CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TRƯỜNG THẠNH QUẬN 9 – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN PHƯỜNG TRƯỜNG THẠNH - QUẬN 9 –
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN THANH HIỀN
05124161
DH05QL
2005 – 2009
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-TP. Hồ Chí Minh, Tháng 07 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TRẦN THANH HIỀN

CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN PHƯỜNG TRƯỜNG THẠNH - QUẬN 9 –
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh)

Ký tên
………………………………………………
…………..
TS. Đào Thị Gọn

- Tháng 07 năm 2009 -


Lời cảm ơn!
Trước hết con xin ghi nhớ công ơn cha mẹ đã sinh thành, nuôi dưỡng và tạo
mọi điều kiện cho con học tập được đến ngày hôm nay. Luôn động viên an ủi con
những khi con gặp những điều khó khăn trong cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu cùng quý Thầy, Cô Trường
Đại học Nông Lâm Tp.HCM, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đã truyền đạt
cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập, điều đó làm cho em

vững tin bước vào đời và là hành trang trong công việc sau này của em.
Em xin chân thành cảm ơn Cô Đào Thị Gọn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ
em trong suốt thời gian qua để em hoàn thành luận văn này;
Em xin chân thành cảm ơn:
Sự giúp đỡ nhiệt tình của các Cô, Chú, Anh, Chị hiện đang công tác tại
Phòng Tài nguyên – Môi trường Quận 9 – Tp.HCM đã tạo điều kiện thuận lợi cho
em trong suốt thời gian thực tập, thu thập số liệu và xây dựng đề tài.
Tập thể lớp DH05QL đã giúp đỡ, động viên tôi trong những năm học vừa
qua.
Trong quá trình thực hiện luận văn không tránh khỏi những hạn chế và thiếu
sót, rất mong sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các bạn.
Sinh viên thực hiện

Trần Thanh Hiền


MỤC LỤC
Trang
Lời cảm ơn ------------------------------------------------------------------------------------------ i
Danh sách các bảng --------------------------------------------------------------------------------ii
Tóm tắt ----------------------------------------------------------------------------------------------iii
Mục lục --------------------------------------------------------------------------------------------- iv
Đặt vấn đề -------------------------------------------------------------------------------------------v
PHẦN 1: TỔNG QUAN -------------------------------------------------------------------------- 1
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ---------------------------------------------- 1
I.1.1. Hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ------------------------------------------------ 1
I.1.2. Cơ sở khoa học---------------------------------------------------------------------------- 5
I.1.3. Cơ sở pháp lý ---------------------------------------------------------------------------- 7
I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ---------------------------------------------------------- 9
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ----------------------------------------------------------------------- 9

I.2.2. Tình hình kinh tế - xã hội -------------------------------------------------------------- 11
I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, TRÌNH TỰ THỰC HIỆN ------------ 13
I.3.1.Nội dung nghiên cứu -------------------------------------------------------------------- 13
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu -------------------------------------------------------------- 14
I.3.3. Trình tự chỉnh lý biến động đất đai --------------------------------------------------- 15
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU -------------------------------------------------------- 17
II.1. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ NGUỒN
TÀI LIỆU HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH ----------------------------------------------------------------- 17
II.1.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai -------------------------------------------------- 17
II.1.2. Nguồn tài liệu hồ sơ địa chính đến cuối năm 2008 ------------------------------- 19
II.2. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI
--------------------------------------------------------------------------- 21
II.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đến năm 2008 ---------------------------------------------- 21
II.2.2. Tình hình biến động đất đai ---------------------------------------------------------- 24
II.3. CÔNG TÁC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI -------------------------------------------- 28
II.3.1. Thẩm quyền chỉnh lý biến động đất đai -------------------------------------------- 28
II.3.2. Phân loại biến động đất đai và trình tự đăng ký biến động ---------------------- 29
II.3.3. Thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai ------------------------------------- 38
II.3.4. Kết quả chỉnh lý biến động và các giải pháp tăng cường chỉnh lý biến
động --------------------------------------------------------------------------------------------- 53
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ------------------------------------------------------------------ 59


DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Các khu phố và tổ dân phố của phường Trường Thạnh
Bảng 2: Tình hình công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp phường Trường Thạnh
Bảng 3: Công tác quản lý đô thị phường Trường Thạnh
Bảng 4: Tình hình dân số phường Trường Thạnh

Bảng 5: Kết quả cấp GCNQSDĐ của phường đến năm 2008
Bảng 6: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa phường
Bảng 7: Nguồn tư liệu bản đồ của phường Trường Thạnh
Bảng 8: Hệ thống sổ bộ phường Trường Thạnh
Bảng 9 : Thống kê hiện trạng sử dụng đất năm 2008
Bảng 10 : Thống kê diện tích đất nông nghiệp năm 2008
Bảng 11 : Thống kê diện tích đất phi nông nghiệp năm 2008
Bảng 12 : Diện tích các loại đất năm 2008 so với năm 2005
Bảng 13: Diện tích đất của các Phường trong Quận 9
Bảng 14: Kết quả chỉnh lý biến động về chuyển nhượng QSDĐ
Bảng 15: Kết quả chỉnh lý biến động về tặng cho QSDĐ
Bảng 16: Kết quả chỉnh lý biến động về thừa kế, bảo lãnh QSDĐ
Bảng 17: Kết quả chỉnh lý biến động về tách hợp thửa
Bảng 18: Kết quả chỉnh lý biến động về cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ
Bảng 19: Kết quả chỉnh lý biến động về thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ
Bảng 20 : Kết quả chỉnh lý theo từng trường hợp từ 2005 – 2008
Bảng 21 : Kết quả chỉnh lý theo từng trường hợp 6 tháng đầu năm 2009
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Sơ đồ vị trí phường Trường Thạnh
Sơ đồ 2. Trình tự chỉnh lý biến động đất đai
Sơ đồ 3. Trình tự đăng ký biến động đất đai
Sơ đồ 4: Quy trình thực hiện CLBĐ chuyển đổi QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân
Sơ đồ 5: Quy trình thực hiện CLBĐ chuyển nhượng QSDĐ
Sơ đồ 6: Quy trình thực hiện CLBĐ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Sơ đồ 7: Quy trình thực hiện CLBĐ chuyển nhượng QSDĐ
Sơ đồ 8: Quy trình thực hiện CLBĐ thừa kế QSDĐ
Sơ đồ 9: Quy trình thực hiện CLBĐ tặng cho QSDĐ
Sơ đồ 10: Quy trình thực hiện CLBĐ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

DANH SACH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1 : Cơ cấu các loại đất năm 2008
Biểu đồ 2 : Cơ cấu sử dụng các loại đất nông nghiệp năm 2008
Biểu đồ 3 : Cơ cấu sử dụng các loại đất phi nông nghiệp năm 2008
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN: Giấy chứng nhận
HSĐC: Hồ sơ địa chính
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
QSHNƠ: Quyền sở hữu nhà ở
QSHĐƠ: Quyền sở hữu đất ở
UBND: Ủy ban nhân dân
TN – MT: Tài nguyên – Môi trường
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống. Trong thời kỳ đổi mới, với mục tiêu Công nghiệp hóa - Hiện đại
hóa đất nước, nền kinh tế được chuyển đổi và phát triển theo cơ chế thị trường, hầu hết
các ngành, các lĩnh vực sản xuất và đời sống xã hội đều có nhu cầu khai thác và sử dụng
nguồn tài nguyên này.
Đất đai có đặc tính cố định về vị trí nhưng đối với từng thửa đất cụ thể thường
có những thay đổi về hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và tên
chủ sử dụng… do quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất và định hướng
sử dụng đất của Nhà nước. Để công tác quản lý nhà nước về đất đai được nhanh chóng
và có hiệu quả, đòi hỏi việc cập nhật thông tin phải nhanh chóng, đầy đủ và phản ánh

đúng thực trạng sử dụng đất.
Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh là quận có nền kinh tế phát triển nhanh trong
những năm gần đây, và xu hướng tập trung phát triển mạnh các Quận ngoại thành của
UBND Thành phố Hồ Chí Minh làm cho các phường thuộc Quận 9 trở nên có rất
nhiều tiềm năng phát triển kinh tế, biến động đất đai diễn ra ngày càng nhiều và phức
tạp. Vì vậy, các thông tin đất đai không được cập nhật kịp thời sẽ không phản ánh
đúng thực tế sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Trong thời gian qua công tác chỉnh lý biến động đất đai ở các phường thuộc Quận 9
chưa được chú trọng nên hồ sơ địa chính chưa phản ánh đúng, đủ các thông tin về thửa
đất biến động. Ngoài ra, do sai sót trong quá trình đo đạt trước đây nên diện tích và
hình thể của nhiều thửa đất bị thay đổi so với bản đồ địa chính chính quy.
Để khắc phục những tồn tại và đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở
địa phương đi vào nề nếp thì việc cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai nhằm làm
mới hồ sơ địa chính để hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng với hiện trạng sử dụng
đất là rất cần thiết với các ban ngành của chính quyền địa phương. Từ thực tế đó,
chúng tôi thực hiện đề tài: “ Chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn phường
Trường Thạnh – Quận 9 – Thành phố Hồ Chí Minh ”.


Mục tiêu nghiên cứu: Cập nhật thông tin đất đai cho hệ thống hồ sơ địa
chính để hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất nhằm phục vụ
cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Tình hình biến động đất đai của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn phường Trường Thạnh – Quận 9 – Thành
phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu: Biến động đất đai trên địa bàn phường Trường Thạnh
– Quận 9 đến năm 2009.


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Trần Thanh Hiền, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường
Đại học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài: Chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn phường Trường Thạnh – Quận 9 –
Thành phố Hồ Chí Minh
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.
Nội dung tóm tắt của báo cáo
Phường Trường Thạnh – Quận 9 là phường đang có tốc độ đô thị hóa nhanh, biến
động đất đai diễn ra ngày càng nhiều và phức tạp. Vì vậy các thông tin đất đai không
được cập nhật kịp thời sẽ không phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, gây ra nhiều
khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhằm đáp ứng yêu cầu cho công
tác chỉnh lý biến động đất đai, nghị định 181/2004/NĐ-CP và thông tư 29/2004/TTBTNMT đã quy định cụ thể về trình tự đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa
chính.
Trong quá trình thực hiện, đề tài đã tập trung vào nội dung phân loại biến động đất
đai và phương pháp chỉnh lý bản đồ địa chính, hệ thống sổ bộ, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trong từng trường hợp. Để thực hiện, đề tài đã vận dụng phương pháp
thống kê và phương pháp bản đồ để nghiên cứu, chỉnh lý biến động đất đai của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn Phường Trường Thạnh – Quận 9 và đã đạt
được những kết quả sau:
Từ năm 2005 đến 2008, phường đã thực hiện chỉnh lý được 729 trường hợp biến
động, trong đó
- Chuyển nhượng QSDĐ: 194 trường hợp
- Tặng cho QSDĐ: 92 trường hợp
- Thừa kế, bảo lãnh QSDĐ: 46 trường hợp
- Tách, hợp thửa: 322 trường hợp
- Cấp đổi, cấp lại giấy CNQSDĐ: 44 trường hợp
- Thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 31 trường hợp.
Riêng 6 tháng đầu năm 2009, phường đã chỉnh lý được:
- Chuyển nhượng QSDĐ: 32 trường hợp
- Tặng cho QSDĐ: 12 trường hợp

- Thừa kế, bảo lãnh QSDĐ: 7 trường hợp
- Tách, hợp thửa: 46 trường hợp
- Cấp đổi, cấp lại giấy CNQSDĐ: 7 trường hợp
- Thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 11 trường hợp.
Từ kết quả trên cho thấy, tình hình biến động đất đai diễn ra ngày càng nhiều
người dân càng ý thức được quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc đăng ký biến
động đất đai. Đây là điều kiện thuận lợi tạo sự kết hợp chặt chẽ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất để Nhà nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ và sử dụng đất hiệu
quả hơn, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất


PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam
1. Thời kỳ phong kiến
Ở Việt Nam, bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một số nơi
ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); ở Nam bộ chưa tìm thấy
sổ địa bạ thời Gia Long mà chỉ có sổ địa bộ thời Minh Mạng (năm 1836).
Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã; phân biệt đất công điền, đất tư điền của
một xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạn để tính thuế. Sổ địa bạ được lập
thành 3 bản: bản “giáp” nộp cho Bộ Hộ, bản “binh” nộp Bộ Chánh, bản “đinh” để tại xã.
Theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải đại tu sổ một lần.
Tuy nhiên do không có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các
địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này rất khó khăn và không được tu chỉnh.
Sổ địa bộ thời Minh Mạng: Năm 1836, triều đình cử một khâm sai lập “điền bộ”, sau đổi
lại “địa bộ” ở Nam kỳ. Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có nhiều tiến bộ so với
sổ địa bạ thời Gia Long. Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự kiến của đầy đủ các
chức việc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện và điền chủ. Chức việc trong làng lập sổ mô tả
các thửa ruộng kèm theo sổ địa bộ (có ghi diện tích và loại đất), quan kinh thái và viên thơ lại

cùng ký tên vào sổ mô tả. Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản
“ất” nộp dinh Bố Chánh, bản “bính” để tại xã. Theo quy định, hệ thống này cũng được tiểu tu
và đại tu định kỳ như thời Gia Long nhưng được quy định chặc chẽ hơn. Quan phủ (huyện)
phải căn cú vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ
quyền, phải xem xét và trình lên quan Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ.
2. Thời kỳ Pháp thuộc
Do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa
khác nhau:
Chế độ điền thổ tại Nam kỳ:
- Chế độ địa bộ bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX; ban đầu là kế thừa và tu chỉnh hệ
thống sổ địa bộ thời Minh Mạng. Từ năm 1911, hệ thống này bắt đầu được cũng cố và hoàn
thiện, như: có bản đồ giải thửa kèm theo; nội dung sổ địa bộ phải ghi nhận đầy đủ các văn


kiện về chuyển quyền, lập quyền, hủy quyền; sổ địa bộ được giữ tại phòng quản thủ địa bộ và
các điền chủ được cấp trích lục địa bộ. Hệ thống này chỉ được áp dụng để quản thủ điền địa
cho dân bản xứ. Riêng đất đai của người Pháp và kiều dân đồng hóa Pháp thì áp dụng chế độ
để đương do Ty bảo thủ để đương thực hiện.
- Năm 1925, Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ thống nhất
theo sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương
tồn tại song hành trước đây. Nét nổi bật của chế độ này là: bản đồ giải thửa được đo đạc
chính xác (theo phương pháp hiện đại nhất thời bấy giờ) và sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ
cho một lô đất của một chủ đất, trong đó ghi rõ: diện tích, nơi tọa lạc, giáp ranh, biến động
tăng giảm của lô đất, tên chủ đất, điều liên quan đến quyền sở hữu, cầm cố. Hệ thống hồ sơ
theo sắc lệnh 1925 được đánh giá là đầy đủ và có chất lượng nhất thời Pháp thuộc.
Chế độ quản thủ địa chính tại Trung kỳ:
- Tài liệu theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ hộ và tài chủ
hộ.
- Hệ thống sổ địa bộ được lập theo trình tự, thủ tục khá chặc chẽ:
+ Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh giới xã thực hiện).

+ Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu và kê khai nhận ruộng.
+ Phân ranh cắm mốc giới thửa đất (do nhân viên địa chính thực hiện).
+ Hội đồng cắm mốc xem xét và lập biên bản cắm mốc ranh giới đất của mỗi chủ (mỗi
trang biên bản thể hiện tất cả các thửa đất của mỗi chủ).
+ Hội đồng hành chính căn cứ vào biên bản cắm mốc để lập sổ địa bộ, lập danh sách các
thửa đất (chưa xác định cho ai) và danh sách các trái quyền (đất công). Sổ địa bộ và danh
sách các trái quyền phải được Viên công sử duyệt.
+ Sở Địa chính thực hiện đo vẽ bản đồ giải thửa ( tỷ lệ 1:2000); sau đó đánh số và tính diện
tích các thửa đất và ghi vào biên bản cắm mốc.
Sổ địa bộ chính thức kèm theo bản đồ và biên bản phân ranh giới xã được giao cho phòng
quản thủ địa chính để thực hiện việc đăng ký giao dịch.
Chế độ quản thủ địa chính Bắc kỳ: công tác đạc điền bắt đầu thực hiện từ năm 1889. Giai
đoạn từ năm 1889 đến 1920, việc đo đạc lập bản đồ chủ yếu nhằm mục đích thu thuế. Từ sau


năm 1920, nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác và lập sổ địa bộ để thực
hiện quản thủ địa chính. Tuy nhiên, do đặc miền Bắc, đất đai rất manh mún, thủ tục phân
ranh cắm móc phức tạp nên tiến độ chậm vì vậy chính quyền cho triển khai song song hai
hình thức:
- Hình thức đo đạc chính xác: triển khai chủ yếu ở đô thị.
- Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản
3. Thời kỳ dưới chế độ Việt Nam dân chủ cộng hòa và chế độ Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam
Từ năm 1945 đến năm 1979, Nhà nước cha có văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công
tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa
được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều
tra nhanh về đất đẻ giúp Nhà nước xây dựng kế hoạt phát triển sản xuất nông nghiệp, xây
dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này gồm:
bản đồ thửa đất (đo đạc bằng thước dây, bàn đạc cải tiến, chỉnh lý bản đồ cũ), sổ mục kê
kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh

hiện trạng, không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất.
Ngày 01/07/1980, hội đồng Chính phủ ra quyết định 201/1980/QĐ-CP về việc thống nhất
quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị 229/TTg.
Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy
định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981. Theo
quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt đăng ký đất
phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã
phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết.
Sau luật đất đai năm 1993, quan hệ đât đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn
thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên cấp thiết. Từ đây nhà nước
ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm tiến tới hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất
đai.


Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội
nhập với các nền kinh tế các nước trong khu vực và thế giới do đó một số điều trong luật đất
đai không còn phù hợp nên luật sữa đổi bổ sung luật đất đai 1993 ra đời có hiệu lực thi hành
từ ngày 01/10/2001.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều
của nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của thực tế, luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông
qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004, để cụ thể hóa luật đất đai
2003, các văn bản pháp luật ban hành tiếp theo là:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ hướng dẫn về thi hành luật
đất đai.

- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên - Môi trường quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên – Môi trường về
hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên – Môi trường về việc
hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
I.1.2 Cơ sở khoa học
Vấn đề đất đai và chính sách đất đai gắn liền với mỗi giai đoạn lịch sử phát triển, đấu
tranh, xây dựng của nước ta. Đây là vấn đề quan trọng hàng đầu của mỗi Nhà nước. Bất kỳ
một Nhà nước nào cũng có những chính sách, quan điểm giải quyết vấn đề đất đai của mình.
Trước đây, công tác quản lý sử dụng đất quá lỏng lẻo dẫn đến nhiều trường hợp vi phạm
pháp luật về đất đai. Pháp luật về quản lý đất đai đã được Nhà nước ban hành theo từng giai
đoạn nhưng không đồng bộ và không theo kịp sự vận động, phát triển của nền kinh tế thị
trường, trong đó có thị trường bất động sản nhưng còn mang tính tự phát thiếu định hướng.
Sự ra đời của thị trường bất động sản đã khẳng định được giá trị của đất đai nhưng vấn đề
quản lý thị trường này còn yếu kém đã tạo ra thị trường ngầm về đât đai… Do đó, Nhà nước


không kiểm tra hết những vi phạm pháp luật về đất đai; nhiều văn bản chồng chéo nhau làm
cho cấp thực hiện bị lúng túng; đồng thời cán bộ địa chính cấp xã thường không ổn định nên
không theo dõi được sự biến động đất đai liên tục như việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đăng ký với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Biến động đất đai là quá trình sử dụng của người sử dụng đất làm cho thay đổi hình thể,
kích thước của thửa đất, mục đích sử dụng đất… so với hiện trạng ban đầu. Nguyên nhân
biến động đất đai là do nền kinh tế phát triển về mọi mặt dẫn đến nhu cầu về đất đai rất lớn,
chẳng hạn như từ nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích
xây dựng các nhà máy, xí nghiệp ngày càng nhiều; đồng thời nhu cầu về đất ở ngày càng
tăng cao. Từ đó, để Nhà nước quản lý về đất đai được chặt chẽ hơn thì công tác theo dõi, cập
nhật biến động đất đai của các cấp quản lý ở địa phương là hết sức cần thiết.

Mục đích của đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhằm đảm bảo cho
hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất ngoài thực địa. Giúp Nhà nước
nắm chắc được quỷ đất và những thay đổi trong quá trình sử dụng đất để tiến hành thu các
loại thuế phù hợp đồng thời bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Vì vậy cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phải quản lý được cả ba loại biến động là biến động hợp pháp, biến
động chưa hợp pháp và biến động không hợp pháp.
- Biến động hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép;
- Biến động không hợp pháp: Người sử dụng đất không khai báo khi có biến động, hoặc
khai báo không trung thực về thửa đất có biến động;
Đăng ký biến động đất đai phải tuân theo các nguyên tắc sau:
- Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng đất đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy thì phải làm thu tục để đăng
ký biến động.
- Đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính được tổ chức thực hiện theo chế độ sau:
+ Tổ chức đăng ký biến động, chỉnh lý biến động thường xuyên.
+ Định kỳ 5 năm một lần, các đia phương phải thực hiện tổng kiểm tra tình hình biến động
đất đai.


- Các cơ quan đăng ký biến động có trách nhiệm cung cấp dịch vụ và hướng dẫn ngưới sử
dụng đất kê khai, nộp hồ sỏ đầy đủ, đúng nơi quy định.
- Hồ sơ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất và đăng ký biến động đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp nào được quản lý
ở cơ quan địa chính cấp đó trong thời gian không quá 12 tháng; sau đó phải chuyển về Trung
tâm lưu trữ Địa chính để lưu trữ.
- Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ sổ sách … chứa đựng những thông tin cần
thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai; được thiết lập trong quá trình
đo đạc lập bản bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai, cấp giấy

chứng nhận quyền sử đất. Nhằm đảm bảo cho việc quản lý Nhà nước về đất đai đạt hiệu quả
hơn, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, hướng dẫn lập,
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Trong đó quy định, hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính được lập trước khi việc đăng ký quyền sử đất và hoàn thành sau khi
được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận. Bản đồ địa chính thể hiện chính xác vị trí, ranh
giới, diện tích và một số thông tin địa chính của từng thửa đất. Bản đồ địa chính là tài liệu có
tính pháp lý cao, phục vụ cho quản lý đất đai một cách chặt chẽ đền từng thữa đất của từng
chủ sử dụng; phục vụ thống kê, kiểm kê đât đai, giải quyết tranh chấp đất đai, giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất…
- Sổ địa chính là sổ được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; là sổ thể hiện
thông tin về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng
đất của người đó.
- Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chánh xã, phường, thị trấn trong quá trình
đo vẽ bản đồ địa chính; là sổ thể hiện thông tin về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng
không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đế quá trình sử đất.
- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; sổ
được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong quá trình sử dụng đất gồm: thay đổi
hình dạng và kích thước thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng
đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong những năm gần đây, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất đang được các địa


phương quan tâm, chú trọng nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử
dụng đất; giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất để định hướng sử dụng đất đạt hiệu quả;
đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
I.1.3 Cơ sở pháp lý
Đề tài được thực hiện căn cứ vào các cơ sở pháp lý sau:
- Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về luật đất đai (viết tắt là luật đất

đai 2003).
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất
đai (viết tắt là nghị định 181).
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên – Môi trường về việc
hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (viết tắt là thông tư 29).
Các văn bản trên được sử dụng cụ thể trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai
gồm:
- Điều 47, luật đất đai 2003 quy định chung về thành phần và nội dung của hồ sơ địa chính.
Các thành phần này được làm rõ hơn ở điều 40, nghị định 181 và được quy định cụ thể tại
khoản 2 mục I, thông tư 29. Điều này giúp cho cơ quan Tài nguyên – Môi trường ở các cấp
nắm bắt được những thành phần cần thiết của hồ sơ địa chính để thành lập hồ sơ địa chính
đầy đủ và thống nhất giữa các cấp, đảm bảo sự đồng bộ của hồ sơ địa chính giúp công tác
quản lý Nhà nước về đất đai được thông suốt và đạt hiệu quả.
- Khoản 3 điều 38, nghị định 181 quy định cụ thể các trường hợp có thay đổi trong việc sử
dụng đất phải đăng ký biến động đất đai giúp người sử dụng đất hiểu được trách nhiệm của
mình là phải đăng ký biến động đất đai khi thực hiện biến động trong quá trình sử dụng đất
của mình, đồng thời cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có cơ sở để kiểm tra, xử lý những
trường hợp làm biến động mà không đăng ký. Tuy nhiên trong thực tế ở nhiều địa phương
mà tập trung chủ yếu ở vùng nông thôn, người dân chưa nắm được luật nên không biết những
thay đổi trong sử dụng đất của mình là phải đi đăng ký biến động đất đai. Bên cạnh đó việc
quản lý Nhà nước về đất đai còn yếu kém, lỏng lẻo nên chưa theo dõi được hết những trường
hợp biến động chưa đăng ký để nhắc nhở, xử lý.
- Tại các điều 129, 133, 134, 141, 143, 145, 147, 148, 149,150, 151,152, 153, 154, 155, 156
và khoản 2 điều 119, nghị định 181 kết hợp với khoản 11 mục IV, thông tư 29 quy định trình
tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai giúp người dân hiểu và thực hiện đăng ký biến động


được dễ dàng hơn và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không bị lúng túng trong việc xét
duyệt biến động cho người dân. Đồng thời quy định thời hạn gửi thông báo về biến động đất
đai giữa cơ quan Tài nguyên - Môi trường các cấp đã góp phần hạn chế sự trì trệ trong việc

gửi thông báo về biến động để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Các điều khoản trên đây đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cập nhật chỉnh lý biến
động đất đai. Tuy nhiên trong thực tế, việc thi hành pháp luật về đất đai chưa triệt để vì người
dân chưa nắm hết luật và một số cán bộ địa chính còn thiếu trách nhiệm trong việc quản lý
Nhà nước về đất đai nên hồ sơ địa chính chưa phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất.


I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý

Sơ đồ 1: Sơ đồ vị trí phường Trường Thạnh
Phường Trường Thạnh nằm cận trung tâm vị trí Quận 9, được bao quanh bởi các phường
trong quận, có diện tích tự nhiên là 984,91 ha, là khu dân đô thị tập trung. Phường có tỷ lệ


dân tạm trú khá lớn, đa phần là công nhân từ tỉnh khác tập trung làm cho các nhà máy, xí
nghiệp, có vị trí địa lí như sau:
Ranh giới hành chính
Phía Bắc giáp phường Long Thạnh Mỹ
Phía Nam giáp phường Long Trường
Phía Tây Nam giáp phường Phú Hữu
Phía Tây Bắc giáp phường Tăng Nhơn Phú B
Phía Đông giáp với phường Long Phước
Phường được chia thành 4 khu phố và 30 tổ dân phố với tổng số dân là 11.971 người, mật
độ dân số trung bình 1.215 người/km2
Bảng 1: Các khu phố và tổ dân phố của phường Trường Thạnh
STT

Khu phố

Tổ dân phố

1

Phước Hiệp

7

2

Ích Thạnh

8

3

Tam Đa

7

4

Phước Lai

6

Tổng

4

30

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh
2. Địa hình
Phường nằm ở cận trung tâm vị trí của quận ( lệch về phía Nam) nên đặc trưng của vùng là
vùng thấp địa hình bằng phẳng, nằm ven có các kênh rạch, có độ cao từ 1 – 2m.
Với địa hình trên rất thích hợp cho việc xây dựng những công trình lớn, hệ thống các kênh
gạch giúp cho việc tưới tiêu của người dân được thuận lợi, tuy nhiên vẫn còn một số nơi của
phường có địa hình thấp trững, đất bị nhiễm phèn vì vậy nên cần phải có biện pháp phòng
chống và xây dựng hệ thông thủy lợi thích hợp.
3. Khí hậu
Nằm ở khu vực nhiệt đời gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ khá cao và tương đối ổn
định. Có hai mùa mưa và khô rõ rệt, lượng bức xạ phong phú có số giờ nắng dồi dào. Mùa
mưa có gió Tây Nam bắt đấu từ đầu tháng 6 và đến hết tháng 11, mùa khô có gió Đông Nam
bắt đầu từ đầu tháng 12 đến cuối tháng 5.
Nhiệt độ trung bình hàng năm là 27oC, lượng mưa diễn ra khá đống đều trong mùa.


4. Thủy văn
Trên địa bàn phường hệ thống kênh gạch chằng chịt, kết hợp với lượng nước ngầm nên vấn
đề về sử dụng nước tưới tiêu của nông dân được đảm bảo.
I.2.2. Tình hình kinh tế - xã hội
1. Giao thông
Mạng lưới giao thông trên địa bàn phường phát triển chậm. Nhiều mặt đường còn nhỏ
chiều rộng dưới 6m, còn đường đất, đường mòn. Do lượng xe tải tập trung khá đông để phục
vụ cho việc vận chuyển của các công ty (đường Lò Lu), kết hợp với mặt đường nhỏ và ý thức
kém của các lái xe gây không ít nguy hiểm cho người dân nơi đây.
Những năm gần đây phường đã huy động các nguồn vốn và kết hợp với ngân sách của quận
tập trung nâng cấp các con đường. Nhờ vậy mà mạng lưới giao thông của phường đã được

quan tâm nhiều hơn, tuy nhiên đa số nguồn vốn là tiền ủng hộ của nhận dân nên chỉ làm được
những con đường nhỏ, đáp ứng nhu cầu đi lại là chủ yếu, chưa mang lại nhiều hiệu quả kinh
tế. Mật độ đường chỉ vào khoảng 0,52km/km2
2.Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
Bảng 2: Tình hình công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp phường Trường Thạnh
STT

Công ty, doanh nghiệp tư nhân

Số lượng

1

Doanh nghiệp tư nhân

11

2

Công ty trách nhiệm hữu hạn

42

Tổng

53

3

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh

Toàn phường hiện có 53 công ty, doanh nghiệp tư nhân đang hoạt động ổn định, trong đó
có 11 doanh nghiệp tư nhân, 42 công ty trách nhiệm hữu hạn.
Năm 2008 có 04 công ty ngừng hoạt động và 03 công ty mới thành lập. Cũng trong năm
2008, phường đã xử lý 12 trường hợp vi phạm kinh doanh. Kết hợp với phòng Y tế kiểm tra
về vệ sinh an toàn vệ sinh thực phẩm tại 02 công ty Nahal và Nhị Hiệp
Kinh doanh cá thể có 250 hộ được cấp GCN đăng ký kinh doanh đang hoạt động
Nhìn chung việc quản lý, kiểm tra được thực hiện thường xuyên, chấn chỉnh kịp thời các
hiện tượng kinh doanh không lành mạnh trên địa bàn. Tuy nhiên, ý thức chấp hành quy định
pháp luật của các hộ kinh doanh chưa nghiêm, mặc dù phường đã tăng cường kiểm tra và xử
lý hành chính.


3. Xây dựng cơ bản và công tác quản lý đô thị
Năm 2008, hai công trình Hẻm 16, Đường số 6, Khu phố Ích Thạnh và Hẻm 55, Đường Lò
Lu, Khu phố Phước Hiệp khởi công vào cuối tháng 08 và dự kiến hoàn thành vào đầu tháng
11.
Công trình đường số 10 Khu phố Tam Đa đã được Quận phê duyệt, đang chuẩn bị xúc tiến
thi công.
Bảng 3: Công tác quản lý đô thị phường Trường Thạnh
STT
1

Xây dựng và san lấp
Xây dựng

2

San lấp

3

Tổng

Có phép

40

Không phép

92

Sai phép

04

Có phép

19

Không phép

10

Sai phép

02

Tổng

136

31
167

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh
Công tác quản lý đô thị: tình hình xây dựng và san lấp có 167 trường hợp
Xây dựng: 136 trường hợp, trong đó. Có phép:40 trường hợp; không phép:92 trường hợp;
sai phép: 04 trường hợp (đã chuyển quận).
San lấp: có 31 trường hợp, trong đó. Có phép:19 trường hợp; không phép: 10 trường hợp
(chuyển thanh tra xây dựng quận giải quyết); sai phép: 02 trường hợp (chuyển thanh tra xây
dựng quận giải quyết).
4. Y tế - Giáo dục
Phường có 1 trung tâm y tế và có 11 phòng khám với 17 cán bộ y tế (trong đó có 02 bác
sĩ;15 y sĩ, y tá ) . Nhìn chung, công tác khám chữa bệnh trong Phường chưa được bảo đảm,
chỉ tiếp nhận những ca bệnh nhẹ và đơn giản.
Về cơ bản, cơ sở trường lớp và giáo viên có thể đáp ứng nhu cầu giảng dạy cho con em của
nhân dân trong Phường. Hệ thống trường lớp rất được quan tâm đầu tư xây dựng, chất lượng
đào tạo cũng từng bước được nâng cao. Phường có 1 trường Trung học cơ sở và 3 trường tiểu
học và mẩu giáo.
Duy trì các lớp học bậc phổ cập tiểu học, bậc THCS


5. Dân số - Lao động
Bảng 4: Tình hình dân số phường Trường Thạnh
STT

Thường trú

Tạm trú

Tổng

1

Hộ

1085

1259

2.344

2

Nhân khẩu

8385

3532

11.917

3

Tỷ lệ (%)

70,36%

29,64%

100

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh
Phường có 2.344 hộ với 11.917 nhân khẩu, trong đó thường trú 8385 người (1085 hộ)
chiếm 70,36% nhân khẩu toàn phường, tạm trú 3532 người (1259 hộ) chiếm 29,64%. Ta thấy
dân nhập cư vào Phường khá động, đó là do công nhân tập trung từ các tỉnh tập trung vào
làm việc cho các công ty trong phường và các phường lân cận, điều này gây sức ép lên việc
phát sinh các vấn đề xã hội.
I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, TRÌNH TỰ THỰC HIỆN
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Từ cơ sở lý luận của vấn đề cần nghiên cứu và mục tiêu đặt ra của đề tài, đề tài cần nghiên
cứu những nội dung sau:
1). Khái quát tình hình quản lý đất đai và đánh giá nguồn tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ
công tác chỉnh lý biến động đất đai.
2). Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai làm cơ sở để chỉnh lý hồ
sơ địa chính.
3) Thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn phường Trường Thạnh.
4) Nghiên cứu thẩm quyền, trình tự, phương pháp chỉnh lý biến động đất đai cho hồ sơ địa
chính.
5). Đánh giá chung về công tác chỉnh lý biến động đất đai để rút ra những thuận lợi và khó
khăn nhằm đề xuất các giải pháp giúp làm tốt công tác này.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê: Có nhiều cách khác nhau để thu thập tư liệu hình thành nên các số
liệu thống kê về đất đai. Tùy theo điều kiện, nguồn dữ liệu và khả năng thu thập thông tin;
các số liệu thống kê đất đai sẽ được hình thành bằng phương pháp tiếp cận trực tiếp hoặc
gián tiếp.


- Phương pháp thống kê trực tiếp: là phương pháp hình thành nên các số liệu thống kê về
đất đai dựa trên kết quả đo đạc lập bản đồ và đăng ký đất đai. Điều kiện để thống kê trực tiếp

là phải có hồ sơ địa chính được hình thành và cập nhật từ cấp cơ sở nên công việc thống kê
đất đai phải được tiến hành trình tự từ cấp xã (phường) trở lên. Có thể thống kế đất đai theo
các cách thức sau:
+ Thống kê đất đai từ kết quả đăng ký đất đai ban đầu.
+ Thống kê đất đai từ kết quả đăng ký biến động thường xuyên sau khi đăng ký ban đầu.
+ Thống kê đất đai từ kết quả đo đạc lập bản đồ nhưng chưa đăng ký ban đầu.
- Phương pháp thống kê gián tiếp: là phương pháp dựa vào nguồn số liệu trung gian sẵn có
để tính toán ra các số liệu thống kê đất đai. Phương pháp này nhìn chung không chính xác và
thiếu cơ sở pháp lý. Tuy vậy, nó là phương pháp để xác định các số liệu thống kê về đất đai
đối với những nơi chưa có điều kiện tiến hành đo đạc lập bản đồ hoặc các thông tin biến
động trong kỳ không được đăng ký, theo dõi, cập nhật. Nó cũng là phương pháp để xác định
các số liệu thống kê về đất đai của một vùng hoặc cả nước mà không cần hoặc không có điều
kiện tiến hành tuần tự các bước thống kê trực tiếp từ cơ sở.
Trong đề tài, phương pháp này được ứng dụng để thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội; số liệu về hiện trạng sử dụng đất, về biến động đất đai.
Phương pháp tổng hợp: là phương pháp trung gian dùng để tổng hợp toàn bộ hồ sơ đăng
ký biến động đất đai và xử lý các số liệu biến động đất đai nhằm giúp cho việc phân tích và
đánh giá được dễ dàng hơn.
Phương pháp phân tích: sử dụng phương pháp này để phân tích các điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội; các nguyên nhân, kết quả của tình hình biến động và kết quả chỉnh lý của
từng dạng hồ sơ trong công tác quản lý và cập nhật biến động; từ đó rút ra những thuận lợi,
khó khăn để đề ra giải pháp khắc phục.
Phương pháp so sánh: phương pháp này được dùng để so sánh, đánh giá hiện trạng sử
dụng đất giữa các loại đất.
Phương pháp bản đồ: phương pháp này được ứng dụng để thu thập bản đồ địa chính, bản
đồ ranh giới hành chính; phân tích biến động đất đai trên cơ sở đối chiếu giữa các loại bản đồ
và biến động đất đai trên thực tế. Sử dụng phấn mềm Microstation chỉnh lý dữ liệu không
gian và phần mềm Famis chỉnh lý dữ liệu thuộc tính cho bản đồ địa chính số.

I.3.3. Trình tự chỉnh lý biến động đất đai
Trình tự chỉnh lý biến động đất đai được giải thích theo sơ đồ 2:
Phòng Tài nguyên – Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng
Tài nguyên – Môi trường gửi thông báo biến động đất đai theo mẩu kèm theo hồ sơ đã phê
duyệt biến động đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên – Môi
trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường tổ chức chỉnh lý
hồ sơ địa chính (viết tắt là HSĐC). Sau đó gửi bản trích sao hồ sơ địa chính đã chỉnh lý theo
mẫu đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên – Môi trường và
cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn để chỉnh lý bản sao hồ sơ địa chính.
Cơ quan TN – MT
cấp huyện

Thông báo biến
động và trích sao
hồ sơ đã phê duyệt.

Trích sao nội dung
HSĐC đã chỉnh lý

Văn phòng đăng ký QSDĐ
thuộc Sở TN - MT

Bản
đồ
địa
chính
giấy

Bản

đồ
địa
chính
số

Sổ
mục
kê

Sổ
địa
chính

Sổ
theo
dõi
biến
động

Giấy
chứng
nhận
QSDĐ

Sơ đồ 2. Trình tự chỉnh lý biến động đất đai

Sổ cấp
GCN
QSDĐ

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐÁNH GIÁ NGUỒN
TÀI LIỆU HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
II.1.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai
1. Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất đai trước Luật Đất đai năm 2003
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo chỉ thị 299/TTg (năm
1980), Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về
việc ban hành quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tư 302/ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Việc ban hành các văn bản này đã góp phần quản lý đất đai của địa phương.
Trong những năm thực hiện Luật Đất đai năm 1993, các nghị định 64/CP ngày 27/09/1993
của Chính phủ ban hành về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của chính phủ
về cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ – QSDĐƠ, các quyết định 6280/QĐ – UB –QLĐT ngày
26/08/1995; Quyết định 38/2000/ QĐ – UB – QLĐT ngày 19/06/2000; Quyết định
04/2003/QĐ-UB ngày 06/01/2003 và Quyết định 90/QĐ-UB ngày 15/03/2004 của UBND
Thành phố về việc cấp GCN.QSHNƠ-QSHĐƠ trên địa bàn TP.HCM. Do đó, công tác quản
lý và sử dụng đất từng bước được hoàn thiện.
2. Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất đai theo Luật Đất đai năm 2003
Phường Trường Thạnh là một phường mới được thành lập, không tránh khỏi gây khó khăn
cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn. Tuy nhiên, với sự quyết tâm và cố gắng khắc phục
khó khăn của Đảng và chính quyền và các đoàn thể đã đưa công tác quản lý đất đai trên địa
bàn phường dần đi vào nề nếp.
a) Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ;
Hệ thống hồ sơ địa chính đang từng bước được hoàn thiện theo Luật đất đai 2003. Tuy
nhiên, cho đến nay phường tiến hành lập sổ theo dõi biến động đất đai còn rất lỏng lẻo, do đó
các trường hợp biến động sử dụng đất trên địa bàn chưa được cập nhật có hệ thống và đầy đủ
điều này ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý sử dụng đất, nhất là công tác theo dõi,
thống kê, kiểm kê đất đai. Do đó, trong thời gian trong thời gian tới địa phương cần tiến hành

lập sổ theo dõi biến động đất đai để cập nhật các thay đổi trong quá trình sử dụng đất nhằm
giám sát quản lý tốt quỷ đất của địa phương.