ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VŨNG TÀU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
YZ

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VŨNG TÀU”

SVTH : Nguyễn Võ Vương Lợi
MSSV : 05124051
Lớp

: DH05QL

Ngành : Quản Lí Đất Đai

-

Tháng 7 năm 2009 -


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
YZ

NGUYỄN VÕ VƯƠNG LỢI

“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VŨNG TÀU”

Giáo viên hướng dẫn: Gv. Trần Văn Trọng
(Địa chỉ cơ quan:Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh )

Ký tên:…………………………………

-

Tháng 7 năm 2009 –


LỜI TRI ÂN
Con xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Ba, Mẹ cùng Chị và các Emnhững người đã luôn yêu thương, nâng đỡ, dìu dắt, động viên con trong
suốt quá trình học tập. Con xin khắc ghi!
Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ
Chí Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản và toàn thể Quý thầy cô
giáo đã tận tình dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức và những kinh
nghiệm quý báu trong suốt những năm tháng em theo học tại trường. Em
xin cảm ơn!
Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Trần Văn Trọng đã tận tình
hướng dẫn, giúp đỡ, theo suốt và động viên em trong quá trình thực
hiện đề tài, để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gởi lời cảm ơn đến chú Phan Văn Chiểu cùng các cô chú và
anh chị Phòng định giá và bồi thường tái định cư thuộc Sở Tài Nguyên &
Môi Trường Tỉnh Bà Rịa_Vũng Tàu đã giúp đỡ và truyền đạt những kiến
thức, kinh nghiệm bổ ích cho em trong thời gian thực tập tại Cơ quan.
Xin gởi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản Lý Đất Đai khoá 31 và
những bạn bè đã luôn giúp đỡ, chia sẻ với tôi trong suốt thời gian

qua. Các bạn thật sự là nguồn động viên to lớn nhất của tôi.

Nguyễn Võ Vương Lợi

TRANG TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Võ Vương Lợi, Lớp Quản lý Đất Đai Khoá 31, Khoa
Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản - Trường Đại Học Nông Lâm
Đề tài: “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ VŨNG TÀU”


Giáo viên hướng dẫn: Giảng viên Trần Văn Trọng, Bộ Môn Quy Hoạch, khoa Quản
lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Đề tài tìm hiểu hoạt động thực tế của thị trường
NƠTM đã thấy được sự phát triển và khả năng đáp ứng nhu cầu của loại hình cung cấp
nhà ở này còn tương đối mới mẽ tại Tp. Vũng Tàu nhưng đóng một vai trò rất quan
trọng trong việc làm tăng nguồn cung nhà ở hiện nay. Đề tài tập trung tìm hiểu về hai
vần đề chính là lượng cung và nguồn cầu trên địa bàn hiện nay. Để từ đó có một cái
nhìn tổng quát về khả năng cung ứng của thị trường trong những năm tiếp theo, cùng
với những thiếu sót trong quá trình phát triển. Qua đó, có một số ý kiến đóng góp
nhằm giúp cho thị trường NƠTM tại Tp. Vũng Tàu hoạt động tốt hơn, đảm bảo tính đa
dạng về nguồn cung sao cho mọi đối tượng có nhu về nhà ở đều được đáp ứng. Tránh
tình trạng chủ đầu tư chạy theo lợi nhuận mà chỉ quan tâm đến những đối tượng có thu
nhập cao, lãng quên nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập thấp.
Đề tài khảo sát thị trường NƠTM trên địa bàn Tp. Vũng Tàu trong khoảng
thời gian bốn tháng, và và đã đạt được một số kết quả như sau:
- Nắm vững được tổng quát về tình hình phát triển của thị trường nhà ở
thương mại trên địa bàn Tp. Vũng Tàu
- Thấy được nguồn cung trên thị trường này tuy nhiều nhưng phần lớn chỉ
đáp ứng cho đối tượng có thu nhập khá, đối tượng có thu nhập trung bình và thấp chưa

được quan tâm và đáp ứng.
- Thấy được các đối tượng mua NƠTM phần nhiều là người không có nhu
cầu ở thật sự, họ mua nhà từ các chủ đầu tư và thường “găm” lại chờ giá cao và bán đi
để kiếm lợi nhuận. Phần lớn những người mua còn lại là những đối tượng có nhu cầu
sử dụng thật sự nhưng có thu nhập khá, từ 6 đến 9 triệu/ tháng. Các đối tượng có thu
nhập trung bình hoặc thấp dưới 3 triệu, mặc dù nhu cầu rất nhiều nhưng hầu hết đều
không có khả năng thanh toán.
Phương pháp nghiên cứu: chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập tài liệu,
thông tin và các phương pháp phân tích có kết hợp với một số phương pháp khác trong
quá trình nghiên cứu.
Đề tài được thực hiện trong một thời hạn nhất định, nên mang nhiều thiếu
sót, người viết luận văn rất mong được sự chỉ dẫn, đóng góp của Quý thầy cô.


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

TTBĐS

: Thị trường bất động sản

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân

NƠTM

: Nhà ở thương mại

TMCP

: Thương mại cổ phần

DV_DL

: Dịch vụ _Du lịch|

BRVT

: Bà Rịa_Vũng Tàu

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

TTTM

: Thương mại cổ phần

CTY

: Công ty

KCN

: Khu công nghiệp

HTX

: Hợp tác xã

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

CN

: công nghiệp

LHQ

: Liên hiệp quốc

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp


MỤC LỤC

LỜI TRI ÂN
TRANG TÓM TẮT
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
Lý do thực hiện đề tài nghiên cứu .................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................................... 2
Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 2
PHẦN I : TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu....................................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học......................................................................................................... 3
1. Các khái niệm ............................................................................................................... 3
2. Phân loại ....................................................................................................................... 5
3. Một số cơ sở khoa học khác liên quan đến quá trình nghiên cứu ................................ 5
I.I.2 Cơ sở pháp lý của nghiên cứu................................................................................... 6
I.I.3 Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu................................................................................. 8
I.2 Khái quái địa bàn nghiên cứu.............................................................................. 12
I.2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ........................................................... 12
I.2.2.Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội TP Vũng Tàu ............................................ 13
I.3 Nội dung và Phương pháp nghiên cứu.................................................................. 16
1.3.1 Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 16
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................... 16
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Sơ lược về công tác QLNN về thị trường NƠTM trên địa bàn........................ 17
II.1.1 Cơ cấu chức năng quản lý lĩnh vực NƠTM của Tp. Vũng Tàu ........................... 17
II.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch cho việc phát triển NƠTM................................... 17
II.1.3 Công tác quản lý về giao đất, cho thuê đất cho phát triển NƠTM ....................... 18
II.1.4 Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư, xây dựng các dự... 19

II.1.5 Quản lý chính sách tài chính trong loại hình kinh doanh NƠTM ....................... 19
II.1.6 Đánh giá chung về tình hình quản lý Nhà nước trong lĩnh vực NƠTM .............. 20
II.2 Hiện trạng sử dụng đất đai của Tp Vũng Tàu năm 2008 ................................. 22
II.3 Hiện trạng nhà ở tại Tp. Vũng Tàu ................................................................... 24
II.4 Tình hình sử dụng quỹ đất phát triển NƠTM tại Tp. Vũng Tàu .................... 26
II.5 Nguồn cung NƠTM trên địa bàn ........................................................................ 27
II.5.1 Hiện trạng nguồn cung trên địa bàn ..................................................................... 29
II.5.2 Các hình thức cung ứng NƠTM chủ yếu hiện nay .............................................. 32
II.5.3 Khảo sát về giá NƠTM ........................................................................................ 34
II.5.4 Khảo sát về diện tích của NƠTM ........................................................................ 29
II.5.5 Khảo sát vị trí của NƠTM .................................................................................... 32
II.5.6 Kết luận chung về cung NƠTM trên địa bàn Tp. Vũng Tàu ................................ 34
II.6 Nhu cầu NƠTM trên địa bàn ............................................................................... 35
II.6.1 Đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố Vũng Tàu ....................... 35
II.6.2 Thực trạng về nhu cầu NƠTM trên địa bàn Tp. Vũng Tàu ................................. 36
II.6.3 Kết luận chung về thực trạng nguồn cầu trên địa bàn Tp. Vũng Tàu................... 41
II.7 Nhận xét chung về cung cầu trên địa bàn ........................................................... 42
II.8 Thực trạng về thu nhập trên địa bàn Tp. Vũng Tàu ....................................... 42
II.9.Đề xuất giải pháp phát triển loại hình NƠTM cùng
công tác quản lý phát triển nhà ở trên địa bàn Tp. Vũng Tàu ......................... 44
KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................ 51
CÁC PHỤ LỤC KÈM THEO


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

ĐẶT VẤN ĐỀ

•

Lý do thực hiện đề tài nghiên cứu:

Có thể nói hiện nay nhà nước ta mới chỉ bước đầu có cơ chế quản lý nhà ở xã
hội, còn đại bộ phận nhà ở khác trên thị trường hầu như thả nổi cho các chủ đầu tư
thao túng. Đã hình thành một thị phần “đầu cơ ”, có vốn thì tung ra mua căn hộ, rồi
“găm” lại chờ giá lên, thiếu vốn thì vay ngân hàng, kéo theo những cơn “sốt” nhà,
“đóng băng” nhà gây rối loạn đời sống xã hội, đặc biệt là người có thu nhập thấp
không có nhà thì nay lại càng không có khả năng mua nhà, còn chủ đầu tư thì thu lợi
nhuận lớn.
Nhiều nước đi trước cho thấy vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư đô thị nếu
không có chính sách, biện pháp khẩn trương toàn diện, huy động nhân tài vật lực của
toàn xã hội thì khó có được giải pháp tốt. Do vậy, việc nghiên cứu các chương trình
xây dựng nhà ở nói chung, trong đó có các công trình xây dựng các khu NƠTM, cho
các tầng lớp dân cư thành phố ở những khu vực đã được quy hoạch, gắn việc phát triển
đô thị theo định hướng lâu dài là rất cần thiết. Những quần thể nhà ở đẹp, hợp lý về bố
cục không gian, góp phần hình thành những khu dân cư mới, tạo lập nên bộ mặt một
đô thị mới văn minh, hiện đại, có quy hoạch tốt. Những khu dân cư đô thị mới này góp
phần xoá bỏ những khu nhà ổ chuột, trả lại sự thông thoáng của đô thị và đặc biệt là
góp phần cải thiện môi trường sinh thái đô thị. Mô hình tổ chức phát triển nhà ở theo
dự án là xu hướng đúng đắn nhưng do những nguyên nhân khách quan và chủ quan,
nhiều đô thị chưa triển khai được chủ trương này mà chủ yếu là nhà ở xây dựng tự
phát, thiếu tuân thủ quy hoạch. Bên cạnh đó còn có những tồn tại ngăn chặn sự phát
triển của thị trường như:
Việc các nhà đầu tư chạy theo lợi nhuận. Các dự án nhà ở do các tổ chức kinh tế
đầu tư xây dựng chủ yếu chỉ tập trung vào nhà ở đắt tiền, tiện nghi cao để bán cho
người giàu, người có thu nhập cao. Còn bộ phận không nhỏ người nghèo, người làm
công ăn lương, thu nhập thấp chưa là đối tượng được chú ý phục vụ. Phần lớn chủ đầu
tư chỉ quan tâm đến việc xây nhà kinh doanh giá cao, bán thu tiền ngay.

Còn tồn tại nhiều khu ổ chuột trong các khu dân cư đô thị. Vẫn còn nhiều hộ
gia đình sống trong những căn nhà chật chội, nhà tạm bợ, trong các khu ổ chuột. Số
lượng nhà chung cư cao tầng xây dựng trong giai đoạn trước hiện nay đang đứng trước
tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, đòi hỏi chính quyền các cấp cần sớm có chính sách
và giải pháp để giúp các hộ nghèo tại các khu vực này có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Các chính sách quy định của Nhà nước còn lỏng lẽo, thiếu sự quản lý đồng bộ.
Quan hệ cung - cầu về nhà ở còn nhiều bất cập, xây dựng nhà ở giá thấp nhưng chính
sách hỗ trợ không phù hợp với điều kiện tài chính của người thu nhập thấp, tạo cơ hội
cho thị trường đầu cơ hoạt động, làm cho giá nhà đất đô thị thường xuyên có những
biến động gây tác động trực tiếp đến đời sống của đại đa số các tầng lớp dân cư. Bên
cạnh đó, quỹ nhà ở đô thị trong thời gian vừa qua tuy có tăng, nhưng hầu như chỉ các
đối tượng có thu nhập cao, các hộ gia đình khá giả được cải thiện đáng kể. Việc cải
thiện nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân tại các khu công nghiệp, sinh
viên các trường đại học, cao đẳng và các đối tượng có thu nhập thấp khác chưa có sự
quan tâm đúng mức. Đặc biệt, suốt thời gian dài vừa qua, trong quá trình hoàn thiện
1


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

dần về cơ chế chính sách quản lý đất đai, quản lý phát triển đô thị, đã có nhiều kẽ hở
về chính sách giá, nhất là giá trị chênh lệch từ việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang
đất đô thị
Xuất phát từ những vấn đề tồn tại trên trong lĩnh vực phát triển NƠTM ở nứoc
ta trong những năm qua, chúng tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng NƠTM trên
địa bàn thành phố Vũng Tàu” với mong muốn phần nào thấy rõ được những thiếu sót
trong quá trình phát triển của thị trường nhà ở này trên địa bàn thành phố Vũng Tàu, từ
đó đề xuất một số phương án để thị trường NƠTM phát triển lành mạnh, sao cho sự

phát triển của nguồn cung phù hợp với sự phát triển nhu cầu thực tế của người dân,
đáp ứng được mong muốn cụ thể của tất cả mọi đối tượng có nhu cầu trên thị trường.
•

Mục tiêu nghiên cứu:

Tìm hiểu thị trường NƠTM, đánh giá nguồn cung và nhu cầu về NƠTM của người dân
Tp. Vũng Tàu hiện nay, thiết lập được mối quan hệ giữa nhà cung cấp nhà ở với người
mua nhà, đánh giá được khả năng cung ứng của nguồn cung cũng như khả năng chi trả
cho việc mua nhà ở của người dân, qua đó đề xuất một số giải pháp phù hợp để thị
trường NƠTM phát triển lành mạnh hơn, để các đối tượng có nhu cầu nhà ở khác nhau
trong xã hội đều tiếp cận được với nguồn cung.
•

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: là hoạt động của thị trường nhà NƠTM trên địa bàn trong đó
bao gồm các đối tượng: nguồn cung NƠTM, người có nhu cầu sử dụng và sở hữu
NƠTM, và tình hình giao dịch, giá cả trên thị trường NƠTM tại Tp. Vũng Tàu.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thị trường NƠTM từ năm 2003 đến
2008, trên địa bàn Tp Vũng Tàu.

2


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

PHẦN I : TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Các khái niệm
1.1 Bất động sản
Ở mỗi nước thì có một khái niệm khác nhau về bất động sản. Theo Điều 181
của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam:
“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được, bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do Pháp luật quy định;
Động sản là những tài sản không phải là Bất động sản”.
1.2 Bất động sản hàng hóa
Không phải tất cả Bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hóa, mỗi
loại Bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa việc đưa
vào tham gia thị trường của Bất động sản đó phải được pháp luật công nhận và không
cấm. Mặt khác, có những loại Bất động sản rất khó hoặc không thể trở thành Bất động
sản hàng hóa (như nhiều loại Bất động sản công cộng) mà việc sử dụng của người này
không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác.
1.3 Thị trường bất động sản
Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của một đề
tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, xin đề xuất một khái niệm về
TTBĐS như sau:
“Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS, giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.”
1.4 Khái niệm loại hình nhà ở thương mại

Luật nhà ở năm 2005 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa IX, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29-11-2005 và có hiệu lực năm 01-7-2006.
Căn cứ Luật nhà ở năm 2005, chính phủ đã ban hành Nghị định số
90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
3


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

Theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006, nhà ở và nhà ở thương
mại được hiểu như sau:
Nhà ở được tạo lập hợp pháp là nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng,
mua, thuê mua, được tặng cho, được thừa kế, đổi nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông
qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường.
Theo điều 40 của Luật nhà ở năm 2005 về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại thì nhà
ở thương mại gồm có:
+ Nhà chung cư
+ Nhà riêng lẻ
+ Nhà biệt thự.
Nhà ở thương mại phải được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung theo quy
định của pháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn sau đây:
- Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi
căn hộ không thấp hơn 45m2.
- Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây
dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
- Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không

vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.
Đối tượng được thuê, mua nhà là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước
không phụ thuộc nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
1.5 Cung BĐS
“Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị
trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định”
Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường
mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin về đất đai,
chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, các
thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v..Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả năng điều
chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ
nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu.
1.6 Cầu BĐS
“Cầu BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có
khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hoá BĐS đó trên thị trường”
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hoá Bất động sản có một sự cách biệt
khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một
quy mô lớn trên phạm vi rộng lớn với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị
4


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh
toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường,
có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng có nhu cầu đầu cơ kiếm lời, nên
có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có mối quan hệ hết
sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường.

2. Phân loại
2.1 Phân loại Bất động sản
BĐS được phân thành nhiều loại, với những đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất
khác nhau. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, có thể
phân thành 3 nhóm:
− BĐS có đầu tư xây dựng
− BĐS không đầu tư xây dựng
− BĐS đặc biệt .
2.2 Phân loại thị trường Bất động sản
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có
thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường
BĐS thứ cấp.
+ Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc
người có nhu cầu sử dụng đất.
+ Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu
tư tạo lập BĐS, sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Giai đoạn này gọi là thị trường thứ
cấp.
Ngoài ra, khi nhìn nhận thị trường Bất động sản ở các nước đang phát triển, vấn
đề thường được quan tâm là vấn đề thị trường chính quy và thị trường phi chính quy.
Mức độ tồn tại của thị trường Bất động sản phi chính quy phản ánh những tồn tại của
hệ thống pháp luật và thực thi pháp luật của mỗi nước.
3. Một số cơ sở khoa học khác liên quan đến quá trình nghiên cứu:
3.1 Phát triển nhà ở
9 Các hình thức phát triển nhà ở
-

Phát triển nhà ở theo dự án

-

Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
9 Dự án phát triển nhà ở bao gồm
5


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

- Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế
- Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại
các khu nhà ở cũ
-

Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

-

Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư.
9 Các phương thức phát triển nhà ở

- Tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường
(gọi là nhà ở thương mại)
-

Hộ gia đình, cá nhân xây dựng (gọi là nhà ở riêng lẻ)

- Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định
tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua (gọi là nhà ở xã hội)
- Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công
chức theo yêu cầu công tác (gọi là nhà ở công vụ).
3.2 Mối quan hệ cung cầu trên thị trường BĐS
Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá, trong khi
cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên tăng lên, sẽ
làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá,
làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm
xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và cầu trở lại trạng thái cân
bằng. Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu.
Quá trình ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trường hợp này
thường
ít
xảy
ra.
Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị
trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những diện tích
nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa
là nhà đầu tư còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu được lợi nhuận thì họ sẽ dừng
việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của
cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những
diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS
để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trường tăng
lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng
lên. Điểm cân bằng mới sẽ đạt được khi chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung
BĐS co dãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến
động ít hơn và thị trường BĐS sẽ ổn định hơn.
3.3 Phân biệt nhu cầu sở hữu và nhu cầu sử dụng
Cũng như các thị trường khác, thành tố hàng đầu của thị trường BĐS là cung, cầu

BĐS. Cầu BĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại BĐS trong xã
hội.
6


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

9
Nhu cầu sở hữu BĐS biểu hiện ở việc người chủ sở hữu tiến hành việc
tạo lập BĐS mới hoặc mua hàng hóa BĐS đã được tạo lập, xây dựng sẵn. Nhu cầu sở
hữu BĐS có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của BĐS mà lại là
xuất phát từ mục tiêu kinh doanh BĐS (thí dụ xây nhà để bán), hoặc tích trữ tài chính
(thí dụ như mua nhà không phải để ở mà là để thay thế tiền gửi vào ngân hàng)
9
Nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của
BĐS, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử dụng
văn phòng để làm địa điểm giao dịch... Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử dụng
BĐS không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu BĐS. Trên thực tế, để đáp ứng
nhu cầu sử dụng BĐS, người sử dụng thường thực hiện việc thuê BĐS từ những người
sở hữu BĐS. Cũng không hiếm trường hợp người sử dụng BĐS đi thuê lại BĐS, tức là
thuê từ người đã đi thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê
BĐS.
I.I.2 Cơ sở pháp lý của nghiên cứu
-

Luật đất đai 2003

-

Luật xây dựng năm 2003

-

Luật nhà ở 2005

-

Luật kinh doanh Bất động sản 2006 số 63/2006/QH111 ngày 29/6/2007

-

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 26/10/2004 về thi hành LĐĐ/2003

Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
-

Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

trình

Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về quản lý dự án xây dựng công

Nghị đinh 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của nghị định 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công
trình
Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6 /9/2006 của chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật nhà ở năm 2005
Nghị định 12/2009/ND-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình
Quyết định 16/2007/QĐ-UB ngày 20/3/2007 của UBND Tỉnh BR_VT v/v ban
hành quy định về điều kiện, trình tự thủ tục và thẩm quyền cấp GCNQSH nhà ở, công
trình xây dựng trên địa bàn Tp. Vũng tàu.
Quyết định số 8/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 ban hành Quy chế quản lý sử
dụng nhà chung cư
7


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

Thông tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn về tiêu chí đánh giá, phân hạng chất
lượng sử dụng nhà chung cư (NCC)
Bộ Xây dựng đã có công văn số 47/BXD-QLN ngày 30 tháng 6 năm 2008
hướng dẫn cụ thể về việc tổ chức thực hiện các dự án nhà ở thương mại
NQ 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 về 1 số cơ chế,chính sách nhằm đẩy mạnh phát
triển nhà ở cho HS,SV các cơ sở đào tạo và nhà ở cho CN lao động tại các KCN tập
trung, người có thu nhập thấp tại khu ĐT.
I.I.3 Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu
1. Hiện trạng và nhu cầu về nhà ở ở nước ta
¾ Quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Tình hình quỹ nhà này xuống cấp nghiêm
trọng. Nhà nước không có đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng. Quỹ nhà ở thuộc sở hữu
của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế (quỹ nhà tự quản) chủ yếu vẫn là nhà
nước hình thành từ kinh phí có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Quỹ nhà này có chủ
trương chuyển sang quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để bán hoặc cho thuê. Pháp luật

về quản lý nhà phân tán, thiếu đồng bộ, được xây dựng từ lâu, không còn thích hợp với
thực tế hiện nay( ở các nước người ta phân loại quỹ nhà và trên cơ sở đó xác định mô
hình quản lý phù hợp).
¾ Quỹ nhà thuộc sở hữu tư nhân: Đây là quỹ nhà do dân tự xây, hoặc mua lại của
nhà nước gồm đủ các chủng loại và phẩm cấp. Đặc điểm của quỹ nàh này là tỷ lệ xây
dựng trái phép cao. Theo số liệu năm 2005 của Bộ Xây Dựng khoảng 70% tổng số căn
hộ được xây dựng là không theo quy định của pháp luật.
Việc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê do khu vực tư nhân đảm nhệm còn bị hạn
chế bởi những yếu tố kém thông thoáng, minh bạch, kể cả việc bị gây nhũng nhiễu
trong việc thực hiện các dự án kinh doanh loại này. Trong giai đoạn hiện nay, thực
hiện các dự án này không phải chủ yếu là các công ty kinh doanh của Nhà nước mà
thay vào vị trí đó chính là sự cạnh tranh sôi động trên thị trường nhà ở của các cá
nhân, doanh nghiệp, công ty trong và ngoài nước.
¾ Thực trạng giao dịch về nhà ở của nước ta
- Các giao dịch về nhà ở chủ yếu hiện nay bao gồm: loại giao dịch giữa cá nhân với
cá nhân, giữa nhà nước với cá nhân, giữa các công ty kinh doanh nhà ở với nhau và
với các cá nhân.
- Cũng như thị trường quyền sử dụng đất, hiện nay vẫn tồn tại hai loại thị trường nhà
ở chính quy và phi chính quy- trong đó thị trường nhà ở chính quy chỉ chiếm khoảng
30% các giao dịch. Số còn lại là các giao dịch mua bán trao tay, viết giấy biên nhận,
mức cao nhất là xác nhận của chính quyền phường, xã, thị trấn.
- Diễn biến của thị trường nhà ở không giống nhau theo khu vực. Tình hình nhà ở
chủ yếu sôi động ở các vùng đô thị và đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội,
TPHCM. Đó là những nơi có tốc độ đô thị hóa cao, có mức thu nhập bình quân cao và
có nhiều cơ hội về việc làm.
- Do khung khổ pháp luật còn thiều đồng bộ, tính khả thi thấp, các giao dịch chủ yếu
thực hiện dưới hình thức phi chính quy nên việc thống kê theo dõi những biến động
8

Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

thông qua giao dịch nhà ở hầu như bỏ ngỏ, số liệu để phân tích thị trường chưa được tổ
chức để hình thành. Tuy nhiên thông qua các giao dịch chính quy có nộp thuế trước bạ
tại phòng thuế trước bạ ở TPHCM thì lượng giao dịch trên địa bàn Thành Phố từ năm
2000 đến nay đạt mức bình quân 1.700 – 3.500 vụ/tháng.
Nhìn chung, tình hình trên có thể phản ánh xu hướng diễn biến thị trường chung
cho toàn quốc. Tuy nhiên, áp đặt xu hướng này cho mọi nơi mọi chỗ, mọi loại nhà
tham gia giao dịch là không chính xác cần phải có những điều tra thị trường rất cụ thể
thì mới có kết luận được.
2. Những tồn tại về cung cầu BĐS ở nước ta
- Hàng hóa BĐS và thị trường BĐS còn nhiều khiếm khuyết. BĐS chưa hoàn
toàn được thừa nhận là hàng hóa. Mặc dù đã có chủ trương đưa quyền sử dụng đất là
hàng hóa của thị trường BĐS nhưng thực tế các văn bản quy phạm pháp luật chưa
được cụ thể hóa để đảm bảo cho giao dịch được công khai, minh bạch. Thị trường
BĐS nhà ở cũng còn nhiều ràng buộc và ngăn cách từ đầu tư phát triển đến giao dịch
và quản lý sử dụng. Bên cạnh đó, các giao dịch về mua bán phi chính qui chiếm tỷ lệ
lớn. Thị trường “ngầm” phát triển rất đa dạng trong tất cả các khâu. Ở các khu vực đô
thị, thị trường phi chính quy chi phối khoảng 70-80% các giao dịch về nhà đất. Mặc dù
hoạt động không chính quy nhưng các giao dịch BĐS thu hút sự tham gia của nhiều tổ
chức, cá nhân trong xã hội, kể cả cơ quan nhà nước, đoàn thể và các doanh nghiệp nhà
nước. Điều này làm cho một khối lượng vốn đầu tư vào BĐS (nhất là của các nhà đầu
tư tư nhân) không trở thành tài sản chính thức và vì thế mà không có khả năng quay
vòng vốn. Tức là một lượng tiền vốn lớn bị đọng lại trong hàng loạt BĐS không được
tạo lập hợp pháp.
- Cung cầu BĐS nhà đất mất cân đối. Trong khi nhu cầu của dân cư về nhà ở và
nhu cầu về mặt bằng kinh doanh của các doanh nghiệp là rất lớn lại chưa được đáp
ứng (mặt bằng phục vụ phát triển công nghiệp, khu chế xuất). Trong khi đó nhiều

doanh nghiệp nhà nước đã kéo dài tình trạng sử dụng không hiệu quả diện tích đất đai,
nhà xưởng. Điều đáng lưu ý là những BĐS mà cung vượt cầu thường là được hình
thành từ nguồn gốc ngân sách hoặc có nguồn gốc từ ngân sách. Như vậy, một lượng
vốn đầu tư đáng kể của Nhà nước chưa được phát huy hiệu quả.
- “Cung” “cầu” không đáp ứng cộng với các biện pháp quản lý kém hiệu quả đã
là nguyên nhân dẫn tới tình trạng đầu cơ BĐS gia tăng, đẩy giá cả BĐS lên cao một
cách bất hợp lý. Tình trạng “sốt” nhà đất, đầu cơ BĐS khá phổ biến ở nhiều địa
phương đặc biệt là tại các đô thị lớn.
3. Những vấn đề tồn tại trong lĩnh vực phát triển nhà ở tại khu vực đô thị ở nước
ta trong những năm qua
Trước khi mô hình “khu đô thị mới” ra đời, nhắc đến nhà chung cư, người ta
nghĩ ngay đến những khu nhà tập thể với những căn hộ chật chội, cơi nới đủ kiểu. Cư
dân sinh sống ở đây thường chịu cảnh thiếu nước sinh hoạt, không có chỗ để xe.
Không gian sinh hoạt riêng không được tôn trọng, chăm chút. Thiếu sự quản lý chặt

9


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

chẽ nên không gian cảnh quan, diện tích sử dụng chung ở những khu tập thể này mất
dần.
Chạy theo lợi nhuận
Nếu như các khu tập thể cũ cơ bản được xây dựng để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở
cho cán bộ, công nhân viên chức, thì mô hình KĐTM đã xóa bỏ hoàn toàn bao cấp để
chuyển sang kinh doanh nhà ở. Theo Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội,
nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Đỗ Hoàng Ân, những người vào ở trong
KĐTM chủ yếu là người có tiền, có quan hệ. Còn bộ phận không nhỏ người nghèo,

người làm công ăn lương, thu nhập thấp chưa là đối tượng được chú ý phục vụ. Thực
tế trong các dự án KĐTM, rất ít loại hình căn hộ diện tích nhỏ, nội thất trung bình, ít
tiền. Nhiều khu, trong cơ cấu sử dụng đất không có diện tích để xây dựng nhà ở cho
người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Phần lớn chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc xây nhà
kinh doanh giá cao, bán thu tiền ngay. Quy luật lợi nhuận của kinh tế thị trường đã
được các nhà đầu tư áp dụng triệt để. Đặc biệt, suốt thời gian dài vừa qua, trong quá
trình hoàn thiện dần về cơ chế chính sách quản lý đất đai, quản lý phát triển đô thị, đã
có nhiều kẽ hở về chính sách giá, nhất là giá trị chênh lệch từ việc chuyển đổi từ đất
nông nghiệp sang đất đô thị. Không ai quản lý, kiểm tra, xác lập rõ việc doanh nghiệp,
chủ đầu tư có sử dụng lành mạnh lợi nhuận thu được sau đầu tư để mở rộng sản xuất,
cải thiện đời sống của người lao động hay không.
Cũng do tập trung thu hồi vốn đầu tư nên có tình trạng khi quy hoạch thì có
công trình hạ tầng xã hội nhưng khi xây dựng thì chỉ có nhà ở. Hầu hết các công trình
này, chủ đầu tư đợi chuyển giao cho chủ đầu tư thứ phát, hoặc đưa sang giai đoạn II,
hay bố trí tại những lô đất khó GPMB... Có nơi, chủ đầu tư bỏ vốn xây trường học
theo mô hình dân lập, với mức học phí rất cao, không phù hợp với đại đa số người dân,
nhất là khu vực dành cho tái định cư GPMB. Tình trạng này được nhân dân kiến nghị
nhiều, song chưa được giải quyết thỏa đáng. Đây là hạn chế của các KĐTM so với các
khu tập thể cũ trước đây.
4. Còn tồn tại nhiều khu ổ chuột trong các khu dân cư đô thị
Tại các đô thị lớn, vẫn còn nhiều hộ gia đình sống trong những căn nhà chật
chội, nhà tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch; các “xóm liều” còn tồn tại ở một số đô thị.
Số lượng nhà chung cư cao tầng xây dựng trong giai đoạn trước những năm 1980 hiện
nay đang đứng trước tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Ở tại các thành phố lớn như
Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hàng trăm ngôi nhà chung cư đang ở mức nguy
hiểm cần phải sớm được phá dỡ để xây dựng lại để đảm bảo an toàn.
Ngoài ra, điều kiện về nhà ở của các hộ nghèo, đặc biệt là các khu vực thuộc
vùng sâu, vùng xa gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi chính quyền các cấp cần sớm có chính
sách và giải pháp để giúp các hộ nghèo tại các khu vực này có điều kiện cải thiện chỗ
ở.

5. Gia tăng dân số nhanh chóng
Tình hình gia tăng dân số do tốc độ đô thị hóa nhanh làm cho vấn đề nhà ở đô
thị ngày càng trở nên bức xúc. Quan hệ cung - cầu về nhà ở còn nhiều bất cập, giá nhà
đất đô thị thường xuyên có những biến động không phù hợp với thực trạng của nền
10


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

kinh tế và thu nhập của người lao động, gây tác động trực tiếp đến đời sống của đại đa
số các tầng lớp dân cư. Tình trạng thiếu nhà ở tại khu vực đô thị do nhiều hộ gia đình
không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở đã dẫn đến các hiện tượng vi phạm pháp luật như
lấn chiếm đất công; cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép, đầu cơ nhà đất xảy ra phổ biến
ở nhiều nơi. Bên cạnh đó, quỹ nhà ở đô thị trong thời gian vừa qua tuy có tăng, nhưng
hầu như chỉ các đối tượng có thu nhập cao, các hộ gia đình khá giả là được cải thiện
đáng kể. Việc cải thiện nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân tại các khu
công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng và các đối tượng có thu nhập thấp
khác chưa có chuyển biến tích cực. Các dự án nhà ở do doanh nghiệp thuộc thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng chủ yếu chỉ tập trung xây dựng nhà ở đắt tiền, tiện nghi cao để
bán cho người giàu, người có thu nhập cao.
6. Thiếu sự quản lý đồng bộ và chặt chẽ
Trong đầu tư xây dựng nhà ở những năm qua tuy đã có chú ý đa dạng các loại
nhà nhưng do khối lượng nhà ở của dân tự xây dựng chiếm tỷ lệ lớn lại không được
hướng dẫn, kiểm tra về thiết kế, kiến trúc, hạ tầng … do đó nhà ở xây dựng mới tăng
lên đáng kể song tình trạng kiến trúc nhà ở lai tạp còn rất phổ biến. Xu hướng này vẫn
đang tiếp tục diễn ra ở nhiều đô thị. Đây là kết quả của sự buông lỏng của chính quyền
các cấp trong quản lý xây dựng nhà ở những năm vừa qua, đòi hỏi cần sớm có chính
sách, biện pháp khắc phục. Ben cạnh đó, việc áp dụng công nghệ mới cũng như vật

liệu mới trong xây dựng nhà ở để đẩy nhanh tốc độ xây dựng, nâng cao chất lượng và
hạ giá thành nhà ở chưa được chú trọng.
Mô hình tổ chức phát triển nhà ở theo dự án là xu hướng đúng đắn nhưng do
những nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhiều đô thị chưa triển khai được chủ
trương này mà chủ yếu là nhà ở xây dựng tự phát, thiếu tuân thủ quy hoạch. Hậu quả
của việc xây dựng nhà ở tự phát sẽ gây ra nhiều vấn đề phức tạp, trong tương lai sẽ
phải chi phí tốn kém mới có thể khắc phục được;
Tình hình nhà ở khu vực nông thôn cũng còn nhiều vấn đề bức xúc. Tình trạng
xây dựng nhà ở tự phát, thiếu quy hoạch ngày càng gia tăng tại khu vực nông thôn đã
và đang đặt ra nhiều vấn đề nan giải về kiến trúc, quy hoạch, phát triển hệ thống kết
cấu hạ tầng và bảo vệ môi trường sinh thái .., đòi hỏi Nhà nước cần có giải pháp xử lý
thích hợp

11


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

I.2 Khái quái địa bàn nghiên cứu

SƠ ĐỒ RANH GIỚI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU
TP Vũng Tàu được thành lập theo Nghị quyết của Quốc hội khóa VIII nước
Cộng Hòa XHCN Việt Nam ngày 12 tháng 08 năm 1991, là Tỉnh lỵ của Tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu, đồng thời cũng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và khoa học kỹ thuật
của Tỉnh, là một trong 6 TP của Nam Bộ và là một trong 5 TP biển của Quốc gia.
TP Vũng Tàu được Nhà nước công nhận Đô thị loại II vào tháng 9 năm 1999, là một
trong những trung tâm du lịch, nghỉ mát, dịch vụ, giao dịch thương mại của Vùng và
của Quốc gia, một trung tâm khai thác và dịch vụ dầu khí của cả nước và là một đô thị

có ý nghĩa quan trọng về an ninh, quốc phòng của Vùng Nam Bộ.
I.2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
i.
a.

Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý

Thành phố Vũng Tàu nằm ở vị trí 10o19’ – 10o28’ độ vĩ Bắc và 107o03’ –
107o12’ độ kinh Đông, thuộc phía Nam của Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, cách TP Hồ Chí
Minh 120 km và TP Biên Hoà 100 km về phía Đông. Tổng diện tích tự nhiên của toàn
12


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

thành là 14.964,63ha, chiếm khoảng 7,31% diện tích tự nhiên toàn Tỉnh (Báo cáo
thống kê đất đai 2009). Tứ cận: có hai mặt tiếp giáp với biển Đông là phía Đông và
phía Nam, Phía Tây giáp vịnh Gành Rái. Phía Bắc giáp TX Bà Rịa qua sông Cỏ May,
một phần huyện Tân Thành và huyện Long Đất.
b.

Đặc điểm địa hình

Địa hình khá đa dạng, được chia thành các dạng đặc trưng như sau: 1)Địa hình núi
cao, 2)Dãy cồn cát tự nhiên, 3)Khu vực đất cao, 4)Khu Gò Găng, 5) Khu đảo Long
Sơn. Ngoài ra, địa hình của TP Vũng Tàu còn được tạo thành bởi hệ thống sông rạch
chằng chịt với nhiều độ sâu khác nhau.

ii.
a.

Tài nguyên thiên nhiên
Tài nguyên đất

Theo kết quả phân loại đất Tỉnh BR_VT, và kết quả điều tra khảo sát xây dựng bản đồ
đất do Trường ĐH_Nông lâm thực hiện năm 2002, TP Vũng Tàu có 6 nhóm đất
chính: đất xám (35,06%) là nhóm đất chủ yếu, đất phèn (29,41%), đất cát (7,32 %), đất
tầng mỏng (5,89%), nhân tác và đất ao hồ sông suối.
b.

Tài nguyên nước

Nhìn chung, nguồn nước tại thành phố phân bố không đều. Dù là một vùng đông dân
cư, một trung tâm du lịch và dịch vụ nhưng nguồn nước mặt của TP vẫn còn rất hạn
chế. Do đó, việc cấp nước cho TP Vũng Tàu và các KCN lân cận là vấn đề cần phải
được lưu ý trong những năm tới.
c.

Tài nguyên khoáng sản

Dầu mỏ và khí thiên nhiên có trữ lượng lớn nhất Việt Nam. Khoáng sản của TP Vũng
Tàu không phong phú về số lượng mỏ và chủng loại. Khoáng sản có tiềm năng lớn
nhất của vùng là nhóm vật liệu xây dựng (trong đó chủ yếu là đá xây dựng), còn
khoáng sản kim loại thường chỉ là biểu hiện điểm khoáng hóa.
d.

Tài nguyên rừng

Tài nguyên rừng của thành phố có giá trị chủ yếu về mặt môi trường, điều tiết khí hậu,
tạo vành đai bảo vệ nguồn lợi thủy sản tại các vùng ngập mặn, ít có giá trị về mặt kinh
tế và ít có sự ảnh hưởng đến các ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp trên địa
bàn.
e.

Tài nguyên biển

Du lịch biển trên địa bàn TP Vũng Tàu được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn mang
tính tổng hợp, góp phần tích cực trong việc thúc đẩy sự phát triển của nhiều ngành
kinh tế khác. Doanh thu du lịch của Vũng Tàu chiếm gần 72% doanh thu du lịch của
toàn tỉnh.
I.2.2.

Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội TP Vũng Tàu
i.

a.

Điều kiện kinh tế
Tốc độ tăng trưởng kinh tế
13


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

Kinh tế Vũng Tàu với mũi nhọn là CN dịch vụ thăm dò và khảo sát dầu khí ở thềm lục
địa phía Nam. Ngoài ra, kinh tế địa phương tập trung vào đánh bắt và chế biến hải sản,

xuất nhập khẩu, dịch vụ du lịch và nghỉ mát.
Thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn TP trong những năm qua có sự tăng lên
đáng kể. Đến năm 2008, thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn TP nếu tính dầu
khí gấp 23975 USD/người/năm (gấp 4,85 lần so với toàn Tỉnh), không tính dầu khí là
2.601 USD/người/năm(gấp 1,91 lần so với toàn Tỉnh) và do TP quản lý là 477
USD/người/năm.
b.

Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Tổng số vốn đầu tư của các ngành sản xuất kinh doanh(SXKD) ngoài quốc doanh trên
địa bàn Tp Vũng Tàu tăng bình quân hàng năm 22,4%. Năm 2008, toàn TP có 15.890
cơ sở SXKD, bao gồm 7 HTX, 458 công ty TNHH, doanh nghiệp tập thể và 15.432 hộ
cá thể, ngoài ra còn có 48 công ty có vốn đầu tư nước ngoài. Tổng số lao động tham
gia SXKD ở các thành phần kinh tế năm 2008 là 175.510 người, mỗi năm tăng 3.395
lao động.
Cơ cấu kinh tế của TP Vũng Tàu tương đối đặc thù so với các vùng khác trong
cả nước, trong đó ngành Công nghiệp và thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
chiếm tỷ trọng cao do có sự đóng góp rất lớn của ngành Công nghiệp khai thác dầu khí
và sự tham gia đầu tư rất lớn của các công ty nước ngoài.
ii.

Điều kiện xã hội
a. Dân số

Theo kết quả điều tra và thống kê năm 2008, toàn thành phố có 278.188 người,
nam chiếm 49,41%, nữ chiếm 50,59 %và thành thị chiếm 95,84%, nông thôn chiếm
4,16%. Tổng số hộ trên địa bàn thành phố là 47.140 hộ, tốc độ phát triển bình quân
mỗi năm là 4,13% và mật độ dân số trung bình khoảng 1.742 người/km2 (cao nhất
trong toàn tỉnh).

TP Vũng Tàu là một đô thị có mức tăng trưởng dân số cao, cơ cấu dân số trẻ,
trung bình có khoảng 5.5 nhân khẩu/hộ. Dân cư ở đây đa số đến từ các địa phương
khác để sinh cơ lập nghiệp, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 10 trở lại đây. Chính vì
thế, tỷ lệ tăng dân số cơ học có xu hướng tăng dần qua các năm trong khi tỷ lệ sinh, tỷ
lệ tử và tỷ lệ tăng tự nhiên giảm dần qua các năm.
b.

Dân tộc – Tôn giáo

Về dân tộc, hầu hết dân số của TP Vũng Tàu đều là người Kinh (chiếm tỷ lệ 98,3%),
còn lại là các dân tộc khác (chiếm tỷ lệ 1,7%). Về tôn giá phần lớn nhân dân theo đạo
Phật và đạo Thiên Chúa, còn lại là các đạo khác.
c.

Lao động, mức sống

Lao động: Nguồn lao động của thành phố tương đối dồi dào. Đến năm 2008,
tổng số lao động là 137.898 người (chiếm 49,57% dân số toàn thành phố). Trong đó,
lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế quốc dân là 45.947 người (chiếm
33,32% tổng số lao động), lao động chưa có việc làm khoảng 2896 người (chiếm
2,10% so với tổng số lao động và 1,95% so với tổng số dân).
14


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

Mức sống: Tỷ lệ hộ giàu của thành phố đến nay vẫn còn thấp (chỉ chiếm 8,2%
trong tổng số 50.311 hộ). Mức sống của các hộ đa số là trung bình và khá. Trong

những năm qua, tỷ lệ hộ khá và giàu tăng lên đáng kể, trong khi đó tỷ lệ hộ nghèo và
trung bình đã giảm đi rất nhiều. Nhìn chung, mức sống của người dân thành phố trong
những năm qua được nâng cao rõ rệt.
d.
1)

Hệ thống cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

* Giao thông đối ngoại:
Đường bộ: Theo số liệu thống kê của Viện Quy hoạch đô thị – Nông thôn (Bộ Xây
dựng), TP Vũng Tàu hiện có 4 tuyến đường giao thông đối ngoại. Bao gồm: Quốc lộ
51, Quốc lộ 55 (Tỉnh lộ 23), Tỉnh lộ 44A, Tuyến đường Láng Cát – Long Sơn.Đường
thủy: TP Vũng Tàu có sẵn tiềm năng lớn về vận tải biển, nằm gần đường hàng hải
quốc tế, đồng thời cũng là đầu mối giao lưu quốc tế bằng đường biển rất thuận lợi của
cả nước và khu vực Đông Nam Á. Đường hàng không: TP Vũng Tàu hiện có một sân
bay cấp 3 nằm tại phường 9 (diện tích 125ha), là một trong hai sân bay của toàn tỉnh
Bà Rịa – Vũng Tàu, do ngành quốc phòng quản lý và kinh doanh.
* Giao thông đối nội: Mạng lưới đường phố được hình thành trên cơ sở mạng lưới
đường cũ và quy hoạch chung đã được phê duyệt. Khi TP Vũng Tàu được nâng cấp
lên đô thị loại II thì mạng lưới đường phố cũng đã được cải tạo khá nhiều. Tổng chiều
dài đường giao thông so với diện tích đất tự nhiên của thành phố đạt 0,98km/km2, mật
độ đường giao thông so với tổng dân số đạt 0,63km/ngàn người.
2)

Cơ sở hạ tầng xã hội:

Nhà ở: Nhà ở tại thành phố đều thuộc sở hữu tư nhân (chiếm tỷ lệ 84,72%), số tầng
cao trung bình tương đối thấp (khoảng 1,35 tầng), phổ biến nhất là loại nhà 1 trệt, 1
lầu, khung cột bê tông. Riêng khu vực trung tâm thành phố có tầng cao trung bình

khoảng 2,52 tầng
Công trình giáo dục – đào tạo: Công trình giáo dục – đào tạo của TP Vũng Tàu có
quy mô không lớn, chất lượng bán kiên cố và chủ yếu là các cơ quan của ngành giáo
dục – đào tạo và 74 trường học. Ngoài ra, trên địa bàn thành phố còn có 6 dự án xây
dựng trường học đã và đang được triển khai thực hiện.
Công trình tôn giáo: Hội thánh Tin lành, Ban tôn giáo tỉnh uỷ, hơn 16 ngôi chùa, nhà
thờ và hàng chục các ngôi đình dân gian. Đa số các công trình tôn giáo của thành phố
đều có giá trị cao về mặt kiến trúc, nghệ thuật, lịch sử và có một số công trình đã được
nhà nước công nhận là di tích lịch sử văn hóa.
Công trình y tế: Sở Y tế tỉnh, Hội chữ thập đỏ tỉnh, Hội chữ thập đỏ TP, Hội Y học cổ
truyền, bệnh viện Lê Lợi, 1 phòng khám đa khoa khu vực và 12 trạm y tế phường, xã.

15


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

Công trình thể thao – vui chơi – giải trí: Hệ thống công trình thể thao – vui chơi –
giải trí tại TP Vũng Tàu hiện còn thiếu rất nhiều. Trong những năm qua, thành phố đã
tiến hành việc cải tạo, nâng cấp và xây dựng mới một số công viên nhằm đáp ứng cho
nhu cầu thể thao, vui chơi, giải trí của nhân dân, đặc biệt là tại khu vực trung tâm
thành phố.
I.3 Nội dung và Phương pháp nghiên cứu
1.3.1 Nội dung nghiên cứu
- Khảo sát nguồn cung NƠTM trên địa bàn Tp. Vũng Tàu: tiến hành khảo sát
nguồn cung chủ yếu, khảo sát về giá trên thị trường, phân loại NƠTM trên địa bàn Tp.
Vũng Tàu, khảo sát mối liện hệ giữa giá nhà ở với diện tích và vị trí toạ lạc của nhà ở
Khảo sát nguồn cầu về NƠTM trên địa bàn Tp. Vũng Tàu: tiến hành khảo sát

chung về đối tượng có nhu cầu mua NƠTM, phân khúc nguồn cầu về NƠTM trên địa
bàn Tp. So sánh và đối chiếu với nguồn cung hiện tại và rút ra nhận xét chung về cung
cầu NƠTM trên địa bàn Tp. Vũng Tàu.
Đánh giá khả năng mua nhà của người dân: thông qua việc phân tích nghề nghiệp
và thu nhập cùa người dân, rút ra nhận xét chung về khả năng chi tra của người dân
cho việc mua NƠTM.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài đã sử dụng các phương pháp sau trong quá trình thu thập số liệu phân tích, tổng
hợp và viết báo cáo:
Phương pháp nghiên cứu tài liệu: đề tài đã sử dụng phương pháp này thông qua việc
thu thập và kế thừa các tài liệu được lưu giữ, các số liệu thống kê qua các báo cáo quy
hoạch sử dụng đất năm 2005, Kế hoạch sử dụng đất 2007, Báo cáo thống kê các dự án
nhà ở, kinh doanh dịch vụ, phúc lợi công cộng đã được giao đất kể từ năm 2001 đến
tháng 6/2008 được thu thập từ UBND Tp. Vũng Tàu,
Phương pháp thống kê kết hợp với phương pháp so sánh, đánh giá: thống kê các
số liệu nguồn cung nhà ở thương mại đã thu thập được theo trình tự nội dung nghiên
cứu. Từ đó đánh giá được sự phát triển, và khả năng cung ứng của thị trường nay trên
địa bàn, sau đó so sánh đối chiếu với nhu cầu của người dân, xem xét tổng hợp đánh
giá và rút ra kết luận.
Phương pháp điều tra thực địa: Thực hiện điều tra trên 90 người tại 9 khu nhà ở
thương mại, mỗi khu chọn ra 10 mẫu để tìm hiểu về đối tượng có nhu cầu mua NƠTM
trên địa bàn.

16


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Sơ lược về công tác quản lý của nhà nước về thị trường NƠTM trên địa bàn
II.1.1 Cơ cấu chức năng quản lý lĩnh vực NƠTM của Tp. Vũng Tàu
a. Phòng quản lý đô thị: Cung cấp thông tin về quy hoạch – xây dựng,
thủ tục đầu tư, quản lý chất lượng công trình xây dựng. Tham mưu cho UBND Tp
Vũng Tàu việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng sau khi hoàn thành dự
án đầu tư.
b. Phòng tài chính - kế hoạch: tham mưu, xây dựng và đăng ký kế
hoạch ghi vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước, đề xuất UBND Tp Vũng Tàu chọn các
giải pháp tạo nguồn vốn và mời gọi đối tác đầu tư. Theo dõi tiến độ giải ngân của các
dự án. Hướng dẫn thủ tục cấp phát vốn và thanh quyết toán của dự án. Tham mưu
thẩm định giá bán và giá thuê căn hộ chung cư.
c. Phòng Tài nguyên môi trường: Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất; xây dựng chính sách quản lý sử dụng đất hiệu quả. Hướng dẫn thủ tục thu hồi và
giao đất. Rà soát và đề xuất UBND Tp Vũng Tàu kiến nghị UBND Tỉnh thu hồi quỹ
đất đã giao nhưng chủ đầu tư không có khả năng thực hiện hoặc kéo dài thời gian so
với quy định pháp luật để phục vụ cho mục đích khác; phối hợp Phòng Quản lý đô thị
xem xét quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để tham mưu UBND Tp Vũng Tàu kiến
nghị Tỉnh thu hồi để thực hiện Chương trình phát triển nhà ở
d. Ban Bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng Tp Vũng Tàu:
Chịu trách nhiệm về công tác đền bù, giải tỏa và bố trí tái định cư để giải phóng mặt
bằng thực hiện các dự án.
e. UBND 17 phường, xã trên địa bàn Tp Vũng Tàu: Hỗ trợ công tác
đền bù, giải toả, tái định cư trong phạm vi quy hoạch của các dự án. Tổ chức giám sát
về chất lượng công trình các dự án trong phường
II.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch cho việc phát triển NƠTM
Công tác lập và quản lý các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò chủ yếu
trong việc phát triển NƠTM. Nguồn cung ứng NƠTM phụ thuộc chủ yếu vào công tác
quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở của Tỉnh và thành phố. Nhìn chung, trong thời
gian qua phòng Quản lý đô thị đã tham mưu cho UBND Tp.Vũng Tàu xây dựng kế

hoạch sử dụng đất hàng năm trình UBND Tỉnh phê duyệt. Nhưng kết quả thực hiện
thấp do chưa có quy hoạch sử dụng đất dài hạn, chưa chủ động được nguồn vốn đầu
tư, mức độ nhận thức về vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong quản lý,
điều phối và sử dụng đất chưa cao trong đại bộ phận lực lượng tham gia công tác quản
lý và các đối tượng sử dụng đất để công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thực sự là
một trong những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai.
a. Định hướng cụ thể sử dụng đất ở đến năm 2020
Định hướng đến năm 2020 đất ở đô thị sẽ tăng mạnh, đáp ứng nhu cầu ở đa
dạng của nhân dân. Loại hình phát triển nhà ở phong phú bao gồm nhà ở cao tầng,
nhà ở biệt thự, chung cư, nhà vườn, nhà gắn với du lịch, nhà hiện hữu, tự cải tạo. Đến
năm 2020 ,Tp. Vũng tàu sẽ hình thành các khu ở lớn với nhiều dự án nhà ở. Định
17


Lớp Quản Lí Đất Đai

SVTH: Nguyễn Võ Vương Lợi

hướng phát triển qũy đất ở theo hướng ngoại vi khu trung tâm hiện hữu phát triển theo
hướng chủ đạo hướng Bắc làm giảm áp lực đất ở khu trung tâm. Đến năm định hình
quy hoạch thành phố Vũng Tàu phấn đấu có đủ các điều kiện trở thành đô thị loại 1một thành phố hiện đại của khu vực .
b. Định hướng phân khu đô thị
Dự kiến đến 2020 sẽ được phân thành 4 khu đô thị chính: Đô thị trung tâm, Đô
thị mới Chí Linh – Phước Thắng, Đô thị sinh thái cửa ngõ và Đô thị công nghiệp – đảo
Long Sơn. Các đô thị này có thể tương đương với cấp hành chính Quận nếu trong
tương lai TP được nâng lên thành đô thị loại I.
Bảng 1 Dự kiến phân khu đô thị đến năm 2020.
STT

Tên khu đô thị

Quy mô dân số(người)

Quy mô đất đai(ha)

1

Đô thị trung tâm

130.000 – 140.000

2.193

2

Đô thị mới Chí Linh – Phước Thắng

135.000 – 150.000

4.519

3

Đô thị Cây Khế – Gò Găng – Cửa Lấp

25.000

4.182

4

Đô thị Long Sơn

35.000

4.071

325.000 – 350.000

14.965

Tổng số

(Nguồn: UBND Tp. Vũng tàu )
II.1.3 Công tác quản lý về giao đất, cho thuê đất cho phát triển NƠTM
Qua thống kê cho thấy tính từ đầu năm 2005 đến nay, UBND Tp. Vũng tàu
đã thực hiện giao đất 296,067 ha, cho hơn 15 doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà,
gồm 28 dự án. Các doanh nghiệp được giao đất đều đã tập trung đầu tư xây dựng theo
hình thức xây chung cư cao tầng để bán hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tạo nền
nhà ở để chuyển nhượng.
II.1.4 Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư, xây dựng các
dự án tái định cư cho người bị thu hồi đất
Nhìn chung, quy định của UBND TP Vũng Tàu đối với công tác bồi thường, hổ
trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất là phù hợp với các quy định của Luật Đất đai
năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, quan tâm đến lợi ích của
người bị thu hồi đất, đảm bảo tính công khai, dân chủ trong việc kiểm kê, tính toán bồi
thường, hổ trợ, việc giải quyết nhà ở, đất ở tái định cư cho người bị giải toả thu hồi đất
linh hoạt, tạo điều kiện thuận lợi để người bị giải toả nhà đất chuyển đến nơi ở mới có
điều kiện phát triển bằng hoăc tốt hơn nơi ở cũ theo như Nghị quyết Trung ương 7 và
Luật Đất đai năm 2003 đã quy định. Với việc thực hiện những quy định về giá đất và

chính sách về bồi thường, hổ trợ tái định cư mà UBND TP Vũng Tàu đã ban hành đã
đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để giao cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.

18