VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

B ÁO C ÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

SVTH

: NGUYỄN THỊ THANH TRÚC

MSSV
KHÓA

: 05124141
: DH05QL
: 2005 – 2009

NGÀNH

: Quản Lý Đất Đai

LỚP

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ THANH TRÚC

VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Võ Văn Việt
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên

- Tháng 7 năm 2009 -


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn tới:
Gia đình và những người bạn đã động viên tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai và Thị Trường Bất Động Sản - trường đại
học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình chỉ bảo tôi trong quá trình học tập
và rèn luyện.
Chân thành cảm ơn thầy, Th.S Võ Văn Việt, người trực tiếp hướng dẫn tôi thực
hiện đề tài đã tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Đồng cảm ơn các cô chú, anh chị Phòng phát triển nhà, Sở xây dựng thành phố
Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi tiếp cận các chính sách và thông
tin trong quá trình thực tập.
Trân trọng.

Sinh viên
Nguyễn Thị Thanh Trúc


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thanh Trúc, Khoa Quản lý đất đai & Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Vấn đề nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh – thực
trạng và giải pháp”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Võ Văn Việt, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ
Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Vấn đề nhà ở xã hội hiện nay đang là một thách thức đối với chính quyền
thành phố, một bài toán khó chưa có lời giải hợp lý. Xuất pháp từ thực tế đó, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài này với mục tiêu tìm hiểu tình hình cung cầu nhà ở xã hội cho
cán bộ công nhân viên chức tại thành phố Hồ Chí Minh khi có sự can thiệp của Nhà
nước trong giai đoạn 1995 – 2008; đối chứng cung nhà ở xã hội với nhu cầu để nhận ra
mâu thuẫn cung cầu; rút ra những mặt tích cực, hạn chế và nguyên nhân của những
hạn chế trong quá trình phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở đề xuất các giải pháp phát
triển loại nhà này; đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển nhà ở xã hội giai
đoạn từ nay đến năm 2015.
Qua quá trình nghiên cứu - sử dụng các phương pháp thu thập tài liệu,
thống kê mô tả, phân tích tổng hợp và phỏng vấn các chuyên gia - đề tài đưa ra cái
nhìn tổng quát về thị trường nhà ở xã hội như sau:
Nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức hiện nay là có thật và rất
lớn. Tuy nhiên, do thu nhập thấp trong khi giá nhà ở quá cao nên khả năng tích lũy để
mua nhà là rất khó khăn. Đề tài khẳng định Nhà nước cần trực tiếp đầu tư xây dựng
nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu của cán bộ công nhân viên chức khi mà khu vực tư
nhân không quan tâm đến đối tượng này.
Trong những năm qua, mặc dù Nhà nước đã đưa ra nhiều chương trình,

chính sách đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa “gặt hái” được kết quả như
mong muốn do có nhiều hạn chế như thiếu vốn, thiếu quỹ đất, nhiều chính sách đưa ra
chưa phù hợp với tình hình hiện tại … mà nguyên nhân chính là Nhà nước chưa thật
sự quan tâm sâu sắc đến công tác phát triển nhà ở xã hội.
Trên cơ sở những hạn chế của công tác phát triển nhà ở xã hội trong thời
gian qua và mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của thành phố đến năm 2015, đề tài đưa ra
những giải pháp về huy động vốn, tạo quỹ đất, những giải pháp về quy hoạch, về cơ
chế chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội, góp phần cải thiện đời sống của cán bộ
công nhân viên chức trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................Trang 1
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học .......................................................................................3
I.1.2 Cơ sở pháp lí .........................................................................................10
I.1.3 Cơ sở thực tiễn ......................................................................................11
I.2 Tổng quan địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................11
I.2.2 Cơ cấu và tốc độ tăng trưởng kinh tế .....................................................12
I.2.3 Các vấn đề về xã hội .............................................................................15
I.2.4 Đặc điểm đô thị thành phố Hồ Chí Minh ...............................................16
I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
I.3.1 Nội dung nghiên cứu của đề tài ............................................................. 18
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .......................................................................18
I.3.3 Qui trình thực hiện ................................................................................18
PHẦN II: KẾT QUẢ GHIÊN CỨU
II.1 Thực trạng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
II.1.1 Tình hình phát triển nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1995 đến

2008 .........................................................................................................................19
II.1.2 Nhu cầu nhà ở xã hội ...........................................................................22
II.1.3 Chính sách phát triển nhà ở xã hội đã ban hành ....................................27
II.1.4 Kết quả giải quyết nhà ở xã hội ............................................................ 29
II.1.5 Đánh giá tình hình giải quyết nhà ở xã hội trong thời gian qua .............32
II.1.6 Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội ...........................................................36
II.2 Giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015
II.2.1 Cơ sở của giải pháp .............................................................................38
II.2.2 Giải pháp phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2009 – 2015 ......................40
KẾT LUẬN ............................................................................................................46


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Tăng trưởng GDP của thành phố Hồ Chí Minh từ 2000 đến 2008 ..............13
Bảng 1.2: Cơ cấu GDP của thành phố Hồ Chí Minh qua các năm ..............................14
Bảng 1.3: Dân số thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008 ..............................15
Bảng 2.1: Tình hình phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh từ 1995 đến 2008 ....19
Bảng 2.2: Nhu cầu nhà ở cán bộ công nhân viên chức giai đoạn 2000 – 2008 ............22
Bảng 2.3: Hiện trạng nhà ở của cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu nhà ở theo tình
trạng sở hữu ...............................................................................................................23
Bảng 2.4: Chất lượng nhà ở của cán bộ công chức viên chức có nhu cầu nhà ở ..........24
Bảng 2.5: Thu nhập của hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu nhà ở năm
2008 ...........................................................................................................................25
Bảng 2.6: Nhu cầu nơi ở mới của cán bộ công nhân viên chức ...................................26
Bảng 2.7: Nhu cầu diện tích nơi ở mới của cán bộ công nhân viên chức ....................27
Bảng 2.8: Kết quả giải quyết cho vay của Quỹ phát triển nhà ở thành phố giai đoạn
2006 – 2008 ...............................................................................................................30
Bảng 2.9: Dự án xây dựng nhà ở xã hội đang trong giai đoạn thi công .......................32
Bảng 2.10: Bảng tính giá thuê nhà trung bình đối với căn hộ thuê ..............................37
Bảng 2.11: Bảng tính giá thuê nhà trung bình đối với căn hộ thuê mua ......................38

Bảng 2.12: Dự báo số lượng và nhu cầu nhà ở cán bộ công nhân viên chức đến năm
2015 ...........................................................................................................................39

DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1.1: Cơ cấu GDP theo thành phần kinh tế năm 2008 .........................................13
Hình 1.2: Cơ cấu GDP theo ngành kinh tế năm 2008 .................................................13
Hình 2.1: Giá trị căn hộ cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu có thể mua ..............27


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu cần thiết
nhằm góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Có chỗ ở thích
hợp và an toàn là quyền cơ bản của mỗi người.
Nhận thức được điều đó, trong những năm vừa qua thành phố Hồ Chí Minh đã
có sự quan tâm rất lớn trong việc giải quyết nhà ở cho người dân ở cả khu vực đô thị
và nông thôn. Trong công tác quản lý và phát triển nhà ở đã đạt được những thành tựu
lớn, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế xã hội thành phố nói riêng và cả
nước nói chung. Tuy nhiên hiện nay vấn đề nhà ở vẫn còn tồn tại nhiều bất cập.
Xu thế xây dựng nhà ở cao cấp để bán cho một bộ phận ít những người có thu
nhập cao đã thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư. Trong khi việc phát
triển nhà ở giá thấp ít được quan tâm. Từ đó, dẫn đến một hiện tượng khá phổ biến
hiện nay là việc hàng ngàn căn hộ và những ngôi biệt thự cao cấp bị bỏ trống. Trong
khi đó, một bộ phận lớn dân cư lại không đủ khả năng mua nhà đang phải sống trong
những căn nhà tạm bợ, lụp xụp với điều kiện môi trường sinh thái và xã hội không
đảm bảo.
Trong các bộ phận dân cư này, cần đặc biệt quan tâm đến đội ngũ cán bộ, công

chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân
(gọi chung là cán bộ công nhân viên chức). Họ là những người hưởng lương từ ngân
sách nhà nước, là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển về kinh tế, ổn định về
chính trị của thành phố. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người vẫn chưa có chỗ ở ổn định,
điều này ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng công việc.
Nguyên nhân chính của tình trạng này là do chính sách tiền lương không hợp lý, trong
khi giá nhà ở thành phố quá cao thì thu nhập của các đối tượng này lại quá thấp, việc
tích lũy mua nhà là vấn đề hết sức khó khăn. Nếu tình trạng này kéo dài sẽ dẫn đến
nhiều hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, quan liêu, cán bộ công nhân viên chức có
năng lực xin nghỉ việc nhà nước để ra làm tư nhân … Chính vì vậy, việc giải quyết nhà
ở cho cán bộ công nhân viên chức là vấn đề cấp bách hiện nay của thành phố. Giải
quyết được vấn đề này, ngoài việc nâng cao chất lượng cuộc sống, hạn chế các tiêu
cực, tệ nạn xã hội, đây còn là một phương thức hiệu quả để thành phố thu hút nhân tài
về làm việc trong các sở ban ngành, các doanh nghiệp của thành phố. Đồng thời, thể
hiện được bản chất của nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân, vì dân, luôn chăm lo
cho cuộc sống của người dân.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài “VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ
HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI
PHÁP” với mong muốn tìm giải pháp phát triển quỹ nhà ở xã hội, góp phần ổn định
cuộc sống cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Tìm hiểu, đánh giá tình hình cung cầu nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân
viên chức tại thành phố Hồ Chí Minh khi có sự can thiệp của Nhà nước trong giai đoạn
1995 – 2008. Đối chứng cung nhà ở xã hội với nhu cầu để nhận ra mâu thuẫn cung cầu
từ đó khẳng định Nhà nước cần xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở cho

- Trang 1 -

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

cán bộ công nhân viên chức khi khu vực thị trường tư nhân không quan tâm đến đối
tượng này. Đánh giá tình hình giải quyết nhà ở xã hội, rút ra những mặt tích cực, hạn
chế và nguyên nhân của những hạn chế làm cơ sở đề xuất các giải pháp phát triển loại
nhà này.
Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển nhà ở xã hội giai đoọan từ
nay đến năm 2015.
- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
 Đối tượng nghiên cứu: chỉ nghiên cứu đối tượng là cán bộ, công chức,
viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp. Không nghiên cứu đối tượng là công
nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.
 Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi thời gian: nghiên cứu thu thập và phân tích số liệu trong
khoảng thời gian từ 1995 - 2008.
+ Phạm vi không gian: trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

- Trang 2 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

PHẦN 1: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Khái niệm nhà ở

Có nhiều quan điểm khác nhau về nhà ở:
Theo nghĩa hẹp: nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để
có thể sử dụng làm chỗ ở hay sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng
thời gian và không gian xác định.
Theo nghĩa rộng: nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở, bao gồm kiến trúc kỹ
thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu vực. Theo đó,
một định nghĩa khái quát hơn: “nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để con người
tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển”.
Trên thực tế, khái niệm về nhà ở luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các
vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc, kỹ thuật ngôi nhà không thể tách rời các
yếu tố cơ sở hạ tầng và môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh. Điều này có thể hiểu
là nhà ở không chỉ đơn thuần là một ngôi nhà mà phải là tập hợp các yếu tố liên quan
đến nơi cư trú của con người bao gồm: không gian, diện tích nhà ở, tiện nghi, hạ tầng
kỹ thuật và môi trường của khu vực xung quanh. Vì vậy nhà ở không chỉ là nơi ở mà
còn là môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá, giáo dục, nơi mà con
người sinh ra, nuôi dưỡng, lớn lên, trưởng thành, nơi mà con người đoàn tụ, sum họp
sau một ngày lao động mệt nhọc.
2. Vai trò nhà ở
Nhà ở là nhu cầu không thể thiếu được của mỗi con người, nhà ở được coi là
nơi cư trú, nơi sinh hoạt của hộ gia đình. Lúc đầu nhà ở chỉ giữ vai trò là nơi cư trú,
tránh nắng mưa và thời tiết xấu. Sau này nhà ở có thêm nhiều chức năng mới. Với sự
phát triển của khoa học – công nghệ, nhà ở có thể đảm bảo các thông số như nhiệt độ,
độ ẩm, ánh sáng trong phòng. Vì thế, nhà ở trở thành nơi cư trú lí tưởng cho con
người, là một trong những điều kiện vật chất cơ bản để tiến hành các hoạt động kinh tế
– xã hội. Vai trò của nhà ở được khái quát ở những khía cạnh sau:
- Nhà ở là môi trường sinh hoạt, nghỉ ngơi của người lao động giúp họ
tái tạo sức lao động.
Nhà ở không chỉ là nơi để con người tồn tại và phát triển mà còn là nơi để con
người hưởng thụ cuộc sống, đảm bảo sự gia tăng về cả thể lực và trí lực cho người lao
động. Trong tình hình đó nhà ở không chỉ đảm bảo điều kiện sinh tồn cho con người

mà còn có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động.
- Nhà ở góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế.
Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà còn là
điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững. Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của cán
bộ công nhân viên chức xa hay gần nơi làm việc sẽ ảnh hưởng đến hao phí sức lực và
thời gian đi lại của họ. Do vậy sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc của họ và của cả xã
hội. Điều kiện sống của dân cư tốt hay xấu không chỉ liên quan đến tái sản xuất lao
động mà còn tác động tích cực đến sản xuất của người lao động, ảnh hưởng trực tiếp
- Trang 3 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

đến năng suất, hiệu quả lao động và do đó cũng ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh
tế cả trong hiện tại và tương lai.
Xét ở góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát
triển của ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng…Sự phát
triển của nhà ở kéo theo sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng của các ngành này,
từ đó kích thích kinh tế phát triển.
- Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu, ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội
và điều chỉnh mối quan hệ xã hội.
Hình thức xây dựng nhà ở sẽ quyết định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến
quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm của con người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao
thông, mỹ quan đô thị. Nhà ở góp phần tăng ngân sách Nhà nước thông qua việc đóng
thuế của từng hộ dân. Hiện nay, ở các thành phố nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân
dân rất cao, nhưng những tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ đáp ứng
một số ít đối tượng, còn lại có khá nhiều người không được đáp ứng một cách đầy đủ,
đó là những người có thu nhập thấp như hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên

mới ra trường…
3. Khái niệm nhà ở xã hội
Hiện nay, rất nhiều người nhầm lẫn giữa khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở cho
người thu nhập (hay nhà ở giá thấp), họ đồng nhất hai khái niệm này với nhau. Nhưng
thực tế, hai loại nhà ở này hoàn toàn khác nhau.
Theo quy định của pháp luật, nhà ở gồm 4 loại :
 Nhà ở xã hội: nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để
cho các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân được thuê, thuê mua.
 Nhà ở thương mại: nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho
thuê theo nhu cầu của thị trường
 Nhà ở công vụ: nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động,
luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác.
 Nhà ở riêng lẻ: nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng.
Nhà ở xã hội thực tế mang tính “bao cấp”, được Nhà nước hậu thuẫn, không theo
cơ chế thị trường, cung và cầu đều do Nhà nước điều tiết. Về cung, Nhà nước dùng ngân
sách để đầu tư xây dựng hoặc mua lại nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư. Về cầu, Nhà
nước xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua.
Nhà ở giá thấp là một bộ phận của nhà ở thương mại, hoạt động theo cơ chế thị
trường “thuận mua vừa bán”. Cung và cầu hoàn toàn do thị trường điều tiết. Tuy nhiên,
Nhà nước có nhiều chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư xây
dựng loại nhà này nhằm tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp có chỗ ở ổn
định. Đối tượng của nhà ở giá thấp là những người có thu nhập thấp, có thể bao gồm cả
những đối tượng của nhà ở xã hội, tuy nhiên nếu họ có khả năng chi trả thì có thể mua
nhà, không thông qua sự xét duyệt của Nhà nước.
 Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội : theo nghị định 90/2006/NĐ-CP thì
“thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở xã hội sau một thời gian quy định thì
được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó”. Lúc đầu, người thuê mua nhà phải thanh
- Trang 4 -

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

toán trước 20% giá trị căn nhà thuê mua, sau đó mỗi tháng sẽ trả một số tiền cố định
trong một thời gian nhất định (thông thường từ 15 – 20 năm). Sau thời gian quy định,
họ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà đó.
4. Tiêu chuẩn thiết kế
Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế đảm bảo những tiêu
chuẩn chung của pháp luật về quy hoạch, xây dựng và có số tầng từ 5 đến 6, diện tích
mỗi căn hộ từ 30m2 đến 60m2. Nhà ở xã hội phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị. Có thể thấy nhà ở xã hội khác
về bản chất so với những loại nhà trong khu vực thị trường tư nhân vì nó là loại nhà ở
được thiết kế đảm bảo những điều kiện sống tối thiểu của con người trong khi nhà ở do
khu vực thị trường tư nhân cung cấp có thể được thiết kế với diện tích lớn, nhiều tiện
nghi nhằm đáp ứng sở thích đa dạng của người mua.
5. Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1. Cán bộ, công chức, viên chức
2. Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng
lương từ ngân sách nhà nước.
3. Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao.
4. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ.
6. Điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
1. Thuộc đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
2. Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước; có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình
dưới 5m2 sàn/người; có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng

hoặc dột nát.
3. Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5
lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa
là 60 m2 sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích
tối thiểu là 30 m2 sàn, tính theo mức giá thuê do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh quy định.
4. Người được thuê mua quỹ nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị
của nhà ở được thuê mua.
7. Vai trò của nhà nước đối với việc phát triển nhà ở xã hội
Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân, vì dân nên luôn đề cao quan điểm
đảm bảo cho người dân ai cũng có “cơm ăn, áo mặc, nhà ở”. Chính vì vậy, Nhà nước
đóng vai trò rất quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội. Bởi vì thông qua các cơ
chế, chính sách pháp luật nhằm quản lý, điều tiết thị trường nhà đất mà quan trọng
nhất là phát triển loại hình nhà ở xã hội Nhà nước trực tiếp cung cấp nhà ở giá rẻ, tạo
điều kiện cho những người có thu nhập thấp như cán bộ công nhân viên chức có thể có
được chỗ ở phù hợp, từ đó đưa thị trường nhà ở phát triển bền vững theo định hướng
xã hội chủ nghĩa, đảm bảo công bằng xã hội, ổn định kinh tế chính trị. Vai trò của Nhà
nước thể hiện ở những điểm sau:
- Trang 5 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

Thứ nhất, đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội theo khối
lượng, chất lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương,
các doanh nghiệp trong cả nước.
Thứ hai, kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình
thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế gắn với an sinh xã hội để Nhà nước kịp thời điều
chỉnh bổ sung vì lợi ích chung của nền kinh tế.

Thứ ba, thị trường nhà đất có những hạn chế cơ bản như thông tin không hoàn
hảo, chịu sự chi phối của chính sách pháp luật Nhà nước. Thực tiễn cho thấy chính phủ
các nước không tin tưởng vào khả năng của hệ thống thị trường tư nhân có thể chăm
sóc cho những người có thu nhập thấp. Điều này nhắc nhở Nhà nước phải can thiệp
thông qua việc phát triển loại hình nhà ở xã hội để lấp chỗ trống mà khu vực tư nhân
đã bỏ lại.
Thứ tư, Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử
dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức, cá nhân nhằm
hài hòa giữa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội với các mục tiêu khác sao cho đảm bảo
hiệu quả kinh tế xã hội tối ưu.
Thứ năm, trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước giám sát việc chấp hành pháp
luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm phát triển loại
hình nhà ở xã hội, ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền
kinh tế theo định hướng đã vạch ra.
Thứ sáu, Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã
hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích lũy
giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước.
8. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc giải quyết nhà ở xã hội
a. Nhà ở xã hội của các nước trên thế giới
Nhà ở xã hội hay nhà cộng đồng là nhà được cung cấp và quản lý bởi chính
quyền địa phương, các tổ chức nhà ở và các tổ chức khác được thành lập bởi Chính
phủ. Điểm đặc trưng của nhà ở xã hội là nó được cung cấp bởi những tổ chức tồn tại
không phải để tìm kiếm lợi nhuận theo cái cách mà các công ty trong khu vực tư nhân
hướng tới.
Những tổ chức cung cấp nhà ở xã hội thường cung cấp loại nhà với diện tích và
chất lượng phù hợp cho các hộ gia đình gặp khó khăn. Bởi vì các hộ gia đình này có
thu nhập thấp nên khu vực thị trường tư nhân không đáp ứng. Có thể thấy sự tham gia
của khu vực công vào việc cung cấp nhà ở được hướng vào việc giúp đỡ những người
có thu nhập thấp, để đảm bảo tất cả mọi hộ gia đình có thể có một căn nhà phù hợp.
Đối tượng nhà ở xã hội là do các cơ quan chính phủ xem xét và phê duyệt. Ở

các quốc gia, chính quyền địa phương có trách nhiệm phải giải quyết nhà ở cho người
dân sống trong địa phận hành chính của mình. Tùy tình hình của mỗi nước mà đối
tượng nhà ở xã hội được xác định theo những tiêu chuẩn khác nhau. Thông thường,
các đối tượng này được xác định dựa vào tiêu chuẩn thu nhập. Nhà ở xã hội còn được
xem là một phúc lợi, an sinh xã hội.

- Trang 6 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

b. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc giải quyết nhà ở cho đối
tượng chính sách xã hội
Nghiên cứu nhà ở xã hội cần phải được xây dựng dựa trên hành lang pháp lý,
thực tế quản lý, yêu cầu xã hội và kinh nghiệm quản lý của các nước trên thế giới. Đặc
thù nhà ở xã hội của mỗi nước khác nhau sẽ là cơ sở để nghiên cứu, kiến nghị những
chính sách sao cho phù hợp với thực tế và tương lai phát triển của đất nước ta. Với
cách nhìn nhận như trên, kinh nghiệm giải quyết nhà ở cho đối tượng chính sách xã
hội của một số nước trên thế giới cần được xem xét.
Trung Quốc
Ngoài việc khuyến khích phát triển hệ thống nhà ở thương mại để có nhiều sản
phẩm hàng hóa nhà ở cung cấp cho thị trường, Chính phủ Trung Quốc đặc biệt chú
trọng khuyến khích phát triển loại nhà ở có chất lượng phù hợp với các đối tượng
trung lưu và có thu nhập trung bình. Đối với loại nhà này, chính phủ Trung Quốc chủ
trương áp dụng cơ chế kinh doanh tiếp cận thị trường, có sự khống chế về giá của Nhà
nước thông qua việc điều tiết lợi nhuận (dưới 3%). Nhà nước không thu tiền đất, ưu
đãi về thuế. Giá nhà do Nhà nước chỉ đạo và được điều chỉnh phù hợp với sự phát triển
kinh tế và mức tăng thu nhập của người dân.

Bên cạnh việc khuyến khích phát triển hai loại nhà ở nêu trên, Chính phủ tập
trung chỉ đạo phát triển quỹ nhà ở cho thuê giá rẻ, đây là loại nhà ở có chất lượng đảm
bảo yêu cầu tối thiểu, phù hợp với các đối tượng có thu nhập thấp và các hộ nghèo. Cơ
chế kinh doanh loại nhà này do Chính phủ quy định thông qua chính sách quản lý giá
thuê nhà, giá bán trả dần (không tính thuế và lợi nhuận, không tính chi phí đất đai).
Malaysia
Những chính sách nhà đất đô thị đã góp phần làm nên những thành công của
Malaysia trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của đất nước. Các chính
sách nhà, đất ở đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được mục tiêu kép là tái cơ cấu xã
hội và giảm đói nghèo. Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ
thuộc địa nên trong nhiều trường hợp Chính phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực
hiện những dự án quy mô lớn. Malaysia có những quy định về thu hồi đất đai rất có
hiệu lực, không những cho những dự án công cộng mà còn để bán cho tư nhân. Chính
phủ can thiệp vào quá trình phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch.
Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự
cho phép của chính quyền địa phương.
Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà, các
tiểu bang đã ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ
khi chuyển quyền sở hữu. Để ngăn chặn tình trạng mua đi bán lại thu lợi nhanh, các lô
nhà phải kèm theo điều kiện là không thể bán hoặc chuyển nhượng nếu không được
chính quyền tiểu bang cho phép. Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập
bất động sản được dùng để giảm thiểu sự đầu cơ nhà đất và bất động sản.
Chính sách nhà ở của Malaysia yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần
các tòa nhà mới xây cho một nhóm người nhất định. Điều này dựa trên cơ sở, nếu
không có sự điều tiết của Nhà nước về thị trường nhà đất, thì nhiều tầng lớp dân cư có
thể phải mua nhà với giá cắt cổ. Nhà nước Malaysia yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư
nhân phải dành một phần nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những
- Trang 7 -

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

người nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, Chính phủ cũng yêu cầu những
nhà đầu tư tư nhân phải dành một tỷ lệ khoảng 30% những căn hộ giá rẻ trong chương
trình xây nhà của mình.
Singapore
Từ năm 1959, sau khi giành độc lập, Chính phủ đã xem nhà ở là chương trình ưu
tiên. Tính đến năm 1990, 88% dân số Singapore sống trong nhà ở do Chính phủ xây
dựng (611.000 căn), trong đó 80% dân số sở hữu căn nhà của họ bằng phương thức
mua trả dần, còn lại là thuê.
Chính phủ Singapore giải quyết vấn đề nhà ở thông qua Cục Xây dựng nhà ở và
phát triển (Housing And Development Board - HDB thành lập tháng 2/1960) dựa trên
chính sách đất đai và chính sách tài chính.
- Về đất đai: Chính phủ có 2 bộ luật quan trọng về phát triển nhà (1960) và mua
lại đất đai (1967). HDB đã lấp các bãi lầy (lúc ấy chiếm phần lớn lãnh thổ Singapore)
và tiến hành mua đất cưỡng chế, giải toả các khu ổ chuột, xây dựng nhà cao tầng hiện
đại, giải quyết mật độ dân số khá cao.
- Về tài chính: Chính phủ có 2 hình thức tài trợ: tín dụng phát triển nhà ở để HDB
trả chi phí xây dựng và điều hành; tín dụng tài trợ thế chấp cho người mua nhà trả góp.
Các khoản thâm hụt được ngân sách tài trợ hoàn toàn.
Người mua nhà thanh toán bằng cách sử dụng Quỹ dự phòng Trung ương
(Central Provident Fund - CPF). Chính phủ quy định người làm việc phải trích vào
quỹ này 20% tiền lương tháng, chỉ được rút ra khi nghỉ hưu hoặc có việc cần như mua
nhà, đau ốm. Số tiền ký quỹ rất lớn, bằng 40% tổng quỹ lương cả nước.
Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công
nhất trên thế giới. Thành quả ghi nhận cụ thể là đến năm 1990, Chính phủ Singapore
đã xây dựng được 20 đô thị mới, cung cấp 4.452 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở
cộng đồng, trong đó có 99,4% là quỹ đất đai của Ủy ban phát triển nhà. Do đó, Ủy ban

phát triển nhà ở đã tạo được nhà ở cho 87% dân số Singapore với 617.474 căn hộ
chung cư. Thành công của chương trình phát triển nhà ở cộng đồng của Singapore đã
chứng minh cho sự đúng đắn của các chủ trương, chính sách và vai trò quan trọng của
Chính phủ dành cho việc chăm lo nhà ở cho dân chúng.
Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công là nhờ kết hợp nhiều yếu
tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại sự
sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so
với cách đây 40 năm. Trước đây, người dân chỉ cần những căn nhà có diện tích 35m2,
nay tối thiểu phải có diện tích 60m2 với 2 - 3 phòng ngủ.
Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể,
trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà ở do HDB cung cấp sẽ
được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore). Chính phủ cung ứng
nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân, chủ yếu cung cấp các căn
hộ trong các toà nhà cao tầng. Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính
phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ
khi bán căn thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

- Trang 8 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

Mỹ
Vấn đề nhà ở xã hội là một trong những vấn đề bức xúc mà chính quyền nước
Mỹ phải đương đầu trong nhiều thập niên qua. Một trong những vấn đề nan giải nhất
cần phải giải quyết đó là chi phí nhà ở vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận
những người có thu nhập thấp và trung bình. Các đối tượng này phải dành hơn 30%
tổng thu nhập của hộ gia đình để chi trả tiền thuê nhà ở. Theo số liệu thống kê năm

2002, nước Mỹ có khoảng 13,7 triệu hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở (chiếm 1/7
dân số cả nước).
Để giải quyết vấn đề nêu trên, Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ được
giao quản lý tiền hỗ trợ nhà ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ thu nhập thấp và các
hộ nghèo. Các hình thức hỗ trợ tài chính được triển khai thực hiện rất đa dạng, trong
đó phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua, xây dựng cải tạo nhà ở. Dưới
sự bảo đảm của Nhà nước, lãi suất tín dụng giảm và được duy trì ở một mức độ nhất
định phù hợp với khả năng của người vay. Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã
được triển khai như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc tạo lập mới và cải tạo
nhà ở; hỗ trợ hoặc bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà ở. Ngoài ra, Chính phủ Mỹ cũng
đặc biệt quan tâm đến hình thức phát triển nhà ở giá thấp.
Nhật Bản
Để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, chính phủ Nhật Bản thực hiện chính sách phát
triển nhà ở công cộng (Publicly – Operated Housing) để cho các đối tượng thuộc diện
chính sách xã hội thuê. Chính sách này bắt đầu được thực hiện từ năm 1951 và được
điều chỉnh theo từng thời kỳ. Cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng và quản lý nhà ở xã
hội là chính quyền địa phương cấp quận, huyện (từ năm 1992 đến nay được chuyển
giao cho thành phần kinh tế tư nhân đảm nhận). Đối tượng được thuê nhà ở là những
người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở, trong đó đặc biệt ưu tiên đối với người già,
người tàn tật không nơi nương tựa. Tiêu chuẩn nhà ở cho thuê cũng được điều chỉnh
theo từng giai đoạn (từ năm 1951 đến năm 1992 quy mô căn hộ cho thuê từ 19 - 80m2;
từ năm 1992 đến nay diện tích căn hộ cho thuê từ 50 - 125m2). Các đối tượng chính
sách xã hội được thuê nhà với mức giá ưu đãi trên cơ sở Nhà nước hỗ trợ về chi phí
xây dựng nhà và chi phí đất đai.
 Bài học kinh nghiệm cho thành phố Hồ Chí Minh trong việc giải quyết nhà ở
cho đối tượng chính sách xã hội
Qua kinh nghiệm thực tiễn của một số nước trên thế giới, thành phố Hồ Chí
Minh có thể rút ra một số kinh nghiệm trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội như
sau:
Thứ nhất, các nước có nền kinh tế phát triển và đang phát triển đều có sự quan

tâm sâu sắc, những nỗ lực lớn trong vấn đề giải quyết nhà ở xã hội. Việc giải quyết
nhà ở xã hội phụ thuộc vào ý chí của giai cấp cầm quyền và mục tiêu là nhằm hỗ trợ
những người này có được chỗ ở, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo giữa các tầng lớp
dân cư.
Thứ hai, thực tiễn cho thấy Chính phủ các nước không tin tưởng vào khả năng
của hệ thống thị trường tư nhân có thể chăm sóc cho những người có thu nhập thấp
như cán bộ công nhân viên chức. Điều này nhắc nhở Chính phủ các nước can thiệp để
lấp chỗ trống mà khu vực tư nhân có nhiều tiềm năng nhưng không làm được đã bỏ lại.
- Trang 9 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

Thứ ba, không một Chính phủ nào có thể giải quyết nổi toàn bộ nhu cầu về nhà
ở và cung cấp nhà ở xã hội. Vì vậy, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, định hướng trong
vấn đề giải quyết nhà ở xã hội, song song đó tạo cơ chế, chính sách khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Chính phủ các nước đều có
cơ quan chuyên trách quản lý, phát triển nhà ở và thay đổi phương thức thực hiện
chuyển từ chế độ cung cấp sang chế độ tạo điều kiện:
- Nhà nước hỗ trợ trực tiếp thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bảo
lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà.
- Nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc quy định các tiêu chuẩn
về căn hộ, về giá cho thuê, về đối tượng được thuê.
- Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quỹ nhà ở nhằm giải quyết nhu cầu
về chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội theo hình thức bán trả dần, cho thuê, thuê
mua.
Thứ tư, nhà ở xã hội chủ yếu là để cho những nhóm người có khó khăn nhất về

nhà ở thuê nhà hoặc thuê mua trong thời gian dài vì vậy Chính phủ phải có cơ chế bảo
vệ loại nhà này để nó không rơi vào tay những người không có nhu cầu. Tuy nhiên,
đối tượng của loại nhà này là do Chính phủ các nước căn cứ vào điều kiện kinh tế cụ
thể của đất nước mình để quy định, nếu gặp khó khăn thì có thể giới hạn đối tượng thụ
hưởng để phù hợp với tình hình và giải quyết vấn đề nhà ở của đất nước mình hiệu quả
hơn.
Thứ năm, pháp lý về đầu tư và quản lý bất động sản là yếu tố quan trọng. Nhà
nước là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội cho thị trường
bất động sản phát triển. Trong một số trường hợp, Nhà nước cần can thiệp sâu và tích
cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt là thực hiện chính sách nhà ở công, nhằm
cung cấp cho hầu hết người dân có nhà ở thích hợp và hạn chế việc mua đi bán lại, nạn
đầu cơ bất động sản.
Thứ sáu, công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền
vững của thị trường bất động sản. Quy hoạch giúp Nhà nước quản lý và định hướng
việc phát triển các loại nhà ở theo không gian lãnh thổ, đôi khi Nhà nước sẽ có sự điều
chỉnh quy hoạch để phục vụ cho mục tiêu chính trị, kinh tế, xã hội trong từng thời kỳ.
Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng và trước khi
công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.
Thứ bảy, để phát triển quỹ nhà ở, chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau
đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán đấu giá hoặc cho
thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải
phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại
đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại để kinh doanh.
I.1.2 Cơ sở pháp lí
Luật nhà ở 2005 được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ
ngày 01/7/2006;
Nghị định 90/2006/NĐ-CP được Chính Phủ ban hành ngày 06/9/2006 hướng
dẫn thi hành luật nhà ở;

- Trang 10 -

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

Thông tư 05/2006/TT-BXD của Bộ Xây Dựng ban hành ngày 01/11/2006
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định 90/2006/NĐ-CP.
I.1.3 Cơ sở thực tiễn
Trong những năm qua, với tình hình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa ngày
càng cao tại thành phố Hồ Chí Minh, nhà ở đã trở thành một vấn đề nóng bỏng, bức
xúc trong đời sống xã hội, đặc biệt là đối với nhóm đối tượng thuộc diện có thu nhập
thấp: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp.
Thực tế, có rất nhiều các dự án khu đô thị mới mọc lên, nhiều nhà chung cư cao
tầng xuất hiện nhưng đó chỉ là nhà cho người có thu nhập cao vì giá của căn hộ thấp
nhất cũng gần tỷ đồng. Hiện nay, thành phố có khoảng 43.491 hộ gia đình cán bộ,
công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp có nhu cầu cải thiện chỗ ở
nhưng khả năng chi trả cho nhà ở từ lương là không thể.
I.2 Tổng quan địa bàn nghiên cứu
Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn khẳng định
vai trò là một trung tâm kinh tế, văn hoá - du lịch, giáo dục - khoa học kỹ thuật - y tế
lớn của cả nước; là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng
kinh tế trọng điểm lớn nhất nước và cũng là vùng động lực cho công cuộc phát triển
kinh tế - xã hội ở địa bàn Nam Bộ và cả nước theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện
đại hoá.
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10010’ – 10038’ vĩ độ
bắc và 106022’ – 106 054’ kinh độ đông. Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp
tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang.
Thành phố Hồ Chí Minh cách thủ đô Hà Nội gần 1.730km đường bộ, nằm ở

ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Ðông sang Tây, là
tâm điểm của khu vực Đông Nam Á. Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km
đường chim bay. Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ
quốc tế.
Tổng diện tích của thành phố Hồ Chí Minh là 2.095 km2, gồm 24 quận huyện.
Vùng đô thị với 494 km2 bao gồm 19 quận. Vùng nông thôn rộng lớn với 1.601 km2
bao gồm 5 huyện.
Thành phố Hồ Chí Minh có hệ thống sông ngòi dày đặc với hệ thống kênh rạch
trải dài hơn 2.900 ha rất thuận lợi cho việc tưới tiêu và tàu bè đi lại. Khí hậu ôn hòa
với nhiệt độ trung bình 28oC, lượng mưa trung bình khoảng 2.000mm với độ ẩm trung
bình khoảng 75 - 80%. Thành phố Hồ Chí Minh có 2 mùa trong năm: mùa mưa vào
khoảng từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa nắng vào khoảng từ tháng 10 đến tháng 4 năm
sau. Hướng gió chủ đạo mùa mưa là hướng Tây Nam, hướng gió chủ đạo mùa khô là
Đông Nam.
Địa hình thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một phần diện
tích dạng đất gò ở phía Bắc và Đông Bắc với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam.
Địa hình Thành phố có thể chia thành bốn dạng chính: dạng đất gò cao, dạng đất bằng

- Trang 11 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

thấp, dạng trũng thấp, lầy ở phía Tây Nam và dạng trũng thấp mới hình thành ven
biển.
Về địa chất khá phong phú, gồm nhiều loại đất như: đất cát (3,2%), đất mặn
(12,2%), đất phèn (27,5%), đất phù sa (12,6%), đất xám (19,3%), đất đỏ vàng (1,5%).
 Đánh giá thuận lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên trong việc phát triển

nhà
Thuận lợi
+ Quỹ đất tự nhiên của thành phố vẫn còn tiềm năng khai thác để phát triển
nhà ở và đô thị.
+ Địa hình tương đối bằng phẳng, không nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng
của thiên tai như động đất, gió bão, hoặc các điều kiện khí hậu khắc nghiệt khác…
thích hợp cho việc phát triển đô thị và nhà ở.
Khó khăn
+ Với vị trí trung tâm của vùng, thành phố chịu nhiều áp lực từ các luồng
dịch chuyển dân cư và lao động, tạo sức ép lớn trong việc giải quyết nhà ở cho các đối
tượng.
+ Các đặc điểm về địa hình, địa chất và thủy văn tương đối phù hợp cho việc
phát triển nhà ở. Tuy nhiên, một số khu vực đất có cao độ tự nhiên thấp nên dễ ngập
lụt; nền đất yếu vì vậy có yêu cầu đặc biệt trong việc xử lý nền móng làm tăng giá
thành xây dựng của công trình.
I.2.2 Cơ cấu và tốc độ tăng trưởng kinh tế
1. Tăng trưởng kinh tế
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi hoạt động kinh tế năng động nhất, đi đầu trong
cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế. Nếu như năm 2001 tốc độ tăng GDP của thành
phố là 9,54 % thì đến năm 2005 tăng lên 12,15%, năm 2007 tăng lên 12,6%. Năm
2008, cũng giống như các địa phương khác trong nước, trên địa bàn thành phố có
nhiều tác động bất lợi ảnh hưởng tới kinh tế - xã hội. Do vậy, GDP chỉ tăng 10,7% so
với năm 2007, đây là mức tăng thấp nhất kể từ năm 2003 đến nay.
Giai đoạn 2000 – 2008 mức tăng GDP trung bình trên 11%/năm. Nét nổi bật là
tốc độ tăng trưởng GDP trong những năm qua ngày càng cao, năm sau cao hơn năm
trước, chỉ riêng năm 2008, do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu nên mức tăng
có phần thấp hơn. Phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao đã tạo ra mức đóng
góp GDP lớn cho cả nước. Tỷ trọng GDP của thành phố luôn chiếm tỉ lệ lớn nhất
trong GDP của cả nước. Năm 2008, tỷ trọng GDP của thành phố so với cả nước là
20%, với giá trị GDP toàn thành phố (theo giá thực tế) là 289.550 tỉ đồng.

- Trang 12 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

Bảng 1.1: Tăng trưởng GDP của thành phố Hồ Chí Minh
từ năm 2000 đến năm 2008
Năm

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Tăng trưởng GDP (%)

9

9,6

10,2

11,4

11,7

12,2

12,2

12,6

10,7

Nguồn: Cục thống kê
Hình 1.1: Cơ cấu GDP theo thành phần kinh tế năm 2008

19.9%

28.7%

51.4%
Nhà nước

Ngoài nhà nước

Đầu tư nước ngoài

Hình 1.2: Cơ cấu GDP theo ngành kinh tế năm 2008

1.3%

52.5%

46.2%

Nông lâm thủy sản

Công nghiệp, xây dựng

.

- Trang 13 -

Dịch vụ

Nguồn: Cục thống kê


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Cơ cấu GDP của thành phố năm 2000 là: nông lâm thủy sản 2%, công nghiệp
và xây dựng 45,4%, dịch vụ 52,6%. Năm 2005, tỉ trọng của các ngành là: nông lâm
nghiệp 1,7%; công nghiệp và xây dựng 47,5%; dịch vụ 50,8%. Đến năm 2008, cơ cấu
này là: nông lâm thủy sản 1,3%; công nghiệp và xây dựng 46,2%; dịch vụ 52,5%.
Như vậy, chuyển dịch cơ cấu kinh tế đi theo hướng tăng về công nghiệp – xây dựng
và dịch vụ, giảm về nông lâm thủy sản. Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng
phát triển của thành phố.
Bảng 1.2: Cơ cấu GDP của thành phố Hồ Chí Minh qua các năm
2000

Năm

2005

2008

Dịch vụ

52,6 %

50,8 %

52,5%

Công nghiệp – xây dựng

45,4 %

47,5 %

46,2%

2,0 %

1,7 %

1,3%

Nông lâm thủy sản

Nguồn: Cục thống kê
Năm 2008, trong 10,7% tăng lên của GDP thì khu vực dịch vụ đóng góp
6,55%; khu vực công nghiệp và xây dựng đóng góp 4,10%; và khu vực nông, lâm,
thủy sản đóng góp 0,02%.
a. Khu vực nông lâm thủy sản
Giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản năm 2008 theo giá thực tế là 7.365,2 tỷ

đồng, theo giá so sánh là 3.118,6 tỷ đồng, tăng 2,1% so với năm trước (năm 2007 tăng
5,0%). Trong đó:
+ Giá trị sản xuất nông nghiệp năm 2008 đạt 5.642,5 tỷ đồng theo giá thực
tế, tăng 7,9% so với năm 2007, trong đó mức đóng góp của ngành trồng trọt 2,1%,
ngành chăn nuôi 5,0% và dịch vụ nông nghiệp 0,8%. Tổng diện tích gieo trồng cây
hàng năm là 47.056 ha, giảm 5,4% so với năm trước.
+ Giá trị sản xuất lâm nghiệp theo giá thực tế đạt 71,3 tỷ đồng, tăng 9,2%
so với năm trước, giá trị hoạt động trồng, nuôi rừng năm nay chỉ bằng 31,8% năm
trước.
+ Giá trị sản xuất thủy sản đạt 1.651,4 tỷ đồng, giảm 8,6% so với năm
trước. Trong đó giá trị nuôi trồng chiếm 82,6%, giảm 7,9%; giá trị khai thác chiếm
13,3%, giảm 11,8%. Diện tích nuôi trồng thủy sản năm 2008 đạt 9340 ha, giảm 5,2%
so với năm 2007. Sản lượng thủy sản cả năm ước đạt 42.218 tấn, giảm 23,6% so với
năm trước, trong đó, sản lượng nuôi trồng 27.814 tấn thủy hải sản các loại.
b. Khu vực công nghiệp và xây dựng
Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2008 ước đạt 410.273 tỷ đồng, tăng 12,1% so
với năm 2007, là mức tăng thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, riêng so với năm 2007
- Trang 14 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

giảm tới 2% (năm 2007 tăng 14,1%). Trong đó, khu vực nhà nước có mức tăng thấp
nhất (4,4%) nhưng cao hơn năm 2007 (công nghiệp nhà nước năm 2007 giảm 9,2% do
có nhiều doanh nghiệp lớn chuyển sang cổ phần); mức tăng khu vực ngoài nhà nước là
10,7% (năm 2007 tăng 29,6%); khu vực có vốn đầu tư nước ngoài tăng 19,9% (năm
2007 tăng 19,4%). Có 24/27 ngành sản xuất tăng, trong đó 11 ngành tăng cao hơn mức
bình quân chung.

Giá trị sản xuất xây dựng năm 2008 ước đạt 62.273 tỷ đồng, tăng 21,3% so với
năm 2007 (mức tăng theo giá thực tế, chưa loại trừ yếu tố giá), thấp hơn nhiều so với
mức tăng 38,6% của năm 2007. Trong đó, kinh tế nhà nước đạt 12.259 tỷ đồng chiếm
tỷ trọng 19,7%, tăng 32,1% - là thành phần tăng cao nhất; kinh tế ngoài nhà nước đạt
44.928 tỷ đồng, chiếm 72,1% và tăng 19,7%; kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đạt
5.089 tỷ đồng, chiếm 8,2%, tăng 12,8%.
c. Khu vực dịch vụ
Năm 2008, khu vực dịch vụ đóng góp 151.973 tỷ đồng vào GDP, chiếm
52,5%, tăng 12,4% so với năm 2007. Trong đó, giá trị tăng thêm ngành thương
nghiệp là 11,2%, ngành khách sạn nhà hàng tăng 5,8%, vận tải bưu điện tăng 18,5%.
Trong khu vực dịch vụ, nhóm thương nghiệp có mức đóng góp cao nhất với
39.447 tỷ đồng, chiếm 13,6% GDP cả nước.
I.2.3 Các vấn đề về xã hội
1. Dân số và tỉ lệ gia tăng dân số
Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ tăng dân số của thành phố cũng có
chiều hướng gia tăng. Theo Niên giám thống kê, năm 2000 thành phố có 5.248.702
người, năm 2007 là 6.650.942 người và năm 2008 dân số thành phố Hồ Chí Minh là
6.840.000 người, tăng 2,8% so với năm 2007 (năm 2007 tăng 3,5%). Mức tăng cơ học
chỉ còn 1,96% so với 2,15% của năm 2007 do chi phí sinh hoạt thành phố tăng cao và
kinh tế các tỉnh thành trong năm tăng trưởng khá nên đã giảm áp lực tăng dân số cơ
học của thành phố. Tỷ lệ tăng tự nhiên là 1,05%, giảm 0,008% so với năm 2007. Giai
đoạn 2000-2008 tốc độ tăng dân số bình quân đạt khoảng 3,2%/năm.
Bảng 1.3: Dân số thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 - 2008
Năm
Dân số
(người)

2000

2003

2005

2006

2007

2008

5.248.702 5.867.496 6.239.938 6.424.519 6.650.942 6.840.000
Nguồn: Cục thống kê

Mật độ cư trú trên toàn thành phố năm 2008 là 3.265 người/km2. Khu vực có
mật độ cao nhất là các khu vực thuộc nội thành cũ, mật độ cao nhất là từ 40.000 45.000 người/km 2 (quận 3, 4, 5, 10, 11), vùng mật độ thấp nhất là các huyện ngoại
thành với mật độ dân số dưới 1.000 người/km2. Hiện nay đang có sự chuyển dịch dân
số từ khu vực trung tâm nội thành cũ sang các khu vực nội thành mới và ngoại thành
phát triển do các dự án nâng cấp hạ tầng khu đô thị hiện hữu.
- Trang 15 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

2. Lao động, việc làm và mức sống dân cư
Năm 2008 số người trong độ tuổi lao động của thành phố là 4.780.000 người,
chiếm 70% tổng dân số toàn thành phố. Tỷ lệ người già chiếm khoảng 5%. Tuổi thọ
trung bình của người dân thành phố là 75,1; cao hơn so với tuổi thọ trung bình của cả
nước là 72.
Trong năm 2008, thành phố đã giải quyết việc làm cho 277.700 lao động, đạt

102,9% so với kế hoạch. Trong đó việc làm ổn định là 205.000 người, đạt tỷ lệ 73,9%;
số việc làm mới tạo ra là 120.400, đạt 100,3% kế hoạch. Những nỗ lực tích cực tạo
việc làm mới trong thời gian qua của thành phố đã góp phần làm giảm tỉ lệ thất nghiệp,
từ 5,5% năm 2007 xuống còn 5,4% năm 2008.
Cùng với sự phát triển kinh tế, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện.
Nếu tính theo tỉ giá cố định năm 1994 là 1 USD = 7.500 VNĐ thì GDP bình quân đầu
người của thành phố năm 2000 là 1.365 USD/người/năm, năm 2008 là 2.333
USD/người/năm, tăng gần 71%. Thu nhập ngày càng cao khiến cho cơ cấu chi tiêu của
người dân chuyển dịch theo hướng tích cực: tỉ trọng chi cho ăn uống ngày càng giảm
và tương ứng là sự gia tăng tỷ trọng chi tiêu cho các hoạt động mua sắm, giải trí khác.
Công tác xóa đói giảm nghèo của thành phố đã đạt được những kết quả hết sức
khả quan. Tính đến tháng 9 năm 2008, Chương trình đã trải qua 2 giai đoạn (19922003 và 2004-2010), với 6 lần điều chỉnh nâng mức chuẩn nghèo cho phù hợp với
điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Từ 121.722 hộ đói nghèo, chiếm
tỷ lệ 17% tổng số hộ dân thành phố vào năm 1992, đến năm 1995 thành phố đã
không còn hộ đói, tỷ lệ hộ nghèo chỉ còn 13,5%. Về cơ bản, đến cuối năm 2003
thành phố đã không còn hộ nghèo theo tiêu chuẩn cũ, hoàn thành mục tiêu trước thời
hạn 2 năm so với Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ VII.
Năm 2004, thành phố tiếp tục triển khai Chương trình Xóa đói giảm nghèo
giai đoạn 2 (2004 – 2010) theo lộ trình 2 bước, tiêu chí hộ nghèo cũng được nâng
cao hơn - thu nhập bình quân dưới 6 triệu đồng/người/năm không phân biệt khu
vực nội thành và ngoại thành; với mục tiêu là cơ bản không còn hộ nghèo vào cuối
năm 2010. Qua 5 năm triển khai giai đoạn 2, tổng số hộ nghèo theo tiêu chí mới
giảm từ 89.090 hộ vào đầu năm 2004 xuống còn 3.200 hộ vào năm 2008; tỷ lệ hộ
nghèo giảm từ 7,72% xuống chỉ còn 0,34%; đưa thành phố hoàn thành mục tiêu “cơ
bản không còn hộ nghèo” trước hạn 2 năm so với Nghị quyết Đại hội Đảng bộ
thành phố lần VIII đề ra.
Cùng với việc nâng cao thu nhập, điều kiện sống của người nghèo nói riêng
và nhân dân thành phố nói chung ngày càng được cải thiện thông qua các chương
trình, dự án đầu tư xây dựng, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các chế
độ, chính sách an sinh xã hội khác. Với tình hình kinh tế xã hội hiện nay, thành phố đã

công bố chuẩn nghèo mới cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội là dưới 12
triệu đồng/người/năm.
I.2.4 Đặc điểm đô thị thành phố Hồ Chí Minh
1. Đặc điểm đô thị
Đô thị thành phố chia thành 3 khu vực:
+ Khu vực thứ 1: là khu vực nội thành cũ bao gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8,
10, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình. Khu vực này có mật độ cư trú cao
- Trang 16 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

nhất, hệ thống hạ tầng tương đối hoàn chỉnh nhưng đã trở nên quá tải do dân số tăng
nhanh.
+ Khu vực thứ 2: là các quận mới bao gồm quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình
Tân, Tân Phú. Khu vực này mật độ cư trú trung bình, hạ tầng chủ yếu là tự phát và
không hoàn chỉnh, các điểm dân cư mọc theo các trục giao thông.
+ Khu vực thứ 3: là các huyện ngoại thành đang trong quá trình đô thị hoá
mạnh, hệ thống hạ tầng cũng chưa hoàn chỉnh, mật độ cư trú còn thấp.
Về hạ tầng đô thị, theo báo cáo Đánh giá tóm tắt việc thực hiện quy hoạch
chung 1998 của thành phố tháng 5/2006, trong khi các chỉ tiêu về đất xây dựng nhà ở
cao hơn so với dự kiến thì các chỉ tiêu về đất giao thông, công trình công cộng, cây
xanh công viên,…vẫn còn thấp so với dự kiến. Tỷ lệ đất giao thông đô thị chỉ đạt 2,5%
so với chỉ tiêu 14 -15%, việc cấp nước sạch, thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường đều
không đạt các chỉ tiêu đã đề ra.
Về hệ thống giao thông, trên địa bàn thành phố có khoảng 1685 km đường bộ,
phần lớn các đường đều hẹp: chỉ có khoảng 14% số đường có lòng đường rộng trên
12m để có thể tổ chức vận chuyển hành khách bằng xe buýt được thuận lợi; 86% số

đường có lòng đường hẹp, chỉ phù hợp cho xe hai bánh và xe bốn bánh cỡ nhỏ lưu
thông. Hệ thống đường vành đai, đường xuyên tâm đã có quy hoạch nhưng chưa được
xây dựng hoàn chỉnh (Nguồn: Sở giao thông công chánh).
Về các công trình xây dựng, trong khi mật độ xây dựng của thành phố cao hơn
so với dự kiến thì tầng cao trung bình và hệ số sử dụng đất đều thấp hơn. Điều này
chứng tỏ hiệu quả sử dụng đất chưa cao. Các số liệu tổng kết cũng như quan sát từ
thực tế cho thấy mô hình nhà ở tại phần lớn là nhà thấp tầng, bố trí phân tán, chủ yếu
bám theo các trục giao thông, tạo ra gánh nặng rất lớn cho hệ thống hạ tầng đô thị.
2. Đặc điểm nông thôn của thành phố: chủ yếu tập trung ở khu vực Cần Giờ, Củ
Chi. Các khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè… đang trong quá trình đô thị
hoá rất mạnh bởi sự hình thành của các khu công nghiệp và khu đô thị tập trung. Khu
vực nông thôn có vai trò rất quan trọng đối với phát triển đô thị vì đây vừa là khu vực
tạo ra buồng phổi của thành phố, vừa là khu vực tạo quỹ đất dự trữ để phát triển hình
thành các khu đô thị tập trung.
3. Đánh giá ảnh hưởng của những đặc điểm trên đến việc phát triển nhà ở
Kể từ khi thành phố xã hội hóa việc phát triển đô thị và nhà ở, các khu vực đô
thị thành phố phát triển rất mạnh từ mọi nguồn lực của xã hội. Tuy nhiên do khả năng
quy hoạch và quản lý quy hoạch còn hạn chế, các khu vực đô thị phát triển tự phát
theo dạng vết dầu loang, chủ yếu lan tỏa, bám theo các trục giao thông chính. Đặc
điểm này tạo ra tình trạng hiệu quả sử dụng đất không cao, tạo ra nhiều khu nhà ở thấp
tầng không có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đặc biệt là thiếu công viên cây xanh.
Ngoài ra, việc bố trí nhà ở riêng lẻ dọc các trục giao thông còn là một trong những
nguyên nhân chính làm giảm tốc độ lưu thông và gây ra tình trạng kẹt xe cho toàn đô
thị.
Việc phát triển đô thị tràn lan tạo ra những khu vực lụp xụp mà chi phí để cải
tạo, chỉnh trang xây dựng lại rất cao.

- Trang 17 -

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
I.3.1 Nội dung nghiên cứu của đề tài
+ Nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân
chuyên nghiệp.
+ Cơ chế, chính sách của thành phố để phát triển quỹ nhà ở xã hội.
+ Kết quả giải quyết nhà ở xã hội.
+ Đánh giá tình hình phát triển nhà ở xã hội.
+ Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
+ Giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ
nay đến năm 2015.
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
+ Phương pháp thu thập tài liệu: tìm kiếm những thông tin, tư liệu, tài
liệu, những căn cứ khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
+ Phương pháp thống kê – mô tả: thu thập, thống kê các số liệu để thể hiện
thực trạng về tình hình dân cư, lao động, kinh tế xã hội, nhu cầu nhà ở, giá thuê, thuê
mua nhà ở xã hội.
+ Phương pháp phân tích – tổng hợp: từ những con số thống kê tiếp tục tư
duy để tìm hiểu bản chất của vấn đề nghiên cứu.
+ Phương pháp chuyên gia: phỏng vấn các chuyên viên phụ trách trực tiếp
chương trình nhà ở xã hội ở phòng phát triển nhà thuộc Sở xây dựng thành phố Hồ Chí
Minh.
I.3.3 Qui trình thực hiện
Thu thập số liệu, dữ liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
Tổng hợp, xử lý, phân tích các số liệu, thông tin đã tìm được.
Hoàn thành luận văn theo đề cương đã xây dựng.

- Trang 18 -


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thanh Trúc

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Thực trạng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
II.1.1 Tình hình phát triển nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1995 đến
năm 2008
1. Giai đoạn 1995 - 2000
Theo thống kê nhà ở, năm 1995 toàn thành phố có 462.074 căn nhà trong đó
88.106 căn thuộc sở hữu Nhà nước. Đến cuối năm 2000, lượng nhà thành phố là
794.976 căn, tăng 332.902 căn so với năm 1995. Trong đó, nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước tăng 4.841 căn, nâng tổng số nhà thuộc sở hữu Nhà nước lên 92.947 căn.
Năm 1995, diện tích nhà ở bình quân đầu người của thành phố là 5,8m2/người.
Đến năm 2000 con số này là 7m2/người. Giai đoạn 1995 – 2000, bình quân mỗi năm
diện tích nhà ở tăng thêm 2,5 triệu m2 sàn (nguồn: Sở địa chính nhà đất – nay là Sở tài
nguyên môi trường).
2. Giai đoạn 2001 – 2005
Tổng quỹ nhà ở trên địa bàn thành phố vào năm 2005 là 1.237.378 căn với diện
tích là 57,3 triệu m 2 sàn (không kể nhà tạm) tăng 442.402 căn so với năm 2000. Trong
đó, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là 83.167 căn.
Trong giai đoạn này, tốc độ xây dựng nhà ở tại thành phố tăng nhanh, bình
quân mỗi năm tăng thêm 3,5 triệu m 2. Trong đó, năm 2005 là năm diện tích nhà ở
thành phố tăng cao nhất với 4,6 triệu m2 sàn. Diện tích nhà ở bình quân đầu người tính
đến cuối năm 2005 là 10,3 m 2/người (nguồn: Sở xây dựng).
3. Giai đoạn 2006 – 2008
Tính từ năm 2006 đến tháng 3/2008 diện tích nhà ở toàn thành phố tăng thêm

14 triệu m 2 sàn, nâng diện tích nhà ở bình quân của người dân thành phố lên
12m2/người. Toàn thành phố hiện có khoảng 1.563.547 căn nhà, tăng 326.169 căn so
với năm 2005 (Nguồn: Sở xây dựng).
Bảng 2.1: Tình hình phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh
từ năm 1995 đến năm 2008
Năm

1995

2000

2005

2008

Lượng nhà ở (căn)

462.074

794.976

1.237.378

1.563.547

Nguồn: Sở địa chính nhà đất - Sở xây dựng
Về chất lượng nhà ở: theo thống kê, kiến trúc nhà chủ yếu là nhà đô thị bán
kiên cố cấp 3, 4 được thể hiện cụ thể như sau:
+ Nhà cấp 1, 2 chiếm tỷ lệ 30% tổng số căn nhà.
+ Nhà cấp 3, 4: chiếm tỷ lệ 65% tổng số căn nhà.

- Trang 19 -