Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

CHU TUẤN DŨNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

CHU TUẤN DŨNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc

Nông

Thái Nguyên - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015” là kết quả nghiên
cứu của riêng tôi. Những số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung thực, khách
quan và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn đã chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm …
Tác giả luận văn

Chu Tuấn Dũng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện luận văn này tôi đã nhận được những sự giúp đỡ, những ý kiến
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - thầy đã
tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin gửi cảm ơn đến tập thể các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên,
phòng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn các cán bộ, công chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng
Thống kê, Ban địa chính và bà con nhân dân các phường, xã tại thành phố Uông Bí đã
giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình điều tra, thu thập số liệu.
Cũng nhân dịp này, tôi chân thành xin cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp
và những người đã giúp đỡ, đóng góp ý kiến và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn
thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm …
Tác giả luận văn

Chu Tuấn Dũng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i
LỜI

CẢM

ƠN

................................................................................................................ii MỤC LỤC
....................................................................................................................
MỤC

TỪ

VIẾT

TẮT

iii

DANH

.......................................................................................vi

DANH MỤC CÁC BẢNG...........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... viii
MỞ ĐẦU......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................
3
1.1 Cơ sở khoa học ...................................................................................................... 3
1.1.1 Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất ................. 3

1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất .................................................................... 5
1.2 Cơ sở pháp lý ........................................................................................................ 8
1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất .............................................................................................................. 8
1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật ............ 9
1.2.3 Các phương pháp định giá đất ...................................................................... 10
1.3 Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 20
1.3.1 Quản lý giá đất và định giá đất tại một số nước trên thế giới ...................... 20
1.3.2 Quản lý giá đất và định giá đất tại Việt Nam ............................................... 23
1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh.............. 24
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....
27
2.1 Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................... 27
2.2 Phạm vi và thời gian nghiên cứu......................................................................... 27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


iv
2.3 Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 27

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v

2.3.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, KTXH và tình hình sử dụng đất đai của
thành phố Uông Bí giai đoạn 2013 - 2015 ............................................................ 27
2.3.2 Các vấn đề về giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên

địa bàn thành phố Uông Bí .................................................................................... 27
2.3.3 Xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
tại thành phố Uông Bí............................................................................................ 28
2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ............. 28
2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 28
2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .......................................................... 29
2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ..................................... 30
2.4.4 Phương pháp chuyên gia .............................................................................. 31
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 32
3.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, KTXH và tình hình sử dụng đất đai của thành
phố Uông Bí giai đoạn 2013 - 2015 .......................................................................... 32
3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Uông Bí............................... 32
3.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi
trường của thành phố Uông Bí .............................................................................. 40
3.1.3 Tình hình sử dụng đất của thành phố Uông Bí............................................. 41
3.1.4 Tình hình cấp GCNQSDĐ tại thành phố Uông Bí ....................................... 44
3.2 Các vấn đề về giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Uông Bí ............................................................................................. 45
3.2.1 Giá đất ở tại đô thị theo quy định chung trong phạm vi cả nước ................. 45
3.2.2 Công tác định giá đất trên vùng nghiên cứu................................................. 46
3.2.3 Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường trung tâm ................ 51
3.2.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Uông Bí .......................................................................................................... 62
3.3 Xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại
thành phố Uông Bí .................................................................................................... 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

vi

3.3.1 Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng
ngõ ảnh hưởng đến giá đất .................................................................................... 70
3.3.2 Vị trí, hình thể, diện tích thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ............................ 71
3.3.3 Nhóm yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ........................... 72
3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất .................... 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................................................... 75
1. Kết luận ................................................................................................................. 75
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
i
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT

NGHĨA

BĐS

: Bất động sản

BTC

: Bộ Tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CN

: Chữ nhật CP

: Chính phủ CSHT

:

Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

NĐ

: Nghị định QĐ

: Quyết định QSD

:

Quyền sử dụng
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TP

: Thành phố

TT

: Thông tư

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VBQPPL

: Văn bản quy phạm pháp luật

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất của thành phố Uông Bí qua các năm ........................ 41
Bảng 3.2: Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu
vực nghiên cứu giai đoạn 2013 - 2015 .............................................................. 45
Bảng 3.3: Khung giá đất ở tại đô thị.............................................................................. 46
Bảng 3.4: Giá đất ở thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2013 đến 2015 ..................... 47
Bảng 3.5: Giá đất ở thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2013 đến 2015 .................... 48
Bảng 3.6: Giá đất ở thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2013 đến 2015................... 49
Bảng 3.7: Giá đất ở thuộc nhóm IV theo quy định từ năm 2013 đến 2015 .................. 50
Bảng 3.8: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm I.................................................. 52
Bảng 3.9: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm II ................................................ 55
Bảng 3.10: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm III ............................................. 58
Bảng 3.11: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm IV............................................. 60
Bảng 3.12: Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế) ......................................... 62
Bảng 3.13: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường
Quang Trung...................................................................................................... 64
Bảng 3.14: Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị ................... 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Uông Bí năm 2015 ....................................... 41
Hình 3.2. So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm I ...................... 53
Hình 3.3. So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm II ..................... 56
Hình 3.4. So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm III.................... 59
Hình 3.5. So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm IV ................... 62
Hình 3.6. So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm IV ................... 65
Hình 3.7. Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại thành phố Uông Bí ....... 69
Hình 3.8. Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng
ngõ ảnh hưởng đến giá đất ............................................................................ 70
Hình 3.9. Vị trí, hình thể, diện tích thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ............................. 71
Hình 3.10. Nhóm yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất .......................... 72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, tác động trực tiếp đến kinh tế,
chính trị, xã hội, sự ổn định và phát triển của đất nước.[9] Chính vì vậy việc quản lý
nguồn tài nguyên đất đai hiệu quả là một trong những vấn đề hệ trọng của quốc gia,
là mối quan tâm của toàn xã hội, thiết thân với mỗi công dân, mỗi gia đình, với từng

địa phương, từng doanh nghiệp và từng tổ chức...
Chính sách pháp luật đất đai của nước ta xác định quyền sử dụng đất là một
loại hàng hóa đặc biệt. Bởi vậy, để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự
nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước một cách hiệu quả và nhằm tạo lập
một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh thì việc kiện toàn công tác định
giá đất là vô cùng cần thiết.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác giá đất
là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai,
để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ
đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và theo pháp luật.[13]
Do đó, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế, việc xác định giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở
thành “công cụ hữu hiệu trong quản lý tài chính đất đai, đảm bảo sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản nhằm quản lý và sử dụng đất đúng mục đích, có
hiệu quả”.[17]
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Vì vậy, mặc dù
trong những năm qua việc thực thi chính sách pháp luật đất đai về giá đất đã đạt
nhiều thành tựu, tuy nhiên giá đất do Nhà nước quy định thường chưa sát với thực
tế, còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường.
Thành phố Uông Bí nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Quảng Ninh, có diện tích tự
nhiên là 256,30 km2, quy mô dân số trung bình đạt 174.678 người. Trong thời gian
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

qua, thành phố đã có những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp, dịch vụ. Đi kèm với sự phát triển kinh tế - xã hội là sự gia tăng nhanh chóng
về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh
doanh. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đề nghiên cứu xác định giá đất và
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết. Xuất phát từ những thực tiễn nêu
trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở tại thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 - 2015”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu thực trạng giá đất ở, xác định và phân tích một số yếu tố tác động
đến giá đất ở tại một số phường trung tâm của thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu tình hình sử dụng đất đai của thành phố Uông Bí giai đoạn
2013 - 2015;
- Xác định và phân tích các vấn đề về giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí;
- Xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại
thành phố Uông Bí;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
Đề tài góp phần xây dựng cơ sở lý luận, đưa ra các phương án xây dựng giá
đất hàng năm sát với giá của thị trường, phù hợp với khả năng chi trả của người sử
dụng đất tránh thất thu ngân sách cho nhà nước.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Qua quá trình nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất ở, các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP.Uông Bí, trên cở sở đó đề xuất các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

3

giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung và địa bàn nghiên
cứu nói riêng.
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học
1.1.1 Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1.1 Khái niệm giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai, được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một không gian và một thời
điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không
phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính
tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại
hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất
thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước
tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để
điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý,
sử dụng đất đai.[25]
1.1.1.2 Cơ sở khoa học của định giá đất
a) Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.

Trải qua những giai đoạn lịch sử khác nhau, địa tô được phân thành các loại
khác nhau… Trong Chủ nghĩa Tư bản, địa tô được phân thành 3 loại là địa tô chênh
lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong Chủ nghĩa Xã hội, thì những cơ sở
kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

tại địa tô chênh lệch, song khác về bản chất với địa tô chênh lệch của Chủ nghĩa Tư
bản. Có hai loại địa tô chênh lệch:
- Ðịa tô chênh lệch I: là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ;
- Ðịa tô chênh lệch II: là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được
chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ
thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.[24]
Đối với đất ở, sự khác biệt về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên
đất quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết
định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu
tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị
hay vùng nông thôn hẻo lánh.[13]
b) Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng có thể tác động đến
sự thay đổi của giá đất. Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi,
nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn
nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do

người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu
nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì
người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải
xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu
hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.
Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.[24]
c) Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư;
mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương;
khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung
của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử
dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu
giữa các loại đất.[24]
1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất
1.1.2.1 Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ

biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện kinh tế - xã hội thông thường [24], bao gồm: trạng thái nhân khẩu, nhân tố
xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế.
a) Trạng thái nhân khẩu: là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể:
- Mật độ nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởi vậy
nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố
chất văn hóa của nhân khẩu. Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường là khu
vực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ổn định, do đó tạo được tâm
lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh
hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu
gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu
cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá
đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
b) Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


6

- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả
nước. Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư vào tài
sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất giảm.
- An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật
tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. Qua đó, giá đất tại các vị trí này sẽ
cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn.

- Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
- Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu
hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc
thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc
độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
c) Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
- Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng không ngoại lệ.
- Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
d) Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong
quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật
tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
- Tình trạng phát triển kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư.
- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

7

- Biến động vật giá.
- Mức lãi suất.
1.1.2.2 Nhân tố khu vực
a) Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về
vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi bất động sản luôn đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị
lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó
có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất
càng lớn. Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc
xác định giá đất.[16]
b) Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện,
điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến
cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều
kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ lưới giao thông.[13]
c) Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường
nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các
điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo

dục và mức thu nhập... ở khu vực.[13]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

d) Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh
hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức
năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.[13]
1.1.2.3 Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa
đất. Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy
hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của nhân tố cá
biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng…
1.2 Cơ sở pháp lý
1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định
giá đất
Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá
đất giai đoạn 2013 - 2015:
a) Các văn bản pháp lý của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan
- Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ;
- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phân
loại đô thị;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về
khung giá đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi
trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
b) Các văn bản pháp lý của tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;
- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;

- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày
01/01/2015 đến 31/12/2019.
1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật
Luật Đất đai 2013 được Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày
29/11/2013 và có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014. Theo đó, Luật Đất đai 2013 nêu
rõ định giá đất là một trong những quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai quy
định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013:
“Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai:
1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
2. Quyết định mục đích sử dụng đất.
3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất.
6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”
Nhằm chủ động trong công tác quản lý và điều tiết giá đất, Nhà nước quy định
khung giá chuẩn cho các loại đất trong phạm vi cả nước được quy định tại Nghị
Định
104/2014/NĐ-CP; kèm theo đó tại Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 ghi
rõ: “Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.”
1.2.3 Các phương pháp định giá đất
Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, các
phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian
không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao
gồm:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
- Giá đất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm
chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh
hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng
hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn
trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán
cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch
bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát
sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại
khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân
cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ
được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ

điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của
các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần
trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy
thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,
điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so
với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh;
các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh
giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh
giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh
với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá

theo từng thửa đất so
sánh

Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

từng thửa đất

±

so sánh

do các yếu tố khác biệt
của từng thửa đất so
sánh với thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến
thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so
sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở
Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa
công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên
cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời
gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước 3 của phương
pháp này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với
từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
Phương pháp 2: Phương pháp chiết trừ
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo
quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với
đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm
tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể
và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời
gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập
bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm
chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh
hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều
3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực
hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động
sản so sánh