ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH TP HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 20052009
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (10.38 MB, 58 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN
ĐẤT
ĐAIVÀ
VÀĐÀO
BẤTTẠO
ĐỘNG SẢN
BỘ LÝ
GIÁO
DỤC
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ TÀI:
CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀBÁO
CƯƠNG
BÁO CÁO
TỐT NGHIỆP
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH
ĐÁNH
TÁC CẤP
GIẦY
CHỨNG NHẬN
TPGIÁ
HỒCÔNG
CHÍ MINH
GIAIMỚI
ĐOẠN
2005-2009”
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN BÌNH THẠNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
SVTH
: TRƯƠNG THỊ NHÃ TRANG
MSSV
KHÓA
: 05124136
: DH05QL
: 2005 – 2009
NGÀNH
: Quản Lý Đất Đai
LỚP
--TP.Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2009-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
TRƯƠNG THỊ NHÃ TRANG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤP CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH - TP. HỒ CHÍ
MINH GIAI ĐOẠN 2005 - 2009
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết
( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh)
( Ký tên:………………………..……….)
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2009 -
GIẤY XÁC NHẬN
LỜI CẢM ƠN
Trước hết, con xin thành kính ghi ơn cha mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng, dạy
dỗ con khôn lớn nên người như ngày hôm nay.
Đồng thời em xin chân thành tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến :
- Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh. Lãnh đạo
Khoa Quản lý đất đai va bất động sản .
- Các thầy, cô khoa quản lý đất đai và bất động sản đã tận tình giảng dạy, truyền đạt
cho em kiến thức quý báu trong suốt thời gian bốn năm học tập tại trường, đó chính là
hành trang lớn nhất vào đời cho em để em có thể phục vụ cho xã hội sau này.
- Thầy Lê Mộng Triết là giảng viên trường Đại Học Nông Lâm đã tận tình hướng
dẫn em hoàn thành luận văn.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Thạnh đã tiếp nhận em và với sự giúp
đỡ nhiệt tình của các cấp lãnh đạo, các cô chú, anh chị, đặc biệt là anh Đinh Nho Dũng
đã tạo mọi điều kiện để cho em hoàn thành đợt thực tập cũng như cung cấp tài liệu, số
liệu và kinh nghiệm thực tiễn để em viết luận văn và có thể mang những kinh nghiệm
ấy ứng dụng vào công việc trong tương lai.
Trong thời gian thực hiện đề tài, dù đã cố gắng hết sức nhưng vì thời gian thực
tập và thực hiện đề tài có hạn, kiến thức và kinh nghiệm còn hạn chế nên không thể
nào tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy kính mong nhận được sự chỉ bảo và đóng góp ý
kiến của các thầy cô cùng các anh chị để luận văn được hoàn thiện hơn.
Tp Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2009
Sinh viên
Trương Thị Nhã Trang
TÓM TẮT
Sinh viên Trương Thị Nhã Trang, lớp DH05QL, trường Đại Học Nông Lâm
TP Hồ Chí Minh. Đề tài : “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh,Tp Hồ Chí Minh giai
đoạn 2005-2009”
Đơn vị thực tập : Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Thạnh-Tp Hồ
Chí Minh
Giáo viên hướng dẫn : ThS Lê Mộng Triết
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là yếu tố chính để tạo ra những sản phẩm xã hội. Vì vậy đất đai luôn là vấn đề
được đông đảo tầng lớp nhân dân và Nhà nước đặc biệt quan tâm.
Quận Bình Thạnh là quận nội thành đang trong quá trình đô thị hóa, có nhiều kênh
rạch, các loại hình sử dụng đất vẫn chưa ổn định nên công tác cấp GCN QSHNƠ và
QSDĐƠ chưa đạt kết quả cao.
Vì vậy, đề tài thực hiện nhằm mục đích hệ thống và đánh giá lại toàn bộ quá trình
đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trong giai đoạn từ năm 2005 đến nay, rút ra
được những việc đã làm được và những khó khăn vướng mắc cần giải quyết để công
tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đạt kết quả tốt hơn.
Bằng các phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia,
phương pháp tổng hợp, đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung:
+ Đánh giá tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận.
+ Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trên địa bàn quận.
+ Các quy trình cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ từ năm 2005 đến nay.
Qua quá trình nghiên cứu cho thấy kết quả công tác cấp giấy như sau : Tổng số hồ sơ
mà quận nhận vào từ năm 2005 đến quý I năm 2009 là 24389. Số hồ sơ phải giải quyết
là 38753. Quận đã giải quyết được 24106 hồ sơ, chiếm tỷ lệ trung bình là 62%, hồ sơ
tồn lại là 14647 chiếm 38%. Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác cấp giấy trên
địa bàn quận còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần được khắc phục để đẩy mạnh tiến độ
cấp giấy trong thời gian tới.
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1. Giá trị sản xuất và tỷ trọng công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp 2004-2008
Bảng 2. Số tờ bản đồ địa chính trên địa bàn Quận
Bảng 3. Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của Quận Bình Thạnh
Bảng 4. Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2008
Bảng 5. Diện tích đất đai và mật độ dân số năm 2008
Bảng 6: Kết quả cấp giấy trong năm 2005-2006
Bảng 7. Số GCN được cấp từ ngày 10/4/2007 đến quý I/2009
Bảng 8. Số giấy chứng nhận được cấp từ năm 2005 đến quý I/2009
Biểu đồ 1. Cơ cấu sử dụng đất
Biểu đồ 2. Số GCN được cấp từ năm 2005 đến quý I/2009
Sơ đồ 1: Quy trình cấp giấy theo NĐ 181
Sơ đồ 2: Quy trình cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ theo quyết định 54/QĐ-UB
Sơ đồ 3. Quy trình cấp giấy theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
- Ủy Ban
- Ủy Ban Nhân Dân
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
- Tài nguyên môi trường
- Thông tư
- Quyết định
- Văn phòng đăng ký
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ
- Công nghiệp hóa hiện đại hóa
- Tổng cục điạ chính
- Quyết định xử lý vi phạm hành chính
UB
UBND
GCN QSDĐ
QSHNƠ và QSDĐƠ
TN-MT
TT
QĐ
VPĐK
VPĐKQSDĐ
TN-HT HS
CNH-HĐH
TCĐC
QĐXLVPHC
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................................1
PHẦN 1.......................................................................................................................3
TỔNG QUAN TÀI LIỆU.............................................................................................3
1. Cơ sở lý luận ............................................................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học......................................................................................................3
1.1.1. Khái niệm về đô thị, đất đô thị, nhà ở đô thị ........................................................3
1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất .........................................................................3
1.1.3. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................4
1.1.4. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất.............................................4
1.1.5. Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất.........................................................4
1.1.6. Các hình thức cấp Giấy chứng nhận ....................................................................5
1.1.7. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................................................5
1.1.8. Sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ........................................................................6
1.1.9. Các đối tượng kê khai đăng kí đất, quyền sử dụng đất..........................................6
1.1.10. Các khoản nghĩa vụ tài chính ............................................................................7
1.2. Cơ sở thực tiễn: sơ lược về công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trong nước và
ngoài nước ...................................................................................................................8
1.2.1. Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ ở trong nước.........................................8
1.2.2. Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ ở một số nước ....................................11
1.3. Cơ sở pháp lý ......................................................................................................13
1.3.1. Quy định về xét duyệt cấp GCNQSDĐ .............................................................13
1.3.2. Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất được quy định (theo điều
136 nghị định 181/2004/NĐ-CP) ................................................................................14
1.3.3. Các cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (theo điều 3 của Quyết định số
54/2007/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân Thành phố) .....................................................14
2. Khái quát địa bàn nghiên cứu..................................................................................15
2.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................15
2.2. Điều kiện kinh tế- xã hội......................................................................................17
2.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................................17
2.2.2. Thực trạng phát triển xã hội ..............................................................................18
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên, kinh tế xã hội đến việc sử
dụng đất.....................................................................................................................20
3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.....................................................................20
PHẦN 2.....................................................................................................................21
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.........................................................................................21
2.1. Tình hình quản lý đất đai .....................................................................................21
2.1.1. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất .............................................21
2.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị..........................22
2.1.3. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất..............................................................................................23
2.1.4. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai....................................................................23
2.1.5. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai .................................................................................23
Nhận xét, đánh giá tình hình quản lý đất đai ...............................................................24
2.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất ............................................................................24
2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2008 ..........................................................24
2.2.2.Cơ cấu sử dụng đất ............................................................................................26
Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất.....................................................................28
2.3. Đánh giá công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trên địa bàn Quận từ năm 20052009...........................................................................................................................29
Giai đoạn 1: Trước khi Quyết định 54 của UBND Tp Hồ Chí Minh có hiệu lực (Năm
2005-2006) ................................................................................................................29
Giai đoạn 2: Từ khi có quyết định 54 của UBND Tp Hồ Chí Minh (Năm 2007-2009) .34
Tổng hợp 2 giai đoạn..................................................................................................41
2.3.1. Đánh giá việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ của cán bộ thụ lý ...................................43
2.4. Một số thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trên địa
bàn Quận Bình Thạnh.................................................................................................45
2.5. Những giải pháp giải quyết khó khăn, vướng mắc ................................................46
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................48
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................49
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ
Quản lý Nhà nước về đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý
Nhà nước. Thời gian qua, việc quản lý đất đai ở nước ta có nhiều tiến triển tích cực,
nhưng do các biến động xã hội mà các chính sách đã ban hành hướng dẫn dần trở nên
không còn phù hợp. Các hiện tượng lấn chiếm đất, chuyển nhượng trái phép, sử dụng
đất không đúng mục đích, không thực hiện đăng kí đất đai vẫn còn khá phổ biến tại các
địa phương. Cùng với sự thiếu sót về trình độ chuyên môn của các cán bộ cũng như tính
chặt chẽ của các văn bản pháp luật chưa cao nên việc quản lý còn nhiều mặt hạn chế.
Để hạn chế và khắc phục những vi phạm phát sinh trong quá trình thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, đồng thời để Nhà nước có thể quản lý được quỹ đất và
nắm được tình hình sử dụng đất của người dân thì công tác cấp giấy chứng nhận là một
yêu cầu thiết yếu. Qua đó, người sử dụng đất có thể yên tâm sử dụng, khai thác tốt mọi
tiềm năng của đất. Đồng thời Nhà nước cũng có thể nắm chắc nguồn tài nguyên đất đai
cả về số lượng lẫn chất lượng. Ngoài ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là một
trong những công cụ để Nhà nước quản lý đối tượng sử dụng đất và là căn cứ pháp lý để
nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Quận Bình Thạnh là một quận nội thành thuộc khu dân cư ổn định. Hiện nay,
trước áp lực về sự gia tăng dân số cùng với Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa đất nước
đang được tiến hành một cách mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng đất trong việc đầu tư vào cơ
sở hạ tầng, các công trình phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, dịch vụ, các khu dân
cư trên địa bàn quận có chiều hướng tăng. Ngoài ra, do đặc trưng của quận có nhiều
kênh rạch, các loại hình sử dụng đất vẫn chưa ổn định, thời gian quy hoạch kéo dài khá
lâu, lượng hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận nộp vào rất lớn. Do đó, để thực hiện việc quản
lý quỹ đất một cách chặt chẽ quận đã tổ chức kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận theo
Quyết định số 38/2000/QĐ-UBND, số hồ sơ được duyệt là 2450 hồ sơ, số giấy được cấp
1529 giấy.
Bên cạnh kết quả đạt được trong quá trình thực hiện còn một số tồn tại, vướng
mắc gây khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, việc hệ thống đánh giá
công tác cấp giấy, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm để củng cố hoàn thiện công
tác cấp giấy trong thời gian tới là cần thiết.
Xuất phát từ vấn đề trên, chúng tôi thực hiện đề tài : “Đánh giá công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh,
Tp Hồ Chí Minh giai đoạn 2005-2009”.
Trang 1
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
Mục tiêu
Nhằm nắm lại tình hình cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trên địa bàn quận Bình
Thạnh. Từ đó rút ra những thuận lợi, vướng mắc khó khăn trong công tác cấp GCN
QSHNƠ và QSDĐƠ và đề xuất hướng hoàn thiện, góp phần nâng cao công tác quản lý
nhà nước trên địa bàn quận.
Đối tượng nghiên cứu
- Cấp giấy ban đầu trên cơ sở Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
- Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ ( có tài sản gắn liền ) trên địa bàn quận
Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh.
- Cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ theo nhu cầu.
- Những quy định, văn bản pháp lý có liên quan đến công tác cấp giấy.
- Các cơ quan, phòng ban có liên quan trực tiếp đến công tác cấp giấy.
- Quy trình cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ.
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn quận Bình Thạnh-Tp Hồ
Chí Minh.
- Phạm vi thời gian: công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ giai đoạn 20052009.
- Phạm vi giới hạn: đề tài chỉ nghiên cứu ở mức độ đề xuất các giải pháp nhằm
đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đối với hộ gia đình cá nhân trên địa
bàn quận Bình Thạnh- Tp Hồ Chí Minh.
Trang 2
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1. Cơ sở lý luận
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về đô thị, đất đô thị, nhà ở đô thị
a. Đô thị : đô thị được định nghĩa là không gian cư trú của cộng đồng người sống tập
trung và hoạt động trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp.
b. Đất đô thị: là đất nội thành, nội thị xã, nội thị trấn để xây dựng nhà ở, trụ sở các
cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công
cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác.
Theo điều 1 nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 về quản lý và sử dụng đất đô thị đã mở
rộng khái niệm đất đô thị như sau: đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất
đô thị.
c. Nhà ở đô thị: nhà ở đô thị là một loại hàng hóa tiêu dùng sinh hoạt cơ bản có
những đặc điểm khác với các loại hàng hóa tiêu dùng khác ở các đặc điểm
+ Lượng đầu tư một lần lớn hơn.
+ Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài.
+ Đặt trên mặt đất, cùng với đất cấu thành một chỉnh thể thống nhất.
+ Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân, vừa là một bộ phận trong khu nhà đô thị, có tính
xã hội tương đối cao.
+ Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai.
1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được hiểu là một chế định pháp lý và luôn được nhìn
nhận, xem xét dưới hai góc độ:
- Thứ nhất, dưới góc độ của năng lực chủ thể QSDĐ là quyền năng của chủ thể.
Theo nghĩa này, QSDĐ là khả năng của người sử dụng đất (SDĐ) được thực hiện trong
quá trình sử dụng đất mà pháp luật không cấm.
- Thứ hai, QSDĐ dưới góc độ pháp lý là một chế định, pháp luật quy định cho người
SDĐ là tổng hợp những quy phạm pháp luật và những bảo đảm pháp lý do nhà nước ban
hành nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thực hiện các quyền chủ thể khi có
quyền sử dụng đất.
Tóm lại: “Từ sự xem xét QSDĐ trên cả hai phương diện kinh tế và pháp lý, khái
niệm QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được pháp luật quy định
và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử
dụng”.
Trang 3
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
1.1.3. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác định vào hồ sơ địa chính nhằm thiết lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất”
- Đăng ký đất đai bao gồm 2 giai đoạn
+ Đăng ký đất đai ban đầu:
Đăng ký đất đai theo kế hoạch: Là việc thực hiện đăng ký cấp giấy theo chỉ tiêu
kế hoạch đề ra.
Đăng ký đất đai theo nhu cầu: Là việc thực hiện đăng ký cấp giấy theo nhu cầu
của người sử dụng đất.
+ Đăng ký biến động đất đai: Là việc thực hiện đăng ký cho những trường hợp có
nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.1.4. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều 39/NĐ 181: “Người chịu trách nhiệm
đăng ký QSDĐ là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của
người sử dụng đất”
Người chịu trách nhiệm đăng ký gồm có:
+ Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất;
+ Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh;
+ Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã đăng kí;
+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất;
+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất;
+ Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp xã chứng thực;
+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;
+ Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất.
1.1.5. Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất
Khoản 3 Điều 4 của Luật đất đai: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp GCN QSDĐ lần đầu cho người
đó”
Lần đầu tiên thuật ngữ “công nhận QSDĐ” được pháp luật đất đai quy định, theo
khoản 4 Điều 5 của Luật đất đai 2003 “ Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất
thông qua hình thức...công nhận QSDĐ đối với người sử dụng đất ” đây là một trong ba
hình thức nhà nước trực tiếp trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất mà chưa được cấp
GCNQSDĐ. Cho đến nay chưa có công trình nghiên cứu nào trình bày rõ khái niệm
công nhận.
Từ thực tiễn và hiểu biết của Phòng Kinh tế đất- Sở Tài nguyên và Môi trường, tác
giả cho rằng : “ công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý của Nhà nước thừa nhận có điều
Trang 4
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
kiện sự tồn tại hợp lý của chủ thể đang sử dụng đất, nhằm xác lập mối quan hệ quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước ”
Cấp GCN QSDĐ: theo nghĩa hẹp thì việc cấp GCN quyền sở hữu hay QSDĐ là biểu
hiện của sự công nhận của Nhà nước, đồng thời là một sản phẩm của hệ thống đăng ký
đất, là công đoạn cuối của quá trình đăng ký đất.
1.1.6. Các hình thức cấp Giấy chứng nhận
1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
a) Cấp mới: là cấp lần đầu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá
nhân thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, có nhà ở được tạo lập hợp pháp
theo quy định của pháp luật nhà ở và Quy định này;
b) Cấp lại: khi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo Quy định này
bị mất;
c) Cấp đổi: khi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo Quy định này
bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi (trang 4 Giấy chứng
nhận).
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a) Cấp mới: khi người sử dụng đất tạo thửa đất mới trong quá trình sử dụng đất;
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu Công nghiệp, khu Công nghệ cao, khu
Kinh tế (gọi chung là khu Công nghiệp); ranh giới thửa đất bị thay đổi do thực hiện quyết
định, văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
b) Cấp đổi, cấp lại: khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp bị ố, nhòe,
rách, hư hại hoặc bị mất.
1.1.7. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”
Từ trước đến nay, Trung ương đã ban hành những mẫu giấy chứng nhận sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (Giấy hồng)
được cấp theo Nghị định 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng (Giấy
hồng) được cấp theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính
phủ;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy đỏ) cấp theo Luật Đất đai 1993 được
Quốc hội thông qua ngày 14 tháng 7 năm 1993;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có ghi nhận về nhà ở, công trình trên đất
(Giấy đỏ) cấp theo Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm
2003;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Giấy hồng) được
cấp đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu nhà
ở trong căn hộ chung cư theo Luật Nhà ở được Chính phủ thông qua và ban hành vào
ngày 29 tháng 11 năm 2005;
Trang 5
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Giấy hồng) được cấp đối với trường hợp chủ
sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất theo Luật Nhà ở được Chính phủ
thông qua và ban hành vào ngày 29 tháng 11 năm 2005.
Ngoài ra trên thực tế còn tồn tại một loại giấy là “giấy trắng” (các loại giấy tờ về
nhà đất cấp trước năm 1975 hay trước năm 1994, do các địa phương tự đặt ra trong khi
chờ hướng dẫn của Trung ương).
1.1.8. Sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ
- Giúp nhà nước quản lý chặt quỹ đất;
Theo luật đất đai 1988,1993; đất đai của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước là chủ thể cân bằng quỹ đất đai, giúp điều tiết và quản lý quỹ đất đai, định
hướng sử dụng đất phù hợp, cân bằng được mức đất đai của từng cá nhân, giúp tránh
được tình trạng đầu cơ đất đai. Để làm được những điều trên, nhà nước phải nắm rõ
được quỹ đất mình đang có và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ hữu
hiệu để nhà nước có thể quản lý tốt các đối tượng sử dụng đất, điều chỉnh được các quan
hệ đất đai và xử lý được những trường hợp vi phạm, tranh chấp khiếu nại có liên quan
đến đất đai.
- Giúp người dân yên tâm khi đầu tư trên mảnh đất của mình;
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở vững chắc tạo niềm tin cho
người dân đầu tư tốt nhất, tạo năng xuất và sản lượng cao nhất trên mảnh đất của mình.
Giúp người sử dụng đất khai thác đất đai ở mức cao nhất.
- Là cán cân xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất;
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thực quyền của người sử dụng đất
với nhà nước phù hợp với pháp luật của nước CHXHCN Việt Nam, trên cơ sở đó, người
sử dụng đất được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… Ngược
lại người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của mình như đóng thuế, sử
dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả, không được phá hoại nguồn tài nguyên đất đai.
- Là cơ sở pháp lý nhằm góp phần giải quyết tranh chấp đất đai một cách có hiệu
quả, cũng như hạn chế việc tranh chấp đất đai.
Đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt ngày nay quan niệm “tấc đất
tấc vàng” càng được coi trọng do đó giá cả đất đai tăng cao, đặc biệt là các thành phố
lớn đã khiến đất đai có giá hơn bao giờ hết và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là
chứng thư pháp lý để tạo sự an tâm cho người sử dụng đất về quyền sử dụng riêng của
mình.
Tóm lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực sự có vị trí và vai trò rất
quan trọng không chỉ đối với Nhà nước, mà còn rất quan trọng đối với người sử dụng
đất, giúp Nhà nước đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giúp người dân an tâm
khai thác sử dụng và đầu tư vào đất đai sao cho có hiệu quả cao nhất và tốt nhất, đó
chính là động lực to lớn giúp thúc đẩy nền kinh tế - xã hội của nước nhà.
1.1.9. Các đối tượng kê khai đăng kí đất, quyền sử dụng đất
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ (dưới đây gọi chung là người sử dụng đất)
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đang sử dụng vào các mục đích, được phép thay
Trang 6
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp QSDĐ
… trên phạm vi hành chính của địa phương đã được cấp GCN tạm thời hoặc chưa kê
khai đăng ký.
1.1.10. Các khoản nghĩa vụ tài chính
Theo quy định tại điều 17 của Nghị định 60/CP thì việc cấp giấy chứng nhận chỉ
được thực hiện sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính về nhà đất. Điều này khó có thể
thực hiện, nghĩa vụ tài chính mà người dân thực hiện là:
Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ
Tiền sử dụng đất
Các khoản nộp khác như lệ phí địa chính, lệ phí đo đạc……
Bên cạnh việc quy định rất nhiều khoản thu khi cấp giấy chứng nhận nhà ở và quyền
sử dụng đất ở thì nhà nước còn quy định về thuế suất rất cao như:
Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ: quy định mức thu cho một lần ký nhà đất.
Ngoài các quy định về khoản thu, mức thu, hiện nay trong công tác văn bản quy định
của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn của các Bộ còn có nhiều mâu thuẫn với nhau,
đó là một trong những vấn đề gây khó khăn cho việc thực hiện tại địa phương.
Điều 10 của Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của chính phủ quy định: nếu chủ nhà
hoàn toàn không có giấy tờ hợp lệ, nếu nhà ở và đất phù hợp quy hoạch không có tranh
chấp thì chủ nhà được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở, chủ nhà được cấp giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, vẫn chưa quy định rõ nên khi thực hiện chỉ áp dụng cho phần trong hạn
mức đất ở, phần vượt hạn mức phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Đến năm 2000, chính
phủ ban hành Quyết định 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 23/08/2000 quy định về thu tiền sử
dụng đất, theo đó người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ nếu sử dụng đất ổn định
trước ngày 18/12/1980 thì không phải nộp tiền sử dụng đất, trong thời gian từ
18/12/1980 đến 15/10/1993 thì nộp 20% tiền sử dụng đất, sử dụng sau ngày 15/10/1993
phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Ngoài ra nếu nhận chuyển nhượng của người trước đó
không có giấy tờ hợp lệ nhưng có xác nhận của UBND xã, phường thì nộp 40% tiền sử
dụng đất. Đối tượng không có đủ giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở nhưng có nhưng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất vẫn được miễn tiền
sử dụng đất.
Tại TP.HCM trong quá trình thực hiện Nghị định 60/CP và quyết định 6280/QĐUB-QLĐT tỷ lệ người dân không liên hệ nhận giấy chứng nhận khá cao nguyên nhân
chủ yếu là do chưa có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Để giải quyết vấn đề nêu
trên và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy, UBND TP đã có công văn 442/VP-ĐT ngày
04/4/2000 chỉ đạo việc ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên đối tượng ghi nợ còn giới hạn, chỉ gồm các gia
đình liệt sĩ, thương binh các hạng, chủ sở hữu thuộc đối tượng xóa đói giảm nghèo hoặc
đang lâm vào hoàn cảnh thực sự khó khăn. Quyết định 38/2000/NĐ- CP về thu tiền sử
dụng đất cũng giới hạn đối tượng chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nhưng nhu cầu
chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính là khá cao. Để tăng cường tốc độ cấp giấy, đồng thời
Trang 7
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
tạo điều kiện cho mọi người dân được thực hiện các quyền của mình ngày 15/3/2001
UBND TP đã ra thông báo 31/TB-VP cho phép mọi đối tượng nếu có nhu cầu chậm
thực hiện nghĩa vụ tài chính đều được giải quyết, đây là một trong những giải pháp của
TP nhằm sớm hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận tạo điều kiện thực hiện tốt chức
năng quản lý nhà nước của mình. Người dân cũng mạnh dạn lập thủ tục xin cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Ngoài ra còn một số văn bản liên quan đến tiền sử dụng đất như:
- Nghị định 198/CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 117/CP hướng dẫn thi hành nghị định 198 ngày 03/12/2004;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc sửa đổi, bổ sung 1 số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
1.2. Cơ sở thực tiễn: sơ lược về công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ trong
nước và ngoài nước
1.2.1. Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ ở trong nước
- Thời kỳ phong kiến: Ở Việt Nam công tác đạc điền và công tác điền địa có lịch
sử khá lâu đời từ thế kỷ thứ VI trở lại đây bộ hồ sơ còn giữ lại được tìm thấy ở một số
nơi Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (1806) ở Nam kỳ thì tìm thấy
sổ địa bộ thời Minh Mạng (1836).
Sổ địa bạ thời Gia Long (1806)
Lập cho từng xã phân biệt đất công điền và đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ
đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế. Địa bạ được lập thành 3 bản. Bản “
giáp” nộp tại bộ hộ, bản “bính” nộp tại Dinh Bố Chánh, bản “đinh” để tại xã theo quy
định hàng năm phải tiến hành tiểu tu và 5 năm tiến hành đại tu một lần, nhưng hệ thống
sổ này do không có bản đồ đi kèm theo và không dùng một đơn vị đo lường thống nhất
ở các địa phương nên việc sử dụng rất khó khăn và đã lâu không được tu chỉnh lại.
Sổ địa bộ thời Minh Mạng (1836)
Năm thứ 17 (1836) triều đình Minh Mạng cử một khâm sai lo việc lập “điền bộ”
sau đổi thành “địa bộ” tại Nam Kỳ, hệ thống này được lập tới tận làng, xã và có rất
nhiều tiến bộ so với “địa bạ” thời Gia Long. Sổ bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự
chứng kiến của các chức việc làng, chánh tổng, tri huyện và điền chủ.
- Thời kỳ Pháp thuộc: Giai đoạn này trên lãnh thổ nước ta tồn tại nhiều chế độ điền
địa khác nhau.
Chế độ quản thủ ở Nam Kỳ.
Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh ở Trung Kỳ.
Chế độ bảo thủ để áp dụng đối với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết
ước theo luật lệ Pháp Quốc.
Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 áp dụng tại Nam Kỳ.
Trang 8
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ.
Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ.
Chế độ địa bộ được bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX, ban đầu chủ yếu là kế
thừa và tu chỉnh lại hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. Từ năm 1911, hệ thống này bắt
đầu được củng cố, hoàn thiện có bản đồ giải thửa kèm theo. Nội dung sổ địa bộ phải ghi
nhận đầy đủ các văn kiện về chuyển quyền, lập quyền, ủy quyền và án tòa. Sổ bộ được
giữ tại phòng quản thủ địa bộ và các điền chủ được cấp trích lục địa bộ.
Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ
thống nhất theo sắc lệnh 1925 thay thế hai chế độ trước đây là chế độ địa bộ và chế độ
để đương, hệ thống điền thổ theo sắc lệnh 1925 tuy vẫn còn một số nhược điểm, nhưng
vẫn được coi là hệ thống hồ sơ đầy đủ nhất, chất lượng nhất thời Pháp thuộc.
Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ.
Bắt đầu thực hiện từ những năm 1930 theo Nghị định 1358 của toà khâm sứ Trung
Kỳ, đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3438 ngày 14/10/1939.
Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ.
Do đặc thù đất đai ở Bắc Bộ manh mún nên bộ máy chính quyền lúc đó đã triển
khai song song cùng lúc hai hình thức, hình thức đo đạc chính xác và hình thức đo đạc
lập lược đồ đơn giản tỷ lệ 1:1000 và lập sổ sách để tạm thời quản lý đất đai.
- Thời kỳ Mỹ Ngụy ở miền Nam 1954-1975: Việc đăng ký đất chủ yếu kế thừa các
hệ thống đăng ký đất đã được thực hiện theo 3 chế độ quản thủ điền địa được thực hiện
dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam bộ gồm: Chế độ quản thủ địa chánh áp dụng ở
một số địa phương thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc
Nam kỳ đã thực hiện từ trước năm 1925; tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. Tuy
nhiên từ năm 1962, Chính quyền Sài Gòn đã có Sắc lệnh 124/SL–CTNT triển khai công
tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925.
- Giai đoạn 1975 - 1988: Ở miền nam, hệ thống đăng ký đất đai của Pháp vẫn được
áp dụng cho đến năm 1975 đất nước thống nhất. Năm 1980 thực hiện hiến pháp mới thì
hầu như toàn bộ đất đai ở miền Nam điều chuyển thành sở hữu của nhà nước. Từ đó
công tác đăng ký đất đai bắt đầu được nhà nước quan tâm và tổ chức thực hiện theo
Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 của hội đồng Chính phủ và Chỉ thị 299/TTg ngày
10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ. Toàn bộ đất đai được triển khai đo đạc tổng thể
trên cả nước cũng theo chỉ thị trên, tổng cục quản lý ruộng đất, chịu trách nhiệm tổ chức
chỉ đạo thực hiện việc đo đạc, đăng ký, thống kê đất đai trên toàn quốc.
Chỉ thị 299/TTg được bắt đầu triển khai năm 1980 và kéo dài đến nữa đầu năm
1988, kết quả đạt được vẫn còn hạn chế, các khu dân cư nông thôn hầu hết còn đo bao
và do dân tự khai, không xác định được vị trí sử dụng trên bản đồ, vì thế việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này chưa được thực hiện.
- Giai đoạn 1988 - 1993: Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực ngày 08/01/1988 đã
khẳng định. “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý” (điều 1
luật đất đai 1988) và quy định rõ “sau khi đăng ký người sử dụng đất được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất” (khoản 3 điều 18).
Trang 9
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
Tuy nhiên trong thực tiễn triển khai do chất lượng hệ thống hồ sơ đã thiết lập theo
Chỉ thị 299/TTg có quá nhiều tồn tại: hệ thống chính sách đất đai trong quá trình đổi
mới, việc thực hiện chủ trương giao khoán ruộng đất. Theo Chỉ thị 100/TW tiếp đến là
giao khoán ổn định lâu dài theo Nghị quyết 10 của bộ chính trị đã bước đầu đạt được
một số thắng lợi, khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và đang được các địa
phương trong cả nước hưởng ứng mạnh mẽ, tạo sự thay đổi lớn về hiện trạng đất đai, tuy
vậy chủ trương này đến giữa năm 1993 vẫn chưa đươc thể chế hoá bằng pháp luật.
Vì vậy, công tác triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa
phương thực hiện còn chậm.
- Giai đoạn 1993 – 2003: Thành công của việc thực hiện nghị quyết 20 của Bộ
chính trị, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của luật đất đai 1993 (được thông qua ngày
14/07/1993) với những thay đổi lớn: ruộng đất được giao ổn định cho từng hộ gia đình
cá nhân, đất đai bắt đầu có giá trị, người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Với thay đổi đó, yêu cầu hoàn thành cấy
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên cấp bách. Nhận thức được điều
đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung đẩy nhanh tiến
độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước, nhất là trong các năm
1997, 1998 với mục tiêu hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm
2000 (khu vực nông thôn) và năm 2001 (khu vực đô thị) theo Chỉ thị 10/1998/CT-TTg
và chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Sự khẳng định đất đai có giá trị, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa
kế, chuyển đổi đã tạo ra những biến động lớn về giá cả và vấn đề bức xúc trong quản lý
đất đai cũng như quản lý nhà nước.
Tiếp theo đó là Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của chính phủ về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất và lệ phí
địa chính.
Nghị định 45/CP ngày 03/8/1996 bổ sung (điều 10) xác định các khoản thời gian
miễn giảm tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Riêng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn thực hiện NĐ 60/CP của
Chính phủ, Thành phố đã cụ thể hóa NĐ 60 bằng các văn bản sau:
+ Quyết định số 6280/QĐ-UB-QLĐT ngày 26/08/1995 của UBND Thành Phố Hồ
Chí Minh về việc ban hành những thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
+ Quyết định số 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/06/2000 quy định về trình tự thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị, thủ tục chuyển
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị tại TP HCM.
+ Quyết định số 04/2003/QĐ-UB ngày 06 tháng 01 năm 2003 về việc ban hành
trình tự thủ tục cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ tại TP Hồ Chí Minh.
- Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Ngay sau khi luật đất đai 2003 ra đời 10/12/2003, bên cạnh đó Chính Phủ, Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường đã ban hành hàng loạt văn bản dưới luật nhằm khẳng định lại
Trang 10
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
tầm quan trọng của đất đai trong đời sống xã hội, luật đã đi theo sát thực tiễn và đã đưa
ra những giải pháp phù hợp với tình hình diễn biến phức tạp của thị trường đất đai, sau
khi luật đất đai 2003 có hiệu lực ngành địa chính đã ban hành các văn bản:
+ Nghị định 181 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai năm
2003.
+ Nghị định 198/CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
+ Thông tư 117/CP hướng dẫn thi hành nghị định 198 ngày 03/12/2004.
+ Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn một số điều của nghị định 181 ngày
29/10/2004.
+ Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc sửa đổi, bổ sung 1 số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.
+ Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 08/10/2006 của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật nhà ở;
+ Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một
số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 08/10/2006 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
+ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai;
+ Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ tài nguyên môi trường
hướng dẫn một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Riêng tại Tp Hồ Chí Minh, giai đoạn thực hiện Luật đất đai 2003 và Nghị định 181
của Chính phủ, thành phố đã cụ thể hóa bằng các văn bản sau :
+ Quyết định số 25/QĐ-UB-QLĐT ngày 01/11/2004 hướng dẫn thi hành triển khai
thi hành luật đất đai 2003.
+ Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30/3/2007 của UBND thành phố ban hành
quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
thành phố Hồ Chí Minh.
1.2.2. Công tác cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ ở một số nước
- Hệ thống đăng ký đất ở Anh: Có ba hình thức đăng ký
+ Đăng ký văn tự giao dịch: Được áp dụng một cách hạn chế ở một số điạ phương,
với mục đích đảm bảo an toàn cho giao dịch về đất đai, trong đó có các giao dịch vốn
vay có đảm bảo bằng bất động sản. Bất động sản được đăng ký văn tự giao dịch, quyền
ưu tiên, thứ tự ưu tiên được xác định theo ngày đăng ký chứ không theo ngày thực hiện
giao dịch.
+ Đăng ký nghĩa vụ: Có mục đích bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký văn tự
giao dịch. Nếu bất động sản không có sự đăng ký này thì người mua có quyền và nghĩa
Trang 11
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
vụ phát sinh từ sự đăng ký nghĩa vụ đó, ví dụ quyền địa dịch của chủ sở hữu mảnh đất
bên cạnh.
+ Đăng ký quyền: Do lịch sử lâu đời nên hầu như không thể tìm lại chứng cứ về
chủ quyền gốc (chứng cứ đầu tiên chứng minh mảnh đất được phong cấp hay công nhận
từ đất công cho một chủ thể cụ thể). Khi xem xét một hồ sơ đã có chủ quyền xin đăng
ký lần đầu vào sổ phải xem xét hai khía cạnh chủ quyền (nội dung quản lý) và ranh giới
thửa đất (nội dung kỹ thuật).
- Quy trình đăng ký ở Scotland:
+ Đăng ký thông tin khai báo: Các thông tin xác định về văn tự giao dịch như
ngày, giờ khai nộp hồ sơ, số thứ tự hồ sơ và một số thông tin khác được đăng ký vào
một cuốn sổ gọi là Sổ Khai Nhận, khi hồ sơ được phê chuẩn thì tại thời điểm này việc
đăng ký có hiệu lực pháp lý.
+ Lập biên bản và đăng ký vào sổ biên bản: Nhân viên nhà nước sẽ soạn thảo biên
bản, nội dung biên bản xác nhận thời điểm khai nhận hồ sơ, tin và chữ ký của các bên
giao dịch, nội dung của các giao dịch mô tả bất động sản, các quyền, các nghĩa vụ và
trách nhiệm để thông tin đó phải nghiên cứu hồ sơ và kết luận các vấn đề sau: việc giao
dịch đúng pháp luật không, người bán có quyền đối với tài sản theo đăng ký hoặc theo
quan hệ hợp lệ dẫn tới quyền đối với tài sản; việc đóng dấu có đúng thẩm quyền không;
khẳng định có sự mâu thuẫn với các quyền và nghĩa vụ theo các văn tự đã đăng ký;
khẳng định bất động sản đã được xác định chuẩn xác và mô tả đúng, sơ đồ (nếu có) phù
hợp với mô tả bằng lời trong văn tự; xác định rằng giao dịch đã được thực hiện một cách
hợp lý.
+ Hồ sơ gốc: Tập hợp bản sao tất cả các văn tự giao dịch đã đăng ký theo trình tự
thời gian.
+ Bảng tra cứu: Đây là một bộ hồ sơ được lập cho từng bất động sản, mỗi bất động
sản là một chương mục trong hồ sơ. Các thông tin giao dịch liên quan đến bất động sản
sẽ được ghi vào sổ theo trình tự thời gian phát sinh, nó phản ánh tất cả các thông tin từ
khi chủ sở hữu đầu tiên đến chủ sở hữu cuối cùng của bất động sản đó. Bảng này góp
phần quan trọng giảm bớt khó khăn trong việc điều tra lịch sử thửa đất khi tiến hành
giao dịch.
Theo đó văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính
quyền trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ.
- Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ: Mục tiêu tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng như có
thể biết có quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi
nhà cụ thể. Các điều luật được chia thành 03 loại:
+ Theo nguyên tắc trình tự: Dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước, tức là
mộ giao dịch được đăng ký đúng sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao
dịch chưa đăng ký được thực hiện trước.
+ Nguyên tắc nhận biết: Không dành quyền ưu tiên trên cho trình tự đăng ký,
người mua nếu không biết được (không được thông tin) về tranh chấp quyền lợi liên
quan đến bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn pháp lý.
Trang 12
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
+ Nguyên tắc hỗn hợp cả hai nguyên tắc trên và là một bước phát triển logic với
các quy định, người mua sau được ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ
giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.
1.3. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất
đai.
- Luật Nhà ở được Chính phủ thông qua và ban hành vào ngày 29/11/2005.
- Để thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2006, Chính phủ ban hành
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006, trong đó xác định đối với nhà ở, đất ở của
cùng một chủ được cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ.
- Ngày 30/3/2007 Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành
phố ban hành về trình tự, thủ tục cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ, GCNQSHNƠ,
GCNQSDĐ tại Thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực từ ngày 10/4/2007.
- Sau hơn 3 năm kể từ ngày Luật Đất đai có hiệu lực và được thực thi, không
tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Nhằm hoàn thiện
hơn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ được ban hành quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
1.3.1. Quy định về xét duyệt cấp GCNQSDĐ
a) Các trường hợp được cấp GCNQSDĐ
- Có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 ghi
nhận nguồn gốc sử dụng đất là đất ở (thổ cư), các loại giấy tờ xác nhận (có mối liên hệ
lôgic tại thời điểm xét cấp GCN) gồm:
+ Trích sao sổ điền thổ từ Trung tâm Thông tin Tài nguyên Môi trường;
+ Trích lục sổ bộ bằng khoán lưu giữ tại quận;
+ Trích lục sổ đăng ký đất đai (Chỉ thị 299/TTg);
+ Các loại giấy tờ khác.
- Các trường hợp không thuộc khoản 1, Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và
khoản 4, Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP hoặc thuộc khoản 4, Điều 14 nhưng phù
hợp quy hoạch theo khoản 5, Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP nêu sau đây:
+ Các trường hợp thuộc quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003;
+ Không có các loại giấy tờ nêu trên nhưng có các loại giấy tờ quy định tại Điều
3, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ghi nhận nguồn gốc sử dụng đất là thổ cư, sử dụng từ
trước 15/10/1993 (Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP);
+ Đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004, phù hợp với quy hoạch
hoặc chưa có quy hoạch chi tiết tại thời điểm xét cấp Giấy chứng nhận (Điều 15 Nghị
định 84/2007/NĐ-CP);
“Phù hợp quy hoạch” ở đây bao gồm:
Trang 13
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
+ Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được duyệt;
+ Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị dự kiến phù hợp so với quy hoạch chi tiết
xây dựng đô thị đã được duyệt;
+ Khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được duyệt (hoặc dự kiến)
nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt.
- Các trường hợp sử dụng đất ở tại đô thị sau ngày 01/07/2004 thực hiện chuyển
quyền theo quy định.
b) Các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ
+ Đất do Nhà nước giao để quản lý theo quy định tại Điều 3 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ.
+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Ủy ban nhân dân phường-xã-thị
trấn quản lý sử dụng.
+ Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác, trừ trường hợp thuê đất,
thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Người sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy
định tại Điều 50 và 51 của Luật đất đai năm 2003.
+ Người sử dụng dất nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
1.3.2. Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất được quy định
(theo điều 136 nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- Một trong các loại giấy tờ hợp lệ về QSDĐ được quy định tại các khoản 1, 2, 5
Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
- Văn bản uỷ quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ (nếu có).
1.3.3. Các cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (theo điều 3 của Quyết định
số 54/2007/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân Thành phố)
+ UBND Thành phố ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng thực hiện cấp Giấy
chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ cho tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài, kể cả
trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của tổ chức và cá nhân.
Giám đốc Sở Xây dựng ký thừa ủy quyền và đóng dấu của UBND thành phố theo
quy định tại Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 của Bộ Xây dựng.
+ UBND thành phố ủy quyền cho Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thực
hiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (đối với trường hợp được thuê đất hoặc
giao đất theo dự án) và cá nhân nước ngoài.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường ký và đóng dấu của Sở Tài nguyên và
Môi trường theo quy định tại Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ UBND quận – huyện:
Trang 14
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
- Cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ cho cá nhân trong nước, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài;
- Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân trong
nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được quy định tại
Khoản 2 của Điều này.
2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
2.1. Điều kiện tự nhiên
1.Vị trí địa lý
Sự hình thành và phát triển các vùng đất Bình Thạnh ngày nay gắn liền với quá trình
hình thành và phát triển của thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố Nam Bộ từ
cách đây 300 năm. Tuy nhiên đến năm 1976 thì quận Bình Thạnh mới được thành lập
trên cơ sở hợp nhất từ hai xã Bình Hoà và Thạch Mỹ Tây của thành phố Hồ Chí Minh,
có diện tích tự nhiên là 2.070,67 ha và được chia thành 20 phường.
Ranh giới hành chính:
+ Phía Đông giáp quận 2 và quận Thủ Đức.
+ Phía Tây giáp quận Phú Nhuận và quận Gò Vấp.
+ Phía Nam giáp quận 1 và quận 2.
+ Phía Bắc giáp quận 12 và quận Thủ Đức.
Trang 15
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trương Thị Nhã Trang
2. Địa hình
Bình Thạnh nằm trong vùng địa hình bằng thấp của Thành phố Hồ Chí Minh, điều
kiện thoát nước tương đối thuận lợi và thấp dần theo hướng Tây Bắc - Đông Nam. Độ
cao so với mặt nước biển biến động từ 0,5 m đến 10 m.
Địa hình có thể chia làm 2 khu vực khác nhau:
+ Khu vực có nền cao, địa hình gò triền, độ dốc thoải nằm ở phía Tây Bắc Quận.
+ Khu vực nền thấp có địa hình phẳng, hướng dốc không rõ rệt nằm ở phần còn lại,
chủ yếu dọc theo rạch xuyên tâm, sông Sài Gòn và bán đảo Bình Quới- Thanh Đa. Khu
vực này chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều từ sông Sài Gòn.
3. Thủy văn
Chế độ thuỷ văn phụ thuộc chủ yếu vào hệ thống sông rạch, hồ nước có trên địa bàn.
Sông Sài Gòn với chiều dài 16,5 km, có thể lưu thông được tàu với trọng tải 10.000 tấn
và một số tuyến rạch chính như Thị Nghè, Cầu Bông, Văn Thánh, Hố Tàn, Vàm Tây,
Thủ Tắc với tổng chiều dài khoảng 13,13 km. Ngoài ra còn có kênh Thanh Đa dài
khoảng 1,35 km và hệ thống kênh rạch nhỏ khác. Đây là điều kiện thuận lợi để phát
triển giao thông đường thuỷ và tiêu thoát nước đảm bảo vệ sinh môi trường.
4. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất
Diện tích tự nhiên có 2.070,67 ha, chiếm 0,99% diện tích của Thành phố, toàn bộ
diện tích đã khai thác đưa vào sử dụng, điều này cho thấy tài nguyên đất của Quận đang
được sử dụng khá triệt để và có hiệu quả. Về mặt thổ nhưỡng, đất đai của Quận gồm có
đất phù sa và phù sa phèn có thêm chua mặn.
b.Tài nguyên nước
- Nguồn nước mặt: Phụ thuộc chủ yếu vào lượng nước mưa tự nhiên (bình quân
1979 mm/năm), lưu lượng của sông Sài Gòn và hệ thống kênh rạch.
- Nguồn nước ngầm: Nước ngầm phân bố khá rộng, chủ yếu ở độ sâu 10 đến 15 m,
đây là nguồn nước có thể khai thác phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân. Tuy
nhiên chất lượng nước ngầm ở phía Tây cao hơn ở phía Đông, nguyên nhân vào mùa
khô phần lớn nguồn nước ngầm ở phía Đông bị nhiễm phèn, gây khó khăn cho việc khai
thác sử dụng.
c. Thực trạng cảnh quan môi trường
Trong những năm qua do quá trình đô thị hóa đã tác động mạnh mẽ đến môi
trường của Quận, gây ô nhiễm môi trường không khí, nước, đất ở các mức độ khác
nhau. Điều này được thể hiện thông qua một số vấn đề sau:
- Ô nhiễm môi trường không khí: Môi trường không khí đã và đang bị ô nhiễm ở
mức độ nhất định do các nguồn chất thải, khí thải từ các hoạt động giao thông và xây
dựng, trong đó chủ yếu là ô nhiễm do khí thải từ các phương tiện giao thông quá cũ đã
làm ô nhiễm bầu không khí trên địa bàn Quận.
Trang 16
