TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (14.3 MB, 56 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
ĐINH MẠNH PHÚC
05135020
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
LỜI CẢM ƠN
Đ
ể hoàn thành tốt bài báo cáo thực tập tốt nghiệp này, đầu
tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô
trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM đã truyền đạt tất cả
các kinh nghiệm cũng như kiến thức bổ ích cho em. Đặc biệt, em xin
cảm ơn thầy Nguyễn Trung Quyết đã nhiệt tình và tận tâm giúp đỡ,
hướng dẫn em hoàn thành bài thực tập một cách tốt nhất.
Về phương diện thực tế, trong suốt thời gian thực tập tại Ủy Ban
nhân dân Quận 3, được tiếp xúc và làm việc trong môi trường lành
mạnh, em đã tích lũy được những kinh nghiệm thật sự bổ ích. Em chân
thành cảm ơn Ban lãnh đạo và các anh chò phòng Tài nguyên môi
trường đã giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cũng như đã hết sức tạo điều
kiện cho em xâm nhập thực tế, học hỏi những vấn đề thực tế liên quan
đến chuyên ngành của mình.
Tuy nhiên chắc chắn không thể tránh khỏi những sai sót trong khi
thực tập và trong bài báo cáo, mong Hội đồng và thầy nhận xét, chỉ bảo.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn.
SVTH: Đinh Mạnh Phúc.
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đinh Mạnh Phúc, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tác động của quy hoạch đến thị trường bất động sản và giá đất
trên địa bàn Quận 3.”
Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Trung Quyết, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản
lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Quận 3 là Quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh nhưng hạn chế về mặt quỹ
đất do đất hẹp người đông, mật độ dân số cao. Nhu cầu đất đai cho phát triển đô thị, cơ
sở hạ tầng, dịch vụ thương mại, văn hóa xã hội ngày càng cao là sức ép lớn đối với
quỹ đất đai của Quận. Chính vì vậy mà công tác quy hoạch luôn ảnh hưởng trực tiếp
vào giá nhà đất trên địa bàn quận.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hương đến giá nhà đất. Đó là các yếu tố kinh tế liên quan
như: Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực. Đặc điểm của những người tham gia thị
trường BĐS trong khu vực. Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị
trường tín dụng trong vùng.....Tuy nhiên ở đề tài này chúng ta chỉ tập trung nghiên cứu
về yếu tố quy hoạch. Với các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp điều tra xã
hội học, phương pháp SWOT, các phương pháp thẩm định giá bất động sản....Cùng
với những kiến thức cơ bản, chuyên sâu về thị trường bất động sản, những kiến thức
về thẩm định giá bất động sản, qui hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, qui hoạch
tổng thể kinh tế xã hội, kinh tế học đô thị. Đề tài đi vào nghiên cứu, phân tích các vấn
đề:
-
Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của quận.
-
Tình hình cung cầu của thị trường Bất động sản trên địa bàn quận
-
Thực trạng lập và triển khai công tác quy hoạch.
-
Lượng hóa các yếu tố quy hoạch tác động vào thị trường BĐS. Thống kê và tổng
hợp được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và bất động sản
-
Các biện pháp giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch
-
Các biện pháp nhằm bình ổn thị trường BĐS.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................... Trang 1
PHẤN 1: TỔNG QUAN ................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.
I.1.1. Tổng quan tình hình quy hoạch sử dụng đất ................................. 3
I.1.2. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................... 7
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.......................................................................17
I.2.1. Vị trí địa lý..................................................................................17
I.2.2. Điều kiện tự nhiên........................................................................17
I.2.3. Tình hình kinh tế xã hội Quận 3 ...................................................18
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................19
I.3.1. Nội dung ......................................................................................19
I.3.2. Phương pháp ................................................................................19
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................21
II.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Quận 3.
II.1.1. Tình hình phát triển kinh tế-xã hội của Quận ..............................21
II.1.2. Bảng SWOT và phân tích ...........................................................23
II.2. Thực trạng lập và triển khai công tác quy hoạch trên địa bàn Quận 3 .........26
II.2.1. Công tác quy hoạch tổng thể phát triển không gian chung...........26
II.2.2. Hướng phát triển không gian đô thị Quận 3 ................................27
II.3. Các biện pháp, giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhằm tác động
tích cực vào thị trương nhà đất...........................................................................30
II.3.1. Các biện pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường ..............30
II.3.2. Các giải pháp thực hiện quy hoạch..............................................30
II.4. Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng tới giá cả BĐS ................................................32
II.5. Quy hoạch ảnh hưởng đến giá bất động sản trong địa bàn Quận 3 ..............34
II.5.1. Phân tích, lượng hóa sự thay đổi giá BĐS sau quy hoạch của một số
tuyến đường Quận 3 ..........................................................................................34
II.5.2. Tình hình cung cầu trên địa bàn Quận.........................................46
II.6. Đề xuất một số biện pháp khả thi nhằm nâng cao chất lượng công tác lập quy
hoạch ..............................................................................................................46
II.6.1 Nâng cao chất lượng quy hoạch. ..................................................47
II.6.2. Nâng cao chất lượng quản lý và thực hiện quy hoạch..................47
II.7. Một số biện pháp bình ổn thị trường bất động sản từ công tác quy hoạch ...48
PHẦN III. KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ...........................................................49
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong xu thế toàn cầu hóa hiện nay, khi nền kinh tế thế giới đòi hỏi các quốc gia phải
biết hội nhập để phát triển. Nắm bắt được xu hướng đó Việt Nam đã gia nhập tổ chức
thương mại quốc tế (WTO) và trở thành thành viên thứ 150 của tổ chức này. Đây là
một thuận lợi lớn một thời cơ lớn đồng thời cũng là thách thức rất lớn đối với nước ta.
Chính sự hội nhập này đã làm xuất hiện các thị trường mới mà tiêu biểu nhất có thể kể
đến là thị trường bất động sản. Điều này đã tạo ra nhiều thách thức và khó khăn trong
việc quản lý thị trường vốn còn non trẻ này. Sự hình thành thị trường bất động sản là
nhu cầu tất yếu trong giai đoạn hiện nay, có thể nói thị trường bất động sản hiện nay
đang ngày càng phát triển và đầy biến động. Vì vậy việc quản lý nó đang là vấn đề cấp
thiết đối với các nhà quản lý.
Trong những năm vừa qua, cùng với sự chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp
kém hiệu quả sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã kéo
theo sự thay đổi mặt nhận thức về quản lý và sử dụng đất đai cũng như bất động sản.
Nếu Hiến Pháp 1980 xác lập việc sở hữu toàn dân về đất đai và không thừa nhận việc
chuyển nhượng đất đai thì Luật Đất Đai năm 1988 lại thừa nhận 5 quyền sử dụng đất
và đến Luật Đất Đai 1993 thì công nhận đất có giá trị. Sự xuất hiện của nền kinh tế thị
trường và kèm theo đó Bộ luật dân sự và các bộ luật khác cũng công nhận sự hình
thành của thị trường bất động sản ở nước ta. Tiếp theo đó là Luật Đất Đai 2003 tiếp tục
hoàn thiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hướng ngày càng tiếp cận
với các nguyên tắc thị trường, đã xóa bỏ hoàn toàn cơ chế bao cấp về đất đai. Từ đó
nảy sinh hàng loạt vấn đề cần giải quyết về đất đai cũng như bất động sản, trong đó
vấn đề xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố thị trường lại là vấn đề hết sức quan
trọng hiện nay. Để làm được điều đó thì quy hoạch đóng vai trò vô cùng quan trọng
trong công tác quản lý nhà nước đối với đất đai và thị trường bất động sản. Vì vậy quy
hoạch cũng có những tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản nói chung và giá
cả bất động sản nói riêng.
Quận 3 là một quận nội thành, quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh. Quận 3 có
diện tích 4,92 km², dân số: 201.122 người (theo điều tra ngày 1/1/2004). Trên đà phát
triển của đất nước, với những bước chuyển mình quận 3 đã trở thành một quận có nền
kinh tế tăng trưởng khá, trật tự xã hội ổn định và có một vị trí quan trọng trong các
lĩnh vực hoạt động của thành phố.Với các lợi thế về mặt lịch sử, kinh tế, xã hội, giao
thông độ thị.. thì đây là điều kiện vô cùng thuận lợi cho việc quy hoạch phát triển đô
thị hiện đại bậc nhất của Thành phố. Chính các lợi thế này đã tác động rất lớn đến giá
cả đất đai và bất động sản ở đây.
Vì vậy, để nâng cao hiệu quả quản lý của nhà nước về đất đai cũng như bất động sản,
tạo cơ sở để thị trường bất động sản phát triển vững mạnh, đưa ra những giải pháp tác
động phát huy hiệu quả của công cụ quy hoạch và tạo điều kiện cho thị trường phát
triển. Được sự đồng ý của Khoa QLĐĐ & BĐS trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM,
Trang 1
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Phòng TN&MT Quận 3 TP.HCM chúng tôi thực hiện đề tài “Tác động của quy
hoạch đến thị trường bất động sản và giá đất trên địa bàn Quận 3” .
1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:
- Xác định vai trò của công cụ quy hoạch trong quản lý, khai thác sử dụng đất.
- Ảnh hưởng của quy hoạch đến cung cầu và sự hình thành giá của bất động sản.
- Đánh giá mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản.
- Kiến nghị một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công cụ quy hoạch trong
việc điều tiết quản lý thị trường bất động sản.
2. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU:
- Mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản.
- Công tác quy hoạch (quy hoạch phát triển không gian, quy hoạch chi tiết xây dựng,
quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch kinh tế xã hội ) và triển khai thực hiện quy
hoạch trên địa bàn Quận 3.
- Giá cả thị trường nhà đất trên địa bàn quận 3.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
- Phạm vi không gian: Các khu vực quy hoạch của Quận 3, các bất động sản nằm trong
khu quy hoạch của Quận 3.
- Phạm vi thời gian: Từ ngày 15 tháng 03 năm 2009 đến ngày 25 tháng 07 năm 2009.
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI :
- Tìm ra mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản.
- Tác động, ảnh hưởng của quy hoạch thị trường bất động sản.
- Đưa ra các giải pháp nhằm phát huy sức mạnh của công cụ quy hoạch trong quản lý
và phát triển thị trường bất động sản.
- Tạo cơ sở để điều chỉnh, lập và quản lý công tác quy hoạch, góp phần thúc đẩy sự
phát triển của thị trường bất động sản, nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc
trong quy hoạch.
- Tạo tiền đề cho phát triển quy hoạch tổng thể trên địa bàn Quận 3, qua đó phát triển
kinh tế xã hội, trở thành khu đô thị văn minh hiện đại bậc nhất thành phố.
Trang 2
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Phần I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:
I.1.1 Tổng quan tình hình quy hoạch sử dụng đất :
Với những áp lực và hiện trạng sử dụng đất đai như hiện nay cho thấy nguồn tài
nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn, dân số thế giới gia tăng nhanh. Do
đó, đòi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử dụng đất đai và loại đất đai để
đạt được khả năng tối đa về sản xuất ổn định và an toàn lương thực, đồng thời cũng
bảo vệ được hệ sinh thái cây trồng và môi trường đang sống.
Quy hoạch sử dụng đất đai là nền tảng trong tiến trình này. Đây là một thành phần cơ
sở có liên quan đến hệ sinh thái các vùng núi, sa mạc hoang vu, hay các vùng đồng
bằng ven biển, đồng thời lại nằm trong mục tiêu phát triển và bảo vệ rừng, đất trồng và
tài nguyên ven biển. Quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐĐ) là yếu tố chính trong tất
cả yêu cầu phát triển và bảo vệ các vùng đất đai nông nghiệp.
I.1.1.1 Khái niệm quy hoạch:
Quy hoạch là một công việc bố trí, phân bố, sắp xếp, tổ chức …theo thứ tự, trật tự nhất
định. Đất đai là một phần lãnh thổ nhất định có vị trí, hình thể diện tích với những tính
chất tự nhiên hoặc mới tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các
mục đích khác nhau. Như vậy để sử dụng đất cần lập quy hoạch nhằm xác định ý
nghĩa, mục đích của từng thành phần lãnh thổ theo không gian và thời gian.
I.1.1.2 Vai trò, vị trí của quy hoạch:
Quy hoạch sử dụng đất được coi là một phần của quá trình lập kế hoạch phát triển kinh
tế xã hội ở Việt Nam trong nhiều năm qua. Trong những năm trước đây quy hoạch như
vậy thường không có đủ cơ sở dữ liệu và chưa được đánh giá một cách đúng mức .
Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính thống nhất trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai, nắm được quỹ đất đai trên từng loại đất, thửa
đất, bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất
với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, có cơ sở để điều chỉnh chính sách đất đai theo
hướng sử dụng đất có hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất đai đã bám sát các mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội tại mỗi địa phương, chủ động dành quỹ đất hợp lý cho phát
triển các ngành, các lĩnh vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế
vừa đảm bảo các mục tiêu ổn định xã hội vừa đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước .
Lập quy hoạch sẽ dự báo được tiềm năng sử dụng đất, cải tạo đất nông lâm nghiệp, xác
định định hướng cho các mục đích chuyên dùng khác phải được xem xét một cách
tổng hợp cùng với các dự báo về phát triển khoa học – kỹ thuật, dân số, xã hội …trong
cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phát triển kinh tế – xã hội của cả nước .
I.1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của quy hoạch:
Trang 3
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Chức năng đầu tiên của quy hoạch là dự báo: đây là nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch
sử dụng đất, giải quyết mâu thuẩn giữa người với đất .
Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất đều căn cứ vào quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế xã hội, và quy hoạch chung với một đối tượng là đất đai. Hai loại quy
hoạch này nhịp nhàng, có mối quan hệ tương hỗ với nhau.
Đối với vùng lãnh thổ, vùng rộng lớn, quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò là tiền đề,
phân bổ diện tích đất cho các nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng .
Đối với khu vực đô thị, quy hoạch xây dựng đưa ra các tiêu chí có sự gắn kết cơ sở hạ
tầng, phù hợp định hướng phát triển không gian có tính đến khả năng đầu tư thực thi
quy hoạch .
Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là nhiệm vụ của nhà nước, nhằm thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả,
phục vụ cho phát triển kinh tế – xã hội đất nước .
Căn cứ vào quy hoạch nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử
dụng đất và quản lý việc phát triển các bất động sản trên đất phù hợp với mục đích quy
hoạch và quy chuẩn xây dựng .
I.1.1.4 Phân loại quy hoạch:
Quy hoạch được nghiên cứu ở 2 loại là: quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
(công trình )
Quy hoạch sử dụng đất :
QHSDĐ là tổ chức các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ
chức sử dụng đất đầy đủ hợp lý, hiệu quả cao thông qua việc phân phối quỹ đất và tái
phân phối quỹ đất, tổ chức sử dụng đất như mọi tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu
sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản sản xuất xã hội, tạo điều
kiện bảo vệ đất, bảo vệ tài nguyên và môi trường.
Đối với nước ta quy hoạch sử dụng đất được tiến hành theo lãnh thổ (quy hoạch sử
dụng đất cả nước, quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất đai cấp
huyện, quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã) và theo ngành (quy hoạch sử dụng đất nông
nghiệp, quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư
nông thôn, quy hoạch sử dụng đất đô thị, quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng).
Trang 4
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
10.Giám sát kết
quả và điều kiện
thay đổi
1.Xác định các vấn đề
và cơ hội của cộng
đồng
2.Thu thập thông
tin
3.Phân tích thông
tin
9.Tiến hành các chương
trình và dự án
8.Cụ thể hóa quy hoạch
ra chương trình và các
dự án
7.Lựa chọn quy
hoạch phù hợp
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
4.Hình dung các
mục tiêu của cộng
đồng
6.So sánh các quy
hoạch lựa chọn
5.Phát triển các
quy hoạch để lựa
chọn
Hình 1: Sơ đồ về quá trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất .
Quá trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất (xem hình 1 )
Những thông tin được sử dụng như đầu vào cho quy hoạch sử dụng đất dược chia
thành 3 nhóm: Đặc điểm hiện trạng, các nghiên cứu và các bản quy hoạch.
- Các thông tin về đặc điểm hiện trạng gồm: các bản đồ cơ sở, khảo sát hiện trạng sử
dụng đất, phân vùng hiện trạng, các dạng sở hữu đất, hiện trạng các đường giao thông
và các trang thiết bị giao thông, hiện trạng nhà ở, hệ thống điện nước (đặc biệt là cấp
và thoát nước), hiện trạng các dịch vụ và công trình công cộng khác, bảo vệ, công an,
trường học, bệnh viện, thư viện, trung tâm hành chính …), các điều kiện và sức ép của
môi trường (địa hình, thủy văn, thổ nhưỡng, các nguồn tài nguyên không tái sinh hoặc
dễ tồn tại).
- Các nghiên cứu gồm: dự báo dân số như sự gia tăng dân số trong 5 năm tới cùng với
tuổi, giới tính, chủng tộc, quy mô gia đình, thu nhập nghề nghiệp ….Các nghiên cứu
về kinh tế như các đặc điểm, điểm mạnh, điểm yếu của kinh tế cộng đồng hiện tại,
phân tích về nhu cầu kinh tế và các chính sách liên quan…
- Các bảng quy hoạch: mục đích của cộng đồng và các chính sách phát triển và tái phát
triển, các quy hoạch sử dụng đất trước đây, quy hoạch mạng lưới giao thông, quy
hoạch mạng lưới cấp thoát nước, quy hoạch mạng lưới dịch vụ công cộng, quy hoạch
Trang 5
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
bảo vệ môi trường (bảo vệ các lưu vực sông, quản lý triều cường, bảo vệ các loại động
vật hoang dã… ), các chương trình và quy hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch vùng và
liên vùng, quy hoạch các đô thị trong vùng, quy hoạch vùng ngoại vi, quy hoạch dự án
phát triển và tái phát triển của dân cư, quy hoạch dự án phát triển và tái phát triển của
cộng đồng .
- Quy hoạch xây dựng
Là việc tổ chức không gian đô thị và khu dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ
tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội. Tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống
tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích công
cộng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi
trường.
Quy hoạch xây dựng là quy hoạch vật thể (không gian 3 chiều) trong đó bao gồm yếu
tố mặt bằng sử dụng đất (không gian 2 chiều ) và yếu tố độ cao, không gian .
Quy hoạch xây dựng được tiến hành QHTT phát triển không gian (quy hoạch chung,
định hướng không gian ), QHCT xây dựng theo khu chức năng (quy hoạch chi tiết xây
dựng khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, khu
thương mại dịch vụ,…)
Quá trình thiết kế quy hoạch xây dựng:
Quy Trình Lập
Quy Hoạch Xây
Dựng
Lập ,phê duyệt
nhiệm vụ quy
hoạch
Thu thập
tài liệu
Lập đồ án
quy hoạch
Thẩm định,
phê duyệt
Hình 2: Sơ đồ quá trình thiết kế quy hoạch xây dựng
I.1.1.5 Yêu cầu của công tác quy hoạch:
- Phải bảo đảm tính thống nhất giữa quy hoạch của các cấp, các ngành và phù hợp với
trình độ phát triển của nền kinh tế – xã hội.
- Quy hoạch phải chứa đựng những chỉ tiêu mang tính pháp lệnh vừa có những chỉ tiêu
mang tính hướng dẫn.
- Quy hoạch phải được thể hiện qua số liệu và bản đồ (bản đồ quy hoạch ).
- Quy hoạch là sự mô hình hóa, hình tượng hóa, trực quan hóa một bộ phận của pháp
luật đất đai.
Trang 6
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
I.1.2. Tổng quan thị trường bất động sản :
I.1.2.1. Bất động sản:
- Khái niệm bất động sản
Theo bộ luật dân sự : “Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm:
+ Đất đai.
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS,
chỉ những tài sản không thể di dời mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm của BĐS là không di
dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình kiến trúc gắn liền với đất
đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS.
Theo quan niệm như trên về bất động sản, hàng hóa bất động sản bao gồm hai chủng
loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
* Đất đai bao gồm các loại sau :
- Đất nông nghiệp.
- Đất lâm nghiệp.
- Đất khu dân cư nông thôn .
- Đất đô thị.
- Đất chuyên dùng.
- Đất chưa sử dụng …
* Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau :
- Công trình nhà ở.
- Công trình thương nghiệp khách sạn, văn phòng …
- Công trình công nghiệp.
- Công trình đặc biệt : quốc phòng, an ninh,…
* Thuộc tính bất động sản:
- Tính bất động : Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai,
một bất động sản không thể được di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Điều này quy
định giá cả bất động sản tùy thuộc vào vị trí tọa lạc của bất động sản ở khu đất và
mang tính địa phương hay phụ thuộc vào “vị thế” của bất động sản đó.
- Tính không đồng nhất : Không thể có hai mảnh đất nào có đặc điểm giống hệt nhau .
Do vậy ,giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của mảnh đất đó.
- Tính khan hiếm : Diện tích bất động sản có hạn trên bề mặt trái đất, xét ở góc độ vi
mô thì tính khan hiếm của đất đai thể hiện ở giới hạn về diện tích của từng miếng đất,
Trang 7
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
từng khu vực, vùng, địa phương,…trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử
dụng đất cũng gia tăng đáng kể, do đó giá cả đất đai có xu hướng tăng.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản có tuổi thọ về vật lí và tuổi thọ về
kinh tế rất dài, tuổi thọ vật lí dài thể hiện ở tính bền vững, rất khó bị phá hủy của bất
động sản, tuổi thọ về kinh tế thể hiện ở khả năng sinh lợi của bất động sản.
- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tâm lí, thị hiếu : Nhu cầu về bất động sản
của mỗi vùng, khu vực, quốc gia là khác nhau, nó chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố thị
hiếu, tập quán, tâm lý xã hội của cư dân nơi đó .
- Đặc trưng bất động sản:
+ Khả năng co dãn của cung thấp.
Việc cung ứng bất động sản phải chịu sự ràng buộc của một số yếu tố nhất định, như là
Tổng cung của bất động sản là cố định .
Việc cung ứng bất động sản phục vụ các mục đích riêng biệt là có hạn .
Việc phân bổ đất đai theo những mục đích sử dụng cần phải tuân thủ theo
QHSDĐ của vùng đất tọa lạc theo từng thời kì nhất định .
Việc sử dụng đất đai phải gắn liền với việc phát triển chung về kinh tế của từng
địa phương trong từng thời kì nhất định .
+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
Bất động sản thường có giá trị lớn, thời gian giao dịch mua bán thường kéo dài, các
quyết định mua bán bất động sản thường được cân nhắc kĩ lưỡng, thận trọng. Do đó
khả năng chuyển hóa thành tiền đòi hỏi phải mất một khoảng thời gian nhất định.
+ Chịu sự can thiệt, quản lí chặt chẽ của nhà nước:
Bất động sản đóng vai trò hết sức quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị – xã
hội nên nhà nước thường có những quy định rất chặt chẽ trong việc sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản .
+ Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao:
Do đầu tư vào bất động sản cần một lượng vốn lớn, thời gian dài nên giá trị cao, vì vậy
khi quyết định đến việc chuyển nhượng thì cần có thời gian, vốn và còn phải tuân theo
một số quy định của pháp luật .
+ Giá trị của các bất động sản:
Khác với các loại hàng hóa thông thường khác đã qua sử dụng thì giá trị còn mất đi,
nhưng đối với bất động sản thì ngược lại càng qua nhiều người sử dụng giá trị tăng lên
nhiều hay ít còn tùy thuộc mục đích sử dụng của bất động sản. Giá trị sử dụng của bất
động sản bị tác động bởi các yếu tố sau:
Mục đích sử dụng bất động sản đó.
Nhu cầu của người sử dụng.
Khả năng sinh lợi của bất động sản.
Các điều kiện để phục vụ người sử dụng (các HTXH và HTKT ).
Vai trò quản lí nhà nước (thông qua luật đất đai và các nghị định, các văn bản
pháp quy của nhà nước ).
Trang 8
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Các yếu tố trên luôn tác động ảnh hưởng lẫn nhau, tùy theo mỗi chế độ, mỗi thời kì mà
yếu tố này ảnh hưởng nhiều hay ít đến giá trị của bất động sản.
I.1.2.2. Thị trường bất động sản:
- Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản (BĐS) là tổng hòa các giao dịch dân sự như hoạt động mua
bán, trao đổi, cho thuê, chuyển dịch bất động sản theo quy luật của thị trường tại một
địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định, nhưng với bất động sản không phải
mọi loại bất động sản đều có vai trò như nhau trên thị trường, đều có đủ điều kiện để
tham gia thị trường.
Chính trong thị trường bất động sản thì giá cả của bất động sản được hình thành.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, nhà nước có thể can thiệp sâu vào thị
trường này theo các mục tiêu kinh tế – xã hội của mình bằng nhiều biện pháp đặc biệt
mà không áp dụng được với các thị trường khác như : đăng kí, định giá đầu tư cơ sở hạ
tầng, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai …
Hiện nay đất đai là công hữu nên không tồn tại thị trường quyền sở hữu đất đai, chỉ
tồn tại chủ thể lưu thông trên thị trường là quyền sử dụng đất. Do đó thị trường bất
động sản là môi trường ở đó thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng bất động sản:
chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp tại một địa bàn nhất định trong một thời
gian nhất định thông qua cơ chế giá .
Đặc trưng thị trường bất động sản :
Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà là thị trường giao dịch quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng bất động
sản.Việc sử dụng bất động sản không giống với việc sử dụng các tài sản khác, cái mà
họ có thể sử dụng đó là quyền vì lợi ích mang lại từ phía bất động sản. Đây là tính chất
quan trọng, cơ bản nhất của bất động sản và là yếu tố quyết định tính đặc thù của giao
dịch trên thị trường bất động sản. Điều này còn minh chứng cho giá việc bất động sản
không phản ánh giá trị hàng hóa mà chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ bất động
sản hoặc hiệu quả của vốn đầu tư vào bất động sản đó .
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo mặc dù có rất
nhiều hoạt động phong phú : Xuất phát từ tính chất không tái tạo được của bất động
sản nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn các thị trường hàng
hóa thông dụng, biến động của giá bất động sản thường mạnh mẽ hơn biến động của
các loại giá cả hàng hóa khác .
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh của nhà nước : (Chính sách, quy
hoạch, pháp luật,…) giao dịch hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của hệ
thống pháp luật bất động sản, luật kinh doanh bất động sản đó là các quy định về mục
đích sử dụng, thuế chuyển nhượng bất động sản, quy hoạch xây dựng trên đất,…
Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn : Đầu tư vào
bất động sản thường đòi hỏi nhu cầu về vốn rất cao, do đó việc huy động vốn từ thị
trường vốn để đầu tư các giao dịch trên thị trường bất động sản là rất lớn. Mặt khác,
bất động sản mang tính không thể di dời và lâu bền nên dùng làm tài sản thế chấp để
vay mượn trên thị trường vốn .
Trang 9
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Hiện tại, thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm, thị trường
mang tính chất địa phương, vùng khu vực sâu sắc : Do tính chất của bất động sản là
bất động không thể tiêu hủy, chia cắt, mang đi, sự dư thừa ở nơi này không thể bù đắp
cho sự thiếu hụt ở nơi kia nên làm thị trường bất động sản có tính địa phương. Đặc
điểm này quy định tính chất, quy mô và hình thức khác nhau giữa các địa phương và
các khu vực. Đặc biệt là giữa các đô thị và vùng nông thôn .
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu về bất động sản vì muốn
tạo ra một lượng cung về bất động sản thì cần lượng vốn đầu tư lớn và đặc biệt là thời
gian dài từ việc tìm hiểu thông tin về bất động sản, có quyết định về quy hoạch,
chuyển nhượng bất động sản, xin phép xây dựng, thi công, thủ tục pháp lí để chuyển
nhượng bất động sản thì rất phức tạp. Cho nên cầu đã giảm thì cung vẫn cứ tiếp tục
một thời gian dài nữa, điều này làm cho chu kì phát triển của thị trường bất động sản
và của nền kinh tế quốc dân luôn có hiện tượng lệch pha, gọi là thời sai .
Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có
trình độ cao.
Là thị trường không công khai, khó thu nhập được thông tin về giá cả cung cầu
nếu thu nhập được thông tin thì độ chính xác không cao.
Cấu trúc của thị trường bất động sản gồm 2 cấp :
+ Thị trường sơ cấp : Là thị trường một bên là nhà nước, bên kia là các đối tượng được
giao thuê, giao đất.
+ Thị trường thứ cấp : Là thị trường thể hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng
đất và sở hữu giữa những người sử dụng bất động sản đó với nhau .
- Vai trò thị trường bất động sản :
Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, là đối
tượng phục vụ của thị trường vốn, thị trường xây dựng, có liên quan đến việc bảo đảm
phúc lợi xã hội (nhà ở) của dân. Có thể nói, thị trường bất động sản TPHCM trong 5
năm gần đây là một trong những kênh thu hút vốn đầu tư mạnh của các thành phần
kinh tế trong nước và quốc tế, đóng góp một phần không nhỏ vào sự phát triển của nền
kinh tế .
Trong những năm qua, trên thực tế thị trường bất động sản ở nước ta không những đã
xuất hiện mà hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị. Hoạt động thị
trường bất động sản ở nước ta mặc dù còn rất manh nha, nhưng đã góp phần đã cải
thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh
của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn trong công
cuộc phát triển kinh tế đất nước. Thị trường bất động sản đóng vai trò hết sức quan
trọng trong sự phát triển của đất nước .
Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất, là một bộ phận không
thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Trong thực tiễn của đời sống, bất động sản vừa
là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất quan trọng. Đó là yếu tố đầu vào không thể
thiếu của mọi quá trình sản xuất.
Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền
sử dụng đất.
Trang 10
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Thị trường bất động sản góp phàn phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất
đai và các tài sản trên đất. Khi đất đai và bất động sản có giá trị thì đòi hỏi chù thể phải
quan tâm đến hiệu quả trong việc sử dụng, do đó góp phần nâng cao hiệu quả chung
của toàn xã hội việc phân bổ và sử dụng bất động sản .
Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách
nhà nước.
Thị trường phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao
dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Thị trường
bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao
dịch làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều giao dịch tức là tăng
khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cùng là cách góp phần tăng nguồn thu của ngân
sách nhà nước vì sự mua đi bán lại nhiều lần giúp nhà nước thu nhập về thuế.
Như vậy, thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh
tế, sự vận hành thị trường bất động sản tốt sẽ đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển
của kinh tế quốc gia .
- Phân loại thị trường bất động sản :
Chúng ta có thể hiểu hơn về thị trường bất động sản qua các phân loại sau:
+ Thị trường đất nông nghiệp gồm đất vườn đất ruộng …: Đây là thị trường tự phát,
xuất hiện vào loại sớm nhất của thị trường bất động sản. Vì do nhu cầu phát triển kinh
tế do đó nhu cầu về đất tăng lên, đã thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp
sang các loại đất khác để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Các chủ đất vườn đất ruộng thấy đất tăng lên nên bán ra nhiều hơn và giao dịch chủ
yếu bằng giấy tay không thông qua cơ quan nhà nước. Bên cạnh đó thì nhà nước cần
có những chính sách quản lí thị trường này để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia .
+ Thị trường đất ở gồm các loại đất nhà đất dự án : Trước kia, theo các giao dịch tự
phát chủ yếu tự phân lô, san nền của các chủ đất – điều này làm phá hoại quy hoạch và
gây bát nháo trong các giao dịch nhà đất, vượt ra ngoài sự kiểm soát của nhà nước thì
các nhà phát triển bất động sản đã vào cuộc và chính họ đã góp phần tọa nên sản phẩm
nhà đất đa dạng đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp nhân dân.
Tuy nhiên, với sự ra đời của luật đất đai sửa đổi năm 2003 đã tạo nên một số khó
khăn nhất định cho nhà đầu tư : Phải giải tỏa đền bù đúng 100% cho các đối tượng
trong phạm vi dự án, đền bù giải tỏa hai lần : Vừa thỏa thuận chuyển nhượng với
người dân sau đó nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, phải xây dựng xong cơ sở hạ
tầng rồi mới bán …Do đó gây rất nhiều khó khăn cho nhà đầu tư. Hiện nay nhà nước
cũng cho phép các nhà đầu tư được phân lô bán nền ở một số khu vực ngoại thành và
được phép chuyển nhượng dự án .
+ Thị trường nhà ở : nhà ở là nhu cầu quan trọng thiết yếu của nhân dân. Thị trường
nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỉ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị
trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản. Vì vậy, phát
triển và quản lí có hiệu quả thị trường nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho
giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng
của quản lí nhà nước về thị trường nhà ở. Thị trường bất động sản nhà ở gồm :
Trang 11
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Thị trường căn hộ chung cư : Đây là thị trường dành cho khách hàng có thu nhập trung
bình và phục vụ cho đối tượng thuộc diện tái định cư, nhu cầu căn hộ chung cư hiện
nay rất cao do giá bán có thể chấp nhận được so với nhà riêng lẻ. Tuy nhiên hiện nay ở
thành phố vẫn tồn tại những chung cư cũ kém chất lượng, vệ sinh kém, an toàn thấp và
quản lí rất tồi. Các chung cư mới xây dựng thì cũng thiếu không gian công cộng, diện
tích cây xanh,…
Đầu tháng 5/2007, chính phủ đã ban hành nghị quyết về tập trung hoàn thành cải tạo,
nâng cấp các chung cư cũ xuống cấp tại các đô thị trước năm 2015. Đây là mục tiêu
chính đáng và hợp lí để chỉnh trang đô thị, ổn định đời sống dân cư .
Theo báo cáo của bộ xây dựng cả nước có bốn triệu mét vuông nhà chung cư cũ xây
dựng từ 1990 trở về trước với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Riêng tại TPHCM, theo
thống kê của sở xây dựng, có 138 chung cư bị hư hỏng, xuống cấp cần phải tháo dỡ.
Sẽ có đến gần 15.000 hộ dân cần chỗ tái định cư. Diện tích đất cần phải giải tỏa để xây
dựng chung cư mới lên đến 232.000 m2. Hiện nay, nếu nhà nước có chính sách hợp lí
vì đây là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn thu hút các đối tượng tham gia vào cải tạo, nâng cấp
các chung cư cũ.
Thị trường căn hộ cao cấp : đây là thị trường còn rất mới mẻ vì những căn hộ cao cấp
đầu tiên chỉ được chào bán từ năm 2002. Thị trường này nhắm vào đối tượng là khách
hàng có thu nhập cao nên giá bán rất cao. Kinh tế thành phố trong thời gian qua đạt tốc
độ tăng trưởng cao, năm sau cao hơn năm trước. Năm 2006 GDP của thành phố tăng
12,2% và dự kiến đến năm 2010 tăng từ 12% đến 12,5% năm. Kinh tế phát triển, thu
nhập người dân tăng dẫn đến nhu cầu cải thiện chỗ ở rộng hơn và khang trang hơn, vì
vậy thị trường này đang thu hút khách hàng và có tiềm năng .
Thị trường nhà, đất hiện hữu: là thị trường về căn nhà, biệt thự,…đã được hình thành
lâu đời do sự huy hoạch của nhà nước, do các công ty phát triển bất động sản, do
người dân tự xây dựng …, thị trường này hấp dẫn khách hàng vì đã phát triển rất ổn
định và thường nằm ở khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, trong những năm gần đây thì tốc độ giao dịch trong thị trường này rất chậm
vì sản phẩm loại này chủ yếu giao dịch bằng vàng mà giá vàng thì tăng rất cao trong 4
năm trở lại đây.
+ Thị trường đất sản xuất : thị trường đất dành cho khu chế xuất, khu công nghiệp, nhà
xưởng, công trình ….Thị trường loại đất này đang có nhu cầu lớn. Và chính sách nhà
nước ta là sẽ di dời các khu này và sẽ bố trí đất cho thị trường này về các quận, huyện
ngoại thành,…Ở những nơi có điều kiện phát triển cơ sở hạ tầng tốt, đặc biệt là giao
thông thuận lợi.
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
Để giải thích quá trình hình thành và phát triển của thị trường được xác định thông qua
5 giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản. Năm giai đoạn phát triển này áp
dụng cho các nền kinh tế cả kinh tế tư bản và kinh tế xã hội chủ nghĩa, khác nhau ở
chỗ quan hệ giữa nhà nước và công dân về đất đai .
Giai đoạn 1: (giai đoạn sơ khai trong tiến trình phát triển): hình thành cơ sở hạ tầng ở
mảnh đất cụ thể là cơ sở chính. Người chủ đất có thể thu được những lợi ích trực tiếp
Trang 12
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
từ công việc trên đất, tiếp cận với tín dụng và thực hiện đầy đủ các quyền đối với
mình.
Giai đoạn 2: hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận pháp lý cho các thửa đất,
quy định về vấn đề chi phí, thủ tục liên quan là rõ ràng. Cơ chế thu hồi, bồi thường và
tái định cư thống nhất và sát với thị trường.
Giai đoạn 3: Nhà nước thiết lập các hệ thống giao dịch một cách minh bạch, đáng tin
cậy, an toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu hiệu về chi phí và thủ tục,
khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư vào thị trường chính thức.
Giai đoạn 4: nhà nước hoàn toàn điều tiết được các công ty BĐS, các chủ thể chyên
nghiệp trên thị trường với các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm đáng tin cậy.
Giai đoạn 5: giai đoạn phát triển nhất của thị trường khi có sự tham gia của các nhà
đầu tư nước ngoài. Thị trường này có cơ cấu hoàn hảo với môi trường pháp lý và hệ
thồng quản lý hoàn thiện, các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm cũng được xác lập
đầy đủ, đảm bảo cho sự vận hành thông suốt của thị trường. Nhà nước thực hiện điều
tiết ở tầm vĩ mô.
I.1.2.3. Quan hệ cung cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường BĐS.
I.1.2.3.1. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS.
Sơ khởi.
Tập trung hóa.
Tiền tệ hóa.
Tài chính hóa.
Sơ khởi :
Mọi người tạo lập nhà cho mình, “cha mẹ cho miếng đất cất nhà riêng”, trở thành
BĐS.
Các chủ đất, chính sách , cơ quan quản lý đóng vai trò quyết định trong giai đoạn này.
Tập trung hóa:
Do đất đai hạn chế, giai đoạn này 1 số người (các doanh nghiệp) có năng lực xây dựng
tòa nhà, dự án lớn trên 1diện tích nhất định.
Chính sách quy hoạch, xây dựng, các cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết
định trong giai đoạn này.
Tiền tệ hóa:
Các doanh nghiệp xây dựng phát triển, thị trường cạnh tranh, chọn vốn, thiếu vốn. Cần
phải có sự tham gia của các định chế kinh doanh tiền tệ tham gia với tư cách nhà cho
vay.
Ngân hàng, chính sách tiền tệ ngân hàng và cơ quan quản lý chung đóng vai trò quan
trọng trong giai đoạn này.
Tài chính hóa:
Thị trường BĐS phát triển mạnh, quy mô thị trường gia tăng. Các ngân hành không
còn lực và đối diện với rủi ro. Các khoản cho vay được các ngân hàng huy động từ
nhiều nguồn đa dạng khác.
Trang 13
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Các định chế, tổ chức tài chính, cơ quan quản lý tài chính đóng vai trò quan trọng
trong giai đoạn này.
I.1.2.3.2. Vai trò của thị trường BĐS:
Rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy
mô, tính chất, giá trị (chiếm 30-40% tổng tài sản quốc gia).
Tác động trực tiếp đến các thị trường khác.
Huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia.
Góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh các ngành khác.
Cho vay thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng cho vay của các ngân hàng (các
nước phát triển).
Đáp ứng nhu cầu ngày mỗi tăng về nhà ở : thành thị, nông thôn.
I.1.2.3.3. Cầu cung trên thị trường BĐS
Cầu BĐS là số lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn lòng mua (thuê) và có khả năng
thanh toán.
Nhân tố ảnh hưởng tới cầu BĐS:
- Tăng (giảm) dân số: ngày nay dân số ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu về BĐS cũng
tăng theo;
- Thu nhập trong dân cư: nếu thu nhập tăng thì lượng cầu tăng;
- Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội;
- Quá trình đô thị hóa;
Chính sách của Chính phủ: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chính sách
tiền tệ... tác động mạnh đến cầu BĐS.
Các yếu tố khác (chuyển dịch cơ cấu ngành nghề, sự phát triển cơ sở hạ tầng...)
Giá
(P)
P
D2
D1
Q1
Q2
Số lượng
(Q)
Cung trên thị trường BĐS:
Cung BĐS: là số lượng BĐS sẵn sàng tham gia vào thị trường.
Trang 14
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Các nhân tố ảnh hưởng tới cung BĐS:
Quy hoạch phát triển đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất.
Hệ thống cơ sở hạ tầng ( đường, điện..): sự phát triển của hệ thống này
làm cho điều kiện tiếp cận đất đai ở 1 số khu vực dễ dàng hơn, từ đó tăng số lượng đất
ở và đất đô thị.
Tiến bộ khoa học kỹ thuật trong xây dựng, kiến trúc.
Chính sách của nhà nuớc liên quan đến đất đai
Giá
(P)
S
P2
P1
Q1
Q2
Số
lượng
(Q)
I.1.2.4. Giá BĐS và một số khái niệm liên quan đến giá BĐS.
Một số khái niệm:
I.1.2.4.1. Giá cả:
Là một khái niệm phản ánh sự trao đổi hàng hóa, dịch vụ. Giá cả là một số tiền nhất
định yêu cầu chào bán hay thực tế thanh toán cho một tài sản, hàng hóa, dịch vụ. Giá
cả có thể lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường.
I.1.2.4.2. Giá trị:
Khái niệm giá trị thể hiện qua giá cả của 1 tài sản hay hàng hóa đáp ứng nhu cầu. Mức
giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán.
Giá trị tạo nên giá cả, dó đó giá trị không phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là sự ước
định mức giá có khả nang nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một tài sản hay hàng hóa
được đáp ứng cho mua bán ở một thời điểm nhất định.
I.1.2.4.3. Giá trị thị trường BĐS:
Giá trị thị trường của một BĐS là số tiền ước tính để một BĐS nên trao đổi vào ngày
thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) với một nguời bán tự
nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch
đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn
nhau, thận trọng và không áp đặt.
I.1.2.5. Các yếu tố tác động đến giá BĐS:
I.1.2.5.1 Nhóm yếu tố vĩ mô:
Trang 15
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Chính sách Nhà nước
- Chính sách của nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá BĐS, thể hiện các mặt
chủ yếu sau:
- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, chuyển nhượng BĐS.
- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử
dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất...)
- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là
yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá BĐS trên thị trường.
Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương:
- Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS nên ảnh hưởng
đến giá BĐS.
- Giá BĐS biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân
của quốc gia và địa phương. Các yếu tố này bao gồm sự biến động của tổng sản phẩm
quốc gia, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiện cá nhân và đầu tư...
Cung cầu BĐS:
Các yếu tố ảnh hưởng tới cầu : dân số, thu nhập, việc làm, nghề nghiệp...
Các yếu tố ảnh huởng tới cung: phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng, sự tham gia của nhà
nước...
Yếu tố xã hội tâm lý
I.1.2.5.2. Nhóm yếu tố vi mô:
Chi phí
Sự hữu dụng
Các yếu tố vật chất; địa điểm nơi BĐS tọa lạc, hình dáng lô đất, quy mô
kích thước lô đất, kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà, và tuổi của tài sản, môi
trường.
Các yếu tố giao dịch thị trường: thời gian bán, điều kiện và tính chất của
giao dịch, thời điểm giao dịch.
CƠ SỞ PHÁP LÝ:
- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 1992;
- Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Bảng giá đất của Quận 3 qua các năm.
- Chính sách pháp luật như luật đất đai, luật nhà ở, luật xây dựng, luật kinh doanh bất
động sản.
CƠ SỞ THỰC TIỄN:
- Những kiến thức về thẩm định giá bất động sản, qui hoạch đô thị, quy hoạch sử
dụng đất, qui hoạch tổng thể kinh tế x hội, kinh tế học đô thị.
Trang 16
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
- Những kiến thức cơ bản, chuyên sâu về thị trường bất động sản.
- Tình hình giá bất động sản không ổn định, thị trường bất động sản đóng băng.
- Quy hoạch đóng vai trò vô cùng quan trọng trong công tác quản lý nhà nước đối với
đất đai và thị trường bất động sản. Vì vậy quy hoạch cũng có những tác động không
nhỏ đến thị trường bất động sản nói chung và giá cả bất động sản nói riêng.
I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU:
I.2.1.Vị trí địa lí:
Quận 3 là Quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh, có tọa độ địa lý từ 1006’15’’
đến 10047’30’’ và từ 10609’45’’ đến 106041’35’’ kinh độ Đông, gồm 14 phường với
tổng diện tích tự nhiên là 492,8755 ha, chiếm 0,24% tổng diện tích tự nhiên của toàn
Thành phố Hồ Chí Minh
Diện tích của Quận 3 là 4,92 km2, chỉ lớn hơn 3 quận: 4, 5 và Phú Nhuận. Quận 3 nằm
trong khu vực trung tâm của Thành phố, có địa giới hành chánh như sau:
Bắc giáp Quận Phú Nhuận (dài 2.276m)
Đông giáp Quận 1 (dài 4.285m)
Nam giáp Quận 5 (dài 50m)
Tây giáp Quận 10 (dài 4.427m)
Tây Bắc giáp Quận Tân Bình (dài 654m ).
I.2.2. Điều kiện tự nhiên.
a. Khí hậu
Nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, mang tính chất chung là
nóng ẩm với nhiệt độ cao và mưa nhiều. . Có 2 mùa rõ rệt:
+ Mùa mưa: Từ tháng 5 đến tháng 11.
+ Mùa khô: Từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Nhiệt độ trung bình cả năm: 27,90C.
Lượng mưa trung bình: 1.895mm/năm (Cao nhất: 2.178mm/năm, thấp
nhất: 1.329mm/năm).
Độ ẩm bình quân: 79,5% (Cao nhất tháng 9: 86,8%, thấp nhất tháng 3:
71,7%)
Hướng gió chủ đạo: + Tây Nam: Tháng 4 – 9;
+ Tây Bắc: Tháng 11 – 12;
+ Đông Nam: Tháng 1 – 3;
b. Địa hình – địa mạo
Nằm trong khu vực đô thị nên địa hình tương đối bằng phẳng, dốc theo hướng
Đông – Tây, cao độ mặt đất trung bình khoảng từ 2 – 4m.
Điều kiện thoát nước tốt, địa chất công trình có 2 loại Trầm tích Pleixtoxen và
Haloxen thuận lợi cho việc xây dựng các công trình
Trang 17
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
I.2.3.Tình hình kinh tế - xã hội.
- Với vị trí nằm ở trung tâm thành phố, dân số quận 3 hiện nay khoảng 200 ngàn
người, mật độ dân số 40.000 người/km2. Dân số trong độ tuổi lao động chiếm tỷ lệ
cao, khoảng 75% dân.
- Về mặt tổ chức hành chính, quận 3 có 14 phường có tên gọi từ phường 1 đến phường
14. Trụ sở Ủy ban nhân dân quận 3 được đặt tại tòa nhà 185 Cách Mạng Tháng 8 (nơi
trước giải phóng là tòa Đại sứ Campuchia).
- Về giao thông đường bộ, mật độ đường xá dày đặc, có nhiều trục đường giao thông
quan trọng chạy ngang qua như: đường Cách Mạng Tháng 8 nối với Quốc lộ 22 đi Tây
Ninh sang Campuchia, đường Điện Biên Phủ nối với Quốc lộ 1 xuyên Việt, đường
Nam Kỳ Khởi Nghĩa đi sân bay Tân Sơn Nhất. Về giao thông đường sắt, Ga Sài Gòn
nằm trên địa bàn quận 3 là ga đầu mối giao thông của thành phố và các tỉnh phía Nam
đi cả nước trên tuyến đường sắt Nam - Bắc.
- Từ một quận hành chánh cư trú, từ 1975 đến nay quận 3 cùng với thành phố đã tập
trung phát triển kinh tế trên cả lĩnh vực sản xuất và lĩnh vực thương mại dịch vụ, trở
thành một quận tự cân đối ngân sách và đóng góp cho ngân sách thành phố. Tổng thu
ngân sách hàng năm đều tăng. Tổng thu ngân sách quận năm 2007 là 757,5 tỷ đồng và
năm 2008 ước thực hiện 1.147,6 tỷ đồng, chủ yếu thu thuế từ các khu vực kinh tế.
- Trên lĩnh vực kinh tế, khi tiếp quản vào năm 1975, quận 3 chỉ có 30 cơ sở công
nghiệp nhỏ, 10 cơ sở tiểu thủ công nghiệp và khoảng 3000 hộ kinh doanh cá thể, đến
nay (2005) có 1.119 cơ sở công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp sản xuất nhiều ngành
hàng với giá trị sản lượng (theo giá cố định 1994) là 1.146 tỷ đồng và 18.098 cơ sở
kinh doanh thương mại & dịch vụ với doanh thu đến 22.860 tỷ đồng. Thực hiện chủ
trương phát triển kinh tế hợp tác, quận luôn quan tâm tạo điều kiện hỗ trợ cho các hợp
tác xã hoạt động. Nhiều hợp tác xã hình thành từ năm 1975 đến nay vẫn duy trì được
hoạt động và có bước phát triển vững mạnh như hợp tác xã Thương mại quận, các hợp
tác xã thương mại liên phường, hợp tác xã vận tải, hợp tác xã xe du lịch …
- Trong những năm qua, từ nguồn ngân sách và huy động nhân dân đóng góp, quận 3
đã đầu tư xây dựng nhiều công trình phúc lợi công cộng, nhiều trường học được đầu tư
sửa chữa nâng cấp xây mới như : trường Đô Lương, trường Trần Văn Đang, trường
Phan Văn Hân, trường Lương Thế Vinh. trường Trần Quốc Thảo, Kỳ Đồng, Phan
Đình Phùng… xây dựng cầu Trần Quang Diệu, hồ bơi Kỳ Đồng, Trung tâm Y tế quận
3, cải tạo nâng cấp các chợ, mở tuyến đường Nguyễn Thượng Hiền giải tỏa mở rộng
đường Trương Định, Bà Huyện Thanh Quan nối dài, thực hiện tráng bê tông nhựa
nóng và ciment 100% các đường hẻm, thực hiện cuộc vận động nhân dân hiến đất mở
rộng hẻm, chỉnh trang vỉa hè trên các tuyến đường chính… Thực hiện xong chương
trình giải tỏa cải tạo nhà trên kênh và ven kênh Nhiêu Lộc và giải tỏa mở rộng đường
Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Hiện quận đang tập trung xây dựng 1 số chung cư cao tầng (20 25 tầng) để giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở của nhân dân.
- Trong những năm tới, Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Quận lần IX đã khẳng định nhiệm
vụ kinh tế - xã hội quận từ năm 2005 đến 2010 là "tiếp tục phát huy sức mạnh tổng
hợp, giữ vững ổn định chính trị, củng cố an ninh quốc phòng, đảm bảo trật tự an toàn
xã hội; xây dựng đô thị văn minh, tạo mọi thuận lợi cho đầu tư, phát huy tối đa mọi
Trang 18
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
nguồn lực, các tiềm năng lợi thế để phát triển kinh tế, từng bước hiện đại hóa các lĩnh
vực dịch vụ - thương mại - tiểu thủ công nghiệp; thực hiện nâng dần chất lượng đời
sống của nhân dân; xây dựng hệ thống chính trị đủ sức đáng ứng yêu cầu, nhiệm vụ
trong tình hình mới" xây dựng quận 3 văn minh, hiện đại, phát triển toàn diện xứng
đáng là một quận thuộc trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1. Nội dung:
- Nghiên cứu xu hướng phát triển của quy hoạch kinh tế xã hội.
- Giá Bất động sản,giá đất trên địa bàn quận 3.
- Ảnh hưởng của công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá của thị trường bất động sản
trong khu vực.
- Xây dựng các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch và đề xuất, kiến
nghị để điều tiết giá của thị trường bất động sản.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra xã hội học: báo chí, truyền hình, mạng Internet…để làm cơ sở
cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp SWOT: để đưa ra điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức của vấn đề
nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: từ kết quả điều tra nghiên cứu của đề tài.
- Phương pháp thống kê: dùng đánh giá hiện trạng sử dụng đất, đánh giá biến động đất
đai, tính toán chu chuyển đất đai, dự báo trên cơ sở về mặt định lượng, trong công tác
dự báo của quy hoạch.
- Phương pháp dự báo: là phương pháp ước tính khả năng đạt đến một lượng cụ thể
nào đó trong tương lai bằng một khoảng thời gian xác định. Đây là một nhiệm vụ trọng
tâm của quy họach sử dụng đất giải quyết mâu thuẫn giữa người và đất gồm có dự báo
dân số và dự báo nhu cầu sử dụng đất.
- Các phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Trang 19
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Bản đồ hành chính Quận 3
Trang 20
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH:Đinh Mạnh Phúc
Phần II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN 3.
Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của quận 3 để qua đó nắm bắt được tình
hình thị trường bất động sản đang gặp phải những điều kiện thuận lợi khó khăn nào.
II.1.1. Tình hình phát triển kinh tế-xã hội của Quận:
Tăng trưởng kinh tế
Kinh tế có tốc độ tăng trưởng luôn ở mức cao và ổn định.
Bảng 1: Giá trị sản xuất và giá trị tăng thêm giai đoạn 2000–2005 của Quận 3.
Đơn vị: Tr.đồng
Ngành
Tổng số
Giá trị sản xuất
Giá trị tăng thêm
2000
2000
2005
2005
2.130.824 6.473.106 1.049.172 3.849.464
Tốc độ BQ
(%)
GTSX GTTT
13,42
14,55
1. Thương mại –
1.175.605 4.890.235
dịch vụ
823.551 3.442.671
15,19
15,22
1.1 Thương mại
477.133 1.225.355
341.627
877.355
12,21
12,21
1.2 Dịch vụ
698.472 3.664.880
481.924 2.565.316
16,19
16,24
2. Công nghiệp
– XD
955.219 1.582.871
225.621
406.793
7,93
8,91
2.1 Công nghiệp
863.002 1.146.285
188.991
232.158
4,94
3,72
36.630
174.635
15,78
15,80
2.2 Xây dựng
92.217
436.586
(Nguồn tài liệu: Niên giám thống kê Quận 3 năm 2005)
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
Có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ ngành Công nghiệp – Xây dựng sang ngành Thương
mại – Dịch vụ. Từ 2000 đến 2005, cơ cấu ngành Công nghiệp – Xây dựng giảm
20,3%, Thương mại – Dịch vụ tăng 20,3%. Tương ứng giá trị tăng thêm của ngành
Thương mại – Dịch vụ 10,9%, ngành Công nghiệp – Xây dựng giảm tương ứng
10,9%.
Trang 21
