ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN QUẢNG UYÊN, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2014 2016

1
ĐẠI HỌC THAI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ HẢI NINH
Tên đề tài:
“ĐANH GIA CÔNG TAC C ẤP GI ẤY CH ỨNG NH ẬN QUY ỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN QUẢNG UYÊN, TỈNH CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2014- 2016”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K45 - ĐCMT - N01

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2017

Giảng viên hướng dẫn : Th.S. Dương Minh Ngọc


2
Thái Nguyên, năm 2017


3
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là t ư li ệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi tr ường sống, là
địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh t ế, văn hóa, xã
hội, an ninh - quốc phòng. Chính vì vậy mà đất đai có t ầm quan tr ọng
rất lớn, là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia.
Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có tính h ạn chế
về số lượng và tính cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất ph ải
tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý.
Theo Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở h ữu và thống
nhất quản lý
Xuất phát từ nhu cầu thực tế Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan
tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Luật Đất đai 1988
ra đời nhưng trước sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị
trường, chỉ trong 5 năm đưa vào sử dụng đã bộc lộ nhiều hạn chế trong
công tác quản lý và sử dụng. Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm khắc phục
những hạn chế của Luật Đất đai 1988, nhưng chỉ áp dụng trong vòng 10
năm đã phải sửa đổi 2 lần vào năm 1998 và năm 2001 và luật đất đai

2003 ra đời cũng chỉ áp dụng được trong vòng 10 năm. Để đáp ứng được
mức độ chặt chẽ của quản lý nhà nước về đất đai quốc hội đã soạn thảo
và cho ra đời bộ luật đất đai 2013 được xem như là bước đột phá trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà
nước quản lý chặt quỹ đất của mình và người sử dụng đất có điều kiện


4
phát huy tối đa tiềm năng của đất để phát triển kinh tế xóa đói giảm
nghèo.
Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà n ước về
đất đai được đưa ra trong Luật đất đai 2013 là: “công tác cấp gi ấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” Nội dung này thể hiện được mối quan hệ gi ữa nhà
nước và người sử dụng đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quy ền sở h ữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Điều này giúp cho
người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác tiềm năng của đ ất và
chấp hành đầy đủ những quy định về đất đai. Việc đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính là cơ sở
nhà nước nắm chắc, theo dõi toàn bộ quỹ đất dựa trên nền tảng c ủa
pháp luật.
Vì vậy công tác đăng ký đất đai, cấp giấy ch ứng nh ận quy ền s ử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã và
đang là vấn đề cấp thiết hiện nay.
Xuất phát từ tình hình thực tế và nhu cầu thiết yếu của công tác
cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li ền v ới đ ất,
được sự đồng ý của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiêm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn

của cô giáo Th.S.Dương Minh Ngọc, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quy ền sử dụng đ ất t ại
huyện Quảng Uyên, Tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 đến năm
2016”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.
1.2.1. Mục tiêu tổng quát


5
Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng, từ đó đề xuất nh ững giải pháp đ ể
khắc phục những tồn tại và nâng cao hiệu quả, đẩy nhanh tiến đ ộ
công tác cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đ ịa ph ương
trong thời gian tiếp theo.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quảng
Uyên, tỉnh Cao Bằng.
Tình hình quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất của huy ện
Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng.
Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
huyện Quảng Uyên giai đoạn 2015 – 2016.
Đề xuất những giải pháp để khắc phục những tồn tại và nâng cao
hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ công tác cấp cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.


6
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là t ư liệu
sản xuất không gì thay thế được của ngành nông - lâm nghi ệp, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr ường sống, là đ ịa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn hóa và an ninh quốc
phòng. Song thực tế đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện
tích, có vị trí cố định trong không gian cùng với th ời gian. Giá tr ị s ử
dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấu
phụ thuộc vào việc khai thác sử dụng của con người. Trong hoàn c ảnh
hiện nay, Việt Nam đất chật người đông. So với thế gi ới thì n ước ta là
một trong những nước có số bình quân ruộng đất trên đ ầu ng ười vào
loại thấp nhất, đất đai lại phân bố không đồng đều giữa các vùng và
các khu vực. Vì vậy vấn đề đặt ra cho chúng ta là ph ải có bi ện pháp
quản lý và sử dụng đất như thế nào để không những đảm bảo cho
nhu cầu hiện tại mà còn phát triển cho tương lai. Do đó, công tác qu ản
lý và sử dụng đất ngày càng được Chính phủ quan tâm đ ặc bi ệt là công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ của Nhà
nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng nh ư l ợi ích
của công dân.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giữ vai trò quan
trọng, nó là cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất đai, và các chủ sử dụng đất yên tâm chủ động trong việc


7
sử dụng nhằm khai thác tiềm năng sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế
cao.
2.1.2 Cơ sở thực tiễn
Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục

quản lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì gi ấy
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp gi ữa
nhà nước và người sử dụng đất”. Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ s ở pháp lý đ ể
nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ. Trong pháp
luật về đất đai, GCNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng
các quy định cụ thể, như các quy định về đăng ký, theo dõi biến động,
kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Trước đây do các th ửa đ ất
chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không th ể kiểm soát
được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình cá nhân s ử
dụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đ ổi mua bán trên
thị trường phải trình GCNQSD đất với cơ quan quản lý đất đai của nhà
nước. Khi đó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cu ộc mua
bán đó và thu được một khoản thuế khá lớn. GCNQSDĐ không nh ững
buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho
họ được đền bù thiệt hại về đất khi đất đai bị thu hồi. GCNQSDĐ còn
giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo
quy định của Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán
chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận.
Nếu không những mảnh đất đó coi như “ vô giá trị”, không đ ược tham
gia giao dịch chính thức trên thị trường.
Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà n ước có th ể
quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán
giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn. H ơn n ữa, nó


8
là căn cứ để lập QH, KH đất đai là tiền đề trong vi ệc phát tri ển KT –
XH.
Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình s ử

dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Vì tr ước đây, đất
đai không có giá, chỉ sau khi có luật đất đai năm 1993 đ ất đai m ới có
giá. Do đó nhiều thửa đất còn ở dạng“ xin – cho”, không có gi ấy t ờ
chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đ ất
đai lấn chiếm. Nên theo như luật đất đai năm 1993 và luật sửa đ ổi bổ
sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp
GCNQSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình
được cấp GCNQSDĐ. Mới đây luật đất đai 2013 đã ra đời và gi ải quy ết
những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác
cấp GCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc này trong những năm tiếp
theo.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc đ ộ
đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai bi ến đ ộng l ớn và các
quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng được nhu cầu th ực
tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành
Thông Tư số 23/2015/TT- BTNMT quy định về cấp GCNQSDĐ, quy ền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Công tác này có ý nghĩa
thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà n ước, đáp ứng nguy ện v ọng
của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo h ộ tài sản h ợp pháp
và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và
phát triển thị trường Bất động sản công khai lành mạnh. Cấp
GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà n ước
nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT –XH đồng th ời tăng c ường
thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai – tài sản vô giá của đ ất đai.


9
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có
quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà tr ước
đây còn hạn chế. Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quy ền

sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, th ừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất trong khuôn khổ mà pháp
luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng
như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
2.1.3 Cơ sở pháp lý
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản mang tính chiến lược trong
việc sử dụng đất đai nhằm đem lại hiệu quả kinh tế. Các quy đ ịnh c ủa
pháp luật đất đai cũng có nhiều đổi mới và liên tục đ ược hoàn thi ện.
Cụ thể như:
Văn bản trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Luật đất đai 1993
Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về việc
giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài vào mục
đích sản xuất nông nghiệp.
Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Chính ph ủ về một
số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn.
Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 c ủa Chính ph ủ v ề
lệ phí trước bạ.
Văn bản sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Luật đất đai 2003
Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.


10
Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc

cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục
bồi thường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực
Luật đất đai 2013: luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai,
quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng
đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc
lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Nghị định 43/2015/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2015 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
Nghị định 44/2015/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2015 của Chính
Phủ quy định về giá đất.
Nghị định số 45/2015/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2015 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư 23/2015/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 24/2015/TT-BTNMT ban hành ngày 19/05/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
2.2 Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


11
2.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà n ước xác nh ận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền v ới đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền s ở h ữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
2.2.2 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 3, thông tư 23/2015/TT-BTNMT ban hành ngày
19/5/2015 quy định về mẫu Giấy chứng nhận như sau:
1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành
theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối
với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền v ới đất. Gi ấy ch ứng
nhận gồm 1 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu h ồng cánh
sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền tr ắng;
mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo
quy định như sau:
a. Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy ch ứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở h ữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy ch ứng nhận (s ố
seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu
nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b. Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về th ửa đất, nhà
ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất và rừng trồng, cây lâu năm
và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp


12
Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c. Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi c ấp
Giấy chứng nhận”;

d. Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của m ục “IV.
Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung l ưu ý đ ối v ới
người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
e. Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng ch ữ
“Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành
Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Nh ững
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy ch ứng
nhận;
f. Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d
và e Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quy ền s ử d ụng đất
(đối với nơi chưa thành lập VPĐKĐĐ) tự in, viết khi chuẩn bị h ồ sơ
trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận
thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy đ ịnh tại các
Điểm a, b, c, d và e Khoản 1 Điều này được thể hiện theo mẫu ban
hành kèm theo Cơ sở pháp lý về việc cấp Giấy ch ứng nhận.


13

Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất

Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất
2.2.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


14
Đối tượng được cấp GCNQSD đất được nêu rõ tại Điều 58 Lu ật
đất đai 2013 như sau:

1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSD đất.
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này.
3. Người nhận quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất có GCNQSD đất được cơ quan Nhà n ước có
thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng, thay đ ổi th ời
hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới th ửa đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc theo quyết định của tòa
án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án, quy ết định gi ải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà n ước có th ẩm quy ền đã
được thi hành.
2.2.4 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.4.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c ư đang s ử d ụng
đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 100, luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền v ới đất cho h ộ
gia đinh, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử d ụng đất có gi ấy t ờ v ề
quyền sử dụng đất như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong
các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quy ền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình
thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân ch ủ C ộng


15
hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và

Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đ ất,
Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình
thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở
gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm
1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy t ờ mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có th ẩm quy ền
thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại
giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên
người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có
chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đ ất
theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh ch ấp thì đ ược
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.


16
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết
định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành

án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành công, quyết định giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường
hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đ ất,
cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hi ệu
lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đ ền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản
3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh ch ấp, đ ược Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử d ụng chung cho c ộng
đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.4.2 Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có gi ấy
tờ về quyền sử dụng đất
Điều 101, luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền v ới đất cho h ộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ v ề quy ền s ử
dụng đất như sau:


17
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tr ước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành mà không có các giấy t ờ quy định tại Đi ều 100 c ủa
Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất

nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã h ội
đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã n ơi có đ ất xác
nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh ch ấp thì đ ược
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy
định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định t ừ
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi ph ạm pháp lu ật v ề đ ất
đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi ti ết xây d ựng
đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã đ ược c ơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với n ơi đã có quy ho ạch thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h ữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.4.3 Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
Điều 102, luật đất đai 2013 quy định rõ điều kiện cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở
tôn giáo đang sử dụng đất như sau:
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quy ền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối
với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.


18
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nh ưng không
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h ữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không s ử dụng, s ử d ụng
không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đ ất

để bị lấn, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở
cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà n ước có th ẩm
quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền v ới
đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà
doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân s ử dụng một ph ần quỹ đ ất
làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải l ập ph ương án b ố
trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa ph ương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường h ợp Nhà nước
cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì c ơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi c ấp Gi ấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ
các điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;


19
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01
tháng 7 năm 2004.
2.2.5 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 98 luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp GCNQSD
đất như sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy ền s ở h ữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường
hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp t ại
cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì đ ược cấp m ột Gi ấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều
người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Gi ấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền
sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền v ới đ ất
và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các ch ủ sử
dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy ch ứng nhận và
trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền v ới
đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền s ở h ữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa v ụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và tr ường h ợp
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy ch ứng nh ận


20
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền v ới
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quy ền s ở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của v ợ và

chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền v ới
đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà
Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì đ ược
cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên ch ồng
nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đ ạc th ực
tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này ho ặc
Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới th ửa đất đang sử dụng không
thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có gi ấy t ờ v ề quy ền
sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đ ất liền
kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền s ử d ụng đ ất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất
được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người s ử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh l ệch nhi ều
hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới th ửa đất có thay đ ổi so v ới ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền s ử dụng đất và diện


21
tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quy ền
sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều h ơn (n ếu có) đ ược
xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h ữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Đi ều 99 c ủa Lu ật
này.

2.2.6 Nhiệm vụ của các cấp trong việc cấp giấy chứng nhận quy ền sử
dụng đất
Cấp GCNQSD đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai, là điều kiện đảm bảo để Nhà Nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho quỹ đ ất đ ược s ử
dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nh ất. Là n ội dung
quan trọng có quan hệ chặt chẽ với các nội dung khác về quản lý Nhà
nước về đất đai, do vậy cấp GCNQSD đất đóng vai trò quan tr ọng
trong chiến lược quản lý Nhà nước về đất đai. Điều đó đòi h ỏi các cấp
quản lý từ Trung ương đến địa phương phải có trách nhiệm qu ản lý
đất đai phù hợp với thực tế và xu thế phát triển của xã h ội đ ể vi ệc s ử
dụng đất đai có hiệu quả và hợp lý.
Cấp Trung ương
Ban hành luật, nghị định, thông tư, các văn bản, chính sách đất
đai, hướng dẫn quy trình biểu mẫu về, in ấn, phát hành c ấp GCNQSD
đất biểu mẫu, sổ sách thống nhất trong phạm vi cả nước.
Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho cán bộ địa chính các tỉnh
trong cả nước về thủ tục cấp GCNQSD đất.
Xây dựng chủ trương, kế hoạch thực hiện cấp GCNQSD đất.
Cấp tỉnh
Ban hành các công văn, quyết định, hướng dẫn cụ thể cấp GCNQSD
đất.

Tổ chức triển khai công tác cấp GCNQSD đất trên ph ạm vi toàn

tỉnh theo thẩm quyền.


22
Chỉ đạo, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính

cấp cơ sở phục vụ công tác cấp GCNQSD đất ở địa phương mình.
Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền và quyết định cấp
GCNQSD đất những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lý.
Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện công tác cấp GCNQSD đất trong
phạm vi quản lý.
Cấp huyện
Thực hiện việc lập kế hoạch triển khai cụ thể cho từng xã,
phường thị trấn trên địa bàn quản lý.
Chỉnh lý tài liệu, bản đồ địa chính phục vụ cho việc triển khai
công tác cấp GCNQSD đất.
Tổ chức hướng dẫn chỉ đạo làm thí điểm cấp GCNQSD đất và đôn
đốc cấp cơ sở thực hiện theo kế hoạch triển khai.
Làm thủ tục để UBNND cấp có thẩm quyền xem xét, cấp GCNQSD
đất và quyết định cấp GCNQSD đất cho những đối t ượng thuộc th ẩm
quyền.
Quản lý hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt thường xuyên
tình hình sử dụng đất ở xã, phường thị trấn thuộc th ẩm quy ền quản
lý.

Cấp xã
Thực hiện triển khai công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất theo kế

hoạch cùng cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường.
Tuyên truyền phổ biến cho nhân dân hiểu và đến kê khai ĐKĐĐ
đang sử dụng.
Tổ chức tập huấn cán bộ, thu thập tài liệu, chuẩn bị vật tư kinh phí
thành lập hội đồng đăng ký đất để phục vụ cho công tác cấp GCNQSD đất.
Tổ chức kê khai xét duyệt đơn xin cấp GCNQSD đất và lập h ồ sơ trình
cấp có thẩm quyền duyệt.
2.2.7 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 105 luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp GCNQSD
đất như sau


23
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quy ền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ ch ức,
cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên
và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quy ền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quy ền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho h ộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định c ư ở n ước
ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền s ử dụng đất ở tại Việt
Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Gi ấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, ch ủ s ở
hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy ch ứng nh ận,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quy ền sở h ữu
công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi tr ường th ực hi ện
theo quy định của Chính phủ.
2.2.8 Trình tự thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc thực hiện trình tự thủ tục trong cấp GCN được thực hiện
theo quy định tại các Điều 100 và 101 của Luật đất đai 2013 và đ ược
hướng dẫn tại nghị định 43/2015/NĐ-CP quy định chi tiết m ột s ố
điều của luật đất đai, thông tư 23/2015/TT-BTNMT về Giấy ch ứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, thông tư 24/2015/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính. Theo đó


24
trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được th ực
hiện như sau:
a. Người xin cấp GCN nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quy ền s ử
dụng đất hoặc UBND xã/phường/thị trấn nơi có đất.
b. Hồ sơ xin cấp GCN gồm:
- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.
- Bản kê khai đăng ký quyền sử dụng đất.
- Bản sao các giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND xã ch ứng
nhận.
- Biên bản xác định ranh giới, mốc thửa sử dụng đất.
- Văn bản ủy quyền xin cấp GCN (nếu có).
- Bản sao chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu.
c. Trong thời hạn không quá 50 ngày làm việc, k ể từ khi nh ận đ ủ
hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ có trách nhiệm chuy ển hồ s ơ đến c ơ quan
quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN để th ực hiện
các thủ tục để cấp GCN; trường hợp người sử dụng đất phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì VPĐKQSDĐ phải gửi số liệu đ ịa chính đến
cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật và thông báo cho người được cấp GCN th ực hiện nghĩa v ụ
tài chính; trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì trả h ồ s ơ và
thông báo lý do bằng văn bản cho người xin cấp GCN biết.
d. Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày th ực hiện
xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp Giấy chứng nhận quy ền sử
dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận Giấy chứng nh ận quy ền sử
dụng đất.

2.2.9 Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất


25
Theo Điều 166 của luật đất đai 2013 Quyền chung c ủa người s ử d ụng
đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy ền sở h ữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà n ước ph ục vụ việc b ảo
vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quy ền, lợi
ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy đ ịnh của
Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi ph ạm quy ền
sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi ph ạm pháp
luật về đất đai.
Theo Điều 170 của luật đất đai 2013 Nghĩa vụ chung của người sử
dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới th ửa đất, đúng quy
định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ
các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy đ ịnh khác
của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ th ủ tục khi
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, th ừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.