Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình

TỐNG HOÀNG LONG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ NINH BÌNH

TỐNG HOÀNG LONG

2015 - 2017

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ NINH BÌNH

TỐNG HOÀNG LONG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
Mã ngành: 60.38.01.07

Người hướng dẫn khoa học
TS PHẠM THU THỦY

Hà Nội - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Tất cả các số liệu trên
địa bàn nghiên cứu của luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác và xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn
đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt
luận văn này.

Tác giả luận văn

Tống Hoàng Long

-i-


LỜI CẢM ƠN

Trong toàn bộ quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn khoa học
ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới các thầy

cô giáo trong khoa sau đại học Viện đại học Mở Hà Nội đã tận tình đóng góp,
hướng dẫn và truyền đạt những kiến thức sâu rộng, quý báu trong quá trình học tập
và viết luận văn cuối khóa.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn
khoa học TS Phạm Thu Thủy đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Mặt trận Tổ quốc thành phố Ninh
Bình, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, phòng Quản lý đô thị thành phố,
Ủy ban nhân dân các phường, xã và nhân dân trên địa bàn thành phố đã tạo điều
kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập dữ liệu hoàn thiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn lãnh đạo cơ quan, đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã luôn tin
tưởng, động viên, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.

Tác giả luận văn

Tống Hoàng Long

- ii -


KÝ HIỆU VIẾT TẮT

GCN:
BTNMT:
UBND:
ĐK:
ĐKĐĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Bộ Tài nguyên và Môi trường

Ủy ban nhân dân
Đăng ký
Đăng ký đất đai

CP:

Chính phủ

NĐ:

Nghị định

TT:

Thông tư

TCĐC:

Tổng cục Địa chính

TTLT”

Thông tư liên tịch

BTC:
ĐKTK:
NQ:

Bộ tài chính
Đăng ký thống kê

Nghị quyết

- iii -


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN …………………………………………………………………...i
LỜI CẢM ƠN ………………………………………………………………………ii
KÝ HIỆU VIẾT TẮT ……………………………………………………………...iii
MỤC LỤC …………………………………………………………………………iv
DANH MỤC BẢNG ……………………………………………………………...vii
DANH MỤC HÌNH ………………………………………………………………viii
MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………....1
Chương 1. LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT ………………………………………………………………………………...6
1.1 Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất …………………………………………………………………6
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ………………………………………………………………………………6
1.1.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất …………………………………………………………………….10
1.2. Pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
…………………………………………………………………………………….. 16
1.3. Nội dung pháp luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ………………………….18
1.3.1. Các quy định pháp luật về đăng ký đất đai …………………………………18
1.3.2. Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ………………………………………………….. 22

- iv -


1.4. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai với cấp giấy chứng nhận trong quản
lý nhà nước về đất đai ……………………………………………………………. 27
Kết luận chương 1 …………………………………………………………………29
Chương 2: PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH
...................................................................................................................................30
2.1. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Ninh Bình ………………………………………………………….30
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ………………………………………….30
2.1.2. Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai thành phố Ninh Bình …….35
2.1.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất tại TP Ninh Bình ...39
2.2. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại thành phố Ninh Bình theo cơ
chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp" ………………………………………..64
2.3. Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình ……………………………….69
Kết luận chương 2 …………………………………………………………………75
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH ……………………………………..……76
3.1. Giải pháp hoàn thiện về pháp luận ……………………………………………76
3.1.1. Giải pháp điều chỉnh các quy định của thành phố, tỉnh, Chính phủ đối với
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận …………………………………...76
3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ………………………….84

-v-

3.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ……………………………………86
3.2.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ …………………………..86
3.2.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ……………………………………………..87
3.2.3. Giải pháp về tài chính ………………………………………………………88
Kết luận chương 3 …………………………………………………………………89
KẾT LUẬN CHUNG .…..………………………………………………………...90
TÀI LIỆU THAM KHẢO ……………………………………………………….. 92

- vi -


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Giá trị, cơ cấu kinh tế thành phố Ninh Bình qua một số năm ………….32
Bảng 2.2. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính thành phố Ninh Bình ………………..40
Bảng 2.3. Hệ thống sổ sách địa chính …………………………………………….41
Bảng 2.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân (lần đầu) trên địa bàn thành phố Ninh Bình từ 1/7/2004 đến 31/12/2015 …..55
Bảng 2.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình (giai
đoạn 2012 ÷ 6/2016) ………………………………………………………………58
Bảng 2.6. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai ………………….65
Bảng 2.7. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận …………….66

- vii -

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) ……………………………..20
Hình 2.2. Sơ đồ hành chính thành phố Ninh Bình ………………………………...31
Hình 2.3. Cơ cấu đất đai năm 2014 thành phố Ninh Bình ………………………...41

- viii
-


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng
nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà
nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo
pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những
điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại
khoản 1 Điều 168, trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm
2013.

Với đặc thù là trung tâm của tỉnh Ninh Bình, thành phố Ninh Bình có 14
phường, xã với tổng diện tích 4.836,49 ha, dân số 121.137 người (2016), mật độ
3.312 người/km². Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá
trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai,
bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền thành phố

-1-


Ninh Bình chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác
này ở một số xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa
cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích
sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới
hình thức “tín dụng đen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh
bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp
uỷ, chính quyền, nhân dân tỉnh Ninh Bình nói chung cũng như thành phố Ninh Bình
nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết
dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác này. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ
"Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố
Ninh Bình" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa
chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những
hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ

cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa
bàn thành phố Ninh Bình.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương
tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến

-2-


hướng nghiên cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận (đối với đất ở).
- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
- Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc
thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại thành phố Ninh
Bình.
- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tình hình đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất trên địa bàn
thành phố Ninh Bình những năm gần đây (từ năm 2012 đế tháng 6/2016).
Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:
+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận đối với đất ở tại thành phố Ninh Bình.
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy

chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu:
- Từ phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình: Thu thập số liệu
về tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phương.
- Các phòng, ban chức năng của thành phố như: Thống kê, Tài chính, Y tế,
Giáo dục về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
- Từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Ninh Bình về các số liệu liên quan đến kết quả hoạt động

-3-


của Văn phòng
5.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp:
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê,
lập bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực
trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn từ năm 2012
đến tháng 6 năm 2016.
5.3. Phương pháp phân tích, so sánh:
Phân tích và so sánh để đưa ra đánh giá về thực trạng công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:
6.1. Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, quy định của UBND
tỉnh Ninh Bình và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
6.2. Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

thành phố Ninh Bình các năm 2012 - tháng 6 năm 2016.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi
trường và quản lý đất đai tại thành phố Ninh Bình.
7. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý luận của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

-4-


Chương 2: Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Ninh
Bình, tỉnh Ninh Bình.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.

-5-


Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn
hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến

hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chuyển sang nền kinh tế thị trường có
sự quản lý của nhà nước. Các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu
sử dụng đất cũng tăng lên làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý,
tiết kiệm ngày trở nên phức tạp.
1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc
sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà
bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như
toàn thể nhân loại.
Khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đề cập trong nhiều văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của thế kỷ XX với tên gọi ban đầu
là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”[1]. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay,
pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của
1. Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến chủ biên (năm 2009): Pháp luật về kinh
doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội.

-6-


khái niệm quyền sử dụng đất. Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "quyền sử dụng
đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ
việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể
khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho…”[2]. Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà
Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của
đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”[3].

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền
của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã
đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18,
84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm
1998, năm 2001 quy định về quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu đất đai, chế độ
quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách
nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Từ các quy định, định nghĩa trên và thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước
với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì quyền sử dụng đất thông qua
góc độ khoa học pháp lý được hiểu như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản
thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật
quy định.

2. Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học (trang 655), Nhà xuất bản Từ điển
Bách khoa và Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
3. Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 92), NXB Công an nhân dân,
Hà Nội.

-7-


1.1.1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho

nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở.
Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam thì nhà ở là một bất động sản không thể
di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm
quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở
để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận
pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu
nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là
chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và
quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và
không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy
định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân
theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
Việt Nam, nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thức sở hữu
toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thức sở
hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo
quy định của pháp luật.

-8-


Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng

chưa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi
ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận
động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của
nền kinh tế - xã hội đất nước ta.
Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu.

-9-


1.1.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
1.1.2.1. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng
nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như
chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất... một cách dễ dàng thuận tiện đúng
pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.
1.1.2.2. Khái niệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng
các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao
đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho
thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý
thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và
việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.

- 10 -


Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì Cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho
người có quyền sở hữu nhà ở.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu
sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước. Vì vậy, từ ngày 10 tháng 12 năm
2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất
được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
1.1.2.3. Nội dung liên quan đến hoạt động cấp giấy chứng nhận
- Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà
nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống
nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc
sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của
quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối
với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp
giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Hoạt động này được thực hiện khi có yêu cầu của chủ sở hữu
+ Đăng ký quyền sở hữu nhà ở: là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành,
tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

- 11 -

+ Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: là việc ghi vào hồ sơ địa
chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp
giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu
năm,… mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;
1.1.2.4. Mục đích, ý nghĩa và vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Mục đích:
- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực
hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định
của Pháp luật.
- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp
pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở
cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa
chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình
Chính phủ điện tử.
- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền
sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của
Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển.
* Ý nghĩa:
- Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi: Đất ở và nhà ở là tài sản của
công dân - của người có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa
được cấp Giấy chứng nhận, hay chậm được cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì
là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt thòi cho Nhà nước. Do vậy Nhà nước
càng phải khẩn trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

- 12 -

và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả trường hợp có đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật. Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà không được cấp
Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng
nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng làm lành mạnh thị trường bất động sản.
- Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của
mình: Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, công dân được
phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 105 luật đất đai quy định
người sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
thực hiện quyền của mình.
- Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã
có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích
thước, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử
dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính.
- Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng
Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân: Việc tranh chấp đất đai mà
một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và
nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có, giúp ban chỉ đạo
toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở khu dân cư hoàn thành nhiệm vụ,
nhân dân đoàn kết cùng Mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố
chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân
dân, vì nhân dân và do nhân dân.
- Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của
nhân dân ngày ngày được giữ vững: Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp,

- 13 -


Nhật và Mỹ, đã hoàn thành cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu
“người cày có ruộng” đã trở thành hiện thực. Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản
nay được cấp Giấy chứng nhận nhằm công nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp
pháp lại càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu
trên đất.
* Vai trò:
- Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng
đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:
+ Giám sát hiện trạng sử dụng đất.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất,
thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà
nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các
công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại
hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
+ Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ
thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật
và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn
thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
+ Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên
quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản. Công dân sử

dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

- 14 -


khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp
của họ được Nhà nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng
vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình
của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta.
- Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông
tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của
người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó.
+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường
bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu
chính xác, không kịp thời. Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng
ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thông tin
đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định.
+ Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh
mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành
việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà,
đất, thông tin quy hoạch... nhanh chóng, chính xác và đơn giản.
+ Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị
trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở
hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế
chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản
phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
+ Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết.

+ Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng… khi
Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì
việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh

- 15 -