THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9,TP HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9,TP HỒ CHÍ MINH

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Huy Nghĩa
Mã số sinh viên: 05135066
Lớp: DH05TB
Khóa: 2005 -2009
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-Tháng 3 năm 2009-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN HUY NGHĨA

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN 9, TP HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: Bùi Văn Hải

(Ký tên: ………………………………)


LỜI CẢM ƠN
Để có được như ngày hơm nay, lời đầu tiên con xin thành
kính gửi đến Ba Mẹ lịng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành,
nuôi dưỡng, yêu thương và luôn tạo điều kiện cho con học tập tốt
trong suốt thời gian qua.
Em cảm ơn Anh Chị, những người thân đã giúp đỡ, tạo điều
kiện thuận lợi để em an tâm hồn thành việc học của mình.
Em trân trọng biết ơn:
- Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nơng Lâm, Thành phố Hồ Chí
Minh.
- Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản.
- Cùng tất cả các Thầy, Cơ đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những
kinh nghiệm và bài học quý báu làm hành trang cho em trong cuộc
sống và công việc sau này.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Thầy
Bùi Văn Hải đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành
tốt báo cáo tốt nghiệp.
Em chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo Phòng Tài nguyên và
Môi trường Quận 9 đặc biệt là các Anh các Chị, Cơ, Chú ở Tổ Quy
Hoạch đã nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn
này.
Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn thân thương đã đồng
hành, giúp đỡ mình trong suốt thời gian học tập, sinh hoạt tại
trường.
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi người, gia
đình, Thầy Cơ, các bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công
trong cuộc sống.

Ngày 15 Tháng 7 Năm 2009
Sinh viên
Nguyễn Huy Nghĩa


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Huy Nghĩa,
Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành
Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao công tác quản lý các dự án nhà
ở trên địa bàn Quận 9 TP Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn Ths.Bùi Văn Hải. Phó Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn trong thị trường bất
động sản, đặc biệt tại các đô thị, hoạt động của thị trường này diễn ra rất sơi nổi.
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố có tỷ lệ đơ thị hóa cao nhất so với cả
nước, dự kiến đến năm 2010 đạt 58,5% và 2025 đạt 77 – 80%, với dân số đô thị năm
2010 là 10 triệu người, đến năm 2025 là 16 – 17 triệu người, đặc biệt là ở các quận có
q trình đơ thị hóa đang diễn ra nhanh như quận 9, dân số tăng lên đáng kể trong các
năm qua và cùng với số lượng người nhập cư, lao động trong các khu công nghiệp,khu
công nghệ cao trên địa bàn quận, vì vậy cần quỹ nhà ở rất lớn.
Trước nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của người dân, đồng thời nhằm thúc
đẩy nhanh q trình đơ thị hóa theo hướng văn minh hiện đại, góp phần vào cơng cuộc
xây dựng Quận 9, phù hợp với yêu cầu giãn dân từ nội thành đang bị quá tải về mật độ
dân số, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở là vấn đề quan tâm được đặt lên hàng đầu.
Để các dự án thực hiện đúng tiến độ, phù hợp với quy hoạch và thiết kế được
phê duyệt, nhanh chóng đáp ứng nhu cầu bức xúc nói trên thì cơng tác quản lý dự án.
Nhà ở là vô cùng quan trọng và cần thiết.
Đề tài thực hiện đáp ứng mục tiêu là chỉ ra thực trạng, tình hình cơng tác quản

ly các dự án nhà ở để từ đó đưa ra những giải pháp hồn thiện hơn cơng tác quản lý.
Trên cơ sở đó, đề tài được tiến hành nghiên cứu, thu thập số liệu, tài liệu về các công
tác quản lý dự án và đi sâu phân tích một số dự án trên địa bàn quận 9. Từ đó phân tích
thực trạng cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, tiến độ đầu tư cơ sở hạ tầng của từng
dự án. Trong quá trình nghiên cứu, sử dụng các phương pháp: phương pháp điều tra,
phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh,
phương pháp SWOT, phương pháp chuyên gia.
Từ kết quả nghiên cứu, rút ra được thực trạng chung về công tác quản lý dự án
nhà ở cũng như những khó khăn ảnh hưởng đến công tác quản ly dự án nhà ở và đưa
ra giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và hồn thiện hơn cơng tác quản lý dự án, góp
phần tăng cung cho quỹ nhà ở trên địa bàn Quận 9 nói riêng và Thành phố Hồ Chí
Minh nói chung và tạo mỹ quan cho bộ mặt đô thị.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ...............................................................................................................1
PHẦN I. TỔNG QUAN.................................................................................................3
I.1 Cơ sở lý luận.........................................................................................................3
I.1.1 Tổng quan về thị trường Bất Động Sản...........................................................3
I.1.2 Nhà ở và thị trường nhà ở ...............................................................................4
I.1.3 Dự án và quản lý dự án...................................................................................6
I.1.4 Hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở ...............................................7
I.1.5 Một số phương pháp quản lý dự án xây dựng: ................................................8
I.1.6 Những căn cứ pháp lý:....................................................................................9
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu ..............................................................................10
I.2.1. Điều kiện tự nhiên: ......................................................................................10
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên ................................................................................14
I.2.3. Điều kiện kinh tế ........................................................................................16
I.2.4. Điều kiện xã hội: .........................................................................................20

I.2.5. Thực trạng cơ sở hạ tầng..............................................................................26
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu.................................................................28
I.3.1 Nội dung nghiên cứu: ...................................................................................28
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................28
I.4 Quy trình thực hiện .............................................................................................28
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................................................30
II.1 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội quận 9...............................30
II.1.1 Điều kiện tự nhiên .......................................................................................30
II.1.2 Điều kiện kinh tế .........................................................................................31
II.1.3 Điều kiện xã hội ..........................................................................................32
II.2 Tình hình quản lý các dự án nhà ở trên địa bàn Quận 9......................................32
II.2.1 Hiện trạng quản lý các dự án .......................................................................32
II.2.2 Tình hình lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 trên
địa bàn Quận 9:.....................................................................................................33
II.2.3 Quy trình thực hiện dự án............................................................................35
II.2.4 Nội dung quản lý đối với các dự án được đầu tư xây dựng nhà ở trên
địa bàn Quận 9......................................................................................................39
II.3 Một số dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 9: .............................................41
II.3.1 Tổng quan các dự án ...................................................................................41
II.3.2 Hiện trạng quản lý một số dự án nhà ở trên địa bàn Quận............................44
II.4 Các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở. .............49
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .........................................................................................53


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

SWOT
TT
TP
TNPA

LTM
TP.HCM
TNHH
KD
CP
KH-ĐT
TN-MT
UBND
CSHT
QHKT
TDTT
QHCT

Điểm mạnh, yếu, cơ hội và thách thức
Trường Thạnh
Tân Phú
Tăng Nhơn Phú A
Long Thạnh Mỹ
Thành phố Hồ Chí Minh
Trách nhiệm hữu hạn
Kinh doanh
Cổ phần
Kế hoạch – Đầu tư
Tài nguyên-Môi trường
Uỷ ban nhân dân
Cơ sở hạ tầng
Quy hoạch-Kiến trúc
Thể dục thể thao
Quy hoạch chi tiết

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng I.1: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính.......................................................11
Bảng I.2: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng kinh tế của Quận.............................17
Bảng I.3: Các chỉ tiêu về nông nghiệp........................................................................18
Bảng I.4: Một số chỉ tiêu về công nghiệp ...................................................................19
Bảng I.5: Các chỉ tiêu về Thương mại - Dịch vụ .......................................................20
Bảng I.6: Biến động dân số trên địa bàn Quận qua các năm .......................................20
Bảng I.7: Hiện trạng dân số theo đơn vị hành chính năm 2008...................................21
Bảng I.8: Sự phân bố lao động giữa các ngành...........................................................22
Bảng II.1: Phân tích SWOT điều kiện tự nhiên của quận 9 ........................................30
Bảng II.2: Phân tích SWOT điều kiện kinh tế của quận 9...........................................31
Bảng II.3: Phân tích SWOT điều kiện xã hội của quận 9............................................32

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Biểu 1: Sự phân bố lao động giữa các ngành......................................................... 22
Sơ đồ II.1: Quy trình cũ ................................................................................................... 38
Sơ đồ II.2: Quy trình mới ................................................................................................. 38


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu trong môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng của mỗi quốc gia. Đất đai là

sản phẩm do tự nhiên tạo ra cố định về vị trí, giới hạn về không gian nhưng lại vô hạn
về thời gian sử dụng. Do đó, viêc quản lý sử dụng đất đai hợp lý và mang lại hiệu quả
là nhiệm vụ vô cùng quan trọng của quốc gia.
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, nền kinh tế đang trên đà phát triển
mạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội,… là những đô thị đông dân với tỷ lệ tăng dân
số cơ học cao ảnh hưởng đến hệ thống cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng kỹ thuật. Điều
này đã gây nhiều khó khăn, phức tạp đến đời sống nhân dân, đặc biệt là ở các khu vực
có q trình đơ thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở và cải thiện chỗ ở rất
lớn. Trước những vấn đề bức xúc trên, việc quy hoạch, xây dựng những khu dân cư
mới là một yêu cầu cấp thiết của Nhà nước.
Chủ trương của Nhà nước hiện nay đang khuyến khích các cơ quan, tổ chức,
ban ngành chun mơn hoạt động trong lĩnh vực phát triển nhà ở cần xúc tiến đầu tư
xây dựng quỹ nhà ở phục vụ cho nhu cầu đa dạng của xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng
đồng bộ, hồn chỉnh góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hướng
văn minh, hiện đại và bền vững.
Hiện nay, cùng với quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, nước ta đang dần thay đổi
toàn diện về chất lượng cuộc sống, về vị trí và tiềm lực quốc gia. Quản lý dự án nhà ở
là một công cụ Nhà nước không thể thiếu trong quá trình xây dựng để các dự án thực
hiện đúng tiến độ, đúng quy hoạch, bảo đảm an tồn, chất lượng, nhanh chóng phục vụ
người dân có nhu cầu. Trong q trình đơ thị hóa, đất nước nói chung và Quận 9 nói
riêng, cơng tác quản lý dự án nhà ở đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt
động lành mạnh, đẩy nhanh công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của cả nuớc và khu
vực.
Quận 9 là quận có tốc độ đơ thị hóa nhanh, tập trung nhiều khu cơng nghiệp,
khu chế xuất, các cơng trình đầu mối kỹ thuật lớn nên thu hút nhiều lao động. Vấn đề
nhà ở trở thành một trong những vân đề bức xúc. Nhiều dự án về nhà ở được lập ra và
đầu tư xây dưng, do đó, các hoạt động này cần phải được giám sát chặt chẽ. Việc phải
quản lý hiệu quả các dự án nhà ở là đòi hỏi quan trọng, giúp các dự án được thực hiện
đúng tiến độ và quy hoạch đáp ứng nhu cầu của người dân và góp phần làm đẹp bộ
mặt đơ thị trên địa bàn Quận. Chính vì vậy, Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí

Minh chủ trương giao cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có đủ năng lực làm chủ để
xây dựng các khu dân cư tập trung với mục đích sử dụng quỹ đất và huy động nguồn
vốn để phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ đạt tiêu chuẩn về kỹ thuật xây dựng tạo môi
trường và điều kiện sống cho người dân và từng bước hoàn chỉnh quy hoạch chung của
cả nước.
Q trình nghiên cứu, phân tích thực trạng, chỉ ra nguyên nhân và đề xuất các
giải pháp để công tác quản lý dự án nhà ở hoàn thiện hơn đã trở thành tinh thần cơ bản
trong q trình đơ thị hóa của Quận.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, được sự chấp nhận của Ban Chủ Nhiệm
Khoa QLĐĐ & BĐS cùng GV hướng dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải

1


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

pháp nâng cao công tác quản lý các dự án nhà ở trên địa bàn Quận 9 TP Hồ Chí
Minh”.


Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Hiện nay nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố là vô cùng cần thiết, đặc biệt
là ở khu vực tân đơ thị hóa như Quận 9. Để đáp ứng nhu cầu trên thì việc quản lý các
dự án xây dựng nhà ở rất quan trọng. Vì vậy mục tiêu nghiên cứu của đề tài là chỉ ra
thực trạng quản lý của các dự án được thực hiện trên địa bàn Quận 9 và đi sâu phân
tích một số dự án nhà ở nhằm hướng tới đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả
quản lý dự án phục vụ cho công tác quản lý đất đai và bất động sản trong quá trình đơ

thị hóa của quận.


Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

Đề tài tập trung nghiên cứu, thu thập số liệu, tài liệu về công tác quản lý các dự
án đầu tư xây dựng khu nhà ở trên địa bàn Quận 9.


Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

Thời gian nghiên cứu: trong khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến hết ngày
15/07/2009.
Không gian nghiên cứu: các dự án nhà ở trên địa bàn Quận 9 thành phố Hồ Chí
Minh và cơng tác quản lý các dự án đó.


Ý nghĩa thực tiễn của đề tài :

Đề tài đánh giá chính xác và có hiệu quả hơn về công tác quản lý dự án của các
dự án đầu tư xây dựng nhà ở giúp công tác này hồn thiện hơn góp phần chỉnh trang
đơ thị và phục vụ kịp thời quỹ nhà ở cho nhân dân thành phố.

2


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

PHẦN I

TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận
I.1.1 Tổng quan về thị trường Bất Động Sản
a. Bất động sản:


Khái niệm:

Trên thực tế có rất nhiều tài sản khác nhau nhưng xét về đặc tính sử dụng và
cách thức quản lý có thể chia làm hai loại chính là Động sản và Bất động sản. Theo
một cách hiểu nơm na nhất thì Động sản là những tài sản có thể di dời được, còn Bất
động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đó là những tài sản bất động, là những tài sản
khơng thể hoặc khó có thể di dời.
Theo Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy
định”. Điều 4 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định “Bất động sản là các
tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất; nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác gắn
liền với đất đai”.


Tính chất bất động sản:

 Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, địa điểm và khơng có khả năng
di dời được.
 Bất động sản là hàng hố có tính lâu bền (về vật lý và kinh tế).
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau: mỗi cơng trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn

đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan
 Hàng hố bất động sản mang tính dị biệt và khan hiếm, giới hạn về diện tích
bề mặt nên có giá trị lớn.
 Hàng hố bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
 Hàng hoá bất động sản có tính tăng trị và chịu chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và chính sách nhà nước
b. Thị trường bất động sản


Khái niệm:

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm
đều thống nhất “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một khơng gian và thời gian nhất định”.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được
nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán
mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng
quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể chỉ là quan hệ
3


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử
dụng bất động sản,...


Phân loại:

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
 Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất
động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong
dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phịng cơng sở, thị trường bất động sản
cơng nghiệp,...
 Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân
chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị
trường thế chấp và bảo hiểm,...
 Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho
thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ
cấp);
 Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành
thị trường chính thức và thị trường phi chính thức.
I.1.2 Nhà ở và thị trường nhà ở
a. Nhà ở:


Khái niệm:

 Nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để con người tạo ra sản xuất lao
động của mình để tồn tại và phát triển.
 Nhà ở đô thị là kiến trúc cư trú mà con người dùng để ở trong một thời gian
dài theo đơn vị sinh hoạt gia đình trong đơ thị. Đó là một trong những điều kiện vật
chất rất cơ bản của sự sinh tồn của cư dân đô thị, đồng thời cũng là điều kiện vật chất

quan trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế - xã hội trong đơ thị.


Bản chất của nhà ở:

 Quyền có nhà ở là một quyền cơ bản của con người, được nhà nước cơng
nhận và chăm lo thơng qua các chính sách tạo điều kiện thuận lợi để nhân dân lập chỗ
ở phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình.
 Chiến lược Quốc gia về chỗ ở là đặt trọng tâm vào việc tạo điều kiện để mọi
người có được chỗ ở thích hợp và an cư lạc nghiệp, góp phần vào việc nâng cao mức
sống của nhân dân.
 Nhà ở là tài sản to lớn của mỗi gia đình và là cơ sở vật chất to lớn của mỗi
quốc gia, cần được gìn giữ và thường xuyên tăng thêm; là sản phẩm hàng hoá của một
ngành kinh tế quan trọng có thị trường rộng lớn, góp phần trực tiếp vào thực hiện mục
tiêu tăng nhanh tổng sản phẩm trong nước nâng cao mức sống của nhân dân.
4


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

 Nhà ở phát triển liên tục. Thị trường nhà ở có vị trí quan trọng vì vậy nhà
nước cần chủ động phát triển và quản lý tốt bằng hệ thống pháp luật và chính sách phù
hợp. Nhà ở khơng thể tách rời khỏi đất đai, vì vậy Quản lý đất đai, quản lý nhà ở và
quản lý đất ở phải thống nhất, có sự phối hợp chặt chẽ và phân công, phân cấp hợp lý.


Đặc điểm của nhà ở:

 Cũng như đất đai, nhà ở là một trong những yếu tố quan trọng bậc nhất cấu
thành Bất động sản. Nhà ở tham gia vào thị trường Bất động sản như một loại hàng
hoá, cũng giao dịch, trao đổi, mua bán. Tuy nhiên nhà ở khơng phải là một dạng hàng
hố thông thường.
 Nhà ở là tài sản, khi đươc đăng ký và đem ra trao đổi trên thị trường chúng
trở hàng hố và là hàng hố đặc biệt, có giá trị lớn và việc giao bán phải bằng chứng từ


Tính cố định: Nhà luôn gắn với đất ở một vị trí nhất định.

 Giống như đất đai, hàng hố nhà ở mang hai thuộc tính: vật chất và xã hội. Do
có chứa thuộc tính xã hội nên thị trường nhà ở cũng được Nhà nước quan tâm quản lý.


Nhà ở là loại hàng hoá đa dạng về chủng loại:

 Đa dạng về mục đích sử dụng: dù có tên chung là nhà ở, nhưng nhà ở có thể
được sử dụng trong thực tế với nhiều mục đích khác nhau:
 Trước hết là để ở - đây là cơng năng chính
 Mặt bằng sản xuất kinh doanh – như làm quán ăn, văn phịng, bán hàng
 Cho th với mục đích kinh doanh
 Tài sản thế chấp
 ……
 Đa dạng về hình thức lưu chuyển: cho th (từng phần hay tồn bộ), bán
(có thời hạn, bán đứt, bán trả góp), cho tặng, thừa kế, thế chấp vay vốn, tịch thu
phát mãi…
b. Thị trường nhà ở:
Thị trường nhà ở hiện nay đang rất sôi động, nhất là ở những vùng đang đô thị
hố. thị trường này có thể phân thành 4 nhóm cơ bản:
 Nhà biệt thự: đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mơ đất khá

rộng phổ biến từ 150 m2-500 m2, thông thường ở các đơ thị đã hình thành lâu thì nhà
biệt thự thường gắn với đất, còn ở những vùng mới quy hoạch là nền đất trống để phục
vụ cho việc xây dựng biệt thự.
 Nhà vườn: loại nhà này có diện tích trên dưới 1000m2, nằm ở các vùng ven
có thể để ở chung quanh lại có thể trồng vườn cây. Đây là thị trường của tầng lớp
trung lưu, đặc biệt là của lớp cán bộ cao tuổi.
 Nhà phố riêng biệt và phố liên kế: đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập
trung bình với quy mơ đất từ 40m2 -120m2, phổ biến từ 60m2 – 80m2, có thể vừa dùng
để ở vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố.
5


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

 Nhà chung cư nhiều tầng: phục vụ cho những người có thu nhập thấp và
trung bình kém với diện tích đất của từng căn hộ ít, nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng
của khu vực. Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng. Loại nhà này ngày
càng chiếm tỷ trọng cao trong các giao dịch nhà ở trên thị trường Bất động sản.
I.1.3 Dự án và quản lý dự án
a. Dự án: Là tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay tồn bộ cơng việc
nhằm đạt được mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhất định dựa trên
nguồn vốn xác định. Dự án có điểm khởi đầu và kết thúc rõ ràng, bao gồm một tổ hợp
các mục tiêu được xác định rõ và trình tự thực hiện các hoạt động.
Dự án đầu tư: là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới
mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số
lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một
khoảng thời gian nhất định.
b. Quản lý:

Quản lý chính là sự tác động liên tục có tổ chức, có ý thức hướng mục đích của
chủ thể vào đối tượng nhằm đạt được hiệu quả tối ưu so với yêu cầu đặt ra.
c. Quản lý dự án: Một số định nghĩa về quản lý dự án như sau:
Định nghĩa 1: Quản lý dự án là việc điều phối và tổ chức các bên khác nhau
tham gia vào một dự án nhằm hoàn thành dự án đó theo những hạn chế được áp đặt
bởi: chất lượng, thời gian và chi phí.
Định nghĩa 2: Lập kế hoạch tổng thể, điều phối và kiểm soát một dự án khi băt
đầu cho tới khi kết thúc, nhằm đảm bảo sự hoàn thành đúng thời hạn trong phạm vi
ngân sách và các yêu cầu kỹ thuật đã được xác định trước cũng như cách thức và chất
lượng thực hiện.
d. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng:
Khi đầu tư xây dựng phải đảm bảo đúng mục tiêu chiên lược phát triển kinh tế –
xã hội, đảm bảo đúng chiến lược phát triển mạng lưới đô thị quốc gia, nhằm đẩy nhanh
tốc độ tăng trưởng kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Tranh thủ mọi nguồn vốn của mọi thành phần kinh tế ở trong nước, các nhà đầu
tư nước ngoài, các nguồn vốn viện trợ của các tổ chức quốc tế để đáp ứng quá trình đơ
thị hóa và nhanh chóng nâng cao đời vật chất và tinh thần của cư dân đô thị
Đầu tư cần tập trung dưt điểm cho từng cơng trình để nhanh chóng hồn thành
đưa vào sử dụng, tránh đầu tư phân tán làm cho cơng trình chậm phát huy tác dụng
Đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch, kiến trúc và thiết kế kỹ thuật được duyệt
nhằm đảm bảo phát triển bền vững, mỹ quan, tránh phá đi làm lại.
Nâng cao hiệu quả của việc đầu tư xây dựng bằng cách sử dụng hợp lý các
nguồn vốn đầu tư, chống mọi hành vi tham ơ, lãng phí trong q trình xây dựng.
e. Trách nhiệm của chủ đầu tư
Chủ đầu tư vào các dự án xây dựng các cơng trình nhà ở có trách nhiệm tổ chức
thực hiện dự án đầu tư thông qua hợp đồng theo pháp luật hiện hành. Chủ đầu tư có
6


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

thể sử dụng nhiều nguồn vốn khác nhau và có trách nhiệm quản lý, sử dụng nguồn vốn
đầu tư kể từ khi lập dự án đến khi đưa dự án vào hoạt động theo yêu cầu đề ra trong dự
án được duyệt.
Chủ đầu tư có trách nhiệm trả nợ các nguồn vốn vay đúng thời hạn cam kết,
đồng thời chịu trách nhiệm thực hiện đầy đủ đúng luật định về các vân đề sử dụng tài
nguyên, môi trường, sinh thái,… trong quá trình đầu tư thực hiện dự án.
Khi thay đổi chủ đầu tư thì chủ đầu tư mới chịu trách nhiệm thừa kế tồn bộ
cơng việc đầu tư của chủ đầu tư trước.
f. Các mục tiêu của quản lý dự án và đầu tư xây dựng:
+ Thực hiện các công việc xây dựng thõa mãn được những yêu cầu về cơng
năng của cơng trình của khách hàng/ chủ đầu tư
+ Hoàn thành dự án trong giới hạn giá thành quy định
+ Hoàn thành dự án trong thời gian quy định
+ Xây dựng đạt tiêu chuẩn chât lượng quy định
+ Bảo đảm súc khỏe và an toàn cho người tham gia
g. Các nguyên tắc cơ bản cuả quản lý dự án đầu tư và xây dựng
Cũng như đầu tư và xây dựng nói chung, đầu tư và xây dựng các cơng trình
trong đơ thị cũng phải tn thủ các ngun tắc sau đây:
- Nhà nước thống nhất quản lý đầu tư và xây dựng đối với tất cả các thành phần
kinh tế muốn đầu tư vào xây dựng đô thị theo đúng pháp luật hiện hành.
- Phải thực hiện đúng trình tự đầu tư xây dựng bao gồm:
+ Chuẩn bị đầu tư
+ Thực hiện đầu tư
+ Kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng.
- Phải phân rõ chức năng quản lý nhà nước và quản lý của các chủ đầu tư xây
dựng đô thị. Ở đây Nhà nước chủ yếu chỉ quản lý đối với xây dựng mạng lưới đô thị
quốc gia và đảm bảo theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. còn sản xuất khai

thác các cơng trình đã đầu tư trong đơ thị thì do các chủ đầu tư trực tiếp quản lý để
đảm bảo nguyên tắc tập trung dân chủ.
- Quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, các tổ chức tư vấn, các doanh nghiệp
xây dựng, cung ứng vật tư thiết bị trong quá trình thực hiện đầu tư và xây dựng để đảm
bảo đầu tư vào các cơng trình đơ thị mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất.
I.1.4 Hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Vấn đề nhà ở trong thành phố là vấn đề rất lớn có tính chất xã hội.
Chuyển sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước xóa bỏ bao cấp, nên việc đầu tư
xây dựng nhà ở do nhiều nguồn vốn đầu tư của nhiều thành phần kinh tế. Có các hình
thức xây dựng nhà ở như sau:

7


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

 Hàng năm Nhà nước vẫn đầu tư một nguồn ngân sách nhất định xây dựng
nhà để giải quyết cho một số đơi tượng hưởng chính sách ưu đãi và bao cấp cho các hộ
nghèo trong các đô thị.
 Nhà nước và nhân dân cùng bỏ vốn xây dựng. Hình thức này chỉ áp dụng
cho các đối tượng chính sách nhưng khơng ở dạng ưu đãi hồn tồn.
 Các tổ chức kinh doanh nhà ở của Nhà nước và các thành phần kinh tế khác
bỏ vốn tự có hay vay ngân hàng để xây nhà đem bán hoặc cho thuê. Đây chính là hình
thức kinh doanh bất động sản.


Cá nhân tự bỏ vốn xây dựng nhà để ở.

Mặc dù hình thức và đối tượng có khác nhau, nhưng mục đích cuối cùng của
việc đầu tư vẫn phải đạt hiệu quả kinh tế - xã hội – môi trường.
Hiệu quả của việc đầu tư vào nhà ở được xác định theo từng mục đích như: Đầu
tư xây dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu phúc lợi xã hội, hay đầu tư xây dựng nhà để
kinh doanh (bán hoặc cho thuê). Mỗi loại hiệu quả được xác định theo một yêu cầu
riêng và tính tốn theo một phương pháp riêng. Đối với đầu tư kinh doanh nhà để đạt
hiệu quả kinh tế phải tiến hành phân tích tỉ mỷ mọi chi tiêu về tài chính, kinh tế, xã hội
theo phương pháp đánh giá một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Để đạt được
hiệu quả đầu tư và tránh rủi ro, các chủ đầu tư phải tiếp cận thị truờng một cách
nghiêm túc để điều tra nhu cầu về số lượng và chất lượng sử dụng, về thẩm mỹ kiến
trúc để đáp ứng về mặt cung. Chỉ khi nào thấy đạt được mục đích đầu tư thì dự án đầu
tư mới được coi là khả thi. Các chủ đầu tư cần quan tâm đến các chỉ tiêu sau:
 Muốn kinh doanh nhà khơng bị lỗ vốn thì phải đảm bảo hiệu số giữa tổng
chi phí và tổng thu qua các năm của thời kỳ kinh doanh tính theo hiện giá phải bằng 0.


Muốn kinh doanh nhà có lợi nhuận thì phải đảm bảo tỷ số thu chi phải > 1.

I.1.5 Một số phương pháp quản lý dự án xây dựng:
a. Phương pháp quản lý dự án xây dựng trên thế giới
 Phương pháp qui ước: đây là phương pháp phổ biến nhất. Chủ đầu tư thuê
một đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm lập dự án, thiết kế và soạn thảo các văn bản đấu
thầu, giúp cho chủ đầu tư tổ chức việc đấu thầu và giám sát cơng trình thi công xây lắp
của nhà thầu.
 Phương pháp quản lý theo dự án: chủ đầu tư thuê một đơn vị tư vấn thay
mình đứng ra giao dịch với các đơn vị thiết kế, cung ứng vật tư và đơn vị nhận thầu thi
công. Đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm giám sát mọi mặt, nhưng không phải là người
tổng thầu xây dựng.
 Phương pháp chìa khóa trao tay: chủ đầu tư chỉ quan hệ với một đơn vị tổng
thầu chịu trách nhiệm tồn bộ q trình lập dự án, thiêt kế đến thi cơng xây lắp hồn

chỉnh để giao cho chủ đầu tư vận hành và sử dụng.
 Phương pháp tự quản: sử dụng lực lượng nội bộ trong đơn vị của chủ đầu tư
tiến hành mọi việc liên quan đến xây dựng cơng trình, từ việc lập dự án, thiết kế đến
thi công rồi đưa vào sử dụng. Người ta thường sử dụng phương pháp này chủ yếu
trong lĩnh vực chuyên ngành đặc biệt như: dầu khí, năng lượng, nguyên tử…
8


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

b. Phương pháp quản lý dự án xây dựng ở Việt Nam.
 Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án: chủ đầu tư tổ chức tuyển chọn
và trực tiếp kí hợp đồng với một hoặc nhiều tổ chức tư vấn để thực hiện công tác khảo
sát, thiết kế cơng trình, soạn thảo hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầu hoặc chỉ định thầu.
Sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng với nhà thầu xây lắp, nhiệm vụ giám sát, quản lý q
trình thi cơng đảm bảo tiến độ và chất lượng cơng trình vẫn do tổ chức tư vấn đã được
lựa chọn đảm nhận.
 Chủ nhiệm điều hành dự án: chủ đầu tư tố chức tuyển chọn và trình cấp có
thẩm quyền quyết định tổ chức tư vấn thay mình làm chủ nhiệm điều hành dự án, chịu
trách nhiệm giao dịch, ký hợp đồng với các tổ chức khảo sát thiết kế, cung ứng vật tư,
trang thiết bị xây lắp để thực hiện các nhiệm vụ của quá trình thực hiện dự án. Đồng
thời chịu trách nhiệm giám sát quản lý tồn bộ q trình thực hiện dự án.
Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án chỉ áp dụng đối với các dự án có quy mơ
lớn, kỹ thuật phức tạp và thời gian xây dựng dài.
 Chìa khóa trao tay: chủ đầu tư tổ chức đấu thầu dự án để lựa chọn một nhà
thầu (tổng thầu xây dựng) thực hiện dự án (thiết kế, mua sắm vật tư, trang thiết bị xây
lắp…). Chủ đầu tư chỉ trình duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự tốn, nghiệm thu và nhận
bàn giao khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng. Tổng thầu xây dựng có thể giao thầu

lại việc thiết kế, khảo sát, mua sắm trang thiết bị hoặc một phần khối lượng công tác
xây lắp cho các nhà thầu phụ.
Hình thức này được áp dụng cho các cơng trình nhà ở, cơng trình dân dụng và
cơng trình sản xuất kinh doanh có quy mơ nhỏ, kỹ thuật đơn giản.
 Tự làm: chủ đầu tư sử dụng lực lượng được phép hành nghề xây dựng của
mình để thực hiện tồn bộ khối lượng cơng việc.
Hình thức này chỉ áp dụng cho các cơng trình sửa chửa, cải tạo quy mơ nhỏ,
cơng trình chun ngành đặc biệt (xây dựng nơng lâm nghiệp và các cơng trình tự đầu
tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật của các doanh nghiệp xây dựng)
I.1.6 Những căn cứ pháp lý:
 Hiến pháp 1992
 Luật đất đai 2003 được quốc hội khóa XI, kì họp thứ 4 thơng qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2004
 Luật Nhà ở được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thơng qua ngày
29/11/2005, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2006
 Luật Xây dựng được Quốc hội khóa XI kì họp thứ 4 thơng qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004
 Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 9 thơng
qua ngày 29/06/2006, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007
 Nghị định 02/2006/ NĐ-CP về việc ban hành quy chế khu đô thị mới.
 Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở
 Nghị định 16/2005 NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ ban hành quy
chế quản lý đầu tư xây dựng.
9


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản



SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

Nghị định 08/2005/ NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quản ly quy hoạch xây

dựng.
 Nghị định 181/2004/ NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai.
 Quyết định số 137/2005/ QĐ-UBND ngày 21/05/2004 của UBND Thành
Phố về việc phân cấp phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết cho UBND Quận, Huyện.
 Quyết định số 109/2005 QĐ-UB ngày 20/06/2005 của UBND Thành phố về
ban hành quy định về công tác quản lý các dự án đầu tư trong nước.
 Quyết định số 138/2004/ QĐ-UB ngày 18/05/2004 về quy trình giải quyết
hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh
 Chỉ thị 08/2002/CT – UB ngày 22/04/2002 của UBND Thành phố về chấn
chỉnh và tăng cường quản lý nhà nước về nhà đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên:
a. Vị trí địa lý:
Nằm về phía Đơng Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 9 là một trong năm Quận đơ
thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh, được thành lập theo Nghị định 03/NĐ - CP ngày
06/01/1997 của Chính phủ. Với tổng diện tích tự nhiên 11.389,64 ha chiếm 5,4% diện
tích tồn Thành phố và bằng 8,1% diện tích khu vực nội thành.
Tồn Quận có 13 phường: Long Bình, Long Phước, Long Trường, Long Thạnh
Mỹ, Tân Phú, Trường Thạnh, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Hiệp
Phú, Phước Long A, Phước Long B và Phước Bình.
Vị trí của Quận được xác định như sau
*Ranh giới hành chính:
 Phía Đơng giáp Thành phố Biên Hòa và Huyện Long Thành (tỉnh Đồng
Nai)

 Phía Tây giáp Quận 2 (TP.HCM)
 Phía Nam giáp Huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai)
 Phía Bắc giáp Quận Thủ Đức (TP.HCM) và Huyện Dĩ An (tỉnh Bình
Dương)
*Tọa độ địa lý:
 1045’ – 1054’ vĩ độ Bắc.
 16643’ – 10658’ kinh độ Đông.

10


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

Bảng I.1: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính
STT

Đơn vị hành chính

Diện tích tự nhiên (ha)

1

Hiệp Phú

2

Long Bình

1.761,27

3

Long Phước

2.444,00

4

Long Trường

1.266,38

5

Long Thạnh Mỹ

1.205,67

6

Phú Hữu

1.188,00

7

Phước Bình

8

Phước Long A

236,53

9

Phước Long B

587,55

10

Tân Phú

445,11

11

Tăng Nhơn Phú A

419,00

12

Tăng Nhơn Phú B

528,29

13

Trường Thạnh

984,91

224,61

98,32

Tổng

11.389,64
n (Nguồn: Phòng thống kê Quận 9)

g Tài nguyên và Môi trường)

11


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

12


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

b. Địa hình, địa mạo:
Địa hình Quận được phân làm 2 vùng chính: gị đồi và vùng bưng, có sự đan xen
của hệ thống sông rạch làm chia cắt thành nhiều vùng và cù lao.
- Vùng đồi gò và triền gò có độ cao từ 8 - 32 m, tập trung ở các Phường: Long
Bình, Long Thạnh Mỹ, Tăng Nhơn Phú A, Tân Phú, Hiệp Phú, chiếm diện tích khoảng
3.400 ha, chiếm 30% diện tích tồn Quận.
- Vùng đất thấp trũng địa hình bằng phẳng, đại bộ phận nằm ở phía Đông Nam
của quận và ven các kênh rạch, cao độ từ 0,8m-2m có những khu vực rất trũng cao độ
dưới 1m như khu vực phường Phú Hữu, Long Phước, Long Trường, Trường Thạnh...
chiếm khoảng 65% diện tích tự nhiên tồn Quận.
- Do đặc trưng địa hình của Quận phần gị và sườn gị có độ cao thích hợp với
việc xây dựng các cơng trình lớn. Bên cạnh đó cịn có vùng địa hình thấp trũng đất bị
phèn mặn và ngập úng, chiếm khoảng 65 % diện tích tồn quận, nên cần phải có biện
pháp phịng chống ngập úng và xây dựng hệ thống thủy lợi thích hợp.
c. Khí hậu:
Quận 9 nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao và
ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với 2 mùa mưa và mùa khô rõ
rệt. Mùa mưa tương ứng với gió mùa Tây Nam bắt đầu từ cuối tháng 5 đến hết tháng
11, mùa khơ ứng với gió Đơng Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng 5.
Nhiệt độ: nhiệt độ trung bình hàng năm là 27C, biên độ nhiệt tại đây ít thay
đổi, nhiệt độ cao nhất vào tháng 3, tháng 4 khoảng 40C.
Chế độ gió: khu vực này chịu ảnh hưởng của khu vực gió mùa cận xích đạo với 2
hướng gió chính:
+ Hướng gió Bắc - Đơng Bắc từ tháng 10-12.
+ Hướng gió Nam - Tây Nam từ tháng 5-11.
Chế độ mưa: trong khu vực Quận 9 lượng mưa phân bố tương đối đều trong mùa,
song vào tháng 7 Âm lịch hàng năm thường có đợt hạn hán ngắn ngày kéo dài từ 5 - 7
ngày, nhân dân thường gọi là hạn Bà Chằn. Lượng mưa biến động bình quân khoảng
1800 – 2000 mm/năm. Chủ yếu tập trung vào mùa mưa chiếm 90% tổng lượng mưa cả

năm, lượng mưa tập trung chủ yếu vào tháng 8 đến tháng 10. Đối với khu vực trũng
như khu dân cư Nam Hòa Phước Long A, Phú Hữu, Long Trường, Trường Thạnh,
mưa lớn kéo dài thường gây ngập úng gây ảnh hưởng đến sinh hoạt và sản xuất của
người dân.
d. Mạng lưới thủy văn
Quận 9 có hệ thống sơng rạch khá chằng chịt, gồm các hệ thống chính sau:
- Sông Đồng Nai: đây là con sông lớn nhất vùng Đơng Nam Bộ, có lưu vực
khoảng 4500 km3, bắt đầu từ cao nguyên Lâm Đồng đổ về biển Đông đi qua địa giới
Quận 9 tới phường Long Phước, đoạn sông này có chiều dài 28 km. Đây là con sơng
giúp đẩy mặn, cũng như là nguồn cung cấp nước ngọt cho tồn địa bàn Quận, bao gồm
cả nơng nghiệp và sinh hoạt.

13


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

- Hệ thống Rạch Chiếc – Trao Trảo là hệ thống nối hai con sơng lớn: sơng Sài
Gịn và sơng Đồng Nai chảy qua huyện Thủ Đức cũ, nay nằm trên địa bàn Quận 9.
- Sông Tắc và hệ thống sông rạch phía Nam của Quận: sơng Tắc là nhánh sơng
tách dịng của sơng Đồng Nai, nằm trong địa phận hai phường Long Trường và Long
Phước với chiều dài 13km, rộng 150m. Đây là sông cung cấp nước ngọt cho 2 phường
trên.
- Rạch Ông Nhiêu dài 12,5 km, rộng 80m, vào mùa khô con sông này là nơi dẫn
mặn xâm nhập vào nội đồng gây cản trở cho sản xuất và sinh hoạt.
- Rạch Bà Cua – Ông Cày (nằm trên ranh giới của Quận 9 và Quận 2) dài 4,2km,
rộng 80m cung cấp nước cho các phường Phú Hữu, Long Trường và dẫn nước từ nội
đồng ra sông Đồng Nai. Về mùa khô các con rạch này chịu ảnh hưởng mặn 0,4%.

Tuy vào mùa khô việc xâm nhập mặn là không thể tránh khỏi nhưng với mạng
lưới sông, rạch như trên tạo điều kiện thuận lời cho người dân trong sinh hoạt cũng
như trong sản xuất.
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên
a. Tài ngun đất:
Tồn Quận có tổng diện tích tự nhiên là 11.389,64 ha chiếm tỷ trọng 5,4% diện
tích tồn Thành Phố và bằng 81% diện tích khu vực nội thành. Xét theo hệ thống phân
loại Việt Nam thì đất Quận 9 thuộc 5 nhóm đất trong 9 nhóm đất của thành phố, bao
gồm:
- Đất vàng đỏ và vàng xám: tập trung khu đồi Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Tăng
Nhơn Phú A, Tân Phú, diện tích khoảng 1.576,52ha, chiếm 13,84% diện tích tồn
Quận, có tầng đất dày, nghèo các chất dinh dưỡng, khả năng giữ nước kém.
- Đất xám: phân bố ở vùng gị Ích Thạnh - phường Trường Thạnh, phường Long
Trường, một phần ấp Tây Hòa - phường Phước Long A, với diện tích 1.234,23 ha,
chiếm 10,92% diện tích tồn Quận. Đây là loại đất xám trên phù sa cổ nên có tầng đất
dày, cơ giới nhẹ, dễ thốt nước, nghèo dinh dưỡng, nghèo lân và kali tổng số. Xét về
mức độ thích nghi thì đất này phù hợp với loại đất xây dựng hơn là đất nơng nghiệp vì
có nền móng tương đối ổn định.
- Đất phù sa: phân bổ ở phía Tây các phường Long Phước, Long Bình với diện
tích 196,95 ha, chiếm 2,08% diện tích tồn Quận. Đất phù sa phân bố ở địa phương là
loại đất phù sa loang lổ đỏ vàng, gley, dưới có tầng sinh phèn. Đây là loại đất chua, trị
số pH xấp xỉ với đất phèn (3,2-3,7); cation trao đổi tương đối cao kể cả Ca++ và Mg++,
Na+, riêng K+ rất thấp; CEC tương đối cao, đạt trị số lý tưởng cho việc trồng lúa.
- Đất phèn: phân bổ ở các khu Trường Lưu, Phước Lai - phường Long Trường,
Phú Hữu, vùng bưng Long Thạnh Mỹ, phần lớn Long Phước với diện tích 6.451,94 ha
chiếm 56,65% diện tích tồn Quận gồm hai nhóm phụ sau:
+ Đất phèn phát triển: có diện tích 307,73 ha. Đây là loại đất với đặc tính
phèn nhiều, thành phần cơ giới từ thịt nặng đến sét, jarosite xuất hiện nhỏ hơn 50cm.
+ Đất phèn tiềm tàng: có diện tích 6.144,21 ha. Đây là loại đất có mức độ
nhiễm phèn từ trung bình đến nhiều nhưng ở dạng tiềm tàng, do đã được canh tác lúa

nhiều năm nên lượng chất độc trong đất đã được giảm đáng kể. Đất này sản xuất lúa
nước vẫn có năng suất tương đối cao, do trong điều kiện được tướí nước và vào mùa
mưa pH sẽ tăng nhanh và các hàm lượng độc tố giảm nhanh.
14


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

- Đất xói mịn trơ sỏi đá: có diện tích 83,32ha, chiếm 0,88% diện tích tồn
Quận, phân bố ở khu vực phía bắc phường Long Bình. Đất được hình thành là hậu quả
của một q trình xói mịn, rửa trơi rất mãnh liệt trong một thời gian dài. Đất sói mịn
trơ sỏi đá khơng có khả năng sản xuất, có thể sử dụng cho việc khai thác làm vật liệu
xây dựng. Đồng thời có thể trồng và bảo vệ rừng nhằm khôi phục hệ sinh thái tự nhiên
hoặc đưa vào sử dụng cho các mục đích phi nơng nghiệp.
b. Tài ngun nước:
* Tài ngun nước mặt
Diện tích đất có mặt nước của Quận chiếm đến 16,86% tổng diện tích tự nhiên
của Quận, với 1.920,97 ha. Trên địa bàn Quận có con sông Đồng Nai là con sông lớn
nhất và là nguồn nước chính cung cấp cho Thành Phố với diện tích lưu vực khoảng
45000km2, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước.
* Tài nguyên nước ngầm
Nguồn nước ngầm cũng tham gia một vai trò lớn trong việc phát triển kinh tế - xã
hội Quận và cả ở Thành Phố. Nước ngầm phân bố rộng khắp, nhưng chất lượng tốt
vẫn là khu vực vùng gò và triền gò độ sâu từ 5-50m và có nơi từ 50-100m, đối với
vùng đất phù sa và đất phèn thường nước ngầm bị nhiễm phèn nên chất lượng nước
không đảm bảo; trữ lượng khai thác ước tính 100-200m3/ngày.
Nhìn chung: nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm của Quận khá dồi dào. Tuy
nhiên, hiện nay việc khai thác nước ngầm còn tùy tiện và thiếu quy hoạch nên Thành

Phố cần có biện pháp để hướng dẫn cơng tác khai thác nước ngầm. Việc sử dụng phải
có quy hoạch và có sự quản lý chặt chẽ sao cho hợp lý và có hiệu quả, đồng thời ngăn
chặn việc xả nước sản xuất và sinh hoạt trực tiếp ra sông gây ô nhiễm nguồn nước.
c. Tài nguyên về cảnh quan phục vụ du lịch:
Do đặc điểm phân dị về địa hình, cùng với hệ thống sơng rạch phát triển, tạo nên
nhiều phong cảnh đẹp, có thể tái tạo thành các khu vui chơi tham quan du lịch quy mô
lớn, đủ sức phục vụ cho nhu cầu của dân cư thành phố và các vùng lân cận: khu đồi gò
độ cao 32m, diện tích rộng 1.000 ha có thể bố trí khu thể thao, vui chơi, kết hợp khơi
phục lại những cơng trình lịch sử. Bên cạnh đó, Quận cịn có vùng đồng bằng ven các
hệ thống sơng rạch diện tích 6.500 ha có nhiều cảnh quan thiên nhiên về sơng nước
cây cảnh. Đặc biệt có hai cù lao trên sông Đồng Nai: cù lao Long Phước, cù lao Bà
Sang là những vùng đất phù sa màu mỡ có thể trồng các loại cây ăn trái đặc trưng cho
vùng Nam Bộ kết hợp với du lịch sông nước…
Trên địa bàn đã có một số tài nguyên cảnh quan được cải tạo trở thành các khu
vui chơi giải trí rất thu hút khách du lịch, như khu du lịch Suối Tiên, Vườn Cò…
 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất.
Thuận lợi.
Nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm khá dồi dào, là nguồn nước chính cung
cấp cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của người dân trên địa bàn.
Hệ thống sông rạch phát triển tạo nên một hệ thống thốt nước tự nhiên rất tốt,
bên cạnh đó phần lớn địa hình thấp trũng là nơi đóng vai trị là hồ điều hịa nước ở
phía Bắc cho khu vực trung tâm Thành phố nên khi quy hoạch cần phải lưu ý giữ lại
được hệ thống sông rạch này, tránh san lấp tùy tiện.
15


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

Địa hình phần gị và sườn gị đạt được độ cao thích hợp để xây dựng các cơng
trình lớn. Xét về tính chất cơ lý của đất thì phần phía Tây Bắc của Quận thuận lợi cho
việc xây dựng cơ bản hơn phần phía Đơng Nam.
Với điều kiện về thổ nhưỡng đã nêu trên cùng với sự phong phú về nguồn nước,
khá thuận lợi cho việc cải tạo để chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng cây lúa – hiệu
quả thấp, sang các loại cây có giá trị cao hơn, tạo được cảnh quan phù hợp với đô thị.
Do đặc điểm phân dị về địa hình, cùng với hệ thống sơng rạch phát triển, tạo nên
nhiều phong cảnh đẹp, có thể hình thành các khu vui chơi, du lịch sinh thái, nghỉ
dưỡng phục vụ cho nhu cầu của dân cư thành phố và các vùng lân cận.
Khó khăn.
Với đặc điểm khí hậu có hai mùa rõ rệt đơi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản
xuất và sinh hoạt của người dân. Mùa mưa thường gây ngập úng đối với khu vực vùng
trũng. Mùa khơ kéo dài dẫn đến tình trạng phèn hóa, gây khó khăn cho q trình sinh
trưởng và phát triển của cây trồng. Với khí hậu nóng ẩm mưa nhiều nên dễ phát sinh
sâu bệnh hại cây trồng.
Hệ thống sông rạch chằng chịt cùng khu vực đất vùng bưng với địa chất cơng
trình yếu gây khó khăn cho việc đi lại, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, tiến độ đơ thị
hóa khơng đồng đều giữa các phường trong Quận.
Xuất phát điểm là khu vực vùng bưng, kinh tế chủ yếu thuần nông, đời sống
người dân gắn liền với thửa ruộng, trình độ dân trí cịn thấp. Đây cũng chính là áp lực
lớn trong q trình đơ thị hóa của Quận, đặc biệt trong q trình chuyển đổi cơ cấu
ngành nghề, giải quyết việc làm cho những người dân trong vùng dự án có đất bị thu
hồi để thực hiện q trình đơ thị hóa.
I.2.3. Điều kiện kinh tế
Tuy được thành lập năm 1997, xuất phát là một Quận thuần nông. Nhưng trong
những năm vừa qua, dưới sự tác động của cơ chế thị trường, yêu cầu của q trình đơ
thị hóa về nhu cầu sử dụng đất để đầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp,
dịch vụ, khu dân cư trên địa bàn … đã tạo ra những biến động đến đời sống kinh tế xã hội của đại bộ phận dân cư. Diện tích nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp, điều này
chứng tỏ rằng q trình đơ thị hóa của Quận 9 đang diễn ra rất mạnh mẽ. Đặc biệt

Quận 9 lại nằm trong hành lang công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh - Bà Rịa Vũng
Tàu - Đồng Nai, Quận có tốc độ tăng trưởng kinh tế lớn, ngành công nghiệp chiếm tỷ
trọng chủ yếu trong nền kinh tế của Quận. Đây chính là thế mạnh để phát triển kinh tế
theo hướng công nghiệp.
Hiện nay, nền kinh tế của Quận đã đi vào ổn định và đang trên đà phát triển, đời
sống ở các khu dân cư không ngừng tăng lên. Cơ cấu kinh tế của Quận trong những
năm gần đây được xác định là Công nghiệp, Thương mại - Dịch vụ và Nông nghiệp.
Song cho đến nay nguồn tài nguyên đất đai của Quận vẫn chưa được khai thác
hết cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Thế mạnh trong cơ cấu kinh tế của Quận
hiện nay là cơng nghiệp, nên cần phải có quy hoạch sử dụng đất cụ thể nhằm làm giảm
thiểu ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng xấu đến môi trường sống và sức khỏe của
nhân dân.
Theo số liệu thống kê năm 2008, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn của Quận đạt
12.151,415 tỷ đồng. Trong đó:
16


Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

- Nông nghiệp chiếm 0,49 %, thu hút 28,78 % lao động.
- Công nghiệp chiếm 62,42 %, thu hút 59,98 % lao động.
- Thương mại - Dịch vụ chiếm 37,09 %, thu hút 11,24 % lao động.
Bảng I.2: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng kinh tế của Quận
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Năm
Chỉ tiêu

2004

2005

2006

2007

Nơng nghiệp

65,360

67,070

54,699

Cơng Nghiệp

3.977,851

4.913,402

5.326,603

7.075,558 7.585,215

1.484,20

1.850,185

2.374,160

3.256,155 4.505,859

Thương Mại –
Dịch Vụ

56,232

2008
60,341

(Nguồn: Phịng thống kê Quận 9)
a. Nơng nghiệp:
Năm 2007 là năm đầu tiên thực hiện kế hoạch của UBND quận về việc chuyển
đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi: theo hướng giảm dần diện tích đất lúa, tăng diện tích
cây - con có giá trị kinh tế cao. Nền sản xuất nơng nghiệp tại địa phương có nhiều
thuận lợi, nông dân được tiếp cận kỹ thuật - công nghệ, trang thiết bị hiện đại cùng với
kinh nghiệm đã và đang có; kết hợp với các chính sách của Nhà nước như hỗ trợ vốn,
kỹ thuật, thị trường và nhu cầu tiêu thụ sản phẩm nơng nghiệp có chất lượng là thuận
lợi cơ bản trong sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên, dưới ảnh hưởng của đơ thị hóa, đất nơng nghiệp vẫn tiếp tục giảm,
mật độ nông dân chuyển đổi ngành nghề từ nông nghiệp sang thương nghiệp, dịch vụ
và tiểu thủ cơng nghiệp tăng. Hơn nữa, tình hình chi phí đầu vào tăng, giá cả nông sản
bấp bênh, dịch bệnh gia cầm, gia súc vẫn cịn tiếp diễn. Tình hình dịch rầy nâu, bệnh
vàng lùn vẫn là nguy cơ bộc phát thành dịch gây hại trên lúa đã ảnh hưởng đến sản
xuất nông nghiệp.

17

Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Huy Nghĩa

Bảng I.3: Các chỉ tiêu về nơng nghiệp

Năm 2004

STT

2005

2006

2007

2008

280,15

243,90

Chỉ tiêu
1

Diện tích lúa gieo trồng (ha)

2

Diện tích cây hoa màu (ha)

39,80

45,55

41,71

30,52

30,99

3

Năng suất lúa (tạ/ha)

31,72

30,37

27,41

32,50

33,73

4

Số lượng gia súc (con)

12.575

14.954 22.084

21.707

22.141

5

Số lượng gia cầm (con)

41.176

5.266

1.978

1.828

6

Doanh thu (tỷ đồng)

65,362

67,070 54,699

56,232

60,341

7

Số người lao động (người)

4472

4345

1.154,2

6577

651,7 333,19

6.266
6239

5013

(Nguồn: Phòng thống kê Quận 9)
Qua bảng 03 cho thấy diện tích lúa tiếp tục giảm do tác động của quá trình đơ
thị hóa. Năm 2008 diện tích lúa giảm cịn 243,90 ha so với những năm trước đó.
Doanh thu của ngành nông nghiệp là 60,341 tỷ đồng tăng 4,109 tỷ đồng so với 2007.
Bên cạnh đó, dù tình hình dịch bệnh ở gia cầm, gia súc đã giảm nhưng số lượng đàn
gia súc, gia cầm vẫn không tăng đáng kể.
Do tác động của q trình đơ thị hóa và xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu mà số
lao động trong ngành nơng nghiệp ngày càng có xu hướng giảm dần.
b. Cơng nghiệp:
Ngành cơng nghiệp của Quận có nhiều thuận lợi, sự ra đời của Luật doanh

nghiệp, Nghị định 88/2006/NĐ-CP về việc đăng ký kinh doanh đã thay thế các quy
định cũ, với những quy trình và thủ tục thơng thống hơn. Khuyến khích các thành
phần kinh tế trên địa bàn tham gia đầu tư và thu hút cả vốn đầu tư nước ngồi. Điển
hình là khu Cơng nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh với sự tham gia của các đối tác
nước ngoài như: Nhật Bản, Ba Lan, Đài Loan … góp phần tạo điều kiện cho nhân dân
lao động nâng cao tay nghề để xuất khẩu lao động, được học các lớp huấn luyện
nghiệp vụ chuyên môn, vừa học vừa làm…
Đồng thời, Quận còn tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng quy hoạch
(điện nước, ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại- dịch vụ…), cải cách
thủ tục hành chính, quản lý Nhà nước trong đăng ký kinh doanh, hậu kiểm tra sau đăng
ký kinh doanh. Thị trường tiêu thụ trong nước ta cũng tương đối ổn định, nhu cầu tiêu
dùng của người dân ngày càng tăng cao, đa số các doanh nghiệp đã chú ý đến chất
lượng sản phẩm nên dần tạo được uy tín trong và ngồi nước.

18