ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU, TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (784.45 KB, 69 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU,
TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN
THÁNG 06 NĂM 2009
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
: TRIỆU HOÀI PHÚ
: 05124082
DH05QL
: 2005 - 2009
: Quản Lý Đất Đai
-tháng 7 năm 2009-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
TRIỆU HOÀI PHÚ
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU,
TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN
THÁNG 06 NĂM 2009
Giáo viên hướng dẫn: ThS LÊ MỘNG TRIẾT
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên: ..................................
-Tháng 7 năm 2009-
LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ
Chí Minh và Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản cùng các quý thầy cô trong
Khoa đã tận tình giảng dạy, truyền đạt cho em rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý
báo làm hành trang để em bước vào đời.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Lê Mộng Triết đã tận tình
hướng dẫn em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của các cô chú, anh chị và đặc biệt là
anh Nguyễn Trọng Nhân Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gò
Dầu đã tận tình chỉ dạy và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong suốt thời gian thực tập.
Cảm ơn bạn bè đã ủng hộ tôi trong suốt thời gian học tập cũng như thực tập để
hoàn thành tốt chương trình học và làm luận văn tốt nghiệp.
Do thời gian nghiên cứu ngắn, kiến thức lý luận còn non kém nên đề tài chưa
đầy đủ sâu sắc, khả năng tổng hợp tài liệu còn hạn chế. Do đó luận văn không thể
tránh khỏi những thiếu sót, kính mong quý thầy cô cùng các bạn trong ngành có những
ý kiến đóng góp thêm để luận văn được hoàn chỉnh hơn.
TP. HCM, tháng 7 năm 2009
Sinh Viên
Triệu Hoài Phú
i
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Triệu Hoài Phú, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Gò Dầu là huyện nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của tỉnh Tây
Ninh, là cửa ngõ phía Tây của thành phố Hồ Chí Minh, cách thị xã Tây Ninh 37 km,
cách thành phố Hồ Chí Minh 63 km và cách biên giới Việt Nam – Campuchia 12 km.
Gò Dầu là đầu mối giao thông nối liền giữa thành phố Hồ Chí Minh và thị xã Tây
Ninh và nối liền thành phố Hồ Chí Minh với khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài bằng
đường xuyên Á. Cơ cấu kinh tế có sự chuyển biến nhanh và rõ nét theo hướng công
nghiệp – dịch vụ - nông nghiệp. Vì vậy giá trị đất đai ngày càng được khẳng định và
công tác chuyển nhượng QSDĐ ngày càng trở nên sôi động và không kém phần phức
tạp, đã gây ra không ít khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương. Do đó, việc tìm hiểu hệ thống tình hình chuyển nhượng QSDĐ để có những
kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng
QSDĐ trên địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh là rất quan trọng và hết sức cần
thiết.
Bằng các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh các số liệu, tài liệu thu thập,
điều tra được về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất,
tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm, nhất là công tác giải quyết hồ sơ chuyển
nhượng QSDĐ cho người dân tại địa phương , đề tài đưa ra những đánh giá xác thực
về thực tế áp dụng các văn bản pháp luật đất đai,về trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ
chuyển nhượng QSDĐ. Từ những vướng mắc nêu ra, đề tài đưa ra các đề xuất nhằm
hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ. Ngoài ra đề tài còn đánh giá một số vấn đề
liên quan đến nguyên nhân chuyển nhượng, đối tượng nhận chuyển nhượng, tình hình
sử dụng đất sau chuyển nhượng, hiệu quả kinh tế - xã hội từ việc chuyển nhượng trên
địa bàn. Đồng thời rút ra những khó khăn, vướng mắc và hướng giải quyết những vấn
đề này.
ii
MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1
PHẦN 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.............................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .....................................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................................3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn...................................................................................................5
1.1.3. Cơ sở pháp lý...................................................................................................11
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu..............................................................................15
1.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên.....................................15
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội gây áp lực đối với đất đai.......................21
1.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.................................................................25
1.3.1 Nội dung nghiên cứu của đề tài .........................................................................25
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................26
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................................27
2.1. Tình hình quản lý đất đai ....................................................................................27
2.1.1. Công tác lập sổ bộ địa chính.............................................................................27
2.1.2. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai...................................................................28
2.1.3. Công tác cấp GCNQSDĐ.................................................................................28
2.1.4. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................................29
2.1.5. Công tác giải tỏa - đền bù.................................................................................29
2.1.6. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý sử dụng đất đai .....................................................................................29
2.1.7. Công tác thanh tra đất đai.................................................................................30
2.2. Tình hình sử dụng đất .........................................................................................30
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất theo từng loại đất năm 2008.........................................30
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và theo từng đối tượng được giao
để quản lý đất năm 2008 .......................................................................................... 322
2.2.3 Tình hình sử dụng đất giai đoạn 2006 – 2008.................................................. 333
2.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2005 đến tháng 06
năm 2009 ................................................................................................................. 333
2.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2005 .....35
2.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2006 .....36
2.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2007 ... 377
2.3.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2008 .....38
2.3.5. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong 6 tháng
đầu năm 2009 ............................................................................................................39
2.3.6. Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện từ năm 2005 đến
tháng 06 năm 2009 ....................................................................................................40
2.3.7. Đánh giá tình hình chuyển nhượng theo đơn vị xã, thị trấn từ năm 2005 đến
tháng 06 năm 2009 .................................................................................................. 422
2.4. Đánh giá về tình hình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện
..................................................................................................................................44
2.5. Các vấn đề liên quan đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gò Dầu............................................................................................................44
iii
2.5.1. Nguyên nhân chuyển nhượng...........................................................................44
2.5.2. Tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng .......................................................45
2.5.3. Giá đất chuyển nhượng trên địa bàn huyên Gò Dầu........................................ 466
2.5.4. Đối tượng nhận chuyển nhượng .......................................................................48
2.5.5. Hiệu quả kinh tế – xã hội thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ .....................48
2.5.6. Những khó khăn, vướng mắc và giải pháp đề xuất ...........................................50
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................52
KẾT LUẬN .................................................................Error! Bookmark not defined.
KIẾN NGHỊ ..............................................................Error! Bookmark not defined.3
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................54
iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1. Các đơn vị hành chính huyện Gò Dầu...........................................................16
Bảng 2. Diện tích cơ cấu các loại đất .........................................................................20
Bảng 3. Kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính đến năm 2008......................................27
Bảng 4. Kết quả công tác lập sổ bộ địa chính.............................................................28
Bảng 5. Tổng đơn khiếu nại từ 2004 – 2008 ..............................................................30
Bảng 6. Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý .................32
Bảng 7. Tình hình sử dụng đất giai đoạn năm 2006 – 2008........................................33
Bảng 8. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gò Dầu năm
2005...........................................................................................................................35
Bảng 9. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gò Dầu năm
2006...........................................................................................................................36
Bảng 10. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ................37
Gò Dầu năm 2007......................................................................................................37
Bảng 11. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ................38
Gò Dầu năm 2008......................................................................................................38
Bảng 12. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện 6 tháng đầu
năm 2009 ...................................................................................................................39
Bảng 13. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Gò Dầu.....................40
từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009 .........................................................................40
Bảng 14. Tình hình chuyển nhượng theo đơn vị xã, thị trấn từ năm 2005 đến ............42
tháng 06/2009 ............................................................................................................42
Bảng 15. Tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng trên địa bàn huyện trong ...........45
năm 2007 và 2008......................................................................................................45
Bảng 16. Giá đất trồng cây hàng năm ........................................................................46
Bảng 17. Giá đất trồng cây lâu năm ...........................................................................46
Bảng 18. Giá đất ở tại nông thôn vị trí ven trục đường giao thông chính, khu thương
mại, khu du lịch, khu công nghiệp .............................................................................47
Bảng 19. Thống kê đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ........................................48
Bảng 20. Số tiền đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua chuyển nhượng từ năm
2005 đến tháng 06/2009.............................................................................................49
v
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Trang
Sơ đồ 1. Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo
nghị định 17/1999/NĐ-CP ...........................................................................................9
Sơ đồ 2. Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP
..................................................................................................................................34
Biểu đồ 1. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện từ năm 2005 đến năm
2009*.........................................................................................................................40
Biểu đồ 2. Tình hình chuyển nhượng theo đơn vị xã, thị trấn trên địa bàn huyện từ năm
2005 đến tháng 06/2009.............................................................................................43
Biểu đồ 3. Sự đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua việc chuyển nhượng.......50
vi
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
2009*
BTNMT
CTSN
GCNQSDĐ
LĐĐ
NĐ
QHSDĐ
QSDĐ
SXKD
TN - MT
TP
TSCQ
UBND
: 06 tháng đầu năm 2009
: Bộ Tài nguyên Môi trường
: Công trình sự nghiệp
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Luật đất đai
: Nghị định
: Quy hoạch sử dụng đất
: Quyền sử dụng đất
: Sản xuất kinh doanh
: Tài nguyên - môi trường
: Thành phố
: Trụ sở cơ quan
: Ủy ban nhân dân
vii
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi tường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Chính vì tầm quan trọng của đất
đai đối với cuộc sống con người, cần thiết phải sử dụng vốn đất một cách tiết kiệm,
hợp lý và hiệu quả.
Việc nhà nước cho phép chuyển nhượng QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển
nhượng QSDĐ từ Luật Đất đai năm 1993 đã tạo ra những mặt tích cực của nó như: tập
trung đất đai với quy mô thích hợp cho sản xuất hàng hóa, đất đai vào tay những người
sử dụng đất có hiệu quả, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, làm cho thị trường bất
động sản trở nên sôi động, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất
cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, cũng như làm chuyển dịch cơ
cấu kinh tế nông thôn… Tuy nhiên việc chuyển nhượng QSDĐ cũng có những mặt trái
của nó như: tệ đầu cơ đất đai, tạo nên những cơn sốt đất với giá đất quá cao, khi đó đất
đai lại thuộc về những người giàu, sự phân hóa giàu nghèo càng diễn ra mạnh mẽ hơn,
cơ cấu sử dụng đất bị thay đổi nhanh chóng đặc biệt là đất nông nghiệp … Và vô số
những ảnh hưởng xấu đến mặt xã hội khác mà các nhà quản lý xã hội cần quan tâm.
Gò Dầu là huyện nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của tỉnh Tây
Ninh, là cửa ngõ phía Tây của thành phố Hồ Chí Minh, cách thị xã Tây Ninh 37 km,
cách thành phố Hồ Chí Minh 63 km và cách biên giới Việt Nam – Campuchia 12 km.
Gò Dầu là đầu mối giao thông nối liền giữa thành phố Hồ Chí Minh và thị xã Tây
Ninh và nối liền thành phố Hồ Chí Minh với khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài bằng
đường xuyên Á. Chính vì vậy mà huyện đang trong quá trình phát triển và có tốc độ đô
thị hóa tương đối nhanh, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, tình hình
chuyển nhượng QSDĐ diễn ra phức tạp, điều này tạo không ít cơ hội cho những nhà
đầu cơ đất đai.
Bên cạnh các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ theo quy định thì vẫn còn
không ít những trường hợp tự ý chuyển nhượng QSDĐ không thông qua các cơ quan
có thẫm quyền hoặc thủ tục không đầy đủ… đã gây ra không ít khó khăn cho cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai. Đó là thực trạng của cả nước nói chung và của huyện Gò
Dầu nói riêng. Vì vậy công tác chuyển nhượng QSDĐ là một vấn đề rất nóng bỏng và
nhạy cảm, được sự quan tâm của rất nhiều người dân và của cơ quan ban ngành.Việc
tìm hiểu quy trình thực hiện chuyển nhượng cũng như tình hình chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn huyện để có những kết luận đúng, đưa ra những giải pháp nhằm hoàn
thiện công tác này là một vấn đề rất cần thiết.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi thực hiện đề tài:
“Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009”
* Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây
Ninh trong giai đon từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009. Từ đó rút ra những mặt tích
cực và những mặt còn hạn chế cần khắc phục. Đề xuất hướng giải quyết những mặt
còn hạn chế đó.
Trang 1
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
chính phủ và UBND tỉnh.
- Các dữ liệu, tài liệu của phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Gò Dầu và
các nguồn tài liệu khác có liên quan.
Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất
nông nghiệp hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau, không nghiên cứu
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tổ chức với hộ gia đình, giữa các tổ chức với
nhau.
- Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 8 xã và thị trấn
của huyện Gò Dầu từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009.
Trang 2
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
PHẦN 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất. (Điều 4 LĐĐ 2003)
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên theo các điều
kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định,
theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển
nhượng), còn người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
3. Lệ phí trước bạ
Khi nhận chuyển nhượng QSDĐ thì bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí
trước bạ. Theo quy định tại Nghị định 176/1999/NĐ – CP thì tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ
đối với nhà, đất là 1%, giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định theo khung giá của chính phủ. Đến ngày 29/07/2008
chính phủ ban hành Nghị định 80/2008/NĐ – CP sửa đổi , bổ sung một số điều của
Nghị định 176, quy định tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
4. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Ngày 22/06/1994, Quốc hội khóa IX ban hành Luật thuế chuyển QSDĐ nhằm
thể hiện chức năng và quyền hạn của Nhà nước trong công tác quản lý đất đai, khuyến
khích người sử dụng đất hiệu quả, đảm bảo công bằng xã hội và tạo nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định:
- Khi được phép chuyển nhượng QSDĐ thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế
chuyển quyền với thuế suất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất
khác trên tổng giá trị đất.
- Căn cứ tính thuế chuyển nhượng QSDĐ là diện tích đất, giá đất tính thuế và
thuế suất.
- Giá đất tính thuế chuyển nhượng QSDĐ là giá do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định trong khung giá của chính phủ phù hợp với thực tế địa
phương.
Do thuế suất trong Luật thuế chuyển quyền là quá cao nên tình trạng người sử
dụng đất chuyển nhượng QSDĐ thông qua giấy tay thời gian này rất phổ biến, làm thất
thu ngân sách nhà nước, gây khó khăn cho công tác quản lý biến động về đất đai. Để
khắc phục vấn đề trên ngày 21/12/1999 Quốc hội khóa X ban hành luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 có hiệu lực từ
ngày 01/01/2000, quy định thuế suất chuyển nhượng QSDĐ như sau:
-Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trông thủy sản
thuế suất là 2%.
Trang 3
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác thuế suất là 4%.
Ngày 08/06/2000 Chính phủ ban hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế chuyển QSDĐ. Ngày 23/10/2000, Tổng Cục Địa Chính ban hành Thông tư
104/2000/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP.
5. Thuế thu nhập cá nhân
Ngày 21/11/2007, Quốc hội khóa XII ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân số
04/2007/QH12 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 (ngày luật thuế chuyển quyền sử dụng
đất hết hiệu lực), thì người chuyển nhượng QSDĐ không phải đóng thuế chuyển quyền
sử dụng đất, mà đóng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy
định của luật thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản được tính theo hai phương pháp:
- Áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản (giá chuyển
nhượng tính theo giá ghi trong hợp đồng nếu giá trong hợp đồng cao hơn giá Nhà
nước).
- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản (nếu thu nhập âm không phải đóng thuế).
6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nội dung chính của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Theo Điều 697 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất
cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng.
+ Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa
thuận nhưng phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ các bên chuyển nhượng: loại đất, vị trí,
hạng đất, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển
nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán. Trường hợp đất
chuyển nhượng có liên quan đến người thứ ba thì trong hợp đồng chuyển nhượng phải
ghi rõ quyền của người thứ ba đối với chuyển nhượng.
- Điều 698 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Tên địa chỉ các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
Trang 4
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Sơ lược các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các giai đoạn:
1. Giai đoạn trước Luật Đất đai 1993
a. Giai đoạn trước 1975
- Ở miền Bắc:
+ Từ năm 1945-1954: sau khi cách mạng tháng 8 thành công, nhà nước Việt
Nam Dân Chủ Cộng Hòa ra đời. Năm 1946 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô
và ra chỉ thị chia diện tích đất của các đồn điền cho dân nghèo, đặc biệt ngày
4/12/1953 Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất với mục đích là thủ tiêu quyền
chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược, xóa bỏ chế độ phong
kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất
của nông dân. Giải quyết nhiệm vụ cơ bản là cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân
dân, từng bước xóa bỏ sự bất công trong lĩnh vực phân phối đất đai giữa các tầng lớp
xã hội.
+ Từ năm 1954-1975: trong giai đoạn này Hiến pháp 1959 được ban hành công
nhận nước ta có ba hình thức sở hữu về đất đai đó là Sở hữu Nhà nước, Sở hữu tập thể,
Sở hữu tư nhân. Cơ bản đến khi Nghị quyết 125/1971/CP ngày 28 tháng 6 năm 1971
thì việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức điều bị nghiêm cấm.
- Ở miền Nam:
+ Ở giai đoạn này nhà nước dưới chế độ Cộng Hòa Miền Nam Việt Nam thừa
nhận quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất. Do đó chủ sở hữu có các quyền chiếm hữu,
quyền định đoạt, quyền sở hữu đất đai của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy
đất đai lúc bấy giờ được coi là một tài sản riêng, chủ sở hữu đất đai có quyền định đoạt
và vì thế việc mua bán diễn ra trong thời gian này rất đơn giản khi chủ đất đã có bằng
khoán do nhà nước cấp.
+ Đối với các trường hợp tự khai khẩn (tự khai phá) hoặc lấn chiếm công thổ
Quốc gia rồi sang nhượng cho người khác bằng giấy tay, khi làm thủ tục phải được Ủy
ban hành chánh sở tại xác nhận, sau đó chuyển đến Ty điền địa cấp Tỉnh làm thủ tục
cấp bằng khoán.
b. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai 1987
- Sau khi đất nước được thống nhất, hệ thống pháp luật được xây dựng thống
nhất trên cả nước. Năm 1960 Hiến pháp lần thứ hai của nước ta ra đời công nhận ba
hình thức sở hữu, đó là sở hữu toàn dân (sở hữu nhà nước), sở hữu tập thể (các hợp tác
xã) và hình thức sở hữu tư nhân. Trong đó hình thức sở hữu tư nhân về đất đai bị thu
hẹp xem như bị xóa bỏ hoàn toàn.
- Đến khi hiến pháp năm 1980 ra đời đã thay đổi căn bản quan hệ sở hữu đất đai
ở Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý. Người sử dụng đất
được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Các hình thức mua bán đất đai đều
bị nghiêm cấm, đất đai không phải là đối tượng để mua bán, trao đổi, không phải là đối
tượng trong hợp đồng dân sự.
Như vậy, trong giai đoạn này, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa
được đề cập tới. Nhà nước thừa nhận đất đai cũng như những hàng hóa khác, không
Trang 5
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
thể điều chỉnh và áp đặt một cách chủ quan được. Nhưng trên thực tế do nhu cầu tất
yếu việc chuyển nhượng đất đai vẫn ngầm diễn ra.
c. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1987 đến trước khi có Luật đất đai năm 1993
- Để cụ thể hóa hiến pháp năm 1980 và trên tinh thần của Đại hội Đảng toàn
quốc lần VI – 12/1986 đã khẳng định sự đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường
dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa. Quốc hội khóa
VIII đã thông qua và ban hành Luật Đất đai đầu tiên của nước ta ngày 29/12/1987,
gồm 6 chương, 57 điều. Đây là sự kiện rất quan trọng mở đầu cho việc thống nhất
pháp luật đất đai trên nền tảng Hiến pháp năm 1980. Luật đất đai xác định đối tượng
nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời. Nếu không có
nhu cầu thì trả lại, nghiêm cấm mọi hình thức sang nhượng, mua bán đất đai. Đây là
những điều không khả thi, không phù hợp với thực tế.
- Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, vì vậy tại Điều
16 Luật Đất đai 1987 có quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hạn
hẹp trong ba nội dung sau:
1. Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp.
2. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất .
3. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
- Đến những năm 1991-1992, khi nền kinh tế thật sự chuyển sang nền kinh tế
thị trường. Nhu cầu nhà đất tăng cao, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
mạnh mẽ, thêm vào đó là hoạt động đầu cơ đất làm cho giá đất tăng vọt dẫn đến thị
trường nhà đất lên cơn sốt, vượt ra ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Các chủ sử
dụng đất sang nhượng bằng giấy tay, tự tiện san lấp, bao chiếm đất, xây dựng không
cần xin phép.
- Trước tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 ra đời quy định: Nhà nước thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng
mục đích và hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài.
Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được nhà nước giao đất theo quy định của
pháp luật.
2. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003
- Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 và
có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 với những quy định mới như sau:
+ Quy định hệ thống ngành địa chính từ Trung ương đến địa phương (cấp xã,
phường).
+ Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất , góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Quy định hạn mức các loại đất.
+ Thừa nhận đất có giá trị.
+ Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Trang 6
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
- Như vậy, lần đầu tiên pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Đây là quy định mang tính đột phá, phù hợp với nền kinh
tế thị trường đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng đông đảo quần chúng nhân dân,
tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
- Tuy nhiên, nhiều điều trong luật còn chung chung nên Chính phủ và các bộ
ngành có liên quan phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhưng tiến độ ban
hành rất chậm, không đồng loạt, không đầy đủ và nhiều văn bản chồng chéo làm cho
các cơ quan quản lí và người sử dụng đất khó thực hiện. Chính phủ và các bộ ngành
không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công tác này. Trước tình hình trên
nhiều tỉnh thành trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời
để hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/1994/NĐ-CP quy định
chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó có quy định:
khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng phải nộp
thuế chuyển quyền với thuế suất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các
loại đất khác trên tổng giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ
2% trị giá tài sản tính thuế. Do thuế suất quá cao nên người sử dụng tự chuyển nhượng
cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lí nhà nước có thẫm quyền.
- Để đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. So với Luật đất đai năm 1993 đã được
sửa đổi bổ sung 1998 và bộ Luật dân sự năm 1995, thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã
quy định cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Khi thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ-CP trong công tác chuyển nhượng đã
xãy ra một số vướng mắc ảnh hưởng đến người sử dụng đất, đồng thời gây khó khăn
trong công tác quản lí sử dụng đất của các cơ quan chức năng, cụ thể như sau:
+ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây:
a) Chuyển đến nơi cư khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;
b) Chuyển sang làm nghề khác;
c) Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.
Với điều kiện còn chung chung, chưa cụ thể do đó khi giải quyết các thủ tục
liên quan đến việc chuyển nhượng còn nhiều lúng túng vì người nhận chuyển nhượng
đất nông nghiệp phải là người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Các cơ quan phường,
xã chưa hiểu rõ được người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp là người như thế nào,
khiến cho việc xác nhận hồ sơ chuyển nhượng lúc này của cơ quan phường, xã gặp rất
nhiều khó khăn. Đồng thời đây cũng là nguyên nhân gây ra tình trạng tiêu cực.
Theo thông tư 1417/TT-TCĐC thì Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
trồng lúa nước. Nhiều người dân có đất trồng lúa nhưng thiếu vốn đầu tư, trồng lúa
Trang 7
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
không hiệu quả, muốn chuyển sang ngành nghề khác cần chuyển nhượng đất lúa
nhưng không được do không tìm được người có nhu cầu chuyển nhượng thỏa mãn
điều kiện như quy định.
+ Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
phải có các điều kiện sau:
a) Có nhu cầu sử dụng đất;
b) Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp
luật về đất đai;
c) Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận
chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
d) Đối với hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt
hạn mức thì diện tích đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại
khoản 1, khoản 5 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai.
Như vậy, khó khăn lớn nhất trong quá trình thực hiện tại địa phương là phải xác nhận
nhu cầu sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho người dân.
+ Giá chuyển nhượng:
Trong hợp đồng có ghi giá chuyển nhượng do hai bên tự thỏa thuận. Điều 694 của bộ
Luật dân sự 1995 quy định: giá chuyển nhượng trên cơ sở bảng giá do UBND Tỉnh
ban hành. Với hai quy định như vậy thì người dân khó khăn trong việc ghi giá chuyển
nhượng vào hợp đồng chuyển nhượng. Ghi theo giá thỏa thuận thì phải đóng thuế
chuyển quyền, lệ phí trước bạ cao. Còn nếu ghi theo giá nhà nước thì khi bị thu hồi
đất, người dân sẽ bị thiệt thòi. Vì giá theo quy định của nhà nước thấp hơn rất nhiều so
với giá của thị trường.
+ Diện tích tối thiểu để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất: lúc này vẫn
chưa có văn bản pháp luật nào quy định về diện tích tối thiểu khi chuyển nhượng đất
nông nghiệp, đây cũng chính là một trong những khó khăn trong việc giải quyết hồ sơ
chuyển nhượng đất nông nghiệp, làm cho tình hình phân lô đất nông nghiệp hết sức
phức tạp, kéo theo tình trạng tranh chấp đất đai.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu được ban hành theo
tại Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12 tháng 11 năm 2009;
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Sơ đồ thửa đất;
4. Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp được thuê đất)
Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng dẫn Nghị định 17 có quy định thêm: hộ gia
đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu
năm, thì trong hồ sơ chuyển nhượng phải có bảng kê khai diện tích đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm, cây lâu năm mà mình đang sử dụng… đối với phần diện tích đó
được cấp giấy chứng nhận thì gửi kèm bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trang 8
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân như sau:
(1)
UBND xã, Thị trấn
nơi có đất
(5)
Chủ sử dụng đất
(6)
Cơ quan thuế
(4)
(2)
Phòng ĐC - NN
(3)
UBND quận, huyện,
thị xã, TP thuộc tỉnh
Sơ đồ 1. Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân theo nghị định 17/1999/NĐ-CP
(1) Người dân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn. Trong thời hạn 5 ngày,
UBND xã thẫm tra hồ sơ và xác định vào Mục I Phần II của bản hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, sau đó chuyển hồ sơ cho phòng địa chính cấp huyện.
(2) Trong thời hạn 5 ngày, phòng địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẫm tra
vào Mục 2 Phần II của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trình
UBND cấp huyện.
(3) Trong thời hạn 3 ngày, UBND cấp huyện hoàn thành việc xác nhận được
chuyển nhượng vào Mục 3 Phần II của bản hợp đồng.
(4) Sau khi UBND cấp huyện xác nhận được chuyển nhượng. Phòng địa chính
thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ.
(5) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đến cơ quan thuế để thực
hiện nghĩa vụ tài chính.
(6) Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Phòng địa chính vào sổ theo dõi biến
động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tuy Chính Phủ đã ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP để hướng dẫn LĐĐ
1993, nhưng trong quá trình thực hiện chuyển nhượng vẫn còn nhiều vướng mắc.
Đồng thời trước sự phát triển của đất nước, đòi hỏi công tác quản lí nhà nước về đất
đai cũng phải kịp thời đổi mới, năm 2001 Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ
sung một số điều Luật Đất đai năm 1998 và Nghị định 79/2001/NĐ-CP được ban hành
ngày 1/11/2001 để chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17. Nhưng Nghị định 79 không có
thay đổi gì nhiều, chỉ quy định rõ ràng hơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối
với tổ chức. Do đó Nghị định 79 cũng gặp những khó khăn vướng mắc như Nghị định
17. Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng lúc sử dụng
Trang 9
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
hai Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐ-CP. Ngày 12/11/2001 Tổng
cục Địa chính ban Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn mẫu các hợp đồng thực
hiện các quyền của người sử dụng đất.
3. Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay
- Để đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính, từng bước đưa công tác quản lý
và sử dụng đất đai vào ổn định, giúp đất nước phát triển nhanh chóng. Ngày
26/11/2003 Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003, có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004
gồm 7 chương, 146 điều. Luật Đất đai một lần nữa xác định lại quyền sở hữu đất đai:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, quyền của người sử
dụng đất được mở rộng hơn.
- Ngày 29/10/2004 chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2003. Nghị định 181 quy định thành phần hồ sơ chuyển nhượng
đơn giản hơn, trình tự thủ tục áp dụng cơ chế “một cửa” nên dễ dàng và thuận tiện cho
người dân hơn.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐCP
- Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của LĐĐ.
Nhìn chung, thành phần hồ sơ theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP đơn giản hơn
rất nhiều so với Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Điều này tránh được sự rờm rà, phức tạp
về hồ sơ, tránh cho người dân sự lãng phí về thời gian, tiền bạc cho việc trích lục hồ sơ
góp phần hạn chế sự nhũng nhiễu của người dân. Đây là một cải cách đáng mừng
trong việc thực hiện các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, để tránh sự phiền hà cho người
dân thì trách nhiệm của cán bộ địa chính cấp phường, xã sẽ nặng nề hơn.
- Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Chủ sử dụng đất đến UBND xã, thị trấn nơi có đất lập hồ sơ chuyển nhượng. Đối
với những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ được UBND xã, thị trấn nơi có
đất chứng thực vào hợp đồng nếu không đủ điều kiện thì không lập hợp đồng và nói rõ
lý do.
+ Trong thời hạn không quá 4 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẫm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ
địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh
lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với trường hợp phải cấp mới.
+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo
nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, phường có
trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện
nghĩa vụ tài chính.
+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền
Trang 10
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
sử dụng đất hoặc UBND xã, phuờng nơi có đất có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.3. Cơ sở pháp lý
1. Theo qui định của Luật đất đai 2003, những người người sử dụng đất dưới đây
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Tổ chức kinh tế được được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền
sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. (Khoản 2, Điều 110,
LĐĐ 2003)
- Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trước ngày luật này có hiệu lực
thi hành (01/7/2004) mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền
thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm
thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất. (Khoản
1, Điều 111, LĐĐ 2003)
- Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp. (Khoản 2, Điều 111, LĐĐ
2003)
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê. (Khoản 3, Điều 113,
LĐĐ 2003)
- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai
2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả
trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất
là 5 năm thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền
thuê đất. (Khoản 2, Điều 114, LĐĐ 2003)
- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp. (Khoản 3, Điều 114,
LĐĐ 2003)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà nước
Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất. (Khoản 1, Điều 120, Luật đất đai 2003)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại
Việt Nam được nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất.
(Khoản 2, Điều 119, Luật đất đai 2003)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, khu kinh tế. (khoản 1, Điều 120
Luật đất đai 2003)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài thuê
đất, thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất. (Khoản 2, Điều 120, Luật
đất đai 2003)
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện
- Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển
nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần
thứ 2 đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử
Trang 11
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể
từ ngày được giao đất lần thứ 2. (Khoản 1, Điều 104, NĐ 181)
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng
kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá
nhân sinh sống trong phân khu đó. (Khoản 2, Điều 104, NĐ 181)
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó. (Khoản 3, Điều 104, NĐ 181)
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài,
cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để
bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích
đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt: Trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền
sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư
được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán
nền mà chưa xây dựng nhà ở. (Khoản 1, Điều 101, NĐ 181)
3. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký
hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3, khoản
4, Điều 103, 104 NĐ181.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác
trừ trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, Điều 103 của NĐ181.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi
đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. (Khoản 3, Điều 99, NĐ181)
4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(Điều 106, NĐ181)
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp hợp
pháp từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc từ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
được quy định như sau:
+ Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất, không phải
chuyển sang thuê đất Khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003.
+ Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 1
Điều 111 Luật đất đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc trung
ương quy định và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật đất đai.
Trang 12
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
+ Thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi
nhận chuyển nhượng đối với trường hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng được sử
dụng có thời hạn; thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài đối với trường hợp đất trước
khi nhận chuyển nhượng được sử dụng ổn định lâu dài .
- Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp kèm
theo chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày
01/7/2004 được quy định tại Khoản 2, Điều 106, NĐ181 như sau:
+ Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, mục đích sử dụng đất
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất,
không phải chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều
110 Luật Đất đai;
+ Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử
dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức kinh tế phải chuyển sang
thuê đất và có quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai; nếu tổ
chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử
dụng đất đối với loại đất đã chuyển mục đích sử dụng theo giá đất do Ủy ban nhân dân
Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định và có các quyền, nghĩa vụ quy định
tại khoản 2 Điều 110 của Luật Đất đai.
+ Thời hạn sử dụng đất là thời hạn của dự án đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
5. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Đối với đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
+ Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác
định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những
căn cứ, quy định Điều 30 của Nghi định 181.
+ Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy định tại Điều 36 của luật đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày
Nghị định 181 có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất
thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất có hiệu lực.
b. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu
tư xây dựng, kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
Trang 13
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài sử
dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê được
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư
xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng
nhà ở có dự án thành phần thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn
thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt không cho
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà
ở.
- Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không tiếp tục thực hiện dự án thì
Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu tư
trên đất thuộc sở hữu của người thu hồi đất được giải quyết theo quy định tại Điều 35
NĐ181.
c. Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều
kiện
- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn giảm tiền sử dụng đất mà đã
chuyển nhượng và không có đất để sản xuất, không có đất ở, nếu được Nhà nước giao
đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn
tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời
hạn 10 năm kể từ khi giao đất lần thứ hai.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực phòng hộ
đó.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia
đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
6. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đã được xét
duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở,
đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng
đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
7. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trang 14
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì giải
quyết như sau:
+ Theo Điều 305 của Bộ Luật dân sự năm 2005, trách nhiệm do chậm thực hiện
nghĩa vụ dân sự được quy định như sau:
Khi nghĩa vụ dân sự được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có
nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn
thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ
và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có
quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi
thường thiệt hại.
Trường hợp bên có nghĩa vu chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền
chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian
chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
8. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất;
- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dất đai;
- Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
9. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng;
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
1.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
1. Đặc điểm tự nhiên
a) Vị trí địa lý
Huyện Gò Dầu nằm ở phía Nam tỉnh Tây Ninh có khoảng tọa độ địa lý 11002’
đến 11017’ vĩ độ Bắc và 106008’ đến 106021’ kinh độ đông.
- Phía Bắc giáp huyện Hòa Thành và huyện Dương Minh Châu.
- Phía Tây giáp huyện Bến Cầu.
- Phía Đông và Nam giáp huyện Trảng Bàng.
Thị trấn Gò Dầu là trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội của huyện, nằm tại ngã
ba nơi giao cắt giữa Quốc lộ 22A và 22B, cách thị xã Tây Ninh 37 km, cách thành phố
Hồ Chí Minh 63 km và cách biên giới Việt Nam – Campuchia là 12 km nên Gò Dầu là
nơi phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội toàn diện, hòa nhập với nền kinh tế khu vực,
Trang 15
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Triệu Hoài Phú
phát triển các loại dịch vụ hình thành các điểm trung chuyển hàng hóa lớn không chỉ
của tỉnh mà của vùng miền Đông Nam Bộ.
Huyện Gò Dầu có 9 đơn vị hành chính, bao gồm 8 xã và 01 thị trấn được thể
hiện theo bảng sau:
Bảng 1. Các đơn vị hành chính huyện Gò Dầu
STT
Đơn vị xã
Diện tích (ha)
Tỷ lệ (%)
Toàn huyện
25.998,51
100
1
Cẩm Giang
2.637,19
10,14
2
Thạnh Đức
7.268,86
27,95
3
Hiệp Thạnh
3.874,71
14,9
4
Phước Trạch
1.127,00
4,33
5
Thị Trấn
601,85
2,32
6
Thanh Phước
2.507,63
9,64
7
Phước Thạnh
2.087,47
8,03
8
Phước Đông
2.310,17
8,88
9
Bàu Đồn
3.583,63
13,81
(Nguồn: Phòng thống kê huyện Gò Dầu)
Trang 16
