Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

LÝ THỊ HỢP
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THÀNH CƠNG, HUYỆN NGUN BÌNH,
TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khúa hc

: 2013 - 2017

Thỏi Nguyờn, nm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

LÝ THỊ HỢP
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THÀNH CƠNG, HUYỆN NGUN BÌNH,
TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K45 QL

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khúa hc

: 2013 - 2017

Giáo viên hƣớng dẫn

: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cơ trong trường
nói chung và trong Khoa Quản Lý Tài Nguyên nói riêng em đã được trang bị
những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành
trang vững chắc cho công tác sau này.
Nhân dịp này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới
giảng viên Nguyễn Khắc Thái Sơn, là người đã trực tiếp hướng dẫn và tận
tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện khóa luận. Em cũng xin chân
thành cảm ơn tập thể cán bộ UBND xã Thành Cơng và cán bộ địa chính xã
Thành Cơng, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng nơi em đã tiến hành thực
tập đã tận tình giúp đỡ em trong thời gian đề tài được tiến hành.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do năng lực và kinh nghiệm bản thân
còn nhiều hạn chế nên bản khóa luận tốt nghiệp này chắc chắn sẽ khơng tránh
khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp chỉ bảo của các
thầy, các cơ để bài khóa luận càng hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 07 tháng 5 năm 2017
Sinh viên thực hiện

Lý Thị Hợp

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo mục đích sử dụng ............................30
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian tại xã Thành
Công giai đoạn 2014 đến 2016 ..............................................................34
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo không gian xã Thành
Công giai đoạn 2014 đến 2016 ..............................................................35
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của tại xã Thành
Công giai đoạn 2014 đến 2016 ..............................................................37
Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp của xã Thành
Công từ năm 2014 đến năm 2016..........................................................39
Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng trong và ngồi
xã Thành Cơng giai đoạn từ năm 2014 - 2016 ......................................40
Bảng 4.8: Ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn xã Thành Cơng, huyện Ngun Bình, tỉnh Cao Bằng giai đoạn
2014 - 2016. ...........................................................................................42
Bảng 4.7: Ý kiến của cán bộ quản lý về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn xã Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng giai
đoạn 2014 - 2016 ...................................................................................45


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TN và MT

: Tài nguyên và Mơi trường

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

CNQSDĐ

: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất


iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG ...........................................................................................ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... iii
MỤC LỤC .....................................................................................................................iv

PHẦN 1 MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ................................................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài..............................................................................2
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................................3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ......................................................................................3
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................................3
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ....................................................................................3
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài ......................................................................................5
2.2. Khát quát các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất .........................7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất..........................................................7
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ...................................12
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn ..................................................................................15
2.3. Những kết quả về chuyển quyền sử dụng đất ....................................................22
2.3.1. Sơ lược về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tỉnh Cao Bằng.......... 22
2.3.2. Sơ lược về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Nguyên Bình 23
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..24
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................................24
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................................24
3.3. Nội dung nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...............24
3.4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài ....................................................................26


v

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................28
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của xã Thành Công .....................................28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Thành Công................................................. 28

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của xã Thành Công ...................................... 29
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai .................................................................... 30
4.1.4. Thực trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn xã Thành Công ........ 33
4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công .....34
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công
giai đoạn 2014 đến 2016 theo thời gian .......................................................... 34
4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công giai
đoạn 2014 đến 2016 theo không gian. .......................................................................35
4.2.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công giai đoạn
2014 đến 2016 theo loại đất . .......................................................................... 37
4.2.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công giai đoạn
2014 đến 2016 theo đối tượng ........................................................................ 40
4.3. Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao
Bằng giai đoạn 2014 - 2016. .......................................................................................41
4.3.1 Đánh giá ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn xã Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng giai đoạn
2014 - 2016. ..................................................................................................................41
4.3.2. Đánh giá ý kiến của cán bộ quản lý về công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn xã Thành Cơng, huyện Ngun Bình, tỉnh Cao Bằng giai
đoạn 2014 - 2016..........................................................................................................45
4.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn xã Thành Cơng ..................................................................................48
4.4.1.Khó khăn, tồn tại.................................................................................................48
4.4.2.Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh và hồn thiện cơng tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công. .......................................................48


vi

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.....................................................................50
5.1. Kết luận ..................................................................................................................50
5.2. Đề nghị...................................................................................................................51
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................52
PHỤ LỤC


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Những năm gần đây, do chính sách mở cửa của nền kinh tế. Việc đẩy
nhanh cơng cuộc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây
dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các
hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ
đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Trong khi đó nhu cầu về lương thực
ngày càng tăng nhanh gây áp lực đối với nhà quản lý đất đai, đồng thời nó đã
làm cho giá trị quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng. Vấn đề cấp bách đặt
ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản
lý chặt chẽ và có hiệu quả. Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như
tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội.
Nhằm quản lý tốt về đất đai Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam năm 1992 quy định “Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lí”. Để đảm bảo tính thống nhất trong cơng tác quản lý đất đai
thì cơng tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực
hiện nghiêm túc. Công tác này xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng
đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nó khơng những đảm bảo sự
thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử
dụng giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, kinh doanh, đây cũng là cơ sở

pháp lý cho việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước.
Tuy nhiên trên thực tế công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đặc biệt là cơng tác chuyển nhượng QSDĐ cịn gặp nhiều
khó khăn. Quá trình thực hiện luật đất đai cũng như các quy định khác còn
nhiều hạn chế trong khâu tổ chức thực hiện. Nhiều văn bản có tính chất pháp
lý còn chồng chéo, mâu thuẫn. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình cịn chậm. Việc tranh chấp đất đai diễn ra với nhiều hình thức.


2

Đứng trước thực trạng đó, để cơng tác quản lý và sử dụng đất đai ngày
càng có hiệu quả địi hỏi nhiệm vụ quản lý đất đai phải được coi trọng hơn
bao giờ hết. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập đã giúp
Nhà nước thực hiện tốt hơn nhiệm vụ ấy.
Được sự đồng ý của nhà trường, sự phân công của khoa Quản lý Tài
nguyên và sự hướng dẫn của giảng viên PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn xã Thành Công giai đoạn 2014 - 2016, để tìm ra những thuận lợi, khó
khăn từ đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho địa phương trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Thành
Cơng, huyện Ngun Bình, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016.
- Đánh giá được ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tại xã Thành Cơng, huyện Ngun Bình, tỉnh Cao Bằng.
- Đánh giá được những tồn tại và đề xuất các giải pháp hồn thiện
cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Cơng,
huyện Ngun Bình, tỉnh Cao Bằng.


3

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Như vậy,
việc thực hiện các quyền năng cụ thể khơng chỉ đối với đất nơng nghiệp mà
cịn với mọi loại đất.
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì đất đai được chia thành các nhóm:
+ Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm; đất trồng
cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nơng nghiệp khác theo quy định của
Chính phủ.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở nông thôn và
đất ở đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng
cơng trình sự nghiệp, đất sở dụng vào mục đích quốc phịng an ninh, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng), đất
tơn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sơng ngịi kênh rạch, suối
mặt nước, đất phi nơng nghiệp khác.
+ Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng.

2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát
triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sơi động. Vì vậy nhu cầu chuyển
QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực
này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp


4

hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như
toàn xã hội.
Trong những năm qua UBND huyện Nguyên Bình đã tập trung chỉ đạo
và thực hiện đầy đủ các văn bản pháp luật về đất đai theo chủ trương, đường
lối, chính sách của Đảng và Nhà nước cũng như chủ trương, chính sách của
Tỉnh đề ra. UBND huyện Nguyên Bình đã ban hành các văn bản để cụ thể
hóa việc quản lý đất đai, cơng tác ban hành và thực hiện các văn bản luật về
đất đai phần nào đã đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý và sử dụng đất đai
trên đại bàn huyện.
Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính được thực hiện tốt trên cơ sở kết quả hoạch định
ranh giới theo chỉ thị số 364/CT của Thủ tướng Chính phủ. Ranh giới giữa
huyện Ngun Bình với các huyện giáp ranh cũng được phân định rõ ràng,
không có tranh chấp về ranh giới trên địa bàn huyện, cũng như với các huyện
lân cận như: Bảo Lạc, Bảo Lâm, huyện Ba Bể ( Bắc Kạn ), Tp. Cao Bằng.
UBND huyện Nguyên Bình đã tiến hành triển khai đo đạc lập bản đồ
tới các xã, thị trấn. Từ năm 1997 đã có 15/15 xã, thị trấn của huyện đã đo đạc
lập bản đồ địa chính. Trong đó đo ở tỷ lệ 1/500 được 283,04 ha, tỷ lệ 1/1000
được 17285,61 ha, tỷ lệ 1/5000 được 81,22 ha. Ngoài ra huyện Ngun Bình
đã hồn thành việc đo đạc bản đồ địa chính cơ sở tỷ lệ 1/10000 cho 100% các

xã trong huyện.
UBND huyện đã quan tâm, chỉ đạo các xã khẩn trương tiến hành cấp
GCNQSDĐ cho các tổ chức và hộ gia đình, việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trong thời gian qua đã tập trung thực hiện đồng bộ với công tác
quy hoạch sử dụng đất, gắn kết với chống manh mún đất nông nghiệp tạo điều
kiện cho các hộ nông dân an tâm sản xuất thực hiện tốt chủ trương đúng đắn
của Đảng và Nhà nước.
Công tác thống kê được tiến hành vào ngày 01 tháng 1 hàng năm,
UBND huyện chỉ đạo Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện tiến hành lập


5

thống kê hàng năm. Công tác kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần,
theo đúng quy trình, tiến độ đề ra.
Việc quản lý tài chính về đất đai trong những năm qua vẫn được Chi
cục Thuế huyện Ngun Bình thực hiện và có báo cáo đầy đủ. Cơng tác quản
lý tài chính được thực hiện khá tốt.
Luật Đất đai năm 2013, chương XI đã quy định về quyền và nghĩa vụ
của người tham gia sử dụng đất. Để quản lý các đối tượng sử dụng đất thì cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phải thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra,
giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Huyện
Nguyên Bình đã thành lập các đoàn thanh tra liên ngành để kiểm tra xử lý
những vi phạm về quản lý sử dụng đất đai đối với một số đơn vị tập thể, cá
nhân sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất.
UBND huyện Nguyên Bình đã duy trì lịch tiếp dân của Chủ tịch và
lãnh đạo các cơ quan liên quan, chỉ đạo thủ trưởng các Phòng, Ban, Chủ tịch
UBND các xã, thị trấn thực hiện chế độ tiếp dân đúng quy định tại Nghị định
89/CP của Chính phủ. Ngồi ra, huyện còn tổ chức tiếp nhận các hồ sơ xin
cấp GCN do nhân dân trực tiếp kê khai và kê lại đơn xin cấp GCN quyền sử

dụng đất theo mẫu mới quy định hiện hành. Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ra đời đã giải quyết những vướng mắc trong công tác cấp GCN, giải
quyết phần lớn công việc cho Phịng Tài ngun và Mơi trường trong cơng
tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khố XI thơng qua ngày 26
tháng 11 năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thơng qua ngày 29
tháng 11 năm 2013.
- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 do
Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.


6

- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 43/2013/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai;
- Nghị quyết số 96/2014/NQ-HĐND ngày 16 tháng 7 năm 2014 của
HĐND tỉnh Về việc quy định danh mục chi tiết các khoản phí, lệ phí; mức thu
và tỷ lệ phần trăm trích, nộp những khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết
định của HĐND tỉnh;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 1 tháng 1 năm 2004 của bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ
địa chính.
- Thơng tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý , quản lý HSĐC.

- Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về GCNQSD đất và QSH
tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ
Tài Nguyên và Môi Trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 5 năm 2011 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai.
- Thông tư số 02/2014/TT- BTC ngày 02 tháng 1 năm 2014 của bộ tài
chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;


7

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Quy định về bản đồ địa chính.
- Thơng tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ
V/v ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một của liên thơng tại
cơ quan hành chính nhà nước địa phương.

- Quyết định số 278/2012/QĐ - UBND tỉnh Cao Bằng ngày 9/3/2012
V/v sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND
tỉnh Cao Bằng ngày 19/05/2010 V/v lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn tỉnh Cao Bằng.
2.2. Khát quát các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất[3].
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị QSDĐ[3].
*Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất


8

Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân
được nhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản
xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hiện nay, điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chỉ được chuyển đổi
QSDĐ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn
vị cấp xã.
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp theo chủ trương
chung “dồn điền đổi thửa” thì khơng phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [3].
*Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị,
trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người sử dụng đất một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử
dụng đất cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai[3]. Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý tới vấn đề sau:
- Đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia
đình cá nhân được nhà nước giao đất để sử dụng.
- Đất được phép sử dụng là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồn rừng
và đất ở.
- Chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức
và trong thời hạn được giao quyền sử dụng đất.
- Đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hộ đó
được giao thì phải có sự bàn bạc, thỏa thuận giữa các thành viên trong hộ.
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng kí
quyền sử dụng đất; trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nơng
thơn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất [3].
* Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ.


9

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ th cịn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
Cho thuê: là một dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng bị hạn chế về
thời gian và trong các điều kiện rất hạn chế đối với khó khăn của gia đình và
bản thân[3].
- Đối tượng được phép cho thuê đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất với những điều kiện sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân th đất để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp,
ni trồng thủy sản, làm muối.
+ Do hồn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn khơng có sức lao động
hoặc khơng cịn khả năng lao động.
+ Do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định, đời sống gia
đình gặp khó khăn do chuyển nghề.
+ Do thiếu sức lao động mà không đủ khả năng canh tác hết diện tích
được Nhà nước giao.
- Việc cho thuê đất phải được tiến hành trực tiếp giữa người cho thuê
và người có khả năng, điều kiện sử dụng đất.
- Người thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng thời hạn và mục
đích sử dụng của đất này.
Cho thuê lại : cũng là hình thức giống như thuê đất nhưng khác ở chỗ là
những quyền lợi của người thuê lại quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiều hơn
so với thuê đất do người cho thuê cố tình cắt bớt đi nhằm thu được lợi nhuận
cao hơn so với lợi nhuận mà Nhà nước đã cho họ thuê[3]. Quyền thuê lại
quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở tự nguyện, không ép buộc.
* Quyền để thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật[3].


10

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang nghĩa chính trị xã hội.
* Một số quy định về quyền thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
khơng tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc.
- Nếu khơng có di chúc hoặc tồn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần khơng hợp pháp
theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi khơng cịn người nào hàng trước thì
những người hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con
nuôi của người đã chết ;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cơ ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, gì ruột.[9]
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào[3]. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng khơng loại trừ ngồi
quan hệ này.


11

Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền khơng phải là mới nhưng
trước đây khơng có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng
những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những

trường hợp nào thì được phép tặng cho khơng phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một
quy định mới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ. Việc quy định
người sử dụng đất có quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau đây:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay
vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người
lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hang và tổ chức tín
dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảo
được quyền lợi của họ. Luật Đất đai quy định:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống
được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở
trong nước.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam.
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản
dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh.


12

Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… Theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức

mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai
- Khái niệm
+ Quản lý là sự tác động có tổ chức, có định hướng của chủ thể lên các
khách thể nhằm đạt được mục tiêu định trước.
+ Quản lý hành chính nhà nước về đất đai là sự tác động có tổ chức, là sự
điều chỉnh bằng quyền lực của cơ quan hành chính nhà nước đối với các hành vi
và hoạt động của cơ quan quản lý hành chính nhà nước, tổ chức, cá nhân trong
quản lý và sử dụng đất đai do các cơ quan có tư cách pháp nhân công pháp trong
hệ thống hành pháp và quản lý hành chính nhà nước tiến hành bằng những chức
năng, nhiệm vụ của nhà nước nhằm sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu
quả và bền vững ở mỗi địa phương và trong cả nước[8].
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai .
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (Điều 22) quy định:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều
tra xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.