Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Đồng Quang thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 2015 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
**********

TRỊNH HỮU TÙNG
Tên đề tài:
“ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA PHƢỜNG ĐỒNG QUANG – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN –
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 – 2015 ”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên nghành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K45 – QLĐĐ – N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Thái Nguyên, năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
**********

TRỊNH HỮU TÙNG
Tên đề tài:
“ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA PHƢỜNG ĐỒNG QUANG – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN –
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 – 2015 ”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên nghành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K45 – QLĐĐ – N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa

: 2013

Giảng viên hƣớng dẫn

: TS. Vũ Thị Quý

Thái Nguyên, năm 2017

- 2017


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên
được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong
nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: " Đánh
giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Đồng Quang - thành phố
Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015". Trong suốt quá trình
thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp
K45_QLĐĐ_N02, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý
người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND phường ĐỒng Quang thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời
gian thực tập tại Phòng.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố
gắng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em

rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng
góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2017

Sinh viên

Trịnh Hữu Tùng


MỤC LỤC
PHẦN 1............................................................................................................. 1
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài ................................................................................ 2
1.3. Yêu cầu của đề tài .................................................................................. 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ....................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................... 6
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ................................................................... 6
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ .............................................................. 6
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ ................................................................ 6
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ ......................................................... 7

2.2.1.3. Quyền tặng cho QSDĐ .................................................................... 8
2.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ ...................................................................... 8
2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ................................................. 9
2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ ............................................ 9
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ............................................... 10
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ ................................................ 10
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ........................................ 10
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ.................................. 10
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ ................... 11
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ ....................................... 12
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ..................... 15


2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất .................. 15
2.2.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 15
2.2.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 15
2.2.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ .......................................... 16
2.2.3.5. Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...................... 16
2.2.3.6. Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
..................................................................................................................... 17
2.2.3.7. Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ... 17
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 18
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ........................................................... 18
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 18
3.3.1. Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình
quản lý và SDĐ trên địa bàn phường. ......................................................... 18
3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền được

quy định trong Luật Đất đai năm 2003. ...................................................... 18
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong phường về chuyển QSDĐ
theo số liệu điều tra. .................................................................................... 19
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .......................................... 19
3.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 19
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .............................................. 19
3.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp ................................................................. 19
3.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp................................................................... 19
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu ................................ 19


PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 20
4.1. Tình hình cơ bản của phường Đồng Quang ......................................... 20
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Đồng Quang ................................... 20
4.1.1.1. Vị trí địa lý ..................................................................................... 20
4.1.1.2. Địa hình địa mạo ............................................................................ 20
4.1.1.3. Khí hậu ........................................................................................... 21
4.1.1.4. Thủy văn......................................................................................... 21
4.1.1.5. Nguồn tài nguyên ........................................................................... 22
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Đồng Quang ........................ 23
4.1.2.1. Kinh tế ............................................................................................ 23
4.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ......................................... 23
4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Đồng Quang ............... 25
4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của phường Đồng Quang .......................... 25
4.1.3.2 Tình hình quản lý đất đai tại phường Đồng Quang ........................ 26
4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Phường Đồng Quang . 27
4.2.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Đồng
Quang giai đoạn 2013 – 2015 ..................................................................... 27
4.2.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Đồng

Quang giai đoạn 2013 – 2015 ..................................................................... 29
4.2.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang
giai đoạn 2013 – 2015 ................................................................................. 31
4.2.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ tại phường Đồng Quang giai đoạn
2013 - 2015. ................................................................................................ 32
4.2.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại phường Đồng
Quang giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................... 34
4.2.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại phường Đồng
Quang giai đoạn 2013 – 2015 ..................................................................... 35


4.2.7. Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị sử dụng đất tại phường Đồng
Quang giai đoạn 2013 – 2015 ..................................................................... 37
4.2.8 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại phường Đồng Quang 37
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về
chuyển QSDĐ ............................................................................................ 38
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về các
hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................. 41
4.3.1.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về
chuyển đổi QSDĐ ....................................................................................... 41
4.3.1.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình
thức chuyển nhượng QSDĐ ........................................................................ 42
4.3.1.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ ............................................................................................. 45
4.3.1.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ
..................................................................................................................... 46
4.3.1.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ
..................................................................................................................... 48
4.3.1.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp bằng giá
trị QSDĐ ..................................................................................................... 50

4.3.1.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về bảo
lãnh bằng giá trị QSDĐ ............................................................................... 52
4.3.1.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình
thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ ................................................................ 54
4.3.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về các
hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................. 56
4.3.2.1. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về
chuyển QSDĐ ............................................................................................. 56


4.3.2.1. Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại
phường Đồng Quang ................................................................................... 58
4.3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. ........................................ 59
4.3.3.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ
..................................................................................................................... 59
4.3.3.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ................................. 60
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................ 62
5.1. Kết luận ................................................................................................ 62
5.2. Đề nghị ................................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 65


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của phường Đồng Quang năm 2013 ....................25
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại phường Đồng Quang giai đoạn 2013 – 2015 .... 28
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại phường Đồng Quang giai đoạn 2013 - 2015
....................................................................................................................................... 29
Bảng 4.4. Kết quả tặng cho QSDĐ tại phường Đồng Quang giai đoạn 2013 - 2015
........................................................................................................................31
Bảng 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2013 - 2015
........................................................................................................................33
Bảng 4.6. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang .34
Bảng 4.7. Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn

2013 – 2015 ....................................................................................................36
Bảng 4.8. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ ..............................39
Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ ........................41
Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 43
Bảng 4.11. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .....45
Bảng 4.12. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ ..........................47
Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế ........................................49
Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ .......51
Bảng 4.15. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ .......53
Bảng 4.16. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ .......55


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về các hình thức
chuyển QSDĐ ..................................................................................... 57
Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại
phường Đồng Quang ......................................................................................58


1
PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai
đã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm
của tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các
công trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với
trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất.
Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá

trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và
các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian
lãnh thổ nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí
nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có
sản xuất, không có sự tồn tại của con người.
Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi
trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và
sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người
dân ngày càng có nhiều nhu cầu SDĐ cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho
mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản
lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn.
Phường Đồng Quang là một đơn vị hành chính trực thuộc thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm
trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên
bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật
Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác


2
quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng
như nghĩa vụ của Nhà nước về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng
đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt
được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một
cách có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo T.S Vũ Thị Quý,
em tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng
đất của phường Đồng Quang - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên

giai đoạn 2013 - 2015".
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
Phường Đồng Quang trong gian đoạn từ năm 2013 đến năm 2015, nhằm xác
định được những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường. Qua đó đề xuất những giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc
phục những tồn tại đó.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử
dụng đất trên địa bàn phường Đồng Quang.
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2013 đến năm 2015 của phường Đồng Quang.
- Điều tra được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển
quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
- Tìm hiểu và xác định được các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến
nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với


3
thực tế của địa phương và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm
đẩy mạnh công tác ở địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã
học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác
chuyển QSDĐ nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng
ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn,
vướng mắc ở địa phương.

4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992.
- Luật Đất đai 2003
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về
thu tiền SDĐ
- Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và
Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ.

5
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN
ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường,
Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Luật đất đai năm 1987 Nhà nước quy định một phạm vi hẹp trong việc
chuyển QSDĐ như chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn
các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
thì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên trong thực tế các hình thức
này vẫn xảy ra.
Đến Luật đât đai năm 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử
dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được
quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau
10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn

6
nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước. Tại kỳ
họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Luật đất đai 2003,Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển
QSDĐ như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển
QSDĐ dưới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ
và thủ tục cũng như nhiều vấn đề có liên quan.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng
cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động
chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao
hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là
tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất
nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]

7
Việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia
đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của
Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ
gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất
nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ
trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126
của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ
phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ
cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có
đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [3].
Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 106.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ – CP (2004) [2] tại điều 103 quy định cụ
thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.

8
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã
được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật
nào cả.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ:
1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc
theo pháp luật.


9

2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được
nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều
121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ đem QSDĐ của mình đến thế chấp
cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc các nhân nào đó theo quy định của
pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo
thỏa thuận. Vì vậy người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một sỗ vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của
họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3].
2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người
SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc
đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình


10

cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993
thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm
việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3].
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng
giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hoặc mua
chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại
điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị
QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ .
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ
Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau:
Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các
khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các


11
điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2

điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a/ Có GCN QSDĐ;
b/ Đất không có tranh chấp;
c/ QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d/ Trong thời hạn SDĐ.
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ
Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước có thu tiền
SDĐ, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền SDĐ được
quy định như sau:
- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực

hiện

các quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật;
- Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính
thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà

12
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất
sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
theo quy định của pahps luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định
giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để
bán và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư dược xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. ( Điều 101 Nghị định số 181/NĐCP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn)[3].
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:


13
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102

của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy
định tại điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định
tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà
ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất
đang được sử dụng ổn định;


14
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp
có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết
quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp
với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại
khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại
địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị
định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu,
nơi đăng ký kinh doanh”. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]