................................................5
CHƯƠNG 2..............................................................................................................................6
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ
..................................................................................................................................................6
2.1.Khái niệm, vị trí, vai trò của đầu tư xây dựng khu đô thị...............................................6
2.1.1.Khái niệm về đầu tư xây dựng.................................................................................6
2.1.2.Khái niệm về đầu tư xây dựng khu đô thị................................................................6
2.1.3.Vị trí và vai trò của đầu tư xây dựng và đầu tư xây dựng công trình khu đô thị đối
với nền kinh tế..................................................................................................................6
2.2.Khái niệm, đặc điểm của Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.........................................7
2.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị..........................................................7
2.2.2.Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.....................................................7
2.2.3.Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.....................................9
2.3.Mục đích, nội dung dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.................................................10
2.3.1.Mục đích của việc lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị......................................10

2.3.2.Nội dung dự án đầu tư xây dựng khu đô thị..........................................................10
2.3.2.1Thiết kế cơ sở.......................................................................................................10
2.3.2.2Thuyết minh dự án đầu tư....................................................................................11
2.4.Trình tự lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.............................................................28
2.4.1.Cử chủ nhiệm dự án...............................................................................................29
2.4.2.Lập nhóm soạn thảo...............................................................................................29
2.4.3.Chuẩn bị các đề cương, lập dự toán kinh phí.........................................................29
2.4.4.Triển khai soạn thảo dự án.....................................................................................30
2.5.Phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án...........................................................31
2.5.1.Phương pháp thu thập thông tin.............................................................................31
2.5.2.Phương pháp cộng chi phí.....................................................................................31
2.5.3.Phương pháp so sánh đối chiếu.............................................................................32
2.5.4.Phương pháp dự báo..............................................................................................32
2.5.5.Phương pháp phân tích độ nhạy.............................................................................33
2.6.Các chủ thể tham gia lập dự án.....................................................................................34
2.6.1.Người có thẩm quyền quyết định đầu tư................................................................34
2.6.2.Chủ đầu tư..............................................................................................................34


2.6.3.Tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng............................................................................35
2.6.4.Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng.....................................................35
2.6.5.Mối quan hệ của CĐT đối với các chủ thể liên quan.............................................36
CHƯƠNG 3............................................................................................................................36
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN....................................................36
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU ĐÔ THỊ TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ...........................................................................................36
3.1.Giới thiệu về Tổng công ty...........................................................................................36
3.1.1.Quá trình hình thành và phát triển.........................................................................36
3.1.2.Lĩnh vực hoạt động và đầu tư chủ yếu của TCT....................................................37
3.1.3.Cơ cấu và sơ đồ tổ chức quản lý của TCT.............................................................38

3.1.4.Tổng quan về hoạt động sản xuất kinh doanh của TCT trong giai đoạn 2007-2012
........................................................................................................................................43
3.1.5.Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong thời gian qua của Tổng công ty.....46
3.2.Phân tích thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại Tổng công ty..................................47
3.2.1.Quy trình lập dự án đầu tại Tổng công ty..............................................................47
3.2.2.Các nội dung phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư khu đô thị tại Tổng công
ty.....................................................................................................................................50
3.2.2.1 Sự cần thiết, mục tiêu đầu tư..............................................................................50
3.2.2.2. Nghiên cứu thị trường........................................................................................52
3.2.2.3Giải pháp về kiến trúc, kỹ thuật...........................................................................54
3.2.2.4. Giải pháp bồi thường, hỗ trợ, phóng mặt bằng..................................................56
3.2.2.5. Xác định tổng mức đầu tư và nguồn vốn đầu tư của dự án...............................56
3.2.2.6. Phân tích hiệu quả dự án....................................................................................60
3.2.2.7. Phân tích hiệu quả xã hôi...................................................................................61
3.2.2.8. Đánh giá tác động môi trường...........................................................................61
3.3.Đánh giá công tác lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại TCT ...............................62
3.3.1Những kết quả đạt được..............................................................................................62
3.3.2.Những tồn tại và nguyên nhân...................................................................................63
4.1.Phương hướng phát triển của Tổng Công ty trong giai đoạn 2013-2017 và những năm
tiếp theo...............................................................................................................................69
4.2.Các giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư khu đô thị tại Tổng công ty đầu tư
phát triển nhà và đô thị.......................................................................................................72
4.2.1.Nâng cao vai trò của công tác lập dự án................................................................72
4.2.2.Hoàn thiện quy trình lập dự án..............................................................................73
4.2.3.Hoàn thiện phương pháp lập dự án........................................................................74
4.2.3.1Tiến hành phân tích độ nhạy................................................................................74
4.2.3.2.Sử dụng phương pháp toán xác suất...................................................................75
4.2.3.3. Sử dụng phương pháp dự báo............................................................................75
4.2.4.Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin..........................................................76
4.2.5. Hoàn thiện nội dung lập dự án..............................................................................77

4.2.5.1.Hoàn thiện nội dung nghiên cứu thị trường........................................................77
4.2.5.2.Hoàn thiện nội dung nghiên cứu kỹ thuật...........................................................78
4.2.5.3. Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án........................79
4.2.5.4. Hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội.....................................82
4.2.6. Đầu tư nguồn nhân lực cho công tác lập dự án, thẩm định dự án.........................84
4.2.7. Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác lập dự án............................85


4.3. Một số kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước...................................................86
KẾT LUẬN.............................................................................................................................88


1

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC TÀI LIỆU LIÊN QUAN
ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1. Lý do chọn đề tài
Dự án là một tập hợp các hoạt động cần thiết để tác động vào các nguồn lực
hữu hạn, nhằm đạt được một mục tiêu xác định. Trong các dự án thuộc các lĩnh vực
khác nhau của đời sống xã hội thì “Dự án đầu tư” là loại hình dự án được xã hội
quan tâm nhiều nhất. Trong đó thuật ngữ “Dự án đầu tư xây dựng công trình” được
sử dụng trong các văn bản pháp quy của Việt Nam để chỉ các dự án đầu tư có xây
dựng công trình.
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công nghiệp
hoá - Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị có
tầm quan trọng đặc biệt đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển
kinh tế đất nước, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao
đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Một trong các đơn vị tiên phong trong lĩnh
vực đầu tư khu đô thị phải kể đến là Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

(viết tắt là HUD)
Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD hiện đang được giao làm
Chủ đầu tư một số dự án đầu tư phát triển khu đô thị lớn, tại hà Nội có khu đô thị
Linh Đàm, khu đô thị Pháp Vân, khu đô thị Việt Hưng, khu đô thị Vân Canh, tại
Quảng Ngãi có khu đô thị Phú Mỹ … Tổng công ty có trách nhiệm huy động mọi
nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội như cầu, đường, cấp thoát nước,
chiếu sáng của các dự án, khu công viên cây xanh; đồng thời thu hút các tổ chức, cá
nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cao tầng, thấp tầng và các
công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt. Với mục
tiêu xây dựng các khu đô thị với đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ
góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân.


2

Từ năm 2000 đến nay, Tổng công ty đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhiều
khu đô thị lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như khu đô thị Linh
Đàm, Định Công, Việt Hưng, Văn Quán, Vân Canh tại Hà Nội. Tại các dự án khu
đô thị Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đã hoàn thành đầu tư hơn 4,5
triệu m2 sàn, giải quyết chỗ ở cho khoảng hơn 35 nghìn hộ gia đình.
Hiện nay Tổng công ty đã xây dựng chương trình phát triển nhà ở giai đoạn
2013 - 2017 sẽ đầu tư xây dựng gần 1 triệu m2 sàn xây dựng với số vốn đầu tư
khoảng 10 nghìn tỷ đồng, các dự án lớn đang trong giai đoạn làm công tác chuẩn bị
đầu tư như Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Nam An Khánh mở rộng, Khu đô thị
Phú Mỹ (Quảng Ngãi), Khu đô thị Mai Trai (Sơn Tây), khu đô thị Thanh Lâm – Đại
Thịnh , Tân Lập (Hà Nội)..
Có kết quả như trên và để đạt mục tiêu hoàn thành kế hoạch đề ra Tổng công
ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đã xác định công tác quản lý dự án là khâu quan
trọng, then chốt và là nhiệm vụ hàng đầu của toàn Tổng công ty nhằm đảm bảo dự
án thực hiện theo đúng mục tiêu, kế hoạch đã định. Tuy nhiên, thực tế các dự án

đang triển khai hiện nay đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp không lường trước được
từ khâu lập dự án đầu tư như: Thời gian lập dự án kéo dài làm mất cơ hội bán sản
phẩm, vấn đề tăng tổng mức đầu tư khi thực hiện dự án, phát sinh các hạng mục dẫn
đến phải điều chỉnh dự án, điều chỉnh tổng mức đầu tư dẫn đến tăng giá thành sản
phẩm (căn hộ, biệt thự, liền kề..); hiệu quả đầu tư không như kỳ vọng ban đầu dẫn
đến dự án chậm tiến độ, ảnh hưởng của cơ chế chính sách của nhà nước... Do vậy
vấn đề quản lý tốt các dự án trước tiên phải từ khâu lập dự án để đảm bảo biến
những cơ hội đầu tư thành các dự án có hiệu quả, đem lại không những lợi nhuận
cho chủ đầu tư mà cả nhiều lợi ích cho nền kinh tế, tránh được thất thoát lãng phí, là
vấn đề cấp thiết hiện nay. Xuất phát từ các yêu cầu quản lý nêu trên nên tôi lựa chọn
đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Tổng công
ty đầu tư phát triển nhà và đô thị”


3

2. Tổng quan các tài liệu có liên quan đến đề tài
Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình hiện nay là vấn đề quan
tâm của nhiều chủ thể tham gia và ảnh hưởng tới quá trình Quản trị dự án đầu tư
như: các doanh nghiệp, nhà nước, các ngân hàng, các tổ chức tài chính tín dụng, các
tổ chức tư vấn.... Nghiên cứu về công tác Quản lý dự án đầu tư đã có các công trình
nghiên cứu và lý luận theo nhiều chủ đề cũng như các quá trình hoạt động Quản lý
dự án đầu tư. Tổng quan một số nghiên cứu về công tác quản lý dự án đã có, các
nghiên cứu đã đạt được như sau:
Hoàng Đỗ Quyên (2008), Luận văn thạc sỹ kinh tế (Đại học Kinh tế quốc dân),
“Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại Ban quản lý dự án Công trình điện Miền
Bắc”. Đề tài tập trung chủ yếu vào việc công tác quản lý dự án trong giai đoạn thực
hiện dự án tại các dự án thuộc phạm vi quản lý của Ban quản lý dự án. Đề tài không đi
sâu và nghiên cứu vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư, ra quyết định đầu tư các Dự án.
Trần Thị Hồng Vân (2005), Luận văn thạc sỹ kinh tế (Đại học Kinh tế quốc

dân), “Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư của Đài tiếng nói Việt Nam”. Phạm
vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài là về công tác quản lý dự án đầu tư tại một
đơn vị sử dụng vốn ngân sách nhà nước trong lĩnh vực thông tin - truyền thông. Đề
tài tập trung chủ yếu vào việc phân tích công tác quản lý dự án trong giai đoạn thực
hiện dự án tại các nhóm dự án do các đơn vị trực thuộc của Đài tiếng nói Việt Nam
làm CĐT. Đề tài chưa đi sâu nghiên cứu vào các hoạt động quản lý dự án của các bộ
phận tham mưu, thẩm định của Đài Tiếng nói Việt Nam.
Đặng Đồng Văn (2012), Luận văn thạc sỹ kinh tế (ĐH Quốc gia Hà Nội), “
Hoàn thiện hệ thống quản lý các dự án đầu tư xây dựng trong Bộ Tổng tham mưu).
Luận văn đề cập đến việc hoàn thiện công tác đầu tư xây dựng các dự án trong Bộ
Tổng tham mưu. Đề tài chủ yếu phân tích mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia
quá trình thực hiện dự án, đưa ra những giải pháp mang tính định hướng, chưa đi
sâu vào nghiên cứu các giai đoạn của quá trình quản lý dự án, chưa đưa ra một mô
hình thích cho công tác quản lý dự án của đơn vị mang tính đặc thù.


4

Các đề tài trên đã nghiên cứu tương đối cơ bản về công tác quản lý dự án nói
chung tuy nhiên so sánh với thực trạng công tác lập dự án tại Tổng công ty đầu tư
phát triển nhà và đô thị thì còn có nhiều khác biệt do Tổng công ty là doanh nghiệp
100% vốn nhà nước, các dự án đầu tư xây dựng lớn, nhiều dự án, mỗi dự án lại gồm
nhiều hạng mục, dàn trải trên cả nước, thị trường kinh doanh nhà ở phụ thuộc và
chịu ảnh hưởng rất lớn vào chính sách vĩ mô của Nhà nước. Đồng thời do mô hình
tổ chức bộ máy quản lý dự án chưa hoàn chỉnh, thời gian vừa qua phát triển nóng
theo sự phát triển của thị trường bất động sản, phương pháp vận hành, quy trình
thực hiện, phân cấp quản lý dự án còn nhiều bất cập nên hiện nay bộc lộ nhiều lúng
túng trong công tác quản lý, tính toán hiệu quả dự án khi thị trường có sự biến động
bất lợi. Nghiên cứu của luận văn sẽ không trùng lắp với các công trình đã công bố ở
trên. Trong quá trình thực hiện có đã kế thừa, học tập những ưu việt của các công

trình nghiên cứu trước đó, so sánh phân tích thực trạng và đưa ra giải pháp hoàn
thiện công tác lập dự án các khu đô thị tại Tổng công ty phát triển nhà và đô thị để
hoàn thành luận văn của mình.

3. Mục đích nghiên cứu
Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về lập dự án đầu tư nhằm hình thành
khung lý thuyết cho nghiên cứu đề tài.
Đánh giá hiện trạng công tác lập dự án tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà
và đô thị từ đó chỉ ra những mặt tích cực, những hạn chế và nguyên nhân dẫn đến
hạn chế trong công tác lập dự án của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị.
Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án của Tổng công
ty đầu tư phát triển nhà và đô thị.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các hoạt động lập dự án đầu tư xây
dựng công trình khu đô thị.


5

Về mặt không gian: Phạm vi nghiên cứu của luận văn về mặt không gian là
hoạt động quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình khu đô thị tại Tổng công ty đầu
tư phát triển nhà và đô thị.
Về mặt thời gian: Trong giai đoạn từ năm 2007 đến nay.

5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
Sử dụng tổng hợp các phương pháp như: Phương pháp phân tích tổng hợp,
phương pháp so sánh. Dữ liệu được tổng hợp, thiết lập các bảng số liệu, các hình vẽ,
sơ đồ.

Vận dụng các quy định của Nhà nước về quản lý hoạt động đầu tư và xây
dựng theo các văn bản pháp luật ban hành.
Phương pháp thu thập dữ liệu:
- Dữ liệu thứ cấp: Tập hợp, đọc nghiên cứu các giáo trình, sách tham khảo,
tạp chí, các công trình nghiên cứu khoa học đã công bố có liên quan đến đề tài, các
báo cáo tổng kết định kỳ, các bảng kế hoạch kinh doanh, các báo cáo tài chính của
Tổng công ty qua các năm. Các báo cáo các dự án đầu tư, hồ sơ, công tác lập dự án,
quản lý dự án đầu tư công trình xây dựng của Tổng công ty và các công ty xây dựng
tương đồng.
- Dữ liệu sơ cấp: Thu thập thông qua khảo sát, phỏng vấn bằng bảng hỏi.


6

CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ
2.1.

Khái niệm, vị trí, vai trò của đầu tư xây dựng khu đô thị

2.1.1. Khái niệm về đầu tư xây dựng
Đầu tư là việc bỏ vốn nhằm đạt được một hoặc một số mục đích cụ thể nào đó
của người sở hữu vốn (hoặc người được cấp có thẩm quyền giao quản lý vốn) với
những yêu cầu nhất định.
Đầu tư xây dựng là việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những
công trình xây dựng nhằm mục đích tạo mới, phát triển, duy trì, nâng cao chất
lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.

2.1.2. Khái niệm về đầu tư xây dựng khu đô thị

Là việc bỏ vốn để đầu tư một khu đô thị (hiện này thường là đầu tư xây dựng
khu đô thị mới) đảm bảo hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các
công trình khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh, có
ranh giới chức năng xác định phù hợp với quy hoạch được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
Việc phát triển các khu đô thị, đặc biệt là các khu đô thị mới là phù hợp với
yêu cầu phát triển khách quan của đô thị hóa, là giải pháp phát triển đô thị theo quy
hoạch, đáp ứng nhiều mục tiêu chiến lược đặt ra trong định hướng phát triển kinh tế
xã hội của đất nước.

2.1.3. Vị trí và vai trò của đầu tư xây dựng và đầu tư xây dựng công trình
khu đô thị đối với nền kinh tế
Đầu tư xây dựng cơ bản nói chung và đầu tư xây dựng khu đô thị nói riêng
hình thành các công trình mới với thiết bị công nghệ hiện đại; tạo ra những cơ sở vật


7

chất hạ tầng ngày càng hoàn thiện đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước và đóng
vai trò quan trọng trên mọi mặt kinh tế; chính trị - xã hội; an ninh - quốc phòng.
Đối với một nước đang phát triển như nước ta hiện nay, quản lý hiệu quả các
dự án xây dựng là cực kỳ quan trọng nhằm tránh gây ra lãng phí thất thoát những
nguồn lực vốn đã rất hạn hẹp.

2.2.

Khái niệm, đặc điểm của Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

2.2.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cần phải thực hiện

với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến độ. Thông qua
việc thực hiện dự án để cuối cùng đạt được mục tiêu nhất định đã đề ra và kết quả
của nó có thể là một sản phẩm hay một dịch vụ.
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những khu đô thị nhằm mục
đích tạo mới, hoặc phát triển, nâng cao chất lượng khu đô thị hiện có trong một thời
hạn nhất định.

2.2.2. Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Dự án xây dựng khu đô thị là tập hợp các hồ sơ và bản vẽ thiết kế, trong đó
bao gồm các tài liệu pháp lý, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiêt, kiến trúc, kết
cấu, công nghệ tổ chức thi công … được giải quyết. Các dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị có một số đặc điểm sau:
Dự án có tính thay đổi: Dự án xây dựng không tồn tại một cách ổn định
cứng, hàng loạt phần tử của nó đều có thể thay đổi trong quá trình thực thi do nhiều
nguyên nhân, chẳng hạn các tác nhân từ bên trong như nguồn nhân lực, tài chính,
các hoạt động sản xuất và bên ngoài như môi trường chính trị, kinh tế, công nghệ,
kỹ thuật và thậm chí cả điều kiện kinh tế xã hội.
Dự án có tính duy nhất: Mỗi dự án đều có đặc trưng riêng biệt lại được thực
hiện trong những điều kiện khác biệt nhau cả về địa điểm, không gian, thời gian và
môi trường luôn thay đổi.


8

Dự án có hạn chế về thời gian và quy mô: Mỗi dự án đều có điểm khởi đầu
và kết thúc rõ ràng và thường có một số kỳ hạn có liên quan. Có thể ngày hoàn
thành được ấn định một cách tương đối, nhưng nó cũng trở thành điểm trọng tâm
của dự án, điểm trọng tâm đó có thể là một trong những mục tiêu của người đầu tư.
Mỗi dự án đều được khống chế bởi một khoảng thời gian nhất định, trên cơ sở đó

trong quá trình triển khai thực hiện, nó là cơ sở để phân bổ các nguồn lực sao cho
hợp lý và có hiệu quả nhất. Sự thành công của Quản lý dự án thường được đánh giá
bằng khả năng có đạt được đúng thời điểm kết thúc đã được định trước hay không?
Quy mô của mỗi dự án là khác nhau và được thể hiện một cách rõ ràng
trong mỗi dự án vì điều đó quyết định đến việc phân loại dự án và xác định chi
phí của dự án.
Dự án có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau: Triển khai dự án khu đô
thị là một quá trình thực hiện một chuỗi các đề xuất để thực hiện các mục đích cụ
thể nhất định, chính vì vậy để thực hiện được nó chúng ta phải huy động nhiều
nguồn lực khác nhau, việc kết hợp hài hoà các nguồn lực đó trong quá trình triển
khai là một trong những nhân tố góp phần nâng cao hiệu quả dự án.
Dự án Khu đô thị có quy mô tương đối lớn: Hiện nay chủ yếu được xây dựng
trên các khu đất nông nghiệp, đất hồ ao, đất vườn vì vậy điều kiện về cơ sở hạ tầng
kỹ thuật bên trong khu đất và ngoài hàng rào hầu như không có. Việc thực hiện dự
án phụ thuộc rất nhiều vào vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ cho những hộ
dân bị mất đất cánh tác. Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thường kéo dài,
vốn đầu tư rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu tư, thời gian thu hồi vốn đầu
tư phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan.
Các hạng mục công trình của dự án thuộc nhiều chuyên ngành: Như giao
thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, bưu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, trụ
sở.. nhưng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện.
Đối với một khu đô thị đồng bộ bao gồm rất nhiều các công trình được đầu
tư xây dựng nhưng có thể phân làm hai loại sau:


9

 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm các hạng mục chủ yếu:
Hệ thống đường giao thông đối nội và đối ngoại.
Hệ thống các công trình cấp nước đô thị

Hệ thống thoát nước mưa.
Hệ thống thoát nước thải.
Hệ thống các công trình bưu chính, viễn thông.
Hê thống điện chiếu sáng.
Hệ thống các công trình bảo vệ môi trường...
 Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm:
Các khu nhà ở.
Trụ sở các cơ quan hành chính sự nghiệp.
Các cơ sở giáo dục đào tạo.
Các công trình văn hóa, sinh hoạt công đồng, trung tâm mua sắm.
Khu công viên, vui chơi giải trí, thể dục thể thao.

2.2.3. Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Bất kỳ dự án nào cũng bao gồm 3 giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư; Thực hiện đầu
tư; Kết thúc xây dựng và đưa công trình vào khai thác sử dụng. Quá trình thực hiện
dự án đầu tư có thể phân chia như sau:
Lập Báo cáo

Lập Dự án

Thiết kế kỹ

đầu tư.

đầu tư.

thuật hoặc

(Nghiên cứu

(Nghiên

thiết kế bản

tiền khả thi)

cứu khả thi)

vẽ thi công

Chuẩn bị đầu tư

Đấu thầu

Thi công

Thực hiện đầu tư

Nghiệm thu

Kết thúc


10

2.3.

Mục đích, nội dung dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

2.3.1. Mục đích của việc lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Khi đầu tư xây dựng công trình nói chung và đầu tư xây dựng khu đô thị nói
riêng, Chủ đầu tư xây dựng công trình phải lập dự án đầu tư để trình người quyết
định đầu tư xem xét việc đầu tư vào dự án có hiệu quả hay không đồng thời xem xét
các yếu tố có liên quan trực tiếp đến dự án có đảm bảo tính khả thi hay không về
các mặt như sự phù hợp với quy hoạch, khả năng giải phóng mặt bằng, các yếu tố
về khả năng huy động vốn, phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường, an ninh quốc
phòng. Đồng thời trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xem xét dự án có đáp
ứng được các yêu cầu về quy hoạch, về sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ
thuật ngoài hàng rào dự án, việc áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn và những nội
dung khác liên quan có ảnh hưởng tời cộng đồng.

2.3.2. Nội dung dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Khi đầu tư xây dựng khu đô thị chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự
cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư trừ những trường hợp yêu cầu chỉ lập Báo
cáo kinh tế kỹ thuật hoặc công trình nhà ở riêng lẻ. Dự án đầu tư xây dựng công
trình bao gồm 2 phần là thiết kế cơ sở và thuyết minh dự án.
2.3.2.1Thiết kế cơ sở
Được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng công trình trên cơ
sở phương án thiết kế được lựa chọn, quy hoạch chi tiết được duyệt. Bảo đảm thể
hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn
được áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo.
Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ.
Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
- Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằng
công trình; vị trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối giữa các
hạng mục công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;


11

- Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu
công nghệ;
- Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
- Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của
công trình;
- Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của
pháp luật;
- Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng.
Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
- Bản vẽ tổng mặt bằng công trình;
- Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu
công nghệ;
- Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
- Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu
của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.

2.3.2.2 Thuyết minh dự án đầu tư
a. Đặc điểm của phần thuyết minh dự án
- Phân tích kỹ, chi tiết mọi mặt về kỹ thuật, tài chính, môi trường, kinh tế,
thể chế và điều kiện xã hội.
- Phân tích mang tính chất động, xem xét đánh giá suốt cả đời dự án, các
tính toán được tiến hành cho từng năm hoạt động
- Điều tra kỹ, xác định rõ tính hiệu quả của dự án
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tài liệu đánh giá toàn diện, là cơ sở cho
các cấp phê duyệt dự án. Sau khi hoàn thành dự án đầu tư xây dựng công trình
người ta có thể hình dung được toàn cảnh về xây dựng và khai thác công trình trong
suốt thời gian tồn tại hoặc vòng đời dự án.


12

b. Các nội dung cụ thể như sau:
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; địa điểm xây dựng; đánh giá nhu cầu thị
trường, tiêu thụ sản phẩm; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xã hội đối với địa
phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình; nhu cầu sử dụng đất;
điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.
- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình
thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
- Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công
trình có yêu cầu kiến trúc;
- Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và các
yêu cầu về an ninh, quốc phòng.
- Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ
xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
- Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng
cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn
và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của dự án.
c. Phương pháp xác định một số chỉ tiêu trong nội dung dự án:
Về tổng mức đầu tư: Khi lập dự án phải xác định tổng mức đầu tư để tính
toán hiệu quả đầu tư và dự trù vốn. Chi phí dự án được thể hiện thông qua tổng mức
đầu tư. Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình (TMĐT) là toàn bộ
chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư.
Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế và lựa chọn
phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện
đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai
đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế

13

cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế- kỹ thuật, tổng mức đầu tư được
xác định phù hợp với thiết kế bản vẽ thi công.
Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi
thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng. Cụ thể:
 Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây
dựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí
nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
 Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết
bị công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi
phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị;
thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.
 Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà
cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ
trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi
thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ
tầng kỹ thuật đã đầu tư.
 Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức
quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực
hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử
dụng, bao gồm:
Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tư hoặc
báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
Chi phí tổ chức thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc hoặc lựa chọn
phương án thiết kế kiến trúc;
Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc

14

trách nhiệm của chủ đầu tư;
Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
Chi phí tổ chức lập, thẩm định hoặc thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹ thuật,
thiết kế bản vẽ thi công, dự toán công trình;
Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng;
Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường của công trình;
Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng công trình;
Chi phí tổ chức kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình
theo yêu cầu của chủ đầu tư;
Chi phí tổ chức kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực
và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;
Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
Chi phí tổ chức giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình;
Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
Chi phí khởi công, khánh thành, tuyên truyền quảng cáo;
Chi phí tổ chức thực hiện các công việc quản lý khác.
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:
Chi phí lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng;
Chi phí khảo sát xây dựng;
Chi phí lập báo cáo đầu tư, lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án;
Chi phí thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc;

15

Chi phí thiết kế xây dựng công trình;
Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chi phí thẩm tra
tổng mức đầu tư, dự toán công trình;
Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí
phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà
thầu trong hoạt động xây dựng;
Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp
đặt thiết bị;
Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
Chi phí lập định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình;
Chi phí kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán công trình,
định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng trong hoạt động xây dựng,...
Chi phí tư vấn quản lý dự án (trường hợp thuê tư vấn);
Chi phí thí nghiệm chuyên ngành;
Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theo
yêu cầu của chủ đầu tư;
Chi phí kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực và chứng
nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;
Chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp
thuê tư vấn);
Chi phí quy đổi chi phí đầu tư xây dựng công trình về thời điểm bàn giao,
đưa vào khai thác sử dụng;
Chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác.
 Chi phí khác: Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ; Chi phí bảo hiểm công


16

trình; Chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao động đến công trường; Chi phí
đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình; Chi phí đảm bảo an
toàn giao thông phục vụ thi công các công trình; Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật bị
ảnh hưởng khi thi công công trình; Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết
toán vốn đầu tư; Chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ liên quan đến dự án; vốn
lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi
vay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình chạy thử không tải và có tải theo
quy trình công nghệ trước khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồi được; Các khoản
phí và lệ phí theo quy định.
 Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công
việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố
trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính bằng
tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi
phí khác.
Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện dự
án (tính bằng năm), tiến độ phân bổ vốn hàng năm của dự án và chỉ số giá xây
dựng.
Tổng mức đầu tư được xác định theo một trong các phương pháp sau đây:
PHƯƠNG
PHÁP
XÁC
ĐỊNH
PHƯƠNG
PHÁP
XÁC
ĐỊNH
Tổng

Mức
Đầu
Tổng
Mức
Đầu
TưTư

Theo
thiết
Theo
thiết
kếkế
cơcơ
sởsở

Theo
diện
tích
Theo
diện
tích
hoặc
công
hoặc công
suất
sử sử
dụng
suất
dụng
và

giá
xây
công trình và
dựng
tổng
giá xây
dựng
hợp,
suất
vốn
tổng hợp, suất
đầu
vốn tư
đầu tư

Theo
số số
liệu
Theo
liệu
củacủa
cáccác
công
công
trìnhtrình
có chỉ
xây
tiêu
Kinhcótếchỉ
dựng

-kỹ
tiêuthuật
Kinh tế
tương
tự
đã
-kỹ thuật
thực
hiện
tương
tự đã
thực hiện

Kết hợp
các
Phương
phương
pháp
kết hợp
pháp
trên
các phương
pháp trên