XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

GIÁ
O DỤ
&M
ĐÀTP.
O TẠ
TRƯỜNG ĐẠBỘ
I HỌ
C NÔ
NGCLÂ
HỒO CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO
CÁO
TỐT
NGHIỆP
LUẬ
N VĂN
TỐT NGHIỆ
P
ĐỀ TÀI:
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN
“XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN KHU
ĐỊA BÀN

THÀNH
HỒ CHÍ
MINH”
TRUNG
TÂMPHỐ
THƯƠNG
MẠ
I
THÀNH PHỐ VŨNG TÀU, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU
: TRỊNH THỊ KIM LIÊN
SVTH
: 05135059
MSSV
LỚP
: : DH05TB
SVTH : Phạm Thò Thu Hiền
KHÓA
: 2005 – 2009
: 03135023
Quản Lý
Thò Trường Bất Động Sản
NGÀNH : MSSV
Lớp

: DH03TB

Ngành : Quản lý TT BĐS

Tp. Hồ Chí Minh
7/ 2007

-TP.HồThá
Chíng
Minh.
7/2009-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
Sinh viê
n thự
c hiệ
n: T
PHẠ
N N
KHOA
QUẢ
N LÝ
ĐẤ
ĐAIM&THỊ
BẤTHU
T ĐỘHIỀ
NG SẢ
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN
TRỊNH THỊ KIM LIÊN

KHU TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
THÀNH PHỐ VŨNG TÀU, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU
“XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Xác nhận của bộ môn quản lý
...................................
...................................
...................................
...................................
...................................
...................................

Xác nhận của giáo viên hướng dẫn
....................................
....................................
....................................
....................................
....................................
....................................

Giáo viên hướng dẫn: TS. TRẦN THANH HÙNG
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Xác nhận của BCN
Khoa QLĐĐ & BĐS

Ký tên: ………………………………
……………………………………
……………………………………
……………………………………
……………………………………

Tp. Hồ Chí Minh

Tháng 7/ 2007
- Tháng 7 năm 2009 -


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên con xin cảm ơn bố mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng, tạo điều kiện
cho con được học tập đến ngày hôm nay.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai và Bất
động sản, trường ĐH Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã đã tận tình truyền đạt cho
tôi những kiến thức rất hữu ích trong thời gian tôi học ở trường. Những kiến thức mà
tôi nhận được từ Quý thầy cô thật sự quan trọng và có ý nghĩa to lớn trong quá trình
học tập và làm việc của tôi sau khi tốt nghiệp.
Xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị phòng thẩm định giá Công ty thẩm định giá
Hoàng Quân đã nhiệt tình chỉ bảo trong suốt thời gian tôi thực tập tại Công ty và đã
cho tôi những kiến thức thực tế quan trọng, giúp tôi bớt bỡ ngỡ khi ra công tác. Xin
chân thành cảm ơn anh Võ Xuân An – Trưởng phòng thẩm định giá Công ty thẩm định
giá Hoàng Quân đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi có thể tiếp cận những số liệu quan
trọng phục vụ cho việc nghiên cứu, thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Xin cảm ơn tất cả bạn bè đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong quá trình
thực hiện luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS. Trần Thanh Hùng đã
tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện để tôi có thể hoàn thành
luận văn tốt nghiệp của mình.

Sinh viên
Trịnh Thị Kim Liên

-Trang i-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

NỘI DUNG TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trịnh Thị Kim Liên, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Xây dựng chỉ số giá bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ Môn Kinh tế Đất đai & Bất
động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.
Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Trong những năm gần đây, đặc biệt là sau khi Việt Nam gia nhập WTO, vốn
đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường Việt Nam ngày càng nhiều, trong đó có một lượng
lớn dành cho thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh thu
hút phần lớn trong tổng số vốn đầu tư đó và ngày càng chứng tỏ là một thị trường tiềm
năng. Tuy nhiên, không giống như thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản
hiện vẫn chưa có một tiêu chí nào giúp các nhà đầu tư theo dõi diễn biến và cập nhật
biến động về giá cả của các bất động sản. Vì vậy, các nhà đầu tư luôn cảm thấy băn
khoăn với việc đầu tư vào bất động sản nào để đạt hiệu quả cao nhất. Một nhu cầu cấp
thiết được đặt ra là cũng giống như thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản
cũng cần có một chỉ số riêng cho mình đó chính là chỉ số giá bất động sản.
Với mục tiêu xây dựng chỉ số giá phản ánh sự biến động của giá cả bất động
sản theo thời gian trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đề tài đã được tiến hành thu
thập số liệu cần thiết của các bất động sản ở một số quận thuộc thành phố Hồ Chí

Minh trong suốt hai năm 2008 và 2009. Trên cơ sở đó tiến hành nghiên cứu và đề xuất
giải pháp tính toán chỉ số giá bất động sản dựa trên việc ứng dụng lý thuyết Vị thế Chất lượng.
Đề tài đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp nghiên
cứu tài liệu; phương pháp thống kê, so sánh; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương
pháp bản đồ; phương pháp hệ thống nhằm làm rõ các nội dung:
- Thực trạng, tình hình phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Tp.HCM
- Tình hình biến động giá trong các phân khúc bất động sản trên địa bàn
Tp.HCM
- Xác định chỉ số biến thiên về giá bất động sản trên địa bàn Tp.HCM trong hai
năm 2008-2009
Sự thành công của đề tài sẽ đóng góp một công cụ hữu ích và tiện lợi nhất giúp
các cơ quan quản lý nhà nước xem xét đưa ra các chính sách, các công cụ quản lý trực
tiếp hoặc gián tiếp nhằm điều hoà mức giá cho bất động sản, đảm bảo cho sự phát triển
bền vững, góp phần cân đối kinh tế vĩ mô đồng thời giúp các nhà đầu tư tìm được
hướng đi hợp lý và hiệu quả.

-Trang ii-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................... Trang 1
Phần 1: Tổng Quan......................................................................................................3
1.1. Những quan điểm chung về bất động sản và thị trường bất động sản ...............3
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản .................................................3
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản..............................................................6
1.1.3. Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản ...........................................................11

1.2. Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản...................................................13
1.2.1. Bản chất của giá cả bất động sản ........................................................................13
1.2.2. Đặc điểm của giá cả bất động sản.......................................................................16
1.2.3. Sự biến động của giá bất động sản .....................................................................18
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản........................................................19
1.3. Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản..................................................20
1.3.1. Khái niệm về chỉ số giá bất động sản .................................................................20
1.3.2. Mối quan hệ giữa chỉ số giá bất động sản và chỉ số VN-index............................21
1.3.3. Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản theo hướng dẫn Bộ Xây dựng và
một số hạn chế .......................... ..................................................................................22
1.3.4. Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế Chất lượng................................ ……………………………………………………...26
1.4. Khái quát điều kiện tự nhiên Tp. Hồ Chí Minh ................................................27
1.5. Nội dung, phương pháp nghiên cứu...................................................................28
1.5.1. Nội dung nghiên cứu ....... ..................................................................................28
1.5.2. Phương pháp nghiên cứu. ..................................................................................28
Phần 2: Kết Quả Nghiên Cứu ..................................................................................30
2.1. Thực trạng, tình hình phát triển thị trường Bất Động Sản trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh .......................................................................................................30
2.1.1. Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh...........................31
2.1.2. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh.........................31
2.1.3. Hiện trạng và tình hình phát triển thị trường Bất Động Sản trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh.........................................................................................................34
2.2. Kết quả điều tra khảo sát và thu thập số liệu về giá bất động sản ở một số
phân khúc trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh .................................................................42
2.2.1. Kết quả điều tra khảo sát và thu thập số liệu về giá căn hộ trên địa bàn Tp. Hồ
Chí Minh ....................................................................................................................42
-Trang iii-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

2.2.2. Kết quả điều tra khảo sát và thu thập số liệu về giá nhà phố trên địa bàn Tp. Hồ
Chí Minh .....................................................................................................................45
2.2.3. Quá trình xử lý số liệu.......................................................................................45
2.3. Kết quả xây dựng chỉ số giá cho từng phân khúc của thị trường bất động sản
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .......................................................................46
2.3.1. Kết quả xây dựng chỉ số giá cho phân khúc căn hộ trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh................................................................................................................46
1. Kết quả xây dựng hàm hồi quy giá ...........................................................................46
2. Kết quả xây dựng chỉ số giá căn hộ..........................................................................52
2.3.2. Kết quả xây dựng chỉ số giá cho phân khúc nhà phố trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh................................................................................................................54
1. Kết quả xây dựng hàm hồi quy giá ...........................................................................54
2. Kết quả xây dựng chỉ số giá nhà phố .......................................................................61
2.4. Xây dựng chỉ số giá bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .........61
KẾT LUẬN ................................................................................................................62

-Trang iv-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản ......................10
Hình 1.2. Các phân khúc của thị trường bất động sản...................................................16
Hình 1.3. Tính ngưỡng của giá bất động sản ................................................................17

Hình 1.4. Tính phi tuyến của giá bất động sản .............................................................17
Hình 1.5. Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản lý tưởng ..................................18
Hình 1.6. Xu hướng biến động giá bất động sản theo hiệu ứng mặt căng .....................28
Hình 1.7. Sự biến động của giá bất động sản theo thời gian .........................................19
Hình 1.8. Sơ đồ chỉ số giá các phân khúc bất động sản của công ty Vinaland ..............24
Hình 1.9. Sơ đồ chỉ số giá các dự án bất động sản của công ty Sacomreal....................26
Hình 2.1. Sự phân bố của các khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh...........................39
Hình 2.2. Nguồn cung căn hộ từ 2007 đến 2010 .........................................................41
Hình 2.3. Dự báo nguồn cung căn hộ cao cấp từ 2007 –2011.......................................42
Hình 2.4. Biểu đồ sự phân bố các mẫu điều tra căn hộ trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh ..44
Hình 2.5. Mối quan hệ giữa khoảng cách vị thế và giá căn hộ......................................46
Hình 2.6. So sánh giá thực của phân khúc căn hộ qua hai thời kỳ ...............................51
Hình 2.7 So sánh giá dự báo của phân khúc căn hộ qua 2 thời kỳ.................................52
Hình 2.8. Biểu đồ giá của phân khúc nhà phố qua hai thời kì .......................................60

-Trang v-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Một số dữ liệu của phân khúc căn hộ ...........................................................44
Bảng 2.2. Một số dữ liệu của phân khúc nhà phố .........................................................45
Bảng 2.3. Kết quả xử lý số liệu của phân khúc căn hộ..................................................51
Bảng 2.4. Một số kết quả xử lý số liệu của phân khúc nhà phố ....................................60

-Trang vi-

Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Tp.

: Thành phố

Tp.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

WTO

: Tổ chức thương mại thế giới

USD

: Đô la Mỹ

VND

: Việt Nam Đồng

VT

: Vị thế

CL

: Chất lượng

-Trang vii-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

LỜI MỞ ĐẦU
™ Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường mới và rất có tiềm năng.
Từ lúc hình thành đến nay thị trường bất động sản có đóng góp to lớn cho nền kinh tế
quốc dân và hiện đang chiếm được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài
nước. Không giống như những thị trường hàng hóa thông thường, thị trường bất động
sản mang nhiều điểm khác biệt do tính chất cá biệt của hàng hóa bất động sản, vì vậy
một số người khi muốn đầu tư vào bất động sản lại cảm thấy băn khoăn do họ không
thể kiểm soát được sự lên xuống của thị trường để có thể ra quyết định đầu tư hiệu
quả.
Nếu như ở thị trường chứng khoán, nhà đầu tư có thể đánh giá thị trường và
theo dõi sự biến động thông qua chỉ số chứng khoán, thị trường tiền tệ thông qua bảng
biến động tỷ giá… thì ở thị trường bất động sản chưa có một yếu tố nào hình thành
giúp các nhà đầu tư có thể dựa vào đó để làm kim chỉ nam cho kế hoạch đầu tư và theo
dõi diễn biến của thị trường. Vì vậy một nhu cầu cấp thiết được đặt ra là cũng giống
như thị trường chứng khoán, thị trường tiền tệ… thị trường bất động sản cũng cần có
một chỉ số riêng cho mình.
Đứng trước nhu cầu đó, Bộ Xây dựng nước ta đã tiến hành thực hiện việc xây
dựng chỉ số giá bất động sản dựa trên những số liệu về giá bất động sản thu thập được

từ thị trường dưới sự giúp sức của một số Công ty kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên
đây không phải là công việc dễ dàng, vì vậy đến nay dù đã qua thời gian thực hiện
nhưng vẫn chưa đưa ra được kết quả mong đợi. Có thể lý giải điều này là do Bộ Xây
dựng dự định xây dựng chỉ số giá bất động sản dựa trên giá cả giao dịch của từng bất
động sản cụ thể theo thời gian. Tuy nhiên vòng quay của mỗi bất động sản là rất lâu,
có khi một bất động sản chỉ được đưa ra thị trường để giao dịch duy nhất một lần. Như
vậy không thể nào so sánh biến động về giá cả của những bất động sản đó trong những
thời điểm khác nhau.
Như vậy, làm sao có thể xây dựng được chỉ số giá riêng cho toàn thị trường bất
động sản, phải chăng chúng ta có thể xây dựng chỉ số giá bất động sản chỉ dựa vào sự
biến động về giá của từng loại bất động sản cụ thể và một khi tập hợp đủ số liệu để xây
dựng chỉ số giá theo cách này thì bao lâu sau mới thu thập được dãy số liệu tiếp theo
để đưa ra sự biến động có tính chất chu kỳ của thị trường, dãy số liệu sau có đầy đủ
như ban đầu hay không…
Đứng trước hàng loạt những câu hỏi như vậy, cùng với tầm quan trọng của việc
xây dựng chỉ số bất động sản nhằm cung cấp cho thị trường một công cụ hữu ích cho
hoạt động quản lý cũng như đầu tư, kinh doanh bất động sản… chúng tôi quyết định
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây dựng chỉ số giá bất động sản trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh” dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất
đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
™ Mục tiêu nghiên cứu
Xây dựng chỉ số giá phản ánh sự biến động của giá cả bất động sản theo thời
gian trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

-Trang 1-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

™ Đối tượng nghiên cứu
Quy luật giá trị và cơ chế hoạt động của nó. Đặc biệt tập trung nghiên cứu giá
trị bất động sản (bản chất, đặc điểm, hình thái biểu hiện, sự biến thiên… của giá trị bất
động sản) và các chỉ số phản ánh sự biến thiên của giá cả bất động sản.
™ Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện đối với một vài loại bất động sản
trên địa bàn một số quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh.
- Phạm vi thời gian: Tiến hành thu thập số liệu trong hai năm 2008 và 2009.
- Phạm vi nội dung: Đề tài giới hạn trong việc đề xuất giải pháp tính toán chỉ số
giá bất động sản dựa trên việc ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng.
™ Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
Đề tài thành công sẽ đóng góp cho hệ thống lý luận về thị trường bất động sản
một quan điểm mới, một cách nhìn mới về giá trị thị trường bất động sản đó là giá trị
thị trường bất động sản không phải là của một bất động sản cụ thể mà là của một đơn
vị dịch vụ bất động sản – lợi ích có từ tổ hợp vị thế - chất lượng bất động sản.
- Ý nghĩa thực tiễn
Đối với nhà nước: chỉ số giá bất động sản giúp nhà nước quản lý thị trường bất
động sản một cách dễ dàng và nhanh chóng có biện pháp khắc phục khi thị trường có
biến động ngoài tầm kiểm soát.
Đối với nhà đầu tư: Chỉ số giá bất động sản là công cụ hữu ích cho các nhà đầu
tư. Nhờ chỉ số giá bất động sản, các nhà đầu tư có thể nhận biết và làm chủ sự biến
động của thị trường, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý và hiệu quả.

-Trang 2-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

Phần 1
TỔNG QUAN
1.1. Những quan điểm chung về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản
Đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản. Từ khi chế độ sở hữu về đất đai
được xác lập, khi các hoạt động kinh tế xã hội phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục
vụ đời sống và sản xuất tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở
thành hàng hóa. Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền
với quá trình đất đai trở thành hàng hóa và một quan niệm hẹp của thị trường bất động
sản chính là thị trường nhà đất. Thị trường đất đai là một bộ phận của thị trường bất
động sản và có gắn liền với sự ra đời của thị trường bất động sản. Trong đó, thị trường
đất đai là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như
những dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi, mua bán đó luôn vận động
và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng mang nhiều hình thái
khác nhau.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, chuyển
dịch quyền sử dụng…Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không chỉ là nơi diễn
ra các quan hệ giữa người mua và người bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…
Như vậy, một quan niệm chung nhất về thị trường bất động sản được hiểu như
sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm về thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những
người mua, người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng
hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái

niệm “nơi” không đơn thuần là chỉ địa điểm nào đó mà nó bao hàm các yếu tố không
gian, thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trường. Thông
thường, thị trường bất động sản được phân loại như sau:
Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch
vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công
nghiệp…

-Trang 3-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi.
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị
trường thế chấp và bảo hiểm.
Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường.
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán
và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị
trường thứ cấp).
Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhà nước.
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị

trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức hay thị
trường không được kiểm soát.
Những đặc điểm riêng của thị trường bất động sản
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt vì vậy thị trường bất động sản cũng mang
những nét đặc trưng riêng không giống như những thị trường hàng hóa thông thường
khác.
- Thị trường bất động sản là thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này do tính chất đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao
mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu đất đai
không sử dụng nó như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi
ích do đất đai mang lại. Cũng giống như bất động sản, lợi ích từ bất động sản mới là
điều mọi người cần. Do đó khi xem xét giá cả bất động sản ta phải chú ý đến những
quyền và lợi ích mà bất động sản đó mang lại.
- Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Nếu như những hàng hóa khác có thể mang ra chợ để trao đổi mua bán, nơi
diễn ra giao dịch cũng là nơi trưng bày hàng hóa, hàng hóa bất động sản lại có những
điểm khác biệt. Với tính chất cố định không thể di dời nên trong giao dịch bất động
sản ít khi có chuyện trùng hợp giữa hàng hóa bất động sản và địa điểm giao dịch. Các
giao dịch về bất động sản có thể diễn ra ở nhiều nơi như trên sàn giao dịch bất động
sản hay đơn giản là ở một địa điểm nhỏ hẹp như tại nhà riêng, góc quán cà phê…hay
thậm chí chỉ cần bằng một cuộc điện thoại hoặc một cái click chuột.
Cách thức giao dịch bất động sản đơn giản là vậy tuy nhiên để có một giao dịch
thành công thì phải trải qua nhiều khâu với thủ tục tương đối phức tạp vì vậy trên thực
tế số lần một bất động sản được mang ra giao dịch là không nhiều, có bất động sản chỉ
giao dịch trên thị trường một lần duy nhất.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời, gắn liền với những điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung cầu bất động sản ở
-Trang 4-

Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

các vùng các khu vực khác nhau rất phong phú và đa dạng, từ số lượng kiểu cách mẫu
mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản còn có các
đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu vì vậy ở mỗi vùng mỗi khu vực
cũng có những đặc trưng riêng về cung cầu bất động sản. Người ta không thể di dời
bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể chuyển tập quán, tâm lý,
thị hiếu từ vùng này sang vùng khác, từ khu vực này sang khu vực khác; do đó thị
trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, ở các vùng đang trong
quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có
quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản
thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu bất động sản chỉ diễn ra ở một vùng,
một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất
động sản ở các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trường bất động sản
phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên,
kinh tế, chính trị - xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay
giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Một thị trường được xem là thị trường hoàn hảo khi có đủ các đặc điểm sau:
Tính đồng nhất của hàng hóa;
Tính nguyên tử của cung cầu;
Tính thông suốt của thông tin;
Tính lỏng của nhân tố sản xuất;
Sự tự do gia nhập hay rút lui khỏi ngành.

Từ những đặc điểm trên của thị trường cạnh tranh hoàn hảo, chúng ta có thể
khẳng định thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo mà là thị trường độc
quyền nhóm.
Điều này dẫn đến những vấn đề sau:
Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc.
Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm
giá cả bất động sản được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường bất
động sản càng sôi động, càng tạo nên các cơn sốt về giá bất động sản.
- Trong thị trường bất động sản cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với
biến động về cầu và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quy luật cung cầu giá cả thường diễn ra
theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên cao kích thích tăng cung cân bằng
với cầu và giá lại quay lại mức cân bằng.
Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng lên, cung không thể
phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một bất động sản cần
-Trang 5-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

phải có thời gian dài. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động
của giá cả theo chiều hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt về giá bất động sản.
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Vì hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa
khác, người mua khó có thể đứng một chỗ để so sánh bất động sản này với bất động
sản khác. Cũng như vậy, lượng thông tin về bất động sản bị hạn chế do đó cả người
mua và người bán không có nhiều cơ hội lựa chọn thị trường cho bất động sản cần

giao dịch. Hơn nữa, bất động sản thường có giá trị lớn và khi giao dịch phải thực hiện
rất nhiều thủ tục nên cần rất nhiều công sức và thời gian để ra quyết định có tham gia
vào thị trường bất động sản hay không và không phải ai cũng có thể tham gia vào thị
trường “quý tộc” này.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước đối
với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản.
Mọi bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản đều được nhà
nước quản lý và chính sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản sẽ làm
cho thị trường này bình ổn hơn.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn.
Muốn tham gia vào thị trường bất động sản, một yếu tố cần thiết không thể
thiếu là cần phải có một lượng vốn lớn do giá trị của bất động sản là rất lớn. Lượng
vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn.
Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn lành mạnh thì thị trường bất
động sản cũng khó có thể phát triển ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên
thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường
không đơn giản và cần có thời gian.
Nếu như tham gia vào thị trường bất động sản là một việc khó khăn và cần
nhiều điều kiện thì rút lui khỏi thị trường này cũng là một việc không hề đơn giản bởi
khả năng thanh khoản của hàng hóa bất động sản là rất thấp. Bên cạnh đó, tìm được
thời điểm để đưa bất động sản ra thị trường sao cho hợp lý và đạt lợi nhuận cao nhất
cũng là vấn đề khiến không ít nhà đầu tư phải suy nghĩ.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
Khái niệm bất động sản
Trên thực tế có rất nhiều tài sản khác nhau nhưng xét về đặc tính sử dụng và
cách thức quản lý có thể chia thành hai loại chính là động sản và bất động sản. Theo
một cách hiểu nôm na nhất thì động sản là những tài sản có thể di dời, còn bất động
sản là những tài sản không di dời được. Nhưng như vậy đã đủ và hoàn toàn đúng chưa

lại là vấn đề khác.
Bất động sản theo thuật ngữ chuyên ngành tiếng anh là Real estate. Tuy nhiên
hiện nay trên thế giới và ở Việt Nam có rất nhiều cách hiểu khác nhau về bất động sản.
Theo luật Dân sự Việt Nam thì bất động sản là các tài sản bao gồm:
-Trang 6-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

9 Đất đai;
9 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các công trình xây dựng
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
9 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
9 Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trong đó:
- Đất đai.
Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những
đất di dời được như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất
động sản);
Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở,
trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…( những nhà bạt di động của các gánh
xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động
sản mà là các động sản hoặc công cụ lao động);
Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến

cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều
hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh
trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị
công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hòa di
động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);
Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
Một số công trình khai thác hầm mỏ…
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Còn theo quan điểm của các nhà kinh tế bất động sản Nga thì bất động sản là
những tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà cửa, tài sản gắn liền với đất mà
những công trình tài sản này tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định mà một
khi bị tách rời khỏi đất thì những chức năng này sẽ bị mất đi hoặc hao tổn.

-Trang 7-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

Ở một số nơi trên thế giới, máy bay cũng được coi là bất động sản cho dù nó
không hề bất động. Như vậy, những định nghĩa trên đã đầy đủ hay chưa. Một yếu tố để
biết tài sản đó là bất động sản hay động sản còn do pháp luật của mỗi nước quy định.
Tóm lại, dù các định nghĩa có khác nhau một vài điểm thì nhìn chung lại bất

động sản là những tài sản bất động, không di dời được, có tính chất ổn định cao, tồn
tại trong thời gian dài và thông thường có giá trị lớn. Đây là cách hiểu vừa đơn giản
mà lại thể hiện được đầy đủ ý nghĩa của cụm từ này.
Thuộc tính cơ bản của bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt với rất nhiều thuộc tính. Tuy nhiên,
nếu xét một cách tổng quát, có thể chia những thuộc tính đó thành hai nhóm cơ bản:
nhóm thuộc tính phản ánh chất lượng vật lý và nhóm thuộc tính phản ánh vị thế xã hội.
Chất lượng bất động sản bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích
thửa đất, diện tích xây dựng, số lượng phòng tắm, số tầng cao…
Vị thế bất động sản là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với
nhà đất tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục,
chất lượng môi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất
định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể1. Vị thế
nơi ở có thể hiểu là tổng hòa các mối quan hệ xã hội, được hình thành thông qua các
tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào
số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội. Nơi nào có khả năng thiết lập
càng nhiều mối quan hệ cho người sử dụng bất động sản với láng giềng, với các nhà
cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao2.
Những đặc điểm riêng của bất động sản
Bất động sản được xem là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc điểm của bất
động sản rất khác biệt so với đặc điểm của những loại hàng hóa thông thường khác.
Một đặc điểm rất quan trọng và có ảnh hưởng lớn đến giá cả của bất động sản là tính
dị biệt của bất động sản. Tính dị biệt của bất động sản chính là sự khác nhau về các
thuộc tính của bất động sản, về chất lượng vật lý và vị thế xã hội.
Mỗi bất động sản đều có những đặc điểm riêng về vị thế, về các quan hệ xã hội.
Vị thế được xác định thông qua các tiêu chí như mật độ dân cư, thu nhập dân cư, đặc
điểm văn hóa - xã hội của dân cư trong các phân vùng khác nhau trong không gian đô
thị, các phân vùng này phân bố tại những khoảng cách vị thế khác nhau. Các phân
vùng khác nhau là biểu hiện của sự phân biệt theo đặc điểm văn hóa – xã hội trong
không gian địa lý, cũng như sự phân tầng xã hội theo thu nhập. Vì vậy, xét cho cùng

tiêu chí phản ánh vị thế bất động sản chung nhất là khoảng cách vị thế, được xác định
bằng đơn vị T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi bất động sản tọa lạc đến trung
tâm vị thế, trung tâm trao đổi hàng hóa và dịch vụ... Thực tế, vị thế xã hội là thuộc tính
tạo ra sự khác biệt của bất động sản, bởi chất lượng bất động sản có thể giống nhau do
con người tạo ra, như sự thay đổi thành phần dân cư trong quá trình trưởng giả hóa hay
hoang hóa tạo ra sự khác biệt của bất động sản theo thời gian cũng như không gian.

1

Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới
về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.
2
TS Trần Thanh Hùng, 2006. Bài giảng Thị trường Bất động sản, (Tài liệu lưu hành nội bộ).

-Trang 8-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

Đồng thời, chất lượng của bất động sản cũng thường không giống nhau bởi trên
thực tế không có nhiều bất động sản giống nhau hoàn toàn về cấu trúc, chất lượng vật
lý, kết cấu công trình... điều này cũng tạo ra cho mỗi bất động sản có một bộ mặt riêng
và khác biệt so với các bất động sản khác.
Tính dị biệt của bất động sản chính là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn
trong việc xác định một mức giá chung cho toàn bộ các bất động sản trên thị trường,
bởi chính tính dị biệt đã làm cho giá cả của các bất động sản có sự chênh lệch và khó
xác định. Vì vậy, giá cả của các bất động sản đem ra giao dịch trên thị trường cũng
mang tính cá biệt.

Bên cạnh đó, bất động sản còn có một số đặc điểm quan trọng khác, bao gồm:
- Tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.
Đặc điểm này là do bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là
cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng to
lớn tới thị trường bất động sản và giá trị của bất động sản. Mỗi bất động sản khác nhau
có vị trí khác nhau dẫn đến có các mối quan hệ xã hội khác nhau, có pháp lý, quy
hoạch, mức độ thuận tiện khác nhau nên giá trị khác nhau. Vì thế chúng ta không thể
lấy giá trị của một bất động sản này để gán cho một bất động sản khác cho dù các bất
động sản đó giống nhau hoàn toàn về mặt vật lý.
- Bất động sản có tính lâu bền.
Tính lâu bền của bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai – loại tài
sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp như động đất,
núi lửa, sạt lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến
trúc thường có tuổi thọ cao, có thể tồn tại hàng trăm năm đặc biệt trong thời đại khoa
hoc kỹ thuật tiên tiến như ngày nay. Tuy nhiên, tính lâu bền của hàng hóa bất động sản
cũng rất khác nhau tùy thuộc vào từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh
hưởng rất lớn tới việc xác định giá trị của bất động sản cũng như xác định chiến lược
kinh doanh đầu tư bất động sản.
- Tính khan hiếm của bất động sản.
Đất đai bị giới hạn về diện tích, một khi đã khai thác hết diện tích bề mặt thì sẽ
không còn nữa. Tuy nhiên bất động sản là công trình xây dựng thì lại khác, cho dù bị
giới hạn diện tích dài, rộng nhưng hoàn toàn có thể phát triển chiều cao. Vì vậy tính
khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương đối và gắn liền với phạm trù nhu cầu
và cầu. Nếu như, nhu cầu về một loại bất động sản nào đấy là rất lớn trong khi cung
không đủ thì khan hiếm và ngược lại, thị trường không có nhu cầu về một loại bất
động sản khác nhưng nguồn cung thì rất nhiều thì lúc đó không còn khan hiếm nữa.
Đặc điểm này của hàng hóa bất động sản cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của bất
động sản.
- Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Đặc điểm này khó có thể định lượng được tuy nhiên lại là đặc điểm quan trọng.

Mỗi dân tộc, tôn giáo khác nhau có sự nhìn nhận khác nhau về nơi an cư của họ vì vậy
nhu cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở
đó.
-Trang 9-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau của bất động sản.
Giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng đến nhau khá mạnh mẽ. Sự
ra đời hay hoàn thiện của bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng
thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia. Ví dụ sự ra đời của
một con đường mới sẽ làm tăng giá trị cho các bất động sản mà con đường đó đi ngang
qua và xuất hiện nhiều công trình xây dựng của khu dân cư, khu công nghiêp… bám
theo trục đường đó và hiển nhiên giá cả bất động sản ở khu vực này sẽ tăng đáng kể.
- Tính thích ứng của bất động sản.
Đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản và có thể sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau tùy thuộc vào nhu cầu của người sử dụng.
- Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và quản lý của nhà
nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan,
cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác
động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, nhà
nước phải quan tâm đến bất động sản và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều
chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý, đặc biệt là quản lý đất đai, thành
phần cơ bản của bất động sản.
Dịch vụ bất động sản

Hai thuộc tính cơ bản chất lượng và vị thế cấu thành bản chất của bất động sản.
Chất lượng và vị thế như là hai nhân tố đầu vào kết hợp nhau trong một đơn vị bất
động sản cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người, khả năng này
được gọi là dịch vụ bất động sản, là đối tượng giao dịch trên thị trường.
Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng có
cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì có cùng một lượng đơn
vị dịch vụ bất động sản. Nếu xét quan hệ trên ở góc độ lý thuyết Vị thế - Chất lượng
thì có thể xây dựng được đồ thị minh họa sau.

Hình 1.1. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản
Có thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng này không
hoàn toàn giống nhau. Chúng khác nhau về lượng vị thế và chất lượng, chỉ giống nhau
ở sự thỏa mãn nhu cầu của con người về bất động sản.
-Trang 10-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

Thực tế cũng cho thấy không có người chỉ có nhu cầu về vị thế, hoặc chỉ về
chất lượng, tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai thuộc tính trên trong một tổ hợp
nhất định. Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và
đường cong bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu
dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung
cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao điểm này
tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định. Trong
nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường
cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản
hiện vật có cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ có giá trị thị trường như nhau,

bởi giá trị thị trường bất động sản là giá trị của một đơn vị dịch vụ bất động sản được
hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về dịch vụ bất động sản. Điều này sẽ
được làm rõ ở phần tiếp theo.
1.1.3. Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản
Theo quy luật cung cầu, đối với hầu hết các hàng hóa trên thị trường thì khi
cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng không đáp ứng được nhu
cầu dẫn đến giá trị hàng hóa đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng
hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung
lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường vượt quá cầu làm cho
giá cả thị trường giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường
của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên
đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại trong trường hợp giá cả thị
trường giảm xuống sẽ kích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm). Do đó thông qua
giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình
thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn thấp nhất của
giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu
dùng.
Quan hệ cung cầu đối với mọi hàng hóa và dịch vụ nói trên là quan hệ mang
tính quy luật, nhưng để nhận biết được quy luật của cung cầu thị trường bất động sản
thì phải xét đến những những đặc tính và nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất
động sản. Cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố như đã trình bày ở
trên mà tiêu biểu là tính dị biệt của hàng hóa bất động sản.
Bất động sản có hai thuộc tính cơ bản: vị thế và chất lượng. Chính các thuộc
tính này tạo nên tính dị biệt cho từng bất động sản. Vì vậy, trong việc nghiên cứu cung
cầu bất động sản vẫn chưa có sự thống nhất, các nhà nghiên cứu gặp không ít trở ngại
bởi tính dị biệt, thậm chí một số tác giả hầu như bỏ qua tính dị biệt của bất động sản,
đất đai, nhà ở, mà chỉ nói khái quát về cung cầu chung chung như những hàng hóa
khác3. Điều này nhường như đã đánh đồng bất động sản với các loại hàng hóa khác và
làm cho việc nghiên cứu về quan hệ cung cầu bất động sản trở nên bế tắc.

Trên quan điểm tương đối hoá tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ
khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng. Các bất động
sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng đáp ứng
3

Lê Đình Thắng, 2002. Nguyên lý thị trường nhà đất.

-Trang 11-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

nhu cầu cho con người là khác nhau. Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ bất
động sản và là một biến số phụ thuộc vào vị thế và chất lượng: Y = f(VT, CL). Cung
cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bất
động sản quy ước), về tổ hợp vị thế và chất lượng. Trên thực tế, không có người chỉ có
cầu về “phần xác” vật chất của căn nhà mà không quan tâm đến “phần hồn” từ những
mối quan hệ xã hội có được khi ở trong căn nhà ấy và ngược lại.
Cầu thị trường bất động sản
Cầu thị trường bất động sản thực chất là cầu thị trường về dịch vụ bất động sản,
cầu về lợi ích mà bất động sản mang lại cho người chiếm giữ nó. Cầu thị trường bất
động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ bất động sản ở các phân
khúc khác nhau trên thị trường.
Cầu khác với nhu cầu. Nhu cầu có ở mọi đối tượng, mọi lúc mọi nơi, tuy nhiên
nhu cầu chỉ trở thành cầu khi nhu cầu ấy có khả năng chi trả.
Theo quan điểm của Maslow nhu cầu được chia thành 5 cấp độ khác nhau với
hai nhóm chính đó là nhu cầu về sinh lý tự nhiên (physical) và nhu cầu về mặt xã hội
(social). Có thể thấy nhu cầu, mong muốn của con người tăng dần từ thấp đến cao, từ

đơn giản đến phức tạp. “Phú quý sinh lễ nghĩa”, khi nghèo khó người ta chỉ mong cho
đủ ăn, đủ mặc để sinh tồn và được bảo vệ khỏi những mối hiểm nguy. Nhưng khi
khấm khá hơn, vấn đề này không còn là mối lo nữa thì họ lại có mong muốn cao hơn,
mong muốn về mặt xã hội. Điều này cũng đúng trong thị trường bất động sản, cầu đối
với người có thu nhập thấp là cầu về phần xác của bất động sản để đáp ứng các nhu
cầu sinh tồn cơ bản; trong khi đó cầu của nhóm có thu nhập cao là cầu không chỉ về
phần xác mà còn về phần hồn của bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu sinh tồn trong
mối liên hệ với nhu cầu vị thế, hài hòa bổ sung nâng cao giá trị sử dụng, ví như “rượu
ngon phải có bạn hiền”.
Trong thị trường bất động sản, nhu cầu ở đây là nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở
hữu, nhu cầu tích trữ tài chính, nhu cầu kinh doanh…hay nói cách khác theo lý thuyết
Vị thế – Chất lượng thì đó là nhu cầu sử dụng, sở hữu vị thế và chất lượng của bất
động sản.
Như vậy cầu bất động sản là khối lượng dịch vụ bất động sản mà người tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để chấp
nhận được khối lượng dịch vụ bất động sản đó trên thị trường. Và lượng dịch vụ bất
động sản là một biến số (Y) phụ thuộc vào các biến số độc lập vị thế (VT) và chất
lượng (CL): Y = f(VT, CL).
Cung thị trường bất động sản
Cũng giống như cầu bất động sản, cung bất động sản thực chất là cung dịch vụ
bất động sản. Cung dịch vụ bất động sản xuất phát từ các nhà đầu tư là những người
phát triển bất động sản để bán hay cho thuê và từ những người sở hữu bất động sản.
Cung bất động sản mô tả hành vi của người bán và nó là một hàm số phụ thuộc vào
các yếu tố: giá cả thị trường dịch vụ bất động sản, chi phí tạo lập một đơn vị dịch vụ
bất động sản, số lượng nhà đầu tư và chính sách quản lý của nhà nước.
Nếu bỏ qua các yếu tố khác mà chỉ nghiên cứu mối quan hệ giữa cung với giá
cả của đơn vị dịch vụ bất động sản thì sẽ có quy luật của cung bất động sản là quan hệ
thuận chiều với giá. Nếu giá tăng thì cung tăng và giá giảm thì cung giảm.
-Trang 12-

Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

Bất động sản là tài sản mà việc tạo lập không đơn giản và cần thời gian tương
đối dài chính vì vậy trong ngắn hạn độ co dãn của cung là không đáng kể và nó chỉ
được cải thiện trong dài hạn. Vì vậy ta có thể nói độ co giãn của cung trong dài hạn lớn
hơn trong ngắn hạn và điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả bất động sản.
Vì tổng diện tích đất đai – thành phần cơ bản của bất động sản là không đổi nên
nhiều người hiểu lầm rằng cung cầu trong ngắn hạn và dài hạn là không đổi. Tuy nhiên
cung bất động sản là cung dịch vụ bất động sản, cung lợi ích chứa đựng trong bất động
sản chứ không đơn giản là cung diện tích đất.
Theo quan điểm này ta thấy cung trong ngắn hạn có thể không co giãn nhưng
trong dài hạn chắc chắn có sự thay đổi (do vị thế đất đai thay đổi). Việc đầu tư tạo lập
một bất động sản thường mất nhiều thời gian bởi cung bất động sản không thể phản
ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu.
Trong ngắn hạn, cung một loại bất động sản cụ thể có thể hoàn toàn không co
giãn nhưng trong một thời gian ngắn cầu về loại bất động sản ấy tăng lên làm giá bất
động sản tăng. Như vậy cung trong ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự
thay đổi lượng cầu cũng làm cho giá bất động sản trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn
trong dài hạn.
Trong dài hạn giá bất động sản ấy tăng cao sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tạo
lập nhiều bất động sản hơn nên lượng cung trong dài hạn tăng dẫn đến giá giảm.
Như vậy ta thấy trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung bất động sản ít co giãn nên
giá tăng mạnh; trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá
tăng ít hơn so với cung ngắn hạn.
Từ phân tích trên ta thấy, giá cả bất động sản được hình thành phụ thuộc vào
quan hệ cung cầu, độ co giãn của đường cung và đường cầu về dịch vụ bất động sản –
lợi ích chứa đựng trong bất động sản do tổ hợp vị thế và chất lượng tạo thành.

1.2. Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản
1.2.1. Bản chất của giá cả bất động sản
Như đã biết, cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng bất
động sản và giá cả bất động sản là hình thức biểu hiện của giá trị bất động sản, bao
gồm giá trị vô hình và hữu hình của hàng hóa bất động sản. Giá trị hữu hình là giá trị
của chất lượng bất động sản và giá trị vô hình là giá trị của vị thế xã hội bất động sản.
Nếu như giá trị hữu hình phản ánh giá trị sử dụng được tạo thành từ chất lượng bất
động sản, dễ dàng xác định được thì giá trị vô hình – giá trị của vị thế xã hội của bất
động sản lại là một yếu tố trừu tượng, không có một tiêu chuẩn nhất định để đánh giá
mà phụ thuộc vào sự cảm nhận của mỗi người. Mỗi cá nhân có trình độ nhận thức,
kinh nghiệm và vị thế xã hội khác nhau thì cảm nhận khác nhau về vị thế xã hội của
bất động sản, sự thay đổi của nó thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay
hoang hóa gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội, đánh giá về những điều được coi là “yếu tố
tạo nên giá trị cuộc sống”. Chính vì vậy để xác định giá trị vô hình của bất động sản là
điều không đơn giản. Tuy nhiên, về bản chất thì giá trị bất động sản vẫn phải được
đánh giá dựa trên cả hai loại giá trị trên.
Trên thị trường, giá cả hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan hệ
cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu ta sẽ tìm được giá cả cân bằng của hàng hóa.
-Trang 13-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn
hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu.
Từ quan điểm nêu trên về quan hệ cung cầu bất động sản, có thể nói sự tương
tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động
sản P0. Giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật cụ thể được xác định bằng

công thức: P = P0 x Y, với Y = f(VT, CL).
Quan điểm về quan hệ cung cầu và giá cả nêu trên được nhiều người chấp nhận.
Tuy nhiên trên thực tế lại có nhiều quan điểm khác nhau về bản chất giá trị.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít thì giá cả thị trường được hình
thành thông qua quan hệ cung cầu, giá này là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị.
Theo Mac, giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội không
phân biệt kết tinh trong hàng hóa, có nghĩa là thời gian cần thiết để một lao động trung
bình tạo ra một đơn vị sản phẩm hàng hóa.
Từ quan điểm này, Mac cho rằng đất đai – thành phần cơ bản của bất động sản
không có giá trị bởi vì đất đai không do con người tạo ra, không có lao động kết tinh
trong đất đai. Tuy nhiên Mac vẫn công nhận đất đai có giá cả. Giá cả đất đai là địa tô
tư bản hóa P = R / I. Trong đó R là địa tô, I là tỉ lệ chiết khấu.
Ở đây theo Mac địa tô là địa tô thuần túy nông nghiệp nông thôn, có nghĩa là
khoản chênh lệch về thu nhập trên những thửa đất có độ phì và vị trí khác nhau. Tuy
nhiên Mac lại không nói đến giá cả đất đai đô thị. Vì vậy các nhà kinh tế học trường
phái Mác xít chỉ hiểu đơn giản giá trị đất đai đô thị chỉ đơn giản là giá đất nông nghiệp
và giá trị đầu tư vào đất đai. Giá trị đầu tư này là lao động vật hóa kết tinh vào đất đai,
giá cả đất đai đô thị = giá đất nông nghiệp + giá trị đầu tư vào đất đai.
Trong thực tế điều này không phù hợp vì vậy xuất hiện một quan điểm khác về
giá cả đất đai đô thị nói riêng. Nó bao gồm địa tô nông nghiệp nông thôn, giá trị đầu tư
và địa tô đô thị4. Tuy vậy theo quan điểm này, địa tô đô thị chỉ được hình thành thông
qua người mua, người bán, nhà nước, nhà đầu tư với người tiêu dùng… nghĩa là chỉ
thông qua quan hệ cung cầu.
Nếu chỉ cho rằng địa tô đô thị hình thành thông qua quan hệ cung cầu thì sẽ dẫn
tới hệ quả địa tô này không có thực, không tồn tại. Vì vậy xuất hiện cụm từ hiệu quả
kinh tế tụ hội đô thị, nó cũng có nguồn gốc từ hiệu quả quy mô nhưng khác hiệu quả
quy mô ở tính không gian, tính ảnh hưởng ngoại vi, bởi hiệu quả đó từ bên ngoài mang
lại chứ không phải do chính bất động sản ấy tạo ra. Nói một cách khái quát, hiệu quả
kinh tế tụ hội đô thị được hình thành từ những tương tác, những quan hệ xã hội cụ thể
là do vị thế tạo ra. Chính vì vậy đã xuất hiện quan điểm thứ hai về giá trị, đó là quan

điểm kinh tế học hiện đại.
Theo quan điểm kinh tế học hiện đại, sản phẩm hàng hóa có hai giá trị: giá trị
hữu hình và giá trị vô hình
Giá trị hữu hình chính là chi phí vật chất để tạo ra giá trị sử dụng gồm có chi
phí nguyên vật liệu, trang thiết bị và sức lao động (cả lao động vật lý và trí óc). Giá trị
sử dụng đến tay người tiêu dùng thông qua các kênh phân phối khác nhau, thông qua
khả năng tiếp thị khác nhau, thông qua sự cảm nhận, hưởng ứng của người tiêu
4

Nhiêu Hội Lâm, 2000. Kinh tế học đô thị .

-Trang 14-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

dùng…hay nói gọn hơn là thông qua vị thế của thương hiệu. Chính vị thế của thương
hiệu tạo ra thu nhập cho nhà sản xuất kinh doanh mà Tôn Thất Nguyễn Thiêm gọi đó
là Relation Capital. Đây chính là giá trị vô hình bởi bản chất vô hình của nó.
Thống nhất với quan điểm trên, giá trị trao đổi bất động sản cũng bao gồm hai
thành phần: giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình do chất lượng bất động
sản tạo thành, là chi phí vật chất để tạo ra chất lượng bất động sản, và giá trị này có thể
định lượng được để tính chi phí cũng như giá cả. Còn giá trị vô hình cấu thành từ vị
thế bất động sản, tuy nhiên giá trị vô hình này lại không thể định lượng một cách cụ
thể mà tùy thuộc vào nhiều yếu tố trong đó chủ yếu là do sự thuận lợi để tiếp cận với
các quan hệ xã hội mà mỗi bất động sản mang lại.
Tóm lại giá trị trao đổi bất động sản gồm hai thành phần: giá trị hữu hình và giá
trị vô hình.

Vận dụng phạm trù của Mac – phạm trù giá trị, giá trị sử dụng, lại có một quan
điểm nữa về giá trị bất động sản. Giá trị trao đổi bất động sản bao gồm giá trị và giá trị
sử dụng5. Giá trị tương đồng với giá trị vô hình, giá trị sử dụng tương đồng với giá trị
hữu hình.
Trong đó giá trị là vô hình do vị thế tạo ra còn giá trị sử dụng là hữu hình và do
chất lượng tạo ra.
Giá trị trao đổi = {Giá trị (VT), giá trị sử dụng (CL)}.
Như tháp nhu cầu của Maslow đã nói ở trên, có những nhu cầu không phải là
nhu cầu vật lý để sinh tồn mà đó là nhu cầu về mặt xã hội, nhiều người sẵn sàng bỏ ra
một khoản tiền lớn để được thỏa mãn nhu cầu đó. Trong thị trường bất động sản cũng
vậy, giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động sản không đơn thuần là giá trị sử dụng
của nó mà còn bao gồm giá trị vô hình, đôi khi giá trị vô hình này lại lớn hơn giá trị sử
dụng rất nhiều lần. Điều này được lý giải do khả năng đáp ứng mong muốn của con
người. Cùng một đơn vị dịch vụ bất động sản, nhưng mỗi người khác nhau sẽ có cách
nhìn nhận và mức độ thỏa mãn khác nhau. Chính vì vậy, các bất động sản có chất
lượng như nhau nhưng vị thế khác nhau thì giá cả hoàn toàn khác nhau. Điều này được
giải thích do hành vi tiêu dùng của khách hàng. Mà hành vi tiêu dùng này lại một phần
phụ thuộc vào yếu tố thu nhập hay nói khác hơn là ở mỗi phân khúc thị trường khác
nhau thì mức giá chi trả cho cùng một đơn vị dịch vụ bất động sản cũng khác nhau.

5

TS. Trần Thanh Hùng, 2006. Thị trường bất động sản.

-Trang 15-


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Trịnh Thị Kim Liên

Hình 1.2. Các phân khúc của thị trường bất động sản
Như đồ thị trên ta thấy, ở những phân khúc thị trường khác nhau, sự dịch
chuyển của đường cung và đường cầu sẽ dẫn tới sự thay đổi về giá cả bất động sản. Cụ
thể đường cầu của nhóm có thu nhập thấp sẽ có độ co giãn lớn, có nghĩa là nó phản
ứng mạnh mẽ với sự biến động của giá, chính vì vậy để đáp ứng nhu cầu của nhóm
này thông thường giá cũng có xu hướng giảm xuống để phù hợp với nhu cầu. Và
ngược lại, ở nhóm cầu có thu nhập cao, sự phản ứng với giá sẽ không lớn, vì vậy giá
cả mà nhóm này chấp nhận trả cho một đơn vị dịch vụ bất động sản sẽ lớn hơn và cũng
vì vậy giá cả bất động sản sẽ cao hơn. Chính những phân khúc thị trường khác nhau sẽ
tạo ra những mức giá khác nhau, và những mức giá này vẫn luôn dao động quanh mức
giá trị trao đổi chung nhất của thị trường.
1.2.2. Đặc điểm của giá cả bất động sản
Không giống như giá cả các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động
sản có nhiều khác biệt do đó cũng dẫn đến những sự khác biệt trong giá cả bất động
sản. Cần phân biệt giá cả thị trường dịch vụ bất động sản và giá cả thị trường của một
bất động sản hiện vật cụ thể.
Như đã trình bày ở trên, giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật cụ thể
được xác định từ giá cả thị trường của đơn vị dịch vụ bất động sản theo công thức
P = P0 x Y, với Y = f(VT, CL). Trong một khu vực nhất định mức giá thị trường của
bất động sản phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó, vì vậy mà
giá cả thị trường bất động sản mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có các
mức ngưỡng giá cả khác nhau. Trong thực tế giá mua bán bất động sản cụ thể dao
động xung quanh mức giá cả thị trường của bất động sản này.
Giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ bất động sản ở một vị trí và thời gian
cố định là không đổi, tuy nhiên giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố. Ở
mỗi bất động sản giao dịch cụ thể sẽ có một mức giá cụ thể, đây được gọi là giá giao
dịch thị trường tức là mức giá mà người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua.
Mức giá mua bán này không phải là giá cả hợp lý trong điều kiện lý tưởng như mọi
-Trang 16-