đánh giá tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất thông qua định giá đất trên địa bàn quận 12, thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nội dung

DTTN

Diện tích tự nhiên

KTXH

Kinh tế xã hội

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

TMXNK

Thương mại xuất nhập khẩu

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian……………..11
Hình 1.2. Bản đồ giá trị…………………………………………………….......13


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Các đơn vị phân loại đất ở Quận 12……………………………….......27
Bảng 2.2. Một số chỉ tiêu kinh tế Quận 12 năm 2017……………………………28
Bảng 2.3. Thống kê dân số Quận 12 năm 2016………………………………....29
Bảng 2.4. Bình quân diện tích các loại đất theo số dân Quận 12………………..30
Bảng 2.5. Tổng hợp các chỉ tiêu về Giáo dục năm học 2015-2016…………...….33
Bảng 2.6. Bảng các công trình, dự án đã thực hiện trong năm 2017.......................36
Bảng 2.7. Bảng các công trình, dự án chưa thực hiện năm 2017............................38
Bảng 3.1: Bảng thống kê lãi suất tiền gửi tiết kiệm của một số ngân hàng thương
mại
tại
Việt
Nam…………...………………………………………….…….…….46
Bảng 3.2. Bảng tính toán giá trị đất đai của dự án khu nhà phố MT phường Thạnh
Lộc...........................................................................................................................48
Bảng 3.3. Bảng tính toán giá trị đất đai của dự án khu chung cư cao tầng Công viên
phần mềm Quang Trung…………………………………………………………..52
Bảng 3.4. Bảng tính toán giá trị đất đai của dự án Siêu thị Big C Quận 12………56
Bảng 3.5. Bảng giá trị đất trong điều kiện hiện tại không thuế…………………...57


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ................................................................................................................................ 1
1.Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn ...................................................................... 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 2
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn .............................................................................. 3
6. Kết cấu dự kiến của luận văn ................................................................................ 3
CHƯƠNG 1. MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ
GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI .............................................................................................................. 4
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò quy hoạch sử dụng đất đai ............................... 4
1.2. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai ........................................................... 7
1.3. Tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai .................... 8
1.3.1. Khái niệm tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 8
1.3.2. Đánh giá tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
dưới góc độ giá trị đất đai ......................................................................................... 8
1.4. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai................................................................... 9
1.5. Mối quan hệ giữa giá trị đất đai và mục đích sử dụng đất ............................... 12
1.6. Khái niệm giá trị đất đai ................................................................................... 12
1.7. Nguyên tắc và phương pháp định giá đất đai ................................................... 13
1.7.1. Nguyên tắc định giá đất đai ........................................................................... 13
1.7.2. Phương pháp định giá đất.............................................................................. 16
Tiều kết chương 1 ............................................................................................................... 24
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN
12 ............................................................................................................................................ 25
2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường ................................................. 25
2.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ............................................... 25
2.1.2. Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 26
2.2. Điều kiện kinh tế, xã hội với vấn đề sử dụng đất ............................................. 27
2.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế ......................................................................... 27
2.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ........................................................ 28

2.2.3. Thực trạng phát triển đô thị và phân bố dân cư ............................................ 30
2.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng:.............................................................. 31


2.3. Thực trạng việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 trên địa bàn Quận
12 ............................................................................................................................. 35
2.3.1. Đánh giá theo danh mục công trình thực hiện trong năm 2017 .................... 35
2.3.2. Đánh giá những tồn tại trong thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 .... 40
2.3.3. Đánh giá nguyên nhân của tồn tại trong thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ
trước......................................................................................................................... 41
Tiểu kết chương 2 ............................................................................................................... 42
CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
BẰNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT................................................................... 43
3.1. Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 Quận 12 ....................................................... 43
3.1.1. Nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực............................................... 43
3.1.2. Chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất .......................................... 43
3.2. Giới thiệu các dự án đầu tư thực hiện trong năm 2018 .................................... 44
3.3. Xác định giá trị đất đai của các dự án đầu tư so với giá đất bồi thường .......... 45
3.3.1. Dự án xây dựng khu nhà phố MT phường Thạnh Lộc ................................. 45
3.3.2. Dự án khu nhà chung cư cao tầng Công viên phần mềm Quang Trung,
phường Tân Chánh Hiệp ......................................................................................... 49
3.3.3.Dự án Siêu thị Big C Quận 12, phường An Phú Đông ................................. 53
Tiểu kết chương 3 ............................................................................................................... 60
KẾT LUẬN.......................................................................................................................... 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................ 62


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, sức ép gia tăng dân

số và ảnh hưởng của biến đổi khí hậu đang gây áp lực rất lớn với nguồn tài
nguyên thiên nhiên, đặc biệt là tài nguyên đất đai. Do đó vấn đề sử dụng đất đai
một cách hợp lý, mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội cao, đồng thời bảo vệ môi
trường ngày càng trở nên cấp thiết.
Trong thời gian qua, công tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất đai luôn
được Nhà nước, Chính phủ, các cấp chính quyền địa phương đặc biệt quan tâm;
cơ chế, chính sách cơ bản được hoàn thiện chặt chẽ hơn. Hiệu lực, hiệu quả của
công tác quy hoạch, quản lý và sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc đã có nhiều
chuyển biến tích cực, góp phần đáng kể vào sự nghiệp đổi mới và phát triển kinh
tế – xã hội của đất nước.
Tuy nhiên trong thời gian qua, tình hình quy hoạch sử dụng đất đai cũng
còn tồn tại những nhược điểm và trong đó vấn đề được quan tâm nhất đó là “quy
hoạch treo”. Quy hoạch treo xảy ra ở hầu hết tất cả các tỉnh gây lãng phí nhiều
diện tích lớn tài nguyên đất đai đồng thời cũng ảnh hưởng lớn đến đời sống, sinh
kế của người dân. Để giải quyết vấn đề này cần phải chú trọng đến công tác
đánh giá tính khả thi các dự án trong giai đoạn quy hoạch sử dụng đất đồng thời
phải sử dụng những phương pháp có độ chính xác cao.
Hiện nay, đối với việc đánh giá tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất mới thực hiện đánh giá khả năng chuyển mục đích sử dụng đất theo chỉ
tiêu phân bổ, khả năng thu hồi và tính toán các nguồn thu từ việc cho thuê đất,
giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các khoản chi như bồi thường giải
phóng mặt bằng, hỗ trợ tát định cư. Tuy nhiên các khoản chi phí này sử dụng giá
theo bảng giá đất của tỉnh để tính toán trong khi đó thực tế chi phí bồi thường,
hỗ trợ tái định cư theo Luật đất đai 2013 đã quy định được xác định là giá thị
trường cho loại đất thu hồi tại thời điểm thu hồi mà giữa giá thị trường với giá
trên bảng giá thường có sự chênh lệch lớn. Như vậy, thực tế các nhà đầu tư sẽ
phải bỏ ra một số tiền lớn hơn để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đồng
nghĩa lợi nhuận sẽ giảm khi đó việc thực hiện dự án sẽ bị ảnh hưởng. Dự án có
tính khả thi cao là khi nó có thể thõa mãn được hai yếu tố đó là tối đa hóa lợi
nhuận của các nhà đầu tư và xúc tác cho các lĩnh vực kinh tế - xã hội phát triển.

Để làm được điều này thì chi phí để phục vụ cho các công tác bồi thường, xây
dựng phải thấp hơn thu nhập (dự kiến) của dự án đó. Như vậy để đánh giá chính
xác tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất cần
phải tính toán được lợi nhuận của các dự án quy hoạch.
Là quận ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh, trong những năm qua
quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa ở quận 12 diễn ra mạnh mẽ. Điều này
gây sức ép rất lớn đến vấn đề quản lý và sử dụng đất đai. Để quản lý, sử dụng
đất đai đạt hiệu quả kinh tế cao, đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1


phù hợp với tình hình hiện tại cũng như định hướng phát triển kinh tế - xã hội
của địa phương mình.
Do đó, việc thực hiện đề tài “Đánh giá tính khả thi của kế hoạch sử
dụng đất thông qua định giá đất trên địa bàn Quận 12 thành phố Hồ Chí
Minh ” là hết sức cần thiết.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
-

Mục tiêu:

Mục tiêu của đề tài là phân tích và đánh giá được tính khả thi của kế
hoạch sử dụng đất năm 2018 thông qua phân tích hiệu quả kinh tế của một số dự
án trong kế hoạch sử dụng đất năm 2017 đã thực hiện.
-

Nhiệm vụ:

+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận, pháp lý về quy hoạch sử dụng đất đai và
định giá đất đai;

+ Phân tích mối quan hệ giữa giá trị đất đai và quy luật phân vùng sử
dụng đất đai;
+ Phân tích được hiệu quả kinh tế của một số dự án trong kế hoạch sử
dụng đất năm 2018 đã thực hiện.
+ Đánh giá đặc điểm khả thi của một số công trình cụ thế trong kế hoạch
sử dụng đất 2018.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
-

Đối tượng nghiên cứu:

Nghiên cứu hiệu quả kinh tế của một số dự án trong kế hoạch sử dụng đất
năm 2018.
-

Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: đơn vị hành chính Quận 12;
+ Phạm vi thời gian: số liệu thu thập và phân tích từ 2016-2017;

+ Giới hạn nội dung: chỉ đánh giá tính khả thi về hiệu quả kinh tế của một
số công trình.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong đề tài sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp tư duy trừu tượng;
- Phương pháp kế thừa, chọn lọc: sử dụng các kiến thức, lý thuyết và kết
quả của các nghiên cứu khác để phục vụ cho nghiên cứu này;
- Phương pháp tổng hợp - phân tích số liệu: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu
thu thập được, tiến hành phân loại tài liệu theo nhóm, thống kê các tài
liệu, số liệu có nội dung đáng tin cậy về giá trị đất đai của một vài dự án
trong kế hoạch sử dụng đất đai;

2


- Các phương pháp định giá đất:
+ Phương pháp thu nhập: Trên cơ sở tài liệu tiến hành định giá một số dự
án thu nhập, đánh giá sự ảnh hưởng và chịu ảnh hưởng về hiệu quả kinh tế.
+ Phương pháp thặng dư: Xác định giá trị của một số dự án trên góc độ
của nhà đầu tư phát triền, căn cứ vào các công thức tính toán của công thức để
có thể đánh giá cho dự án có giá trị hoặc có tiềm năng phát triển.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp: Trên cơ sở sử dụng dữ liệu thị trường
so sánh giá đất với giá bồi thường đánh giá phản ánh của tình hình thị trường
trong thời điểm xác định giá
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần:
-

Bổ sung các phương pháp cho công tác đánh giá tính khả thi của kế hoạch
sử dụng đất.

-

Kết quả của nghiên cứu giúp cho công tác đánh giá tính khả thi kế hoạch
sử dụng đất của Quận 12 được chính xác hơn, phục vụ cho việc thẩm
định, phê duyệt phương án kế hoạch sử dụng đất.

6. Kết cấu của luận văn
Nội dung của luận văn sẽ có kết cấu như sau:
Chương 1. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai và giá trị đất đai
Trình bày khái quát lý luận về quy hoạch, giá trị đất đai và định giá đất
đai. Đồng thời đưa ra khái niệm về tính khả thi của phương án quy hoạch sử

dụng đất đai và phương pháp đánh giá tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất
bằng phương pháp định giá đất
Chương 2. Thực trạng quy hoạch sử dụng đất đai tại Quận 12
Trình bày khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận 12, nêu
tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 và đưa ra các hạn chế trong
quá trình thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai và nguyên nhân của nó.
Chương 3. Đánh giá tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất thông qua định
giá đất năm 2018 trên địa bàn quận 12.
Trình bày khái quát kế hoạch sử dụng đất của quận 12 năm 2018. Giới
thiệu ba dự án thực hiện trong kế hoạch sử dụng đất của Quận 12 năm 2018;
định giá đất đai của các dự án này bằng ba phương pháp: phương pháp thu nhập,
phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp. Từ đó so sánh giá trị
đất đai từ các phương pháp này để đánh giá tính khả thi của các dự án.

3


CHƯƠNG 1
MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ TRỊ
ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò quy hoạch sử dụng đất đai
a) Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là tiềm năng của quá trình phát triển do đất là tư liệu sản xuất đặc
biệt và việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của nền kinh tế - xã
hội. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội. Đây là
một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ thống
các biện pháp kỹ thuật, kinh tế và xã hội được xử lý bằng các phương pháp phân
tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để
tổ chức lại việc sử dụng đất theo pháp luật nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất hiện tại và tương lai của xã hội một cách tiết kiệm khoa học và có hiệu

quả cao nhất.
Khi nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất có rất nhiều cách nhận thức
khác nhau. Có quan điểm cho rằng quy hoạch sử dụng đất chỉ đơn thuần là biện
pháp kỹ thuật nhằm thực hiện việc đo đạc, vẽ bản đồ đất đai, phân chia diện tích
đất, giao đất cho các ngành và thiết kế xây dựng đồng ruộng ... Bên cạnh đó, có
quan điểm lại cho rằng quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên các quy phạm
của Nhà nước nhằm nhấn mạnh tính pháp chế của quy hoạch sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, đối với cả hai cách nhận thức trên bản chất của quy hoạch sử dụng
đất không được thể hiện đúng và đầy đủ vì bản thân của quy hoạch sử dụng đất
không nằm trong kỹ thuật đo đạc và cũng không thuộc về hình thức pháp lý mà
nó nằm bên trong việc tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi
đất như đối tượng của các mối quan hệ xã hội trong sản xuất. Như vậy, quy
hoạch sử dụng đất sẽ là một hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, tính kinh tế và
tính pháp lý. Cụ thể:
- Tính kỹ thuật: Trong quy hoạch sử dụng đất sẽ sử dụng các công tác
chuyên môn như điều tra, khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý
số liệu... để tính toán và thống kê diện tích đất đai, thiết kế, phân chia khoảnh
thửa. Từ đó, tạo điều kiện tổ chức sử dụng đất hợp lý trên cơ sở tiến bộ của khoa
học kỹ thuật.
- Tính pháp chế: Biểu hiện của tính pháp chế thể hiện ở chỗ đất đai được
nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích
cụ thể đã được xác định theo phương án quy hoạch sử dụng đất.
- Tính kinh tế: Khi giao đất, thông qua phương án quy hoạch sử dụng đất
nhà nước đã xác định rõ mục đích sử dụng của diện tích được giao. Đây chính là
biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt để và có hiệu quả cao tiềm năng
đất đai. Ở đây đã thể hiện rõ tính kinh tế của quy hoạch sử dụng đất. Song, điều
này chỉ đạt được khi tiến hành đồng bộ cùng với biện pháp kỹ thuật và pháp chế.
4

Từ đó có thể rút ra khái niệm quy hoạch sử dụng đất như sau: Quy hoạch
sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà
nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và cóhiệu quả cao nhất
thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất
như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất
nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi
trường.
Từ những phân tích nêu trên cho thấy, việc lập quy hoạch sử dụng đất có
ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào
đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã
hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định
hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất chi tiết của mình, từ đó xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản
lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở để giao đất và đầu tư để phát triển sản xuất,
đảm bảo an ninh lương thực và phục vụ các nhu cầu dân sinh, nhu cầu văn hóa
xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng
chéo gây lãng phí đất đai, tránh trình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm
sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực,
tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi
trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội
và các hậu quả khó lường về bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa
phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển dần sang nền kinh tế thị trường.
b) Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện như sau:
- Tính lịch sử xã hội

Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất
đai - yếu tố tự nhiên cũng như quan hệ giữa người với người và nó thể hiện đồng
thời hai yếu tố: thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát triển
của các mối quan hệ sản xuất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất luôn là một bộ
phận của phương thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính là
lịch sử phát của quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác quy hoạch sử dụng đất có
tính lịch sử xã hội. Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác nhận vai trò
lịch sử của nó trong từng thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức sản xuất
xã hội, thể hiện ở mục đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phương án
quy hoạch sử dụng đất.

5


- Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở hai mặt:
+ Mặt thứ nhất: Đối với của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng,
cải tạo, bảo vệ...tài nguyên đất đai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc dân
(trong quy hoạch sử dụng đất thường đụng chạm đến việc sử dụng của tất cả các
loại đất chính).
+ Mặt thứ hai: Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa
học, kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số đất đai,
sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trường và sinh thái... Với đặc điểm này
quy hoạch sử dụng đất lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất,
điều hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều
phối phương hướng, phương thức phân phối sử dụng đất phù hợp với mục tiêu
kinh tế xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt
tốc độ và ổn định.
- Tính dài hạn
Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở chỗ thời hạn của quy

hoạch sử dụng đất là 10 năm hoặc lâu hơn. Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng
đất phụ thuộc vào dự báo xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế xã
hộiquan trọng như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, quá trình
đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn... Quy hoạch
dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế xã hội.Cơ cấu và
phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài (cùng
với quá trình phát triển kinh tế xã hội) cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến được các xu thế
thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất với tính đại thể
chứ không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay
đổi.
Do khoảng thời gian dự báo là tương đối dài nhưng lại phải chịu ảnh
hưởng của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch
thường là không cụ thể và chi tiết như trong kế hoạch ngắn và trung hạn do vậy
nó chỉ có thể là một quy hoạch mang tính chiến lước chỉ đạo vĩ mô. Các chỉ tiêu
quy hoạch càng khái lược hóa quy hoạch càng ổn định.
- Tính chính sách:
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và chính sách xã
hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên
quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng
đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch
kinh tế xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai
và môi trường sinh thái.
6


- Tính khả biến:
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều
phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải

pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc
phát triển kinh tế xã hội trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa
học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự
kiến của của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp thì việc chỉnh sửa,
bổsung hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết.
Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là
quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chu kỳ “Quy hoạch - thực hiện – quy
hoạch lại hoặc điều chỉnh quy hoạch - tiếp tục thực hiện”.
c) Vai trò của quy hoạch sử dụng đất đai
Ngày nay, việc quản lý và sử dụng đất đai đã trở thành vấn đề của toàn
cầu. Quy hoạch sử dụng đất luôn giữ vị trí quan trọng trong sự phát triển của nền
kinh tế quốc dân. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, việc sử dụng đất đai
hợp lý, có hiệu quả cao và bền vững vì lợi ích chung của cộng đồng sẽ là mục
tiêu xuyên suốt. Cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế quốc dân
đòi hỏi phải phân bố hợp lý lực lượng sản xuất từng vùng cũng như trong cả
nước. Trong nhiều trường hợp, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy
mô lớn, có thể là một vùng kinh tế tự nhiên bao gồm nhiều tỉnh, nhiều huyện,
trong những trường hợp đó, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy mô
lớn, trong đó phải giải quyết lại vấn đề phân chia lãnh thổ, tổ chức sản xuất và
lao động, bố trí lại mạng lưới điểm dân cư, tổ chức lại các đơn vị sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất còn có thể giải quyết vấn đề di chuyển dân cư, khai
hoang xây dựng vùng kinh tế mới…vv.
Bên cạnh nhiệm vụ tổ chức sử dụng đất trong phạm vi ranh giới từng đơn
vị sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất còn phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho
các ngành, các chủ sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất thực hiện việc phân phối
và tái phân phối quỹ đất nhà nước cho các ngành, các chủ sử dụng đất thông qua
việc thành lập các đơn vị sử dụng đất mới hoặc chỉnh lý, hoàn thiện các đơn vị
sử dụng đất đang tồn tại, cải thiện quá trình sản xuất và quan hệ sản xuất.
1.2. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai
Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội và hiện trạng sử dụng đất, đánh giá tiềm năng đất đai.
+ Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch.
+ Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
+ Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.

7


+ Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi
trường.
+ Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
- Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm.
+ Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.
+ Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây
dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị, khu dân
cư nông thôn, quốc phòng, an ninh.
+ Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng
sang sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất
nông nghiệp.
+ Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất chưa sử dụng để sử dụng
vào các mục đích.
+ Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất 5 năm đến từng năm.
+ Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
1.3. Tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
1.3.1. Khái niệm tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai
Tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hiểu là
khả năng thực hiện của phương án quy hoạch, kế hoạch đó. Cụ thể:
+ Tính khả thi của từng phương án quy hoạch sử dụng đất gồm khả năng

thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, khả năng thu hồi đất, khả năng đưa
đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích; cơ sở khoa học và thực tiễn của
các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
+ Tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất gồm khả năng đầu tư để thực
hiện các công trình, dự án trong kỳ kế hoạch sử dụng đất, khả năng thực hiện
việc thu hồi đất và các giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
1.3.2. Đánh giá tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
dưới góc độ giá trị đất đai
Để đánh giá tính khả thi của các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất ta cần đánh giá khả năng thực hiện của các dự án trong kỳ quy hoạch, kế
hoạch đó. Trong đó, một dự án có tính khả thi khi nhận được sự đồng thuận từ
ba phía Nhà nước, nhà đầu tư và người dân như vậy dự án đó phải đồng thời
đảm bảo được lợi ích của người dân và lợi nhuận của nhà đầu tư mà chúng đều
chịu sự tác động lớn bởi giá trị đất đai ở đây là giá bồi thường. Giá bồi thường
hợp lý để dự án có tính khả thi khi giá bồi thường cao hơn giá trị đất đai từ thu
nhập hiện tại của người dân đồng thời phải thấp hơn giá trị đất đai theo mục đích
sử dụng đất trong tương lai khi có sự đầu tư về cơ sở hạ tầng. Từ đó, để đánh giá
8


khả năng thực hiện của dự án ta cần xét trên ba góc độ lợi ích của Nhà nước, nhà
đầu tư và người dân có đất tại nơi thực hiện dự án.
Theo Luật đất đai năm 2013, giá bồi thường để thực hiện dự án trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xác định theo giá thị trường của mục đích sử
dụng đất tại nơi thực hiện dự án vào thời điểm thu hồi. Để xác định giá thị
trường ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá. Phương pháp thu
nhập cho ta giá trị đất đai thu được từ thu nhập dựa trên việc sử dụng đất hiện tại
của người dân còn phương pháp thặng dư giúp xác định giá trị đất đai với mục
đích sử dụng đất trong tương lai sau khi được đầu tư. Sau khi định giá đất đai
nơi thực hiện dự án bằng ba phương pháp thu nhập, thặng dư và so sánh trực

tiếp ta tiến hành so sánh các giá trị đất đai tính toán được thông qua ba phương
pháp đó. Khi giá thị trường cao hơn giá trị đất đai ta xác định được bằng phương
pháp thu nhập và thấp hơn giá trị thặng dư của nó thì khi đó dự án có tính khả
thi.
1.4. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai
❖ Lý thuyết phân vùng của Von Thunen
Lý thuyết về phân vùng chức năng đất đai được nghiên cứu trước tiên bởi
Von Thunen, người đầu tiên phát triển một mô hình cơ bản phân tích các mối
quan hệ giữa thị trường, sản xuất và khoảng cách. Với mô hình này, ông nhìn
theo khía cạnh sản xuất nông nghiệp. Các chi phí tương đối của vận chuyển các
loại hàng hóa nông nghiệp khác nhau cho thị trường trung tâm xác định việc sử
dụng đất nông nghiệp cho vùng xung quanh. Các hoạt động sản xuất do đó sẽ
cạnh tranh về vị trí đất gần nhất với thị trường và các hoạt động không đủ sản
xuất sẽ xác định vị trí xa hơn. Mô hình này trình bày các giả định cơ bản phản
ánh các điều kiện nông nghiệp xung quanh một thành phố trong những năm đầu
thế kỷ 19. Cụ thể với các giả thiết như sau:
- Thị trường trong tình trạng bị cô lập không có tương tác (trao đổi) với
bên ngoài.
- Đất đai là hoàn toàn phẳng và khả năng sinh lợi của nó là như nhau.
- Nó được giả định không có cơ sở hạ tầng giao thông như đường giao
thông hoặc các con sông và người nông dân vận chuyển sản phẩm của họ để thị
trường bằng cách sử dụng ngựa và xe. Chi phí vận chuyển phụ thuộc của các
loại hàng hóa được vận chuyển đến các thị trường cũng như khoảng cách liên
quan.
Mô hình này so sánh mối quan hệ giữa chi phí sản xuất, giá cả thị trường
và chi phí vận chuyển của một mặt hàng nông nghiệp và được thể hiện như sau:
R = Y(P-C) – YFM
Trong đó :
R: Giá thuê một ha.
Y: Năng suất của sản phẩm.(đơn vị /ha)

9


P: Doanh thu trên một ha.
C: Chi phí sản xuất trung bình trên một ha.
M: Khoảng cách đến thị trường (km).
F: Phí vận chuyển đơn vị sản phẩm trên 1km.
Von Thunen kết luận rằng việc bố trí cây trồng chỉ có giá trị trong phạm
vi khoảng cách nhất định từ thị trường đến nơi sản xuất.
❖ Lý thuyết phân vùng của William Alonso
Trên cơ sở của lý thuyết của Von Thunen, năm 1964 Wiliam Alonso đưa
ra cấu trúc đô thị theo mô hình đơn tâm. Trong mô hình đơn giản nhất, khoảng
cách đền trung tâm tăng, chi phí vận chuyển tăng và hộ gia đình phải bỏ ra nhiều
chi phí hơn để đi lại, theo đó, hộ gia đình lựa chọn giá đất ít hơn để giữ được
mức độ tiện ích và theo đó tiền thuê đất giảm. Nói cách khác, hộ gia đình xác
định vị trí cư trú của họ dựa trên việc đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí cho
nhà đất. Kể từ khi phát triển, mô hình đơn tâm đóng góp không ít vào sự phát
triển của mô hình không gian đô thị, qua đó trở thành mô hình vị trí cư trú căn
bản cho các lý thuyết kinh tế không gian hiện nay.
Như vậy, cả hai tác giả trên đều dựa theo chi phí vận tải hàng hóa và dịch
vụ đến vị trí trung tâm để trao đổi, rút ra kết luận giá đất, mục đích sử dụng và
khoảng cách có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Các phân vùng chức năng hình thành từ sự cạnh tranh trên thị trường giữa
các loại hình sử dụng có hàm chi phí vận tải khác nhau. Các loại hình sản xuất
có chi phí vận tải lớn cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm để tiết kiệm chi phí vân
chuyển và có khả năng chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ
khoản chi phí vận tải tiết kiệm được.
Theo kết quả nghiên cứu của Edward Glaeser cho thấy trong thời kỳ hiện
đại cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và các phương tiện vận tải thì
chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ có mức giảm lớn, chiếm một tỷ trọng không

đáng kể trong cơ cấu giá cả tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ, do vậy chi phí vận tải
không còn là yếu tố đóng vai trò quyết định chi phối quá trình phân vùng chức
năng đất đai trong không gian. Như vậy yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức
năng đất đai phải là một yếu tố khác, theo Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh
tranh về vị thế xã hội của đất đai.
❖ Lý thuyết Vị thế - Chất lượng
Theo đường ngưỡng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, phân vùng chức
năng đất đai trong không gian bị chi phối bởi việc lựa chọn vị trí định cư cũng
như nơi bố trí xí nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về vị thế xã hội và chất lượng tự
nhiên của đất đai. Những người có nhu cầu về vị thế thì sẽ lựa chọn vị trí tiệm
cận vào trung tâm (ví dụ những người kinh doanh thương mại), còn những
người có nhu cầu về độ phì và diện tích thì sẽ lựa chọn vị trí ngoại vi trung tâm
(ví dụ, người sản xuất nông nghiệp). Mà từ đó hình thành các phân vùng sử
10


dụng đất đai khác nhau. Cùng với mức độ lợi nhuận của tư bản trong các ngành
nghề khác nhau thì có khả năng chi trả cho việc thuê đất, từ đó hình thành các
mức giá khác nhau tại các vị thế khác nhau.
Khác với quan điểm của Von Thunen và Wiliam Adlonso dựa vào mô
hình kinh tế tân cổ điển, mô hình phân vùng chức năng đất đai theo lý thuyết Vị
thế - Chất lượng căn cứ vào hành vi lựa chọn của người tiêu dùng và người kinh
doanh, có nét tương đồng với lý thuyết kinh tế học hành vi, mà trong thời gian
gần đây bắt đầu nhận được sự ủng hộ của nhiều người.

Hình 1.1. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Như vậy việc ra quyết định vị trí trong không gian xuất phát từ nhu cầu
của con người và các lĩnh vực khác nhau được thể hiện trong mô hình phân khu
chức năng ở hình 1.1. Như theo sự mô tả của lý thuyết tâm sinh lý học xã hội
được phát triển bởi Abraham Maslow về các loại nhu cầu của con người. Điều

cơ bản mà mỗi một con người cần trước tiên là bảo vệ sự sống còn của nó, đó là
những nhu cầu mang tính sinh lý tự nhiên (physical) gồm việc thỏa mãn bản
năng sinh tồn (physiological) và an ninh (safety) của bản thân. Nhưng khi con
người đã được thỏa mãn các nhu cầu sinh lý tự nhiên, không còn chỉ chú tâm
vào những nhu cầu cơ bản đó thì nó bắt đầu phát sinh những đòi hỏi về mặt xã
hội (social) gồm sự mong muốn hội nhập (belonging) và có được uy thế
(prestige). Cuối cùng khi đã thỏa mãn những điều trên, thì cá nhân con người
(personal) lại thèm khát đạt được sự hoàn thiện của bản thân (self-actualization),
11


là một động lực mãnh liệt thúc đẩy con người khẳng định nhận thức và hoàn
thành hình ảnh mà con người có được.
1.5. Mối quan hệ giữa giá trị đất đai và mục đích sử dụng đất
Ngày nay, cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hôi, nhu cầu về đất đai
ngày càng tăng cao trong khi đó quỹ đất tự nhiên là hữu hạn do đó mà giá trị đất
đai ngày càng tăng. Tuy nhiên, ở mức độ vi mô thì giá trị đất đai tăng hay giảm
còn phụ thuộc rất lớn vào những hoạt động sử dụng đất đai của con người.Với
các mục đích sử dụng đất khác nhau thì giá trị đất đai của thửa đất đó là khác
nhau. Một thửa đất có các yếu tố chất lượng tự nhiên là như nhau, vị trí tương tự
nhau nhưng một thửa đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp với thửa đất
dùng cho sản xuất nông nghiệp có giá đất chênh lệch nhau khá lớn, giá các loại
đất phi nông nghiệp thường có giá cao hơn nhiều so với giá các loại đất nông
nghiệp.
Sở dĩ với các mục đích sử dụng đất khác nhau thì giá trị đất đai khác nhau
là do thu nhập hay hiệu quả sử dụng đất gắn với các mục đích sử dụng đất khác
nhau. Trong đó với thửa đất được dùng cho mục đích thương mại – dịch vụ có
giá trị đất đai cao nhất và đất dùng cho mục đích nông nghiệp có giá trị thấp
nhất.
Ngược lại, giá trị đất đai cũng tác động đến mục đích sử dụng đất, khi một

dự án, công trình được thực hiện sẽ tác động đến giá trị đất đai của các thửa đất
xung quanh, làm giá đất ở khu vực đó tăng lên kể cả đối với đất nông nghiệp.
Khi đó người dân sẽ không chịu trả một số tiền lớn cho việc thuê đất để dùng
cho mục đích nông nghiệp và theo xu thế dần dần các thửa đất nông nghiệp
xung quanh đó sẽ chuyển mục đích sử dụng đất sang phi nông nghiệp.
1.6. Khái niệm giá trị đất đai
Giá trị của đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu
hình ứng với chất lượng tự nhiên của đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã
hội của đất đai. Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế đất đai, vào tính
chất vô hình của vị thế “ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa là trong tâm tư, nguyện
vọng, tình cảm - của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung.
Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi thay đổi
gắn liền với sự thay đổi của vị thế làm cho giá cả thay đổi.
Giá trị là bản chất bên trong biểu hiện ra bên ngoài trong những tình
huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau. Trong
thực tế và các tài liệu kinh tế bất động sản thường bắt gặp các loại giá trị như:
giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá bán, giao mua, giá mua bán và giá thị
trường,...
Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên
và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêu dùng khi sử
dụng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại giá trị cảm nhận như giá trị tình
cảm, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức,...
12


Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được hay
sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị
tài chính có quan hệ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được minh họa trên
bản đồ giá trị (Hình 1.2). Đường cân bằng VEL phản ánh quy luật “tiền nào của
nấy”. Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả: giá mua, giá bán, giá

mua bán và giá cả thị trường.
Thông thường giá bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giá
mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật “mua rẻ bán đắt”.

Hình 1.2. Bản đồ giá trị
Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng
giữa giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu
được từ bất động sản. Cùng một bất động sản thì lợi ích cảm nhận được hoàn
toàn khác nhau đối với mỗi cá nhân con người. Mỗi người có một hoàn cảnh
sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, có sự trải nghiệm và trình độ khác nhau
thì có sự nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của bất động sản,
nên đánh giá khác nhau về giá trị tài chính. Giá mua bán được hình thành trong
các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi
ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể.
Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình
thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các
mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số, gọi là giá mang tính phổ
biến trên thị trường.
1.7. Nguyên tắc và phương pháp định giá đất đai
1.7.1. Nguyên tắc định giá đất đai
Các nguyên tắc định giá đất đai ở Việt Nam được quy định trong Luật đất
đai hiện hành và trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 kèm theo
Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài Chính.
13


❖ Nguyên tắc định giá theo Luật đất đai hiện hành
Luật đất đai 2013 quy định 4 nguyên tắc định giá đất:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
- Theo thời hạn sử dụng đất.

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đất đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi đấu giá quyền sử dụng đất hay thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng đất, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất.
❖ Nguyên tắc định giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
a) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa
hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương
tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng.
Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường
của nó.
Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng
cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất
của các công trình trên đất.
Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị thị
trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính
hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên
đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã
cải tạo.
b) Nguyên tắc thay thế
Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản, người mua thường
không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương
đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự
không thuận lợi và rủi ro.
c) Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại
của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm
định giá. Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phân tích các yếu tố
cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất

động sản, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
d) Nguyên tắc thay đổi
Giá đất đai thay đổi theo không gian và thời gian vì vị thế xã hội của đất
đai thay đổi.
14


e) Nguyên tắc dự báo trước
Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra
thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với
bất động sản đầu tư. Vì vậy trong thẩm định giá cần dự đoán sát khả năng sinh
lợi của bất động sản.
f) Nguyên tắc phù hợp
Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản
lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó
phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất
động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định
mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
g) Nguyên tắc dựa trên khả năng sinh lợi của đất
Khả năng sinh lợi của đất đai được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ
đất đai do có vị trí thuận lợi hơn so với vị trí đất đai khác khi những thửa đất có
diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau.
h) Nguyên tắc cạnh tranh
Giá đất đai trên thị trường được hình thành thông qua cạnh tranh giữa
người bán và người mua (giảm giá), giữa người mua và người mua (tăng giá).
Vì vậy khi định giá đất đai chúng ta cần phải biết mức độ cạnh tranh. Tuy nhiên,
cần lưu ý cạnh tranh trên thị trường đất đai không phải là cạnh tranh hoàn hảo
mà thường mang tính độc quyền nhóm, độc quyền của người bán vì thế giá đất
đai có xu hướng tăng lên.
i) Nguyên tắc cân bằng

Cần phải cân bằng giữa sử dụng đất đai và phát triển đất đai để đạt được
khả năng sinh lời tối đa, để đạt được mức hữu dụng cao nhất. Bên cân đó cũng
cần cân bằng giữa các giá trị cấu thành chất lượng, cân bằng giữa các các giá trị
cấu thành vị thế và cân bằng giữa vị thế và chất lượng của đất đai.
j) Nguyên tắc thu nhập tăng/giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm
nhất định sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng
thêm sẽ giảm dần.
k) Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tồng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất ( đất
đai, vốn, lao động, quản lý,…) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này.
Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu
nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị
của đất đai.
l) Nguyên tắc đóng góp
15


Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản đó theo phương pháp tăng hay
giảm theo quy luật lợi ích biên tăng, giảm dần.
1.7.2. Phương pháp định giá đất
Căn cứ theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất và Thông tư
36/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất có 5
phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp;
- Phương pháp thu nhập;
- Phương pháp chiết trừ;
- Phương pháp thặng dư;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
❖ Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp
thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương
tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình
thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh)
đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng
thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin
thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố
về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin
khác có ảnh hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn
sau đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng
hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng
16


vấn trực tiếp.Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã
thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng

đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông
tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn
giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các
thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá
đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập
thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế
- xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần
định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa
đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất
không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh
với thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần
định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ
lệ phần trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc
lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối
trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh
kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của
thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định
giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều

chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá
=
theo từng thửa đất so
sánh

Giá đất của
từng thửa đất
so sánh

17



Mức điều chỉnh về giá
do các yếu tố khác biệt
của từng thửa đất so
sánh với thửa đất


Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian
từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so
sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất
của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất
thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên
và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại
đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã
thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu

có).
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối
với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều
này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với
từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
❖ Phương pháp thu nhập
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện
theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa
đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh
hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất
cần định giá được tính như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản
xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân
một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn,
doanh thu một lần.
c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì
thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về
mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị
trường.
2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa
đất cần định giá
a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên

quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công
trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.
18


b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định
mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không
có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập
thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích,
kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào
các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập ròng
bình quân một
năm

=

Thu nhập bình
quân một năm

-

Chi phí bình quân
một năm

4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập ròng bình quân một năm
Re4

=

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục
tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân
hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định
tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời
hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công
thức sau:
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn

r x (1 + r)n
=
(1+r)n - 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính
theo năm).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài
sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị
của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài
sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa
đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá
=

Diện tích thửa đất cần định giá
19


❖ Phương pháp chiết trừ
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện
theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền
với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm
tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh
lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước,
hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản
so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội
dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố
về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin
khác có ảnh hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động
sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được
xác định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của tài
sản gắn liền với đất

=
của bất động sản so
sánh

Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
đất

-

Giá trị hao mòn

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu
tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo
tài sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực
tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình
và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá
trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch,
suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
20