ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU ĐỨC, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU ĐỨC, TỈNH BÀ RỊA
VŨNG TÀU TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY
Giáo viên hướng dẫn: Th.S NGUYỄN NGỌC THY
Sinh viên thực hiện: ĐẶNG THƯƠNG
Mã số sinh viên: 05124097
Lớp: DH05QL
Ngành: Quản lý đất đai

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2009


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐẶNG THƯƠNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU ĐỨC, TỈNH BÀ RỊA
VŨNG TÀU TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Ngọc Thy
( Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
( Ký tên…………………………)

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2009


LỜI CẢM ƠN
Trải qua thời gian miệt mài học hỏi, bốn năm qua tại trường Đại học Nông
Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã để lại cho em biết bao tình cảm tốt đẹp, nhất là lớp
Đại học Quản lý đất đai khóa 31. Nhân đây em xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến:
- Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm - Thành phố Hồ Chí Minh.
- Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản.
Cám ơn Thầy chủ nhiệm và quý Thầy cô đã tận tình truyền đạt, chỉ bảo cho
em những kinh nghiệm quý báu trong thời gian vừa qua.
Em xin trân trọng gởi lời biết ơn đến Cô Nguyễn Ngọc Thy đã trực tiếp hướng
dẫn và tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu để em hoàn thành luận
văn tốt nghiệp này.
Em cũng xin chân thành cám ơn đến Ban lãnh đạo UBND Huyện Châu Đức
cùng các cô chú, anh chị công tác tại Phòng Tài nguyên-Môi trường và Văn Phòng
Đăng Ký Quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện giúp đỡ, tận tình hướng dẫn em rất
nhiều trong quá trình em thực tập. Tại đây tôi đã rút ra được những kinh nghiệm quý
báu cho công việc của minh sau này.
Đồng thời cũng xin biết ơn các bạn trong và ngoài lớp cùng các anh chị khóa
trên đã ủng hộ, giúp đỡ, động viên em trong suốt thời gian học tập và thực tập tốt
nghiệp.
Em nhận thức đuợc rằng, chuyên môn và kinh nghiệm của em còn một số hạn
chế. Mặc dù đã cố gắng rất nhiều để hoàn thành báo cáo nhưng em cũng không tránh

khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được nhiều hơn nũa những ý kiến đóng góp
của Quý thầy cô; các cô chú, anh chị và các bạn để luận văn của em được hoàn thiện
hơn.

TP.HCM , Tháng 07 năm 2009
Sinh viên

Đặng Thương


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đặng Thương, khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ năm
2003 đến nay”
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Ngọc Thy
Huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là tâm điểm của khu vực Đông
Nam Bộ, có một vị trí chiến lược rất thuận lợi cho giao lưu trao đổi lưu thông hàng
hóa giữa các khu vực lân cận với các đầu mối giao thông quan trọng như Quốc Lộ 56
thông qua đường giao thông Ngã 3 Dầu Giây, Quốc Lộ 51, cách TP. Hồ Chí Mính
khoảng 110 Km, TP. Vũng Tàu khoảng 35 Km. Châu Đức với địa hình và địa thế
tương đối bằng phẳng thuận lợi cho việc phát triển Công Nghiệp – Tiểu thủ Công
Nghiệp và Thương Mại Dịch Vụ. Trong những năm gần đây, được sự quan tâm và
lãnh đạo của Đảng Ủy Huyện có tốc độ đô thị hóa tương đối cao. Vì vậy, giá trị đất
đai ngày càng được khẳng định và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất càng trở nên sôi động. Nhưng nếu không có biện pháp quản lý
hiệu quả sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng.
“ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ năm 2003

đến nay” nhằm tìm hiểu thực tế tình hình chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền
với đất cũng như việc thi hành các chính sách pháp luật về đất đai trên địa bàn
nghiên cứu.
Đề tài được thực hiện bằng các phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu
thực tế về tình hình thực tế, các văn bản pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cũng như kết hợp những phương pháp so sánh,
phân tích, kế thừa, tổng hợp, nghiên cứu đã đánh giá khái quát điều kiện tư nhiên, tài
nguyên thiên nhiên, kinh tế xã hội, công tác quản lý, hiện trạng sử dụng đất ảnh
hưởng đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Đồng thời
đánh giá kết quả quản lý công tác chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
qua các giai đoạn từ năm 2003 cho đến nay, từ đó rút ra những kết luận và kiến nghị
để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương tốt hơn.


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
Đặt vấn đề: ............................................................................................................1
Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................1
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................. 2
I.1. Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu. ...............................................................2
I.1.1. Cơ sở khoa học. ........................................................................................2
I.1.2. Cơ sở thực tiễn..........................................................................................6
I.1.3. Cơ sở pháp lý............................................................................................6
I.2. Những quy định hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................7
I.2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ..................................7
I.2.2. Điều kiện chuyển nhượng và nhận quyền sử dụng đất. ..............................7
I.2.3.Thủ tuc, trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền trên đất. .......................................................................................................8

I.2.4. Thuế liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất.............................................................................................................. 16
I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................... 17
I.3.1 Điều kiện tự nhiên.................................................................................... 17
I.3.2. Tài nguyên thiên nhiên............................................................................ 19
I.3.3. Tình hình kinh tế:.................................................................................... 20
I.3.4. Tình hình xã hội-cơ sở hạ tầng: ............................................................... 22
PHẦN II :NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................... 25
II.1.Nội dung nghiên cứu. .................................................................................... 25
II.2. Phương pháp nghiên cứu:............................................................................. 25
PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................... 26
III.1. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, KT-XH ảnh hưởng đến hoạt động chuyển
nhượng QSDĐ:.................................................................................................... 26
III.2. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước và thực trạng sử dụng đất trên địa bàn
huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu:.............................................................. 27
III.2.1. Công tác đo đạc và thành lập hồ sơ địa chính: ...................................... 27


III.2.2. Công tác lập Quy hoạch- Kế hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch. .... 28
III.2.3. Công tác thống kê – kiểm kê đất đai ..................................................... 29
III.2.4. Công tác quản lý địa giới hành chính.................................................... 29
III.2.5. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .. 29
III.2.6. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo về đất đai: ... 30
III.2.7. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008. ........................................................ 31
III.2.8. Đánh Giá Chung................................................................................... 32
III.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất trên địa bàn qua các giai đoạn: ....................................................................... 33
III.3.1.Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2004: .................................................. 33
III.3.2.Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2007. .................................................. 35
III.3.3.Giai đoạn từ năm 2008 đến nay: ............................................................ 37

III.3.4. Đánh giá chung tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sàn
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ năm
2003 đến nay.................................................................................................... 41
III.3.5. Nhận xét giá đất chuyển nhượng trên địa bàn so với giá đất trong bảng
giá UBND Tỉnh................................................................................................ 45
III.3.6. Nguyên nhân và những ảnh hưởng của vấn đề chuyển nhượng QSDĐ đối
với kinh tế - xã hội. .......................................................................................... 48
III.4. Tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng: ........................................... 54
III.5 Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn: ......................................... 54
III.6. Những khó khăn, vướng mắc và giải pháp đề xuất. ..................................... 56
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................... 58
Kết luận............................................................................................................... 58
Kiến Nghị ............................................................................................................ 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNỞ

: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

GCNQSHCTXD

: Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QSD

: Quyền sử dụng

CN

: Chuyển Nhượng

DT

; Diện Tích

HS

: Hồ sơ

UBND

: Ủy Ban Nhân Dân

NĐ

: Nghị Định

CP

: Chính Phủ

QĐ

: Quyết Định

TT

: Thư Tông

TTg

: Thủ Tướng

BXD

: Bộ Xây Dựng

CQSDĐ

: Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

QSHNỞ

: Quyền sở hữu nhà ở

CNQSDĐ

: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TSGLVĐ

: Tài sản gắn liền với đất

HS

;

Hồ sơ

ĐVT

:

Đơn vị tính

BR-VT

:

Bà Rịa – Vũng Tàu

NS

:

Ngân Sách

KT - XH

:

Kinh tế - Xã hội

VPĐKQSDĐ

:

Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất

HGĐ - CN

:

Hộ gia đình cá nhân

LĐĐ

:

Luật Đất đai


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng
Trang
Bảng 1: Thống kê diện tích theo đơn vị hành chính ................................................ 18
Bảng 2: Cơ cấu kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 2005-2008........................... 20
Bảng 3 : Thống Kê bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính .................................. 27
Bảng 4 : Thống kê sổ mục kê và sổ địa chính theo đơn vị hành chính................................. 28

Bảng 5: Tình hình cấp giấy CNQSDĐ tính đến thời điểm năm 2008............................ 30
Bảng 6: Kết Quả Giải Quyết Tranh Chấp Khiếu Nại Tố Cáo về Đất Đai ................ 31
Bảng 7: Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2008 .................................... 31
Bảng 8: Thống kê tình hình chuyển nhượng giai đoạn 2003 - 2004 theo đơn vị hành
chính:....................................................................................................................... 34
Bảng 9: Thống kê tình hình chuyển nhượng giai đoạn 2005 - 2007 theo đơn vị hành
chính:....................................................................................................................... 36
Bảng 10: Thống kê tình hình chuyển nhượng giai đoạn từ năm 2008 đến nay theo đơn vị
hành chính:............................................................................................................... 38
Bảng 11: Thống kê tình hình chuyển nhượng qua các giai đoạn: ............................ 40
Bảng 12: Thống kê tình hình chuyển nhượng từ năm 2003 đến nay. ....................... 42
Bảng 13: Tình hình chuyển nhượng theo đơn vị hành chính ................................... 43
Bảng 14: Bảng giá đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm tại khu vực
nông thôn: ............................................................................................................... 46
Bảng 15: Giá đất nông nghiệp thực tế trên địa bàn huyện......................................... 46
Bảng 16: Bảng giá đất ở tại khu vực nông thôn:................................................... 47
Bảng 17: Giá đất ở thực tế tại khu vực nông thôn: .................................................. 47
Bảng 18: Bảng giá đất ở tại khu vực đô thị ............................................................. 47
Bảng 19: Giá đất ở thực tế thị trấn Nghãi Giao Huyện Châu Đức............................. 48
Bảng 20: Tổng hợp điều tra mục đích sử dụng sau khi nhận tiền chuyển nhượng
QSDĐ ..................................................................................................................... 50
Bảng 21: Tổng hợp đối tượng nhận chuyển nhượng trên địa bàn huyện Châu Đức năm
2007-2008................................................................................................................ 51
Bảng 22: Thu ngân sách từ chuyển nhượng. ........................................................... 53


DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Sơ đồ
Trang
Sơ đồ 1: Sơ đồ thực hiện CNQSDĐ theo Nghị định181/NĐ-CP ngày/29/10/2004.....9

Sơ đồ 2: CNQSDĐ trường hợp không cấp mới giấy CNQSDĐ theo QĐ Số:
02/2008/QĐ-UBND................................................................................................. 10
Sơ đồ 3: CNQSDĐ trường hợp cấp mới giấy CNQSDĐ theo QĐ Số: 02/2008/QĐUBND..................................................................................................................... 12
Sơ đồ 4: Chuyển nhượng QSHNƠ và QSD đất ở theo nghị định số 90/2006/NĐ-CP
ngày 06/09/2006 và Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006. .................... 15
Hình : Sơ đồ vị trí Huyện ....................................................................................... 17

Biểu đồ
Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế năm 2008 ....................................................................... 21
Biểu đồ 2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu SDĐ năm 2008 ................................................ 32
Biểu đồ 3: Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng qua các giai đoạn................. 40
Biểu Đồ 4: Tình hình chuyển nhượng qua các Năm 2003-2008 .............................. 42
Biểu đồ 5: Biểu đồ thể hiện sự đóng góp ngân sách qua các năm của Huyện. ......... 53


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương
MỞ ĐẦU

Đặt vấn đề:
Đất đai là nơi tôn tại của mọi loài sinh vật sống trên trái đất, là nguồn tài
nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai có ưu điểm vô hạn về thời gian sử dụng
nhưng lại giới hạn về diện tích, cố định về vị trí. Trong khi xã hội luôn vận động
phát triển, đời sống con người ngày càng được nâng cao thì nhu cầu sử dụng đất
ngày một gia tăng, và ngày càng trở nên cấp thiết. Luật đất đai năm 1993 và luật
đất đai 2003 ra đời đã quy định năm quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp và cho thuê. Đất đai đã trở

thành một loại hàng hóa, có giá trị vô cùng lớn thông qua các giao dịch, đặc biệt là
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trên thị trường. Hiện nay vẫn
còn có những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp pháp và có
những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo quy trình quy
định của nhà nước đã làm nảy sinh tình hình tranh chấp đất đai dẫn đến những trở
ngại cho các cơ quan nhà nước trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai.
Huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có vị trí hết sức thuận lợi cho việc
phát triển công nghiệp- Dịch vụ và các dự án có tầm quan trọng trong tương lai, tại
đây cũng đã thu hút rất nhiều các dự án, và các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cùng
với tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra nhanh nên vấn đề chuyển nhượng quyền sử
dụng đất diễn ra ngày càng nhiều. Vì vậy nếu không có những biện pháp quản lý hợp
lý về đất đai, đặc biệt là quản lý công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ dẫn
đến hậu quả nghiêm trọng.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên em đã thực hiện nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ năm 2003 đến nay”.
 Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu, đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu
từ năm 2003 đến nay nhằm rút ra được những mặt tích cực, hạn chế và đề xuất giải
pháp để hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:
+ Quy trình và các yếu tố liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Các đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân.
+ Các loại hình sử dụng đất: Đất nông nghiệp và đất ở.
Phạm vi nghiên cứu: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình,
cá nhân diễn ra trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ 2003 đến
nay.

Trang 1


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu.
I.1.1. Cơ sở khoa học.
a. Khái niệm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất (Điều 4 Luật đất đai 2003).
+ Quyền sử dụng đất: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng thành quả,
lợi tức từ đất đai.
+ Nhận quyền sử dụng đất: là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng
quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. (luật đất đai 2003).
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là việc người có quyền sử dụng đất hợp
pháp do nhà nước công nhận được phép chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của
mình cho người khác theo đúng các quy định của pháp luật nhà nước về đất đai. Hay
nói cách khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc thay đổi về quyền sử dụng
đất từ đối tượng này sang đối tượng khác thông qua việc cho phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các nội dung chính của Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất như sau:

"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo
đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng".
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận
nhưng phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng: loại đất, hạng đất,
vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển
nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán. Trường hợp đất
chuyển nhượng có liên quan đến người thứ ba thì trong hợp đồng chuyển nhượng
phải ghi rõ quyền của người thứ ba đối với chuyển nhượng.
Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
Trang 2


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất ;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng".

Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì giải quyết
như sau:
Theo Điều 305 của Bộ Luật Dân sự 2005, trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa
vụ dân sự được quy định như sau:
"Khi nghĩa vụ dân sự được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có
nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được
hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện
nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cấn thiết đối
với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và
yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số
tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời
gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật về đất đai;
3. Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có
liên quan đến quyền sử dụng đất ;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng;
4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
+ Thuế chuyển quyền SDĐ (CQSDĐ): là loại thuế thu vào thu nhập của người có

quyền SDĐ khi thực hiện CQSDĐ cho đối tượng khác. Hộ gia đình, cá nhân có quyền
sử dụng đất, khi CQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai là đối tượng CQSDĐ.
Căn cứ tính thuế CQSDĐ là diện tích đất chuyển quyền, giá đất và thuế suất thuế
CQSDĐ (Theo luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực từ 1/1/2009)
+ Lệ phí trước bạ: là khoản thu đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển quyền
sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá.

Trang 3


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

b. Vai trò của nhà nước trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Xác định quyền sở hữu của mình là duy nhất (Điều 1 Luật Đất đai 1993 quy định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”) thông qua quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất hợp lý, làm rõ quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử
dụng đất, nhà nước có vai trò trung gian và là duy nhất đối với các giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp…trong cả nước đã đem lại nguồn thu cho ngân
sách nhà nước khá lớn thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế đất hàng năm, lệ phí
trước bạ...từ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử
dụng đất cho đối tượng sử dụng đất.
c. Sự cần thiết của các quyền chuyển nhượng.
Ở nước ta một giải pháp quan trọng nhằm xoá bỏ quan hệ vô chủ trong quan hệ
ruộng đất trước đây là việc giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng, làm cho các
hộ nông dân yên tâm sản xuất. Tuy nhiên nếu không cho các quan hệ đất đai vận
động ( tức là không cho chuyển quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng
QSDĐ) thì QSDĐ của người SDĐ sẽ bị hạn chế, điều này sẽ làm các quan hệ đất đai
ngày càng trở nên cứng nhắc hơn. Mặt khác nếu dùng các biện pháp hành chính để

thu lại ruộng đất, phân chia theo định kỳ thì đất đai sẽ không thể nào mang lại hiệu
quả. Chính vì vậy việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đất đai 1993 cũng
không ngoài mục đích nhằm đáp ứng những đòi hỏi tất yếu của nền kinh tế thị
trường. Thực chất của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là thiết lập quyền
cho người sử dụng đất mới được hợp pháp sử dụng. Ơ đây nhà nước không thực hiện
hành vi như giao đất, thu hồi đất, mà là công nhận tính hợp pháp của hành vi tự điều
chỉnh đất đai của người sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai thuộc sở hữu
nhà nước và phải được sử dụng sao cho đạt hiệu quả kinh tế cao nhất. Tiêu chí của
chúng ta hiện nay là hướng quan hệ đất đai vận dụng theo những quy luật của nền
kinh tế thị trường nhưng vẫn đảm bảo quyền lực của Nhà nước đối với đất đai với tư
cách là chủ sở hữu duy nhất.
Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng những yêu cầu cấp
bách của thực tiễn đất nước trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên phải phát triển
mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trên cơ sở chế độ sở hữu Nhà nước
đối với đất đai để phù hợp với tình hình mới.
Đất đai có đặc tính cố định về vị trí, tuy nhiên với mỗi lô đất cụ thể thường có sự
thay đổi về chủ sử dụng, hình thể, mục đích sử dụng, … để quản lý đất đai có hiệu
quả đòi hỏi việc nắm bắt thông tin về đất đai đầy đủ từ tổng quát đến từng đơn vị
thửa đất, điều này có ý nghĩa kiên quyết đến một chế độ quản lý đất. Sự thay đổi đó
một phần cũng do kết quả giải quyết các quyền của người sử dụng đất ( trong đó đặc
biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ ).
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia, có hạn về không gian. Do đó việc phân bổ
đất đai hợp lý và có hiệu quả là điều nên làm. Cũng chính điều đó việc chuyển
nhượng QSDĐ diễn ra là một thực tế hiễn nhiên.
Không có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì đất đai sẽ không thể tham gia vào quan hệ
thị trường. Nói đến thị trường là nói đến người mua, người bán và giá cả. Do vậy, nếu
người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì sẽ không có cơ sở pháp lý
để xác lập mối quan hệ mua bán quyền sử dụng đất đai trên thị trường, không thể có
Trang 4

Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

người mua, và người bán, dẫn đến giá cả đất đai cũng không thể hình thành một cách
khách quan và chính xác được, quyền sử dụng đất đai sẽ trở nên kém giá trị ảnh hưởng
xấu đến các quan hệ đât đai như thế chấp, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất, …
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai là một hiện tượng bình thường của nền
kinh tế vận động theo cơ chế thị trường. Nếu bản thân nhà nước không nhận thức đầy
đủ về vấn đề này mà cứ sử dụng các biện pháp hành chính cấm đoán mọi hành vi
“mua bán” đất đai như trước đây thì sẽ làm cho quan hệ đất đai trở nên đông cứng và
phức tạp, tình trạng mua bán đất đai sẽ vẫn cứ xảy ra phổ biến, vô tổ chức, trái pháp
luật ( nhưng không trái với quy luật kinh tế ) mà nhà nước không thể kiểm soát được.
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, phân bố lại lao động… sẽ không
thực hiện được nếu người sử dụng đất không được chuyển nhượng QSDĐ. Quá trình
tích tụ và tập trung ruộng đất không thể chỉ được tiến hành dưới các hình thức thuê
quyền sử dụng đất. Việc phân bố lại lao động ở nông thôn cũng vậy. Nếu người nông
dân không được chuyển nhượng QSDĐ, họ dễ bị đẩy vào tình trạng giằng co giữa
các lợi ích, một mặt thì muốn chuyển sang làm nghề phi nông nghiệp, một mặt lại
muốn giữ các quyền sử dụng đất của mình mà mình muốn chuyển nhượng nhưng
không được. Và tình trạng này sẽ dẫn đến hiện tượng sang nhượng “chui” hoặc chỉ
làm nông nghiệp một nửa của người nông dân.
Việc chuyển nhượng QSDĐ là sự điều tiết mối quan hệ về đất đai giữa chủ sử
dụng này với chủ sử dụng khác, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của họ.
Một người có nhu cầu bứt thiết về sử dụng đất đai và một người không còn hoặc ít có
nhu cầu sử dụng đất trực tiếp cần phải có sự thoả thuận với nhau sao cho vấn đề trở
nên hợp lý hơn. Từ đó quyền chuyển nhượng QSDĐ cần phải được quy định và được
thực hiện một cách công khai rõ ràng.

Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân và vốn có những đặc trưng, đặc thù khác với
các loại tài sản khác, nên giá đất thực chất chỉ là một “ước lệ” chứ không thể tính
đúng tính đủ, tính hết được giá trị của đất đai như các loại tài sản khác. Do đó trong
việc điều tiết quan hệ về chuyển QSDĐ cũng không giống với việc điều tiết các quan
hệ về chuyển dịch tài sản khác.
+ Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện qua các giao dịch hợp pháp
và được nhà nước công nhận. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp cho
người dân chủ động trong các giao dịch, đầu tư và đem lại những thuận lợi lớn cho
người sử dụng đất có quyền quyết định về đất đai của mình và những tài sản gắn liền
trên đất.
+ Đối với các tổ chức xã hội sẽ tạo điều kiện mạnh dạn cho họ đầu tư vào đất
và chủ động hơn khi tiến hành các dự án đầu tư có quy mô lớn, khi nhận được
quyền sử dụng đất thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Cùng với các Huyện trên địa bàn Tỉnh, huyện Châu Đức có tốc độ đô thị hoá cao,
sự phát triển kinh tế - xã hội, cũng như dân số tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu sử dụng
đất của con người và xã hội theo đó tăng lên gấp bội. Do đó việc chuyển dịch đất đai
để đáp ứng yêu cầu này là điều không thể tránh khỏi. Từ đó mà việc chuyển nhượng
QSDĐ là vấn đề không thể không tính đến.

Trang 5


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

I.1.2. Cơ sở thực tiễn.
Cùng với tốc độ đô thị hóa hàng năm, đời sống vật chất và tinh thần người dân
ngày một nâng cao làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng. Bên cạnh đó

ngày càng có nhiều văn bản pháp luật quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất,
tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền, trong đó có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 106 quy định người SDĐ có các quyền: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ( Luật đất đai năm 2003)
Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT, Nghị định 84/2007/NĐ- CP,
Thông tư 06/2007/TT-BTNMT lần lượt ra đời với những quy định cụ thể về việc
thực hiện các quyền của người SDĐ cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ của người
dân. Chúng mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được nhu
cầu nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH.
Nhưng hiện nay Thành phố Vũng Tàu với tốc độ đô thị hóa cực nhanh mà điển
hình là Huyện Châu Đức, trong những năm tới đây là nơi tập trung của các xí nghiệp
công nghiệp, và các dự án về nhà ở, các công trình công cộng như hệ thống giao
thông đã và đang được mở rộng để nâng cao cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật. Huyện
sẽ trở thành một điểm nóng thu hút nhiều lao động từ các tỉnh thành và các nơi lân
cận nên dân cư tập trung đông đúc trên địa bàn, làm cho nhu cầu nhà ở và đất ở tăng,
tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi động và hết sức phức tạp. Đồng thời
công tác chuyển nhượng QSDĐ cũng có các chuyển biến khác nhau phát sinh nhiều
bất cập hơn, nhất là từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008. Chính vì vậy, tạo nên nhiều
khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: công tác đo đạc bản đồ,
công tác cấp giấy, chỉnh lý biến động về đất đai,…
I.1.3. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2003 thông qua ngày 01/07/2004.
-Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 23/09/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp
và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
-Nghị định 79/2001/ND-CP của Chính phủ về việc sửa đổi bổ, sung nghị định
17/1999/NĐ-CP.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành luật đất đai năm 2003.

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở .
- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 Tổng cục địa chính hướng
dẫn đăng kí đất đai lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài Nguyên Và
Môi Trường hướng dẫn thực hiện nghị định 181/2004.
- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 của Bộ xây dựng về việc
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày
06/09/2006 của chính phủ .
- Quyết định số 1124/2000/QĐ-UB ngày 10/03/2000 của UBND tỉnh Bà RiạVũng Tàu về việc ban hành thực hiện nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998.
Trang 6


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

- Quyết định số 5972/2002/QĐ-UB ngày 19/07/2002 UBND tỉnh Bà RịaVũng Tàu về việc sữa đổi,bổ sung một số điều của quyết định số 1124/2000/QĐUBND tỉnh Bà Rịa-Vũng tàu ngày 10/03/2000.
- Quyết định số 16/2007/QĐ-UBND ngày 20/03/2007 của UBND tỉnh BRVT, ban hành quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục và thẩm quyền chứng nhận
QSH nhà ở trên địa bàn tỉnh BR-VT.
- Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 12/06/2008 của UBND tỉnh Bà RịaVũng Tàu về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
- Quyết định số:02 2008/QĐ-UBND, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ngày 21/01/2008
Quy định việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hành chính theo cơ chế một cửa, cơ chế một
cửa liên thông tại UBND huyện, thị xã, thành Phố trực thuộc tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu.
I.2. Những quy định hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
I.2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau phải
tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Chỉ những hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được
chuyển nhượng. Pháp luật không thừa nhận việc dùng đất lấn chiếm, đất không thuộc

quyền sở hữa của mình, đất không có giấy tờ hợp lệ để chuyển nhượng. Người có
hành vi như trên sẽ bị xử lý nghiêm minh trên cơ sở các quy định của Nghị định
04/CP ngày 10/01/1997 về việc xử lý các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất.
- Khi chuyển nhượng quyền, các bên tham gia quan hệ đất đai có quyền thỏa
thuận các nội dung cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với
các quy định hiện hành của luật dân sự và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích, đúng thời hạn
còn lại ghi trong quyết định giao đất của bên chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch
của địa phương, có diện tích đất sử dụng dưới hạng mức, có trách nhiệm bảo vệ, duy
trì độ màu mỡ của đất đai, sử dụng đất mang lại hiệu quả ngày càng cao, không hủy
hoại đất cũng như làm tổn hại đến lợi ích của những người sử dụng đất xung quanh.
Việc chuyển QSDĐ phải đảm bảo những vấn đề sau:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện dựa trên cơ sở
khai thác hiệu quả giá trị của người đầu tư, tức khai thác hiệu quả sử dụng đất cao
nhất và khả năng sinh lợi của đất tối đa để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
- Sử dụng đất dúng mục đích, thời hạn, hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích
đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
- Đảm bảo quyền sở hữa tối cao thuộc về nhà nước.
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của địa phương.
I.2.2. Điều kiện chuyển nhượng và nhận quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1 – Điều 106 LĐĐ 2003: Có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không
có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất;
Với các quy định này, phạm vi chủ thể được quyền chuyển nhượng QSDĐ đã
được mở rộng hơn.
Trang 7


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

Tiếp sau LĐĐ 2003 là Nghị định 181/2004/NĐ-CP do chính phủ ban hành
ngày 29/10/2004 nhằm hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003, trong đó quy định điều kiện
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ thông thoáng hơn so với 2 Nghị định
đã được ban hành trước đó; là Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐCP.
Những quy định được đánh giá là hiệu quả trong Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Người nhận chuyển nhượng không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký
hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
- Không nhất thiết phải chuyển đến nơi khác sinh sống mới được chuyển nhượng.
- Không quy định hộ GĐ-CN chuyển nhượng đất nông nghiệp phải chuyển
sang làm nghề khác mới được chuyển nhượng.
- Hộ GĐ-CN được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng, cho, thừa kế QSDĐ.
- Hộ GĐ-CN được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự
án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
- Không quy định hộ GĐ-CN có nhu cầu SDĐ mới được nhận chuyển nhượng QSDĐ.
 Theo khoản 1- điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: “Hộ GĐ-CN được nhận
chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau”:
(i) Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
(ii) Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, xác
định thời hạn SDĐ đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu SDĐ theo những căn cứ quy
định tại Điều 30 của Nghị định này;
(iii) Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích SDĐ theo
quy định tại điều 36 của LĐĐ và quy định của Chính phủ về thu tiền SDĐ.
I.2.3.Thủ tuc, trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền trên đất.
1. Chuyển nhượng QSDĐ không có tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Châu Đức theo Nghị định 181/NĐ-CP ngày/29/10/2004 và theo Quyết định Số:
02/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng 01 năm 2008 của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu,
Quy định việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hành chính theo cơ chế một cửa, cơ chế một
cửa liên thông tại UBND huyện, thị xã, thành Phố trực thuộc tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu.
Hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (có công chứng của công chứng hoặc
chứng thực của UBND xã nơi có đất).
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định
tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của luật đất đai năm 2003 ( nếu có).

Trang 8


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

°Về quy trình thực hiện chuyển nhượng:
Thời gian thực hiện không quá (10) ngày làm việc không tính thời gian bên
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính kể từ ngày Văn
phòng ĐKQSDĐ nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày giao cho người nhận chuyển
nhượng QSDĐ.
UBND xã,
Thị trấn

Chủ sử
Dụng Đất

Văn Phòng

Đăng ký
QSD đất

Kho bạc

Cơ quan
thuế

Sơ đồ 1: Sơ đồ thực hiện CNQSDĐ theo Nghị định181/NĐ-CP ngày/29/10/2004.
(1) Chủ SDĐ nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất. UBND xã, thị trấn chuyển
hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ;
(2) Trong thời hạn không quá (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gởi số liệu
địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng
nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với
trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận ;
(3) Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo
nghĩa vụ tài chính, UBND xã, thị trấn thông báo cho bên chuyển nhượng và bên
nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
(4) Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, UBND xã, thị trấn
nơi có đất giao giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng;
Nhận xét:
Theo Nghị định 181/NĐ-CP thời gian giải quyết được rút ngắn hơn so với
Nghị định 17/NĐ-CP (13 ngày còn 10 ngày), quy trình thực hiện đơn giản hơn, tránh
cho người dân sự lãng phí về thời gian và tiền bạc. Qua đó thấy được, các văn bản
pháp luật ngày càng được hoàn thiện hơn, luôn quan tâm đến lợi ích của người dân
cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho đội ngũ cán bộ hoàn thành tốt công tác quản lý
nhà nước về đất đai.

Trang 9


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

■ Quy trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân hiện nay
trên địa bàn huyện Châu Đức, được thực hiện theo theo Quyết định Số: 02/2008/QĐUBND ngày 21 tháng 01 năm 2008 của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Quy định việc
tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hành chính theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại UBND huyện, thị xã, thành Phố trực thuộc tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu.
a. Chuyển nhượng QSDĐ không phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ
Thời gian thực hiện không quá (09) ngày làm việc không tính thời gian bên
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính kể từ ngày bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND huyện), nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày
chuyển cho UBND xã, thị trấn để giao cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ.

Chủ sử dụng đất

Kho bạc

Bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả
(UBND xã, Thị trấn)
-Thông báo nộp tiền
-Trao giấy CNQSĐ
-Hồ sơ không đủ
điều kiện

Bộ phận tiếp

nhận và trả kết
quả (UBND
Huyện)

Hồ sơ chuyển
nhượng
QSDĐ

Thẩm
tra,
chứng
thực

Loại, mức nghĩa vụ

Cơ quan thuế

Văn phòng
Đăng ký QSD đất

-Thẩm tra hồ sơ
-Trích sao hồ sơ địa
chính
-Chỉnh lí giấy
CNQSDĐ

Số liệu địa chính
Sơ đồ 2: CNQSDĐ trường hợp không cấp mới giấy CNQSDĐ theo QĐ Số:
02/2008/QĐ-UBND
Trang 10

Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

(1) Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại Bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả (UBND xã, thị trấn) nơi có đất. Trong thời hạn không quá (03 )
ngày làm việc đối với những truờng hợp đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ được
UBND xã, thị trấn chứng thực vào hợp đồng nếu không đủ điều kiện thì không
lập hợp đồng và nói rõ lý do.
(2) Sau khi hồ sơ đã được UBND xã, thị trấn chứng thực trong thời hạn không
quá (01) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả ( UBND huyện) chuyển hồ sơ cho văn phòng Đăng Ký QSDĐ.
(3)Trong thời hạn không quá (04) ngày làm việc, Văn phòng Đăng Ký QSDĐ
thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để
xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ chuyển cho bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả (UBND huyện);
(4) Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông
báo nghĩa vụ tài chính Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND xã, thị trấn)
thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa
vụ tài chính;
(5)Trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả (UBND huyện) chuyển cho bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả (UBND xã, thị trấn), để giao cho người nhận chuyển nhượng.
b .Chuyển nhượng QSDĐ phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ.
Thời gian thực hiện không quá (42) ngày làm việc không tính thời gian bên
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính kể từ ngày bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND huyện), nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày

chuyển cho UBND xã, thị trấn để giao cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ.

Trang 11


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

Chủ sử dụng đất

Kho bạc

-Thông báo nộp tiền
-Trao giấy
CNQSĐ
-Hồ sơ không đủ
điều kiện

Bộ phận tiếp
nhận và trả kết
quả (UBND xã,
Thị trấn)

Bộ phận tiếp
nhận và trả kết
quả (UBND
Huyện)
Loại, mức nghĩa
Cơ

quan
thuế

Văn phòng
Đăng ký
QSDĐ

Hồ sơ chuyển
nhượng QSDĐ

Thẩm tra,
chứng thực

-kiểm tra hồ sơ
-Trích lục,
trích đo, trích sao.
-Xác định
đăng ký cấp
giấy
CNQSDĐ

Số liệu địa chính

-Giấy chứng nhận
-Hồ sơ đăng ký

Phòng TN-MT

UBND huyện

-Kiểm tra
hồ sơ
-Trình ký

Ký giấy
chứng nhận

Sơ đồ 3: CNQSDĐ trường hợp cấp mới giấy CNQSDĐ theo QĐ Số: 02/2008/QĐUBND

Trang 12


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

(1) Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại Bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả (UBND xã, thị trấn) nơi có đất. Trong thời hạn không quá (03 ) ngày
làm việc đối với những truờng hợp đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ được UBND xã,
thị trấn chứng thực vào hợp đồng nếu không đủ điều kiện thì không lập hợp đồng và
nói rõ lý do;
(2) Sau khi hồ sơ đã được UBND xã, thị trấn chứng thực trong thời hạn không
quá (01) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả ( UBND Huyện) chuyển hồ sơ cho văn phòng Đăng Ký QSDĐ;
(3)Trong thời hạn không quá (23) ngày làm việc, Văn phòng Đăng Ký QSDĐ
thẩm tra hồ sơ; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ và nói rõ lý do
đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
QSDĐ thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi
chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan
thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chuyển thông báo thuế cho bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện kiện cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, tờ trình, kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến
Phòng Tài Nguyên và Môi Trường;
(4) Trong thời hạn không quá 16 ngày làm việc Phòng Tài Nguyên và Môi
Trường kiểm tra hồ sơ, trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ;
(5) Trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy
chứng nhận QSDĐ từ phòng Tài Nguyên và Môi Trường chuyển về, Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả (UBND Huyện) chuyển cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
(UBND xã, thị trấn), để giao giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng .
Ưu điểm: Quy trình thực hiện theo quy chế “một cửa liên thông” người dân chỉ thực
hiện giao dịch qua Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã, thị trấn nơi có
đất; quy định này đã giúp giảm thời gian đi lại của người dân .
Nhược điểm: Vì thực hiện theo cơ chế “một cửa liên thông”, số lượng hồ sơ nhiều
và gồm nhiều loại hồ sơ khác nhau mà số lượng cán bộ chưa tương xứng với công
việc hiện có nên nhiều hồ sơ trễ hẹn gây phiền hà và mất lòng tin ở người dân .
Người dân phải mất thời gian cho việc đi đóng thuế ở một cơ quan khác
(không thuộc cơ quan nộp và nhận hồ sơ) .
So sánh thành phần hồ sơ, quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại Nghị định
181/NĐ-CP và Quyết định Số: 02/2008/QĐ-UBND, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Trang 13


Nghành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

■ Về thành phần hồ sơ:
Về thành phần hồ sơ theo Quyết định Số: 02/2008/QĐ-UBND, Tỉnh Bà RịaVũng Tàu hiện nay và Nghị định 181/NĐ-CP là hoàn toàn giống nhau và đơn giản hơn
rất nhiều so với NĐ 17/1999 NĐ-CP, điều này tránh được sự rườm rà, phức tạp về hồ

sơ tránh cho người dân sự lảng phí về thời gian tiền bạc cho việc trích lục sơ đồ vị trí
thửa đất góp phần hạn chế việc nhũng nhiễu người dân. Đây là một cải cách đáng
mừng trong việc thực hiện các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, để tránh sự phiền hà cho
nhười dân thì trách nhiệm của cán bộ địa chính cấp xã, thị trấn sẽ nặng nề hơn.
■ Về quy trình thực hiện chuyển nhượng:
Tại Nghị định 181/NĐ-CP và Quyết định Số: 02/2008/QĐ-UBND Tỉnh Bà RịaVũng Tàu .
Nghị định 181/NĐ-CP

Quyết định số: 02/2008/QĐ-UBND,
tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu

-Thời gian thực hiện 10 ngày làm việc;

- Thời gian thực hiện 09 ngày làm
việc;
-Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính
mất 01 ngày để nhận giấy chứng nhận
QSDĐ;
- Đối với trường hợp chuyển nhượng
QSDĐ phải cấp mới giấy chứng nhận
QSDĐ thời gian thực hiện 42 ngày;

-Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính
mất 03 ngày để nhận giấy chứng nhận
QSDĐ;
- Đối với trường hợp chuyển nhượng
QSDĐ phải cấp mới giấy chứng nhận
QSDĐ thời gian thực hiện 55 ngày;

Với hồ sơ và quy trình chuyển nhượng QSDĐ theo Quyết định Số:

02/2008/QĐ-UBND Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã giải quyết được những khó khăn và
vướng mắc cho công tác chuyển nhượng QSDĐ ở địa phương nhằm tránh những
phiền hà cho nhân dân, chấn chỉnh việc quản lý đất đai ở địa phương làm hoàn thiện
hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai .
2. Chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.
Hiện nay hồ sơ và quy trình thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản
gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên đại bàn huyện Châu Đức không thuộc
thẩm quyền giải quyết của phòng tài Nguyên và Môi Trường mà do Phòng Công
Thương Huyện thụ lý và giải quyết, thực hiện theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP
ngày 06/09/2006 và Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006.

Trang 14


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

Hồ sơ gồm có:
- Hai bản chính hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở (theo
mẫu) có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp Huyện, cấp xã
theo phân định địa hạt;
- Bản chính và một bản sao y giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở;
- Tờ khai trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, và bản sao biên lai nộp tiền;
- Một bản sao y giấy chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng;
- sơ đồ vị trí thửa đất;
- Đối với trường hợp trong giấy chứng nhận không ghi năm xây dựng nhà ở
thì phải có giấy xác nhận của UBND xã, thị trấn nơi có nhà ở và đất ở xác nhận năm
xây dựng nhà ở;

UBND Xã,
Thị trấn

UBND Huyện

Các bên mua
bán

Cơ quan thuế

Phòng Công Thương

Sơ đồ 4: Chuyển nhượng QSHNƠ và QSD đất ở theo nghị định số 90/2006/NĐCP ngày 06/09/2006 và Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006.
(1) Bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền ( gọi chung là các bên mua bán)
lập hợp đồng chuyển nhượng QSH nhà ở và QSD đất ở và đến cơ quan công chứng
hoặc UBND xã, thị trấn nơi có nhà ở và đất ở, không quá (01) ngày làm việc UBND
xã, thị trấn chứng nhận hợp đồng nếu không đủ điều kiện sẽ không chứng nhận và
nói rõ lý do;
(2) Một trong hai bên mua bán liên hệ với cơ quan thuế nộp lệ phí trước bạ, thuế thu
nhập cá nhân theo quy định (03) ngày;
(03) Một trong hai bên mua bán liên hệ với phòng Công Thương Huyện để được xác
nhận chủ sở hữu mới và chỉnh lý giấy chứng nhận cho chủ sở hữu cũ (06) ngày. Chủ
sở hữu nhà ở nhận giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở tại phòng Công
Thương, ký nhận vào sổ đăng ký QSH nhà ở và QSD đất ở và nộp lệ phí cấp giấy
theo quy định;
Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đặng Thương

Tổng cộng thời gian giải quyết hồ sơ: không quá 10 ngày làm việc; thời gian
này không bao gồm những ngày do chủ sở hữu làm chậm trễ hồ sơ .
Nhận xét:
Thời gian thực hiện tương đối nhanh, nhưng gây khó khăn cho dân trong khâu
thực hiện hồ sơ, cần đi đến nhiều cơ quan để hoàn thành thủ tục, nên thực hiện theo
“cơ chế một cửa” thì việc thực hiện sẽ dễ dàng hơn.
I.2.4. Thuế liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất.
Theo luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực từ 1/1/2009, thì thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản là một trong những thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá
nhân. Sau đó có thông tư 84/2008/ TT- BTC ngày 30/9/2008 của bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định
100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008.
Hiện nay trên địa bàn huyện Châu Đức có (02) cách tính thuế thu nhập cá
nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là :
1. Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế TNCN được xác định như sau:
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp= Thu nhập tính thuế X Thuế suất 25%
Thu nhập tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản được xác
định như sau:
Đối với trường hợp chuyển quyền SDĐ không có kết cấu hạ tầng, công trình
kiến trúc gắn liền với đất.
Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng QSDĐ – ( giá vốn + các chi phí hợp lý có
liên quan)
Đối với trường hợp chuyển QSDĐ gắn với kết cấu hạ tầng hoặc công trình
xây dựng trên đất.
Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – Giá vốn của bất động sản đó và các chi
phí hợp lý có liên quan.

Đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở:
Thu nhập tính thuế = Giá bán – Giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan
2. Trường hợp không xác định được giá vốn ( giá mua) của hoạt động chuyển
nhượng bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính
thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% (Nếu giá
chuyển nhượng mà thấp hơn khung giá của UBND Tỉnh quy định thì tính theo khung
giá của UBND Tỉnh x Thuế suất 2%)
 Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng X 0,5%

Trang 16