NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ PHÚ NHUẬN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI &BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN
XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH
NHÀ PHÚ NHUẬN

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

LÊ THỊ HIỀN
05115018
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2009


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN
XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH
NHÀ PHÚ NHUẬN

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

LÊ THỊ HIỀN

05115018
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2009


LỜI CẢM ƠN
***
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin thành kính
gửi đến Ba, Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, nuôi
dưỡng, yêu thương, luôn là điểm tựa vững chắc và tạo điều kiện cho con
học tập tốt trong suốt thời gian qua.
Cảm ơn những người thân, những người đã giúp đỡ, tạo điều
kiện thuận lợi để tôi an tâm hoàn thành việc học của mình.
Em trân trọng biết ơn: Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông
Lâm, Thành phố Hồ Chí Minh. Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất
Đai và Bất Động Sản. Cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy,
truyền đạt những kinh nghiệm và bài học quý báu, đó chính là món quà
lớn nhất mà em nhận được để vững tin bước vào đời làm hành trang cho
em trong cuộc sống và công việc sau này. Đặc biệt, với lòng kính trọng,
biết ơn chân thành và sâu sắc nhất em xin gửi đến thầy: Hà Thúc Viên,
người đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng dẫn để em hoàn thành tốt báo
cáo tốt nghiệp. Em chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo cùng các Anh,
Chị của Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên xây dựng và kinh
doanh nhà Phú Nhuận đặc biệt là chú Khang, anh An người đã nhiệt
tình giúp đỡ, hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi cảm ơn các bạn lớp DH05TB - những người đã đồng hành
cùng tôi trong suốt khoá học. Cảm ơn vì tất cả và cầu chúc mọi người,

gia đình, Thầy Cô, các bạn nhiều Sức khỏe, Hạnh phúc và Thành công
trong cuộc sống.
Ngày 10 Tháng 7 Năm 2009
Sinh viên

LÊ THỊ HIỀN

i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Hiền, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Nghiên cứu hoạt động Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản tại Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên xây dựng và kinh doanh nhà
Phú Nhuận”
Giáo viên hướng dẫn: thầy Hà Thúc Viên, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất Động
Sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí
Minh.
Tính cấp thiết của đề tài:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, giá trị Bất động sản trong tổng của
cải xã hội ở các nước tuy mức độ khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến Bất động sản chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vậy nên có thể nói rằng, bất động sản là hạ tầng
của nền kinh tế. Đó cũng là cái lõi có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính và chi
phối mạnh mẽ đến thị trường vốn và đời sống. Thị trường Bất động sản ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến
tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển
kinh tế đất nước. Sự sụp đổ thị trường Bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất
nặng nề cho nền kinh tế – xã hội của những nước đó. Vậy hoạt động đầu tư tạo lập và

kinh doanh Bất động sản là một hoạt động gắn liền với một lượng vốn lớn. Để hoạt
động này thực sự phát huy hiệu quả thì việc xác định tính khả thi của dự án về nhiều
mặt trong đó có công tác phân tích tài chính dự án đầu tư là một công việc hết sức
quan trọng trong mỗi công ty tạo lập và kinh doanh Bất động sản.
Cơ sở của vấn đề nghiên cứu là các lý thuyết về Bất động sản, thị trường bất
động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh Bất động sản, tổng quan về phân tích tài chính
dự án đầu tư bất động sản, các văn bản pháp luật chi phối hoạt động đầu tư Bất động
sản cùng những lý luận thực tiễn đưa ra sự cần thiết đầu tư dự án Bất động sản.
Nội dung nghiên cứu là ứng dụng kiến thức đã học và áp dụng quy trình của
công ty để nghiên cứu hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công
ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên xây dựng và kinh doanh nhà Phú Nhuận. Nội
dung bao gồm tìm hiểu về cách thức thực hiện họat động phân tích tài chính tại Công
ty, đánh giá diễn biến thị trường Bất động sản tại thời điểm phân tích, tiến hành phân
tích hiệu quả về mặt tài chính dự án cụ thể qua .
Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích, tính toán, tổng
hợp: phân tích các số liệu tài chính của dự án, phân tích các phân khúc thụ trường,
phân tích khả năng cạnh tranh chiếm lĩnh thị trường của dự án, tính toán tổng hợp các
số liệu có liên quan đến dự án cần phân tích.
Từ kết quả nghiên cứu có thể xây dựng và đánh giá hoạt động phân tích tài
chính của dự án và đưa ra đề xuất cho các dự án nhằm hạn chế rủi ro.

ii


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN 1: TỔNG QUAN .........................................................................................3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ............................................................. 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ..................................................................................... 3

I.1.2 Cơ sở pháp lý...................................................................................... 14
I.1.3 Cơ sở thực tiễn.................................................................................... 15
I.2 Giới thiệu về Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên xây dựng và
kinh doanh nhà Phú Nhuận .................................................................................... 16
I.2.1 Quá trình hình thành và phát triển ....................................................... 16
I.2.2 Các lĩnh vực họat động ...................................................................... 17
I.2.3 Cơ cấu tổ chức .................................................................................. 18
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ......................................................... 21
I.2.1 Nội dung nghiên cứu........................................................................... 21
I.2.2 Phương pháp nghiên cứu.................................................................... 21
I.2.3 Quy trình thực hiện ............................................................................. 22
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................... 23
II.1 Hoạt động PTTC dự án đầu tư Bất động sản tại Công ty trách nhiệm hữu
hạn một thành viên xây dựng và kinh doanh nhà Phú Nhuận ................................. 23
II.1.1 Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư Bất động sản tại công ty
trách nhiệm hữu hạn một thành viên xây dựng và kinh doanh nhà Phú Nhuận ....... 23
II.1.2 Công tác tiến hành phân tích tài chính môt dự án cụ thể.................... 24
II.2 Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư Bất động sản tại
công ty trách nhiệm hữu hạn xây dựng và kinh doanh nhà Phú Nhuận .................. 49
II.3. Những đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của công tác phân tích tài chính
dự án đầu tư Bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn xây dựng và kinh
doanh nhà Phú Nhuận ............................................................................................ 50
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 51

iii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng II.1: Thông số kỹ thuật của dự án.................................................................. 26

Bảng II.2: Chi phí xây lắp thiết bị của dự án .......................................................... 27
Bảng II.3: Chi phí quản lý dự án và chi phí khác của dự án.................................... 28
Bảng II.4: Kế hoạch trả vốn vay và lãi vay............................................................. 29
Bảng II.5: Tổng mức đầu tư của dự án ................................................................. 29
Bảng II.6: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư ................................................................... 30
Bảng II.7: Chi phí thanh toán cho nhà thầu thi công ............................................. 31
Bảng II.8: Giá trị vốn góp và thanh toán tiền mua căn hộ (phụ lục 1)
Bảng II.9: Kết quả kinh doanh dự kiến ................................................................... 32
Bảng II.10: Lưu chuyển tiền tệ của dự án (phụ lục 2)
Bảng II.11: Tổng hợp các chỉ tiêu tài chính của dự án............................................ 33
Bảng II.12: Dự tính chi phí hoạt động cho dự án.................................................... 36
Bảng II.13: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư..................................................................... 37
Bảng II.14: Chi phí thanh toán cho nhà thầu thi công............................................. 38
Bảng II.15: Doanh thu căn hộ dự kiến của dự án.................................................... 39
Bảng II.16: Chi phí hoạt động dự kiến của dự án ................................................... 40
Bảng II.17: Khấu hao chi phí xây dựng-thiết bị...................................................... 41
Bảng II.18: Kế hoạch trả nợ vay và lãi vay của dự án ............................................ 42
Bảng II.19: Dự trù lỗ lãi của dự án ................................................................... 43
Bảng II.20: Bảng ngân lưu tài chính của dự án....................................................... 44
Bảng II.21:Bảng so sánh các chỉ tiêu tài chính tại thời điểm xin đầu tư và thời
điểm hiện tại .......................................................................................................... 45
Bảng II.22: Độ nhạy một chiều của dự án .............................................................. 47
Bảng II.23 Độ nhạy hai chiều của dự án (Phụ lục 3)

Danh mục các sơ đồ
Sơ đồ I.1: Sơ đồ tổ chức của công ty...................................................................... 18
Sơ đồ II.1: sơ đồ hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công ty 23

Danh mục chữ viết tắt
BĐS: Bất động sản

TT BĐS: Thị trường Bất động sản
PTTC: Phân tích tài chính

iv


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thị trường Bất động sản ở nước ta hiện nay tuy mới được hình thành nhưng đã có
những bước phát triển tích cực, là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết: “thị
trường Bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, liên
quan trực tiếp đối với một lượng tài sản lớn và trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc
dân. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, giá trị Bất động sản trong tổng của
cải xã hội ở các nước tuy mức độ khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến Bất động sản chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Thị trường Bất động sản của nước ta tuy còn non
trẻ, còn nhiều hạn chế nhưng trong thời gian qua đã có bước phát triển tích cực, đóng
góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế xã hội của đất nước. Theo thống kê của
Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm thu trung
bình khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP”.
Từ khi thực hiện chính sách kinh tế, đổi mới chính sách sách pháp luật có liên
quan đến đất đai và bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản. Tuy nhiên thực trạng phát triển và qua thực tiễn 20 năm đổi mới thì thị
trường Bất động sản vẫn tồn tại nhiều hạn chế cần chỉnh sửa về hành lang pháp lý và
hoạt động đầu tư và trong đó đặc biệt là tính siêu lợi nhuận.

Hoạt động đầu tư tạo lập và kinh doanh Bất động sản là một hoạt động gắn liền với
một lượng vốn lớn. Có nhiều dự án đầu tư Bất động sản trong công tác phân tích tài
chính thì chưa được xem xét thấu đáo dẫn đến nhiều dự án trong quá trình triển khai
gặp rất nhiều khó khăn và rủi ro. Cụ thể như Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành
viên xây dựng và kinh doanh nhà Phú Nhuận là công ty tầm cỡ có nhiều loại hình đầu
tư, nhiều loại hình kinh doanh bất động sản. Qua quá trình đầu tư cho thấy công ty có
nhiều dự án đầu tư, kinh doanh có hiệu quả song song bên cạnh đó vẫn có nhiều dự án
gặp khó khăn trong quá trình thực hiện, một trong những yếu tố tác động đến tiến độ
thực hiện dự án, triển khai dự án là từ góc độ phân tích hiệu quả của dự án. Để hoạt
động này thực sự phát huy hiệu quả thì công tác phân tích dự án đầu tư, xác định tính
khả thi của dự án về nhiều mặt trong đó có nội dung phân tích hiệu quả tài chính là
một công việc hết sức quan trọng trong mỗi công ty tạo lập kinh doanh Bất động sản.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, được sự phân công của khoa tôi
tiến hành thực hiện đề tài: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM
HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ PHÚ
NHUẬN” với mong muốn được ứng dụng những kiến thức đã học vào công việc thực
tế của một chuyên gia phân tích tài chính dự án đầu tư nhằm đánh giá hiệu quả về mặt
tài chính của dự án theo quy trình và kỹ thuật phân tích của Công ty, cùng với bộ phận
phân tích dự án đầu tư của Công ty hoàn thành báo cáo thẩm định dự án đáp ứng yêu
cầu của khách hàng. Trên cơ sở đó, đánh giá những điểm mạnh và điểm yếu trong quy
trình cũng như kỹ thuật phân tích tài chính dự án Bất động sản của công ty nhằm đưa
ra những đề xuất góp phần vào sự hoàn thiện và lớn mạnh của công ty.

Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu hoạt động phân tích tài chính tại công ty trách nhiệm hữu hạn một
thành viên xây dựng và kinh doanh nhà Phú Nhuận: quy trình phân tích dự án đầu tư
Bất động sản, các thông số được sử dụng để tiến hành phân tích tài chính, độ tin cậy
của quá trình phân tích tài chính... Từ đó biết được những thế mạnh những tồn tại
trong công tác phân tích tài chính của dự án đầu tư bất động sản tại công ty và đề xuất
hướng phát triển phù hợp hơn, hiệu quả hơn trong việc thực hiện công tác này.
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản. Được sự phân công công
của khoa, đề tài tập trung nghiên cứu về hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất
động sản tại Công ty: nghiên cứu quá trình phân tích tài chính dự án chung của Công
ty. Nghiên cứu về hoạt động phân tích tài chính dự án “chung cư cao tầng tân phú” với
tình hình thị trường bất động sản luôn biến động thực trạng dự án đã thực hiện được
20% tổng tiến độ thực hiện của dự án, hiện tại dự án đã tạm ngừng thi công.
 Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Sử dụng các số liệu có liên quan đến dự án đầu tư Bất động sản của công ty để tiến
hành phân tích và viết báo cáo
- Thời gian thực hiện đề tài từ 15/03/2009 đến 15/07/2009.
- Đề tài được thực hiện tại: Công Ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên xây dựng và
kinh doanh nhà Phú Nhuận.
- Phạm vi nội dung thực hiện đề tài: Trong phạm vi thực hiện đề tài tôi tiến hành tìm
hiểu quy trình phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại Công ty. Thu thập sử
dụng các số liệu cần thiết về dự án đầu tư Bất động sản “chung cư cao tầng Tân phú”
để tiến hành phân tích và viết báo cáo.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một phạm trù mang tính tổng hợp gồm đất đai, công trình gắn liền
với đất đai, đây là tài sản có tính dị biệt về mục đích, chức năng, giá trị sử dụng, cấu
tạo,…trong pháp luật nhà nước Việt Nam có liệt kê một số tài sản di động cũng được
xem là bất động sản (như: tàu thủy, máy bay….). Ở đây những tài sản này không di
dời được dưới góc độ pháp lý do nó chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Ở nước ta
điều 174 luật dân sự 2005, quy định: “Bất động sản là những tài sản không di dời
được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các
tài sản khác do pháp luật quy định;…”.
Việc phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” có nguồn gốc từ luật
cổ La Mã, theo đó Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mặt đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ. Do đó có thể hiểu khái niệm bất động sản dưới 2 góc độ:
Dưới góc độ nhà quản lý đất đai: Bất động sản là những tài sản không di dời được
và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể này tồn tại trên mặt đất,
chức năng nó bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất nhiều thời thời gian và
chi phí để có thể tái tạo lại được.
Dưới góc độ pháp lý: Tài sản Bất động sản là những tài sản di động và không di
động được (theo đúng nghĩa về Bất động sản) và chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà
nước(điều 147 pháp luật dân sự Việt Nam).

 Phân loại Bất động sản (BĐS)
Bất động sản thường được phân chia thành 3 nhóm sau đây:
 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng, BĐS là trụ sở làm việc ...
 Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...
 Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang ... Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
 Khái niệm thị trường Bất động sản
 Khái niệm Thị trường: là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người
bán trao đổi được các hàng hóa và dịch vụ cho nhau. Thị trường Bất động sản chỉ hình
thành khi Bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy ở đâu và lúc nào Bất động sản
chưa trở thành hàng hóa thì ở đó chưa thể có thị trường Bất động sản.

Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

 Thị trường bất động sản: là sự mua bán, trao đổi bất bất động sản phát triển
bất động sản ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các
công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai. Dưới góc độ quản lý nhà nước về đất đai
và bất động sản thì thị trường bất động sản không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế
mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường.
Có ba loại thị trường cơ bản:
Thị trường hàng hoá

Thị trường lao động
Thị trường vốn
 Phân loại thị trường bất động sản (TT BĐS)
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại TT BĐS theo
nhiều tiêu thức khác nhau:
 Dựa vào hàng hóa Bất động sản người ta có thể phân chia TT BĐS thành thị
trường đất đai, Thị trường nhà ở, TT BĐS dùng trong dịch vụ, TT BĐS dùng cho văn
phòng công sở, TT BĐS công nghiệp,...
 Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia
TT BĐS thành Thị trường mua bán, Thị trường thuê và cho thuê, Thị trường thế chấp
và bảo hiểm,...
 Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia TT BĐS thành thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị
trường đất đai, thị trường xây dựng các BĐS để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị
trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp);
 Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia TT BĐS thành thị trường chính
thức và thị trường phi chính thức.
 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường Bất động sản
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với hàng hóa
thông thường nên ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường thì hàng
hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng như sau :
 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
 TT BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà thực chất là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
 TT BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên
khắp các vùng miền của đất nước.
 TT BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
 TT BĐS là thị trường không có thị trường trung tâm.
 Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS.
 TT BĐS là thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở.

 TT BĐS là thị trường đa phân khúc.
 TT BĐS là thị trường khó thâm nhập.
 TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
 TT BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, động thái phát
triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

 TT BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn
giản và cần phải có nhiều thời gian.
Giao dịch trên TT BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp và trình độ cao.
2. Tổng quan về đầu tư và đầu tư Bất động sản (BĐS)
 Khái niệm về hoạt động đầu tư
 Khái niệm về đầu tư: Theo Luật đầu tư : “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn
bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt
động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên
quan.
 Dự án đầu tư: Tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo cái
mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định, nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch
vụ trong khoảng thời gian xác định.
 Các hình thức đầu tư
- Theo chức năng quản trị vốn đầu tư
Đầu tư trực tiếp : là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia
quản lý hoạt động đầu tư.
Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần , cổ phiếu , trái

phiếu, các loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế
tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia đầu tư.
- Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư
Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư ta phân ra hai loại đầu tư: đầu tư phát triển và
đầu tư dịch chuyển. Trong đó, đầu tư phát triển là hình thức đầu tư mà chủ đầu tư bỏ
vốn nhằm gia tăng tài sản, còn đầu tư dịch chuyển là hình thức đầu tư trong đó chủ đầu
tư bỏ vốn nhằm dịch chuyển giá trị tài sản đang sở hữu.
- Theo ngành đầu tư
Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật (năng lượng, thông tin liên lạc, giao thông, cấp, thoát nước) và cơ
sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, nhà trẻ, cơ sở văn hóa, thể thao, giải trí…).
Đầu tư phát triển công nghiệp: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các
công trình công nghiệp. Đầu tư công nghiệp là chính yếu, nhằm gia tăng giá trị sản
lượng công nghiệp trong GDP.
Đầu tư phát triển nông nghiệp: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các
công trình nông nghiệp. Đây là hoạt động đầu tư có ý nghĩa chiến lược, lâu dài nhằm
đảm bảo an tòan lương thực quốc gia và tỷ trọng giá trị sản lượng nông nghiệp hợp lý
trong GDP.
Đầu tư phát triển dịch vụ: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các công
trình dịch vụ (thương mại, khách sạn- du lịch, dịch vụ khác…). Trong bối cảnh hội
nhập và toàn cầu hóa kinh tế ngày càng cao, đầu tư dịch vụ là xu thế phát triển nhằm
gia tăng tỷ trọng giá trị dịch vụ trong GDP ở Việt Nam trong quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa.

Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

- Theo tính chất đầu tư: gồm có đầu tư mới và đầu tư chiều sâu.
Đầu tư mới là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, nhằm hình thành các công trình
mới
Đầu tư chiều sâu là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, nhằm cải tạo, mở rộng,
nâng cấp, hiện đại hóa, đồng bộ hóa dây chuyền sản xuất, dịch vụ trên cơ sở các công
trình có sẵn.
- Theo nguồn vốn đầu tư: gồm có vốn đầu tư trong nước và vốn đầu tư nước
ngoài:
Vốn trong nước: vốn hình thành từ việc tích lũy nội bộ của nền kinh tế quốc dân.
Vốn nước ngoài: vốn hình thành không bằng nguồn vốn tích lũy nội bộ của nền
kinh tế quốc dân.
 Khái niệm đầu tư Bất động sản (BĐS)
 Đầu tư BĐS: việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán, khai
thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư Bất động sản nhằm
mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Về thời gian đầu tư được tính từ khi bắt
đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong
thời gian đầu của chu kỳ dự án.
 Vốn đầu tư : Là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt động
đầu tư trên một địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
 Chủ đầu tư : Là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc thay mặt chủ sở hữu hoặc
người vay vốn và trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư
 Vai trò của đầu tư Bất động sản
 Dự án đầu tư bất động sản là phương tiện để chuyển dịch và phát triển cơ cấu
kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
 Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung cầu trong phát triển. Vì vậy mà đẩy mạnh
hoạt động đầu tư vào bất động sản chính là tăng cường việc phát huy mọi tiềm năng về
vốn của các thành phần kinh tế ở trong nước, thu hút nguồn vốn đầu tư của nước
ngoài, khai thác đất hợp lý và có hiệu quả nhằm phục vụ cho sự nghiệp phát triển.
 Dự án đầu tư bất động sản góp phần xây dựng cơ sở vật chất – kỹ thuật, nguồn

lực mới cho phát triển. Các dự án đầu tư Bất động sản (bao gồm hình thức đầu tư mới
và đầu tư chiều sâu) cho khả năng hình thành các khu dân cư, khu công nghiệp, các
trung tâm vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, khách sạn,… mới hay được nâng cấp
cải tạo. Từ đó tạo ra những năng lực sản xuất mới, tạo ra nhiều giá trị gia tăng cho xã
hội, thúc đẩy sự nghiệp phát triển
 Dự án đầu tư Bất động sản giải quyết quan hệ cung cầu về sản phẩm, dịch vụ
trên thị trường, cân đối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội.
 Dự án đầu tư Bất động sản góp phần không ngừng nâng cao đời sống vật chất
và tinh thần cho nhân dân, cải biến bộ mặt kinh tế - xã hội của đất nước
 Phân loại hoạt động đầu tư Bất động sản (BĐS).
Hoạt động đầu tư BĐS rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định dự
án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư BĐS. Việc phân loại theo các tiêu thức
sau:
 Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

 Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư tài sản lưu
động, đầu tư lao động.
 Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các
công trình hiện có.
 Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm
đến 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).
3. Quy trình thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS
 Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS)
Theo Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Kinh doanh

BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi
Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô
hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, chúng bao gồm:
 Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng
 Dự án căn hộ cho thuê
 Dự án trung tâm thương mại
 Dự án khách sạn, nhà hàng
 Dự án về dịch vụ nhà ở
 Dự án hạ tầng khu công nghiệp
 Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên
 Quy trình phát triển dự án kinh doanh Bất động sản
Mục đích của đầu tư là sinh lợi, người ta không đầu tư nếu không thấy triển vọng
sinh lợi. Để đảm bảo đầu tư sinh lợi tối đa, tránh đầu tư không sinh lợi thì khi bỏ vốn
đầu tư phát triển dự án Bất động sản phải được tiến hành một cách có hệ thống, có
phương pháp theo một tiến trình gồm nhiều bước như sau:
Bước 1. Nghiên cứu, đánh giá cơ hội đầu tư.
Bước 2. Nghiên cứu tiền khả thi
Bước 3. Nghiên cứu khả thi
Bước 4. Thẩm định và ra quyết định đầu tư
Bước 5. Thiết kế chi tiết
Bước 6. Tổ chức đấu thầu, đàm phán, ký hợp đồng
Bước 7. Xây dựng, lắp đặt, tuyển dụng, đào tạo nhân lực.
Bước 8. Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán.
4.Tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư Bất động sản (BĐS)
 Khái niệm và vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
 Khái niệm Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình phân tích những lợi ích
mà dự án mang lại cân đối với những chi phí đã bỏ ra cho dự án. Sự phân tích này
hoàn toàn dựa trên giá cả thị trường.
 Mục tiêu của việc phân tích tài chính được hiểu như là một quá trình kiểm tra,

xem xét các số liệu tài chính hiện hành và quá khứ nhằm mục đích đánh giá, dự toán
Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

các rủi ro tiềm năng trong tương lai nhằm phục vụ cho các quyết định đầu tư tài chính
 Phân tích tài chính có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn cả
đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước, các cơ quan tài
trợ vốn cho dự án. Để đánh giá chính xác tính khả thi về tài chính của dự án, khi phân
tích tài chính phải đảm bảo đầy đủ, chính xác các số liệu, thông tin thu thập và sử dụng
các phương pháp phân tích phù hợp cụ thể như sau:
- Đối với chủ đầu tư: cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết
định có nên đầu tư không.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền: quyết định đầu tư của Nhà nước là một
trong những căn cứ xem xét đầu tư đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà
nước.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án: là căn cứ quan trọng để quyết định
tài trợ vốn cho dự án.
 Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội.
 Nhiệm vụ của chuyên viên phân tích tài chính trong việc phân tích dự án đầu tư:
Các chuyên viên phân tích tài chính là những người có công việc liên quan đến
việc thu thập và phân tích thông tin tài chính, phân tích xu hướng và đưa ra các dự báo
kinh tế trên cơ sở các phân tích chi tiết, họ đưa ra các báo cáo nhằm tư vấn tài chính
cho dự án đầu tư.
 Nội dung của phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
Việc phân tích tài chính của dự án đầu tư BĐS có ý nghĩa rất quan trọng. Nó giúp
các nhà đầu tư có cái nhìn chi tiết từng khía cạnh tài chính của dự án từ đó làm định

lượng các rủi ro có thể xảy ra đối với dự án rồi đề ra biện pháp phòng ngừa và giảm
thiểu thích hợp đối với dự án .
Nội dung của công tác Phân tích tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư
BĐS nói riêng bao gồm:
 Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án; xác định các
nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và
tiến độ.
 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự
án và xác định dòng tiền của dự án.
Tính các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án đầu tư:
Các chỉ hiện giá thu nhập ròng của dự án (NPV)
Chỉ tiêu tỷ số lợi ích/chi phí(B/C)
Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)
Chỉ tiêu tỷ lệ hoàn vốn nội bộ(IRR)
Chỉ tiêu điểm hoàn vốn (BEP)
 Hiện giá thu nhập thuần –NPV
Định nghĩa : hiện giá thu nhập thuần (Hiện giá thu nhập ròng) của dự án là số hiệu
giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án.

Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

Công thức:
n

NPV 

 (B
t 1

t

 C t)  at

Bt : Lợi ích hàng năm của dự án.
Ct : Chi phí hàng năm của dự án.
at : Hệ số chiết khấu tài chính của dự án.
t : Thứ tự năm của dự án.
Nếu NPV > 0 thì dự án có lời
Nếu NPV < 0 thì dự án lỗ
Nếu NPV = 0 thì dự án không lời không lỗ, tức là thu hồi vừa đủ trả lại vốn, tính
trên quan điểm hiện giá thuần
Ưu điểm
NPV đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sản của cổ đông.
Sử dụng chi phí cơ hội và sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu.
NPV giả định tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng tỷ lệ chi phí sử dụng
vốn.
Quyết định chấp thuận hay từ chối và xếp hạng dự án phù hợp với mục tiêu tối
đa hóa lợi nhuận.
Nhược điểm
Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không bằng nhau.
NPV không được trình bày bằng tỷ lệ phần trăm, và không vạch rõ những nguồn
tạo ra một giá trị hiện giá thuần.
Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ khó xác định chính xác chi phí sử dụng vốn.
NPV không chỉ phụ thuộc vào dòng tiền thu ròng của dự án mà còn phụ thuộc vào
tỷ suất chiết khấu dự án (r). Nhưng muốn đánh giá mức độ hiệu quả dự án đấu tư nhiều

hay ít, chúng ta cần biết thêm tỷ lệ sinh lợi bình quân hàng năm của đồng vốn đầu tư,
đó là IRR.
 Hệ số thu hồi nội bộ -IRR
Định nghĩa : Tỉ suất thu hồi vốn nội bộ của dự án là tỉ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị
hiện tại của dòng tiền vào tương đương với giá trị hiện tại của dòng tiền ra hay nói
cách khác với tỉ suất này, hiện giá thu nhập ròng NPV của dự án bằng 0.
Công thức :
Với

n

NPV 

1

 ( B t  C t )  (1  IRR ) t 1

 0

t 1

Điều kiện thỏa mãn IRR >= k
Với : k: Tỉ suất thu hồi vốn nội bộ cho phép.
Về khả năng sinh lời: IRR biểu thị tỉ lệ sinh lời lớn nhất mà bản thân dự án đạt
được. Đồng thời, IRR còn nói lên khả năng chống chịu của dự án đối với suất chiết
khấu được sử dụng để tính toán trong NPV, IRR là suất chiết khấu cao nhất mà dự án
Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

có thể hòan vốn (có NPV = 0).
Về khả năng thanh toán : IRR biểu thị mức lãi vay cao nhất mà dự án có khả năng
thanh toán.
Ưu điểm :
Tránh được nhược điểm của phương pháp NPV.
Cần phải xác định chi phí sử dụng vốn một cách thật chính xác.
Nhược điểm
Tính toán phức tạp.
Không đo lường trực tiếp ảnh hưởng của một dự án đối với lợi nhuận của cổ đông.
Dễ tạo ra sự ngộ nhận rằng thu nhập của dự án đối với tỷ lệ sinh lời bằng IRR.
Xếp hạng dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hóa thu nhập của cổ đông.
Mâu thuẫn giữa NPV & IRR: cả hai tiêu chuẩn NPV & IRR đều dẫn đến quyết
định đầu tư hoặc từ bỏ dự án khi các dự án được đánh giá độc lập với nhau. Trường
hợp phải lựa chọn một trong số các dự án loại trừ lẫn nhau, NPV & IRR không phải
lúc nào cũng dẫn đến sự lựa chọn giống nhau vì IRR là một tỉ lệ phần trăm trong khi
tình tài chính của doanh nghiệp lại đươc đo bằng tiền  IRR không giải thích được
nếu xét theo ý nghĩa của sự gia tăng giá trị NPV là tiêu chuẩn thích hợp hơn.
 Thời gian hoàn vốn có chiết khấu –DPP
Định nghĩa : là thời gian cần để thu hồi lại hiện giá vốn đầu tư đã bỏ ra bằng hiện
giá tích lũy hoàn vốn hàng năm.
Công thức:

P(It)=P(NPt+Dt)
với : P(It) : Tổng hiện giá vốn đầu tư phân bổ hàng năm.
P(NPt + Dt) : Tổng hiện giá vốn tích lũy hàng năm.
Ưu điểm
Phù hợp môi trường có nhiều biến động.

Tính toán đơn giản.
Nhược điểm
Không xét đến dòng tiền sau thời gian thu hồi vốn.
Không xét đến giá trị theo thời gian của tiền.
Không đo lường trực tiếp của dự án đối với thu nhập của cổ đông.
 Chỉ tiêu hiện giá sinh lời của dự án - P(B/C)
Định nghĩa: Chỉ tiêu tỷ số lợi ích - chi phí được xác định bằng tỷ số giữa lợi ích thu
được và chi phí bỏ ra của dự án. Lợi ích và chi phí của dự án có thể tính theo giá trị ở
thời điểm hiện tại hoặc thời điểm tương lai.
Công thức:
n

P (B

C

) 

 B

t

 C

t



a

t



a

t

t1
n

t 1

Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

Dự án được chấp nhận khi B/C >= 1. Khi đó, tổng các khoản lợi ích của dự án đủ
để bù đắp chi phí phải bỏ ra của dự án, dự án có khả năng sinh lợi. Ngược lại, nếu
B/C <1 dự án bị bác bỏ.
 Phân tích chỉ tiêu điểm hoà vốn (BEP_ Break Even Analysis):
Các chỉ tiêu NPV, IRR cho ta biết hiệu quả đầu tư tài chính trong nhiều năm trong
khi BEP cho ta biết hiệu quả tài chính trong một thời đoạn có thể tính theo cả vòng đời
của dự án, tính theo từng năm, hay tính năm sản xuất ổn định. Nó là điểm mà tại đó
doanh thu bằng chi phí. Điểm hòa vốn được ứng dụng để phân tích và thẩm định tính
khả thi của dự án. Nó giúp các nhà đầu tư xác định mức lời lỗ, khả năng sinh lời và
khả năng hoàn trả của dự án. Tùy theo yêu cầu của mục tiêu quản lý sản xuất kinh

doanh mà nhà quản trị tính toán các loại điểm hòa vốn sau đây: điểm hòa vốn lý
thuyết, điểm hòa vốn tiền tệ, điểm hòa vốn lời lỗ và điểm hòa vốn trả nợ. Phương pháp
tính như sau:
Điểm hòa vốn lý thuyết:
Điểm hòa vốn: là điểm mà doanh thu ngang bằng với chi phí sản xuất có nghĩa là
tại điểm hoàn vốn lý thuyết dự án không có lời nhưng cũng không bị lỗ.

ĐHVLT 

Đ
DB

Đ : định phí
B : biến phí
D : doanh thu
Điểm hòa vốn tiền tệ:
Nguyên tắc tính cũng giống như trên nhưng không tính khấu hao trong định phí.
Điểm hòa vốn tiền tệ được tính cho năm đạt được công suất thiết kế, cho phép đánh
giá đúng hoạt động của dự án.

ĐHV
TT 

ĐKH
DB

Điểm hòa vốn trả nợ:
Đối với những dự án có nguồn vốn vay dài hạn thì được xác định điểm hòa vốn trả
nợ. Nguyên tắc tính giống như điểm hòa vốn tiền tệ (nhưng định phí bằng định phí của
điểm tiền tệ cộng thêm nợ gốc phải trả trong năm và thuế lợi tức phải đóng).

ĐHV
TN 

ĐKH Ng Ttn
D B
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

Ng : nợ gốc dài hạn đến kỳ hạn phải trả
Ttn : thuế thu nhập doanh nghiệp
Mỗi chỉ tiêu trên đều có ưu điểm và hạn chế nhất định. Mục đích của việc tính các
chỉ tiêu nói trên là để giúp cho các nhà đầu tư có thể ra được quyết định có đầu tư hay
không đầu tư ứng với các điều kiện chắc chắn thành công, có rủi ro, và không chắc
chắn thành công. Để xem xét một cách cẩn thận rồi đưa ra quyết định đầu tư cuối
cùng.
Đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án: Tính khả thi về mặt tài chính của
dự án đầu tư được đánh giá không chỉ qua các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự
án mà còn được thực hiện thông qua việc xem xét độ an toàn về mặt tài chính của dự
án đầu tư. Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được xem xét trên các mặt sau:
An toàn về nguồn vốn: thông qua chỉ tiêu điểm hoà vốn (BEP), thời gian hoàn
vốn và trả nợ nợ vốn
An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả
nợ.
Phân tích độ nhạy dự án đầu tư
Khái niệm: Phân tích độ nhạy là phương pháp phân tích độ rủi ro dài hạn, nhằm

xác định sự thay đổi khả năng sinh lời của dự án đầu tư khi dự tính có sự biến động giá
trị đầu vào và đầu ra của dự án trong điều kiện bất định.
Phương pháp:
Phân tích độ nhạy một chiều: Là phân tích các kết quả có thể có trong trường
hợp chỉ có một yếu tố không chắc chắn thay đổi. Giá trị thường được đưa vào phân
tích là NPV của dự án. Các yếu tố thay đổi có thể là chi phí, giá bán, lạm phát, tỷ
giá hối đoái...
Phân tích độ nhạy hai chiều: Nguyên tắc cũng giống như phân tích độ nhạy một
chiều nhưng lúc này có hai yếu tố không chắc chắn thay đổi.
 Các yếu tố để phân tích tài chính dự án đầu tư
 Chi phí đầu tư bao gồm chi phí đầu tư các tài sản cố định (nhà xưởng, thiết bị);
chi phí nghiên cứu, chuyển giao công nghệ; chi phí chuẩn bị đầu tư (giấy phép, nghiên
cứu thị trường, tư vấn,…); chi phí vận hành sản xuất thử…
 Nguồn vốn đầu tư: là toàn bộ số vốn của doanh nghiệp được hình thành từ các
nguồn khác nhau.
Nguồn vốn chủ sở hữu (vốn góp, đầu tư, cổ phần)
Vốn huy động ( thuê mua máy móc thiết bị, trả chậm, trả góp, vay trung – dài
hạn, trái phiếu,..). Nguồn vốn huy động hiện nay chủ yếu là vay trung – dài hạn từ
ngân hàng.
Chi phí sản xuất: là số tiền mà Công ty phải chi để mua các yếu tố đầu vào
cần thiết cho quá trình sản xuất nhằm mục đích thu lợi nhuận. Chí phí sản xuất lại
gồm các loại chi phí sau: biến phí ( nguyên vật liệu, chi phí quản cáo, lãi vay vốn
lưu động,…); định phí (khấu hao, chi phí quản lý, chi phí duy tu bão dưỡng định
kỳ, lãi vay vốn đầu tư,…).
 Doanh thu: là luồng tiền thu được sau khi bán các sản phẩm và dịch vụ của
mình. Phân tích doanh thu cần dựa vào thị trường vì doanh thu có vai trò quan trọng
Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

trong việc quyết định hiệu quả đầu tư.
 Lợi nhuận: là số tiền thu được trong năm của doanh nghiệp từ các hoạt động
sản xuất kinh doanh, hoạt động tài chính và các hoạt động khác phát sinh trong năm
(lợi nhuận trước thuế). Sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ thu được lợi nhuận
sau thuế, đây là căn cứ để tính hiệu quả đầu tư.
 Dòng tiền dự án: là chỉ tiêu phán ánh sự luân chuyển của tiền trong suốt vòng
đời của dự án. Nó có thể hiện tiền mặt thực có ở từng thời điểm bằng cách lấy dòng
tiền thực thu vào (inflow) – dòng tiền thực thu ra (outflow) của dự án đó.
 Thời giá tiền tệ của mô hình ngân lưu chiết khấu
 Thời giá tiền tệ
Xét về quan điểm giá trị sử dụng đồng tiền trong đầu tư, không tính đến đồng tiền
mất giá vì lạm phát, thì cùng với một số tiền, giá trị tại thời điểm hiện tại luôn lớn hơn
số tiền đó ở thời điểm tương lai. Giá trị tiền tệ được phân tích, nhận định từ nhiều góc
độ. Với góc độ tài chính nó được so sánh giữa các khả năng sinh lời của đồng tiền.
Trong mức độ cao hơn, nó là sự nhìn nhận giữa năng lực sản xuất và nhu cầu tiêu dùng
trong nền kinh tế hàng hoá, trong đó có thể đồng tiền không tự dưng sinh ra lãi. Nhưng
các nhà kinh tế thừa nhận đồng tiền lớn lên theo thời gian, đó là phần thưởng cho
người tiêu dùng sau và phần thưởng cho người mạo hiểm chấp nhận kinh doanh.
Qua các nhận định đã nêu cho thấy việc tính toán giá trị tiền tệ theo thời gian là
rất cần thiết cho các nhà phân tích tài chính, các nhà đầu tư. Vì nó là điều kiện giúp
xác định giá trị tương đương hiện tại của một trong nhiều khoản tiền trong tương lai và
trong nhiều trường hợp ngược lại, xác định giá trị tương đương trong tương lai của
một số tiền sẵn có trong hiện tại.
 Giá trị tương lai của tiền tệ
Giá trị tương lai của một số tiền hiện tại nào đó chính là giá trị của số tiền này ở
thời điểm hiện tại cộng với số tiền lãi mà nó sinh ra trong khoản thời gian từ hiện tại
cho đến một thời điểm trong tương lai. Để xác định giá trị tương lai, chúng ta có công

thức tổng quát như sau:

FV = PV * (1+r)n
Trong đó:
FV: Giá trị của số tiền trong tương lai.
PV: Gía trị đầu tư ngày hôm nay.
n: Số thời đoạn.
I: Lãi suất trong kỳ.
 Giá trị hiện tại của tiền tệ
Chúng ta không chỉ quan tâm đến giá trị tương lai của một số tiền mà ngược lại
đôi khi chúng ta còn muốn biết để có số tiền trong tương lai đó thì phải bỏ ra bao nhiêu
ở thời điểm hiện tại. Đó chính là giá trị hiện tại của một số tiền tương lai (hiện giá).
Công thức tính như sau:

PV=FV/(1+i)n

Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

 Phương pháp chiết khấu trong phân tích dự án đầu tư
Đây là phương pháp quan trọng bậc nhất của tài chính, được áp dụng để giải các
bài toán tài chính đầu tư phức tạp như hiệu quả dự án đầu tư, định giá cổ phần và Bất
động sản, định giá doanh nghiệp,…Việc phân tích dự án theo phương pháp chiết khấu
là quá trình phân tích động, được thực hiện bằng việc chuyển đổi các giá trị của lợi ích
và chi phí tài chính phát sinh tại các thời điểm trong tương lai, tạo ra “hiện giá dòng
tiền tệ”.

Hiện giá dòng tiền là tổng các giá trị hiện tại của các giá trị đồng tiền phát sinh tại
các thời điểm trong tương lai được chiết khấu về thời điểm hiện tại.
Hệ số chiết khấu của dự án
Công thức:

a

t

 

1
(1  r ) t  1

Trong đó
at : hệ số chiết khấu của dự ántại năm t (luôn có giá trị nhỏ hơn hay bằng 1)
r : Tỷ suất chiết khấu của dự án (%).
I.1.2. Cơ sở pháp lý
 Luật Đầu tư (hiệu lực 01/07/2006).
 Luật Đất đai (hiệu lực 01/07/2004).
 Luật Doanh nghiệp (hiệu lực 01/07/2006).
 Luật Kinh doanh Bất động sản (hiệu lực 01/01/2007).
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13-06-2007 của Chính Phủ về Quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình;
 Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25-07-2007 của Bộ xây dựng hướng dẫn
một số nội dung về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
 Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01-04-2005 về hướng dẫn việc lập và quản
lí chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06-05-2005 của Bộ xây dựng hướng dẫn
một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và xử

lý chuyển tiếp thực hiện nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-2005 của Chính
Phủ. Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
 Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15-04-2005 của Bộ trưởng Bộ xây
dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình.
 Công văn số 1751/BXD-VP ngày 14-08-2007 về việc công bố định mức chi
phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư công trình
 Theo luật khuyến khích đầu tư Bất động sản
 Các nghị định đi kèm hướng dẫn các luật.
 Các văn bản hướng dẫn kèm theo của các ban ngành có liên quan

Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

I.1.3. Cơ sở thực tiễn

Năm 2007 và 2008 chứng kiến sự trồi sụt trái ngược của Thị trường Bất động sản
(BĐS) Việt Nam, dẫn tới vô số những hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Sau một thời gian
tăng trưởng thì tới năm 2008, thị trường Bất động sản Việt Nam lại có dấu hiệu bất ổn,
gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên
tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm. Đầu năm thị trường vẫn nóng do “dư âm” của
năm 2007 đến quý 2 và quý 3 năm 2008 thị trường đột ngột đảo chiều. 6 tháng cuối
năm 2008, thị trường địa ốc sụt giảm ghê gớm khoảng 30 – 60% so với cuối năm
2007, đặc biệt trong lĩnh vực căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Đầu năm 2009 nhiều bộ luật và quy định sẽ có hiệu lực như: Luật thuế thu nhập
cá nhân, Luật thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường bán lẻ
và nhà ở cho người nước ngoài, tăng lệ phí trước bạ chuyển nhượng BĐS, tăng mức

lương tối thiểu, giảm lãi suất ngân hàng, ngân hàng bắt đầu cho vay BĐS… sẽ
khiến tình hình thị trường BĐS trong nước có nhiều thay đổi khó dự đoán. Cũng
trong khoảng thời gian này việc bắt đầu triển khai quy định giao dịch Bất động sản
phải qua sàn; thu thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh Bất động sản cùng nhiều yếu
tố khác đã làm cho thị trường vào những tháng đầu năm nay bị ảnh hưởng lớn. Bên
cạnh đó tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm
thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực
hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Sự biến động của nền kinh
tế, sóng gió của thị trường tài chính là những yếu tố mà thị trường bất động sản
không thể đứng ngoài cuộc, Cho đến nay thị trường dường như đã trầm lắng, số
lượng giao dịch diễn ra rất ít và giá giảm mạnh.
Vừa qua, chính phủ đã công bố gói kích cầu cho thị trường Bất động sản mà theo
nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường Đặng Hùng Võ “hy vọng gói kích cầu
vào thị trường nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho
thị trường này lành mạnh hơn.” Theo nhận định của TS.Trần Kim Chung, Viện Nghiên
cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thị trường BĐS những tháng tới sẽ tiếp tục
dao động lên xuống nhưng ở biên độ không lớn. Và ở từng phân khúc thị trường BĐS
sẽ có những diễn biến khác nhau. Nhu cầu Bất động sản hiện nay rất lớn nhưng chỉ tập
trung vào loại nhà có giá trị trung bình khá và sản phẩm có giá trị pháp lý, chủ đầu tư
có uy tín.
Trong khoảng gần 3 tháng đầu năm 2009, khi nền kinh tế có nhiều biến động thì thị
trường bất động sản ở Hà Nội và TP HCM lại có dấu hiệu rất tích cực, cải thiện được
rất nhiều cả số lượng giao dịch và dự án triển khai kinh doanh so với tình hình trong
năm 2008. Phân khúc có diễn biến tốt nhất là sản phẩm nhà, căn hộ chung cư có mức
giá trung bình tại các dự án hiện hữu. Nếu có sự tham gia của những nhà đầu tư mua
để bán thì rất dễ dẫn đến tình trạng tăng giá cao và hệ quả là những người có nhu cầu
thật sẽ rút khỏi thị trường, khi ấy những người đầu cơ sẽ bị đọng vốn. Bên cạnh đó,
phân khúc nhà giá thấp cũng được dự báo là có triển vọng sáng sủa. Những lô đất, căn
nhà hay căn hộ có mức giá dưới 1 tỷ đồng, nhất là dưới 600 - 700 triệu đồng đã và
đang được mua bán sôi động. Khu vực nhà ở xã hội cũng thu hút sự quan tâm của

không ít doanh nghiệp BĐS nhờ những chính sách ưu tiên phát triển nhà ở xã hội của
Chính phủ thời gian qua.

Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

Trong khi cả ba phân khúc Bất động sản kể trên đều có triển vọng tốt thì phân khúc
nhà, căn hộ cao cấp được dự báo là sẽ trầm lắng trong thời gian từ tháng 4/2009 đến
cuối năm âm lịch. Vì vậy thị trường trong thời gian hiện nay và sắp tới là thị trường
dành cho phân khúc nhà ở thật, nghĩa là dành cho những người thật sự có nhu cầu thay
vì lướt sóng và đầu cơ. Chính vì vậy, sản phẩm trên thị trường cũng chỉ tập trung vào
loại nhà có giá trị trung bình, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và chủ đầu tư có uy tín
trong việc triển khai dự án nhằm tạo niềm tin cho khách hàng tham gia. Với thực trạng
này, mặt tích cực tạo ra là đã và đang đưa giá cả bất động sản quay trở về giá trị thực
của nó. Và đây cũng là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cấu trúc
đầu tư. Đồng thời là cơ hội để doanh nghiệp có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận
chuyển nhượng lại dự án tốt, người dân có điều kiện chọn mua đất nền dự án. Cơ hội
để có được một căn nhà tốt cho những người có nhu cầu thực sự đang rõ ràng hơn bao
giờ hết, căn hộ để ở với giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản tại Thành
phố Hồ Chí Minh vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Đáng chú ý là thị trường tài
chính toàn cầu vẫn trong cơn khủng hoảng, nền kinh tế thế giới tăng trưởng chậm lại
và đứng trước nguy cơ suy thoái. Điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế Việt
Nam, khiến thị trường BĐS Việt Nam chắc chắn chưa thể phục hồi trong năm 2009.
Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho
rằng cái nút thắt căn bản nhất cần phải tháo gỡ, chính là nguồn vốn và lãi suất ngân
hàng. Bên cạnh việc tìm ra các giải pháp về nguồn tài chính, các DN cần phải thay

đổi cách làm, phải tìm đường đi đúng là hướng sự đầu tư vào số đông, đưa những dự
án nhà ở đến với người thực sự cần nhà ở. Nghĩa là cần đẩy mạnh việc thay đổi cơ
cấu hàng hóa cho thị trường BĐS, hướng tới phục vụ số đông với nhu cầu thực sự.
Theo bà Loan, lãi suất cho vay giảm thì nhà đầu tư mới vay để thực hiện dự án và
cho ra sản phẩm, và người ít tiền cũng có thể mua được nhà nhờ giá thấp. Và bà cho
rằng dù thị trường bất động sản đang gặp khó khăn nhưng đây vẫn là một thị trường
hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước vì tiến trình đô thị hóa ở Việt
Nam chỉ mới ở giai đoạn đầu. Mặc dù vậy nhưng để phát triển nó không những cần
đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù
hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh
tế và an sinh xã hội.
I.2. Giới thiệu về công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên xây dựng và kinh
doanh nhà Phú Nhuận
I.2.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty
Từ sau giải phóng, do nhu cầu xây dựng và sửa chữa cơ sở vật chất xã hội, mỗi
quận huyện đều thành lập một Đội Sửa chữa nhà thuộc Ủy ban Nhân dân Quận.
Năm 1983: Do nhu cầu phát triển, UBND Thành phố ban hành Quyết định số
123/QĐ-UB ngày 02-08-1983 chuyển Đội sửa chữa nhà Quận Phú Nhuận thành Xí
nghiệp xây dựng và sửa chữa nhà Phú Nhuận. Bàn giao ngày 20-10-1983 với vốn tự có
160.000 đồng tiền mặt và 490.000 đồng vật tư tồn kho không sử dụng được.
Năm 1989: Mở rộng Xí nghiệp Xây dựng và sửa chữa nhà Phú Nhuận thành Công
ty xây dựng và Dịch vụ Quận Phú Nhuận theo Quyết định số 102/QĐ-UB ngày 13-031989 của UBNDTP. Vốn kinh doanh: 128 triệu đồng (45 lượng vàng SJC)
Năm 1991: Pháp lệnh nhà ở được Chủ tịch nước ban hành ngày 26-03-1991 và có
hiệu lực kể từ ngày 01-07-1991. Phù hợp với quan điểm nhà là hàng hoá đặc biệt được
Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

phép kinh doanh, Công ty Xây dựng và dịch vụ Quận Phú Nhuận được đổi tên thành
Công ty Xây dựng và Kinh doanh nhà Quận Phú Nhuận theo Quyết định số 327/QĐUB ngày 27-09-1991 của UBNDTP. Vốn kinh doanh: 427.557.000 đồng
Năm 1993: Theo Quyết định 388 của Chính phủ, Công ty Xây dựng và Kinh doanh
Nhà Quận Phú Nhuận là doanh nghiệp Nhà nước theo quyết định số 72/QĐ-UB ngày
09-03-1993 theo quyết định của UBNDTP .Vốn kinh doanh: 12,756 tỷ đồng.
Năm 1994: Công ty là doanh nghiệp làm kinh tế Đảng trực thuộc ban Tài chánh
Quản trị Thành ủy TPHCM theo Quyết định số 16/QĐ-UB ngày 27-08-1984 của UB
ND Thành Phố. Vốn kinh doanh: 21,730 tỷ đồng.
Năm 1995, Quyết định số 7389/QĐ-UB-NCVX ngày 27-10-1995 của UBND TP
cho phép đổi tên Công ty xây dựng và kinh doanh nhà Quận Phú Nhuận thành CÔNG
TY XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ PHÚ NHUẬN. Vốn kinh doanh: 26,800
tỷ đồng.
Từ ngày 20.9.2005: chuyển đổi thành CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN
XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ PHÚ NHUẬN, vốn điều lệ : 222 tỉ đồng, thời
hạn hoạt động: 49 năm kể từ ngày 5.9.2005 theo Quyết định só 5928/QĐ-UB ngày
29.11.2004 của UBND TP
I.2.2. Các lĩnh vực hoạt động của công ty

Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, nhà ở nhân dân,
Xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật các khu dân cư, khu công nghiệp,
Thi công san lấp mặt bằng, xây dựng cầu đường,
Kinh doanh mua bán nhà đất,
Kinh doanh cho thuê nhà , văn phòng, kho bãi…
Kinh doanh dịch vụ cho thuê hộ nhà, văn phòng, kho bãi,…
Kinh doanh kết cấu hạ tầng, các khu công nghiệp,
Kinh doanh dịch vụ tư vấn thiết kế, tư vấn đầu tư, tư vấn pháp lý về nhà đất,
Kinh doanh mua bán vật liệu xây dựng,
Liên doanh góp vốn với các đối tác trong và ngoài nước để kinh doanh nhà, đất.
Một số dự án đầu tư của công ty trong thời gian gần đây

Khu nhà ở tại phường Bình Trưng đông quận 2 .
Khu nhà ở Thới An quận 12.
Khu dân cư Phước Long B quận 9.
Cao ốc văn phòng 117-119 Nguyễn Văn Trỗi quận Phú Nhuận.
Cao ốc công nghệ đa chức năng 119-Điện Biên Phủ phường 15 quận Bình Thạnh.
Dự án hạ tầng khu biệt thự An khánh phường An bình quận 2.
Dự án xây dựng khu nhà ở Rạch Lào phường 15 quận 8 .
Dự án xây dựng khu nhà ở tại 25D Nguyễn Văn Đậu phường 6 quận Bình Thạnh
I.2.3. Cơ cấu tổ chức công ty và nhiệm vụ của các phòng ban

Trang 17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

Sơ đồ I.1: Sơ đồ tổ chức của công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên xây dựng và
kinh doanh nhà Phú Nhuận

Với bề dày hoạt động Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên xây dựng và
kinh doanh nhà Phú Nhuận đã có lực lượng đội ngũ cán bộ lớn mạnh và dày dăn kinh
Trang 18


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hiền

nghiệm với trên 180 nhân viên. Nhân lực là nguồn gốc của mọi sự thịnh suy của mỗi

Công ty, với nguồn nhân lực tốt sẽ giúp cho Công ty đứng vững và phát triển trên thị
trường. Để sử dụng lao động một cách có hiệu quả nhất để thích ứng với sự thay đổi
liên tục của môi trường kinh doanh cũng như để nắm bắt được sự phát triển của khoa
học kỹ thuật thì Công ty rất chú trọng việc đào tạo và phát triển nguồn nhân lực vì thế
đã thường mở các lớp nhằm trao dồi và nâng cao khả năng kinh doanh và tạo điều kiện
cho nhân viên học hỏi và phát huy tiềm năng phù hợp với trình độ của bản thân nhằm
đem lại thành quả cao nhất cho Công ty. Bên cạnh đó Công ty còn có đội ngũ công
nhân kỹ thuật lành nghề, giàu kinh nghiệm, đó cũng là thế mạnh của Công ty.
Nhiệm vụ của các phòng ban:
 NHIỆM VỤ CỦA PHÒNG HÀNH CHÁNH TỔ CHỨC :
Soạn thảo đánh máy, in ấn, phát hành và lưu trữ công văn, báo chí theo quy định
của Nhà nước.
Bảo mật và lưu trữ toàn bộ công văn phát hành ra khỏi Công ty.
Bố trí lịch làm việc tuần của Công ty.
Quản lý tài sản tại văn phòng và các kho của Công ty.
Tham mưu cho Giám đốc công tác tổ chức cán bộ theo các chính sách chủa Nhà
nước như: tuyển dụng, đề bạt, bố trí sử dụng, đào tạo, bồi dưỡng và các chính sách
khác đối với cán bộ công nhân viên (CB-CNV).
Lập và quản lý khoa học hồ sơ lý lịch cá nhân CB-CNV: lý lịch, diễn biến công
tác, nhân sự và lương để thực hiện đúng chế độ, chính sách đối với CB-CNV.
Xây dựng, áp dụng quy chế trả lương, trả thưởng cho CB-CNV.
 NHIỆM VỤ CỦA PHÒNG KẾ HOẠCH VÀ HỢP TÁC ĐẦU TƯ:
Xây dựng công tác kế hoạch sản xuất kinh doanh và hoạt động thi lắp của Công ty
Tổng hợp báo cáo tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và hoạt động thi công
xây lắp của Công ty.
Xây dựng kế hoạch hợp tác đầu tư với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Xây dựng kế hoạch cung ứng toàn bộ vật tư, nguyên liệu, thiết bị kỹ thuật phục vụ
cho nhu cầu sản xuất kinh doanh và thi công xây lắp.
Thỏa thuận, ký kết, theo dõi các Hợp đồng thi công xây lắp các công trình do Công
ty là bên B, không qua đấu thầu.

Tổ chức cấp giấy phép khởi công, quyết định giao nhiệm vụ thi công, tổ chức
nghiệm thu, hoàn công công trình do Công ty là bên B.
Quản lý đội kho vận.
 NHIỆM VỤ CỦA PHÒNG TỔ CHỨC THI CÔNG:
Xây dựng kế hoạch quản lý, tổ chức, điều hành các Đội thi công xây lắp.
Lập kế hoạch đầu tư trang thiết bị thi công, đảm bảo tuyệt đối an toàn lao động.
Xây dựng biện pháp, tiến độ thi công các công trình đảm bảo thực hiện tốt các Hôp
đồng xây lắp.
Cùng với Giám sát kỹ thuật, tổng hợp, kiểm tra, có kế hoạch đề xuất cấp vật tư,
nguyên liệu kỹ thuật phục vụ kịp thời cho thi công.

Trang 19