Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
------------------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

PHẠM GIA BẢO

HÀ NỘI – 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
------------------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

PHẠM GIA BẢO
Chuyên ngành: Luật kinh tế

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THÁI MAI

HÀ NỘI – 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tư liệu, số liệu
sử dụng trong luận văn là trung thực có nguồn gốc rõ ràng. Những kết luận khoa học
của luận văn chưa từng công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Phạm Gia Bảo


LỜI CÁM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành bản
luận văn này.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thái Mai - giảng viên đã trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành bản luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô của Viện Đào tạo sau đại học, các thầy cô Viện
Đại Học Mở Hà Nội đã giúp đỡ tôi hoàn thành khóa học và thực hiện luận văn.
Xin chân thành cám ơn các Anh Chị ở Phòng Tài nguyên môi trường huyện
Thủy Nguyên đã giúp đỡ tôi để tôi hoàn thành bản luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Pham Gia Bảo


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CÁM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỬ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ........................................ 7
1.1. Quyền sử dụng đất và đặc trưng của quyền sử dụng đất .................................. 7
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ...................................................................... 7
1.1.2. Đặc trưng của quyền sử dụng đất............................................................... 10
1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền
với đất và đặc điểm .................................................................................................. 12
1.2.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất ................................................................................................... 12
1.2.2. Đặc điểm của GCNQSDĐ ......................................................................... 14
1.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ......................................................................................................... 15
1.3.1. Công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ...................................... 15
1.3.2. Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và các tài sản gắn liến với đất........................................................................... 16
1.4. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân .................................... 17
1.4.1. Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân .............. 17
1.4.2. Khái lược sự hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân ................................................................................................. 18

1.5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật
của một số quốc gia trên thế giới............................................................................. 24


1.5.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Trung
Quốc ................................................................................................................... 24
1.5.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thụy Điển ...... 26
1.5.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại
Cộng hòa Pháp .................................................................................................... 27
1.5.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại
Australia ............................................................................................................. 29
Tiểu kết Chương 1 ................................................................................................... 30
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ
TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN .................... 31
2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân .......................................................................................................................... 31
2.1.1.Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất của, hộ gia đình,cá nhân.......................................... 31
2.1.2. Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ................ 34
2.1.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình,cá nhân ...................................... 40
2.1.4. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình,cá nhân ................................... 41
2.1.5. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia
đình,cá nhân. ....................................................................................................... 44

2.1.6. Giải quyết khiếu nại, tố cáo về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................ 47
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại huyện Thủy Nguyên ..... 48
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thủy Nguyên ....................................... 49
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Thủy Nguyên ..................................... 51
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 54
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP
LUẬT VÊ VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN


SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA
ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN THỦY
NGUYÊN ................................................................................................................. 55
3.1. Thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân tại huyện Thủy
Nguyên...................................................................................................................... 55
3.1.1. Công tác cải cách thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ cá nhân, gia
đình tại huyện Thủy Nguyên ............................................................................... 55
3.1.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thủy Nguyên......... 58
3.1.3. Đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Thủy Nguyên ...................... 67
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Thủy Nguyên ............................................................................................................ 71
3.2.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện chính sách, pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............... 71
3.2.2. Hoàn thiện một số quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............. 72

3.2.3. Một số giải pháp nâng cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho huyện Thủy Nguyên trong thời gian tới..................................... 74
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................. 81


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Giải nghĩa

CHXHCN:

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSHNƠ:

Quyền sở hữu nhà ở

UBND:

Uỷ ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng 2.1:

Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất của huyện Thủy Nguyên đến hết năm
2016 ...................................................................................................... 49

Bảng 3.1:

Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ........................ 58

Bảng 3.2:

Kết quả cấp giấy chứng nhận của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Thủy
Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 ............................................................ 60

Bảng 3.3.

Tiến độ và kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu qua các năm 2014 – 2016 ..... 61

Bảng 3.4:

Tiến độ cấp GCN theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất .............. 63

Bảng 3.5:

Tiến độ và kết quả cấp GCN theo hình thức cấp đổi, cấp lại GCN qua
các năm 2014 – 2016 ......................................................................... 64

Hình 2.1

Cơ cấu sử dụng đất huyện Thủy Nguyên năm 2016 .......................... 51

Hình 3.2:

Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ....................... 58

Hình 3.2:

Tiến độ cấp GCN lần đầu giai đoạn 2014 – 2016 ............................... 61

Hình 3.3:

Tiến độ cấp GCN theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất .............. 63

Sơ đồ 3.1:

Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ một cấp ..................................... 56


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất
của con người, là địa bàn để phân bổ dân cư và ngành kinh tế, xã hội, quốc phong,
an ninh... Vấn đề quản lý và sử dụng đất ngày nay càng trở lên quan trọng trong
bối cảnh bùng nổ dân số, tài nguyên cạn kiệt và suy thoái môi trường ngày càng
nghiêm trọng do các hoạt động của con người trên phạm vi như hiện nay.
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013. So với

Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7
chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh
trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác
động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm
rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã quy định về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng
ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp
mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại
diện. Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc triển khai cấp Giấy chứng
nhận theo Luật đất đai năm 2013 của Chính phủ đã thu được nhiều kết quả tích cực,
tuy nhiên cũng tồn tại không ít khó khăn.
Huyện Thủy Nguyên là một huyện ngoại thành của thành phố Hải Phòng, là
một huyện lớn nằm bên dòng sông Bạch Đằng lịch sử. Huyện Thủy Nguyên có địa
hình, sự phức tạp trong xã hội, sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế - xã hội ở Thủy
Nguyên. Nơi tập trung các khu, cụm công nghiệp lớn của thành phố và quốc gia
(Khu Công nghiệp VSIP Hải Phòng, Khu Công nghiệp đóng tàu Phà Rừng, Nam
Triệu.....), dân số tăng tự nhiên và dân số di dân đến các khu công nghiệp.... Sự đa
1


dạng và sự phát triển mạnh mẽ đó cũng dẫn đến giá trị của đất đai, nhà ở ngày cang
tăng, đồng nghĩa với sự phức tạp trong các mối quan hệ về đất đai, nhà ở, nhu cầu
giao dịch dân sự về đất đai nhà ở ngày càng lớn, tranh chấp về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở cũng vì thế mà ngày càng nhiều gây nhiều khó khăn, trở ngại
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thủy Nguyên dẫn đến
sự cần thiết phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên
cạnh đó việc áp dung các quy định của pháp luật đất đất đai năm 2013 trong việc

cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thủy Nguyên cũng gặp
nhứng khó khăn, vướng mắc nhất định như. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên đề tài:
“Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân” là cần thiết đối với công
tác quản lý đất đai.
2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân được đề cập thường xuyên
trong nghiên cứu và giảng dạy về Nhà nước và pháp luật, đặc biệt là ngành Luật
Kinh tế. Trong các giáo trình luật của các trường đại học (Giáo trình Luật Đất đai)
đều có trình bày về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong các sách
chuyên khảo, đây là vấn đề thường xuyên được đề cập tới: Nguyễn Minh Tuấn
(2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, tr.193, NXB
Chính trị quốc gia; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Minh Tuấn, Trần Hùng Phi,
Trần Thị Minh Hà (2004), Sổ tay bình đẳng giới trong cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, NXB Chính trị quốc gia,... Ngoài ra, cũng có nhiều bài viết, công trình
nghiên cứu pháp luật khác đề cập đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất dƣới nhiều góc độ khác nhau: Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Thuỳ Trang (2011),
“ Một số vướng mắc về thẩm quyền cấp và huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật đất đai hiện hành”, Tạp
chí Nghề Luật, (3), tr. 30-34, Trần Luyện (2004), “ Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến
2


độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng, (10), tr.64-65;
Phùng Văn Ngân (2008), “ Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, (4), tr. 25 - 27; Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”,
Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (203), tr.50-53; Doãn Hồng Nhung (2007), “Nữ

quyền và quan hệ giữa vợ chồng -nhìn từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học, (6), tr. 58-63,
Trần Thị Hồng (2009)
Vấn đề cải cách thủ tục hành chính hiện nay đang thu hút sự chú ý của nhiều
nhà nghiên cứu. Liên quan đến vấn đề này, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được nhìn nhận từ rất nhiều góc độ, được phân tích về các tác động của
nó đối với nhiều hiện tượng khác nhau của đời sống xã hội. Các công trình nghiên
cứu trên đây ở những mức độ và phạm vi khác nhau đều đã đề cập và bình luận về
vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó cung cấp những thông tin hữu
ích liên quan đến vấn đề này. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013
với những thay đổi trong các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thì cần có một công trình nghiên cứu để xem xét dưới khía cạnh pháp lý và thực
tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cung cấp những thông tin và xu
hướng thay đổi trong tương lai đối với vấn đề này. Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa
những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, Luận văn tiếp
tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những điểm mới trong Luật Đất đai năm
2013 về vấn đề này. Trên cơ sở đó, phân tích, tìm hiểu các nội dung cụ thể trong
thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có những
giải pháp bổ sung hoàn thiện cần thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, các nhân của huyện Thủy
Nguyên – thành phố Hải Phòng. - Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnh công tác cấp
3


giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thủy Nguyên – thành phố Hải Phòng
- Nêu kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ già đình, cá nhân.
Tuy nhiên do tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất trên thực tế chiếm tỷ lệ rất nhỏ nênđề tài chỉ đi sâu nghiên cứu vấn đềcấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở lần đầu, không đi sâu
khai thác vấn đề sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Về chủ thể sử dụng đất, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trên địa bàn
huyện Thủy Nguyên cơ bản đã hoàn thành nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu chủ
thể sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở là hộ gia đình, cá nhân.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng sử dụng đất, luận văn tập trung nghiên cứu
các vấn đề bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nhằm phục vụ cho
công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, những quy định pháp luật cần phải được hoàn
thiện trong cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tại huyện Thủy Nguyên.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là một đề tài có phạm vi
nghiên cứu rộng, trong khuôn khổ của luận văn thạc sỹ luật học tác giả chỉ tập
trung nghiên cứu các quy định cơ bản được quy định trong các văn bản pháp luật
hiện hành, tiêu biểu là Luật đất đai năm 2013, Nghị đinh số 43/2014/ NĐ-CP ngày
15/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất
đai,Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất...
4


Về thực thực tiễn thi hành, luận văn giới hạn nghiên cứu trên địa bàn huyện

Thủy Nguyên - Thành phố Hải Phòng trong thời gian từ khi Luật Đất đai 2003 và
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu của đề tài đặt ra, luận văn sử dụng các phương
pháp nghiên cứu sau đây:
Phương pháp phân tích, diễn giải, bình luận, đối chiếu... được sử dụng khi
tìm hiểu các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ ở cấp trung ương và
địa bàn Huyện Thủy Nguyên.
Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá... được sử dụng khi tìm
hiểu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ;
Phương pháp tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khi nghiên cứu một
số giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này
6. Những đóng góp mới của đề tài
Cho đến nay, pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ được giới nghiên cứu
khoa học pháp lý nghiên cứu khá nhiều ở các khía cạnh và phương diện khác nhau.
Hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đề cập những khía
cạnh khá đa dạng về vấn đề cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ đã và đang là tài liệu nghiên
cứu phổ biến về lĩnh vực này.
Dù vậy, trên thực tế công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ vẫn còn gặp nhiều
vướng mắc. Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 30/2013/QH13 về việc đảm bảo
đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
lần đầu trong phạm vi cả nước, tuy nhiên theo tác giả, việc hoàn thành việc cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu đối với huyện Thủy Nguyên là một nhiệm vụ khó
khăn nếu không có những giải pháp để giải quyết các vướng mắc từ quy định pháp
luật đến cải cách thủ tục trong quản lý và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ. Do đó, luận
văn đi sâu tìm hiểu nội dung rất quan trọng này trong hoạt động cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ, đây là nội dung mang ý nghĩa về phương diện pháp lý cũng như thực tiễn
cần được nghiên cứu hiện nay.
5

7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, bố cục của luận văn gồm 3 chương với các
nội dung cụ thể sau:
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỬ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN.
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI
PHÁP LUẬT VÊ VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN
THỦY NGUYÊN

6


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỬ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Quyền sử dụng đất và đặc trưng của quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người,
do đó đất đai luôn là mối quan quan tâm của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là
sự xác lập hình thức pháp lý sở hữu đất đai phù hợp với điều kiện của mỗi quốc gia.
Có hai hình thức pháp lý sở hữu đất đai đang tồn tại ở các nước trên thế giới đó là

đất đai sở hữu đa thành phần và đất đai sở hữu của nhà nước.
Quyền sở hữu được hợp thành bởi ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt. Trong đó từng quyền năng có thể do người không phải
chủ sở hữu thực hiện, tuy nhiên việc thực hiện trong trường hợp này phụ thuộc vào
ý chí của chủ sở hữu.
Không giống như các loại tài sản thông thường khác, đất đai là một loại tài
sản đặc biệt không do con người tạo ra, có vị trí cố định, không bị mất đi khi được
sử dụng hợp lý và ngày càng trở nên có giá trị. Do những tính chất đặc biệt này
nên xuất hiện hai quan điểm về quyền sở hữu đất đai trái ngược nhau, đó là thừa
nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai và không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân
về đất đai. Cũng do xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà quan điểm về sở
hữu tư nhân về đất đai không thể có quyền sở hữu tuyệt đối như những tài sản
thông thường. Ngoài ra, nội dung về quyền sở hữu đất đai ở mỗi quốc gia cũng
khác nhau do phụ thuộc vào sự hình thành nhà nước hoặc chủ quyền của mỗi
quốc gia.
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ
đất đai là một loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Trên thực tế đất đai được xem là tài nguyên đặc biệt của
7


quốc gia, là nguồn lực quan trong để phát triển đất nước và cần được quản lý đặc
biệt theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Theo Từ điển Luật
học (2006) khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) được định nghĩa là: “Quyền của
các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất
được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ các chủ thể khác thông
qua viêc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...từ
những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” [13]

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm
thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá
trình sử dụng đất.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng
đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng
Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bời vì Nhà nước thực
hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: thông qua việc xây dựng,
xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ban hành các quy định buộc các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Điều này có
nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử
dụng đất của Nhà nước sẽ thành hiện thực, đồng thời người sử dụng đất trong quá
trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được cho Nhà nước thông
qua các hình thức thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất...
Theo Giáo trình Luật Đất Đai của Đại học luật Hà Nội, Quyền sử dụng đất
của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện của chủ sở hữu đất đai.
Nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế. Còn quyền
sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất... và phụ
thuộc vào ý chí của Nhà nước vì vậy quyền sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn
chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng [14].
8


Đến đây có thể nhận thấy rằng, QSDĐ vừa mang tính phụ thuộc vào quyền
sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước
và bị chi phối bởi quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai. Các QSDĐ của mỗi tổ
chức, cá nhân có được xác lập hay không đều dựa trên cơ sở sự chuyển giao hoặc
cho phép của Nhà nước. Điều này để minh chứng và giải thích rõ vì sao, trong quá
trình thực hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, Nhà nước với tư cách là chủ
sở hữu đại diện thể hiện sự can thiệp sâu vào quá trình thực hiện các quy trình, thủ

tục, yêu cầu các điều kiện hồ sơ và những ràng buộc pháp lý khác về không gian,
thời gian, về nghĩa vụ tài chính và các quy tắc khác mà người sử dụng đất phải thực
hiện, phải chấp hành trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi muốn được cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy,
QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra
khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước
và chủ thể khác. Người có QSDĐ được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai
thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau, có quyền yêu cầu Nhà
nước cung ứng các dịch vụ cần thiết để đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất, trong đó có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cho
người sử dụng đất.
Với QSDĐ hợp pháp, người sử dụng đất được quyền đầu tư trên đất đó để
được hưởng hoa lợi, lợi tức và những lợi ích khác được tạo ra trên đất, gắn liền
với đất. Theo đó, nhà ở và các tài sản khác do người sử dụng đất đầu tư trên đó
cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của chính họ. Nhà nước đảm bảo quyền định đoạt
nhà ở, các tài sản gắn liền với đất cho người được sở hữu, được Nhà nước bảo
vệ khi người khác xâm hại. Tuy nhiên, cần phải khẳng định rằng, tài sản là nhà ở
và các tài sản khác chỉ thực sự có giá trị đích thực khi chúng gắn liền với đất
hợp pháp. Vì vậy, khi Nhà nước xác lập QSDĐ hợp pháp cần phải xem xét tại
thời điểm đó có tài sản trên đất hay không, tài sản được tạo ra trên đất có hợp
pháp hay không. Trên thực tế, có những trường hợp khi xem xét tính hợp pháp
9


của tài sản là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất không phải bao giờ
chúng cũng đầy đủ các cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền
sử dụng hợp pháp đối với một chủ thể, có trường hợp QSDĐ của chủ thể là hợp
pháp, song tài sản là nhà ở, công trình kiến trúc khác tạo ra trên đất lại không
hợp pháp như: nhà ở, công trình xây dựng không có giấy phép, sai phép, vi

phạm chứng chỉ quy hoạch, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc tài sản trên
đất không thuộc quyền sở hữu của người có QSDĐ hợp pháp.
Như vậy có thể hiểu: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn
liền với đất (gọi chung là quyền sử dụng đất) là quyền khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức và các thuộc tính có ích khác đối với đất đai, nhà ở và các tài sản
gắn liền với đất của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản đó. Các quyền này
được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
1.1.2. Đặc trưng của quyền sử dụng đất
Theo hệ thống pháp luật Việt Nam, Hiến pháp và Luật Đất đai năm 2013
quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy
định của Luật Đất đai [Điều 4, 3]. Theo đó Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng
đất được sử dụng ổn định, lâu dài. Ngoài ra, người sử dụng đất còn được thực hiện
các quyền giao dịch quyền sử dụng đất hợp pháp khác như: quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. So sánh với quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo pháp luật
Việt Nam có những đặc trưng cơ bản sau:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất mang tính mở rộng, ngày càng tiệm cận với
quyền sở hữu.
Là một trong ba quyền năng hợp thành nội dung sở hữu đất đai nhưng quyền
sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam ngày càng được mở rộng hơn rất
nhiều. Điều này thể hiện qua các quyền được giao dịch dân sự của người sử dụng
đất được pháp luật Việt Nam cho phép. Luật Đất đai năm 1987 quy định “ Nghiêm
10


cấm việc mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” [Điều 5, 3], theo
Luật này, người sử dụng đất chỉ có ba quyền cơ bản, đó là quyền sử dụng, quyền
cho thuê và quyền thừa kế. Đến Luật Đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng

đất có 5 quyền và thừa nhận đất đai có giá “Nhà nước định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao hoặc cho thuê đất ...” [Điều 12,
3]. Luật Đất đai năm 2003 mở rộng và xác lập 10 quyền của sử dụng đất. Luật Đất
đai năm 2013 tiếp tục duy trì chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai và tiếp tục mở
rộng thêm các quyền của người sử dụng đất theo hướng phân loại nhóm quyền
chung và quyền giao dịch cụ thể đối với đất đai.
Có thể nói, quyền của người sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam ngày
càng được mở rộng theo hướng “ tiệm cận” với quyền sở hữu đất đai, hay nói cách
khác, xét cho cùng, QSDĐ theo pháp luật đất đai Việt Nam có nội hàm cả quyền
chiếm hữu và quyền định đoạt, chính vì vậy mà về bản chất nó không khác gì
quyền sở hữu hạn chế về đất đai.
Thứ hai, QSDĐ là loại tư liệu sản xuất đặc biệt:
Bên cạnh QSDĐ là một loại quyền về tài sản, khi xây dựng pháp luật đất đai,
các nhà làm luật Việt Nam đã xem QSDĐ là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt.
Phần mở đấu của Luật Đất đai năm 1987 và năm 1993 đã khẳng định đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt... nội dung khẳng định
này nói đến việc khai thác công dụng của đất đai đó là quyền sử dụng đất. Chế độ
sở hữu toàn dân về đất đai đã phát huy quan điểm này thông qua việc Nhà nước đã
trao quyền sử dụng đất, trao tư liệu sản xuất cho một số đối tượng, cụ thể như gia
đình chính sách, hộ nghèo, dân tộc thiểu số..., nghĩa là các chủ thể này đã nhận
được quyền sử dụng đất mà không phải bằng các hình thức mua, bán, tặng
cho...như chế độ sở hữu tư nhân về đất đai.
Trong nông nghiệp, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất, nhưng khi có quyền sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất vẫn
được thực hiện các giao dịch dân sự như quyền chuyển đổi sử dụng đất nông
nghiệp trong cũng xã phường thị trấn với người sử dụng đất khác hoặc quyền
11


chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật [Điều 179, 3]. Pháp luật Việt Nam

quy định đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất hợp
pháp có những quyền sử dụng đất mở rộng tiếp cận với quyền sở hữu và rất đa dạng,
quyền sử dụng vừa là một tài sản, đồng thời vừa là một tư liệu sản xuất đặc biệt.
Thứ ba, các quy định về xác lập quyền sử dụng đất rất đa dạng.
Con đường xác lập QSDĐ hợp pháp, thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và
người sử dụng đất, pháp luật quy định thông qua nhiều cách thức trao quyền khác
nhau như: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; giao đất không thu tiền
sử dụng đất; được Nhà nước cho thuê đất, theo đó nội hàm QSDĐ có sự khác nhau.
Quyền sử dụng đất cũng có thể được thiết lập không thông qua sự định đoạt
của Nhà nước như: nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người sử dụng đất khác hoặc
thông qua góp vốn.
1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất và đặc điểm
1.2.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
và tài sản gắn liền với đất
Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có
đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên,
trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử
dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân... Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ
pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ
đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đối với
các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó.
Luật số 38/2009/QH12 đã sửa đổi, bổ sung Khoản 20 của Điều 4 Luật Đất
đai 2003 quy định "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản
12

khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất" [Khoản
6, điều 4, 3].
Từ điển Luật học (2006) giải thích GCNQSDĐ “là giấy chứng nhận do cơ
quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất”.
Luật Đất đai năm 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất” [Khoản 16, điều 3, 3].
Với quy định nêu trên cho thấy, GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản gắn liền với
đất (dưới đây gọi chung là GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý để xác lập mối quan
hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp về đất,
quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. Vì vậy, theo quy định
của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ, là một trong những nội dung quan trọng của
hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà
ngừời sử dụng đất hợp pháp được hưởng.
GCNQSDĐ, được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền do pháp luật
quy định. Tuy nhiên họ phải là những chủ thể có QSDĐ, quyền sở hữu nhà và
những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp. Và khi được Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đối với các tài sản nêu trên thì họ được Nhà
nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng các tài
sản đó.
Bản chất pháp lý của GCNQSDĐ là thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về
sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện tích đất, quyền SHNƠ một ngôi
nhà hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận.

13


Như vậy có nhiều cách giải thích khác nhau về GCNQSDĐ, nhưng một cách
chung nhất có thể hiểu GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật cho các chủ thể sử dụng đất để công
nhận và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
1.2.2. Đặc điểm của GCNQSDĐ
Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước (cụ thể là Bộ Tài
nguyên và Môi trường) theo quy định của pháp luật GCNQSDĐ được Nhà nước
sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn
liền với đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật;
Thứ hai, GCNQSDĐ là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý đất
đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác trên đất đối với các chủ thể.
Cấp GCNQSDĐ, là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng,
điều chỉnh chính sách đất đai, nhà ở, công trình xây dựng phù hợp ở mỗi thời kỳ,
mỗi gian đoạn khác nhau của đất nước. Mặt khác, quản lý bằng công cụ giấy chứng
nhận là một trong những cách thức quản lý đơn giản, dễ dàng và khoa học của Nhà
nước đối với tài sản là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất; tạo cơ sở pháp lý
vững chắc để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và
các tài sản khác bằng một loại giấy tờ chung, thay thế hàng loạt các loại giấy tờ tồn
tại qua nhiều thời kỳ lịch sử, được ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau... gây
nhiều khó khăn, trở ngại trong công tác quản lý thời gian qua.
Thứ ba, GCNQSDĐ, là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ, quyền
sở hữu nhà và các tài sản trên đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất trước cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình khai thác,
sử dụng. Người được cấp GCNQSDĐ, có đầy đủ các quyền để đầu tư, khai thác và
sử dụng các tài sản một cách hợp pháp theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005

và pháp luật về đất đai; được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong
suốt quá trình sở hữu và sử dụng tài sản.
14


1.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
1.3.1. Công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
Công nhận QSDĐ là một trong ba hình thức Nhà nước trực tiếp trao QSDĐ cho
người sử dụng đất. Khái niệm này được xuất hiện lần đầu tiên tại Luật Đất đai
năm 2003, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định [Điều 5, 2]. Quy định này cho thấy hình thức công nhận
QSDĐ chỉ áp dụng đối với người đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Đến Luật Đất đai năm 2013, khái niệm này được cụ thể hơn, Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang
sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
thông qua việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
đối với thửa đất xác định [Điều 29, 3].
Việc công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý mà Nhà nước thừa nhận hay nói
cách khác là trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất ổn định mà đất đó không có
nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Theo đó người sử dụng đất có
được những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi được thừa nhận theo quy định của
pháp luật.
Nhà nước công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý cần thiết nhằm xác lập QSDĐ
cho một chủ thể khi đảm bảo các điều kiện nhất định. Nó đáp ứng những đòi hỏi từ
thực tiễn cuộc sống, từ thực tiễn lịch sử quản lý đất đai của đất nước và yêu cầu
đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản, quyền sử dụng

đất. Sự công nhận QSDĐ không chỉ áp dụng cho chủ thể sử dụng đất có nguồn gốc
hợp pháp mà tùy thuộc điều kiện kinh tế xã hội quốc gia hoặc trong từng giai đoạn
phát triển của mỗi quốc gia còn có thể áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất ổn định,
có nguồn gốc chưa phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm sử dụng đất. Điều

15


này cũng không có nghĩa là mọi chủ thể đang sử dụng đất đều được công nhận mà
đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện nhất định; các điều kiện này tùy thuộc vào các
điều kiện kinh tế xã hội, trình độ và thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trước đó
của mỗi giai đoạn mà quy định khắt khe hoặc cởi mở. Việc công nhận QSDĐ có
nhiều hình thức biểu hiện, chẳng hạn có thể công nhận trên cơ sở một số loại giấy
tờ nhất định; có thể trên sổ địa chính hoặc thông tin đã được nhà nước ghi nhận
phản ánh; cũng có thể biểu hiện bằng một số hình thức giấy tờ theo khuôn mẫu nhất
định, điều này tùy thuộc vào ý chí nhà nước thể hiện trong pháp luật. Để được công
nhận QSDĐ điều kiện tiên quyết đặt ra là phải có sự tồn tại, sự chiếm hữu, sử dụng
đất trước đó của chủ thể nhất định.
Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở nước ta cho thấy nhiều trường hợp sử
dụng đất mặc dù không có đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc nhưng đã có sự sử dụng
ổn định lâu dài và phù hợp với quy hoạch là thực tiễn cần được giải quyết thông
qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất. Do vậy sự công nhận theo sau chỉ là
hành vi của nhà nước nhằm xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ giữa nhà nước
với chủ thể sử dụng hoặc, giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau nhằm tạo nên một
trật tự trong quản lý sử dụng đất.
Công nhận quyền sử dụng đất là tiền đề để cấp GCNQSDĐ. Cấp giấy
CNQSDĐ thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước theo luật định nhằm cấp chứng
thư pháp lý cho các chủ thể sử dụng đất. Đây là một quá trình bao gồm nhiều hoạt
động khác nhau, như hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực đia.....
Hoạt động cấp giấy CNQSDĐ là giai đoạn cuối cùng quá trình giao đất, cho thuê

đất và đăng ký biến động đất đai đối với việc chứng nhận quyền sử dụng đất, và
xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với các tài sản gắn liền với đất
1.3.2. Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản gắn liến với đất
1.3.2.1. Đối với các cơ quan quản lý đất đai
Giấy CNQSDĐ là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất
đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Là cơ sở để nhà nước bảo hộ
tài sản hợp phá p của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ thể sử dụng đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Việc cấp Giấy chứng nhận GCN với
16