Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 2015 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN NGỌC THƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2012 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN NGỌC THƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2012 - 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng

THÁI NGUYÊN - 2017

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn
này là hoàn toàn trung thực và không hề sao chép từ một luận văn nào. Các
thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều ghi rõ nguồn gốc./.

Tác giả

Nguyễn Ngọc Thương


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của
các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua
những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ
ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới TS. Phan
Thị Thu Hằng đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi
trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo,
các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên.
Xin cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường, UBND thành phố Cao
Bằng, UBND các xã, phường và các tổ chức tham gia phỏng vấn đã giúp đỡ
tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi

những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được
hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017
Học viên

Nguyễn Ngọc Thương


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
2.1 Mục tiêu tổng quát ...................................................................................... 2
2.2 Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Căn cứ pháp lý......................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn ....................................................................... 5
1.2. Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với

giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức ............. 6
1.3. Thực tiễn công tác quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam............... 8
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ................... 8
1.3.2. Thực trạng quản lý đất đai ở Việt Nam................................................. 14
1.4. Một số quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................... 18
1.4.1. Giao đất ................................................................................................. 18
1.4.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............................................. 20


iv

1.5. Công tác giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng...... 23
1.5.1. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại
Việt Nam............................................................................................... 23
1.5.2 Công tác giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng .... 29
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 33
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 33
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội....................................................... 33
2.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành
phố Cao Bằng ....................................................................................... 33
2.3.3. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về công tác sử dụng đất của
các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng....................................... 33
2.3.4. Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015 .............. 34
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng cũng như đẩy nhanh

công tác cấp GCN cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng........ 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 35
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 35
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 36
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 36
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨUVÀ THẢO LUẬN .......................... 37
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng ................. 37


v

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 39
3.1.3. Đánh giá thuận lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến
quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng ........... 46
3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố
Cao Bằng ................................................................................................ 47
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, được thuê của
các tố chức kinh tế ................................................................................ 48
3.2.2. Tình hình sử dụng đât cơ quan, đơn vị của Nhà nước. ......................... 49
3.2.3. Tình hình sử dụng đât của tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác..... 50
3.3. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về công tác sử dụng đất của các
tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng ............................................. 50
3.3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai .................................................... 50
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất[17] ................................................................... 52
3.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức
trên địa bàn thành phố Cao Bằng trong giai đoạn 2012 - 2015 ................. 54
3.4.1 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ
chức kinh tế .......................................................................................... 55

3.4.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
là cơ quan hành chính Nhà nước........................................................... 60
3.4.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
sự nghiệp công lập ................................................................................ 64
3.4.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức khác .... 69
3.4.5. Đánh giá Công tác cấp GCN QSDĐ cho tổ chức giai đoạn 2012 - 2015 ....... 72
3.4.6. Đánh giá công tác cấp GCN QSDĐ cho tổ chức thông qua ý kiến cán
bộ chuyên môn trực tiếp thực hiện(n=20) ................................................ 73


vi

3.4.7. Đánh giá Công tác cấp GCN QSDĐ cho tổ chức thông qua ý kiếncủa
tổ chức liên quan(n=60) ........................................................................ 75
3.5. Những giải pháp nâng cao chất lượng cũng như đẩy nhanh công tác
cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng ... 77
3.5.1. Những giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức ..................................................... 77
3.5.2. Một số giải pháp cơ bản nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng
đất của các tổ chức ................................................................................ 79
3.5.3. Những giải pháp tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với
đất đai .................................................................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 81
1. Kết luận ....................................................................................................... 81
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83


vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

GCN

Giấy chứng nhận

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TCKT

Tổ chức kinh tế

TN và MT

Tài nguyên và môi trường

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

STT

Số thứ tự

UBND

Uỷ ban nhân dân

TP

Thành phố


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng .......... 47
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016, thành phố Cao Bằng .............. 52
Bảng 3.3. Kết quả Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai
đoạn 2012 - 2015 .......................................................................... 55
Bảng 3.4. Kết quả Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức là cơ quan hành chính nhà nước trên địa bàn
thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015 ................................. 60
Bảng 3.5. Kết quả Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức sự nghiệp công lập trên địa bàn thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2012 - 2015 .......................................................... 64
Bảng 3.6. Kết quả Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức khác trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn
2012 - 2015 ................................................................................... 69
Bảng 3.7. Kết quả Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằnggiai đoạn 2012 2015............................................................................................... 72
Bảng 3.8. Đánh giá công tác cấp GCN QSDĐ cho tổ chức thông qua ý
kiến cán bộ chuyên môn ............................................................... 73
Bảng 3.9. Đánh giá mức độkhó khăn trong thực hiện thủ tục đăng ký
đất đai, cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất .......................... 75
Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ thực hiện của cơ quan thụ lý giải quyết hồ
sơ cấp GCN QSDĐ ....................................................................... 75
Bảng 3.11. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ khi thực hiện thủ tục
hành chính đất đai ......................................................................... 75
Bảng 3.12. Đánh giá thái độ của cán bộ khi thực hiện thủ tục hành chính .... 76
Bảng 3.13. Đánh giá nguyên nhân khó khăn trong công tác cấp GCN
chotổ chức qua ý kiến của cán bộ chuyên môn ............................ 76


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Biểu đồ so sánh kết quả cấp GCN cho tổ chức kinh tế giai
đoạn 2012 - 2015 .......................................................................... 59
Hình 3.2: Biểu đồ so sánh kết quả cấp GCN cho tổ chức là cơ quan
hành chính nhà nước giai đoạn 2012 - 2015 ................................. 63
Hình 3.3: Biểu đồ so sánh kết quả cấp GCN cho tổ chức sự nghiệp công
lập giai đoạn 2012 - 2015 ............................................................. 68
Hình 3.4: Biểu đồ so sánh kết quả cấp GCN cho tổ chức khác giai đoạn
2012 - 2015 ................................................................................... 71
Hình 3.5: Biểu đồ so sánh kết quả cấp GCN cho tổ chức giai đoạn
2012 - 2015 ................................................................................... 73


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản
xuất và đời sống.
Theo định nghĩa của FAO: "Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh
thái, bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có
ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất như khí hậu, địa
hình, thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật, cỏ dại, động vật tự nhiên, Những
biến đổi của đất do hoạt động của con người" [21].
Trước khi trở thành hàng hóa đặc biệt, từ hàng triệu năm qua đất đai đã
là tài nguyên đặc biệt, trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật
tự nhi
ên dành chocon người; tiếp đến mớilà thành quả dotác động khaiphá
của con người.
Trong thực tế công tác quản lý nhà nước về đất đai đang gặp nhiều khó
khăn, còn nhiều bất cập trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Luật Đất đai quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định”.
Sự gia tăng dân số cùng với sự phát triển kinh tế xã hội đã tạo áp lực rất
lớn lên đất đai, khiến đất ngày càng trở nên có giá trị. Đất đai cũng trở thành
một hàng hóa đặc biệt được trao đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... trên
thị trường bất động sản. Sử dụng và quản lý đất đai luôn là hai vấn đề song
hành nhưng vô cùng phức tạp. Yêu cầu cấp thiết là phải có sự quản lý chặt chẽ,
đồng bộ, thống nhất ở tất cả các ngành để sử dụng đất một cách hiệu quả và tiết
kiệm. Nhiệm vụ này thực sự quan trọng trong công tác quản lý về đất đai.
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà

2
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. Việc đăng ký đất đai
được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên cả nước và là yêu cầu bắt buộc mọi
đối tượng sử dụng đất phải thực hiện mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa
đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho
phép chuyển mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những
nội dung về quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai là quá trình thực hiện công việc
hoàn thiện hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi địa giới
hành chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước
quản chặt, nắm chắc toàn bộ quỹ đất.
Thành phố Cao Bằng nằm ở phía đông của tỉnh Cao Bằng. Thành phố
Cao Bằng đã và đang trở thành một điểm nóng quy hoạch và phát triển đô thị.
Nền kinh tế - xã hội đang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở
hạ tầng các trung tâm, sở ban ngành được quy hoạch xây dựng trên địa bàn
thành phố, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử
dụng đất. Nhưng làm thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người
dân lại quản lý tốt được nguồn đất đai quý giá. Vì vậy công tác lập kế hoạch,
quy hoạch sử dụng đất, trong đó việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một trong những vấn đề luôn được các nhà chức trách quan tâm.
Từ thực trạng trên của thành phố Cao Bằng. Đồng thời được sự nhất trí
của Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại Học
Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trên địa bàn thành
phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận cho tổ chức trên địa bàn thành
phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015. Từ đó đưa ra giải pháp đẩy nhanh công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức.

3
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
thành phố Cao Bằng.
- Đánh giá công tác quản lý nhà nước về sử dụng đất của các tổ chức
trên địa bàn thành phố Cao Bằng.
- Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ
chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng cũng như đẩy nhanh
công tác cấp GCN cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Trước hết đề tài giúp tôi củng cố kiến thức, hiểu biết sâu hơn Luật Đất
Đai nói chung và công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho tổ chức nói riêng.
- Tìm hiểu được những bất cập và đánh giá kết quả công tác giao đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức của thành phố Cao Bằng trong
giai đoạn 2012 - 2015.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Căn cứ pháp lý
1.1.1.1. Các văn bản của Trung ương
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng
của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất.
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
1.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Cao Bằng
- Quyết định số 959/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Cao
Bằng v/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành, thủ tục hành chính bị bãi
bỏ trong lĩnh vực Đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và
Môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.


5
- Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh
Cao Bằng: Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn
liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
- Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh
Cao Bằng: Ban hành bảng giá các loại đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh
Cao Bằng: Ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.

1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa
nhà nước và đối tượng sử dụng đất. Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để
nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ. Trong pháp luật về
đất đai, GCNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định
cụ thể, như các quy định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao
dịch về đất đai. Trước đây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận
nên nhà nước không thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các
đối tượng sử dụng đất mà có đầy đủ GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên
thị trường phải trình “ sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Khi
đó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc việc mua bán đó. GCNQSDĐ không những
buộc đối tượng sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ
được đền bù thiệt hại về đất khi đất đai bị thu hồi. Bên cạnh đó GCNQSDĐ
còn là một trong những căn cứ quan trọng trong việc xử lý vi phạm về đất đai. [11]
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề rất cần thiết hiện
nay. Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản
lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên
thị trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn cứ để lập QH,
KH sử dụng đất là tiền đề trong việc phát triển KT - XH. Với đối tượng sử


6
dụng đất: Giúp cho đối tượng sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của
mình. Vì trước đây, đất đai không được quy định giá cụ thể. Do đó nhiều thửa
đất còn ở dạng “ xin - cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao
tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Do vậy rất nhiều thửa đất
không đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ. Luật Đất đai 2013 đã giải quyết
những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp
GCNQSDĐ.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT - XH, tốc độ đô

thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất
đai diễn ra khá phức tạp. Luật Đất đai đã đáp ứng được nhu cầu thực tế và
tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai. Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong
quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công
dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch về đất
đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường Bất động sản công khai
lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng sử dụng đất cũng là chủ
trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì đối tượng sử dụng đất hợp pháp có
quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn
hạn chế. Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất
đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép [2]. Điều này có tác dụng tích
cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
1.2. Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với
giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức
Thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai đã góp phần giữ vững ổn
định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội, tạo được nhiều việc làm, ổn định đời


7
sống cho người dân. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn
một số tồn tại sau:
Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưa
nghiêm. Có không ít những quy định của pháp luật đất đai và những quyết
định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến đất đai không được
thực thi hoặc thực thi hình thức. Nhiều bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp
luật nhưng chưa được thi hành. Chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn
thiếu và chưa đủ mạnh để răn đe, ngăn chặn các hành vi vi phạm.
Nguồn lực đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành

nội lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Chính sách
thuế chưa thực hiện tốt vai trò điều tiết thị trường bất động sản. Thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp còn rất thấp, trong khi đây là một nguồn thu chính từ đất
để phát triển kinh tế - xã hội. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu
quả thấp. Các quy định của pháp luật chưa đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích
giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa cao, chưa đồng bộ với các quy
hoạch chuyên ngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch
còn yếu. Nhiều quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu khả thi,
tình trạng quy hoạch "treo" xảy ra ở nhiều nơi, gây bức xúc trong dư luận.
Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển thiếu lành
mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến. Nhu cầu nhà ở, đất ở cho các đối
tượng chính sách xã hội, cán bộ công chức, người có thu nhập thấp chưa được
đáp ứng. Hiện nay Nhà nước mới chỉ quản lý được các thửa đất đã có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa quản lý được các thửa đất không có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất nhưng
không đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
Theo khảo sát của Ngân hàng Thế giới năm 2010 ở 63 UBND tỉnh, 3
Bộ, 24 UBND huyện, 117 UBND xã, quy định về việc phải công khai, minh


8
bạch thông tin quản lý theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật
khác có khá nhiều nội dung được thực hiện với tỷ lệ rất thấp. Quy trình lấy ý
kiến của dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã gần như không
được thực hiện [11].
Mục tiêu hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất vào năm 2007 không đạt được, sau nhiều lần gia hạn, đến nay vẫn chưa
hoàn thành. Tại các đô thị lớn, đất có giá cao, người muốn được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất luôn gặp phải khó khăn. Tại các vùng nông

thôn, miền núi giá đất thấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký nhưng
người sử dụng đất không muốn nhận do phải nộp tiền.
Theo kết quả khảo sát xã hội học được Thanh tra Chính phủ và Ngân hàng
thế giới công bố ngày 20/11/2012, đầu cơ đất đai vượt giới hạn; tình trạng tham
nhũng trong quản lý đất đai được đánh giá là ở nhóm đầu; khiếu nại, tố cáo liên
quan đến đất đai chiếm tỷ lệ cao tới 70-80% tổng số khiếu nại, tố cáo của công
dân [11].
1.3. Thực tiễn công tác quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
* Kinh nghiệm của Mỹ [9].
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300
triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia
phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều
chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ
quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các
quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của
công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có
hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả
đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng
đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân,


9
nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí
quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà
nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất,
quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền
quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử
dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất
thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công

bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở
Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
* Kinh nghiệm của Trung Quốc [9].
Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo
hình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế
giới (1,3 tỷ người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%.
Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh
tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới. Trung
Quốc bắt đầu công cuộc công nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng
trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc
cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở
Trung Quốc là rất đáng quan tâm. Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số
đặc điểm nổi bật:
Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng
đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Sở hữu tập thể và sở hữu
nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ
XX. Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông
dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân
để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể. Điều 10 Hiến pháp
năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung


10
Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong
đó toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu nhà nước. Đất nông thôn và
ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước,
còn lại là sở hữu tập thể.
Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ
chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất

đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho
phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống
chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là
từ 40 - 70 năm). "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ
thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao
đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao
(thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ
sơ xin giao đất). Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ
bị thu hồi đất.
Hai là, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà
nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong
phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh
thổ. Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch.
Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược
và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của
thành phố, bao gồm các nội dung chính:
Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển.
Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố.
Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình
của đất dùng xây dựng thành phố.


11
Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây
xanh thành phố.
Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt…
Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy
hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành.

Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai. Luật quản lý đất đai của
Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính:
Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất
nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản.
Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc,
nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử
dụng trong các công trình an ninh quốc phòng.
Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên.
Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai
hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý
theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được
thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng
chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất.
Bốn là, về tài chính đất. Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn
định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao
đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được
thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan
trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển.
Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thể, vì vậy để phát
triển đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị. Ngoài việc luôn đảm bảo diện
tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên
được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện


12
tích canh tác bị mất đi. Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí
trưng dụng đất. Đó là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi
phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng
đất không có thu lợi thì không phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: là phí

đền bù cho đầu tư bị tiêu hao trên đất, tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở
Việt Nam; chi phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền bù sinh hoạt phải trả
cho đơn vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý đất. Công tác giải phóng mặt bằng ở
Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà nước chủ động được vấn đề tái định
cư cho người bị thu hồi đất và nhờ có biện pháp chuyên chính mạnh. Đặc biệt
với sự sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đã công
nhận quyền sở hữu tư nhân về bất động sản, công nhận và có chính sách để thị
trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp. Với những quy định mang
tính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường bất động
sản khổng lồ. Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định của
cấp tỉnh, thành. Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho thuê nhà
sẽ không được Nhà nước cấp thêm. Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể
không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông
nghiệp. Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà nước về đất đai, ở
Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá
phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là
trong việc khai thác đất đai thành thị. Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định
để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu
thầu hoặc đấu giá.
* Kinh nghiệm của Pháp [9].
Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh
hưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn
khá rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện


13
đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân
để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ
nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất
đai của Pháp có một số đặc trưng là:

Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở
hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc
người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại
song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu
nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công
cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán.
Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có
quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua
chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì
vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú
ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã
ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân
trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định
quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính
sách đô thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý,
trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác
quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở
Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân
và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng
đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó
mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các
ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ. . .


14
Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy
trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của
Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa

học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ,
trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa
lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp
lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng
đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp
ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của
ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế
độ sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường
vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát
triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu
hoá hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả
tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất
cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế
mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc
gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ
được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.3.2. Thực trạng quản lý đất đai ở Việt Nam
Từ trước đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã và đang từng bước hoàn
thiện hệ thống pháp luật về đất đai và các luật có liên quan, đưa quyền sử
dụng đất trở thành hàng hóa; tiếp tục mở rộng dân chủ, tạo cơ chế thực hiện
trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý và cán bộ quản lý; tạo cơ chế để
người dân được tham gia vào hoạt động quản lý của Nhà nước, để tổ chức và
cá nhân thực hiện quyền giám sát của mình.