ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẤT ĐỎ, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

Maãu 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRUỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẤT ĐỎ,
TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2003
ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

ĐỖ LỆ MỘNG DIỄM
05124009
DH05QL
2005-2009
Quản Lý Đất Đai

TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

ĐỖ LỆ MỘNG DIỄM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẤT ĐỎ,
TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2003
ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

Giáo viên hướng dẫn: THS. Lê Mộng Triết
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………………………………

Tháng 7 năm 2009


Con thành kính khắc ghi công ơn sâu sắc đến Cha Mẹ đã sinh thành, dưỡng dục
nuôi con khôn lớn đến ngày hôm nay. Cha mẹ luôn bên cạnh động viên, khích lệ,
giúp đỡ con trong suốt quá trình học tập cũng như hoàn thành Luận văn tốt nghiệp.
Và xin tỏ lòng biết ơn tất cả các thành viên trong gia đình đã tiếp sức cho tôi vững
tiến bước trên con đường học vấn.
Xin trân trọng biết ơn:
- Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

- Tất cả quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Đã truyền dạy cho tôi những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt những năm
học qua. Đó là hành trang cho tôi bước vào đời.
- Xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy Lê Mộng Triết đã hướng dẫn chu
đáo, tận tình chỉ bảo để tôi hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này.
Xin chân thành cảm ơn:
- Sự giúp đỡ nhiệt tình của Ban lãnh đạo Phòng Tài Nguyên & Môi Trường
huyện Đất Đỏ cùng các cô, chú, anh, chị hiện đang công tác tại Phòng đã
trực tiếp tạo điều kiện, nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập
và hoàn thành Luận văn tốt nghiệp.
- Cuối cùng xin cảm ơn toàn thể các bạn lớp DH05QL cùng các anh, chị,
bạn bè ngoài lớp đã giúp đỡ và luôn chia sẽ những khó khăn cùng tôi.
Do thời gian nghiên cứu ngắn, kiến thức lý luận thực tiễn chưa đầy đủ sâu sắc,
khả năng tổng hợp tài liệu còn hạn chế, lúng túng nhiều trong việc nghiên cứu. Vì
vậy luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận được nhiều ý
kiến đóng góp từ quý thầy cô, các cán bộ làm công tác có liên quan và bạn bè để
luận văn được hoàn thiện hơn.
Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, tháng 7/2009
Sinh viên

Đỗ Lệ Mộng Diễm


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đỗ Lệ Mộng Diễm, Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đất Đỏ tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu giai đoạn từ năm 2003 đến tháng 6 năm
2009”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính Sách Pháp Luật,

Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí
Minh.
Đất Đỏ là một huyện ven biển của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, được thành lập trên cơ
sở tách huyện Long Đất cũ thành hai huyện Long Điền và Đất Đỏ theo nghị định
152/2003/NĐ-CP ngày 09/01/2003 của Chính phủ. Có rất nhiều tiềm năng lớn để
phát triển kinh tế, trong tương lai sẽ trở thành huyện sản xuất nông nghiệp phát triển
theo hướng công nghiệp hóa nông nghiệp gắn với phát triển dịch vụ du lịch. Lại nằm
trên trục giao thông chính: Quốc lộ 55 và tỉnh lộ 52, rất thuận lợi trong hợp tác giao
lưu kinh tế với các vùng miền trong nước và khu vực.Chính sự phát triển không
ngừng và có nhiều tiềm năng để tiếp tục phát triển trong tương lai đã làm cho nhu
cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng có những biến động đáng kể, trong đó
tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang diễn ra hết sức sôi động và vô
cùng phức tạp, bên cạnh mặt tích cực kéo theo nó là những vấn đề tiêu cực đã và
đang xảy ra gây sức ép cho cơ quan ban ngành ở địa phương và phần nhiều cũng ảnh
hưởng đến đời sống của một số người dân như hiện tượng đầu cơ đất đai đang có
chiều hướng gia tăng làm giá đất tăng lên, đất đai sau khi chuyển nhượng không sử
dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích gây lãng phí quỹ đất và khó khăn cho công
tác quản lý đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế đó, đề tài thực hiện nhằm mục tiêu là đánh giá thực trạng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của địa phương để rút ra những vấn đề còn tồn
tại, từ đó có những đề xuất nhằm giúp cho công tác quản lý tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được tốt hơn. Bằng các phương pháp điều tra, thống kê,
phân tích, so sánh, đánh giá đề tài đã nêu lên được những kết quả như sau:
Số vụ chuyển nhượng QSDĐ tăng lên hàng năm. Giữa các xã, thị trấn số vụ
chuyển nhượng có sự chênh lệch lớn, chuyển nhượng xảy ra nhiều ở các xã có cơ sở
hạ tầng phát triển, dân cư tập trung đông và có nhiều dự án xây dựng các khu công
nghiệp.
Chuyển nhượng xảy ra chủ yếu đối với đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và
cây lâu năm) chiếm 77% tổng số vụ chuyển nhượng, đất ở chỉ chiếm 23% số vụ
chuyển nhượng. Sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ, hiện trạng sử dụng đất không

thay đổi. Phần nhiều là chờ giá đất tăng để chuyển nhượng lại nhằm hưởng phần
chênh lệch.
Đồng thời, đề tài đã đánh giá được những khó khăn phát sinh trong quá trình
chuyển nhượng, phân tích những vi phạm trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ, đề
cập đến những khó khăn vướng mắc còn tồn tại khi áp dụng các văn bản luật về
pháp luật đất đai liên quan đến công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, đề
xuất kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện dần công tác chuyển nhượng trên địa bàn
huyện.


MUÏC LUÏC
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................ Trang 1
PHẦN 1 TỒNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ............................................................ 4
1.1.1. Cơ sở khoa học............................................................................. 5
1.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................... 6
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ............................................................................. 7
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu......................................................................12
1.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội ...............................13
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .............................................18
1.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu ...........................................................24
PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..............................................................26
2.1. Tình hình quản lý đất đai .........................................................................26
2.2. Tình hình sử dụng đất .................................................................................29
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 ...............................................29
2.2.2. Tình hình sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2008...............................30
2.3. Đánh giá về tình hình quản lý và sử dụng đất của địa phương .....................31
2.4. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đất Đỏ từ năm 2003
đến tháng 6/ 2009 ..............................................................................................32
2.4.1. Giai đoạn từ năm 2003 đến trước ngày 01/7/2004 .......................32

2.4.2. Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến tháng 6/ 2009...........................35
2.4.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua 2 giai đoạn..........40
2.4.4. Các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
huyện Đất Đỏ........................................................................................42
1. Nguyên nhân chuyển nhượng .....................................................43
2. Giá chuyển nhượng ....................................................................43
3. Số lần chuyển nhượng trên cùng một thửa đất ............................43
4. Tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng ...................44
5. Những ảnh hưởng của việc chuyển nhượng QSDĐ đến tình hình
kinh tế xã hội ........................................................................................45
2.5. Những thuận lợi và hạn chế trong công tác quản lý tình hình chuyển nhượng
QSDĐ ..............................................................................................................45
2.6. Những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện giải quyết hồ sơ chuyển nhượng
và giải pháp đề xuất ...........................................................................................46
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ..............................................................................49


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNQSDĐ
CP
CT
GCNQSDĐ
LĐĐ
NĐ
NN
QĐ
QSDĐ
SDĐ
STT

TN & MT
TT
TTCN
TDTT
UBND

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chính phủ
Chỉ thị
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật đất đai
Nghị định
Nông nghiệp

Quyết định
Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Số thứ tự
Tài nguyên và Môi trường
Thông tư
Tiểu thủ công nghiệp
Thể dục thể thao
Ủy ban nhân dân


DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Danh sách bảng:
Bảng 1: So sánh tỷ lệ các nhóm đất trong huyện Đất Đỏ với tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
Bảng 2: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế giai đoạn 2004 – 2008
Bảng 3: Cơ cấu các ngành kinh tế huyện giai đoạn 2004 – 2008
Bảng 4: Diện tích, dân số, mật độ dân số phân theo đơn vị hành chính
Bảng 5: Mối quan hệ dân số với sử dụng đất
Bảng 6: Diện tích và tỷ lệ diện tích của các đơn vị hành chính trực thuộc huyện
Đất Đỏ
Bảng 7: Kết quả đăng ký kê khai nhà, đất năm 2004
Bảng 8: Cơ cấu sử dụng đất tổng quát huyện Đất Đỏ năm 2008
Bảng 9: Biến động về diện tích đất đai từ năm 2005 – 2008
Bảng 10: Lượng hồ sơ chuyển nhượng trong năm 2003 và 2004
Bảng 11: Lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2005 đến hết tháng 6/2009
Bảng 12: Tổng số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ của hai giai đoạn
Bảng 13: Giá chuyển nhượng QSDĐ qua hai giai đoạn
Bảng 14: Số lần chuyển nhượng QSDĐ trên cùng một thửa đất
Bảng 15: Tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng
Biểu đồ:

Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng đất huyện Đất Đỏ năm 2008
Biểu đồ 2: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 đến 6 tháng
đầu/2009
Sơ đồ:
Sơ đồ 1: Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo LĐĐ năm 1993 và Nghị định
17/1999/NĐ-CP
Sơ đồ 2: Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo LĐĐ năm 2003 và Nghị định
181/2004/NĐ-CP
Phụ lục
Phụ lục 1: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Phụ lục 2: Giấy chứng nhận QSDĐ
Phụ lục 3: Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính
Phụ lục 4: Sơ đồ vị trí thửa đất
Phụ lục 5: Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất
Phụ lục 6: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

ĐẶT VẤN ĐỀ
Quá trình khai thác và sử dụng đất luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Sự
tăng trưởng kinh tế xã hội ngày càng cao dẫn đến sự cạnh tranh và áp lực đối với
đất đai là rất lớn, nhu cầu sử dụng đất cũng trở nên cấp thiết hơn, do đó tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ngày một phổ biến và có những biến
động đáng kể trong khi quỹ đất là có hạn. Điều này đã gây không ít khó khăn trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Đất Đỏ là một huyện ven biển của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, nơi chịu nhiều ảnh
hưởng bởi sự phát triển kinh tế của thành phố Vũng Tàu. Những năm gần đây Tỉnh

đã có nhiều chủ trương nhằm phát triển nền kinh tế của Huyện. Hiện nay bộ mặt của
huyện Đất Đỏ đang từng ngày đổi mới và được đánh giá là vùng có nhiều tiềm năng
để tiếp tục phát triển. Từ đó đã thu hút được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều
đối tượng với nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng, kéo theo tình
hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra rất sôi nổi.
Mặt khác, hiện nay các khu vực nội thành đang phải chịu áp lực về dân số, về đất
đai rất lớn nên việc mở rộng, phát triển ra khu vực ngoại thành để giảm bớt áp lực
này là vấn đề cấp thiết. Điều này đã làm cho quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ
hơn. Do đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho việc sinh sống và sản xuất tăng lên. Đây
cũng là nguyên nhân tác động đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
các địa phương nói chung và huyện Đất Đỏ nói riêng ngày thêm phổ biến và phức
tạp.
Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, Nhà nước đã ban hành Luật đất đai
2003, để tiến hành các hoạt động như: quy hoạch, thống kê, kiểm kê, thanh tra đất
đai…. Đây là các hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính nghiệp vụ để đưa
công tác quản lý đất đai đi vào ổn định và có hệ thống. Bên cạnh sự tuân thủ theo
quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các
trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai… Điều này
làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất
nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Việc tìm hiểu hệ thống lại tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực
nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương là hết
sức cần thiết.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đất Đỏ tỉnh Bà Rịa Vũng
Tàu giai đoạn từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2009"
 Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Đất Đỏ tỉnh
Bà Rịa Vũng Tàu.

Thông qua đánh giá công tác này rút ra những mặt tích cực cần phát huy, những
hạn chế cần khắc phục.
Đề xuất hướng giải quyết những khó khăn, hạn chế đó nhằm góp phần hoàn
thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.

Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
 Đối tượng nghiên cứu:
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Hoạt động quản lý đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phòng
Tài Nguyên và Môi Trường huyện Đất Đỏ từ khi thành lập đến nay.
Các tài liệu, dữ liệu của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đất Đỏ và
các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Chính
phủ.
 Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
(không có nhà) và đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau. Không
tập trung nghiên cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tổ chức với hộ gia
đình, giữa các tổ chức với nhau.
Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 8 xã của huyện
Đất Đỏ từ năm 2003 đến hết tháng 6/2009.

Trang 2

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
Các khái niệm cơ bản
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên theo các điều
kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định,
theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận
chuyển nhượng), còn người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Giấy chứng nhận QSDĐ: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất. (mục 20 điều 4 Luật Đất Đai năm 2003)
Thuế chuyển quyền sử dụng đất: là loại thuế thu vào thu nhập của người có quyền
sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng khác.
Căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất chuyển quyền, giá đất và thuế suất
chuyển QSDĐ.
 Diện tích đất tính thuế chuyển QSDĐ: là diện tích đất thực tế ghi trong hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể ở đây là hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ.
 Giá đất tính thuế chuyển QSDĐ: là giá do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của chính phủ và
được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính (thực tế giá
chuyển nhượng trên thị trường cao hơn rất nhiều so với giá Chính phủ quy
định và thuế chuyển quyền được tính dựa trên giá chuyển nhượng thực tế).

 Thuế suất thuế chuyển QSDĐ: 2% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng.
Từ ngày 01/01/2009 thu nhập về chuyển QSDĐ sẽ thực hiện theo Luật thuế thu nhập
cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, sẽ nộp 2% trên giá trị chuyển
nhượng hoặc 25% trên thực lãi chuyển nhượng.
Lệ phí trước bạ: là khoản phí phải đóng khi đứng tên sở hữu hay sử dụng một tài
sản nào đó. Cụ thể ở đây là khoản thu đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển
quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp thức
hoá.
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá đất tính lệ phí trước bạ và tỉ lệ (%) lệ phí trước
bạ. Tại khoản 2 điều 1 nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 quy định mức
thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%.
Sự cần thiết phải quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, nếu sử dụng hiệu quả sẽ mang lại giá trị kinh tế
cao, nhưng lại giới hạn về diện tích nên khi nhu cầu sử dụng của loại đất này tăng
lên thì nhu cầu sử dụng của loại đất khác phải giảm xuống.
Chuyển nhượng QSDĐ được xem là một trong những hình thức điều phối đất
đai. Theo đó, người sử dụng đất có thể chuyển QSDĐ của mình (nếu không có nhu
cầu sử dụng hoặc sử dụng không mang lại hiệu quả) cho người khác sử dụng, nếu
Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

người này có thể khai thác mảnh đất mang lại lợi nhuận cao hơn và ngược lại bên
nhận chuyển nhượng phải trả một khoản tiền cho người chuyển nhượng QSDĐ.
Thông qua hình thức chuyển nhượng, người dân có cơ hội thay đổi cuộc sống của
mình với những lợi nhuận thu được từ đất, tạo điều kiện bổ sung lao động nông

nghiệp dư thừa vào các lĩnh vực khác, CNQSDĐ còn góp phần đem lại nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước.
Nếu nhà nước không cho chuyển nhượng QSDĐ sẽ làm cho quan hệ đất đai trở
nên đông cứng, phức tạp, tình trạng mua bán đất đai vẫn xảy ra tràn lan vô tổ chức,
trái phép mà nhà nước không thề kiểm soát và quản lý được. Quá trình chuyển dịch
cơ cấu kinh tế nông thôn, phân bố lại lực lượng sản xuất diễn ra ngày càng nhiều và
sẽ không thể thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế ấy nếu như người sử dụng đất
không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu nhà nước không thừa nhận
quyền này thì vô tình hay cố ý đã buộc người dân vào tình trạng giằng co, kéo dài
giữa các lợi ích: chẳng hạn, người sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng nữa, họ
muốn chuyển sang ngành nghề khác mà không được phép chuyển nhượng khi đó sẽ
dẫn đến tình trạng chuyển nhượng bất hợp pháp nên càng khó khăn cho công tác
quản lý đất đai sau này, mặt khác còn làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà
nước từ thuế chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 ra đời đã đáp
ứng nhu cầu về lợi ích kinh tế của người sử dụng đất từ việc chuyển nhượng đất đai.
Tuy nhiên đất đai chỉ phát huy giá trị của nó dưới tác động tích cực của con
người thực trạng cũng cho thấy việc chuyển nhượng đất đai quá đơn giản gây nên
hiện tượng chuyển nhượng đất đai tràn lan, người không có nhu cầu sử dụng đất
nhưng vẫn nhận chuyển nhượng để bán lại hưởng phần chênh lệch tạo nên cơn sốt
ảo đẩy giá đất tăng cao làm cho thị trường đất đai không ổn định, còn người thực sự
có nhu cầu sử dụng đất thì không thể tiếp cận đất đai vì giá đất quá cao. Do đó, nhà
nước cần phải có biện pháp quản lý chặt chẽ, ngăn chặn kịp thời những tiêu cực xảy
ra để hướng tình hình chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và chuyển QSDĐ nói chung
đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật nhằm thuận lợi cho công tác quản lý
sau này.
Theo quy định của Luật Đất Đai năm 2003, những hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất dưới đây có quyền CNQSDĐ:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê. (khoản 3 điều 113, LĐĐ
2003)
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trước ngày LĐĐ 2003 có hiệu

lực thi hành mà đã trả tiền thuê cho cả thời gian thuê hoặc trả trước cho nhiều năm
mà thời hạn thuê đất được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. (khoản 2 điều 114, LĐĐ
2003)
Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp. (khoản 3 điều 114, LĐĐ
2003)
Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện: (Điều 104, NĐ
181/2004/NĐ-CP)
Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đối
với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất , đất ở được miễn tiền sử dụng đất

Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày
được giao đất lần thứ hai.
Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình cá nhân sinh sống
trong phân khu đó.
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong
khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng
hộ đó.

Hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong các trường
hợp sau: (Điều 103, NĐ181/2004/NĐ-CP)
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối
với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở,
đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu
vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp khi có các điều kiện sau: (Điều 100, NĐ181/2004/NĐ-CP)
Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định
thời hạn sử dung đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất.
Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ: (Điều 699, Bộ Luật Dân Sự 2005)
Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại
đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.
Giao giấy tờ có liên quan đến QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng.
Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Điều 700, Bộ Luật Dân Sự
2005)
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì giải quyết
như sau:
Theo Điều 305 của Bộ Luật Dân sự 2005, trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa
vụ dân sự được quy định như sau:
“Khi nghĩa vụ dân sự được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có

nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được
hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện
nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cấn thiết

Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ
và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số
tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với
thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Điều 701, Bộ Luật
Dân Sự 2005)
1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật về đất đai;
3. Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Điều 702, Bộ Luật
Dân Sự 2005)
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có
liên quan đến quyền sử dụng đất;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển

nhượng;
4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005)
quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng”.
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 698 Bộ luật dân sự
năm 2005) quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất ;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng”.
1.1.2. Cơ sở pháp lý

Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

Các văn bản có liên quan
- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 1980, sửa đổi năm
1992
- Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
ngày 11/12/1998.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính Phủ về trình tự thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
QSDĐ.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 01/11/2001 sửa đổi bổ sung
một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP
- Nghị định 114/NĐ-CP ngày 05/4/1994 của Chính phủ quy định chi tiết về thi
hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Các văn bản hiện hành
- Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất
đai do chính phủ ban hành.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 do Quốc Hội ban hành ngày
05/12/2007 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005.
- Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định
47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 của Chính Phủ về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 79/2008/TT-BTC ngày 15/9/2008 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008.
- Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 06/8/2000 quy định chi tiết luật thuế chuyển
QSDĐ, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế chuyển QSDĐ.

- Quyết định 81/2007/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất
trên địa bàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
- Quyết định số 02/2008/QĐ-UBND ngày 21/01/2008 của UBND tỉnh Bà Rịa
Vũng Tàu về việc ban hành quy định việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo cơ chế
“một cửa” tại UBND huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
(gồm 3 chương 5 điều, trong đó điều 7 quy định việc chuyển nhượng QSDĐ đối với
hộ gia đình, cá nhân).
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Lược sử các quy định về chuyển nhượng QSDĐ qua các giai đoạn:
a. Giai đoạn trước năm 1980
Đất đai tồn tại dưới ba hình thức sở hữu: sở hữu Nhà Nước, sở hữu làng xã, sở
hữu tư nhân. Chủ sở hữu có các quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền sử dụng
đất đai của mình theo quy định của pháp luật. Do đó, trong thời kì này sở hữu tư
Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

nhân luôn giữ vai trò chủ yếu. Như vậy đất đai lúc bấy giờ được coi như một tài sản
riêng, chủ sở hữu đất đai có quyền định đoạt, vì thế việc mua bán diễn ra trong thời
gian này rất đơn giản với nguyên tắc chỉ cần hai bên đồng ý về giá cả, thủ tục được
thể hiện dưới các hình thức: “tờ bán đứt đất ”, “ tờ bán đất trọn sổ ” và cũng chỉ
được thực hiện khi chủ đất đã có bằng khoán đất do nhà nước cấp.
Đối với các trường hợp khai khẩn (tự khai phá) hoặc lấn chiếm công thổ quốc
gia rồi sang nhượng cho người khác bằng giấy tay, khi làm thủ tục phải được Ủy ban
hành chính xã sở tại chứng thực, sau đó chuyển đến Ty điền địa cấp Tỉnh làm thủ
tục cấp bằng khoán.
b. Giai đoạn từ năm 1980 đến trước khi có Luật đất đai năm 1993

Ngày 18/12/1980 Quốc Hội thông qua Hiến pháp năm 1980 quy định nước ta
chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý. (điều 19). Tuy nhiên, vai trò của Nhà nước tỏ ra quá mờ nhạt,
khái niệm chủ sở hữu quá chung chung khiến người quản lý đất đai đại diện cho Nhà
nước cứ tưởng rằng mình là chủ sở hữu đối với đất đai có mọi quyền cấp phát và
ban ơn đất đai cho các tổ chức và cá nhân. Người xã viên qua một thời gian đã nhận
thấy rằng cái quyền đồng sở hữu của họ chỉ là hư ảo, không mang lại lợi ích tương
xứng nào, mà đúng ra họ chỉ là người làm công với đồng lương ít ỏi, vì vậy họ thờ ơ
đến lạnh lùng với ruộng đất, họ nhận ruộng nhưng không ra ruộng làm mà chỉ quan
tâm đến diện tích đất 5% mà họ được cấp phát. Chính vì vậy vào thời điểm đó hợp
tác xã này có thể cắt đất cho hợp tác xã khác mà những người đồng sở hữu với nó có
lúc, có nơi không ngăn cản mà thậm chí còn hoan nghênh dẫn đến một thực trạng là
hiệu quả sử dụng đất đai rất thấp.
Xuất phát từ nhu cầu phải cụ thể hóa hơn nữa quyền sở hữu toàn dân về đất, từ
sự quản lí khai thác đất đai yếu kém trong một thời gian dài từ sau khi ban hành
Hiến pháp năm 1980, từ yêu cầu của công cuộc đổi mới nền kinh tế của cả nước
được đặt ra từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI-12/1986 khẳng định sự đổi mới
nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã
Hội Chủ Nghĩa.Trên tinh thần đó, ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất
đai đầu tiên của Việt Nam có hiệu lực từ ngày 08/01/1988 bao gồm 6 chương 57
điều. Đây là sự kiện rất quan trọng mở đầu cho việc thống nhất pháp luật đất đai trên
nền tảng Hiến pháp năm 1980. Luật đất đai năm 1987 ra đời đã giải quyết một loạt
các vấn đề quan trọng phù hợp với lợi ích của đông đảo nông dân: đó là giao đất ổn
định, lâu dài cho hộ gia đình nông dân đồng thời quy định rõ quyền và nghĩa vụ của
họ.
Luật đất đai năm 1987 nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi
hình thức.Chỉ cho chuyển nhượng thành quả lao động trên đất được giao. Điều này
hoàn toàn không khả thi, không theo sát thực tế. Do đó đất đai bị đóng băng.
Tuy nhiên việc chuyển nhượng QSDĐ trong thực tế là một điều không thể
tránh khỏi nên tại điều 16 của Luật đất đai1987có quy định việc chuyển QSDĐ

nhưng chỉ hạn hẹp trong 3 trường hợp sau:
 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp.
 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận
trao đổi đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành
viên trong hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Vào đầu những năm 1990, khi mà nền kinh tế thực sự chuyển mình sang nền
kinh tế thị trường, đất đai ngày càng thể hiện tầm quan trọng trong sự phát triển của
nền kinh tế quốc dân thì các quy định của Luật đất đai năm 1987 không đáp ứng
được tình hình thực tế xã hội như: vấn đề về thẩm quyền giao đất, thừa kế, cấp giấy;
hiện tượng lách luật bắt đầu xuất hiện một cách phổ biến trong giai đoạn này.
Người dân bán đất thông qua hình thức chuyển nhượng thành quả lao động trên đất
như hoa màu, cây trái; giấy tờ chỉ là sang tay hoặc chỉ ra đến xã phường xác nhận.
Và trong thực tế vẫn tràn lan việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, đầu cơ đẩy giá
đất tăng nhanh.
Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp1980 đã kịp thời đáp ứng phần
nào những yêu cầu cấp bách của thực tế. Hiến pháp quy định rõ: “ Nhà nước giao
đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất,
được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật”. (điều 18 Hiến pháp năm
1992).
Như vậy, lúc này việc “được mua được bán” QSDĐ đã đưa đất đai thoát khỏi trạng

thái là điều kiện sinh tồn để bước sang điều kiện sản xuất hàng hóa, hiệu quả sử
dụng của đất đai được phát huy cao hơn so với thời bao cấp.
c. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến trước khi có Luật đất đai năm
2003
Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, ngày 14/7/1993 Quốc hội đã thông qua Luật
đất đai mới có hiệu lực thi hành ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất đai ban hành
năm 1987. Luật đất đai năm 1993 ra đời đã mở rộng quyền của người sử dụng đất
trong đó có quyền chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại khoản 2 điều 3 của Bộ
luật này:“ hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”. Luật quy định cụ thể về điều kiện
chuyển nhượng QSDĐ ở, đất nông nghiệp (điều75), các trường hợp không được
chuyển nhượng QSDĐ (điều 30), thẩm quyền giải quyết thủ tục chuyển nhượng
(điều 31).
Như vậy, lần đầu tiên Luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng
QSDĐ. Đây là một thay đổi rất lớn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, là
một quy định mang tính đột phá phù hợp với tình hình thực tế đáp ứng nhu cầu,
nguyện vọng của người dân, thúc đẩy kinh tế phát triển.
Để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích sử dụng đất có hiệu
quả, bảo đảm công bằng về nghĩa vụ nộp thuế và động viên vào ngân sách Nhà nước
một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển QSDĐ. Căn cứ theo Luật thuế
chuyển QSDĐ được ban hành ngày 22/6/1994 và Nghị định 114/NĐ-CP ngày
05/9/1994 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ, thuế suất thời kì này
được quy định như sau:
“Khi được phép chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế
chuyển quyền với thuế suất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại

Trang 9

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

đất khác”, và bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị giá tài sản
tính thuế.
Sau 5 năm thực hiện, Luật đất đai năm 1993 đã bộc lộ một số điểm chưa thật sự phù
hợp, chưa cụ thể:
Những quy định trong Luật còn rất chung chung, chưa có một văn bản nào
hướng dẫn thi hành cụ thể cho cả nước. Nhất là trong quan hệ chuyển nhượng
QSDĐ: chưa có văn bản quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng, về mẫu hồ sơ
chuyển nhượng, hạn mức nhận chuyển nhượng làm cho quan hệ đất đai trong xã hội
rất phức tạp.
Mức thuế suất trong thời kì này là quá cao dẫn đến người sử dụng đất tự ý
chuyển nhượng cho nhau bằng giấy tay không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước
về đất đai hoặc cố tình ghi sai giá chuyển nhượng nhằm trốn tránh thuế, điều này đã
gây nhiều rắc rối và làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Để giải quyết những bất cập trên:
 Ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định về
thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Để cụ thể hóa Nghị định này, ngày
18/9/1999 Tổng cục địa chính đã ban hành Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng
dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Nghị định 17 để giải quyết hồ sơ chuyển
nhượng đã gặp nhiều lúng túng, phát sinh một số vướng mắc:
Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải có các điều kiện sau đây :
a) Có nhu cầu sử dụng đất;
b) Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp

luật về đất đai.
c) Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận
chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
d) Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức
thì diện tích đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại
điểm 1 khoản 5 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Theo Thông tư 1417/TT - TCĐC thì “hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
trồng lúa nước”.
Theo đó, những người có đất lúa nước nhưng không có khả năng trực tiếp lao động
họ muốn chuyển nhượng nhưng không tìm được người theo điều kiện như trên.
Còn các cơ quan phường xã chưa hiểu rõ được người trực tiếp sản xuất đất
nông nghiệp là người như thế nào, khiến cho việc xác nhận hồ sơ chuyển nhượng lúc
này của các cơ quan phường xã gặp rất nhiều khó khăn.
Song song đó, điều kiện: “nhận chuyển nhượng vượt hạn mức thì chuyển
sang thuê đất”, điều này rất khó xác định vì chưa có một văn bản nào quy định hạn
mức cho mỗi lần nhận chuyển nhượng. Đây cũng là một trong những khó khăn trong
việc giải quyết hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp, làm cho tình hình phân lô đất
nông nghiệp hết sức phức tạp, kéo theo tình trạng tranh chấp đất đai.

Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

Giá chuyển nhượng QSDĐ: Hợp đồng chuyển nhượng có ghi giá chuyển nhượng
do hai bên thỏa thuận. Còn theo điều 694 của Bộ Luật dân sự 1995 quy định: giá
chuyển nhượng trên cơ sở bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

ban hành. Ghi theo giá thoả thuận thì phải đóng thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ
cao. Còn nếu ghi theo khung giá nhà nước thì khi bị thu hồi đất, người dân sẽ bị thiệt
thòi. Vì giá theo quy định của Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.
Do đó, ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Nghị định 79 cũng không
có thay đổi gì nhiều, chỉ có những sửa đổi bổ sung về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đối với tổ chức kinh tế vì vậy cũng mắc phải những vướng mắc như Nghị định
17, thời gian này thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng lúc sử dụng hai
Nghị định 17/NĐ-CP và Nghị định 79/NĐ-CP.
Kể từ thời gian này mẫu hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Nghị định
79 và Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện nghị định 79/2001/NĐCP.
 Ngày 06/8/2000, Chính phủ ban hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP quy định
chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ. Căn cứ tính thuế:
 Diện tích chuyển quyền là diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển
quyền.
 Giá đất là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định trên cơ sở khung giá chung của Chính phủ.
 Thuế suất: 2% đối với đất sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản; 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng.
Từ đó tạo sự tin cậy cho người sử dụng đất, đảm bảo sự công bằng xã hội, bổ sung
một khoản lớn vào nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
d. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay
Do các quan hệ kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất đai ngày càng
khẳng định giá trị trong đời sống xã hội, đã xuất hiện nhiều bất cập về vấn đề đất
đai, thì Luật đất đai năm 1993 tỏ ra không đủ sức giải quyết triệt để những trường
hợp mới phát sinh và Luật đất đai được tiếp tục sửa đổi, bổ sung vào năm
2001.Trong bối cảnh đó, ngày 26/11/2003, Quốc hội nước ta đã thông qua Luật đất
đai mới có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 bao gồm 7 chương và 146 điều. Đây là bộ
Luật đất đai hoàn chỉnh nhất từ trước đến nay. Theo đó những quy định không còn

phù hợp được thay thế bằng các quy định hợp lý hơn, thực tế, cụ thể hơn.
Luật đất đai năm 2003 một lần nữa xác định lại quyền sở hữu đất đai: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Và mở rộng hơn nữa
quyền của người sử dụng đất, theo đó người sử dụng đất có thêm các quyền: cho
thuê lại, tặng cho QSDĐ, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, được bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất. Luật đất đai mới đã bỏ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà chỉ quy định đối với những trường hợp đặc
biệt (đã nêu ở phần 1.1.1.Cơ sở khoa học).
Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng
dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003. Quy định thành phần hồ sơ chuyển nhượng đơn

Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

giản hơn, trình tự thủ tục áp dụng cơ chế “một cửa” tránh gây phiền hà cho dân, hạn
chế sự lãng phí thời gian, tiền bạc tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải quyết hồ sơ.
Đây được xem là siêu Nghị định về đất đai, được thực hiện một cách triệt để trong
cả nước.
Ngày 05/12/2007 Quốc Hội ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân số
04/2007/QH12 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 quy định về đối tượng nộp thuế, thu
nhập chịu thuế, thu nhập được miễn thuế, giảm thuế và căn cứ tính thuế thu nhập cá
nhân.
Luật thuế thu nhập cá nhân ra đời đã bãi bỏ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ban
hành ngày 22/6/1994 đã được sửa đổi bổ sung một số điều theo Luật số
17/1999/QH10. Theo đó, thu nhập về chuyển quyền sử dụng đất sẽ thực hiện theo
Luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản. Với thuế thu nhập

từ chuyển nhượng bất động sản, người dân sẽ nộp mức thuế như sau:
 25% trên thực lãi chuyển nhượng xác định bằng giá chuyển nhượng bất động
sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên
quan căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật.
 2% trên giá trị chuyển nhượng bất động sản nếu không xác định được giá
mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
Lệ phí trước bạ nhà, đất mà người nhận chuyển nhượng phải đóng hiện nay là 0,5%
quy định khoản 2 điều 1 nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008, thấp hơn
mức lệ phí trước đây (1%)
Và qua 6 tháng đầu năm thực hiện đã cho thấy phương án đánh thuế 2% trên
giá chuyển nhượng khả thi hơn phương án nộp 25% lợi nhuận sau khi trừ các chi phí
liên quan. Vì đa số người sử dụng đất đều khó có thể xác định được giá vốn và các
chi phí liên quan.
Với mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ nhà
đất như hiện nay là thấp hơn các chính sách thuế trước kia, điều này đã tạo điều kiện
thuận lợi hơn cho người dân khi kê khai nộp thuế, đảm bảo cho nguồn thu ngân sách
Nhà nước.
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Đất Đỏ là một huyện ven biển thuộc tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, được tái lập trên cơ
sở chia huyện Long Đất cũ thành 2 huyện Long Điền và Đất Đỏ theo Nghị định
152/2003/NĐ-CP ngày 09/01/2003 của Chính phủ. So với một số vùng thì huyện
còn nhiều khó khăn đặc biệt là cơ sở vật chất của huyện hầu như chưa có. Tuy vậy,
huyện cũng có những thuận lợi cơ bản như nằm gần các trung tâm lớn về đô thị,
công nghiệp, du lịch, dịch vụ…, có tiềm năng lớn để phát triển kinh tế, đặc biệt là
nuôi trồng, đánh bắt, chế biến hải sản, phát triển du lịch…, đây còn là quê hương
của Anh hùng liệt sĩ Võ Thị Sáu, có chiến khu Minh Đạm…là những địa chỉ để phát
triển loại hình du lịch “về nguồn”.
Huyện Đất Đỏ có 8 đơn vị hành chính trực thuộc bao gồm 6 xã và 2 thị trấn: Xã
Phước Long Thọ, xã Long Tân, xã Láng Dài, xã Lộc An, xã Phước Hội, xã Long
Mỹ và thị trấn Đất Đỏ, thị trấn Phước Hải. Trung tâm hành chính huyện đặt tại xã

Phước Long Thọ. Tổng diện tích tự nhiên của toàn huyện là 18.959,33 ha chiếm
9,39% diện tích tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
1.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội

Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

a. Đặc điểm tự nhiên
Vị trí địa lý và vấn đề sử dụng đất
Huyện Đất Đỏ nằm ở phía Nam của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, cách thị xã Bà Rịa
khoảng 12km, cách thành phố Vũng Tàu khoảng 32km, địa giới hành chính của
huyện được giới hạn như sau:
 Phía Đông giáp huyện Xuyên Mộc
 Phía Tây giáp huyện Long Điền, thị xã Bà Rịa
 Phía Nam giáp biển Đông
 Phía Bắc giáp huyện Châu Đức
Có tọa độ địa lý: Từ 10704’ đến 10708’ độ Kinh Đông
Từ 10038’ đến 10058’ độ Vĩ Bắc
Phía Nam giáp biển Đông là tiềm năng rất lớn để phát triển du lịch, đánh bắt hải sản
và các ngành nghề chế biến hải sản.
Huyện Đất Đỏ nằm trên trục Quốc lộ 55, Tỉnh lộ 52 nối liền trục Quốc lộ 51
tại thị xã Bà Rịa nên rất thuận lợi trong lưu thông và quan hệ kinh tế lớn của tỉnh:
Thành phố Vũng Tàu, thị xã Bà Rịa. Là điều kiện cho phép đẩy nhanh quá trình khai
thác sử dụng đất và mở cửa, hòa nhập với sự phát triển kinh tế bên ngoài.
Tuy nhiên do được tách ra từ huyện Long Đất cũ, các công trình hành chính,
phúc lợi xã hội bố trí tập trung ở huyện Long Điền nên kinh tế huyện Đất Đỏ có xuất

phát điểm thấp, lại ở xa các bến cảng, sân bay vì vậy cơ hội thu hút đầu tư của huyện
không cao, đặc biệt trong việc kêu gọi đầu tư cho phát triển công nghiệp.
Địa chất, địa hình
Huyện Đất Đỏ có 3 dạng địa hình chính:
 Địa hình đồng bằng: tạo thành từ phù sa sông biển, do sông ngắn dốc tạo nên
những khu vực dồng bằng nhỏ hẹp:
+ Bậc thềm sông: có độ cao từ 5-10m, có nơi từ 2-5m dọc theo sông tạo thành
các dải hẹp chiều rộng thay đổi 4-5m đến 10-15m, được khai thác sử dụng cho trồng
lúa tập trung tại phía Bắc 2 xã Láng Dài và Phước Long Thọ.
+ Địa hình trũng trên trầm tích đầm lầy biển và đầm nước mặn có độ cao từ
0,32-2m bị ảnh hưởng bởi ngập triều và ngập úng, chỉ thích hợp cho trồng rừng,
nuôi thủy sản nước lợ và phân bố chủ yếu ở xã Lộc An, phía Nam xã Láng Dài.


Địa hình đồi lượn sóng: rất phổ biến và chiếm diện tích lớn ở huyện, bao gồm
vùng đất bazan, phù sa cổ và các cồn cát, độ dốc từ 1-80, là địa bàn dân cư đến
xây cất nhà cửa và lập vườn, trồng rừng tập trung tại xã Long Tân, Phước
Long Thọ, Thị trấn Đất Đỏ.



Địa hình đồi núi thấp: Gồm phần đất núi giáp thị trấn Long Hải (huyện Long
Điền) và 2 xã Phước Hải, Long Mỹ (huyện Đất Đỏ) với độ cao gần 350m chủ
yếu để trồng rừng và kết hợp khai thác du lịch.
Về địa chất: Huyện Đất Đỏ có tập hợp đá mẹ và mẫu chất đa dạng vừa tạo cho
huyện một quỹ đất rất phong phú, vừa là nguồn cung cấp nguyên vật liệu xây dựng
rất quan trọng.

Trang 13

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

Hình 1. Sơ đồ vị trí huyện Đất Đỏ - tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
Khí hậu
Mang đặc thù của miền khí hậu nhiệt đới gió mùa của vùng Đông Nam Bộ. Có 2
mùa rõ rệt: mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 11) và mùa khô (từ tháng 12 đến tháng
4). Nhiệt độ trung bình năm là 270C, lượng mưa trung bình năm khoảng 1.352,5
mm.
Khí hậu nóng ẩm quanh năm, mưa, nắng nhiều, ít thiên tai và thời tiết tương đối
ổn định, vì vậy rất thuận lợi cho phát triển kinh tế của địa phương.
Thủy văn
Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

+ Ngập úng: Do cấu trúc địa hình và phân bố dòng chảy vào mùa mưa lũ
(tháng 9,10) gây ngập úng cục bộ ở xã Láng Dài và Phước Hội, diện tích ngập úng
từ 370 đến 400ha.
+ Thủy triều: Huyện có đường ranh giới giáp biển dài 18km, đặc biệt là cửa
sông Ray thông ra biển Đông nên chịu ảnh hưởng của chế độ nhật triều không đều.
Do đó có thể tận dụng triều để tiêu nước và đưa nước mặn vào các đầm ao nuôi tôm
ở xã Lộc An.
+ Xâm thực của biển: bờ biển Lộc An bị bồi lắng và xâm thực khá mạnh dẫn
đến xói lở bờ biển.

b. Tài nguyên thiên nhiên
Tài nguyên đất: Huyện Đất Đỏ có 9 nhóm đất như của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu với
18 đơn vị bản đồ đất đai. Trong đó đất cát biển chiếm diện tích cao nhất (21,50%
diện tích tự nhiên) và đất mặn có diện tích thấp nhất toàn huyện (0,09%).
 Nhóm đất cát có 4 đơn vị diện tích đất đai với diện tích 4076,69 ha, chiếm
21,50% tổng diện tích toàn huyện. Phân bố ở các xã Long Mỹ, Phước Long
Thọ, Phước Hội, Phước Hải, Láng Dài, Lộc An. Tuy không phải là loại đất tốt
nhưng rất phù hợp cho các loại hình sử dụng đất ở huyện: cây ăn trái, cây công
nghiệp dài ngày…
 Nhóm đất mặn: có 1 đơn vị diện tích đất đai với diện tích 17,26 ha, chiếm
0,09% tổng diện tích toàn huyện, hiện đang được sử dụng chủ yếu cho nuôi
trồng thủy sản nước lợ, tập trung ở xã Lộc An,
 Nhóm đất phèn: có 1 đơn vị đất đai chiếm 3,53% diện tích toàn huyện, đang
được sử dụng chủ yếu cho việc duy trì bảo vệ rừng ngập mặn và 1 phần cho
nuôi trồng thủy sản cũng tập trung nhiều ở xã Lộc An.
 Nhóm đất phù sa: có 2 đơn vị đất đai, diện tích 3091,67 ha chiếm 16,31% diện
tích toàn huyện. Độ phì nhiêu tương đối cao so với các loại đất đồng bằng, có
sa cấu từ thịt trung bình đến thịt nặng. Phân bố chủ yếu ở xã Phước Long Thọ,
Thị trấn Đất Đỏ, Phước Hội, Long Tân, Láng Dài, Lộc An.
 Nhóm đất đen có 1 đơn vị đất đai diện tích 3605,78 ha chiếm 19,02% diện tích
toàn huyện. Đất đen có độ phì nhiêu hơn hẳn các loại đất khác trong vùng, ít
chua, giàu hàm lượng đạm, mùn, lân, nghèo kali nhưng rất giàu cation kiềm
trao đổi, dung tích hấp phụ và độ no bazơ cao, sa cấu đất nặng, viên hạt rất tơi
xốp. Phân bố ở các xã Phước Long Thọ, Thị trấn Đất Đỏ, Long Tân, Láng Dài.
 Nhóm đất xám có 3 đơn vị đất đai với diện tích 1311,04 ha chiếm 6,92% diện
tích toàn huyện, gồm 2 loại đất xám có địa hình cao và đất xám có địa hình
thấp nhưng nhìn chung độ phì nhiêu của loại đất này kém hơn các loại đất
khác. Tập trung ở các xã Long Mỹ, Láng Dài, Phước Hội, Phước Hải, Phước
Long Thọ.
 Nhóm đất đỏ vàng: có 3 đơn vị diện tích đất đai với diện tích 3077,68 ha chiếm

16,23% diện tích toàn huyện. Bao gồm:
+ Đất đỏ bazan: tầng đất dày, cấu tạo viên hạt tơi xốp có khả năng thấm và
giữ nước tốt, rất thích hợp để trồng các loại cây có giá trị kinh tế cao: cà phê, hồ
tiêu, cây ăn quả…

Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

+ Đất vàng đỏ trên đá Granit: tầng đất thường mỏng, nhiều đá lộ đầu, độ phì
rất kém nên ít có khả năng sử dụng trong nông nghiệp.
 Nhóm đất dốc tụ: có 2653,87 ha chiếm 14% diện tích toàn huyện, nhìn chung,
đất có độ phì tương đối khá nhưng chua, phân bố hầu hết ở các xã trong huyện
trừ xã Lộc An.
 Nhóm đất xói mòn trơ sỏi đá: có 19,33 ha chiếm 0,1% diện tích toàn huyện.
Đất có tầng rất mỏng, nhiều khi hoàn toàn là đá hoặc kết von dày đặc, tập trung
nhiều ở thị trấn Đất Đỏ.
Bảng 1. So sánh tỷ lệ các nhóm đất trong huyện Đất Đỏ với tỉnh BRVT

STT

Nhóm đất

1

Huyện Đất Đỏ
(ha)

% toàn huyện

% toàn tỉnh

Đất cát

4076,69

21,50

19,91

2

Đất mặn

17,26

0,09

1,61

3

Đất phèn

670,00

3,53

3,73

4

Đất phù sa

3091,67

16,31

40,78

5

Đất đen

3605,78

19,02

43,33

6

Đất xám

1311,04

6,92

4,57

7

Đất đỏ vàng

3077,68

16,23

3,77

8

Đất dốc tụ

2653,87

14,00

21,60

9

Đất xói mòn trơ sỏi đá

19,33

0,10

0,23

( Nguồn: Viện quy hoạch và Thiết kế nông nghiệp)
Tài nguyên nước: Gồm nguồn nước mặt và nước ngầm
 Nguồn nước mặt: 2 hệ thống sông chính:
+ Sông Bà Đáp có diện tích lưu vực khoảng 190km2, thượng nguồn sông này là
sông Đá Bàng diện tích kưu vựa 270km2, dung tích hữu dụng là 11,5 triệu m3 có khả
năng tưới cho 1.300 ha lúa.
+ Sông Ray bắt nguồn từ tỉnh Đồng Nai đổ ra cửa Lộc An, dòng chính dài
120km, phần đi qua huyện Đất Đỏ dài khoảng 28km. Trên dòng chính đã xây dựng
đập sông Ray lấy nước tưới cho khoảng 800 ha.
Ngoài ra còn có một số sông suối nhỏ chỉ phục vụ trong khu vực như Hồ Bút Thiền,
hồ Lồ Ồ, đặc biệt huyện Đất Đỏ còn được hưởng lợi từ hồ suối Giàu ở huyện Châu
Đức.
 Nguồn nước ngầm: Huyện có nguồn nước ngầm tốt, dung lượng, chất lượng
nước tương đối tốt. Theo báo cáo lập bản đồ địa chất thủy văn, dọc theo trục

Trang 16


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

Quốc lộ 55 thuộc khu vực huyện Đất Đỏ với bề rộng khoảng 6 km, đây là vùng
có khả năng khai thác nước ngầm với qui mô 5000-20.000m3 .
Nước khoáng: mỏ nước khoáng có giá trị công nghiệp tại xã Láng Dài có thể khai
thác 172m3/ ngày.
Tài nguyên rừng: Theo số liệu kiểm kê đất đai tính đến cuối năm 2005 thì tổng

diện tích rừng hiện có là 1538,94 ha, chiếm 8,12% diện tích tự nhiên toàn huyện,
trong đó chủ yếu là rừng phòng hộ 1366,79 ha, chiếm 88,81% diện tích rừng toàn
huyện, tập trung ở xã Phước Hải, Long Mỹ, Lộc An và đất rừng sản xuất 172,15 ha
chiếm 11,19% phân bố ở xã Phước Hội.
Rừng ở huyện Đất Đỏ chủ yếu là rừng nghèo, cần được bảo vệ, đặc biệt là rừng
phòng hộ trên các núi cao, rừng phòng hộ ven biển.
Tài nguyên biển và ven biển: Bờ biển dài khoảng 18km, có cửa Lộc An, sông Ray
xây dựng cảng phục vụ vận tải, đánh cá, là nơi neo đậu tàu thuyền đánh cá rất tốt.
Đất Đỏ có vùng thềm lục địa rộng, vùng lãnh hải rộng trên 3000km2, trữ lượng
hải sản lớn có giá trị kinh tế và xuất khẩu cao, đem lại nguồn lợi kinh tế lớn cho
huyện.
Tài nguyên du lịch: vị trí địa lý, tài nguyên rừng, tài nguyên biển và những di tích
lịch sử cách mạng nổi tiếng tạo cho huyện một tiềm năng du lịch với:
+ Bờ biển dài 18km với những bãi biển đẹp, thoải và sạch như Phước Hải,
Lộc An, những cảnh quan đẹp: Khu Đèo Nước Ngọt và Rừng Hoa Anh Đào, khu
rừng sinh thái trên núi Trương Phi và núi Châu Viên, núi sát biển tạo nên cảnh sơn
thủy hữu tình thơ mộng và kì vĩ.
+ Với bề dày lịch sử trong kháng chiến giải phóng dân tộc, Đất Đỏ cũng có
nhiều di tích lịch sử có giá trị như: bảo tàng Võ Thị Sáu, khu căn cứ kháng chiến
Minh Đạm…
Tài nguyên khoáng sản: chủ yếu là khoáng sản dùng làm nguyên vật liệu xây dựng
như cát xây dựng ở Phước Hải, Long Mỹ. Trên địa bàn huyện còn có mỏ cát trắng
tại xã Láng Dài dùng làm thủy tinh. Nhìn chung các điểm cát này về cơ bản đáp ứng
được yêu cầu cho xây dựng.
Tài nguyên nhân văn: Người dân Đất Đỏ cần cù, có truyền thống cách mạng, có
kinh nghiệm sản xuất, tiếp cận được sản xuất hàng hóa, đây là nội lực bên trong tạo
đà cho quá trình phát triển đi lên.
Với những điều kiện thuận lợi và nguồn tài nguyên sẵn có, định hướng phát triển
trong tương lai huyện Đất Đỏ sẽ trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa - TDTT, du
lịch - dịch vụ và khuyến khích đầu tư phát triển công nghiệp chế biến thủy hải sản

của khu vực với các chức năng hạt nhân thúc đẩy vùng nông thôn phát triển. Nhanh
chóng đưa ngành du lịch, thủy sản và công nghiệp chế biến trở thành kinh tế mũi
nhọn của huyện.
Tuy nhiên là huyện mới thành lập, xuất phát điểm còn thấp nên thiếu thốn về cơ
sở vật chất, hệ thống kết cấu hạ tầng còn hạn chế ảnh hưởng đến khai thác tiềm
năng, thế mạnh của huyện, chưa thu hút được các nguồn đầu tư bên ngoài.
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
a. Tăng trưởng kinh tế: Qua 5 năm thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội
(2004-2008), kinh tế huyện Đất Đỏ đã dần đi vào thế ổn định và có tăng trưởng kinh
Trang 17


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Lệ Mộng Diễm

tế, từng bước hòa nhập và phát triển theo cơ chế thị trường. Tính đến năm 2008 tổng
giá trị sản xuất của huyện đạt 2.455,84 tỷ đồng tăng bình quân 30,24%/ năm so với
năm đầu nhiệm kỳ gấp 3,53 lần.
Trong những năm qua, mặc dù chịu nhiều thiên tai, dịch bệnh như cơn bão số 9
cuối năm 2006, dịch cúm gia cầm, heo tai xanh…nhưng giá trị sản xuất nông nghiệp
hàng năm đều thực hiện vượt mức kế hoạch theo Nghị Quyết của Hội đồng nhân dân
huyện đề ra, mức tăng trưởng bình quân là 28,03%/ năm, so với năm đầu nhiệm kì
gấp 3,25 lần.
Lâm nghiệp luôn được chú trọng, phong trào trồng cây gây rừng, cải tạo môi
trường sinh thái, phòng hộ ven biển đựơc tăng cường thường xuyên.
Ngư nghiệp với mức tăng trưởng bình quân là 30,24%/ năm so với năm đầu
nhiệm kỳ gấp 3,47 lần. Lượng tàu thuyền đánh bắt hải sản hiện có 760 chiếc với
tổng công suất 99.237 mã lực và 357 chiếc trên 90 mã lực. Sản lượng hải sản khai
thác tăng bình quân 10,49%/ năm.

Tổng doanh thu ngành thương mại, dịch vụ năm 2008 là 900 tỷ đồng, tăng bình
quân 32,42%/ năm so với năm 2004 gấp 3,74 lần. Trong đó, thương mại tăng bình
quân 40%/ năm, dịch vụ tăng 25,89%/năm. Trên địa bàn huyện có 35 dự án đầu tư
phát triển du lịch với tổng số vốn đầu tư là 7.537,88 tỷ đồng. Mặt khác, huyện luôn
chú trọng đến công tác kiểm tra kiểm soát thị trường, chống hàng gian hàng giả,
buôn lậu, trốn thuế trên địa bàn.
Ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trong huyện còn rất nhỏ bé, tuy nhiên
đã bước đầu đứng vững trên cơ chế thị trường và tiếp tục có những dầu hiệu phát
triển khách quan. Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên điạ bàn
huyện tăng bình quân hàng năm 31,88% gấp 3,81 lần so với năm đầu nhiệm kỳ, cơ
sở sản xuất công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp tính đến cuối 2008 là 188 cơ sở, tăng
115 cơ sở so với đầu năm 2004.
Huyện luôn hoàn thành tốt các chỉ tiêu thu chi ngân sách. Thu ngân sách tăng
bình quân 75%/ năm, chi ngân sách tăng bình quân 20,35%/ năm đảm bảo tiết kiệm
và hiệu quả.

Bảng 2. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế giai đoạn 2004-2008
(Đơn vị tính: Tỷ đồng)
Mức tăng trưởng
Ngành
sản xuất

2004

2005

Tổng
giá trị 697,14 930,49
sản xuất
Nônglâm-ngư

330,93 436,34

2006

2007

2008

05 năm
(%)

Bình quân
hàng năm
(%)

1,138

1,524,40

2.455,84

352,27

30,24

519

681,40

1.076,93

352,43

29,14

Trang 18