NHẬN ĐỊNH VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA CÔNG TY HOÀNG QUÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.85 MB, 67 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
NHẬN ĐỊNH VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA
CÔNG TY HOÀNG QUÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
TRẦN THỊ TUYẾT NHUNG
05135070
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
TRẦN THỊ TUYẾT NHUNG
NHẬN ĐỊNH VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA
CÔNG TY HOÀNG QUÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Nguyễn Duyên Linh
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm
Thành phố Hồ Chí Minh)
Ký tên
Tháng 7 năm 2009
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Tp.HCM, ngày
tháng
Ký tên
năm 2009
MỤC LỤC
♣
Tiêu đề
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU .......................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN............................................................................................2
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.....................................................................2
I.1.1. Bất động sản ......................................................................................................2
I.1.2. Thị trường bất động sản .....................................................................................4
I.1.3.Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất................................................................. 12
I.1.4. Thẩm định giá bất động sản ............................................................................. 12
I.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 21
I.3. Giới thiệu địa bàn nghiên cứu ............................................................................. 21
I.3.1. Lịch sử hình thành và phát triển Quận 10 Thành phố Hồ Chí Minh ................. 21
I.3.2. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 22
I.3.3. Điều kiện chính trị - kinh tế - xã hội ................................................................ 23
I.4. Nội dung và phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ........……………..24
I.4.1. Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 24
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 24
I.5. Giới thiệu sơ lược về Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân ............................... 25
I.5.1. Sự hình thành và phát triển .............................................................................. 25
I.5.2. Thành tựu đạt được.......................................................................................... 25
I.5.3. Hệ thống thẩm định giá Hoàng Quân ............................................................... 26
I.5.4. Cơ cấu lao động tại công ty Thẩm định giá Hoàng Quân 373 Huỳnh Văn Bánh,
Phú Nhuận ................................................................................................................ 27
I.5.5. Đối tượng và mục đích thẩm định giá .............................................................. 28
I.5.6. Quy trình thẩm định giá ................................................................................... 28
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................... 31
II.1. Khái quát về tình hình phát triển kinh tế - xã hội Quận 10 ................................. 31
II.1.1. Tình hình phát triển kinh tế xã hội Quận 10 trong thời gian qua ..................... 31
II.1.2. Một số dự án trọng điểm đã và đang triển khai trong thời gian qua trên địa bàn
Quận 10 .................................................................................................................... 32
II.1.3. Sự biến động giá đất một số tuyến đường chính trên địa bàn Quận trong năm
2007 – 2008 ............................................................................................................. 34
II.1.4. Căn cứ pháp lý và quy trình phê duyệt đơn giá đất bồi thường của UBND Thành
phố Hồ Chí Minh...................................................................................................... 35
II.2. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty Thẩm Định Giá Hoàng
Quân......................................................................................................................... 36
II.2.1. Tình hình kinh doanh của Công ty TĐG Hoàng Quân năm 2007 – 2008 ........ 36
II.2.2. Hoạt động thẩm định giá cho mục đích bồi thường của công ty TĐG Hoàng
Quân......................................................................................................................... 38
II.3. So sánh đơn giá của công ty TĐG Hoàng Quân và đơn giá do UBND thành phố
phê duyệt đơn giá bồi thường của Dự án di dời Lô B, chung cư Ngô Gia Tự và Dự án
thành phần số 2 thuộc dự án nâng cấp đô thị thành phố............................................. 41
II.4. Một số vướng mắc và nguyên nhân trong công tác bồi thường giải toả trên địa bàn
Quận 10 .................................................................................................................... 42
II.4.1. Một số vướng mắc trong công tác bồi thường giải toả trên địa bàn Quận
10 ............................................................................................................................. 43
II.4.2. Nguyên nhân các vướng mắc trong công tác bồi thường giải toả trên địa bàn
Quận 10 .................................................................................................................... 44
II.5. Một số giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong công tác thẩm định – bồi
thường giải toả trên địa bàn Quận 10 ........................................................................ 45
II.5.1. Về phía UBND Thành phố ............................................................................. 45
II.5.2. Về phía đơn vị tư vấn về giá Bất động sản - Công ty TĐG Hoàng Quân......... 45
II.5.3. Đề xuất mô hình thẩm định giá bằng phương pháp hồi quy ............................ 46
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .................................................................................... 59
Tài kiệu tham khảo
Phụ lục
DANH SÁCH CÁC HÌNH, BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
♣
Nội dung
Trang
Hình I.1: Quy luật cung cầu bất động sản trong đoản kỳ……………………… ..........6
Hình I.2. Sự dịch chuyển của đường cầu………………………………………. ..........7
Hình I.3. Đường tổng cung đất đai…………………………………………… ...........8
Hình I.4. Đường cung đất đai và đường cung nhà ở…………………………..............9
Hình I.5. Bản đồ vị trí địa lý Quận 10………………………………………... .......... 22
Hình I.6. Hệ thống chi nhánh của công ty TĐG Hoàng Quân………………............. 26
Hình I.7. Quy trình TĐG của Công ty TĐG Hoàng Quân…………………… .......... 29
Hình II.1. Biến động giá đất một số tuyến đường chính ở Quận 10 năm 2007 2008……………………………………………………………………... .................. 35
Hình II.2. Sự phân bố mẫu điều tra…………………………………………….......... 49
Hình II.3. Biểu đồ so sánh giá đất điều tra và giá đất chạy hàm…………….. ........... 57
Bảng I.1. Cơ cấu lao động công ty TĐG Hoàng Quân………………………. ........... 27
Bảng II.1. Tiến độ triển khai một số dự án trên địa bàn Quận 10…………….. ......... 33
Bảng II.2. Giá đất bình quân một số tuyến đường chính trên địa bàn Quận 10.. ........ 34
Bảng II.3. Phân loại hợp đồng thẩm định giá theo loại bất động sản …………. ........ 37
Bảng II.4. Phân loại hợp đồng thẩm định giá theo mục đích ………………… ......... 34
Bảng II.5. Đơn giá đất do công ty TĐG Hoàng Quân thẩm định trong dự án nâng cấp
đô thị Thành phố....................................................................................................... 40
Bảng II.6. Đơn giá đất do công ty TĐG Hoàng Quân thẩm định trong dự án cụm chung
cư Nguyễn Kim ........................................................................................................ 40
Bảng II.7. Đơn giá đất do công ty TĐG Hoàng Quân thẩm định trong dự án di dời lô B
chung cư Ngô Gia Tự ............................................................................................... 41
Bảng II.8. So sánh đơn giá của công ty và đơn giá do UBND thành phố duyệt. ........ 42
Bảng II.9. So sánh đơn giá của công ty và đơn giá do UBND thành phố duyệt ......... 42
Bảng II.10. Thống kê các trường hợp khiếu nại khi triển khai một số dự ántrên địa bàn
Quận 10 .................................................................................................................... 43
Bảng II.11. Trình bày mẫu điều tra trong bảng tính excel.......................................... 50
Bảng II.12. Ma trận tương quan giữa các biến độc lập và phụ thuộc………….. ........ 51
Bảng II.13. Kết quả chạy phân tích hồi quy……………………………………......... 52
Bảng II.14. Phân tích phương sai ANOVA ............................................................... 53
Bảng II.15. Kết quả dò tìm đa cộng tuyến……………………………………... ........ 54
Bảng II.16. Bảng phân tích tương quan hạng ............................................................ 55
Bảng II.17. Kết quả chạy hồi quy logarit nê –pe các biến độc lập và biến phụ
thuộc......................................................................................................................... 55
Bảng II.18. Bảng phân tích tương quan hạng sau khi lấy Ln………………….. ........ 56
Bảng II.19. So sánh kết quả TĐG giá đất của công ty và kết quả chạy hàm .............. 58
Biểu đồ I.1. Cơ cấu lao động công ty TĐG Hoàng Quân……………………............ 27
Biểu đồ II.1. Số lượng hợp đồng TĐ của Công ty trong năm 2007-2008……. .......... 38
Biểu đồ II.2. Phân loại hợp đồng theo loại mục đích………………………….. ........ 39
Biểu đồ II.3. Tỉ lệ các trường hợp khiếu nại………………... ………………............ 43
Sơ đồ I.1. Mô hình hoạt động Phòng TĐG Công ty TĐG Hoàng Quân……... .......... 30
Sơ đồ II.1. Quy trình phê duyệt đơn giá đất bồi thường của HĐTĐBTTP theo Quyết
định số 13/2006/QĐ-UB……………………………………………… ..................... 36
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
PHẦN MỞ ĐẦU
Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
Thẩm định giá được coi là trái tim của tất cả các hoạt động kinh tế, nó gắn chặt
với sự hình thành và phát triển của bất kỳ nền kinh tế thị trường nào. Việc xác định giá
trị của một loại hàng hóa là điều rất quan trọng, nó liên quan đến nhiều hoạt động như:
mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cầm cố, thế chấp….
Trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, việc xác định giá trị tài sản
càng có vai trò đặc biệt quan trọng hơn bởi vì nó liên quan đến giá trị hàng hóa bất
động sản – một loại hàng hóa đặc biệt và có thể coi là tài sản có giá trị lớn nhất đối với
mỗi gia đình. Giá trị bồi thường nhận được khi Nhà nước thu hồi đất – bất động sản sẽ
ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích, đến đời sống của người dân sau khi di dời, giải tỏa. Vì
vậy nhằm đảm bảo lợi ích của người dân, đảm bảo tính khách quan trong công tác bồi
thường, các Ban bồi thường giải phóng mặt bằng thuê Đơn vị tư vấn về giá – các Công
ty thẩm định giá có chức năng thẩm định giá cho mục đích bồi thường xác định giá trị
tài sản làm cơ sở cho việc tính giá trị bồi thường. Mặc dù đã dựa trên cơ sở giá trị thị
trường để tính toán đưa ra giá trị bồi thường phù hợp nhưng vẫn tồn tại nhiều trường
hợp khiếu nại, khiếu kiện về quyết định bồi thường, gây khó khăn không nhỏ cho công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Vấn đề đặt ra là vì sao dẫn đến tình trạng người
dân khiếu nại, khiếu kiện, có phải giá trị mà đơn vị tư vấn về giá đưa ra chưa hợp lý
hay còn lý do nào khác nữa?
Xuất phát từ thực tiễn trên là lý do sinh viên thực hiện đề tài “Nhận định và
giải pháp về công tác thẩm định giá cho mục đích bồi thường của Công ty Hoàng
Quân trên địa bàn Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh”
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Tìm hiểu nguyên nhân các trường hợp khiếu nại khi nhận bồi thường giải tỏa
trên địa bàn Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng hiện nay.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Kết quả thẩm định giá của Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân và kết quả phê
duyệt đơn giá đất một số dự án trên địa bàn Quận 10.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mối tương quan giữa giá đất và các yếu tố
này.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đề tài tập trung nghiên cứu kết quả phê
duyệt đơn giá đất tính bồi thường các dự án mà Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân
đã thẩm định; giá trị bất động sản đã và đang giao dịch trên địa bàn Quận 10, Thành
phố Hồ Chí Minh từ quý II năm 2008 đến quý I năm 2009, từ ngày 15 tháng 03 năm
2009 đến ngày 15 tháng 07 năm 2009.
-1-
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở khoa học
I.1.1. Bất động sản
I.1.1.1. Khái niệm bất động sản:
Theo Bộ Luật dân sự của Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (Điều
181), Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó, các tài sản gắn liền với đất, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản (BĐS) là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những
vật thể cố định gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất đai mà chức năng
của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai.
Như vậy, cách hiểu phổ biến về bất động sản là: bất động sản là những tài sản
không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài. Theo đó một tài sản được coi là bất động
sản khi thỏa mãn được những điều kiện sau: là một yếu tố vật chất có ích cho con
người, được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể đo lường bằng giá trị
nhất định, không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi, tồn tại lâu dài.
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn
liền với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt: vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm
những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp lý
bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản như quyền sở hữu
nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế…. Thẩm định giá bất động sản
cần phải chú ý đến cả 2 mặt vật chất và pháp lý.
I.1.1.2. Phân loại bất động sản:
Với quan niệm trên, bất động sản thường được phân thành các nhóm sau:
Đất đai (land): Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ
tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc
trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với
không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là
trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc
gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp
hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử
dụng đất đai.
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó:
- Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể
như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng... Các công trình xây dựng
-2-
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
công nghiệp, giao thông như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được
xây dựng gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời các công trình xây dựng đó: máy
điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây
cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời, mà
công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hòa di
động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và các thiết bị đồ dùng khác).
- Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo, các di sản văn hóa thế giới,
các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị... không được coi là bất động sản).
Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm chưa thu
hoạch (bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây); các công trình nuôi trồng thủy sản,
cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, một số công trình khai
thác hầm mỏ, hầm lò và các tài sản khác theo pháp luật quy định.
Như vậy, ở góc độ này, bất động sản là những tài sản không di dời được và
dưới góc độ pháp lý thì nó chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
I.1.1.3. Thuộc tính của bất động sản:
Thuộc tính là những tính chất vốn có của bất động sản.
- Tính bất động: người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi
khác. Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý
nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường
mang đậm tính địa phương.
- Tính đa dạng (không đồng nhất): sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô,
diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động
sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau do vậy giá cả của mỗi bất
động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của nó.
- Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của
dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất
đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất
sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá
mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị
trường bất động sản. Tuy nhiên, tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương
đối.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Tính bền vững của hàng hóa bất động sản
gắn liền với sự tồn tại của đất đai, loại tài sản không hề bị tiêu hủy (trừ một số trường
hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở…). Bền vững được thể hiện trên cả hai góc
độ vật lý và kinh tế, tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý thường không ngang nhau, tuổi
thọ vật lý đôi khi dài hơn tuổi thọ kinh tế. Tính hữu dụng của bất động sản luôn được
con người bồi đắp, cải tạo nên nó thường có đời sống kinh tế dài.
-3-
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
- Tính sở hữu chung: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lý, mà bất động sản gắn liền với đất đai nên chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và quản lý của Nhà nước.
I.1.1.4. Các đặc điểm của bất động sản:
Từ những thuộc tính kể trên của BĐS làm cho BĐS có các đặc điểm như sau:
- Khả năng đàn hồi của cung BĐS kém :
Hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt do đó khi cầu về BĐS trên thị
trường BĐS tăng lên thì cung về BĐS không phản ứng kịp, vì việc tăng cung BĐS đòi
hỏi cần nhiều thời gian, chi phí, thủ tục pháp lý,…Do đó, nhìn chung cung BĐS là
tương đối kém đàn hồi.
- Thời gian mua bán BĐS kéo dài, chi phí giao dịch cao:
Do BĐS là tài sản có giá trị cao do vậy việc mua bán, giao dịch BĐS phải được
cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán kéo dài.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
Do BĐS là tài sản có giá trị cao và thời gian mua bán kéo dài nên khả năng
chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước khá chặt chẽ:
Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, do đó đất đai muốn trở thành hàng hóa và
được giao dịch trên thị trường thì bản thân nó phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của
hệ thống pháp luật. Hơn nữa do tính phức tạp và không ổn định của thị trường BĐS
nên cần phải có sự can thiệp của Nhà nước để bình ổn thị trường BĐS và tạo tính lành
mạnh cho hoạt động của thị trường này.
I.1.2. Thị trường bất động sản
I.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản:
Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song cách hiểu
truyền thống như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động
sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định”
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là “nơi” diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người
mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ
bất động sản được giao dịch. Ở cách diễn đạt này khái niệm “nơi” không chỉ đơn thuần
là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng
quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ
giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
-4-
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử
dụng bất động sản,...
I.1.2.2. Các đặc trưng chủ yếu của thị trường bất động sản:
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản, tức là giao dịch các dịch vụ bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
I.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản:
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản
theo nhiều tiêu chí khác nhau:
Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất
động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong
dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, thị trường bất động sản công
nghiệp...
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta
phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho
thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm...
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay
còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và
cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường
thứ cấp)
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chính thức và thị trường phi chính thức.
I.1.2.4. Cung – cầu – giá cả bất động sản:
Trong lý thuyết kinh tế truyền thống khi nghiên cứu cung và cầu về hành vi
người tiêu dùng người ta thường giả thiết các hàng hóa phải tuyệt đối giống nhau về
-5-
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
chất lượng, về mẫu mã để nghiên cứu sự thay đổi về cầu, sự thay đổi về hành vi tiêu
dùng khi giá cả thay đổi.
Khi áp dụng lý thuyết này để nghiên cứu thị trường bất động sản, chúng ta gặp
trở ngại rất lớn vì bất động sản có nhiều đặc điểm đặc biệt khác với các loại hàng hóa
thông thường trong đó phải kể đến tính dị biệt của bất động sản. Vì vậy mà các nhà
nghiên cứu đi trước đã xác định cung cầu bất động sản thực chất là cung cầu về dịch
vụ bất động sản (bất động sản quy ước – là sự kết hợp giữa chất lượng và vị thế bất
động sản theo một tỷ lệ nhất định. Vị thế là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội
gắn liền với nhà ở tại một địa điểm xác định, vị thế được xác định thông qua số lượng,
chất lượng, cường độ quan hệ xã hội; chất lượng là những đại lượng vật lý có thể cân
đo đong đếm, sờ thấy, ngửi thấy được đó là hình dáng căn nhà, hướng nhà, số tầng, số
phòng, nguyên- vật liệu, trang thiết bị, bao gồm cả chiều cao bên trên và chiều sâu bên
dưới). Dịch vụ bất động sản là sản phẩm đầu ra của sự kết hợp các nhân tố đầu vào là
các thuộc tính cơ bản của chất lượng và vị thế. Cung cầu thị trường là cung cầu dịch
vụ bất động sản bởi vì không ai chỉ có cầu về diện tích mà không có cầu về vị trí và
ngược lại cầu về vị trí mà không có cầu về diện tích.
P
S
D
P1
S
0
Q1
D
Q
Hình I.1 . Quy luật cung cầu bất động sản trong đoản kỳ
A. Cầu bất động sản:
Như đã nói ở trên, cầu về bất động sản thực chất là cầu về dịch vụ bất động sản.
Cầu thị trường bất động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ bất
động sản. Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu, nhu cầu về tích trữ tài
chính, và đứng ở quan điểm Maslow là nhu cầu về bản năng sinh tồn, nhu cầu xã
hội….hay nói cách theo quan điểm của lý thuyết chất lượng – vị thế chính là nhu cầu
sở hữu và sử dụng vị thế và chất lượng bất động sản. Nhu cầu này chỉ trở thành cầu
khi có khả năng chi trả, khả năng thỏa mãn, trở thành hiện thực khi cung cầu gặp nhau
trên thị trường. Cầu về dịch vụ bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức giá
của dịch vụ bất động sản, thu nhập của người tiêu dùng, quy mô thị trường, các dự báo
-6-
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
của tương lai. Khi nghiên cứu về cầu của thị trường người ta chỉ xét về lượng cầu và
giá cả dịch vụ bất động sản trong điều kiện giả thiết các yếu tố khác không đổi.
Quy luật cầu thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các
yếu tố khác là không đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều, có nghĩa là giá tăng, cầu giảm
và ngược lại.
Hình I.2. Sự dịch chuyển của đường cầu
Độ co giãn của cầu, để xem xét sự thay đổi, mức độ thay đổi của lượng cầu theo
giá cả người ta sử dụng hệ số co giãn của cầu được xác định theo công thức sau:
%Q
E có các giá trị: 0, , <1, >1, =1
%P
Khi E =1 thì được coi là độ co giãn đơn vị.
E =
Khi E > 1 thì cầu co giãn nhiều.
Khi E < 1 thì cầu co giãn ít.
Khi E = 0 thì cầu không co giãn
Khi E = thì hoàn toàn co giãn
Yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sự co giãn của cầu là tỉ lệ chi tiêu cho dịch vụ bất
động sản trong tổng thu nhập hay nói cách khác độ co giãn của đường cầu phản ánh
những nhóm người khác nhau: người thu nhập cao, trung bình, người thu nhập thấp.
Ngoài ra độ co giãn của cầu theo lý thuyết kinh tế vi mô còn phụ thuộc vào tính
thay thế của hàng hóa và dịch vụ, độ bền của hàng hóa và dịch vụ và phụ thuộc vào
thời gian. Tuy nhiên chúng ta nói về cung cầu trên thị trường bất động sản là cung cầu
về dịch vụ bất động sản thì không có sự khác nhau về sự thay thế, về độ bền vì vậy
chúng ta chỉ quan tâm độ co giãn của cầu phụ thuộc vào thu nhập, thu nhập tăng thì
cầu về BĐS tăng.
B. Cung bất động sản
Cung trên thị trường bất động sản thì yếu tố ảnh hưởng khá lớn đó là chi phí tạo
lập bất động sản. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó sẽ
ảnh hưởng quyết định đến sự gia tăng lượng cung ứng bất động sản trên thị trường.
-7-
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
Khi chi phí tăng lên sẽ làm cho cung trên thị trường bất động sản giảm xuống và
ngược lại. Chi phí này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng, tình hình
lạm phát, giá cả đất đai, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công…ngoài ra, yếu tố quyết
định đến cung bất động sản trên thị trường là cung về quỹ đất phát triển bất động sản
trong quy hoạch của chính phủ. Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các yếu
tố: sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, pháp luật và chính sách của Nhà nước….
Mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất nhưng yếu tố pháp luật và chính sách
Nhà nước có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông, làm
thay đổi số lượng cung bất động sản trên thị trường.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều
với nhân tố giá cả. Riêng bất động sản là hàng hóa đặc biệt, cần nhiều thời gian tạo lập
và lượng vốn lớn nên khi giá nhà đất tăng lên, cung nhà đất không thể theo kịp sự tăng
lên của giá cả. Vì vậy mà độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà
đất nói chung là rất nhỏ.
Tổng cung về đất đai nói chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích
đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi.
P
S
Đường cung về
đất đai
S
0
Q
Hình I.3. Đường tổng cung đất đai
Như vậy cung đất đai không vận hành theo quy luật giá trị? Nhận định này chưa
hoàn toàn hợp lý vì đất đai – bất động sản - là loại hàng hóa đặc biệt và đặc biệt hơn
khi không phải loại bất động sản nào cũng lượng hóa được bằng giá trị. Nên có thể
nhận định rằng đường cung hoàn toàn không co giãn với yếu tố giá chỉ thích hợp để
biểu diễn nhóm đất đai – bất động sản không được xem là hàng hóa (không lượng hóa
bằng giá trị được). Trong trường hợp này cung về nhà đất đối với từng mục đích sử
dụng cụ thể là co giãn với giá.
Cung nhà ở giống cung đất đai ở chỗ co giãn ít do việc tạo lập nhà ở thường
mất rất nhiều thời gian. Song Enhà ở > Eđất đai vì nhà ở có thể dễ dàng phát triển theo
không gian thẳng đứng. Nhìn chung cả độ co giãn của cung đất đai và nhà ở đối với
yếu tố giá cả đều không vượt quá độ co giãn đơn vị (nhỏ hơn 1).
-8-
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
P
Đường
cung đất
đai
Đường
cung nhà
ở
Q
Hình I.4. Đường cung đất đai và đường cung nhà ở
C. Giá cả BĐS
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thành
trên cơ sở quan hệ cung-cầu về bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên hàng hóa bất
động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản có một số đặc trưng riêng. Cơ sở
để hình thành giá cả bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm và
mức cầu của người mua. Giá cả bất động sản luôn xoay quanh giá trị của bất động sản.
Giá trị bất động sản là sự biểu hiện bằng tiền của quyền lợi và lợi ích thu
được của một bất động sản nhất định tại một thời điểm nhất định ở một thị trường nhất
định theo một mục đích sử dụng.
Giá cả của một BĐS cụ thể có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của
BĐS.
Giá trị thị trường của BĐS: Giá trị thị trường là số tiền ước tính của một BĐS
sẽ trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng
mua trong một điều kiện giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó
các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp
lực nào.
Thẩm định giá (TĐG) dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác
định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS, đó là yếu tố quan trọng để quyết định
giá trị của BĐS.
Bản chất của giá cả bất động sản là sự biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà
bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Trong tác phẩm “Thị trường bất động sản”
(PGS.TS. Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam): “giá bất động sản mang tính song
trùng, tức bao gồm cả giá đất và giá công trình”. Dưới góc nhìn Chất Lượng - Vị Thế:
“Giá trị nhà ở của bất kỳ nhóm xã hội nào cũng bao gồm hai thành phần: vị thế nơi ở
(VN) và chất lượng nhà ở (CL)”.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị
đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng
-9-
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất
đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó
chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác
cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản:
Trong thẩm định giá, điều quan trọng là phải nhận dạng được các yếu tố riêng
biệt có đóng góp vào giá trị tài sản. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá
trị của tài sản, có thể phân thành một số yếu tố sau:
i. Nhóm các yếu tố bên trong giao dịch:
Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực
hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ
thị trường.
Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán
khác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định
chứng cứ thị trường.
Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và
mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là
giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi
đó giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cớ thị trường.
Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau:
Tính hữu ích;
Tính khan hiếm;
Có nhu cầu;
Có thể chuyển giao được.
ii. Nhóm các yếu tố bên ngoài giao dịch:
- Nhóm các yếu tố vĩ mô:
Chính sách của nhà nước: tác động trực tiếp đến giá bất động sản như các quyết
định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quy định về nghĩa vụ tài chính về đất đai,
quy hoạch đất đai theo mục tiêu phát triển.
Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương: tổng sản phẩm quốc nội
(GDP), thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm và đầu tư.
- Nhóm yếu tố thị trường:
Yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản:
Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự
phát triển của nền kinh tế.
Phát triển cơ sở hạ tầng: thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
- 10 -
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
Quản lý của nhà nước: quy hoạch thêm khu dân cư, bán bất động sản sở hữu
nhà nước và trực tiếp đầu tư xây dựng bất động sản mới.
Yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:
Sự tăng trưởng kinh tế: tăng trưởng kinh tế là nhân tố làm tăng nhu cầu của xã
hội và theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
Thu nhập: thu nhập của người dân tăng lên làm phát sinh nhu cầu nhà ở thoải
mái, tiện nghi hơn dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên.
Việc làm và nghề nghiệp: việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch
dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về đất.
Đô thị hóa: quy mô đô thị càng lớn thì quy mô tập trung dân số càng cao. Quá
trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi cả kết
cấu nhà ở.
Hoàn thiện kết cấu hạ tầng: sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm
tăng đáng kể nhu cầu về nhà ở đối với một số vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng.
- Nhóm yếu tố tâm lý xã hội (phong thủy):
Có ý nghĩa đối với các nước phương Đông như thế đất, hướng nhà, hướng bếp,
nở hậu….
iii. Nhóm các yếu tố liên quan đến bất động sản:
Đây chính là các yếu tố đóng vai trò quyết định trong việc hình thành giá đất –
giá bất động sản. Có thể bao gồm các yếu tố cơ bản sau đây:
Địa điểm: vị trí tọa lạc của BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động
sản. Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản cao. Bất động sản
có vị trí thuận lợi gần chợ, trường học, bệnh viện và tiện ích cho sinh hoạt thì giá trị
càng cao. Hay nói cách khác, bất động sản càng gần với trung tâm thương mại – dịch
vụ thì càng dễ giao dịch và giá trị càng cao.
Hình dáng lô đất: những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu có giá trị
hơn những lô đất méo mó, tóp hậu.
Những lô đất có mặt tiền tiếp giáp đường phố rộng thì có giá trị cao
hơn.
Chiều sâu hẻm: các bất động sản càng gần với đường chính thì giao
thông càng thuận lợi và có giá trị cao hơn những BĐS nằm sâu trong hẻm.
Quy mô diện tích lô đất: quy mô lô đất phổ biến cho từng loại bất động
sản, nhỏ quá hay vượt quá giới hạn quy mô sẽ làm giảm giá trị bất động sản.
Kiểu nhà, kích thước nhà và tuổi thọ: kiểu nhà có tính chất thẩm mỹ cao,
hài hòa với khu vực chung quanh thì có giá trị cao.
Chi phí tạo dựng: là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng bỏ ra để tạo
dựng hay để có quyền sở hữu bất động sản.
- 11 -
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
Tính hữu dụng: bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau thì có giá bán cao hơn.
Môi trường: khói bụi, tiếng ồn, an ninh trật tự, thuận lợi cho kinh
doanh….Môi trường càng thuận lợi thì giá bất động sản càng cao.
I.1.3.Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
I.1.3.1. Khái niệm:
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. (Khoản 6, Điều 4
Luật Đất đai 2003).
I.1.3.2. Giá tính bồi thường:
Thẩm định giá tính bồi thường không giống với thẩm định giá bất động sản cho
các mục đích khác vì hầu hết các mục đích khác là dựa trên cơ sở giá thị trường để
phân tích, giá bất động sản thẩm định cho mục đích tính giá bồi thường từ trước đến
nay sử dụng ở nước ta là một dạng của giá phi thị trường. Tuy nhiên, theo khoản 1
Điều 9 Quyết định 17 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh quy định: “Giá đất để tính
bồi thường: là giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định tại thời điểm thu hồi đất
theo mục đích đang sử dụng của đất bị thu hồi được công nhận theo quy định của pháp
luật.
Trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất do Ủy ban nhân
dân thành phố quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường, Chủ tịch Ủy ban nhân dân Quận - huyện chỉ
đạo Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định
giá xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; sau khi có kết quả của đơn vị tư
vấn, Ủy ban nhân dân quận - huyện xem xét, đề xuất đơn giá đất để tính bồi thường và
có văn bản gửi Sở Tài chính để Sở chủ trì cùng các Sở, ngành liên quan thẩm định và
trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, quyết định.”
Thẩm định giá BĐS để tính bồi thường tuân thủ nghiêm ngặt theo các quy định
rõ ràng của Nhà nước cụ thể hóa bằng các văn bản pháp luật được ban hành và bổ sung
tùy theo tình hình cụ thể qua từng giai đoạn phát triển của hệ thống luật pháp Việt
Nam ứng với từng giai đoạn phát triển của đất nước.
I.1.4. Thẩm định giá bất động sản
I.1.4.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản:
Điều 4 – pháp lệnh giá “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá
trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế.”
Thẩm định giá là một khoa học hay nghệ thuật ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể về lợi tức của một tài sản cụ thể tại một thời điểm cụ thể có cân nhắc đến
- 12 -
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả những yếu tố kinh tế của thị
trường kể cả các loại đầu tư.
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản
cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều
kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật. Khoa học vì
dựa trên công việc phân tích, do đó đòi hỏi phải có kiến thức vững vàng và trình độ
cần thiết. Nghệ thuật vì nó đòi hỏi sự nhạy cảm tốt với thị trường.
I.1.4.2. Vị trí và vai trò của thẩm định giá bất động sản:
Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết
định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh
thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định.
Thẩm định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động
bất động sản hay rộng hơn là của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên
quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà thẩm
định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá trị của tài sản trên thị trường.
Việc hiểu rõ mục đích yêu cầu cần thiết của sự thẩm định giá là yếu tố sống còn
đối với một nhà thẩm định giá và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động
sản không phải luôn giống nhau.
I.1.4.3. Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản:
Sử dụng cao nhất và tốt nhất: “Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất
một tài sản là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay
giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá”. Nguyên tắc của việc sử dụng
cao nhất và tốt nhất là:
- Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây dựng) có xu hướng được
đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh.
- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định giá có khả
năng tạo ra thu nhập lớn nhất.
Sử dụng phù hợp: “sử dụng phù hợp là cả hai địa điểm và công trình
xây dựng phải được thẩm định giá với cùng một tính chất sử dụng”.
Sự thay thế: “khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào
chào bán với mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước”. Giới hạn trên của
giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua một bất động sản thay thế
cần thiết tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng
đến sự thay thế. Khi đó một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua
một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở.
Sự đóng góp: “giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành
một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của
toàn bộ tài sản”, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài
sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra). Những thay đổi trong một số
- 13 -
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
công trình đang tồn tại hay một phần của một công trình chỉ có thể được biện minh
nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thể hiện cho lãi thực hiện trên vốn đầu tư bổ
sung.
Cung cầu: “giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của
các lực lượng cung cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá”. Trên thị trường giá
cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
- Khi thẩm định giá thì các lực luợng thị trường phải được phân tích và đánh giá
cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản.
- Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân
nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
Dự kiến các lợi ích tương lai: “khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa
trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ”. Thẩm định giá trị là nhiệm
vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản những dự tính của người mua hay
người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường.
Sự cân bằng trong việc sử dụng đất và phát triển: “giá bán của một vị
trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có giá trị
như vậy”. Khi tiến hành công việc, người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng
trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
Sự hòa hợp: “giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ
hợp lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng”. Cần xét đến sự hòa hợp
của các luật lệ, lợi ích kinh tế, tâm lý...
Những thay đổi trong mô hình kinh tế - xã hội: nhận ra các chiều
hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và những hậu quả có thể nhìn thấy
được như mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kỳ sống của khu
vực. Dự đoán các điều kiện thị trường và phản ứng của người mua về dự kiến về thị
trường tương lai rất cần thiết cho công tác thẩm định.
I.1.4.4. Sự khác nhau giữa định giá và thẩm định giá bất động sản
Tiêu chí
Định nghĩa
Bản chất
Định giá
Thẩm định giá
- “Định giá bất động sản là
họat động tư vấn, xác định giá
của một bất động sản cụ thể tại
một thời điểm xác định” (điều
4, Luật Kinh doanh bất động
sản của Việt Nam).
- “Thẩm định giá là việc
đánh giá hay đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định theo tiêu chuẩn
của Việt Nam hoặc theo thông lệ
quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá
của Việt Nam).
- Định giá là việc quy định giá - Thẩm định giá chỉ duy nhất là
- 14 -
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Tính pháp
lệnh
Phạm vi
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
mua, giá bán tài sản bất động
sản của chủ sở hữu, người sản
xuất kinh doạnh, cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước theo
một trình tự và thủ tục nhất
định. Định giá được thực hiện
bởi chủ sở hữu, người sản xuất
kinh doanh hoặc Cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước.
xác định một mức giá tài sản tại
một địa điểm và thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định
giá được Nhà nước quy định. Kết
quả thẩm định giá bất động sản
chỉ mang tính tư vấn và thông
thường dựa trên cơ sở giá thị
trường.
- Định giá của Nhà nước
chỉ được thực hiện bởi cơ quan
có thẩm quyền của Nhà nước.
Những mức giá do Nhà nước
quy định mang tính pháp lệnh
rất cao, bắt buộc mọi đối tượng
phải chấp hành nghiêm chỉnh.
- Đối với thẩm định giá, kết
quả thẩm định giá được sử dụng
vào mục đích đã ghi trong hợp
đồng. Kết quả thẩm định giá có
thể được sử dụng là một trong
những căn cứ để xem xét phê
duyệt chi từ ngân sách nhà nước,
tính thuế, xác định giá trị tài sản
bảo đảm vốn vay ngân hàng, mua
bảo hiểm, cho thuê, chuyển
nhượng, bán, góp vốn, cổ phần
hóa, giải thể doanh nghiệp và sử
dụng vào các mục đích khác đã
được ghi trong hợp đồng thẩm
định giá.
- Định giá của chủ sở
hữu, người sản xuất kinh doanh
không mang tính pháp lệnh.
Nếu các mức giá đã quy định
phù hợp với thị trường thì được
thị trường chấp nhận; nếu
không phù hợp thì cần phải điều
chỉnh.
Phạm vi định giá của
Nhà nước được thể hiện ở danh
mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà
nước định giá. Nhà nước chỉ
định giá một số ít hàng hóa dịch
vụ quan trọng có ảnh hưởng đến
nền kinh tế quốc dân.
- Đối với thẩm định giá,
ngoài phạm vi hàng hóa dịch vụ
do nhà nước định giá, tài sản của
Nhà nước (nếu không qua đấu
thầu, đấu giá) còn lại đều là đối
tượng của thẩm định giá.
Phạm vi định giá của
chủ sở hữu, người sản xuất kinh
doanh rất rộng: tất cả hàng hóa
dịch vụ không thuộc danh mục
hàng hóa do Nhà nước định giá.
Đối với định giá của
- Đối với thẩm định giá:
Nhà nước: Trình tự định giá tài trình tự thẩm dịnh giá thường
sản, hàng hóa dịch vụ phải tuân qua các bước cơ bản sau:
thủ một cách chặt chẽ theo quy
+ Khách hàng nộp đơn yêu
định của pháp luật được thể
cầu thẩm định giá.
hiện theo các bước sau:
- 15 -
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
+ Tổ chức, doanh nghiệp
phải lập phương án giá tài sản,
hàng hóa dịch vụ theo quy định
của nhà nước trình cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt.
Trình tự, thủ
tục ra quyết
+ Sau khi nhận được
định
phương án giá, cơ quan có thẩm
quyền phải tiến hành thẩm định
phương án giá, căn cứ vào quy
định hiện hành để quyết định
mức giá.
+ Tổ chức thẩm định giá
nghiên cứu hồ sơ, xác định mục
đích thẩm định giá, lập quy trình,
phương pháp thẩm định giá được
nhà nước quy định để tiến hành
thẩm định giá.
+ Tiến hành điều tra, khảo
sát về đối tượng thẩm định giá,
tình hình thị trường của tài sản
bất động sản cần thẩm định giá,
thu thập các thông tin có liên
quan đến tài sản cần thẩm định
+ Cơ quan có thẩm quyền
giá. Áp dụng các phương pháp
có thể tổ chức họp với các
thẩm định giá phù hợp.
ngành có liên quan trước khi
ban hành quyết định giá.
+ Viết báo cáo kết quả thẩm
định giá và thông báo (Chứng
+ Cơ quan có thẩm quyền
thư thẩm định giá) cho khách
công bố quyết định giá.
hàng.
+ Đối với định giá của chủ
sỡ hữu, người sản xuất kinh
doanh: Trình tự định giá đa
dạng do chủ sở hữu, người sản
xuất kinh doanh chọn lựa quy
định.
- Việc ban hành quyết
định giá của Nhà nước do cơ
quan có thẩm quyền ban hành,
dựa trên sự tham mưu, đề xuất
của cơ quan chuyên môn. Kết
quả mang tính tập thể.
Trình độ
chuyên môn
Về tổ chức
- Đối với thẩm định giá:
Kết quả thẩm định giá hoàn toàn
phụ thuộc vào thẩm định
viên.Trong công tác thẩm định
giá đòi hỏi trình độ chuyên môn,
kinh nghiệm thực tiễn, đạo đức
nghề nghiệp và việc áp dụng linh
- Việc định giá của chủ sở
họat các phương pháp thẩm định
hữu, người sản xuất kinh doanh
giá của thẩm định viên.
có thể mang tính cá nhân hoặc
tập thể và dựa theo tín hiệu của
thị trường và cũng đòi hỏi phải
được đào tạo chuyên môn, nhất
là việc định giá của các đơn vị
sản xuất kinh doanh.
Đối với hàng hóa
thuộc danh mục do Nhà nước
định giá, tổ chức định giá là các
cơ quan có thẩm quyền của Nhà
- 16 -
Đối với thẩm định giá: Các
nước có hiệp hội thẩm định giá,
hiệp hội thẩm định giá là một tổ
chức xã hội-nghề nghiệp của
những người làm công tác thẩm
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
nước.
định giá, chỉ có những người đủ
tiêu chuẩn hành nghề thẩm định
giá mới được tham gia vào hiệp
hội. Nếu vi phạm sẽ bị khai trừ
khỏi hiệp hội và đương nhiên sẽ
không được hành nghề thẩm định
giá.
Các doanh nghiệp sản
xuất, kinh doanh được quyền tự
định giá đối với những tài sản,
hàng hóa dịch vụ ngoài danh
mục Nhà nước định giá theo
đúng pháp luật. Việc định giá
thường do các bộ phận nghiệp
Ở Việt Nam, thẩm định
vụ chuyên môn đề xuất và lãnh giá được thực hiện bởi các tổ
đạo đơn vị quyết định
chức chuyên nghiệp, là các
doanh nghiệp thẩm định giá.
Đối với tài sản do Nhà
nước định giá thì việc định giá
của cơ quan có thẩm quyền định
Căn cứ pháp giá phải căn cứ vào quy định
lý thực hiện của Pháp lệnh Giá và các văn
bản hướng dẫn thực hiện (Quy
chế tính giá tài sản hàng hóa
dịch vụ ban hành kèm theo
Quyết định số 06/2005/QĐBTC ngày 18/01/2005 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính).
Đối với Thẩm định giá:
Doanh nghiệp họat động thẩm
định giá phải căn cứ vào quy
định của Pháp lệnh Giá và các
văn bản hướng dẫn thực hiện
(Nghị định của Chính phủ số
101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/ 2005
về thẩm định giá) và Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam và các
văn bản quy phạm pháp luật hiện
hành có liên quan.
Đối với hàng hóa do
chủ sở hữu, người sản xuất kinh
doanh tự định giá thì căn cứ vào
chức năng, quyền hạn do pháp
luật quy định.
I.1.4.5. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà nhà thẩm định giá sử
dụng để thẩm định giá bất động sản.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có
phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các
phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp đó.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Thuộc tính của bất động sản: bất động, không đồng nhất, khan hiếm, bền
vững- đời sống kinh tế dài.
- Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu của việc thẩm định giá: chuyển giao quyền sở hữu tài chính tín dụng
(thế chấp tài sản, bảo hiểm tài sản), cho thuê, định giá tài sản theo luật pháp (xác định
giá trị bồi thường, xét xử thi hành án).
- 17 -
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung
Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách
đáng kể nhưng mỗi phương pháp điều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công
việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá thị trường của một BĐS có
mối quan hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã mua,
bán trên thị trường.
Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản tương đồng
để xác định giá trị riêng thẩm định.
- Mô tả phương pháp:
Phương pháp so sánh giá bán được thực hiện dựa trên việc tìm kiếm các BĐS
đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với BĐS cần thẩm
định. Sau đó tiến hành phân tích, so sánh sự khác nhau giữa chúng với BĐS cần thẩm
định giá từ đó làm những điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị BĐS cần thẩm định
giá.
Phương pháp so sánh giá bán thích hợp cho thẩm định giá những BĐS có tính
đồng nhất cao như căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một
kiểu; các kiốt trong cùng một dãy của của hàng thương mại; các BĐS liên kế hoặc
cùng khu vực; đất nền trong cùng dự án dân cư v.v…
- Đặc điểm của phương pháp:
Ưu điểm:
Phương pháp không gặp khó khăn về kỹ thuật.
Nó thể hiện sự đánh giá về thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để
được cơ quan pháp lý công nhận.
Hạn chế:
Cần thiết phải có thông tin: rõ ràng trong phương pháp này nếu không có
thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không thực hiện được.
Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể tránh
khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu
trong một thời gian ngắn.
Điều kiện riêng phải có để thực hiện:
Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính
xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
Thông tin thu thập được có thể so sánh được: Trong trong trường hợp những
cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau hoàn toàn vì tính chất đặc biệt
của tài sản được xem xét, điều đó có thể ảnh hưởng đến tính chính xác của phương
pháp này.
Thị trường cần phải ổn định: Nếu thị trường biến động mạnh, phương pháp
so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có tính
chất giống nhau về mọi mặt.
2. Phương pháp chi phí
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp chí phí dùng cho thẩm định giá BĐS được dựa trên cơ sở là người
mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với
chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
- 18 -
