Quy hoạch xây dựng khu đô thị mới với tác động của hoạt động kinh tế đô thị trong điều kiện Việt Nam (Luận án tiến sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

LÊ XUÂN TRƯỜNG

QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA
HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM
Chuyên ngành: Quy hoạch vùng và đô thị
Mã số: 62.58.01.05

LUẬN ÁN TIẾN SỸ

Hà Nội, năm 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

LÊ XUÂN TRƯỜNG

QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA
HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM
Chuyên ngành: Quy hoạch vùng và đô thị
Mã số: 62.58.01.05
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. PGS.TS PHẠM HÙNG CƯỜNG
2 . PGS.TS TRẦN VĂN TẤN

Hà Nội, năm 2018

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi; các số
liệu, kết quả nghiên cứu trong luận án là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính xác thực của các kết quả nghiên cứu
được công bố trong luận án này.
Nghiên cứu sinh

KTS. Lê Xuân Trường


ii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU -----------------------------------------------------------------------------------------------1 Lí do lựa chọn đề tài---------------------------------------------------------------------------2 Mục đích nghiên cứu -------------------------------------------------------------------------3 Mục tiêu nghiên cứu --------------------------------------------------------------------------4 Đối tượng nghiên cứu -------------------------------------------------------------------------5 Phạm vi nghiên cứu ---------------------------------------------------------------------------6 Phương pháp nghiên cứu --------------------------------------------------------------------7 Các đề xuất mới của luận án------------------------------------------------------------------7.1 Khái niệm khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị-------------------------7.2 Các đề xuất mới về Quan điểm, Nguyên tắc, Mô hình giải pháp quy hoạch khu
đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị---------------------------------------------------------Chương 1: TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI
TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM1.1 Các khái niệm ---------------------------------------------------------------------------------1.1.1. Khái niệm Khu đô thị mới và Đơn vị ở-------------------------------------------------1.1.2. Khái niệm liên quan đến phát triển đô thị ---------------------------------------------1.1.3. Khái niệm Khu kinh tế--------------------------------------------------------------------1.1.4. Khái niệm Kinh tế đô thị------------------------------------------------------------------1.2 Sự tác động từ thế giới tới quá trình quy hoạch đô thị tại Việt Nam---------------1.2.1. Bối cảnh chung nền kinh tế thế giới và Việt Nam-------------------------------------1.2.2. Đặc điểm quá trình đô thị hóa tại Việt Nam-------------------------------------------1.3 Sự hình thành và đặc điểm của các khu đô thị mới tại Việt Nam------------------1.3.1. Khái quát tình hình phát triển đô thị tại Việt Nam từ 1986 đến nay----------------1.3.2. Tình hình phát triển khu đô thị mới tại Việt Nam-------------------------------------1.4 Thực trạng khu đô thị mới với tác động của hoạt động kinh tế đô thị trong giai
đoạn công nghiệp hóa và hội nhập quốc tế ở Việt Nam---------------------------------------1.4.1. Phân loại khu đô thị mới-----------------------------------------------------------------1.4.2. Cấu trúc khu đô thị mới------------------------------------------------------------------1.4.3. Mô hình phát triển khu đô thị mới------------------------------------------------------1.4.4. Quy trình lập quy hoạch xây dựng khu đô thị mới------------------------------------1.4.5. Đánh giá Hoạt động kinh tế đô thị hiện nay-------------------------------------------1.4.6. Tác động môi trường trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới hiện nay--------1.4.7. Quản lý, khai thác và cơ chế chính sách phát triển khu đô thị mới-----------------1.5 Kết quả khảo sát các khu đô thị mới tại Việt Nam-------------------------------------1.6 Tổng quan về quy hoạch xây dựng khu đô thị mới với tác động của hoạt động
kinh tế đô thị trên thế giới.--------------------------------------------------------------------------1.7 Các công trình nghiên cứu có liên quan -------------------------------------------------1.8 Các vấn đề thực tiễn đặt ra, cần nghiên cứu -------------------------------------------Chương 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI
VỚI TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ.----------------------------------2.1 Cơ sở Lý thuyết Quy hoạch xây dựng đô thị và Hoạt động kinh tế đô thị --------2.1.1 Cơ sở lý thuyết quy hoạch và phát triển đô thị--------------------------------------2.1.1.1 Lý thuyết đơn vị ở- neighborhood conmunity--------------------------------------2.1.1.2 Lý thuyết về đô thị công nghiệp của Tony Ganier---------------------------------2.1.1.3 Lý thuyết quy hoạch hiện đại: “Chủ nghĩa đô thị mới- New Urbanism”-------2.1.1.4 Lý thuyết tầng bậc và phi tầng bậc trong cấu trúc đô thị--------------------------

01
01
03
03
04
04
04

05
05
06
07
07
07
08
09
09
10
10
13
14
14
15
15
16
17
22
25
26
28
29
31
38
41
41
45
45
45

45
46
47
47


iii

2.1.1.5 Lý thuyết phát triển hỗn hợp, Mixed –use Development-------------------------2.1.1.6 Lý thuyết về đô thị đáng sống (đô thị sống tốt- Liveable city) và một số lý
thuyết khác-----------------------------------------------------------------------------------------------2.1.2 Các lý thuyết kinh tế đô thị-----------------------------------------------------------2.1.2.1 Lý thuyết quy hoạch “ Bussiness Park” -------------------------------------------2.1.2.2 Lý thuyết về cụm kinh tế- đặc khu kinh tế-----------------------------------------2.1.2.3 Lý thuyết về Kinh tế đô thị - Urban economic------------------------------------2.1.2.4 Lý thuyết 3 và 4 thành phần kinh tế------------------------------------------------2.2 Cơ sở pháp lý----------------------------------------------------------------------------------2.2.1 Cơ sở pháp lý chung--------------------------------------------------------------------2.2.2 Cơ sở pháp lý về phát triển kinh tế đô thị--------------------------------------------2.2.3 Cơ sở pháp lý về đô thị và khu đô thi mới-------------------------------------------2.3 Quan hệ tương tác giữa Quy hoạch xây dựng Đô thị với Hoạt động kinh tế đô
thị ở Việt Nam------------------------------------------------------------------------------------------2.3.1 Hoạt động kinh tế đô thị tại Việt Nam-------------------------------------------2.3.1.1 Nhận diện, vai trò, tính chất, quy mô của hoạt động kinh tế đô thị-----------2.3.1.2 Các chủ thể tham gia----------------------------------------------------------------2.3.1.3 Phân bố, phân loại các hoạt động kinh tế đô thị---------------------------------2.3.1.4 Hoạt động kinh tế đô thị tác động với các hoạt động khác---------------------2.3.2 Quan hệ giữa Quy hoạch Đô thị với Hoạt động kinh tế đô thị--------------2.3.2.1 Hoạt động kinh tế đô thị là nhân tố tạo thị trong quy hoạch đô thị------------2.3.2.2 Tác động về chức năng--------------------------------------------------------------2.3.2.3 Tác động về vị trí, cấu trúc----------------------------------------------------------2.3.2.4 Đô thị hóa, văn hóa, xã hội, công nghệ,..-----------------------------------------2.3.2.5 Tác động về Nguồn lực--------------------------------------------------------------2.3.2.6 Nhu cầu thị trường-------------------------------------------------------------------2.3.2.7 Sự biến động về dân số và chuyển dịch cơ cấu lao động, việc làm------------2.3.2.8 Hệ thống kết cấu hạ tầng------------------------------------------------------------------------------2.3.2.9 Tác động môi trường của hoạt động kinh tế phát triển với đô thị--------------2.4 Quan hệ tương tác giữa Quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới với Hoạt động
kinh tế đô thị ở Việt Nam----------------------------------------------------------------------------2.4.1 Quy hoạch xây dựng khu đô thị mới --------------------------------------------------2.4.1.1 Phân loại khu đô thị mới với góc nhìn hoạt động kinh tế đô thị---------------2.4.1.2 Cấu trúc khu đô thị mới và hoạt động kinh tế đô thị-----------------------------2.4.1.3 Các mô hình phát triển khu đô thị mới hiện nay---------------------------------2.4.1.4 Quy trình lập đồ án quy hoạch xây dựng------------------------------------------2.4.1.5 Tổ chức thực hiện quy hoạch xây dựng-------------------------------------------2.4.1.6 Quan hệ giữa Quy hoạch xây dựng và Dự án đầu tư khu đô thị mới----------2.4.1.7 Quản lý, khai thác trong khu đô thị mới-------------------------------------------2.4.2 Quan hệ giữa Quy hoạch Khu đô thị mới với Hoạt động kinh tế đô thị-------2.4.2.1 Vị trí, chức năng của Hoạt động kinh tế đô thị và Quy hoạch sử dụng đất---2.4.2.2 Yêu cầu về Không gian, cơ sở hạ tầng đáp ứng các Hoạt động kinh tế đô thị
2.4.2.3 Đánh giá chỉ tiêu tính toán, đảm bảo cho Hoạt động kinh tế đô thị-----------2.4.2.4 Các yêu cầu Quản lý hoạt động kinh tế trong Khu đô thị mới----------------2.5 Các bài học kinh nghiệm trên thế giới và Việt Nam-----------------------------------2.5.1 Bài học kinh nghiệm trên thế giới-------------------------------------------------------2.5.2 Bài học kinh nghiệm ở Việt Nam--------------------------------------------------------

48
48
49
49
50
50
51
53
54
55
55
56
56
56
60
62

64
65
65
66
67
68
71
72
73
75
76
77
77
77
78
81
82
83
84
86
87
87
88
93
94
95
95
98

iv

Chương 3: MÔ HÌNH VÀ GIẢI PHÁP QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ
MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM.
3.1 Quan điểm quy hoạch khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị----------3.2 Các nguyên tắc quy hoạch xây dựng------------------------------------------------------3.2.1 Phải đáp ứng hoạt động kinh tế phát triển---------------------------------------------3.2.2 Phải cân bằng tổng thể và cân bằng giữa hoạt động kinh tế với hoạt động cư trú3.2.3 Lựa chọn, vị trí phát triển khu đô thị mới --------------------------------------------3.2.4 Lựa chọn tính chất, quy mô hoạt động kinh tế phát triển ---------------------------3.2.5 Ưu tiên quy hoạch không gian gắn với hoạt động kinh tế phát triển--------------3.2.6 Xác định mô hình phát triển của khu đô thị mới dựa trên tương quan về hoạt
động kinh tế phát triển (việc làm tại chỗ) và hoạt động cư trú (chỗ ở) --------------------3.2.7 Quản lý, phân loại, phân cấp khu đô thi mới theo loại đô thị và hoạt động kinh tế phát
triển--------------------------------------------------------------------------------------------------3.3 Các dạng Mô hình cấu trúc khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị. ------------3.3.1 Các thành phần chức năng và loại hình kinh tế đô thị trong khu đô thị mới------3.3.2 Các dạng cấu trúc khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế phát triển-----------3.3.3 Các mô hình khu đô thị mơí gắn với hoạt động kinh tế phát triển-----------------3.3.3.1 Khu đô thị mới thuần để ở----------------------------------------------------------3.3.3.2 Khu đô thị mới có hoạt động cư trú là chủ đạo, Khu đô thị ở lớn (hoạt động
kinh tế nhỏ hơn hoạt động cư trú).--------------------------------------------------------------3.3.3.3 Khu đô thị mới cân bằng giữa hoạt động cư trú và hoạt động kinh tế--------3.3.3.4 Khu đô thị mới có hoạt động kinh tế phát triển là chủ đạo---------------------3.3.3.5 Khu đô thị mới là Khu đô thị kinh tế----------------------------------------------3.4 Quy trình và một số giải pháp quy hoạch cho Mô hình khu đô thị mới cân bằng
giữa hoạt động kinh tế và cư trú. ------------------------------------------------------------------------------------------3.4.1 Lập nhiệm vụ thiết kế quy hoạch---------------------------------------------------------3.4.2 Khảo sát và đánh giá hiện trạng khu vực quy hoạch-----------------------------------3.4.3 Cách tính toán quy mô dân cư cho cả 2 hoạt động--------------------------------------3.4.4 Thiết lập cơ cấu sử dụng đất--------------------------------------------------------------3.4.5 Đề xuất bổ sung một số chỉ tiêu trong quy hoạch sử dụng đất------------------------3.4.6 Đề xuất các dạng tổ chức không gian, liên kết không gian----------------------------3.4.7 Đề xuất các giải pháp hạ tầng kỹ thuật, công nghệ thông tin--------------------------3.5 Một số giải pháp quản lý trong quá trình lập quy hoạch, thực hiện và khai thác, vận
hành khu đô thị mới. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------3.5.1 Giải pháp quản lý quy hoạch thông qua đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội---------------------3.5.2 Giải pháp điều chỉnh quy hoạch trong quá trình khai thác, vận hành----------------3.6 Bàn luận về kết quả nghiên cứu------------------------------------------------------------3.6.1 Quan điểm, bối cảnh nghiên cứu----------------------------------------------------------3.6.2 Giới hạn và thực tiễn------------------------------------------------------------------------3.6.3 Xu hướng, điều chỉnh và ứng dụng-------------------------------------------------------KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ-----------------------------------------------------------------------DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ---------------------------------------------------TÀI LIỆU THAM KHẢO --------------------------------------------------------------------------PHỤ LỤC -----------------------------------------------------------------------------------------------

101
101
102
102
102
103
104
105
106
107
108
108
111
113
113
116
118
121
122

123
124
125
126
127
128
130
134
138
138
141
142
142
143
144
146
149
150
PL1


v

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hinh 1: Sơ đồ Đối tượng nghiên cứu và các vấn đề thực tiễn liên quan cần giải
quyết------------------------------------------------------------------------------------------------Hình 2: Khái niệm khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị -------------------Hình 1.1: Bối cảnh toàn cầu hóa tác động tới đô thị-------------------------------------Hình 1.2: Bối cảnh chung của đô thị Việt Nam (kinh tế thị trường đòi hỏi sự thay
đổi về nhu cầu, về quản lý,..dẫn tới đô thị đan xen nhiều chức năng, nhiều thành phần)
Hình 1.3: Đặc điểm đô thị hóa Việt Nam--------------------------------------------------Hình 1.4: Các khu đô thị mới phát triển dựa trên quy hoạch đơn vị ở là chính------Hình 1.5: Cấu trúc, chỉ tiêu của một số khu ĐTM tại Hà Nội giống nhau, như đơn
vị ở--------------------------------------------------------------------------------------------------Hình 1.6: Khu đô thị mới có cấu trúc đơn vị ở + Công trình công cộng đô thị -----Hình 1.7: Một số khu đô thị nghỉ dưỡng, đặc thù tại Việt Nam -------------------------Hinh.1.8a: Các dạng Mô hình phát triển khu ĐTM hiện nay, chủ yếu là Đơn vị ở--Hình 1.8b: Mô hình khu ĐTM chưa nhận diện rõ, thụ động và chưa bố trí không
gian riêng cho hoạt động kinh tế phát triển.--------------------------------------------------Hình 1.9 Một số mô hình phát triển khu ĐTM hiện nay có hoạt động kinh tế phát

triển nhưng vẫn chủ yếu đáp ứng hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư.Hình 1.10: Quy trình lập quy hoạch khu đô thị mới hiện nay (chưa tính theo hoạt
động kinh tế)---------------------------------------------------------------------------------------Hinh 1.11a: Đánh giá Hoạt động kinh tế đô thị trong các khu ĐTM từ trước tới nay
Hình 1.11b: Sơ đồ Nghiên cứu tính biến động của hệ thống hạ tầng xã hội đơn vị ở
tại các khu ĐTM ở Hà Nội----------------------------------------------------------------------Hình 1.12: Các cách quản lý khu đô thị mới hiện nay và các vấn đề đặt ra.----------Hình 1.13: Dự thảo Quy hoạch tổng thể Singapo và mô hình đô thị nông trại-------Hình 1.14: Cây xanh và công trình tại Singapo-------------------------------------------Hình 1.15: Business Park thế hệ thứ tư và một số hình ảnh minh họa-----------------Hình 1.16: Digital Media City (Thành phố Truyền thông kỹ thuật số) - thủ đô Seoul
và Đảo cây cọ ở Dubai---------------------------------------------------------------------------Hình 1.17: Thực trạng phát triển khu ĐTM hiện nay: biến động chức năng,...và sự
tác động của các hoạt động kinh tế phát triển hiện nay: nguyên nhân, kết quả .-------Hình 1.18: Các vấn đề của Khu đô thị mới hiện nay-------------------------------------Hình 2.1: Quan điểm Đô thị gồm nhiều hoạt động sẽ làm thay đổi không gian sử
dụng đất đô thị-------------------------------------------------------------------------------------Hình 2.2 : Mô hình Đơn vị ở và Mô hình thành phố vườn-------------------------------Hình 2.3 : Thành phố Cité des Etat-Unis (đô thị công nghiệp)-------------------------Hình 2.4: Cấu trúc tầng bậc và phi tầng bậc của Christopher Alexander-------------Hình 2.5: Sơ đồ các giai đoạn của nền kinh tế theo cơ cấu lao động của Jean
Fourastié-------------------------------------------------------------------------------------------Hình 2.6: Lý thuyết 4 thành phần kinh tế của Colin Clark Grant-----------------------Hinh 2.7: Nhận diện các loại hình hoạt động kinh tế đô thị----------------------------Hình 2.8: Phân biệt các hoạt động kinh tế tương ứng các loại khu đô thị mới (hoạt
động kinh tế phát triển có cấp cao hơn cấp khu đô thị mới)--------------------------------Hình 2.9: Các chủ thể tác động tới Kinh tế đô thị và Quy hoạch khu đô thị mới------

03
06
10
12
14
18
20
21
22
23
24
25
26
27
27
29
38
38
40
40

42
43
45
46
46
47
51
52
57
58
60


vi

Hinh 2.10: Các kiểu phân bố hoạt động kinh tế phát triển xâm nhập vào trong đô
thị----------------------------------------------------------------------------------------------------Hinh 2.13: Đánh giá Hoạt động kinh tế đô thị trong các khu ĐTM từ trước tới nayHình 2.14: Sơ đồ Nghiên cứu tính biến động của hệ thống hạ tầng xã hội đơn vị ở
tại các khu đô thị mới ở Hà Nội.----------------------------------------------------------------Hình 2.15: Mối quan hệ giữa hoạt động kinh tế với các hoạt động khác của đô thị
Hình 2.16: Ví dụ về Sự liên kết không gian khu ĐTM với các hoạt động kinh tế phát
triển sẵn có của đô thị lõi------------------------------------------------------------------------Hình 2.17: Khu đô thị mới đáp ứng vừa đáp ứng nhu cầu cầu ở và nhu cầu việc
làm--------------------------------------------------------------------------------------------------Hình 2.18: Các tác động và sự biến động của Hoạt động kinh tế đô thị-------------Hinh 2.19: Quan hệ giữa 02 loại nguồn lực với không gian và hiệu quả quy hoạchHinh 2.20: Quan hệ giữa nhu cầu thị trường với quy hoạch khu đô thị mới---------Hinh 2.21: Quan hệ giữa dân cư và quy hoạch khu đô thị mới-------------------------Hình 2.22: Các biểu đồ về phát triển không gian tạo việc làm trong khu đô thị mới
Hinh 2.24: Các dạng Mô hình phát triển khu đô thị mới hiện nay, chủ yếu là đơn vị
ở-----------------------------------------------------------------------------------------------------Hình 2.25: So sánh tác động của hoạt động cư trú và hoạt động kinh tế tới quy
trình quy hoạch khu đô thị mới------------------------------------------------------------------Hình 2.26:Phân biệt đối tượng và các tác động của Đầu tư xây dựng và Hoạt động
khai thác trong việc tổ chức thực hiện quy hoạch khu ĐTM--------------------------------Hình 2.27: Quá trình đầu tư, quản lý vận hành khai thác dự án-----------------------Hình 2.28: Quan hệ Quy hoạch xây dựng và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới--------------------------------------------------------------------------------------------------Hinh 2.29: Đánh giá việc quản lý các hoạt động và các vấn đề trong khu ĐTM hiện
nay---------------------------------------------------------------------------------------------------Hình 2.30: Quan hệ giữa Hoạt động kinh tế và Không gian sử dụng đất------------Hình 2.31: Quan hệ giữa hoạt động kinh tế và hạ tầng kỹ thuật----------------------Hình 2.32: Các vấn đề khi không bố trí không gian riêng cho hoạt động kinh tế
phát triển.------------------------------------------------------------------------------------------Hình 2.33: Một số di sản thế giới: Chỗ ở đô thị gắn liền với hoạt động kinh tế phát
triển (công nghiệp)--------------------------------------------------------------------------------Hình 2.34: Lịch sử đô thị gắn với hoạt động kinh tế phát triển-------------------------Hình 2.35: Quy hoạch khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, T.p Hồ Chí Minh---------------Hình 3.1: Quan hệ giữa khu đô thị mới và hoạt động kinh tế phát triển---------------Hình 3.2:Tính chất của hoạt động kinh tế phát triển phụ thuộc nhiều yếu tố thị
trường----------------------------------------------------------------------------------------------Hình 3.4: Các dạng mô hình phát triển của khu đô thị mới---------------------------------------Hình 3.5: Phân loại khu đô thị mới tùy theo loại đô thị và theo hoạt động kinh tế

phát triển-------------------------------------------------------------------------------------------Hình 3.6: Các thành phần chức năng trong khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh
tế đô thị---------------------------------------------------------------------------------------------Hình 3.7: Tính chất các loại không gian trong cấu trúc khu ĐTM-------------------------------Hình 3.8: Cấu trúc khu đô thị mới có hoạt động kinh tế đơn chức năng- đơn cực---------------

62
63
63
64
65
68
69
70
71
72
73
75
83
83
84
85
85
86
87
92
95
97
98
100
103
105
107

108
109
110
112


vii

Hình 3.9 : Cấu trúc khu đô thị mới có chức năng hoạt động kinh tế đa cực---------------------Hình 3.10 : Cấu trúc khu đô thị mới hỗn hợp hoạt động cư trú và các hoạt động khác--------Hình 3.11 : Mô hình khu vực hoạt động cư trú tách rời khu vực hoạt động phát triển kinh
tế.------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Hình 3.12: Cấu trúc khu đô thị mới chỉ có hoạt động cư trú bị biến động không gian: không
gian ở thành hỗn hợp, đáp ứng hoạt động kinh tế phát triển-------------------------------------------Hình 3.13 : Mô hình khu vực hoạt động kinh tế phát triển nhỏ hơn khu vực hoạt động cư
trú-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Hình 3.14a: Mô hình khu vực hoạt động phát triển kinh tế cân bằng với hoạt động cư trú.--Hình 3.14b: Quan hệ giữa Không gian và Việc làm của Mô hình Khu đô thị mới cân bằng
giữa hoạt động kinh tế và hoạt động cư trú.---------------------------------------------------------------Hình 3.14c: Sơ đồ liên kết không gian 3 chức năng: Kinh tế + Hỗn hợp + Cư trú-------------Hình 3.15: Mô hình khu vực hoạt động phát triển kinh tế lớn hơn khu vực hoạt động cư trú.Hình 3.16: Mô hình chủ yếu hoạt động phát triển kinh tế = khu kinh tế--------------------------Hình 3.18: Lập nhiệm vụ thiết kế quy hoạch khu đô thị cân bằng---------------------Hình 3.20: Khảo sát và đánh giá hiện trạng khu vực quy hoạch-----------------------Hình 3.24: Các mẫu về chỉ tiêu cho từng khu vực----------------------------------------Hình 3.25: Các dạng tổ chức không gian khu vực kinh tế phát triển------------------Hình 3.26: Tổ chức không gian khi hoạt động kinh tế còn yếu cần bổ sung để đảm
bảo tính cân bằng (điều chỉnh các khu ĐTM thuần ở, đơn vị ở ----------------------------Hình 3.27: Tổ chức không gian khi hoạt động kinh tế phát triển mạnh thì cần tăng
không gian hỗn hợp để tạo sự cân bằng (điều chỉnh khu đô thị phát triển về cân
bằng)-----------------------------------------------------------------------------------------------Hình 3.28: Tổ chức không gian điều chỉnh Khu ĐTM có hoạt động kinh tế phát
triển là chủ yếu: Khu đô thị kinh tế về khu đô thị cân bằng---------------------------------Hình 3.30:Quy hoạch hệ thống giao thông liên kết thị trường, hoạt động kinh tế đô
thị----------------------------------------------------------------------------------------------------Hinh 3.31: Quan hệ giữa hệ thống giao thông và các hoạt động kinh tế đô thị--------

112
113
114
115
116
119
119
120
121
123
124

126
130
131
131

132
133
134
134
135


viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.12: Khảo sát, đánh giá 18 khu ĐTM tại Hà Nội, đại diện cho hơn 200 khu
ĐTM (năm 2015).---------------------------------------------------------------------------------Bảng 2.11: Các nhóm hoạt động kinh tế trong và ngoài khu vực dân dụng của đô
thị----------------------------------------------------------------------------------------------------Bảng 2.12: Tính chất các khu vực phát triển kinh tế--------------------------------------Bảng 2.23: Phân loại hoạt động kinh tế phát triển và hoạt động kinh tế nội tại
tương ứng với từng loại đô thị.------------------------------------------------------------------Bảng 3.3: Các loại hình kinh tế khuyến khích lựa chọn vào trong các khu ĐTM-----Bảng 3.19: Bổ sung các Chỉ tiêu Nhiệm vụ thiết kế quy hoạch gắn với hoạt động kinh tế đô
thị-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bảng 3.20: Ví dụ Mẫu thống kê, đánh giá các yếu tố hiện trạng hoạt động kinh tế đô thị khu
vực QH----------------------------------------------------------------------------------------------------------Bảng 3.21: Cơ sở để tính dân số bổ sung cho quy hoạch khu đô thị mới--------------Bảng 3.22: Các tính chất quy hoạch cơ cấu sử dụng đất gắn với tổ chức không gian
kiến trúc cảnh quan ------------------------------------------------------------------------------Bảng 3.23: Quan hệ giữa chỉ tiêu và khu vực không gian quy hoạch----------------------------Bảng 3.29: Các tính chất quy hoạch tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan-------Bảng 3.32: Phân loại giao thông trong các khu vực chức năng khu đô thị mới------Bảng 3.33 : Quan hệ giữa hạ tầng kỹ thuật và phân khu chức năng khu đô thị mới-Bảng 3.34: Các yếu tố đánh giá quy hoạch khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế
đô thị------------------------------------------------------------------------------------------------Bảng 3.35: Xác định các chỉ số theo mức đánh giá của từng chủ thể -----------------Bảng 3.36: Phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch và tổ chức thực hiện----------------------

Giải thích một số từ ngữ viết tắt:
ĐTM: Đô thị mới
QH: Quy hoạch
Ctcc: Công trình công cộng
T.p: Thành phố

33
63
64
80
104
125
126
127
128
129
133
136
136
139
140
141


1

MỞ ĐẦU
1 Lí do lựa chọn đề tài
Việt Nam đang chuyển từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công
nghiệp, hiện đại; song quy hoạch đô thị vẫn mang nặng tính hành chính, quản lý, tập
trung vào hoạt động cư trú nhằm đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt của người dân. Tuy nhiên
các mô hình này hiện nay chưa đáp ứng được các nhu cầu của nền kinh tế thị trường
hiện tại và tương lai (đặc biệt là mô hình quy hoạch xây dựng các khu ĐTM).
Mục tiêu Việt Nam hướng tới năm 2020 cơ bản trở thành nước công nghiệp
theo hướng hiện đại, đô thị hóa nhanh và bền vững. Thời kỳ mới, cách mạng công
nghiệp lần thứ 4 đòi hỏi phải phát triển đất nước toàn diện và đồng bộ. Các yêu cầu đổi

mới mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế tại Đại hội Đảng lần XII đã xác định
mục tiêu về phát triển đô thị, đổi mới cơ chế chính sách, kiểm soát chặt chẽ quá trình
phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch.
Phát triển đô thị Việt Nam trong những năm qua chủ yếu là phát triển khu
ĐTM. Từ năm 2006 đến nay, Chính phủ, Quốc hội đã ban hành rất nhiều Luật, Nghị
định,...về xây dựng, phát triển khu ĐTM. Thực tế này cho thấy cần phải đổi mới về quy
hoạch, phát triển đô thị và điều chỉnh mô hình phát triển khu ĐTM để phù hợp với định
hướng mới, phù hợp với Luật, thể chế hiện hành.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có gần 805 khu ĐTM (tính đến tháng
4/2017), trong đó có: 15 khu ĐTM quy mô hơn 1.000 ha, 94 khu ĐTM quy mô từ 200
ha đến 1.000 ha. Nếu tính cả các dự án khu nhà ở, cả nước có khoảng hơn 2.500 dự án
đang triển khai. Xu hướng mở rộng đô thị, xây dựng khu ĐTM ngày càng phát triển.
Tuy nhiên, các dự án hầu hết tập trung ở đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà
Nẵng. Bởi vậy việc phát triển các khu ĐTM tại các đô thị đặc biệt này có thể là hình
mẫu cho sự phát triển đô thị cho các khu vực khác.
Các khu ĐTM thời gian qua đã đạt được một số thành tựu như: phát triển đa
dạng, đáp ứng nhu cầu nhà ở, mở rộng đô thị,..Tuy nhiên thường được quy hoạch xây
dựng giống nhau về tính chất, theo quy chuẩn: chỉ đáp ứng nhu cầu cư trú, kinh doanh
bất động sản.
Quy hoạch xây dựng hiện nay lại chưa coi trọng đúng mức hoạt động kinh tế đô
thị, thể hiện ở phương pháp quy hoạch hiện nay mới chỉ nói đến các chỉ tiêu sử dụng đất


2

(m2/người), dân số cư trú, hoạt động cư trú..,chưa bám sát nhu cầu của thực tiễn, gây
lãng phí đất đai, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, kém hiệu quả, bị bỏ hoang,…
Trên thế giới cũng xuất hiện nhiều khu đô thị "ma": đô thị không có người ở
như khu đô thị Hồ Meixi ở thành phố Trường Sa, tỉnh Hồ Nam; thành phố Ordos, Nội
Mông; Khu đô thị thương mại Yujiapu gần thành phố Thiên Tân, Trung Quốc; đô thị

phá sản như ở Detroit Mỹ,…Trong khi cũng có nhiều đô thị rất phát triển như: Singapo,
Dubai,..
Gần đây Hà Nội xuất hiện 2 khu ĐTM là Royal city và Time City với mô hình
phát triển khác biệt với các khu đô thị đã có với một số không gian lần đầu tiên có tại
Việt Nam như : Siêu thị ngầm lớn nhất Đông Nam Á, khu vui chơi giải trí tầm cỡ thế
giới,… và đã đem lại thành công cho doanh nghiệp chủ đầu tư tính tới thời điểm hoàn
thành dự án nhưng cũng gây sức ép, hệ luỵ tới môi trường, hạ tầng xung quanh như: tắc
đường, ô nhiễm,...
Thực tiễn quá trình phát triển khu ĐTM đã nảy sinh các câu hỏi: Tại sao khu
ĐTM tại đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 lại phát triển nhanh hơn, nhiều hơn và khác với tại
đô thị loại 2, 3,..trong khi quy mô, tính chất và quy hoạch giống nhau? Tại sao các khu
ĐTM gần nhau nhưng phát triển khác nhau?. Có khu đô thị lại bị "treo", không phát
triển,..? Các khu đô thị tại các thành phố lớn lại phải liên tục điều chỉnh? tại sao thực tế
phát triển đô thị không giống bản vẽ quy hoạch được duyệt?,…
Trên thế giới đã xuất hiện rất nhiều khu như: Thung lũng Silicon, Science park,
Business park, khu kinh tế cửa khẩu, khu kinh tế biển,… hiện chưa được nghiên cứu,
nhận diện, đánh giá một cách toàn diện, khoa học trong quy hoạch đô thị tại Việt Nam.
Khi không nhận diện rõ hoạt động kinh tế đô thị; không tạo dựng không gian
cho hoạt động kinh tế phát triển; dẫn tới quy hoạch khu ĐTM thường giống nhau,
không tận dụng lợi thế vị trí, địa điểm và có thể gặp nhiều vấn đề như: không chớp
được cơ hội phát triển hoặc không kiểm soát được sự phát triển (tự phát và phát triển
quá đà).
Ngay tại Hội nghị “Hà Nội 2016- Hợp tác đầu tư và phát triển” ngày 04/6/2016
Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc cũng đã đặt yêu cầu về công tác quy hoạch
đối với Hà Nội: với quan điểm quy hoạch của một thành phố không phải là một bản vẽ
kỹ thuật mà phải là sự tổng hòa của các yếu tố kinh tế, môi trường, văn hóa để phục vụ
người dân và doanh nghiệp...(theo baochinhphu.vn).


3

Chính vì vậy Nghiên cứu quy hoạch xây dựng khu ĐTM với tác động của hoạt
động kinh tế đô thị trong điều kiện Việt Nam là rất cấp thiết, có tính ứng dụng thực tế
cao và tạo tiền đề, cơ sở cho việc nghiên cứu lý luận quy hoạch đô thị gắn với thực tiễn;
thu hút, kiến tạo phát triển; giúp cho công tác nghiên cứu, đào tạo; đầu tư, thẩm định,
phê duyệt và quản lý khu ĐTM hiệu quả hơn, bền vững hơn.

Hình 1: Sơ đồ Đối tượng nghiên cứu và các vấn đề thực tiễn liên quan cần giải quyết
2 Mục đích nghiên cứu
Đề xuất lý luận, mô hình giải pháp, phương pháp quy hoạch xây dựng khu ĐTM
gắn với hoạt động kinh tế đô thị hướng tới sự bền vững; phù hợp hơn với nền kinh tế thị
trường ở Việt Nam. Bổ sung, hoàn thiện cho các lý luận, phương pháp quy hoạch đã có
nhằm xây dựng phát triển đô thị hiệu quả hơn..
3 Mục tiêu nghiên cứu
Đưa ra quan điểm, nguyên tắc phát triển; Xác định các cấu trúc, mô hình phát
triển khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị; giúp phân loại khu ĐTM phù hợp với
từng địa phương, nguồn lực, thời gian,...
Đề xuất quy trình lập quy hoạch cho mô hình phát triển tối ưu và đề xuất một số
chỉ tiêu quy định quản lý, điều chỉnh quy hoạch khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô
thị.


4

4 Đối tượng nghiên cứu
Quy hoạch xây dựng khu ĐTM (khu ĐTM bao gồm 1 hoặc vài đơn vị ở có quy
mô nhỏ hơn đô thị) tại các thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng (Khảo sát các khu
ĐTM tại 3 thành phố làm cơ sở để nghiên cứu đề xuất).
Nghiên cứu hoạt động kinh tế đô thị (chủ yếu là hoạt động kinh tế phát triển)
quan hệ tương tác với không gian đô thị và khu ĐTM.

Nghiên cứu các mối quan hệ tương tác dưới góc nhìn, đánh giá tổng hợp của cả
3 chủ thể: nhà quản lý, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư trong quá trình quy hoạch xây
dựng khu ĐTM tại Việt Nam.
5 Phạm vi nghiên cứu
-

Thời gian: Nghiên cứu đến 2030.

-

Không gian: Nghiên cứu khu vực các khu ĐTM (có quy mô tương đương cấp

quận, huyện; gồm 1 hoặc vài đơn vị ở) tại 03 thành phố lớn: Chủ yếu tại Hà Nội, tham
khảo 1 số khu tại thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng (việc phát triển các khu ĐTM tại
các đô thị đặc biệt này có thể là hình mẫu cho sự phát triển đô thị các khu vực khác).
-

Chỉ nghiên cứu hoạt động kinh tế đô thị phát triển, thúc đẩy sự tăng trưởng,tiến

bộ văn hóa, xã hội, tiện nghi môi trường sống,..đảm bảo các yêu cầu về môi trường đô
thị, không gây ô nhiễm,..và đảm bảo các yêu cầu phát triển bền vững: xanh, đáng
sống,,... Trong nghiên cứu này không xem xét các vấn đề diễn ra bên trong từng hoạt
động kinh tế đô thị (tránh nhầm lẫn với nghiên cứu của ngành kinh tế) và loại trừ các
trường hợp do đầu cơ, lợi ích nhóm,...chi phối quá trình lập quy hoạch xây dựng khu
ĐTM sai pháp luật hiện hành.
-

Tập trung chủ yếu đề xuất Quan điểm mới, Nguyên tắc, Mô hình và Giải

pháp Quy hoạch khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị để giúp các chủ thể lựa

chọn được kịch bản phát triển phù hợp
6 Phương pháp nghiên cứu
Tiếp cận đối tượng nghiên cứu và các vấn đề của đề tài với góc nhìn toàn diện,
bền vững: từ các khía cạnh quản lý của nhà nước, khía cạnh nhu cầu của thị trường, khía
cạnh đầu tư của doanh nghiệp, khía cạnh lợi ích của cộng đồng… để đánh giá hiệu quả
tổng thể - không đánh giá từng dự án thành phần, từng vấn đề nhỏ trong khu ĐTM.
Sử dụng đồng thời nhiều phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp khảo sát thực địa: được sử dụng trong việc đánh giá tiện nghi, lối
sống và hiện trạng đầu tư xây dựng các khu ĐTM tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí


5

Minh hiện nay (khảo sát các khu ĐTM tiếp cận vành đai 2, vành đai 3 đến vành đai 4).
Tiếp cận thực tế bằng quan sát, quay phim, chụp ảnh, điều tra xã hội học (phát phiếu
điều tra và đàm thoại, trắc nghiệm, sử dụng công nghệ, mạng xã hội),... phối hợp với
các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, người dân trong khu vực nghiên cứu .
- Phương pháp bản đồ: Đánh giá tài nguyên và hiện trạng phát triển của quy
hoạch đô thị một cách hệ thống và tổng quát, trên cơ sở phân tích, đối chiếu các thông
số, hình ảnh…. trên bản đồ địa hình, bản đồ cắt lớp.
- Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phương pháp phân tích một cách hệ thống
nhằm nhận biết rõ vai trò ảnh hưởng của các yếu tố liên quan tới hiệu quả đầu tư xây
dựng khu ĐTM một cách bền vững, đa mục tiêu và toàn diện.
- Phương pháp ma trận: Là phương pháp đánh giá tổng hợp các yếu tố, chỉ số
ảnh hưởng bằng cách lập ma trận cho điểm để đánh giá mức độ ảnh hưởng khác nhau
dẫn đến việc lựa chọn nhiều phương án nhằm tìm ra phương án quy hoạch tối ưu.
- Phương pháp thống kê so sánh: sử dụng trong quá trình lập ma trận đánh giá.
- Phương pháp dự báo: Là phương pháp để đoán định các xu hướng phát triển
các khu ĐTM trong tương lai, dựa trên các điểm nhìn, tầm nhìn trong 1 bối cảnh lịch sử,
nền tảng kinh tế xã hội nhất định để có các định hướng phát triển phù hợp.

- Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn, tổ chức hội thảo, xin ý kiến của các
chuyên gia, tổ chức chuyên sâu về quy hoạch, xây dựng, kinh tế và các lĩnh vực khác để
sử dụng trong việc phân tích, đánh giá, dự báo và lựa chọn kịch bản, mô hình phát triển,
quy hoạch các khu ĐTM cho phù hợp, đảm bảo phát triển bền vững.
7 Các đề xuất mới của luận án
7.1 Khái niệm Khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị: là Khu
ĐTM có bổ sung thêm không gian giành cho hoạt động kinh tế đô thị phát triển nhằm
đáp ứng không chỉ nhu cầu nội tại (hoạt động cư trú mới, chỗ ở mới) mà còn đáp ứng
các nhu cầu từ bên ngoài vào khu ĐTM (tạo thu nhập và việc làm mới cho người dân).
Trong đó hoạt động kinh tế phát triển có vai trò quan trọng, cốt lõi và đảm bảo
một cách cân bằng khu đô thị mới với toàn đô thị trong khu vực, thành phố; cân bằng
giữa hoạt động cư trú, kinh tế, môi trường,..; và gia tăng tính kết nối thị trường, con
người và hình thành các yếu tố văn hóa mới với các khu vực khác nhằm đạt được mục
tiêu phát triển bền vững; tiến bộ kinh tế xã hội đô thị. Hàm lượng của hoạt động kinh tế
phát triển phụ thuộc vào vị trí, phân loại, cấu trúc và việc lựa chọn mô hình phát triển
của khu ĐTM cùng các điều kiện liên quan khác.


6

Hình 2: Khái niệm khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị

7.2 Các đề xuất mới Quan điểm, Nguyên tắc, Mô hình giải pháp quy hoạch
Khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị:
Đề tài nghiên cứu sẽ đề xuất: Các quan điểm mới nhằm thay đổi tư duy quy
hoạch và phát triển khu ĐTM: Coi hoạt động kinh tế phát triển là trọng tâm quy hoạch
và phải cân bằng với các hoạt động khác,...; Các nguyên tắc đảm bảo sự quy hoạch phù
hợp, bền vững, phù hợp với vị trí, tính chất, quy mô của từng địa phương và thực tiễn
phát triển;
Đề xuất các dạng cấu trúc, mô hình phát triển khu ĐTM gắn với hoạt động

kinh tế đô thị nhằm giúp cho các chủ thể liên quan nhìn nhận, đánh giá, lựa chọn cách
phát triển khu ĐTM phù hợp, tránh lãng phí, kém hiệu quả,..; Đề xuất quy trình lập
quy hoạch và một số chỉ tiêu, quy định quản lý quy hoạch gắn với hoạt động kinh
tế đô thị cho một mô hình tối ưu nhằm giúp cho các Kiến trúc sư, Giảng viên, Nhà
quản lý, Nhà tư vấn,...có thể lập, triển khai, thẩm định, phê duyệt, quản lý đồ án quy
hoạch khu đô thị một cách thuận lợi, khoa học và phù hợp với điều kiện phát triển của
từng khu ĐTM trong giai đoạn hội nhập quốc gia, quốc tế.


7

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI
VỚI TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TRÊN THẾ GIỚI VÀ
VIỆT NAM.
1.1 Các khái niệm
1.1.1. Khái niệm Khu đô thị mới và Đơn vị ở
- Khu đô thị mới (Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05
tháng 01 năm 2006 của Chính phủ): là một khu đô thị đồng bộ có hệ thống công trình
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát
triển tiếp nối đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức
năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt, khu ĐTM có
địa giới hành chính thuộc một tỉnh. Quy mô chiếm đất của khu ĐTM từ 50 ha trở lên.
Trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị
hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại thì cho phép dưới 50 ha
nhưng không được nhỏ hơn 20 ha.
- Đơn vị ở (được quy định trong QCXDVN 01:2008/BXD Quy chuẩn quy hoạch
xây dựng và dự thảo quy chuẩn QCVN 01:2014/BXD của Bộ Xây Dựng): là khu chức
năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm
non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao
(TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ

cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi
trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ (bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến
đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở... Các công trình dịch vụ cấp
đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m. Quy
mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là
4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người). Đường giao thông chính đô thị
không được chia cắt đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm
hành chính cấp phường.
Hiện nghị định 02/2006/NĐ-CP đã hết hiệu lực và Nghị định 11/2013/NĐ-CP thay
thế nghị định 02/2006/NĐ-CP lại đưa ra khái niệm Khu vực phát triển đô thị , Khu vực
phát triển đô thị mới,…và có khái niệm Dự án đầu tư xây dựng khu ĐTM là dự án đầu
tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành
đất xây dựng đô thị (mục a, khoản 9, điều 2). Như vậy khu đô thị mới (theo cách hiểu


8

thông dụng hiện nay, khu ĐTM là khu vực đất ở mới có quy mô nhỏ hơn đô thị, có hệ
thống hạ tầng đồng bộ) hiện không có giới hạn chặn trên (>= 20 ha) và đang được hiểu
là 01 hoặc nhiều đơn vị ở nằm trong phần đất dân dụng của đô thị.
1.1.2. Khái niệm liên quan đến phát triển đô thị
Theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý
đầu tư phát triển đô thị:
- Khu vực phát triển đô thị là một khu vực được xác định để đầu tư phát triển đô
thị trong một giai đoạn nhất định. Khu vực phát triển đô thị bao gồm: Khu vực phát triển
đô thị mới, khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực
tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên biệt.
Khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô thị. Khu
vực phát triển đô thị có thể thuộc địa giới hành chính của 1 hoặc nhiều tỉnh, thành phố.
Khu vực phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị.

- Khu vực phát triển đô thị mới là khu vực dự kiến hình thành một đô thị mới
trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, được đầu
tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị.
- Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao gồm cả khu
vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ về hạ tầng đô thị.
- Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng nhằm
nâng cao chất lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ bản cấu trúc đô thị.
- Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng mới
trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu.
Khu vực có chức năng chuyên biệt là khu vực phát triển đô thị nhằm hình thành
các khu chức năng chuyên biệt như khu kinh tế, khu du lịch - nghỉ dưỡng, khu đại học...
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây:
a) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô
thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị;
b) Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ
tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch đô thị đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
c) Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc
kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10%
các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;


9

d) Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá trị
văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di sản văn hóa
của đô thị;
đ) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô
thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang,
tái thiết và bảo tồn, tôn tạo.

1.1.3. Khái niệm Khu kinh tế
Theo Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014: Khu kinh tế là khu vực có
ranh giới địa lý xác định, gồm nhiều khu chức năng, được thành lập để thực hiện các
mục tiêu thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ quốc phòng, an ninh; có
quy mô diện tích từ 10.000 ha trở lên (có thể bao gồm đô thị, các khu ĐTM, khu công
nghiệp,..). (theo Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 Nghị định 114/2015/NĐCP ngày 11/9/2015 của Chính phủ về Khu công nghiệp, khu chế xuất và Khu kinh tế)
Khu đô thị kinh tế (trong luận án gọi tắt là khu kinh tế) là Khu ĐTM có chức
năng chủ yếu phát triển hoạt động kinh tế, Khu đô thị chủ yếu là hoạt động kinh tế phát triển
(Có quy mô bằng Khu ĐTM; khu vực đất ở rất nhỏ hoặc chỉ dành cho dịch vụ lưu trú,
cho thuê,..).
1.1.4. Khái niệm Kinh tế đô thị
+ Kinh tế đô thị (theo lý thuyết kinh tế học, kinh tế đô thị Arthur O’Sullivan,.. )
bao gồm 2 thành phần chính là: hoạt động kinh tế nội tại; hoạt động kinh tế phát triển.
Trong đó: Hoạt động kinh tế nội tại là: các hoạt động kinh tế kinh tế khai thác,
phục vụ, đáp ứng nhu cầu nội tại đô thị - kinh tế tiêu dùng đô thị. Hoạt động kinh tế
phát triển là : các hoạt động kinh tế phục vụ xuất khẩu, thu hút đầu tư từ bên ngoài vào,
phục vụ nhu cầu sản xuất và tạo ra sự tăng trưởng cho đô thị. Hoạt động kinh tế hỗn
hợp là: các hoạt động kinh tế vừa phục vụ nhu cầu nội tại vừa phục vụ nhu cầu bên
ngoài (bao gồm cả các hoạt động kinh tế chuyển đổi từ kinh tế nội tại sang kinh tế phát
triển như trường học nhà trẻ sang trường quốc tế; trạm xá sang bệnh viện cấp vùng,
quốc tế,…)
Hoạt động kinh tế đô thị với vai trò là toàn bộ các hoạt động sản xuất, phân phối,
trao đổi, tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ trong khu vực đô thị (không gây ô nhiễm môi
trường).
Chính phủ Việt Nam thể chế hóa, nhận diện hệ thống hoạt động kinh tế: gồm các
21 nhóm ngành, 642 hoạt động kinh tế (Quyết định số 10/2007/QĐ-TTg ngày 23 tháng


10

01 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ) đã khẳng định vai trò, phân loại các hoạt động
kinh tế trong toàn quốc và có tác động mang tính bao trùm nền kinh tế, chính trị, xã hội
Việt Nam. Trong đó hầu hết các hoạt động kinh tế diễn ra trong khu vực đô thị và chỉ có
một số ít nhóm ngành hoạt động như: Nông, lâm nghiệp; Khai khoáng; Công nghiệp chế
biến, một phần của nhóm ngành Xây dựng; Vận tải kho bãi,...nằm ngoài khu vực đô thị.
(Lao động dịch vụ ngày càng tăng lên, công nghệ phát triển dẫn tới các hoạt động kinh tế phát
triển, dịch vụ, sản xuất,.. sẽ xâm nhập vào khu ĐTM và là quy luật phát triển tất yếu)

1.2 Sự tác động từ thế giới tới quá trình quy hoạch đô thị tại Việt Nam.
1.2.1 Bối cảnh chung nền kinh tế thế giới và Việt Nam.
a) Bối cảnh Thế giới:
Cơ sở bối cảnh chung nhằm hướng tới cách đặt vấn đề mới, quan điểm mới gắn
quá trình quy hoạch khu ĐTM trong mối liên kết, tác động bởi nhiều yếu tố từ quy mô
toàn cầu, quốc gia, đô thị tổng thể trong đó có yếu tố kinh tế đô thị.
Toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới làm xuất hiện nhiều hoạt động kinh tế
mới. Sự sáng tạo, đổi mới khoa học-công nghệ và văn hoá trở thành động lực quan trọng
hàng đầu để thoát khỏi tình trạng tụt hậu và tạo tiền đề cho phát triển bền vững. Đô thị
là nơi hình thành, phát triển mạnh mẽ những yếu tố này thông qua sự phát triển của hoạt
động kinh tế đô thị.

Hình 1.1: Bối cảnh toàn cầu hóa tác động tới đô thị

Toàn cầu hóa làm gia tăng việc đi lại và du lịch quốc tế; làm gia tăng di cư, bao
gồm cả nhập cư trái phép; tạo ra khả năng phát triển, phổ cập công nghệ thông tin và các
phương tiện viễn thông; thúc đẩy sự phát triển kinh tế, thương mại, các hệ thống tài
chính quốc tế và tạo ra khả năng thực thi các luật lệ kinh tế khách quan trong một không
gian toàn cầu rộng lớn. Toàn cầu hóa tạo điều kiện cho việc giao lưu văn hoá và tư
tưởng rộng rãi, làm cho con người xích lại gần nhau hơn.
Kinh tế thế giới có nhiều biến động, xu hướng toàn cầu hóa phát triển, công
nghệ phát triển, hội nhập hóa kéo theo sự liên thông, không biên giới, mở ra thị trường

11

ngày càng rộng lớn nhưng tính cạnh tranh cũng ngày càng cao,...Việc tạo ra không gian,
nắm lấy cơ hội phát triển, đáp ứng các nhu cầu thị trường mới phải nhanh hơn, bền vững
hơn nếu không sẽ bị tụt hậu ngày càng xa hơn, trì trệ hơn.
Các nền kinh tế quốc gia phụ thuộc nhiều các hiệu định thương mại, sự hội nhập
và các vấn đề này đòi hỏi mỗi quốc gia cần có sự chuẩn bị, nền tảng hạ tầng, không gian
phù hợp mới theo kịp và phát triển như kỳ vọng. (Trích nguồn: ;
,..)
Cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ 4 (CMCN 4.0) đã diễn ra, cùng với các
cuộc CMCN trước đó đã và đang tác động cả về chiều rộng lẫn chiều sâu đến tất cả các
quốc gia, đến mỗi tổ chức, cộng đồng và mỗi cá nhân. Cuộc CMCN 4.0 xóa nhòa ranh
giới giữa các lĩnh vực vật lý, số hóa và sinh học...tạo ra 4 tác động chính: i) Gia tăng
nhu cầu tiêu dùng; ii) Gia tăng sản xuất; iii) Thúc đẩy đổi mới, sáng tạo; iv) Thay đổi
các hình thức tổ chức.
Cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0 sẽ làm nhiều nghề nghiệp cũ sẽ mất đi và xuất
hiện các nghề nghiệp mới. Những nghề nghiệp mới mà mọi người quan tâm là: i) Những
nghề nghiệp ổn định, hấp dẫn về mức lương và cơ hội kinh doanh; ii) Những nghề mà
không sợ bị robot lấy mất trong tương lai; iii) Những nghề mang tính liên ngành; iv)
Những nghề liên quan đến dịch vụ sức khỏe, giải trí; v) Những nghề liên quan đến
hướng nghiệp, đào tạo, tái đào tạo gắn với công nghệ thông tin và cộng đồng…Điều này
làm thay đổi nhận thức, lối sống, việc làm và không gian của con người trong đô thị và
khu ĐTM.
Lịch sử của loài người trải qua Nền kinh tế nông nghiệp, Nền kinh tế công
nghiệp, Nền kinh tế dịch vụ và tri thức. Sự chuyển đổi trọng tâm từ nền kinh tế này sang
nền kinh tế khác đều dựa trên các cuộc CMCN và dòng chảy của các hoạt động kinh tế
hình thành từ đó. Các quốc gia nào, đô thị nào gắn trực tiếp với các dòng chảy này đều
trở nên thịnh vượng. (Trích nguồn: TS.Phạm Đình Tuyển, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch

Đại học Xây dựng..)
b) Bối cảnh Việt Nam:
Việt Nam từ khi mở cửa, hội nhập, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành
phần, có nhiều công ty nước ngoài vào đầu tư, thương mại phát triển xuyên biên giới,...
và đã gia nhập các tổ chức kinh tế thế giới và khu vực như BTA, AFTA, WTO.


12

Việt Nam đang từng bước tái cấu trúc từ thể chế, đến tất cả lĩnh vực khác, đặc
biệt chú trọng phát triển kinh tế làm mũi nhọn (năm 2016 được chọn là năm quốc gia
khởi nghiệp), đồng thời với các lĩnh vực như văn hóa, giáo dục, xã hội, môi trường...
Thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam đang có các
bước đổi mới mạnh mẽ và đang trong quá trình hoàn thiện (quan điểm phát triển, thủ tục
hành chính và môi trường kinh doanh...), nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của nền
kinh tế và doanh nghiệp, thúc đẩy tốc độ phát triển kinh tế và xã hội để tận dụng cơ hội
và vượt qua được các thách thức trong quá trình hội nhập quốc tế sâu rộng (trước hết là
Cộng đồng kinh tế ASEAN - AEC).

Hình 1.2: Bối cảnh chung của đô thị Việt Nam (kinh tế thị trường đòi hỏi sự thay đổi về nhu
cầu, về quản lý,..dẫn tới đô thị đan xen nhiều chức năng, nhiều thành phần)

Trong 15 năm qua Việt Nam liên tục tăng trưởng trung bình khoảng 6,5% và
vẫn tiếp tục tăng trưởng trong những năm tới; hiện đang có 90,5 triệu người và tăng bình
quân dân số là 1,06% năm (tăng khoảng 1,0 triệu người/năm) tương ứng phải tạo thêm
1,0 triệu “việc làm mới”. Tuy nhiên thu nhập bình quân đầu người Việt Nam vẫn ở mức
trung bình thấp so với thế giới (năm 2008 Việt Nam đạt thu nhập trung bình đầu người
trên 1000USD).
Phần lớn số lượng “việc làm mới” này thuộc lĩnh vực kinh tế dịch vụ chủ yếu
xảy ra trong khu vực đô thị. Việc làm mới tại khu vực đô thị (như du lịch, tài chính, văn

hóa, công nghệ cao,..) hiện đòi hỏi nguồn nhân lực chất lượng, trình độ ngày càng cao
để cạnh tranh trên quy mô toàn cầu, cấp quốc gia, vùng lãnh thổ. Vì vậy đáp ứng nhu
cầu tạo “việc làm mới” trở thành 1 vấn đề cấp thiết.
Hoạt động kinh tế đô thị đang chuyển dần từ quản lý nhà nước sang tư nhân hóa,
xã hội hóa cũng gặp nhiều khó khăn, phức tạp do hạn chế từ nhiều mặt. Hoạt động kinh
tế đô thị Việt Nam có sự đan xen giữa hoạt động công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hoạt
động dịch vụ,.. ngay trong khu vực đô thị (do tiến bộ khoa học công nghệ) ; trộn lẫn


13

giữa hoạt động kinh tế nội tại và hoạt động kinh tế phát triển dẫn đến việc khó nhận diện
rõ ràng, khó bố trí không gian,...
Trong bối cảnh thế giới có nhiều biến động, hiện Việt Nam đang trong giai đoạn
‘tái cấu trúc’ toàn diện nên các cơ sở lý thuyết và thực tiễn về quy hoạch đô thị Việt
Nam cũng biến động, thay đổi theo.
Tại các nước đang phát triển thì các đô thị tăng nhanh về quy mô, dân số, việc
làm,... dẫn đến quy hoạch xây dựng đô thị ở các nước này có thể có nhiều đặc điểm
giống với Việt Nam. Bởi vậy việc quy hoạch khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị
có thể giải quyết các vấn đề mở rộng, phát triển đô thị không chỉ đối với Việt Nam mà
còn có thể ứng dụng đối với các nước đang phát triển trên thế giới nơi mà yếu tố phát
triển kinh tế được đặt lên hàng đầu.
1.2.2 Đặc điểm quá trình đô thị hóa tại Việt Nam.
Ngày 26/01/2015 Ngân hàng Thế giới tổ chức buổi họp báo công bố Báo cáo
“Thay đổi Cảnh quan Đô thị Đông Á: Đánh giá một thập kỷ tăng trưởng không gian”.
Theo báo cáo, Việt Nam có dân số đô thị lớn thứ 6 trong khu vực Đông Á với 23 triệu
người. Tỷ lệ tăng dân số đô thị tăng 4,1% hàng năm là một trong những tỷ lệ cao nhất
trong khu vực. Trong giai đoạn này dân số đô thị của Việt Nam thay đổi từ 19% lên
26% (dân sống trong khu vực đô thị có từ 100.000 người trở lên) - Theo cổng thông tin
của UBND thành phố Hà Nội.

Tính đến tháng 4/2017, toàn quốc có 805 đô thị (tăng thêm 08 đô thị loại V so
với cuối năm 2016). Tỷ lệ đô thị hóa ước đạt 37%. Đến quý I/2017, Thủ tướng Chính
phủ đã phê duyệt 16 quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh, 16 khu kinh tế ven biển, 16 khu
kinh tế cửa khẩu, 03 khu công nghệ cao; tỷ lệ lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng
tỉnh đạt 100%; quy hoạch chung đô thị đạt 100%; quy hoạch phân khu đô thị đạt khoảng
75%; quy hoạch chi tiết đạt khoảng 35%; quy hoạch xây dựng nông thôn mới đạt 99%.
(nguồn: Báo cáo của Bộ Xây dựng thực hiện Nghị quyết số 113/2015/QH13 về việc tiếp
tục thực hiện các Nghị quyết của Quốc hội khóa XIII về hoạt động giám sát chuyên đề,
hoạt động chất vấn)
Đô thị hóa Việt Nam có đặc điểm bao trùm khu vực nông thôn, chuyển từ thị
trường nông thôn sang thị trường đô thị, thị trường quốc gia, toàn cầu dẫn tới có sự
chuyển dịch về hoạt động cư trú, hoạt động kinh tế, cơ cấu lao động,... và cần các không
gian mới để phát triển.


14

Hinh 1.3: Đặc điểm đô thị hóa Việt Nam

1.3 Sự hình thành và đặc điểm của các khu đô thị mới tại Việt Nam.
1.3.1. Khái quát tình hình phát triển đô thị tại Việt Nam từ 1986 đến nay.
Đô thị Việt Nam trước năm 1986 phát triển chậm và chịu ảnh hưởng của nền kinh
tế tập trung bao cấp và chỉ do nhà nước đầu tư, xây dựng, quản lý.
Từ năm 1986, Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trường định hướng Xã hội Chủ
nghĩa- đổi mới kinh tế và phát triển theo hướng đa dạng, cho phép nhiều thành phần
kinh tế đầu tư phát triển đô thị và nhà ở; đang tiếp tục giảm dần vai trò của nhà nước.
Từ năm 1993-2006 xuất hiện những khu ĐTM đầu tiên ở Hà Nội và thành phố Hồ
Chí Minh như Linh Đàm, Định Công, Phú Mỹ Hưng,.. và một số thành phố khác trên cả
nước theo hướng giao đất, đổi đất lấy hạ tầng,..Các khu ĐTM trong thời kỳ này được
xây dựng để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân đô thị sau đổi mới.

Năm 2006-2010 Nhà nước ban hành Quy chế khu ĐTM, luật quy hoạch, luật kinh
doanh bất động sản, luật đất đai sửa đổi,... tạo hành lang pháp lý phát triển mạnh các
khu ĐTM, tăng nhanh đô thị hóa trên cả nước dẫn tới làm giá trị bất động sản tăng rất
nhanh, tăng nóng với số lượng lớn,..và cũng xuất hiện nhiều vấn đề của đô thị như: ô
nhiễm, tắc đường, phát triển tràn lan, phải chỉnh sửa quy hoạch nhiều lần,...
Từ năm 2011 đến 2015, các đô thị đã phát triển chậm lại do suy giảm kinh tế toàn
cầu, Việt Nam và thị trường bất động sản đóng băng, giá trị bất động sản giảm sút, nhiều
khu ĐTM xây xong không có người về ở, bị bỏ hoang, hiệu quả kém,..
Từ 2015 tới nay: kinh tế bắt đầu hồi phục và tiếp tục phát triển,...


15

1.3.2. Tình hình phát triển khu đô thị mới tại Việt Nam
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có gần 805 khu ĐTM (tính đến tháng
4/2017), trong đó có: 15 khu ĐTM quy mô hơn 1.000 ha, 94 khu ĐTM quy mô từ 200
ha đến 1.000 ha. Nếu tính cả các dự án khu nhà ở, cả nước có khoảng 2.500 dự án đang
triển khai. Tuy nhiên, các dự án hầu hết tập trung ở đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí
Minh, Đà Nẵng. Xu hướng mở rộng đô thị, xây dựng khu ĐTM ngày càng phát triển.
Các khu ĐTM tại các thành phố như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,...phát triển
nhanh và có hiệu quả tốt hơn các khu ĐTM tại các thành phố, địa phương khác trong cả
nước.
Giá trị đất đai, chi phí giải phóng mặt bằng, thuế, cơ chế… ở các địa phương được
quy định khác nhau và được điều chỉnh hàng năm.
Khu ĐTM được hình thành, đầu tư theo một số cách thức như đổi đất lấy hạ tầng,
dự án BT, đấu giá quyền sử dụng đất,..rất đa dạng về quy mô nhưng thường giống nhau
về tính chất và được quy hoạch xây dựng đáp ứng nhu cầu hoạt động cư trú, kinh doanh
bất động sản..
Các khu ĐTM được phát triển theo hướng mở rộng không gian đô thị; tăng mật độ
không gian hoặc phát triển hỗn hợp:

+ Phát triển theo hướng mở rộng không gian: hình thành các khu vực đô thị mới
làm tăng diện tích, ranh giới, quản lý hành chính của đô thị cũ.
+ Phát triển đô thị theo hướng tăng mật độ không gian: là cải tạo, điều chỉnh đô thị
cũ theo chiều đứng (không gian cao tầng + không gian ngầm) làm tăng mật độ xây
dựng, hệ số sử dụng đất nhưng không làm thay đổi ranh giới hành chính đô thị (đô thị
nén).
+ Phát triển đô thị theo hướng hỗn hợp: vừa mở rộng không gian vừa tăng mật độ
không gian đô thị (xảy ra thường xuyên nhất).
Các khu ĐTM hiện được quy hoạch như phần mở rộng phần đất ở của đô thị được
quy định trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu.
1.4 Thực trạng khu đô thị mới với tác động của hoạt động kinh tế đô thị trong
giai đoạn công nghiệp hóa và hội nhập quốc tế ở Việt Nam.
Có rất nhiều đô thị mới hình thành và phát triển đa dạng trong nhiều năm qua tại
Hà Nội và trên các tỉnh thành khắp Việt Nam. Có nhiều đô thị mới phát triển tương đối
thành công nhưng bên cạnh đó cũng có những khu ĐTM chỉ tồn tại trên giấy, trên quyết
định hoặc treo hoặc hiện đang dở dang không biết bao giờ hoàn thiện. Có sự tác động