ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NINH PHƯỚC TỈNH NINH THUẬN TỪ NĂM 2003 ĐẾN NĂM 2008
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (927.01 KB, 59 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NINH PHƯỚC
TỈNH NINH THUẬN TỪ NĂM 2003 ĐẾN NĂM 2008”
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
TP. HCM, tháng 07 năm 2009
TRẦN SƠN VŨ
05124156
DH05QL
2005 - 2009
Quản Lý Đất Đai
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
--------
TRẦN SƠN VŨ
ĐỀ TÀI:
“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NINH PHƯỚC
TỈNH NINH THUẬN TỪ NĂM 2003 ĐẾN NĂM 2008”
GVHD: KS. BÙI THANH QUANG
(Địa chỉ cơ quan: Trung tâm NC & ƯD CN Địa chính Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
(Ký tên)
TP. HCM, tháng 07 năm 2009
LỜI CẢM ƠN
Con luôn khắc ghi công ơn cha mẹ, người thân
đã ở bên con, nuôi duỡng và suốt đời tận tụy vì con,
tạo điều kiện vật chất cũng như động viên khích lệ về
mặt tinh thần trong suốt quá trình học tập.
Xin được cảm ơn tất cả quý thầy giáo, cô giáo
Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh
đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt những
kiến thức quý báu làm hành trang cho cuộc đời hiện
tại và sau này cho bản thân em nói riêng và toàn thể
sinh viên của lớp Quản lý đất đai khóa 31 nói chung.
Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn thầy Bùi
Thanh Quang đã tận tâm hướng dẫn, chỉ bảo em trong
quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Và không quên gửi đến lời cảm ơn lãnh đạo và
cán bộ - công chức Phòng Tài Nguyên và Môi
Trường cũng như Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Ninh Phước tỉnh Ninh Thuận đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt công việc và làm
luân văn này.
Xin cảm ơn các bạn bè cùng học tập đã động
viên, góp ý, hỗ trợ nhiệt tình trong suốt quá trình học tập.
Sinh viên
Trần Sơn Vũ
i
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Sơn Vũ, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ninh Phước tỉnh Ninh Thuận từ năm 2003 đến năm 2008 ”.
Giáo viên hướng dẫn: KS. Bùi Thanh Quang, Trung tâm Nghiên cứu & Ứng
dụng Công nghệ Địa chính - Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Huyện Ninh Phước là một Huyện miền núi nên công tác quản lý chuyển
nhượng QSDĐ diễn ra khá chậm và chưa thực sự hoàn chỉnh, trong khi Huyện đang có
những bước phát triễn mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng, nhu cầu sử dụng đất
để ở và phục vụ cho sản xuất của người dân ngày càng nhiều, chính vì vậy tình hình
chuyển nhượng QSDĐ trở nên phức tạp gây khó khăn cho công tác Nhà nước về đất
đai. Để đáp ứng nhu cầu đó, công tác quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người dân trên địa bàn Huyện càng trở nên cấp bách, đó là cơ sở pháp lý để chủ sử
dụng đất yên tâm sản xuất và đầu tư trên thửa đất của mình, đồng thời giúp công tác
quản lý Nhà nước về đất đai đi vào nề nếp hơn.
Đề tài tập trung vào thu thập, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên
thiên nhiên, thực trạng phát triễn kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai gây ảnh
hưởng đến công tác quản lý chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp và đất ở cho hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn huyện Ninh Phước tỉnh Ninh Thuận giai đoạn 2003 - 2008.
Bằng các phương pháp thống kê, điều tra, so sánh, phân tích, tổng hợp các số liệu tài
liệu liên qua đến đề tài và trao đổi nội dung nghiên cứu với những cán bộ làm công tác
địa chính. Kết quả nghiên cứu như sau:
- Số vụ chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Huyện tăng theo các năm. Trong đó
năm 2008 là năm có số vụ chuyển nhượng QSDĐ cao nhất (989 vụ). Chuyển nhượng
xảy ra chủ yếu đối với đất ở và đất nông nghiệp. Trong đó số vụ chuyển nhượng
QSDĐ nông nghiệp (2.379 vụ) gấp 1,5 lần so với số vụ chuyển nhượng QSDĐ ở (1.577).
- Sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ, hiện trạng sử dụng đất thay đổi ít, một
phần chuyển đổi mục đích sử dụng nhằm phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp
đã đạt hiệu quả kinh tế cao. Một phần đã có sự đầu cơ về đất đai để hưởng được phần
chênh lệch khi giá đất tăng đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý.
Qua đó đưa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn tình hình chuyển
nhượng QSDĐ, góp phần cải thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai được chặt chẽ
hơn, đảm bảo cho đất đai sử dụng một cách tiết kiệm và hiệu quả nhất.
ii
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................ 1
PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.................................................. 3
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................... 3
I.1.2. Cơ sở pháp lý...................................................................................................... 4
I.1.3. Cơ sở thực tiễn.................................................................................................... 5
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .......................................................... 10
I.3.NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN 11
I.3.1. Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 11
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 11
I.3.3. Quy trình thực hiện........................................................................................... 12
PHẦN II KẾT QUẢ NGUYÊN CỨU .................................................................... 13
II.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI ...................... 13
II.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 13
II.1.2. Tài nguyên thiên nhiên .................................................................................... 15
II.1.3. Thực trạng cảnh quan môi trường.................................................................... 16
II.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi
trường........................................................................................................................ 17
II.2. THỰC TRẠNG KINH TẾ - XÃ HỘI ............................................................. 18
II.2.1. Cơ cấu và quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ............................................... 18
II.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế - xã hội .............................................. 19
II.2.3. Dân số - lao động – việc làm và thu nhập ........................................................ 22
II.2.4. Dân tộc và tôn giáo.......................................................................................... 22
II.2.5. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ................................ 22
II.2.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ............................ 23
II.3. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI..................................... 26
II.3.1 Tình hình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó........................................................................... 26
II.3.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính ............................................................................................................ 26
II.3.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ................................................... 27
II.3.4. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................................... 28
II.3.5. Công tác thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ......................................... 28
II.3.6. Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................... 28
II.3.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................. 28
II.3.8. Quản lý tài chính về đất đai ............................................................................. 29
II.3.9. Quản lý và phát triễn thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
iii
.................................................................................................................................. 29
II.3.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ... 29
II.3.11. Công tác thanh tra về đất đai.......................................................................... 29
II.3.12. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai....................................................... 30
II.3.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai .............................................. 30
II.4. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Ninh Phước ....................................... 30
II.4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 .................................................................... 30
II.4.2. Biến động đất đai qua các năm 2005 - 2008..................................................... 32
II.4.3. Hạn mức sử dụng đất....................................................................................... 33
II.4.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và sử dụng đất trên
địa bàn huyện Ninh Phước......................................................................................... 34
II.5. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐịA BÀN HUYỆN NINH PHƯỚC.............................................................. 35
II.5.1. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2003 – 2008 ................ 35
II.5.2. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ năm 2003 – 2008 ............. 37
II.5.3. Thực trạng chuyển nhượng đất nông nghiệp từ năm 2003 – 2008 .................... 39
II..5.4. So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm trên địa bàn huyện Ninh
Phước ........................................................................................................................ 40
II.5.5. Hiệu quả kinh tế xã hội thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............. 42
II.5.6. Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện
Ninh Phước................................................................................................................ 43
II.5.7. Những thuận lợi và hạn chế trong công tác quản lý chuyển nhượng QSDĐ trên
địa bàn huyện Ninh Phước......................................................................................... 46
II.5.8. Giải pháp khắc phục ........................................................................................ 48
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 49
iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng I: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2005 – 2008
Bảng II: Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 của huyện Ninh Phước
Bảng III: Biến động đất đai giai đoạn từ năm 2005 - 2008
Bảng IV: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2003 - 2008
Bảng V: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ năm 2003 – 2008
Bảng VI: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003- 2008
Bảng VII: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm
Bảng VIII: Thu ngân sách từ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ - HÌNH - BIỂU ĐỒ
Sơ đồ I: Trình tự chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP đối với hộ
gia đình, cá nhân
Sơ đồ II: Trình tự chuyển nhượng QSDĐ theo Quyết định số 02/2006/QĐ-UBND đối
với hộ gia đình, cá nhân trường hợp chuyển nhượng trọn thửa
Sơ đồ III: Trình tự chuyển nhượng QSDĐ theo Quyết định số 02/2006/QĐ-UBND đối
với hộ gia đình, cá nhân trường hợp chuyển nhượng một phần thửa
Hình: Sơ đồ vị trí huyện Ninh Phước
Biểu đồ I: Biểu đồ thể hiện cơ cấu kinh tế năm 2008
Biểu đồ II: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất năm 2008
Biểu đồ III: Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng qua các năm
v
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CQSDĐ
: Chuyển quyền sử dụng đất
KT-XH
: Kinh tế và xã hội
CNXH:
: Chủ nghĩa xã hội
DTTN
: Diện tích tự nhiên
CP
: Chính phủ
CHXHCNVN
: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
CT-HĐBT
: Chủ Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng
CNH - HĐH
: Công nghiệp hoá và hiện đại hoá
ĐKQSDĐ
: Đăng ký quyền sử dụng đất
NĐ
: Nghị định
NĐ-CP:
: Nghị định Chính phủ
QĐ
: Quyết định
QĐ-UBND
: Quyết định Ủy ban nhân dân
QL
: Quốc lộ
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
TNCN
: Thu nhập cá nhân
TT - BTC
: Thông tư Bộ Tài chính
TP
: Thành phố
TT-TCĐC
: Thông tư Tổng cục Địa chính
TTg
: Thủ tướng
TW
: Trung Ương
UBND
: Ủy ban nhân dân
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
vi
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
ĐẶT VẤN ĐỀ
- Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt có ý
nghĩa quan trọng trong đời sống chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh, quốc
phòng, là nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế trong thời kỳ công nghiệp hóa
– hiện đại hóa đất nước.
- Áp lực dân số, cùng với tốc độ phát triển kinh tế xã hội ngày càng cao và càng
nhanh nên nhu cầu về chỗ ở cũng như sử dụng đất rất lớn, vì vậy thị trường đất đai ở
nước ta ngày càng trở nên “sôi động” hơn bao giờ hết. Năm 1993 luật đất đai ra đời
lần đầu tiên dựa trên hiến pháp 1992 của nước CHXHCNVN mà trước đó Nhà nước
chưa công nhận đất đai là một loại hàng hóa, đất đai không có giá, trong các giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra và ngày càng có xu hướng tăng nhanh ra
ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước gây không ít khó khăn, hậu quả dáng kể. Chính vì
thế luật đất đai 1993 và luật đất đai 2003 ra đời đã giải quyết được khá nhiều những
trường hợp và hậu quả của quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó, hiện
nay vẫn còn những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp pháp và
những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo qui định của Nhà
nước gây khó khăn cho các cơ quan trong quá trình quản lý – sử dụng đất một cách
hợp lý.
- Huyện Ninh Phước tỉnh Ninh Thuận có vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên hết
sức thuận lợi cho việc phát triễn các ngành nông-lâm nghiệp, công nghiệp và dich vụ.
Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển của Huyện rất nhanh về kinh tế – xã hội.
Chính vì vậy đã thu hút rất nhiều dự án và các nhà đầu tư cũng như thu hút nhiều dân
nhập cư từ các nơi khác đến sinh sống và làm việc. Do đó nếu không có những biện
pháp quản lý về đất đai, đặc biệt là quản lý công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng.
- Xuất phát từ những vấn đề nêu trên chúng em thực hiện nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ninh Phước
tỉnh Ninh Thuận từ năm 2003 đến năm 2008”.
* Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai trên địa
bàn huyện Ninh Phước tỉnh Ninh Thuận.
- Thống kê, phân tích tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rút ra được
những mặt tích cực, hạn chế và đề xuất hướng giải pháp để hoàn thiện công tác chuyển
quyền sử dụng đất theo pháp luật.
Trang 1
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
* Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng:
+ Hộ gia đình cá nhân có đất trên địa bàn.
+ Quy trình thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông
nghiệp.
- Phạm vi nghiên cứu: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông
nghiệp trên địa bàn huyện Ninh Phước tỉnh Ninh Thuận từ năm 2003 đến năm 2008.
Trang 2
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
a. Các khái niệm
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp
vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp
pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác theo những quy định của
pháp lệnh hiện hành.
- Người sử dụng đất là người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua
các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc người nhận
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Hạn mức sử dụng đất là số lượng mỗi loại đất tối đa mà người sử dụng đất
được phép sử dụng theo quy định của pháp luật.
b. Sự cần thiết của việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Từ khi hiến pháp năm 1980 ra đời đã làm thay đổi căn bản các quan hệ sự đất
đai ở nứớc ta: Đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà
nước lúc bấy giờ đã nghiên cấm mua bán đất với mọi hình thức.
Đến khi chưa có luật đất đai năm 1993. Việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra
hết sức phức tạp, không thể kiểm soát được, trình độ dân trí còn thấp và việc xác định
tính pháp lý chưa hiệu quả, thủ tục phiền hà làm mất nhiều thời gian. Do đó luật đất
đai 1993 ra đời cho phép chuyển quyền sử dụng đất, góp phần cải cách thủ tục hành
chính trong quan hệ đất đai, đảm bảo tính pháp lý cho người sử dụng để họ có thể mua
bán đất đai một cách rộng rãi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đồng thời làm tăng năng
suất lao động trong nông nghiệp.
Trang 3
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Hiến Pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam được ban hành ngày
18/12/1980.
- Hiến Pháp năm 1992.
- Luật đất đai năm 1993 được Quốc Hội thông qua ngày 24/07/1993. Luật sưa
đổi bỗ sung 1998 và 2001.
- Bộ Luật dân sự được Quốc Hội thông qua ngày 28/10/1995 về hoạt động
chuyển nhượng tại điều 709, điều 710, điều 711, điều 712, điều 713.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc Hội thông qua ngày
22/5/1995.
- Luật đất đai 2003 được Quốc Hội ban hành 26/11/2003.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 23/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế và thuế chấp góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 của Chính phủ sửa đổi bỗ sung
một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai
năm 2003 và các văn bản khác có liên quan đến công tác quản lý và sử dụng đất đai.
- Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 hướng dẫn thi hành Nghị định
17/1999/NĐ-CP.
- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng Cục Địa Chính
hướng dẫn các mẫu hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ về quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm
2006 về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền
của người sử dụng đất.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
Trang 4
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
a. Các nguyên tắc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau phải
tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Chỉ những hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp mới đựoc
chuyển nhượng. Pháp luật không thừa nhận việc dùng đất lấn chiếm, đất không thuộc
quyền sở hữa của mình, đất không có giấy tờ hợp lệ để chuyển nhượng. Người có hành
vi như trên sẽ bị xử lý nghiêm minh trên cơ sở các quy định của Nghị định 04/CP ngày
10/01/1997 về việc xử lý các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất.
- Khi chuyển nhượng quyền, các bên tham gia quan hệ đất đai có quyền thỏa
thuận các nội dung cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với các
quy định hiện hành của luật dân sự và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích, đúng thời hạn
còn lại ghi trong quyết định giao đất của bên chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch
của địa phương, có diện tích đất sử dụng dưới hạng mức, có trách nhiệm bảo vệ, duy
trì độ màu mỡ của đất đai, sử dụng đất mang lại hiệu quả ngày càng cao, không hủy
hoại đất cũng như làm tổn hại đến lợi ích của những người sử dụng đất xung quanh.
Việc chuyển QSDĐ phải đảm bảo những vấn đề sau:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện dựa trên cơ sở
khai thác hiệu quả gía trị của người đầu tư, tức khai thác hiệu quả sử dụng đất cao nhất
và khả năng sinh lợi của đất tối ưa để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn, hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích
đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
- Đảm bảo quyền sở hữa tối cao thuộc về Nhà nước.
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của địa phương.
b. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền có căn cứ để xem xét, quyết định cho việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu hộ gia đình cá
nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng theo quy định pháp luật
thì Nhà nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử lý theo
pháp luật.
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/NĐ-CP.
Trang 5
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
+ Có GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ được quy định tại
khoản 1,2 và 5 Luật đất đai 2003.
+ Đất không có tranh chấp.
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
+ Thực hiện xong nghĩa vụ tài chính hoặc có quyết định của cơ quan có thẩm
quyền về việc xin phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành.
- TH hộ gia đình, cá nhân chuyển nhựợng, tặng cho QSDĐ có điều kiện (theo
Điều 104 NĐ 181/NĐ –CP).
+ Hộ gia đình cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dung đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất,
không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất, đât ở được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười năm kể từ ngày đựoc giao lần thứ hai.
+ Hộ gia đình cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra
khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng
kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá
nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực
rừng phòng hộ đó.
c. Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ
* Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu
tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điều 100 Nghị định 181/NĐ-CP).
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp để thực hiện án đầu tư, phuơng án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có các
điều kiện sau đây:
+ Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
+ Được ủy ban nhân dân có thẩm quyền cho phép chuyển mục dích sử dụng
đất, xác nhận thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất
theo những căn cứ quy định tại điều 30 nghị định này;
+ Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất
theo điều 36 Luật đất đai và quy định của chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Đối với các dự án đầu tư, phương thức sản xuất kinh doanh phí nông nghiệp
mà nguời SDĐ đã nhận CNQSDĐ nông nghiệp truớc ngày nghị định này có hiệu lực
Trang 6
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc quyết định cho phép chuyển
mục đích SDĐ chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn SDĐ là 50 năm kể từ
ngáy cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.
* Điều 103 Nghị định 181/NĐ-CP quy định trường hợp không được nhận
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ
ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp vượt hạn
mức phải chuyển sang thuê theo quy định tại điều 105 Nghị định 181/NĐ-CP.
d. Trình tự thực hiện chuyển nhượng QSDĐ
* Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày
29/03/1999 của chính phủ đối với hộ gia đình, cá nhân
- Hồ sơ CNQSDĐ gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Sơ đồ thửa đất.
+ Đơn đăng ký quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng minh nhân dân.
+ Hộ khẩu thường trú.
Trang 7
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
Sơ đồ 1:
UBND xã,
thị trấn
Phòng TN&MT
UBND Huyện
Chủ sử dụng
đất
Cơ quan thuế
Sơ đồ I: Trình tự chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP
đối với hộ gia đình, cá nhân
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại UBND xã, thị trấn nơi có
đất.
- Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, thị trấn
thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của bản
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện
chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng TN&MT; nếu không được chuyển nhượng thì
trả hồ sơ và thông báo cho bên đương sự biết lý do.
- Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, Phòng TN&MT xem xét
hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của
bản hợp đồng chuyển nhượng và trình UBND Huyện.
- Trong thời hạn 3 ngày, kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ do Phòng TN&MT trình
UBND Huyện hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2 phần II
(phần ghi của cơ quan Nhà nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
- Sau khi đựợc UBND Huyện xác nhận được chuyển nhượng, Phòng TN&MT
thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận
chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
Sau khi các bên đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, Phòng TN&MT vào sổ theo
dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trang 8
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
* Trinh tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của chính phủ đối với hộ gia đình, cá nhân
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy
định các khoản 1,2 và 5 điều 50 Luật đất đai.
- Thời gian thực hiện không quá mười (10) ngày làm việc không tính thời gian
bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính kể từ ngày
Văn phòng đăng ký QSDĐ nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày giao cho người nhận
chuyển nhượng QSDĐ.
+ Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính; gởi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý
giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối
với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông
báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký QSDĐ hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực
hiện nghĩa vụ tài chính;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng
đăng ký QSDĐ hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất giao giấy chứng nhận
QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ.
e. Thuế chuyển nhượng QSDĐ
Ngày 22/06/1994, Luật thuế chuyển nhượng QSDĐ được ban hành nhằm tăng
cường quản lý Nhà nước về đất đai. Khiếu khích sử dụng đất có hiệu quả, bảo đảm
công băng về nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ.
Tuy nhiên, Luật thuế chuyển nhượng QSDĐ quy định thuế xuất quá cao. Đối với đất
nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản người chuyển nhượng nộp 10% giá trị đất. đối
với đất ở, đất phi nông nghiệp, người chuyển nhượng phải đóng là 10%. Riêng bên
nhận chuyển nhượng QSDĐ nộp lệ phí trước bạ là 2%. Do vậy trong thực tế người sử
dụng đất tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan Nhà nước.
Trên cơ sở đó, ngày 21/12/1999, Quốc hội khóa X ban hành Luật thuế sữa đổi,
bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển nhượng QSDĐ.
Ngày 08/06/2000, Chính phủ ban hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển nhượng QSDĐ và Luật sữa đổi bỗ sung một số điều của
Luật thuế chuyển nhượng QSDĐ.
Trang 9
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
Ngày 23/10/2000, ban hành thông tư 104/2000/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành
Nghị định 19/2000/NĐ-CP.
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực từ 01/01/2009, thì thu nhập
từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những thu nhập phải chịu thuế thu nhập
cá nhân. Sau đó có thông tư 84/2008/ TT- BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định
100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008.
Căn cứ tính thuế CQSDĐ là diện tích đất chuyển quyền, giá đất và thuế suất
CQSDĐ.
Hiện nay trên địa bàn huyện Ninh Phước có hai cách tính thuế thu nhập cá nhân
từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:
e.1. Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế TNCN được xác định như sau:
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất (25%)
Thu nhập tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản được
xác định như sau:
- Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không có kết cấu hạ tầng, công
trình kiến trúc gắn liền với đất: Thu nhập tính thuế = giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất - ﴾giá vốn + các chi phí hợp lý có liên quan﴿.
- Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng, hoặc
công trình xây dựng trên đất: Thu nhập tính thuế = giá chuyển nhượng – giá vốn của
bất động sản đó và các chi phí hợp lý có liên quan.
- Đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở: Thu nhập
tính thuế = giá bán – giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan.
e.1. Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng
bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế theo thuế
thu nhập cá nhân được xác định như sau: Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá
chuyển nhượng (Theo khung giá của UBND Tỉnh) x Thuế suất 2%.
Lệ phí trước bạ: Giá chuyển nhượng x 0,5%.
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
- Huyện Ninh Phước nằm ở phía Nam tỉnh Ninh Thuận với diện tích tự nhiên là
90686,96 ha, chia làm 14 xã và 1 thị trấn. Trung tâm của huyện đặt ở thị trấn Phước
Dân. Đồng thời có tuyến đường quốc lộ 1A đi qua thuận lợi cho việc phát triễn
kinh tế - xã hội.
- Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, với những đặc trưng khô hạn, mưa
ít, đất đai không màu mở, khô cần. Địa hình rất phức tạp khó khăn cho việc phát triễn
các mạng lưới đường giao thông cũng như việc cấp thoát nước. Tuy nhiên ở đây nguồn
tài nguyên đất rất đa dạng trong đó có đất xám glây thích hợp cho trồng lúa.
Trang 10
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
- Trong những năm qua Huyện có những thành công nhất định trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ và chỉnh
lý biến động đất đai, trong đó tình hình chuiyển nhượng QSDĐ là một vấn đề nóng
bỏng, được sự quan tâm của người dân và các cơ quan ban nghành. Vì thế việc hệ
thống, đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trong những năm qua để rút ra những
ưa điểm, khuyết điểm nhằm đưa ra những kiến nghị phù hợp là một việc làm rất
cần thiết.
- Những năm gần đây huyện Ninh Phước có sự phát triễn vượt bậc về cơ sở hạ
tầng, nhiều khu dân cư, khu trung tâm thương mại được quy hoạch chi tiết đã phê
duyệt, mạng lưới giáo thông, thông tin liên lạc ngày càng phát triễn, văn hóa giáo dục
được chú trọng hơn. Cơ cấu sử dụng đất có sự biến động lớn theo hướng nông nghiệp.
công nghiệp và xây dựng, thương mại và dịch vụ. Phòng TN&MT đã có những biện
pháp cải tạo thủ tục hành chính, đạt những thành tựu nhất định trong công tác cấp giấy
và quản lý đất đai. Nhưng do các văn bản đất đai hiện hành có nhiều quy định chồng
chéo, bất cập trong thực tế quản lý và sử dụng đất nên công tác quản lý ở địa phương
còn nhiều vướng mắc, chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu đăng ký biến động đất đai
của người dân, đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng QSDĐ.
I.3. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Đánh giá tình hình phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn huyện Ninh Phước tỉnh Ninh Thuận.
Đánh giá tình hình quản lý Nhà nước và thực trạng sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ninh Phước - tỉnh Ninh Thuận.
Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ninh
Phước tỉnh Ninh Thuận từ năm 2003 đến năm 2008 từ đó rút ra những thuận lợi và hạn
chế để đề xuất những giải pháp khắc phục.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu:
+ Phương pháp thống kê: Từ những số liệu tài liệu thu thập được, tiến hành
phân tích, tổng hợp thành các bảng biểu minh họa để phục vụ cho từng nội dung
nghiên cứu.
+ Phương pháp điều tra: Điều tra thu thập các số liệu tài liệu và các văn bản pháp
luật có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đia bàn.
- Phương pháp phân tích số liệu:
+ Phương pháp tổng hợp: Trên cơ sở phân tích đánh giá thực hiện tổng hợp
vấn đề.
Trang 11
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
+ Phương pháp so sánh: So sánh đánh giá các số liệu chuyển nhượng qua các
năm từ đó rút ra những mặt thuận lợi và khó khăn trong quá trình chuyển nhượng.
+ Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm
trong chuyên môn để có các nhận định, đánh giá chính xác tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, giá đất đai và các vấn đề có liên quan.
I.3.3. Quy trình thực hiện
- Bước 1: Viết đề cương luận văn.
- Bước 2: Thực hiện đề tài.
+ Thu thập tài liệu, số liệu.
+ Phân tích, xử lý số liệu tài liệu.
+ Nhận xét, đánh giá, đề xuất ý kiến.
- Bước 3: Hoàn chỉnh báo cáo tốt nghiệp.
Trang 12
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
PHẦN II
KẾT QUẢ NGUYÊN CỨU
II.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI
II.1.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý
Huyện Ninh Phước ở vị trí địa lý: Vĩ độ Bắc, từ 110 18' 30'' (cực Nam) đến 110
39' 52'' (cực Bắc). Kinh độ Đông, từ 1080 43' 36'' (cực Tây) đến 1090 03' 36'' (cực
Đông); ranh giới hành chính của Huyện tiếp giáp với:
Sơ đồ ranh giới hành chính huyện Ninh Phước
Hình: Sơ đồ vị trí Huyện
Trang 13
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
- Phía Bắc giáp huyện Ninh Sơn và thành phố Phan Rang - Tháp Chàm.
- Phía Nam giáp huyện Tuy Phong - tỉnh Bình Thuận.
- Phía Tây giáp huyện Ninh Sơn.
- Phía Đông giáp biển Đông.
Ninh Phước là Huyện ven biển, có cả đồng bằng và đồi núi, cảnh quan thiên
nhiên đa dạng. Từ trung tâm huyện có thể dễ dàng đi đến trung tâm tỉnh lỵ và huyện lỵ
khác bằng các tuyến đường bộ, đường sắt và đường biển.
Vị trí địa lý của huyện rất thuận lợi để phát triển toàn diện các ngành sản xuất
nông – lâm - ngư nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ.
b. Địa hình, địa mạo
Ninh Phước nằm trong khu vực Duyên hải Miền Trung, có địa hình khá phức
tạp. Bề mặt địa hình có dáng như một lòng chảo hở với hơn ba mặt là những khối núi
cao bao bọc, khiến cho điều kiện khí hậu trong vùng thung lũng và vùng bán sơn địa
trở nên khắc nghiệt. Dựa trên cấu trúc và hình thể bề mặt cũng như tác động của quá
trình ngoại sinh chiếm ưu thế, có thể chia địa hình trong huyện ra 3 dạng chính sau:
- Vùng núi cao: bao phủ gần hết phần phía Tây, phía Nam và một phần phía
Đông của Huyện, có quy mô diện tích khoảng 353,6 km2, chiếm khoảng 38,99 % diện
tích tự nhiên toàn Huyện.
- Vùng bậc thềm và đồi gò bán sơn địa: có quy mô diện tích khoảng 383,4 km2,
chiếm 42,27 % DTTN.
- Vùng đồng bằng ven biển: có quy mô diện tích 141,9 km2, chiếm khoảng
15,65 % DTTN.
c. Khí hậu
Huyện Ninh Phước nằm trong vùng có khí hậu khô hạn nhất nước, với những
đặc điểm cơ bản là mưa ít, nắng gió nhiều, bốc hơi mạnh. Lượng mưa trung bình từ
600-800 mm/năm, lượng bốc hơi trung bình từ 1.700 - 1.800 mm/năm. Nhiệt độ không
khí trung bình 27oC, tổng nhiệt độ hàng năm từ 9.500 - 10.000oC. Số giờ nắng bình
quân hàng năm là 2.720 giờ. Khí hậu chia hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 7 đến
tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 6 năm sau. Hướng gió chính là hướng Tây
Bắc và gió Đông Nam, tốc độ trung bình 6,8 m/s.
Gió ở huyện Ninh Phước là nguồn tài nguyên lớn có thể khai thác để phát triển
các nhà máy phong điện. Nắng nhiều, quanh năm là yếu tố thuận lợi cho phát triển
nghề muối, tăng vụ và tăng năng suất các loại cây trồng trong điều kiện có tưới.
d. Thuỷ văn
Trên địa bàn Huyện có 2 sông chính chi phối phần lớn nguồn nước mặt là sông
Lu và sông Quao bắt nguồn từ các dãy núi cao chảy theo hướng Đông đổ về sông Cái
Trang 14
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
– Phan Rang. Sông Lu có chiều dài 45 km, diện tích lưu vực 380 km2, lưu lượng trung
bình hàng năm 2,19 m3/s. Sông Quao (sông Lanh Ra) có chiều dài 36 km, diện tích lưu
vực 295 km2, lưu lượng trung bình hàng năm 1,35 m3/s. Ngoài ra ở phía Nam của
Huyện có sông Quán Thẻ, bắt nguồn từ sườn phía Đông núi Giếng Ma, chảy theo
hướng Đông - Tây sau đó là Bắc - Nam rồi đổ vào vịnh Cà Ná; sông dài 12 km với
lưu vực khoảng 79 km2.
II.1.2. Tài nguyên thiên nhiên
a. Tài nguyên đất
Theo kết quả dự án điều tra bổ sung, chỉnh lý xây dựng bản đồ đất tỉnh Ninh
Thuận, tỷ lệ 1/50.000 do Phân viện QH & TKNN miền Nam - Viện quy hoạch và thiết
kế nông nghiệp thực hiện năm 2004. Toàn Huyện có 7 nhóm đất chính và 16 đơn vị
phân loại đất như sau:
- Nhóm bãi cát, cồn cát và đất cát biển: Có quy mô diện tích là 10.708 ha, chiếm
3,19% diện tích tự nhiên. Phân bố tập trung ở các xã: Phước Dinh, Phước Hải và An
Hải. Nhóm đất cát được phân chia ra 4 đơn vị phân loại, bao gồm: Cồn cát trắng vàng
5.890,0 ha; đất cát vàng 493 ha; đất cát đỏ 1.508 ha; đất cát biển 588 ha.
- Nhóm đất mặn: Diện tích là 835 ha, chiếm 0,92 % diện tích tự nhiên. Phân bố
tập trung ở các xã: An Hải, Phước Dinh và Phước Diêm. Đất mặn được chia ra 3 đơn
vị phân loại đất, bao gồm: đất mặn nhiều 650 ha; đất mặn trung bình 8 ha; đất mặn ít
177 ha.
- Nhóm đất phù sa: Diện tích 11.436 ha, chiếm 12,61 % DTTN. Phân bố tập
trung ở các xã: Phước Thái, Phước Vinh, Phước Sơn, Phước Thuận, Phước Dân,
Phước Hậu, Phước Hữu, Phước Hải, An Hải. Nhóm đất phù sa ở Ninh Phước được
chia ra 4 đơn vị phân loại, bao gồm: đất phù không được bồi trung tính ít chua 3.147,0
ha; đất phù sa glây 4.368 ha; đất phù sa có tầng loang lổ đỏ-vàng 2.786 ha; đất phù sa
ngòi suối 1.135 ha.
- Nhóm đất xám glây: Diện tích là 2.974 ha; chiếm 3,28 % DTTN. Hiện nay,
hầu như toàn bộ diện tích đất xám glây ở huyện Ninh Phước là đất ruộng lúa. Đây là
một loại đất có mức thích hợp cao đối với chuyên canh lúa nước, hoặc luân canh lúa
nước với các cây trồng cạn hàng năm.
- Nhóm đất đỏ và xám nâu vùng bán khô hạn: Nhóm đất đỏ và xám nâu vùng
bán khô hạn bao phủ hầu như toàn bộ phần bậc thềm cao và phẳng trước núi trong
vùng nội địa của huyện Ninh Phước và một phần nhỏ vùng đồi núi thấp. Diện tích
29.561 ha; chiếm đến 32,6 % tổng diện tích tự nhiên toàn Huyện. Nhóm đất đỏ và xám
nâu được chia ra 2 đơn vị phân loại sau: đất đỏ vùng bán khô hạn 399 ha; đất xám nâu
vùng bán khô hạn 29.162 ha.
- Nhóm đất đỏ vàng: Nhóm đất đỏ vàng chiếm giữ phần lớn vùng núi cao của
huyện Ninh Phước. Diện tích 25.720 ha; chiếm 28,36 % tổng diện tích tự nhiên toàn
Trang 15
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
Huyện. Hiện nay, hầu hết diện tích đất vàng đỏ trên đá mác ma axít là đất rừng tái
sinh, rừng trồng, hoặc đất cây lùm bụi xen cỏ dại, rất ít diện tích là đất nương rẫy
quảng canh, đề nghị hạn chế khai thác nương rẫy quảng canh trên loại đất này.
- Nhóm đất xói mòn trơ sỏi đá: Đất xói mòn trơ sỏi đá có diện tích 9.452,95 ha,
chiếm 10,42 % DTTN. Phân bố tập trung ở các xã: Phước Dinh, Phước Diêm, Phước
Minh. Toàn bộ đất xói mòn trơ sỏi đá có tầng mỏng và hầu hết ở địa hình núi cao dốc,
vì vậy, ít có ý nghĩa cho sử dụng nông nghiệp.
b. Tài nguyên nước
Nước mặt, là nguồn nước chính cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt. Hệ thống
thủy lợi Nha Trinh - Lâm Cấm, các đập dâng trên sông Lu và hồ Tân Giang là nguồn
nước mặt chủ yếu phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của huyện Ninh Phước. Nguồn
nước ngầm không phong phú, trên địa bàn huyện chỉ có một tầng chứa nước ngầm ở
độ sâu khoảng 20 m, có thể khai thác phục vụ sinh hoạt với trữ lượng hạn chế.
c. Tài nguyên khoáng sản
Chủ yếu là các loại vật liệu xây dựng như: đá Granit, cát, sạn xây dựng, san hô,
đất sét, cát thuỷ tinh… Đặc biệt nguồn nguyên liệu đá Granite có trữ lượng rất lớn,
thuận lợi cho xây dựng nhà máy sản xuất đá ốp lát với công suất lớn. Nguồn nước
khoáng ở khu vực Nhị Hà là tài nguyên quý, rất cần thiết cho sinh hoạt và phát triển du
lịch sinh thái, nhưng chưa được điều tra, đánh giá để có phương án khai thác sử dụng
hợp lý.
d. Tài nguyên biển
Huyện Ninh Phước có chiều dài bờ biển 42,5 km, với vùng lãnh hải rộng trên
7.200 km2. Thềm biển tương đối sâu, đáy biển có nhiều cát và san hô, nước biển có độ
mặn cao và ổn định, thuận lợi cho sản xuất muối đạt năng suất cao. Bờ biển của huyện
có nhiều thuận lợi để xây dựng cảng cá và cảng hàng hoá; hiện tại cảng thủy sản Cà
Ná đáp ứng cho tàu cá ra vào dễ dàng và đảm bảo cho trên 500 tàu có thể neo đậu tại
cảng.
e. Tài nguyên nhân văn
Các dân tộc trong cộng đồng xã hội ở huyện Ninh Phước hàng năm đều tổ chức
các lễ hội theo phong tục, tập quán, truyền thống của mỗi dân tộc tại các đình, chùa,
nhà thờ, đền, tháp… Nghề dệt thổ cẩm ở làng Mỹ Nghiệp, làng Chung Mỹ và nghề
gốm sứ ở Bầu Trúc được lưu truyền, giữ gìn và phát triển thành làng nghề sản xuất các
sản phẩm có giá trị lưu niệm cho du khách như: khăn, túi xách, bóp, ví, dây nịt... Các
mặt hàng nổi tiếng nói trên đã đạt nhiều huy chương vàng tại các Hội Chợ.
II.1.3. Thực trạng cảnh quan môi trường
- Cảnh quan
Bờ biển và cảnh quan thiên nhiên của huyện Ninh Phước có nhiều cảnh đẹp,
Trang 16
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Trần Sơn Vũ
đặc biệt là khu vực Cà Ná, Mũi Dinh. Trên suốt chiều dài bờ biển của huyện Ninh
Phước có nhiều cồn cát đẹp. Cồn cát Phước Dinh có diện tích khoảng 10 km2, hình
thành những đồi cát cao 20 – 30 m so với mặt nước biển, nằm liền kề với các khu dân
cư và rừng dương xanh râm mát, hấp dẫn du khách tham quan, nghiên cứu. Nước biển
trong xanh, ít sóng, thuận lợi cho phát triển du lịch thể thao như: lướt ván, lướt sóng,
lặn,… Từ bãi biển Cà Ná là điểm trung tâm có thể hình thành quần thể du lịch và các
tua du lịch gắn với các điểm: cồn cát Tuấn Tú, cồn cát Nam Cương, cồn cát Phước
Dinh, hồ Tân Giang, suối nước nóng Nhị Hà, Tháp Poromê và Ponưgar thuộc xã
Phước Hữu, dệt thổ cẩm ở làng Mỹ Nghiệp, làng Chung Mỹ và gốm sứ ở làng Bàu
Trúc,…
- Về môi trường nước
Kết quả phân tích nước hàng năm trên sông Dinh của Sở Tài nguyên và
Môi trường cho thấy chất lượng nước chưa biến động nhiều, còn nằm trong giới
hạn cho phép của mục đích sử dụng. Tuy nhiên những năm hạn hán, nước mặn
xâm nhập vào sâu trong nội địa đã ảnh hưởng chất lượng nước sinh hoạt và nước
tưới cho cây trồng.
- Về môi trường đất
Tình trạng suy thoái đất như hạn hán, nhiễm mặn đều xảy ra hàng năm nhưng ở
phạm vi hẹp; hiện tượng xói lở đất ven sông Dinh, xâm thực bờ biển và bồi tụ cửa
sông... đều đáng được xem xét. Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu về lương thực, thực
phẩm, trong sản xuất nông nghiệp đã sử dụng một lượng lớn hoá chất bảo vệ thực vật,
phân bón hoá học cũng gây ảnh hưởng đến môi trường đất, nước và sức khoẻ của con
người.
- Về môi trường không khí
Tuy mức độ ô nhiễm không khí do hoạt động công nghiệp chưa đáng kể, nhưng
các hoạt động về giao thông cũng đã nảy sinh các vấn đề về ô nhiễm không khí do khói
bụi, khí thải của các phương tiện giao thông gây ra, ảnh hưởng đến dân cư dọc các
đường trục chính.
II.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan
môi trường
a. Thuận lợi
Huyện có vị trí thuận lợi về giao thông. Quỹ đất nông nghiệp khá lớn, thích
nghi với nhiều loại cây trồng, vật nuôi có giá trị kinh tế cao như: Cây nho, thuốc lá,
chăn nuôi bò, dê cừu. Bờ biển dài, tài nguyên nhân văn phong phú, thuận lợi phát triển
du lịch toàn diện, bao gồm cả du lịch biển, du lịch sinh thái và du lịch văn hoá các dân
tộc; phát triển nghề cá và công nghiệp đóng tàu. Vùng đất khô hạn ở Phước Nam,
Phước Minh, thuận lợi cho xây dựng khu công nghiệp, phát triển nghề muối. Nắng,
gió quanh năm thuận lợi cho xây dựng các nhà máy phong điện.
Trang 17
