THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANKSBA
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (4.81 MB, 99 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI
CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN
SACOMBANK-SBA”
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
TRƯƠNG KHÁNH KIM
05135057
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
------- -------
TRƯƠNG KHÁNH KIM
“THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ
TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI
SẢN SACOMBANK-SBA”
Giáo viên hướng dẫn: KS.Trần Thị Việt Hòa
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên:
-Tháng 07 năm 2009-
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trương Khánh Kim, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện:
“THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI
CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK-SBA”
Giáo viên hướng dẫn: KS. Trần Thị Việt Hòa, Bộ môn Kinh tế đất & Bất động sản,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Hoạt động TĐG với tư cách là nhà tư vấn về giá trị BĐS ngày càng thể hiện vai
trò quan trọng thông qua việc xác định đúng giá trị thực tế của BĐS, đưa BĐS về với
giá trị thật của nó trong các giao dịch trên thị trường. Điều này không chỉ giúp cho
khách hàng đưa ra những quyết định đúng đắn có liên quan đến tài sản của mình mà
còn góp phần làm ổn định và lành mạnh thị trường BĐS. Đối tượng của TĐG BĐS là
những tài sản có giá trị rất lớn và có những đặc trưng như tính dị biệt, cố định, khan
hiếm, bị chi phối mạnh bởi pháp luật… nên việc xác định giá trị cũng rất phức tạp.
Thêm vào đó sự non trẻ về kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế cũng làm
cho hoạt động TĐG ở nước ta còn gặp nhiều khó khăn.
Xuất phát từ những lý do trên người nghiên cứu tiến hành nghiên cứu đề tài
“THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ
VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK-SBA”. Đề tài tập trung vào nghiên cứu
một số nội dung chính: Đánh giá hoạt động TĐG BĐS của công ty SBA; tìm hiểu nhu
cầu sử dụng, đánh giá dịch vụ TĐG BĐS và xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân
trên địa bàn quận 3; Xác định giá trị thị trường cho BĐS nhà phố. Đề tài thực hiện dựa
trên các cơ sở lý luận và vận dụng các phương pháp TĐG chủ yếu là phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.
Đề tài cũng đã đạt được các kết qủa nhất định. Nhận biết hoạt động TĐG BĐS
tại công ty SBA từ đó tiến hành điều tra thực tế thông qua phiếu khảo sát nắm bắt
được ý kiến đánh giá cũng như nhu cầu sử dụng dịch vụ TĐG của người dân hiện nay
tương đối cao. Xác định được xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân quận 3 đối với
các yếu tố về vị trí, hướng, loại hình và kích thước BĐS. Hiểu và ứng dụng quy trình
TĐG của công ty SBA để xác định giá trị thị trường cho căn nhà số 453/72KA Lê Văn
Sỹ phường 12 quận 3. Giá trị này có thể sử dụng làm mức giá giao dịch mua bán trên
thị trường theo nhu cầu của khách hàng. Bên cạnh đó trong quá trình điều chỉnh sự
khác biệt giữa các BĐS đề tài cũng đã định lượng được mức độ tác động của yếu tố vị
trí và quy mô diện tích đến giá trị BĐS thông qua hệ số vị trí giữa hẻm cấp 1 vị trí 1 và
hẻm cấp 1 vị trí 2; hệ số quy mô diện tích giữa các BĐS có diện tích 30-40m2 với các
BĐS có quy mô diện tích từ 60-70m2. Các hệ số này có thể sử dụng trong việc TĐG
tại khu vực quận 3.
LỜI CẢM ƠN
Con xin chân thành cảm ơn Ba, Mẹ và những người thân trong gia
đình luôn yêu thương, nâng đỡ, dìu dắt và động viên con trong suốt quá
trình học tập. Con xin khắc ghi.
Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thành
phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể
quý thầy cô đã tận tình dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh
nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào cuộc sống. Em xin cảm
ơn.
Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến cô Trần Thị Việt Hòa đã nhiệt tình
quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực
tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Công ty QUẢN LÝ NỢ
VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN đồng thời gởi lời cảm ơn đặc biệt đến các anh
chị phòng thẩm định giá đã tạo điều kiện và tận tình giúp đỡ cho em trong
thời gian thực tập tại Quý Công ty.
Xin gởi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trường BĐS khóa
2005, BCH Đoàn- LCH SV khoa QLĐĐ&BĐS và những người bạn thân
đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập cũng như
sinh hoạt tại trường.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2009
TRƯƠNG KHÁNH KIM
GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP
V/v thực hiện luận văn tốt nghiệp
♣
Họ tên sinh viên : TRƯƠNG KHÁNH KIM
Ngành
: QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Niên khóa
: 2005 – 2009
Đề tài thực hiện :
“THẨM ĐỊNH NHÀ PHỐ CHO MỤC ĐÍCH MUA BÁN TẠI CÔNG TY QUẢN
LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK”
Thời gian thực tập : từ 15/03/2009 đến 15/07/2009
Nơi thực tập: CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANKSBA
Địa chỉ
: số 25 Lý Thường Kiệt, quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Ý kiến cơ quan thực tập:
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
TP. Hồ Chí Minh, ngày
tháng 07 năm 2009
TỔNG GIÁM ĐỐC
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ........................................................................................................ 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ........................................................................................ 3
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................... 3
I.1.1 Khái lược về Bất động sản ......................................................................... 3
I.1.2 Khái lược về thị trường Bất động sản ......................................................... 5
I.1.3 Thẩm định giá BĐS .................................................................................... 8
I.2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN QUẢN LÝ NỢ VÀ
KHAI THÁC TÀI SẢN Sacombank-SBA ......................................................... 20
I.2.1 Thông tin chung về công ty ...................................................................... 20
I.2.2 Quá trình hình thành và phát triển cuả công ty.......................................... 20
I.2.3 Cơ cấu tổ chức.......................................................................................... 20
I.2.4 Chức năng nhiệm vụ từng bộ phận ........................................................... 21
I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................. 22
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 22
I.3.3 Quy trình TĐG BĐS................................................................................. 23
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................ 25
II.1 HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY SBA . 24
II.1.1 Quy trình, kỹ thuật TĐG BĐS ................................................................. 25
II.1.2 Kết quả TĐG tại công ty.......................................................................... 28
II.1.3 Nhu cầu sử dụng, đánh giá chất lượng TĐG và xu hướng lựa chọn nhà ở của
người dân quận 3 ........ ..................................................................................... 30
II.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỤ THỂ ................................................................. 38
II.2.1 Nhận Biết Bất Động Sản Thẩm Định Giá (BĐS TĐ)............................... 38
II.2.2 Khảo sát và phân tích thị trường.............................................................. 44
II.2.3 Phân tích bất động sản............................................................................. 51
II.2.4.Ước tính giá trị bất động sản TĐ ............................................................. 58
II.2.5 Những điều kiện và điều khoản gắn với kết quả TĐG ............................. 64
II.2.6 Đánh giá nhận xét.................................................................................... 64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 66
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
♣
: Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản
Sacombank
: bất động sản
BĐS
: thẩm định giá
TĐG
: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
GCN
quyền sử dụng đất ở
QSHNO&QSDĐƠ
: so sánh
BĐS SS
BĐS TĐ
: bất động sản thẩm định giá
: thành phố hồ chí minh
Tp.HCM
: thị trường bất động sản
TT BĐS
: diện tích khuôn viên
DTKV
: diện tích sàn xây dựng
DT sàn
: diện tích sử dụng
DTSD
: giá trị còn lại
GTCL
: chất lượng còn lại
CLCL
: đơn giá xây dựng
ĐGXD
: quyền sử dụng đất
QSDĐ
: rao bán
RB
: thương lượng
TL
SBA
DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
♣
Bảng 01: Số lượng hồ sơ theo tháng năm 2009
Bảng 02: Số lượng hồ sơ phân loại theo đối tượng khách hàng trong năm 2009
Bảng 03: Số lượng hồ sơ phân loại theo loại hình BĐS trong năm 2009
Bảng 04: Số lượng hồ sơ phân loại theo mục đích TĐG trong năm 2009
Bảng 05: Số lượng hồ sơ phân loại theo khu vực trong năm 2009
Bảng 06: Nhu cầu sử dụng dịch vụ TĐG BĐS
Bảng 07: Đánh giá mức độ sai lệch của kết quả TĐG BĐS
Bảng 08: Đánh giá mức độ hài lòng với kết quả TĐG BĐS
Bảng 09: Số lượng các công ty một người đã từng sử dụng dịch vụ TĐG biết
Bảng 10: Số lượng các công ty một người chưa từng sử dụng dịch vụ TĐG biết
Bảng 11: Đánh giá công ty, trung tâm TĐG có uy tín
Bảng 12: Đánh giá chất lượng hoạt động TĐG BĐS
Bảng 13: Xu hướng lựa chọn vị trí
Bảng 14: Xu hướng lựa chọn loại hình BĐS
Bảng 15: Xu hướng lựa chọn hướng BĐS
Bảng 16: Xu hướng lựa chọn kích thước thửa đất
Bảng 17: Số lượng BĐS giao dịch thành công qua từng tháng
Bảng 18: Số lượng BĐS giao dịch thành công theo đơn vị hành chính
Bảng 19: Số lượng BĐS giao dịch thành công theo tuyến đường
Bảng 20: Số lượng BĐS giao dịch thành công theo loại BĐS
Bảng 21: Thống kê mô tả các BĐS SS và BĐS TĐ
Bảng 22: Thống kê các BĐS ở vị trí 1
Bảng 23: Thống kê các BĐS ở vị trí 2
Bảng 24: Thống kê các BĐS có qui mô diện tích từ 30m2-40m2
Bảng 25: Giá trị tài sản trên đất của các BĐS SS
Bảng 26: Đánh giá chất lượng còn lại của BĐS TĐ
Bảng 27: Giá trị còn lại của tài sản trên đất của BĐS TĐ
Bảng 28: Đơn giá QSDĐ của BĐS TĐ
Bảng 29: Giá trị QSDĐ của BĐS TĐ
Bảng 30: Giá trị BĐS TĐ
Bảng 31: So sánh kết quả giá trị thị trường với giá quy định trong bảng giá đất
TP.HCM
Biểu đồ 1: Số lượng hồ sơ TĐG tại SBA
Sơ đồ 1: Bộ máy tổ chức hoạt động của SBA
Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định giá áp BĐS cụ thể
Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá áp dụng tại SBA
Sơ đồ 4: Vị trí BĐS TĐ và BĐS SS
Hình 1: Mô tả hiện trạng BĐS TĐ
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài:
Nền kinh tế thị trường ra đời ở Việt Nam thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của
các ngành kinh tế và thị trường bất động sản (TT BĐS) là một trong những bộ phận
quan trọng cấu thành nên nền kinh tế thị trường. TT BĐS chiếm giữ một tỷ trọng lớn
trong nền kinh tế của các nước bởi vì thị trường này chứa đựng một loại hàng hóa đặc
biệt có liên quan trực tiếp đến nhu cầu thiết yếu của con người, có giá trị lớn và có tác
động trực tiếp đến nền kinh tế quốc dân đó là bất động sản.
Kinh doanh trong lĩnh vực BĐS là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS
như: Định giá, môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quản lý bất động sản…(1) Một
trong những dịch vụ được nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản quan tâm
và sử dụng nhiều nhất đó là hoạt động thẩm định giá (TĐG) BĐS. Với tính chất là một
môn khoa học ước tính TĐG cung cấp cho chúng ta các giá trị của bất động sản phục
vụ cho rất nhiều mục đích như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho vay, góp vốn,
đầu tư, bảo lãnh …Thêm vào đó TĐG còn đóng vai trò quan trong trong việc giúp nhà
nước quản lý tốt hơn, dễ dàng hơn về mặt giá cả là căn cứ tính thuế, các nghĩa vụ tài
chính đối với bất động sản và giúp các nhà đầu tư cũng như người sử dụng có những
quyết định liên quan đến bất động sản.
Trong các giao dịch trên thị trường BĐS thì giao dịch mua bán, chuyển nhượng
chiếm một tỷ lệ rất lớn đặc biệt đối với loại hình nhà phố. Nguyên nhân là nhu cầu về
nhà ở rất cao trong tình hình bùng nổ dân số như hiện nay và sở thích có một ngôi nhà
riêng biệt của người Việt Nam. Vì thế hoạt động TĐG cũng phục vụ cho mục đích này
một cách thường xuyên nhất. Tuy nhiên do ở nước ta ngành thẩm định giá là lĩnh vực
còn tương đối mới mẻ, đang trong quá trình hoàn thiện các kiến thức về chuyên môn
nghiệp vụ cũng như nền tảng lý thuyết, pháp lý nên trong công tác thẩm định giá cũng
còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Đặc biệt trong thực tiễn việc đánh giá mức độ tác
động của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong quá trình TĐG còn phụ thuộc
vào cảm tính suy nghĩ chủ quan của người thẩm định thậm chí còn bị bỏ sót mà chưa
được định lượng một cách thống nhất, rõ ràng. Điều này sai lệch với các lý thuyết
TĐG, gây khó khăn cho công tác thẩm định giá và làm giảm độ tin cậy của kết quả
TĐG.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế về TĐG loại hình nhà phố và nhu cầu định lượng
mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản loại hình nhà
phố, với những kiến thức về TĐG trong cơ sở lý thuyết cũng như trong thực tiễn thu
thập được, cùng với sự hướng dẫn của KS. Trần Thị Việt Hòa và sự giúp đỡ của công
ty Quản lý nợ và khai thác tài sản SBA-Sacombank tôi tiến hành thực hiện đề tài :
“Thẩm định giá trị thị trường nhà phố tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản
SBA-Sacombank”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Tìm hiểu và đánh giá hoạt động TĐG BĐS của công ty SBA.
(1)
Luật kinh doanh BĐS 2005
Trang 1
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Tìm hiểu nhu cầu sử dụng, đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn giá BĐS
thông qua hoạt động TĐG BĐS và xu hướng lựa chọn BĐS nhà ở hiện
nay của người dân.
Ứng dụng cách thức qui trình thẩm định giá BĐS và độc lập xác định giá
trị thị trường nhà phố phục vụ mục đích mua bán trên thị trường dựa trên
các cơ sở lý luận và các phương pháp thẩm định giá.
Định lượng mức độ tác động của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của
bất động sản.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng của đề tài này là hoạt động TĐG BĐS tại công ty SBA; đánh giá và xu
hướng sử dụng hoạt động TĐG và tâm lý lựa chọn nhà ở của người dân; giá trị thị
trường của BĐS nhà phố và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản loại
hình nhà phố trong các mua bán giao dịch trên thị trường.
• Phạm vi nghiên cứu:
Giới hạn nội dung: Đề tài chỉ nghiên cứu định lượng mức độ tác động đến giá trị
bất động sản của một số yếu tố thường gặp và tiến hành thẩm định giá cho một bất
động sản nhà phố trên địa bàn quận 3 Tp.HCM trên cơ sở phương pháp so sánh và
phương pháp chi phí.
Giới hạn về không gian: Tiến hành thẩm định giá trị thị trường cho BĐS nhà phố
tại công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản; điều tra thực tế để tìm hiểu đánh giá, nhu
cầu sử dụng hoạt động TĐG và xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân trên địa bàn
quận 3 Tp.HCM.
Giới hạn thời gian: Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian 15/03/200915/07/2009.
Trang 2
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Khái lược về Bất động sản (BĐS)
I.1.1.1 Khái niệm
Hiện nay thuật ngữ BĐS đã trở nên quen thuộc bởi vì nó gắn liền với nhu cầu
nơi ăn chốn ở của con người. Nhắc đến BĐS người ta sẽ hình dung ngay ra đất và nhà
ở trên đất. Đây là cách hiểu bình dân nhất về BĐS.
Bất động sản hiểu theo nghĩa đơn giản là những tài sản không thể di dời được.
Chính vì đặc điểm riêng của bất động sản là không thể di dời cho nên bất động sản
không chỉ là đất đai mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây trồng và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều
rộng, chiều sâu) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác
định. Trong đó đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản.
Theo Bloomberg_ com Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai
và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn
liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được được
quy định bởi luật pháp”.
Điều 174. Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định: Bất động sản là các tài sản bao
gồm:
Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
I.1.1.2 Thuộc tính của bất động sản
Là một tài sản đặc biệt nên BĐS cũng có những thuộc tính riêng biệt gắn
liền với nó mà không nhầm lẫn với bất cứ tài sản nào khác:
Tính khan hiếm: Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát
triển của dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất
được. Sự phát triển của đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân
bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở.
Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường vượt quá mức so với sự
phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường
bất động sản.
Tính bất động: Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này
sang nơi khác. Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm nó
tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc
vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang đậm tính chất địa phương.
Trang 3
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Tính đa dạng : sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô
đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động
sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả
của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: Đất đai cùng các công trình
trên đất thường có tính bền vững cao cuộc sống con người luôn gắn liền
với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng
hàng chục, hàng trăm năm.
Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất
động sản hay động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang
tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối.
Tính không đồng nhất: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo,
thực bì, thổ nhưỡng, nước,...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu
sáng, nhiệt độ, lượng mưa,…) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên.
Tính khác nhau này trong đất dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho
khả năng chịu lực tải của nền đất khác nhau. Trong quá trình khai thác
và sử dụng đất, nếu con người biết cách sử dụng hợp lý thì chất lượng
của đất được nâng lên không ngừng.
I.1.1.3 Đặc trưng của bất động sản
- Khả năng co giãn của bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản
tạo nên sự kém co giãn của bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự
biến động của giá cả.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài
hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt
khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới
(có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với
thời gian mua bán dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Bất
động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phí do nhu
cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan
trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước
luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và
chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà
Nước.
I.1.1.4 Phân loại BĐS
Theo Cục quản lý nhà của Bộ xây dựng, bất động sản có thể phân thành 3 loại:
BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Theo đó:
- BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS làm trụ
sở làm việc v.v..
Trang 4
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Do đề tài thực hiện đối với loại hình nhà phố nên tập trung phân tích các BĐS nhà ở.
Theo Luật nhà ở được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2006 và có hiệu
lực thi hành ngày 1/7/2006: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở
và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Phân loại nhà ở: Trong thị trường nhà ở, nhà ở được phân làm các loại sau:
Nhà biệt thự: đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô
đất khá rộng phổ biến từ 150m2 – 500m2. Thông thường ở các đô thị
đã hình thành lâu đời thì nhà biệt thự gắn liền với đất còn ở những
vùng mới quy hoạch thì nền đất trống để phục vụ cho việc xây dựng
biệt thự. Do vị trí địa điểm gắn với môi trường cảnh quan ưu việt.
Nhà vườn: Có diện tích dưới 1.000m2 nằm ở các vùng ven và đặc biệt
là cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng
vườn cây. Loại nhà này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS nhưng ở quy mô diện tích từ 400m2 – 600m2, đối với
những lô đất có quy mô diện tích lớn được hình thành từ việc chuyển
nhượng lại từ đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà
vườn.
Nhà phố riêng biệt và phố liên kế: có quy mô đất từ 40m2 – 120m2
phổ biến từ 60m2 –80m2, có thể vừa dùng làm nhà ở vừa kinh doanh
nếu ở các mặt đường phố.
Nhà chung cư nhiều tầng: chia làm hai loại: Chung cư cao cấp và
chung cư dành cho những người có thu nhập thấp hoặc trung bình.
- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
- BĐS đặc biệt: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v..
BĐS thuộc loại này có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp
với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
I.1.2 Khái lược về thị trường Bất động sản (TT BĐS)
I.1.2.1 Khái niệm TT BĐS
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên
có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì
nhà và công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được. Do
đó, đất đai bản thân nó là bất động sản. Tuy nhiên, thị trường đất đai chỉ là một bộ
phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một phần của hàng hóa bất
động sản.
Trang 5
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Một số ý kiến khác cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà đất.
Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà đất mới được mang ra
mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên, bất động
sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng)
bất động sản theo quy luật của thị trường.
Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường
bất động sản như sau: “ Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người
mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hòa các giao dịch
dân sự về bất động sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp…) tại một địa
bàn cố định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá”.
Thị trường bất động sản bao gồm nhiều bộ phận thị trường với quy mô, số
lượng, chất lượng và chủng loại tài sản khác nhau như: thị trường hạ tầng, khu công
nghiệp, thị trường đất đai đô thị, thị trường nhà ở, khách sạn, văn phòng, thị trường
mặt bằng sản xuất…
I.1.2.2 Đặc trưng của TT BĐS
- TT BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường
giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng BĐS. Việc sử dụng BĐS
không giống như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là
quyền và lợi ích mang lại từ phía BĐS. Đây là tính chất quan trọng và cơ bản nhất
của BĐS và là yếu tố quyết định tính đặc thù của giao dịch trên TT BĐS. Điều này
còn minh chứng cho việc giá BĐS không phản ánh giá trị hàng hóa BĐS mà chỉ là
chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ BĐS hoặc hiệu quả của vốn đầu tư vào BĐS đó.
- TT BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: mặc dù có rất nhiều hoạt
động phong phú xuất phát từ tính chất không tái tạo được của BĐS nên TT BĐS
mang tính độc quyền nhiều hơn các thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của
giá BĐS thường mạnh mẽ hơn biến động của các loại giá cả hàng hóa khác.
- TT BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn: Đầu tư vào BĐS thường đòi
hỏi nhu cầu về vốn rất cao, do đó việc huy động vốn từ thị trường vốn để đầu tư
các giao dịch trên TT BĐS là rất lớn. Mặt khác, BĐS mang tính không thể di dời và
bền lâu nên thường dùng làm tài sản thế chấp để vay mượn trên thị trường vốn.
- Hiện tại TT BĐS không có thị trường trung tâm, thị trường mang tính
chất địa phương, vùng, khu vực sâu sắc: do tính chất của BĐS là bất động
không thể tiêu hủy, chia cắt, mang đi, sự dư thừa của nơi này không thể bù đắp cho
sự thiếu hụt ở nơi kia nên làm TT BĐS có tính địa phương. Đặc điểm này quy định
tính chất, quy mô và hình thức rất khác nhau giữa các địa phương và các khu vực,
đặc biệt là giữa các đô thị và vùng nông thôn.
- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu về BĐS: vì muốn tạo ra được
một lượng cung lớn về BĐS thì cần lượng vốn đầu tư lớn và đặc biệt là thời gian
dài từ việc tìm hiểu thông tin về BĐS, có quyết định quy hoạch, chuyển nhượng
BĐS, xin phép xây dựng, thi công, thủ tục pháp lý để chuyển nhượng BĐS rất
Trang 6
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
phức tạp. Cho nên khi cầu đã giảm thì cung vẫn cứ tiếp tục một thời gian dài nữa,
điều này làm cho chu kì phát triển của TT BĐS và của nền kinh tế quốc dân luôn
có hiện tượng lệch pha, gọi là “thời sai”.
- Giao dịch trên TT BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ
cao.
- Là thị trường không công khai: khó thu thập được thông tin về giá cả, cung
cầu, nếu thu thập được thông tin thì độ chính xác không cao.
I.1.2.3 Phân loại TT BĐS
-
Căn cứ vào loại hình giao dịch
Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản
Thị trường cho thuê bất động sản
Thị trường thế chấp bất động sản
Thị trường góp vốn liên doanh
- Căn cứ vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập thị trường
Thị trường cấp 1 (thị trường sơ cấp): là thị trường chuyển nhượng hoặc
cho thuê đất đai (quyền sử dụng đất). Thị trường này còn gọi là thị
trường đất đai
Thị trường cấp 2: đây là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc
cho thuê, thế chấp, góp vốn.
Thị trường cấp 3: đây là thị trường mua đi bán lại, cho thuê bất động
sản. Trong thị trường đất đai còn đưa ra khái niệm:
- Căn cứ vào mục đích sử dụng
Thị trường nhà ở
Thị trường đất
Thị trường nhà xưởng công nghiệp
Thị trường BĐS phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ.
Thị trường BĐS đặc biệt
I.1.2.4 Vai trò TT BĐS
TT BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì
thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính
chất cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân.
TT BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ được huy động.
Phát triển và quản lý tốt TT BĐS đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất và thị
trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Phát triển và quản lý tốt TT BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Phát triển và quản lý có hiệu quả TT BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày
càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.
Trang 7
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Những ảnh hưởng tiêu cực của TT BĐS có thể xảy ra đối với nền kinh tế và đời
sống xã hội.
Như vậy: TT BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế, sự vận hành
TT BĐS tốt sẽ đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển kinh tế quốc gia..
I.1.3 Thẩm định giá (TĐG) BĐS
I.1.3.1 Khái niệm
Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10
ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài
sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Thẩm định giá bất động sản là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật. Khoa học vì
dựa trên công việc phân tích, do đó đòi hỏi phải có kiến thức vững vàng và trình độ
cần thiết. Nghệ thuật vì nó đòi hỏi sự nhạy cảm tốt với thị trường.
Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí rất quan trọng trong hoạt động
thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như ở nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở
điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định
giá tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài
sản và tài chính toàn cầu.
I.1.3.2 Cơ sở giá trị của TĐG
- Giá trị thị trường: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn
sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập trong điều kiện thương
mại bình thường.(2)
- Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá
chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong
đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất
động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần
thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận
trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích
thích thái quá. Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy
đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái
niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo
ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.
- Giá trị phi thị trường của BĐS: Bên cạnh khả năng có thể mua và bán của các
bên tham gia thị trường (mở) giá trị của tài sản trong đó có các BĐS có thể bắt nguồn
từ tính hữu ích kinh tế hay từ chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thường
hay không đúng cách của điều kiện thị trường. Giá trị hình thành trong các trường hợp
này gọi là giá trị phi thị trường.
Phân loại giá trị phi thị trường:
Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công văn chuyên biệt được người sử
dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường.
(2)
Tiêu chuẩn 1 trong “tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” do bộ tài chính ban hành
Trang 8
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu
tư xác định.
Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt
động.
Giá trị bảo hiểm: là giá trị dựa trên các định nghĩa trong luật thuế liên quan đến
xác định tỷ lệ thuế và cách tính thuế.
Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản không trực tiếp sủ dụng được nữa. Giá trị
này đôi khi được xem như chi phí dỡ bỏ.
Giá bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền thu về do bán tài sản trong thời gian
quá ngắn không đáp ứng được yêu cầu giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt: là giá trị liên quan đến yếu tố đặc biệt của tài sản vượt lên trên
giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý hay chức năng
kinh tế của một tài sản kết hơp với tài sản khác tạo thành.
Giá trị thế chấp để cho vay: là giá trị của tài sản sau khi thực hiện đánh giá khả
năng thị trường tương lai của tài sản và khoản thu nhập có thể khi quản lý thích hợp.
Giá trị thế chấp để cho vay là khái niện giá trị có rủi ro.
I.1.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
- Nhóm các yếu tố vĩ mô:
Chính sách của Nhà nước: Chính sách Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp
đến giá BĐS thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng,
chuyển nhượng BĐS. Sự thay đổi trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá
BĐS trên thị trường.
Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chánh có liên quan
đến việc sử dụng đất (thuế, tiền sử dụng đất…) các chính sách này có
ảnh hưởng đến giá BĐS.
Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho
từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá BĐS trên
thị trường.
Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương: các yếu tố này ảnh hưởng
đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS nên nó ảnh hưởng đến giá BĐS. Giá BĐS
biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập của quốc gia và địa
phương. Các yếu tố này bao gồm biến động của: tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập
bình quân đầu người, tiết kiệm cá nhân và đầu tư.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu BĐS cũng là các yếu tố ảnh hưởng đến
giá BĐS:
Các yếu tố ảnh hưởng tới cầu BĐS:
Tăng trưởng dân số: không chỉ là nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở
mà còn làm tăng nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương
mại, trường học, y tế…là nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất.
Thu nhập: Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về BĐS trở thành
nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng theo.
Đô thị hóa: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân
số và sự phát triển quy mô về mặt bề rộng và không gian đô thị.
Trang 9
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể
nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có CSHT, hoặc còn
thô sơ, kém khả năng tiếp cận.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng của cung BĐS tỷ lệ thuận với sự
phát triển kinh tế.
Sự tham gia của Nhà nước: thể hiện chủ yếu ở 2 khía cạnh:
+ Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông
nghiệp sang mục đích sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo điều
kiện tăng cung BĐS.
+ Nhà nước trực tiếp bán BĐS thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường
hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh BĐS của nhà nước sẽ
làm tăng nguồn cung BĐS.
- Nhóm các yếu tố vi mô
Đặc điểm nơi BĐS tọa lạc: ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lợi
của địa điểm càng cao thì giá trị BĐS càng cao. BĐS ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và
kinh tế (gần chợ, trường học, bệnh viện, gần nơi cung cấp tiện nghi sinh hoạt cho kinh
doanh) thì có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của BĐS và loại
hình BĐS. Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của BĐS.
Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì có giá trị kém
hơn lô đất có hình dáng vuông vắn.
Quy mô lô đất: tùy vào mục đích sử dụng và từng khu vực nhất định mà thửa
đất sẽ có một quy mô gọi là phù hợp nhất.
Bề rộng mặt tiền và chiều sâu lô đất: Nếu lô đất có bề rộng mặt tiền lớn thì có
giá trị hơn là hẹp, đặc biệt là tại các đường phố ở đô thị. Nếu chiều sâu của lô đất quá
dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định.
Các công trình xây dựng trên đất: là một bộ phận quan trọng cấu thành BĐS
và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của BĐS ảnh hưởng
lớn tới giá trị BĐS.
I.1.3.4 Phương pháp TĐG BĐS
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà nhà TĐG sử dụng để thẩm
định giá bất động sản.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành TĐG không có phương pháp
nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp
khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp đó.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
Thuộc tính của bất động sản: bất động, không đồng nhất, khan hiếm, bền
vững- đời sống kinh tế dài.
Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.
Mục tiêu của việc thẩm định giá: chuyển giao quyền sở hữu tài chính tín
dụng (thế chấp tài sản, bảo hiểm tài sản), cho thuê, định giá tài sản theo
luật pháp (xác định giá trị bồi thường, xét xử thi hành án).
Trong đề tài này tôi xin trình bày những phương pháp TĐG phổ biến sau:
Trang 10
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp chi phí
Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thu nhập
Phương pháp so sánh
Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của bất
động sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự dùng để so
sánh với bất động sản định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán thực tế trên
thị trường vào thời điểm TĐG.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho các phương pháp
định giá khác, như là các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường của một bất động sản có mối
quan hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh đã hoặc đang
giao dịch trên thị trường gần thời điểm TĐG.
Các nguyên tắc, trường hợp áp dụng
Nguyên tắc áp dụng:
+Nguyên tắc thay thế: Môt người mua có lý trí không trả giá cho một bất động sản
nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản tương tự có cùng sự hữu ích như nhau.
+Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị bất động sản phải dựa
trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản hình
thành nên giá trị của bất động sản.
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh chỉ có thể áp dụng đối với các bất động sản là:
Các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường;
Đất trống trong khu vực dân cư và thương mại dịch vụ;
Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ chung cư, nhà phố liên kế,
các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt
bằng, các loại hàng hóa được giao dịch mua bán trên thị trường…
Cách thực hiện
Khi tiến hành TĐG theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các
bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát hiện trạng BĐS TĐ và tìm kiếm thông tin về những BĐS được
giao dịch trong thời gian gần đây trên thị trường mà có thể so sánh với BĐS cần định
giá về các mặt như: điều kiện, vị trí, khả năng sinh lợi…
Khảo sát hiện trạng BĐS TĐ: quyền về BĐS, đặc điểm vật lý, vị trí,…
Trang 11
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Thu thập thông tin chung về khu vực cần TĐG như: điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội, pháp luật và các thông tin phản ánh chi tiết đặc điểm BĐS
định giá nhằm phục vụ cho việc phân tích thị trường, cung cầu BĐS trên thị
trường, phân tích sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS định giá tại thời
điểm định giá,…
Tìm kiếm thông tin: khảo sát thực tế tại khu vực có BĐS TĐ tọa lạc, qua
điều tra người dân sinh sống trong khu vực sẽ nắm những BĐS giao dịch
thành công gần thời điểm TĐG, thông tin này được kiểm chứng qua nhiều
nguồn thông tin khác nhau: tổ trưởng khu dân phố, ủy ban nhân dân
quận,…Hoặc những BĐS đang rao bán, đóng vai trò là người mua tiềm
năng tiếp cận với chủ BĐS để biết được thông tin chung về BĐS đó.
Ngoài ra, có thể tìm kiếm trên các trang web như: nhadatsearch.com.vn,
diaoconline.com.vn, muaban.net,… hoặc báo chí, tìm hiểu qua các công ty
địa ốc; sàn giao dịch BĐS,…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các thông tin về BĐS có thể so sánh để xác định giá trị
của nó và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được.
BĐS so sánh (BĐS SS) có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh với
BĐS TĐG. BĐS so sánh tọa lạc trong cùng khu vực với BĐS định giá.
BĐS SS tọa lạc trên cùng tuyến đường với BĐS TĐ. Trường hợp không
tìm kiếm được, có thể chọn BĐS tọa lạc trên các tuyến đường khác, gần
tuyến đường BĐS TĐ có mức độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng xã hội; kỹ
thuật; lợi thế kinh doanh;… tương tự.
Tìm kiếm BĐS SS giao dịch trước và trong thời điểm TĐG càng tốt, nếu
không có thể lấy BĐS SS đang rao bán trên thị trường.
Bước 3: Lựa chọn khoảng 3 đến 5 BĐS SS thích hợp nhất.
Bước 4: Phân tích các thông tin, giá bán; xác định các yếu tố khác biệt của mỗi BĐS
so sánh với BĐS TĐ và tiến hành điều chỉnh tăng hoặc giảm xuống.
Phân tích thông tin:
Kiểm tra các thông tin điều tra có đầy đủ thông tin chưa?; các thông tin có
độ chính xác cao không?. Nếu thông tin điều tra chưa đầy đủ cần điều tra bổ
sung bằng cách liên hệ thực tế, gọi điện thoại,…
Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường ảnh hưởng
đến giá trị của BĐS, bối cảnh thị trường, thay đổi cung cầu, động thái của
người mua tiềm năng,…
Phân tích cung cầu BĐS trên thị trường
…
Phân tích các BĐS SS với BĐS TĐ về quyền sử dụng BĐS, đặc điểm vật lý,
vị trí nhằm xác định các yếu tố tương đồng cũng như các yếu tố khác biệt.
Các yếu tố khác biệt như: thời điểm giao dịch, vị trí, chiều rộng, chiều sâu,
quy mô diện tích, pháp lý,…
Nguyên tắc điều chỉnh các sự khác biệt này như sau:
Lấy BĐS TĐ làm chuẩn để so sánh.
Trang 12
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Nếu BĐS SS tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của BĐS SS xuống và
ngược lại, nếu BĐS so sánh xấu hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của
BĐS so sánh lên.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS TĐ trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi
đã điều chỉnh.
Xác định giá của BĐS TĐ từ bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của
3 – 5 BĐS so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 4.
Xác định giá của BĐS TĐ bằng cách lấy giá của BĐS SS có nhiều điểm tương
đồng nhất và gần nhất với BĐS TĐ.
Giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) phù hợp quy hoạch được công nhận
theo chủ quyền: (G1)
G1 = Giá thị trường ĐQSDĐ x S1
GTQSDĐ không phù hợp quy hoạch được công nhận theo chủ quyền: (G2)
G2 = Giá Nhà nước x S2
Giá trị quyền sử dụng đất: (G)
G = S1 + S2
Trong đó:
S1: Diện tích phù hợp quy hoạch được công nhận
S2: Diện tích đất không phù hợp quy hoạch được công nhận
Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh thị trường
Ưu điểm
Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì là
phương pháp đơn giản dễ thực hiện, không sử dụng nhiều mô hình công thức
toán học nên hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.
Sử dụng các chứng cứ thị trường nên đánh giá chính xác giá trị của thị trường,
vì vậy có cơ sở vững chắc để các chủ đầu tư và các cơ quan pháp lý thừa nhận (độ tin
cậy cao).
Hạn chế
Dữ liệu thị trường mang tính chất lịch sử, tính chính xác của phương pháp
này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá.
Cần thiết phải có thông tin, chất lượng thông tin phải cao, rõ ràng. Trong
phương pháp này nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ
không sử dụng được.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.(3)
(3)
Tiêu chuẩn 08 trong hện thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam
Trang 13
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Các nguyên tắc, trường hợp áp dụng
Nguyên tắc
Nguyên tắc thay thế cho rằng người mua hay nhà đầu tư khôn ngoan sẽ không trả
giá cho một bất động sản (đất và công trình) cao hơn số tiền bỏ ra mua mảnh đất tương
tự và xây dựng công trình có tính năng tương đương với bất động sản đó.
Trường hợp áp dụng
TĐG những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên
dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh
giá bán.
Kiểm tra phương pháp thẩm định giá khác.
Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định giá, coi như miếng đất
đó còn trống và giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây
dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo
quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của
công trình xây dựng hiện có trên đất. Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy
kế của tài sản cần TĐG được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời
điểm cần TĐG, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn,
thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền. Gồm 2 loại:
Hao mòn tự nhiên: là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời
tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.
Hao mòn theo chất lượng và giá trị công trình
Suy giảm tự nhiên.
Lạc hậu về chức năng do: Quá thiếu (phòng tắm quá nhỏ); bố trí kém
(phòng ăn lại không nằm ở gần bếp); dưới mức tiện dụng (phòng khách lại
thuộc nhà hiện đại); trang thiết bị lạc hậu (tủ bếp, tủ chạn bếp cũ).
Lạc hậu về kinh tế.
Cách tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình
Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự
hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình.
TL CLCL = 100%- Tỷ lệ khấu hao
Trong đó:
Tỷ lệ khấu hao (%) =
Số năm đã sử dụng/ Niên hạn sử dụng
Trang
14 trình x Tỷ lệ khấu hao
Giá trị khấu hao = Giá
trị công
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
Căn cứ vào tuổi thọ và sự hư hỏng hao mòn của các kết cấu chủ yếu để
tính CLCL của công trình. Tỷ lệ chất lượng còn lại (TLCLCL) của nhà
ở được xác định căn cứ vào TLCLCL của các kết cấu chính (móng,
khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà ở đó và
tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi nhà.
Rt = ∑(Gi x Ki ) / ∑G
Trong đó:
Rt: Tỷ lệ chất lượng sử dụng còn lại của công trình xây dựng trên đất
Gi : Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính thứ i so với tổng giá trị của công trình
Ki : TLCLCL của kết cấu chính thứ i
∑G: Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của công trình
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS TĐ
GBĐS = GĐ + GTS
Trong đó:
GBĐS: Giá trị thị trường của BĐS
GĐ: Giá trị thị trường QSDĐ
GTS: Giá trị tài sản trên đất đã khấu hao
Giá trị tài sản trên đất đã khấu hao = Diện tích sàn xây dựng x Đơn giá xây
dựng cho 1m2 sàn xây dựng – Giá trị khấu hao
Hoặc
Giá trị tài sản trên đất còn lại = Diện tích sàn xây dựng x Đơn giá xây dựng
cho 1m2 sàn xây dựng x TLCLCL
Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí
Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị
trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Hạn chế: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị, phải có dữ liệu từ
thị trường, giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại,
khấu hao mang tính chủ quan, thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
Phương pháp lợi nhuận
Khái niệm – Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước
tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý còn lại
Trang 15
Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản
SVTH: Trương Khánh Kim
một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản. Thu
nhập thực này sau đó được chuyển hóa thành vốn.
Nguyên tắc và trường hợp áp dụng
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Trường hợp áp dụng
Áp dụng đối với tài sản có khả năng sinh lời.
Thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt trong ngành vui chơi giải trí như:
khách sạn, rạp chiếu bóng, và những tài sản khác mà việc so sánh nó với
những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc
vào khả năng sinh lợi của tài sản.
Ưu điểm và hạn chế của phương pháp lợi nhuận
Ưu điểm
Phương pháp tỏ ra khá hiệu quả khi định giá những bất động sản lớn như
khách sạn, nhà hàng trong khi những phương pháp khác không thể thực
hiện được vì giá trị của những bất động sản kinh doanh này thường phụ
thuộc rất nhiều vào khả năng sinh lời của chúng.
Hạn chế
Chỉ áp dụng đối với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi
nhuận.
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực
của tài sản vì một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả do sự là việc chăm
chỉ của nhân viên, người điều hành,…
Định giá viên phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh của tài sản
định giá.
Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản
cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá
trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh
để tạo ra sự phát triển đó. Đây là phương pháp tính toán giá trị của bất động sản
không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng
chúng trong tương lai.
Cơ sở lý luận
Giá trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước
tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển
đó.
Giá trị của sự phát triển là giá trị ước tính, trừ tất cả các chi phí phát sinh, phần dư
thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị bất động sản được trả.
Các nguyên tắc, trường hợp áp dụng
Nguyên tắc áp dụng
Trang 16
