PHÁP LUẬT về cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất ở và tài sản KHÁC gắn LIỀN với đất từ THỰC TIỄN QUẬN hà ĐÔNG, THÀNH PHỐ hà nội

ĐẶNG XUÂN QUÝ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
LUẬT KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

TÊN ĐỀ TÀI
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIẾN QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
ĐẶNG XUÂN QUÝ

2015 - 2017
HÀ NỘI – 2017
1


MỤC LỤC
MỤC LỤC......................................................................................................

1
DANH MỤC BẢNG...................................................................................... i
DANH MỤC HÌNH........................................................................................ i
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài………………………………………………….. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………..…… 2

3. Nhiệm vụ nghiên cứu……………………………………….……… 2
4. Phạm vi nghiên cứu…………………………...…………………………. 3
4.1. Phạm vi không gian nghiên cứu:……….………………………… 3
4.2. Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2015 đến tháng 6 năm 2017................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu…………………………………………… 3
5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu……………………………... 3
5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp:………………………... 3
5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp:……………………………………… 4
5.4. Phương pháp phân tích, so sánh:………………………………………

4

6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và
ngoài nước về…………………………………………………………. 4
7. Cấu trúc luận văn:………………………………………………………... 5
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT…………………………………………………………………… 6

1. Cơ sở khoa học……………………………………………………...
1.1 Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tài sản
khác gắn liền với đất…………………………………………………..
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất …………...
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ……………………………………………...
1.2 Lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và
tài sản khác gắn liền với đất………………………………………...…
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng
nhận……………………………………………………………………
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng

2

6
6
7
10
11
11


nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai …………………..
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai……………………………...
1.3.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở………………
1.3.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.3.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…………………………….
1.3.3.2. Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất …………………………
1.3.4. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…………………..
1.4. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận……………..

13
15
15
18
22

22
22
24
27

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở và tài sản khác gắn liền với đất……………………………………...
2.1.1. Các yếu tố điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi
trường………………………………………………………………….
2.2.3 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận……………………………..
2.2.4. Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai đoạn
2015 đến tháng 6/2017………………………………………………...
2.3. Phân tích và đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai
đoạn 2015 - tháng 6/2017……………………………………………..
2.3.1. Những ưu điểm………………………………………………….
2.3.2. Những khó khăn………………………………………………...
2.3.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại
quận Hà Đông theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp"….
2.3.4. Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn quận Hà Đông, TP Hà Nội……………..

34
34
37

39
40
52
52
54
56
62

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
3


CHỨNG NHẬN QUYỀN ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIÊN VỚI
ĐẤT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG
3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất……………………………
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
quận Hà Đông………………………………………………………….
3.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên
chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận……….
3.3.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ………………
3.3.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực
hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận…………………
3.3.3. Giải pháp về tài chính………………………………………….
1. Kết luận……………………………………………………………..
2. Kiến nghị……………………………………………………………
TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………………..

4

67

75
76
76
77
78
80
81
84


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong
đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận). Đây thực chất là
thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà
nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích
đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý
Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Một trong những điều kiện để người
sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ
trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại

khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Với đặc thù là một quận thuộc thủ đô Hà Nội, nằm bên bờ sông Nhuệ và sông Đáy,
cách trung tâm Hà Nội 12 km về phía Tây Nam. Hà Đông là nơi đặt trụ sở một số cơ quan
hành chính cấp thành phố của thủ đô Hà Nội. Quận có 17 phường với diện tích tự nhiên là
1.472 ha và 198.687 nhân khẩu. được đánh giá là một quận có điều kiện thuận lợi để phát
triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng
với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng
nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền quận chỉ đạo, thực hiện trong
nhiều năm qua.
5


Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình
và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời
Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay
tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân
thành phố Hà Nội nói chung cũng như quận Hà Đông nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực
hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo
sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề
xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn
đề tài luận văn thạc sỹ "Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tài
sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Hà Đông, thành Phố Hà Nội" nhằm góp
phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của
Nhà nước về cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai
trên địa bàn quận Hà Đông.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Hà Đông.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận trên địa

bàn quận Hà Đông.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện,
trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến hướng nghiên
cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác cấp giấy chứng nhận (đối với đất
ở).
- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận.
- Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc thù tác
động đến công tác cấp giấy chứng nhận tại quận Hà Đông.
- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận, nguyên
nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác, cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn quận Hà Đông.
4. Phạm vi nghiên cứu
4.1. Phạm vi không gian nghiên cứu:
Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính thuộc quận Hà Đông thành
phố Hà Nội .
6


Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:
+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại
quận Hà Đông
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận đối
với đất ở trên địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội.
4.2. Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2015 đến tháng 6 năm 2017.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:
Chọn các điểm nghiên cứu có cùng đặc trưng tương đồng tỷ lệ các thửa đất đã được
cấp giấy chứng nhận, mức độ giao dịch đất đai. Do đó, đề tài tập trung nghiên cứu, đánh
giá ở các khu vực nghiên cứu như sau:

- Gồm có 17 phường: Nguyễn Trãi, Kiến Hưng, Phúc La, Mộ Lao, La Khê, Quang
Trung, Hà Cầu, Yên Nghĩa, Đồng Mai, Phú Lương, Phú Lãm, Biên Giang, Yết Kiêu, Phú
La, Dương Nội, Văn Quán, Vạn Phúc
5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp:
+ Từ phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông: Thu thập số liệu về tình
hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phương.
+ Các phòng, ban chức năng của quận như: Thống kê, Tài chính, Y tế, Giáo dục về
tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
+ Từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Hà Đông
5.2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu số liệu sơ cấp
Thu thập số liệu sơ cấp từ việc điều tra, khảo sát các hộ gia đình, cá nhân thực hiện
các thủ tục hành chính có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận.
Thông tin được thu thập thông qua mẫu phiếu điều tra soạn sẵn. Nội dung thông tin
được thu thập bao gồm: Tên đối tượng sử dụng đất, tình hình sử dụng đất, hiện trạng về
các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện thủ tục hành chính (ưu điểm, hạn
chế, mức độ hài lòng, thái độ phục vụ của công chức, viên chức), - Thu thập các tài liệu,
số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa
bàn quận Hà Đông để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp:
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập bảng
biểu tổng hợp số liệu quacác năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng ký đất
7


đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 2015- tháng 6 năm 2017.
5.4. Phương pháp phân tích, so sánh:
Phân tích và so sánh để đưa ra đánh giá về thực trạng công tác cấp giấy chứng
nhận.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nước về vấn
đề nghiên cứu:

a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các giáo trình, luận văn, tạp chí chuyên ngành,
công trình nghiên cứu liên quan lý thuyết của đề tài:
- Tài liệu, giáo trình về cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp
luật đất đai,...
- Báo cáo đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam của Ngân hàng Thế giới phát hành năm
2011.
- Tạp chí Tài nguyên và Môi trường.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, qui định của UBND thành
phố Hà Nội và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp giấy chứng nhận
giai đoạn 2015 - 2017.
- Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc
phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về nông thôn mới.
(có danh mục tài liệu tham khảo kèm theo).
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quận Hà Đông
các năm 2015 - tháng 6 năm 2017.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi trường
và quản lý đất đai tại quận Hà Đông.
- Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận.
7. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương.

8


Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

9


CHƯƠNG 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1. Cơ sở khoa học
1.1 Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với
đất
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu
đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng
xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người
sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản
pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 1980 (Điều 19, 20), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Hiến pháp 2013 ( 53, 54),
Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm
2001, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai,
quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định
rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử
dụng đất.

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các
tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất.
Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng
và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó
chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ
mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy
định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan
hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như
hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề
nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền
10


sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu
đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu
chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát
sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà
Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với
thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng
được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và
phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế
còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi
Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp
lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không
còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo
cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả
đem lại lợi ích cao nhất.

1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng,
quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu
của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự
Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như
quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng
(lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định
đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá
đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở
cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần
hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác
trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà,
cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử
dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai
bên.

11


Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như
nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam ta
nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thức sở hữu toàn dân, thì với
nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân
sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy
định của pháp luật.

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp
của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả
hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp
nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng,
mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp
khác.
Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp
pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu
nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có tính pháp lý cao
nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý
gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà
nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản
lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về
nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

12


* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở
của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác
quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định.
* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.

Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều
phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an
toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của
chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ
của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông qua một số biện
pháp như:
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây
dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc
cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng như
các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá các hình
thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý
sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà ở lại vừa
có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị đang
phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy
mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở, có nơi còn bị
buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra
13

thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật
nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực
thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào
thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản
lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt
chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như đã trình bày ở hai phần trên, Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi
hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà
nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được
giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc
Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý
thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực
hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn
đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng
một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt
chẽ thống nhất của Nhà nước.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà
đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng
nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn
đầu tư kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực
hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.

14


1.2 Lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tài sản khác
gắn liền với đất
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận
1. Khái niệm đăng ký
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất
định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó,
mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định. Có
nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản,
đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
2. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà
nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền
sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo
pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều
kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội.
Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là
một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài
nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực
hiện.
3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập
nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp lu
4. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào
hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và

cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm,
… mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
15


nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính”.
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội
dung quản lý nhà nước về đất đai
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất, người sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu không đăng ký thì người sử dụng đất, người sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, không
được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị trường bất động sản chính thức. Cho
nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy
trình, trình tự thủ tục của nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.....
- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu
cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai trò quan trọng, cụ
thể:
- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu có
quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai và nhà ở.
Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về
nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội

dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này
lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn. Cụ thể như:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và
sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp cho việc
tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục,
đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược lại, những phát sinh
xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầu việc
điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợp
với yêu cầu thực tế.
+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế
16


để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là quá trình
kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh để đảm bảo
tính chính xác của thông tin nhà đất.
+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát
triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là căn
cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, đảm
bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý. Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập
ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được
phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là
phù hợp quy hoạch.
Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý có thể
kiểm kê tình tình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập
quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch
phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế.
+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ

quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định nguồn
gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Tuy
nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà không có giấy tờ
hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai
đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và
phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành
giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất
đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ
hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được.
+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định giá
nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà
trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là cơ sở để xác
định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá
trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục

17


vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu.. hay lấy đất cho mục
đích an ninh quốc phòng..
+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình thực
hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác
định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để những tồn tại
vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận. Ngược lại khi đã kê khai đăng
ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ
thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp
khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, chặt chẽ hơn.
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai
1. Trình tự đăng ký đất đai
* Kê khai đăng ký đất đai:
- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những
người sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện
(đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và các Chi nhánh trực
thuộc.
* Thẩm định hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nếu đủ
điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bản yêu cầu
người sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người
sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai.
2. Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai.
* Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin
kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
18


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK
ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
Hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư 24/2014/TTBTNMT);

b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.
c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và có yêu
cầu chứng nhận quyền sở hữu);
đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại
điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có);
3. Các hình thức đăng ký đất đai:
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được
chia thành 2 hình thái.
Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
a) Đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến
làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo
một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ
đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy
định của pháp luật.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau
đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu.

19


+ Đối tượng thực hiện:Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của
Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Đăng ký biến động đất đai.

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai) nhằm
cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản
ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế
xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
(sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một
hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật".
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
+ Đối tượng thực hiện:Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của
Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động và
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên
sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định 60/CP, Nghị định 61/CP), Giấy chứng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (theo Nghị định 95/CP). Sau
khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, chuyển đổi quyền sử
dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành người sử
dụng đất mới. Hay Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên,
tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm
theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
1.3.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở
1.3.2.1. Trình tự đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là trách
nhiệm của 2 chủ thể: Người sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với người sở hữu nhà ở: Những người có quyền sở hữu nhà ở có trách nhiệm
phải kê khai vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu. Tập hợp tất cả những
20

Giấy sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, Giấy chứng minh nhân dân, hay hộ chiếu hoặc quyết
định thành lập đơn vị (nếu người sở hữu nhà ở là tổ chức), các biên lai thực hiện nghĩa vụ
tài chính. Đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Xét duyệt hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký xét duyệt,
nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì yêu cầu người
sở hữu nhà ở bổ sung hồ sơ bằng văn bản. Nếu không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho
người sở hữu nhà ở và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Xác nhận người sở hữu nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Lưu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài chính
bằng phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định tại Thông tư liên tịch số
30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ, Bộ Tài chính và Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính.
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Phòng Tài nguyên môi trường cấp quận và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng
Tài nguyên môi trường cấp Thành Phố.
1.3.2.2. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Người sở hữu nhà ở làm đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sau đó ra trụ sở Ủy
ban nhân dân cấp xã xin xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Cán bộ Văn phòng một cửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ,
viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển đến người có thẩm
quyền giải quyết.
1.3.2.3. Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở
* Hồ sơ để xác định xem nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không. Các
Giấy tờ về nhà ở gồm:
Hồ sơ đăng ký của 8 đối tượng nhà ở khác nhau có yêu cầu khác nhau, sau đây là
quy định chi tiết:

Đối tượng 1: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ trước ngày Luật Nhà ở
có hiệu lực thi hành.
Đối tượng 2: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ ngày Luật Nhà ở có hiệu
lực thi hành đến nay.
21


Đối tượng 3: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đề nghị cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà.
Đối tượng 4: Tổ chức trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Đối tượng 5: Các trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất
ở.
Đối tượng 6: Tổ chức, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đối tượng 7: Tổ chức, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị hư hỏng,
rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi.
Đối tượng 8: Tổ chức, cá nhân đã kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở và được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trong quá trình sử dụng mà có sự thay đổi về diện
tích, tầng cao, kết cấu chính của nhà ở; tách, nhập thửa đất.
Ngoài một trong những Giấy tờ quy định của 8 đối tượng nêu trên, người sở hữu
nhà ở phải nộp kèm đơn kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu.
* Hồ sơ để xác định xem người sở hữu nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay
không.
- Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu gia đình,
Giấy chứng minh thư nhân dân, hay hộ chiếu. Đem theo bản chính và bản phô tô có chứng
thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi đối chiếu bản chứng
thực sao y bản chính đúng với bản chính cán bộ Văn phòng một cửa trả lại bản chính cho
hộ gia đình, cá nhân bản chính và ký xác nhận vào bản chứng thực sao y bản chính đã đối
chiếu.
- Nếu là pháp nhân (các tổ chức là người có quyền sở hữu nhà ở) thì nộp quyết định
thành lập có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cán bộ

Văn phòng một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên.
- Nếu là cá nhân nước ngoài thì nộp hộ chiếu có chứng thực sao y bản chính của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, và các Giấy tờ theo quy định của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của
Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật Nhà ở. Cán bộ Văn phòng một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định
trên.
22


Cũng giống như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng có hai hình thái đăng
ký đó là hình thái đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
1.3.2.4. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu (lần đầu)
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu là việc chủ sở hữu nhà ở có đủ Giấy tờ chứng
minh là mình có quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở lần nào và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở theo quy định của pháp luật.
* Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở.
Để phục vụ cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu được tốt và đúng pháp
luật, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tổ chức đánh số nhà và gắn biển số nhà
trước khi tổ chức đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu. Việc đánh số nhà ở và gắn biển số
nhà ở được thực hiện theo quy định tại Quy chế đánh số và gắn biển số nhà ban hành kèm
theo Quyết định số 05 /2006/QĐ-BXD ngày 08 tháng 03 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng.
* Trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu.
Trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu
cơ bản giống như trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sử dụng đất

ban đầu.
1.3.2.5. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở biến động
Khi người sở hữu nhà ở đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đã được
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mà thực hiện các quyền của người sở hữu nhà ở, như
bán, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, nhận thừa kế, thế chấp,
thế chấp, góp vốn hình thành người sở hữu nhà ở mới, thiên tai, tháo dỡ, cải tạo đến mức
phải xin Giấy phép xây dựng,.... thì đều phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở.
Việc đánh số nhà với những thửa đất trống nay có nhà xây mới, hay chia tách nhà ở
theo pháp luật, thì số nhà được đánh chèn bằng cách thêm A, B, C vào số ả rập như 1A,
1B, 1AB, 1BC, ...

23


1.3.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
1.3.3.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài
sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một
mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi
hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản
khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước
và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Luật đất đai năm 2013 đã tiếp nhận các quy định có tính tiến bộ từ Nghị định
88/2009/NĐ-CP và lấy tên Giấy chứng nhận như đã nói ở trên.

1.3.3.2. Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ởvà tài sản khác gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền
sở hữu nhà ở”.
1.3.3.3. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp
luật.
- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của
người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng như thực
hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và
hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử.

24


- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng
đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo
định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển.
1.3.4. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng,
chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở.
Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các
Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính

theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ.
- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông
tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu
cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền.
1.3.4. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.4.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhận như
sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
chung cho các thửa đất đó.
+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung
quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho
mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì
cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
25