ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN CHÂU
TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN
THÁNG 6 NĂM 2009

SVTH
MSSV
LỚP
KHOA
NGÀNH

-

:
:
:
:
:

VÕ CÔNG MẠNH
05124057
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai

TP.HCM tháng 7 năm 2009 -


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

VÕ CÔNG MẠNH

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN
THÁNG 6 NĂM 2009”.

Giáo viên hướng dẫn: PGS-TS Huỳnh ThanhHùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM)
(Ký tên: ………………………………)

- TP.HCM tháng 7 năm 2009 -

i


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:
Ba mẹ, gia đình là những người luôn lo lắng, giúp đở, động viên,...và dõi theo
tôi trong suốt quá trình học tập.
Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô Giảng viên – Công
nhân viên nhà trường đã tận tình giúp đở, hướng dẫn, dạy dỗ tôi trong suốt thời
gian qua.
Thầy PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng, Hiệu phó nhà trường, giảng viên chính
Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã tận tình hướng dẫn chu đáo, hổ trợ,
giúp đở tôi sớm hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tập thể cán bộ công nhân viên Thư Viện Trường ĐH Nông Lâm TP.HCM đặc
biệt là Cô Diệp Thị Bạch Huệ đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi có được nhiều
nguồn tư liệu cần thiết cho quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình.
Sự giúp đỡ nhiệt tình của ban lảnh đạo Phòng TNMT – Văn Phòng ĐKQSDĐ
Huyện Tân Châu - Tỉnh Tây Ninh, các cô chú, anh chị trong UBND Huyện, đặc
biệt là KS. Nguyễn Công Thọ ( Chuyên viên Phòng TNMT ) đã tạo điều kiện thuân
lợi và hướng dẫn tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực tập tại điạ phương.
Tập thể lớp Quản Lý Đất Đai khóa 2005 – 2009, cùng các anh, chị, bạn bè đã
giúp đỡ, động viên tôi trong suốt 4 năm trên giảng đường đại học.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, kiến thức lý luận còn chưa sâu sắc, nguồn tài
liệu còn hạn chế. Do đó luận văn cũng không thể tránh khỏi những sai sót, tôi rất
mong được sự đóng góp ý kiến của của quý thầy cô, bạn bè để tôi có được những
kiến thức hoàn thiện hơn.
TP.HCM, ngày tháng 07 năm 2009.
Sinh viên

Võ Công Mạnh
i

Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

TÓM TẮT
Sinh viên: Võ Công Mạnh, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 2005-2009, Khoa Quản Lý
Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, thực
hiện đề tài:“Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tân Châu - Tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng 6 năm
2009”.
Đề tài được tiến hành từ tháng 3/2009 đến tháng 7/2009, tại Phòng Tài Nguyên
Môi Trường – Văn Phòng ĐKQSDĐ huyện Tân Châu – Tỉnh Tây Ninh.
Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG.
Địa bàn huyện Tân Châu được xem là một huyện mới của Tỉnh Tây Ninh, huyện
được thành lập năm 1989 khi tách ra từ huyện Tân Biên và Dương Minh Châu theo
Nghị Quyết số 48 của Hội Đồng Bộ Trưởng ngày 13 tháng 05 năm 1989. Với diện tích
111.045,40 ha, Tân Châu được xem là một huyện có diện tích lớn. Bên cạnh đó với vị
trí địa lý thuận lợi, Tân Châu được UBND Tỉnh xếp vào một trong những huyện có
triển vọng phát triển KT-XH nhất Tỉnh.
Trong quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa Tân Châu không ngừng thay đổi theo
chiều hướng ngày càng phát triển. Khi nền kinh tế hội nhập và vận hành theo cơ chế
thị trường thì nhu cầu SDĐ để đầu tư Cơ sở hạ tầng, Công nghiệp - Dịch vụ, các khu
dân cư tập trung,…Đã tạo ra những biến động đáng kể về SDĐ. Vấn đề về CNQSDĐ
trên địa bàn huyện cũng không ngừng thay đổi từ khi có Luật Đất Đai 2003 đến nay.
Quá trình nghiên cứu bằng các phương pháp: Điều tra, phân tích, thống kê, so
sánh, đánh giá, tham khảo ý kiến chuyên gia,…các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn
đề CNQSDĐ trên địa bàn huyện, đề tài đã đánh giá về ĐKTN-KTXH và các vấn đề
liên quan đến tình hình CNQSDĐ tại địa phương, đặc biệt là quá trình tham gia giải

quyết hồ sơ CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân SDĐ.
Kết quả thu được như sau: Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện không ngừng
gia tăng từ năm 2004 khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành, cụ thể: năm 2003 với
1.808 hồ sơ, năm 2004 với 2.170 hồ sơ, năm 2005 là 2.737 hồ sơ, năm 2006 là 4.039
hồ sơ, năm 2007 là 6.508 hồ sơ, năm 2008 là 5.176 hồ sơ, 6 tháng đầu năm 2009 với
số lượng 2.741 hồ sơ. Tính từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2009 trên địa bàn toàn huyện
có 25.109 hồ sơ CNQSDĐ được thông qua cơ quan Nhà nước, với diện tích CNQSDĐ
là 3.946,72 ha. Phần lớn các trường hợp CNQSDĐ chủ yếu là đất ở với 18.012 hồ sơ,
chiếm 71,73 % trên tổng hồ sơ CNQSDĐ, còn lại là CNQSDĐ sản xuất nông nghiệp
chiếm 28,27 % với 7.097 hồ sơ. Từ năm 2003-6/2009 toàn huyện phát hiện có 292
trường hợp CNQSDĐ không thông qua cơ quan Nhà nước, chiếm 1,15 % trên tổng số
hồ sơ CN. Các dạng mục đích CNQSDĐ chủ yếu là: Cần vốn sản xuất kinh doanh, trả
đáo hạn Ngân hàng, phân chia tài sản, chuyển đi nơi khác sinh sống,…Trong đó phổ
biến nhất là 2 dạng: CNQSDĐ do cần vốn sản xuất kinh doanh (42 %) và trả tiền đáo
hạng vay cho Ngân hàng (27 %).
Đề tài cũng đã đánh giá một số nội dung QLNN về đất đai, đánh giá về hiệu
quả SDĐ sau khi CN, các nguyên nhân CNQSDĐ phổ biến và đề cập đến những vấn
đề khó khăn, vướng mắc trong thực tế khi áp dụng các văn bản pháp luật về đất đai có
liên quan đến CNQSDĐ, đưa ra những kiến nghị phù hợp với thực tế của địa phương
đáp ứng được yêu cầu đặt ra trong quá trình giải quyết hồ sơ CNQSDĐ.
ii


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN ...............................................................................................................i

TÓM TẮT .....................................................................................................................ii
MỤC LỤC.....................................................................................................................iii
DANH SÁCH BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ...........................................................v
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...........................................................................vi

ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1
PHẦN I : TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................3
I.1. Cơ sở lý luận chung ...............................................................................................3
I.1.1. Các khái niệm cơ bản............................................................................................3
I.1.2. Lược sử vấn đề CNQSDĐ qua các giai đoạn ........................................................6
I.1.3. Cơ sở pháp lý .......................................................................................................9
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu...............................................................................10
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................10
I.2.2. Điều kiện kinh tế ..................................................................................................12
I.2.3. Điều kiện xã hội ...................................................................................................12
I.2.4. Điều kiện cơ sở hạ tầng.........................................................................................14
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện ...................................15
I.3.1. Nội dung nghiên cứu.............................................................................................15
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................15
I.3.3. Quy trình thực hiện...............................................................................................15

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................16
II.1. Đánh giá ĐKTN-KTXH ảnh hưởng đến CNQSDĐ............................................16
II.1.1. Đánh giá ĐKTN ảnh hưởng đến CNQSDĐ .........................................................16
II.1.2. Đánh giá điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến CNQSDĐ.........................................17
II.2. Đánh giá một số nội dung QLNN về đất đai, Sử dụng đất đai...........................19
II.2.1. Công tác Đo đạc bản đồ và lập Hồ sơ địa chính...................................................19
II.2.2. Công tác Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất.......................................................21
II.2.3. Công tác Đăng ký đất đai và Cấp GCNQSĐ........................................................22
II.2.4. Công tác Giải quyết tranh chấp, Khiếu nại về đất đai...........................................23

II.2.5. Công tác Thanh tra đất đai...................................................................................24
II.2.6. Công tác Thống kê, Kiểm kê đất đai....................................................................24
iii


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

II.2.7. Hiện trạng sử dụng đất năm 2009 ........................................................................25
II.2.8. Đánh giá chung về nội dung QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai.......................27
II.3. Đánh giá quy trình, thủ tục thực hiện CNQSDĐ qua từng giai đoạn ...............29
II.3.1. Giai đoạn từ Luật Đất Đai 1993 đến trước Luật Đất Đai 2003 .............................29
II.3.2. Giai đoạn từ Luật Đất Đai 2003 đến nay..............................................................32
II.3.3. Đánh giá quy định về CNQSDĐ qua 2 giai đoạn .................................................34
II.4. Đánh giá hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 – 6/2009............37
II.4.1. Quy định chung về CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Châu................................37
II.4.2. Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 – 6/ 2009 ............................39
II.4.2.1. Hoạt động CNQSDĐ năm 2003........................................................................39
II.4.2.2. Hoạt động CNQSDĐ năm 2004........................................................................41
II.4.2.3. Hoạt động CNQSDĐ năm 2005........................................................................42
II.4.2.4. Hoạt động CNQSDĐ năm 2006........................................................................43
II.4.2.5. Hoạt động CNQSDĐ năm 2007........................................................................44
II.4.2.6. Hoạt động CNQSDĐ năm 2008........................................................................46
II.4.2.7. Hoạt động CNQSDĐ 6 tháng đầu năm 2009.....................................................47
II.4.3. Đánh giá chung tình hình CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 - 6/2009.......48
II.4.3.1. Đánh giá kết quả CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 - 6/2009.................48
II.4.3.2. Đánh giá kết quả CNQSDĐ huyện Tân Châu theo đơn vị xã, thị trấn ...............49
II.4.3.3. Đánh giá tình hình CNQSDĐ không thông qua cơ quan Nhà nước...................51
II.4.3.4. Các đối tượng nhận CNQSDĐ 6 tháng đầu năm 2009 ......................................53

II.4.3.5. So sánh tình hình CNQSDĐ huyện Tân Châu với một số đơn vị lân cận ..........54
II.4.3.6. Đánh giá ưu điểm, hạn chế của Luật thuế thu nhập cá nhân với CNQSDĐ .......55
II.5. Đánh giá tác động của hoạt động CNQSDĐ, hiệu quả SDĐ sau CN .................56
II.5.1. Đánh giá tác động của hoạt động CNQSDĐ ........................................................56
II.5.2. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất sau CNQSDĐ......................................................58
II.6. Đánh giá nguyên nhân CNQSDĐ, ưu – nhược điểm của CNQSDĐ .................58
II.6.1. Đánh giá các nguyên nhân CNQSDĐ ..................................................................58
II.6.2. Ưu điểm – nhược điểm của hoạt động CNQSDĐ ................................................60
II.7. Đánh giá những tồn tại, vướng mắc trong công tác CNQSDĐ ..........................61
II.8. Đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống QLNN về đất đai và SDĐ.....................63

KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ ....................................................................................65
TÀI LIỆU THAM KHẢO
iv


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Thống kê dân số huyện Tân Châu đến năm 2008 ........................................... 13
Bảng 2.1: Tỉ trọng các ngành kinh tế của huyện Tân Châu năm 2008 ............................ 17
Bảng 2.2: So sánh tỉ trọng các ngành kinh tế của huyện Tân Châu năm 2007-2008 ....... 18
Bảng 2.3: Kết quả thành lập bản đồ, hồ sơ địa chính huyện Tân Châu đến năm 2009 .... 20
Bảng 2.4: Cơ cấu sử dụng đất huyện Tân Châu năm 2008, 2009.................................... 21
Bảng 2.5: Công tác cấp GCNQSDĐ huyện Tân Châu tính đến đầu năm 2009 ............... 22
Bảng 2.6: Tình hình giải quyết tranh chấp QSDĐ huyện Tân Châu tính đến 6/2009 ...... 23
Bảng 2.7: Kết quả kiểm kê đất đai theo Chỉ thị 31/2007/CT-TTg .................................. 24
Bảng 2.8: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Châu năm 2009 ........................................ 25

Bảng 2.9: Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính huyện Tân Châu năm 2008 ... 26
Bảng 2.10: Biến động đất đai năm 2003 so với năm 2009.............................................. 27
Bảng 2.11: Tình hình phân bổ cán bộ địa chính cấp cơ sở đến năm 2009 ...................... 28
Bảng 2.12: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2003 ........................................ 40
Bảng 2.13: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2004 ........................................ 41
Bảng 2.14: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2005 ........................................ 42
Bảng 2.15: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2006 ........................................ 43
Bảng 2.16: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2007 ........................................ 45
Bảng 2.17: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu năm 2008 ........................................ 46
Bảng 2.18: Hoạt động CNQSDĐ huyện Tân Châu đến tháng 6 năm 2009 ..................... 47
Bảng 2.19: Kết quả CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 - 6/2009 .......................... 48
Bảng 2.20: Tổng hợp kết quả CNQSDĐ huyện Tân Châu từ năm 2003 – 6/2009........... 50
Bảng 2.21: Tình hình CNQSDĐ không thông qua cơ quan Nhà nước............................ 52
Bảng 2.22: Các đối tượng nhận CNQSSĐ từ đầu năm 2009 đến tháng 6 năm 2009 ....... 54
Bảng 2.23: So sánh tình hình CNQSDĐ qua các năm của một số địa phương................ 54
Bảng 2.24: Bảng điều tra lý do CNQSDĐ...................................................................... 60

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: So sánh cơ cấu các ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2008 .................... 17
Biểu đồ 2.2: So sánh tỉ trọng các ngành kinh tế huyện Tân Châu năm 2007 - 2008. ....... 18
Biểu đồ 2.3: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất năm 2009..................... 25
Biểu đồ 2.4: So sánh hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2009. ................... 49
Biểu đồ 2.5: So sánh kết quả hoạt động CNQSDĐ theo đơn vị hành chính. ................... 50
Biểu đồ 2.6: Tình hình CNQSDĐ không thông qua cơ quan Nhà nước ......................... 52
v


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

Biểu đồ 2.7: So sánh hồ sơ CNQSDĐ của huyện với một số địa phương lân cận ........... 55

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1 : Trình tự CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo NĐ17/1999................ 31
Sơ đồ 2.2 : Trình tự CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo NĐ181/2004. ............. 33
Sơ đồ 2.3 : Trình tự thủ tục CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân tại Tân Châu. ......... 38

vi


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TW
CP
TL
DT
CN
HK
HS
SDĐ
QSD
GDP
THCS
THPT
QLNN
XHCN

TNHH
QSDĐ
TNMT
UBND
CMND
KT-XH
QĐ-UB
NĐ-CP
QSHNƠ
CT-TTg
CQSDĐ
QHSDĐ
KHSDĐ
TP.HCM
CNQSDĐ
TT-TCĐC
UBTVQH
TN-KTXH
GCNQSDĐ
GCNQSHNƠ
VPĐKQSDĐ
CHXHCNVN
ĐKTN-KTXH

Trung ương
Chính Phủ
Tỉnh lộ
Diện tích
Chuyển nhượng
Hộ khẩu

Hồ sơ
Sử dụng đất
Quyền sử dụng
Tổng sản phẩm quốc nội
Trung học cơ sở
Trung học phổ thông
Quản lý Nhà nước
Xã Hội Chủ Nghĩa
Trách nhiệm hữu hạn
Quyền sử dụng đất
Tài Nguyên Môi Trường
Ủy Ban Nhân Dân
Chứng minh nhân dân
Kinh tế - Xã hội
Quyết định của Ủy Ban Nhân Dân
Nghị Định – Chính Phủ
Quyền sở hữu nhà ở
Chỉ thị của Thủ Tướng Chính Phủ
Chuyển quyền sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất
Thành phố Hồ Chí Minh
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tư của Tổng Cục Địa Chính
Ủy ban thường vụ Quốc Hội
Tự nhiên - Kinh tế xã hội
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội

vii


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất tất yếu trong mọi hoạt
động kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, giáo dục, an ninh quốc phòng,… Trong tất cả
các hoạt động sống, sản xuất của xã hội đều phải trực tiếp hay gián tiếp thông qua đất
đai.
Trong quá trình phát triển của đất nước ở thời kì đổi mới, vấn đề quản lý và sử
dụng đất ngày càng được Nhà nước quan tâm. Trên cơ sở đó Luật Đất Đai 1993 đã ra
đời nhằm khắc phục những hạn chế của các văn bản quản lý Nhà nước về đất đai trước
đó. Trong đó lần đầu tiên vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ)
được thừa nhận là hợp pháp và cơ bản đã mang lại những hiệu quả tích cực.
Trên con đường hội nhập và phát triển, vấn đề Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
đất nước ngày một được quan tâm. Cơ bản không thể phủ nhận những hiệu quả KTXH mà Luật Đất Đai 1993 mang lại, song cũng phải thừa nhận một số vấn đề phát sinh
phức tạp mà Luật Đất Đai 1993 không thể giải quyết được. Từ cơ sở trên, Quốc Hội
nước CHXHCNVN đã thông qua Luật Đất Đai 2003 để một lần nữa hoàn thiện hơn về
cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai nói trên.
Vấn đề về CNQSDĐ lại một lần nữa được đề cập rất cụ thể trong Luật Đất Đai
2003 và đang được rất nhiều người quan tâm bởi các phát sinh phức tạp khi vận dụng
vào thực tế. Trong quá trình CNQSDĐ thực tại trên nhiều địa phương cũng có không ít
trường hợp CNQSDĐ trái phép, vi phạm pháp luật và chưa mang lại hiệu quả KT-XH.
Địa bàn huyện Tân Châu được xem là một huyện mới của tỉnh Tây Ninh, huyện
được thành lập theo Nghị Quyết số 48 của Hội Đồng Bộ Trưởng ngày 13 tháng 05

năm 1989 khi tách ra từ huyện Tân Biên và Dương Minh Châu, hiện nay với diện tích
111.045,40 ha, Tân Châu được xem là một huyện có diện tích lớn. Bên cạnh đó với vị
trí địa lý thuận lợi, tài nguyên thiên nhiên tương đối phong phú,… Tân Châu được
UBND tỉnh xếp vào một trong những huyện có triển vọng phát triển KT-XH nhất tỉnh.
Với vai trò quan trọng như thế, huyện Tân Châu không ngừng đầu tư phát triển
Cơ sở hạ tầng nhằm hoàn thiện bộ mặt KT-XH của huyện và phấn đấu trong tương lai
sẽ trở thành một huyện trọng điểm của tỉnh. Trong quá trình phát triển đó vấn đề về
CNQSDĐ trên địa bàn huyện cũng đang được rất nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức,
cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp,… quan tâm.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, tôi thực hiện đề tài:“Đánh giá tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện
Tân Châu - tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng 6 năm 2009 ” .

Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

™ Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ và hiệu quả của hoạt động chuyển
nhượng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu. Tìm ra ưu, khuyết điểm của công tác
chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện, qua đó đề xuất giải pháp hoàn thiện
công tác quản lý CNQSDĐ.
™ Đối tượng nghiên cứu
• Hộ gia đình, cá nhân tham gia trong hoạt động CNQSDĐ.
• Các loại hình CNQSDĐ trên địa bàn.
• Hoạt động CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2009 trên địa bàn huyện
Tân Châu – tỉnh Tây Ninh.

• Các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động CNQSDĐ của Trung ương và
địa phương.
™ Phạm vi nghiên cứu
• Địa điểm : Địa bàn huyện Tân Châu – tỉnh Tây Ninh.
• Thời gian: Hoạt động CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2009.
™ Ý nghĩa thực tiễn
• Giúp hiểu rõ hơn về thực trạng CNQSDĐ trên địa bàn .
• Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hơn cho hoạt động CNQSDĐ.
• Góp phần nâng cao hiệu quả QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai .

2


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

PHẦN I : TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Các khái niệm cơ bản
I.1.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thuật ngữ CNQSDĐ ra đời từ Luật Đất Đai năm 1993 mà không thể sử dụng từ
“mua bán đất” vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, người
dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu, quyền chiếm đoạt đất đai. Nhà
nước chỉ cho phép người SDĐ được CQSDĐ (chuyển quyền sử dụng đất) của mình
cho người khác.
CQSDĐ là việc người có quyền SDĐ hợp pháp chuyển giao đất và quyền SDĐ
cho người khác theo những quy định pháp luật đất đai hiện hành.
CNQSDĐ là một trong 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp) theo Luật Đất Đai năm 1993 và là một trong 10 quyền của người SDĐ

(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) theo Luật Đất
Đai năm 2003.
Như vậy, CNQSDĐ là hình thức CQSDĐ trong đó người sử dụng đất (gọi là bên
CQSDĐ) chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là
bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho
người chuyển nhượng.
I.1.1.2. Đối tượng sử dụng đất
Đối tượng sử dụng đất theo Luật Đất Đai 2003 trên địa bàn huyện Tân Châu:
-Các tổ chức trong nước bao gồm các cơ quan Nhà nước trong huyện; các tổ
chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất; tổ chức kinh tế nhận CQSDĐ.
-Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ
hoặc nhận CQSDĐ trên địa bàn.
-Cộng đồng dân cư gồm: cộng đồng người Khơme, người Chăm, người Hoa,…
được nhà nước giao đất hay công nhận QSDĐ.
-Cơ sở tôn giáo: bao gồm các chùa, thánh thất, nhà thờ,... được UBND Tỉnh
công nhận QSDĐ.
-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, Việt Kiều hải ngoại về sinh
sống và làm việc được UBND huyện cho thuê đất, mua nhà ở gắn liền với QSDĐ.
I.1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng thư pháp lý do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý quan trọng giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ
đất, trong chế độ XHCN đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thống
3


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

nhất quản lý và người dân chỉ có quyền sử dụng theo đúng kế hoạch và quy hoạch đã
được phê duyệt. Điều này giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, điều tiết được giá
đất, cân bằng được hạn mức đất của từng cá nhân, tránh tình trạng đầu cơ đất đai.
Chính vì vậy, GCNQSDĐ là công cụ hữu hiệu để Nhà nước có thể quản lý đối tượng
sử dụng đất, điều chỉnh các quan hệ đất đai và xử lý vi phạm, khiếu nại có liên quan
đến đất đai.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất
để người dân an tâm sinh sống sản xuất, kinh doanh và thực hiện giao dịch dân sự về
nhà đất theo quy định của pháp luật như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho
thuê, thế chấp… tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản.
Việc thực hiện cấp GCNQSDĐ đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng
đất và các quan hệ tài chính về đất đai, góp phần sử dụng đất được giao có hiệu quả
nhất. Cho nên nhu cầu cấp GCNQSDĐ đang là nhu cầu bức thiết của người dân để xác
lập QSDĐ hợp pháp của mình. Điều đó đòi hỏi ở từng cấp quản lý Nhà nước về đất đai
phải có sự thay đổi phù hợp, phân bổ đất đai một cách hợp lý. Do đó, việc tổ chức
đăng ký cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng sử dụng đất là nhiệm vụ quan trọng nhất
trong việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai.
I.1.1.4. Giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được công bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của
năm đó. Đây là cơ sở để giải quyết hợp lý mối quan hệ Kinh tế - Tài chính giữa những
người SDĐ với nhau và giữa người SDĐ với Nhà nước. Khi có chênh lệch lớn so với
giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Nhìn từ nhiều góc độ trong việc hình thành giá đất thì giá đất cũng có những
mức giá khác nhau do nhu cầu và mục đích sử dụng khác nhau nên trên một thửa đất
tương ứng với mỗi cơ chế có mức giá khác nhau được thể hiện qua các loại giá:

• Giá đất do Nhà nước quy định.
• Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
• Giá đất thỏa thuận khi CNQSDĐ (giá đất thị trường): là mức giá có thể chấp nhận
được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một giao dịch
không biết trước, cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết định
sáng suốt, minh mẫn và không bị ép buộc.
• Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ.
• Giá đất do rao bán trên thị trường.
I.1.1.5. Thuế chuyển quyền và thuế thu nhập cá nhân đối với CNQSDĐ
Thuế suất chuyển quyền SDĐ qua từng giai đoạn luôn có những thay đổi theo
chiều hướng có lợi cho người SDĐ. Trong thực tế chuyển quyền SDĐ tại một số địa
phương có điều kiện kinh tế khó khăn thì thuế chuyển quyền cao là một thiệt thòi cho
người SDĐ khi họ có nhu cầu CNQSDĐ của mình. Do đó qua từng thời điểm Chính
4


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

Phủ luôn có những điều chỉnh về thuế chuyển quyền để cho người dân giảm bớt thiệt
thòi và ý thức hơn trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Tính từ khi đất
đai được xem là hàng hóa đặc biệt và cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng
trên thị trường năm 1993 thì đã có 2 văn bản quy định về thuế chuyển quyền và gần
đây là văn bản về thu thuế thu nhập cá nhân đối với CNQSDĐ.

) Luật thuế chuyển quyền đối với chuyển nhượng QSDĐ
• Luật thuế chuyển quyền ngày 02/06/1994 có hiệu lực từ ngày 01/07/1994 thì thuế
suất chuyển quyền đối với đất đai là 10 % đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm
muối; 20 % đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác.

• Luật sử đổi bổ xung một số điều của luật thuế chuyển quyền ngày 21/12/1999 có
hiệu lực từ ngày 01/01/2000 thì thế suất chuyển quyền là 2 % đối với đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất nuôi trồng thủy sản; thuế suất 4 % đối với đất ở,
đất xây dựng công trình và các loại đất khác.
• Căn cứ tính thuế chuyển quyền là: Diện tích đất, giá đất do UBND Tỉnh quy định
cho từng năm và thuế suất theo quy định trên.

) Luật thuế thu nhập cá nhân (Quốc Hội thông qua ngày 21/11/2007 và có hiệu
lực từ ngày 01/01/2009) quy định như sau:
ª Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế bao gồm:
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc sử dụng nhà ở;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
• Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng Bất động sản.
ª Thuế suất tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng QSDĐ (Theo khoản 2
điều 21 và điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân) quy định như sau:
• 25 % trên giá trị chênh lệch hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 lần chuyển nhượng
xác định và các khoản chi phí liên quan trong quá trình sử dụng có chứng từ chứng
minh (Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế).
• 2 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ trong trường hợp không có chứng từ xác định
giá mua và tôn tạo trước đó (Trường hợp không xác định được thu nhập tính thuế).
• Căn cứ tính thuế là : Giá trị theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
I.1.1.6. Lệ phí trước bạ đối với CNQSDĐ
Trong quá trình thu lệ phí trước bạ đối với CNQSDĐ cũng là một bất cập trong
thực tế áp dụng. Cũng giống như trường hợp thuế chuyển quyền, Nhà nước luôn có sự
thay đổi trong công tác quản lý thu thuế nhằm tạo điều kiện cho đất đai ngày càng phát
huy vai trò là một hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Có thể căn cứ vào
các quy định sau về mức thu lệ phí trước bạ qua từng giai đoạn:
• Theo Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 về thu lệ phí trước bạ thì thuế
suất thu lệ phí trước bạ là 2 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ.

5


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

• Theo Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 về sửa đổi bổ xung điều 6 của
Nghị định 176/1999 về lệ phí trước bạ thì thuế suất thu lệ phí trước bạ là 1 % trên
giá trị hợp đồng CNQSDĐ.
• Theo Nghị định 80/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ xung một số điều về lệ phí trước bạ
thì thuế suất của lệ phí trước bạ là 0,5 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ.
I.1.2. Lược sử vấn đề CNQSDĐ qua các giai đoạn
Hiến Pháp năm 1980 ra đời làm thay đổi căn bản về quan hệ sở hữu đất đai ở
nước ta. Hiến Pháp quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy định chung, những tập thể, cá nhân đang sử dụng
được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động theo quy định của pháp luật”.
Trên tinh thần đó, Luật Đất Đai năm 1988 nghiêm cấm “sang nhượng” đất đai dưới
mọi hình thức.
Nhưng đến những năm 1990, nền kinh tế thật sự chuyển mình sang kinh tế thị
trường, đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, từ đó thị trường đất đai trở nên
quan trọng hơn trong cơ chế vận hành chung của nền kinh tế. Xuất phát từ nhu cầu
phát triển đó đã làm cho những quy định của Luật Đất Đai năm 1988 đã trở nên không
còn phù hợp nữa.
Trong nền kinh tế thị trường, việc luân chuyển QSDĐ là điều hiển nhiên, nên
việc cho phép chuyển QSDĐ được quy định trong Luật Đất Đai năm 1993 là hoàn
toàn phù hợp, một mặt khắc phục các phiền hà trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, góp phần cải cách các thủ tục hành chính. Mặt khác nó cũng tạo điều kiện tích tụ,
tập trung đất đai với quy mô thích hợp cho sản xuất hàng hóa nói chung và Nhà nước
chỉ can thiệp vào quá trình chuyển QSDĐ khi cần thiết.Vì vậy vấn đề chuyển QSDĐ

khi được hoàn thiện sẽ giải quyết được những vấn đề sau:
• Góp phần cải cách thủ tục hành chính trong quan hệ đất đai.
• Tránh việc lạm quyền từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Mở đường cho quan hệ đất đai vận động và phát triển theo cơ chế thị trường, khắc
phục tình trạng mua bán đất đai, chuyển QSDĐ trái pháp luật.
I.1.2.1.Giai đoạn từ Luật Đất Đai năm 1988 đến trước Luật Đất Đai năm 1993
Trong một thời gian dài từ khi ban hành Hiến Pháp năm 1980, việc khai thác
quản lý đất đai vẫn còn yếu kém. Để cụ thể hóa Hiến Pháp năm 1980 và những yêu
cầu đổi mới, phát triển kinh tế. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã khẳng
định sự đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo
định hướng XHCN. Trên tinh thần đó ngày 29/12/1987, Quốc Hội khóa VIII đã thông
qua Luật Đất Đai đầu tiên ở nước ta gồm 6 chương và 57 điều. Đây là sự kiện rất quan
trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai.
Luật Đất Đai năm 1988 đã giải quyết hàng loạt vấn đề vướng mắc mà trước đó
chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Trong đó, quan trọng nhất là xác định đối
tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay tạm thời. Nếu như
không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm “sang nhượng” đất đai dưới mọi hình
thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân. Tại Điều
6


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

16, Luật Đất Đai năm 1988 có quy định việc chuyển QSDĐ nhưng chỉ giới hạn trong
03 trường hợp sau:
1. Khi hộ nông dân vào, ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;
2. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất
cho nhau, tổ chức lại sản xuất;

3. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong hộ
vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Đến những năm 1990, 1991 thị trường nhà đất bắt đầu sôi động và đất đai ngày
càng có giá trị nên việc chuyển nhượng trở nên phức tạp do nước ta đã thực sự bước
vào nền kinh tế thị trường. Nhu cầu về nhà đất tăng cao cộng với hoạt động đầu cơ làm
cho giá đất tăng nhanh dẫn đến việc mua bán sang tay, tự tiện sang lấp, bao chiếm, xây
cất không phép đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Trước tình hình đó Hiến
Pháp năm 1992 ban hành rất kịp thời tại điều 18 có quy định:
“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài.Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý,
sử dụng tiết kiệm đất, được CQSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp
luật”.
I.1.2.2.Giai đoạn từ Luật Đất Đai năm 1993 đến trước Luật Đất Đai 2003
Ngày 14/9/1993, Quốc Hội đã thông qua Luật Đất Đai 1993, có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 với những quy định mới như sau:
• Thừa nhận đất đai có giá trị.
• Quy định các quyền của người SDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp QSDĐ.
• Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất sử dụng ổn định, lâu dài.
• Quy định hệ thống ngành Địa chính xuống tận cấp xã, phường, thị trấn.
• Quy định hạn mức sử dụng đất nông, lâm nghiệp.
Đây là lần đầu tiên luật cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ mang tính
đột phá, phù hợp với tình hình thực tế khách quan, đáp ứng được nguyện vọng chính
đáng của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Tuy nhiên, sau khi Luật Đất Đai
năm 1993 có hiệu lực, việc chuyển nhượng QSDĐ trong luật vẫn còn nhiều bất cập:
• Quy định rất chung nên phải đưa ra nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết, chồng chéo.
• Chính Phủ không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục
CNQSDĐ, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể, tồn tại hình thức viết tay, chưa có
sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên tình hình chuyển nhượng phức tạp, dẫn

đến tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra liên tục và kéo dài.
• Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quá cao: Nghị định 114/1994/NĐ-CP của
Chính phủ ngày 05/9/1994 quy định người CN phải đóng thuế CQSDĐ là 10 % (đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) và 20 % (đất ở
7


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

đất xây dựng công trình và các lại đất khác), bên nhận CN nộp lệ phí trước bạ là 2
% giá trị tài sản tính thuế. Những quy định về CNQSDĐ còn quy định cụ thể trong
Bộ Luật Dân Sự năm 1995. Theo Luật Dân Sự thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
thế chấp, cho thuê, thừa kế QSDĐ được thực hiện thông qua hợp đồng và hợp đồng
này phải lập thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Tuy
nhiên, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể.
Để đáp ứng nhu cầu cần thiết của người dân về nhà đất nhất là nhu cầu
CNQSDĐ. Cho nên, ngày 29/03/1999 Chính Phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP
về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
So với Luật Đất Đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 và Luật Dân
Sự năm 1995 thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục
CNQSDĐ nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền chưa
được cụ thể. Để cụ thể hóa Nghị định 17/1999/NĐ-CP, sau khi thống nhất với Bộ Tư
Pháp, Bộ Xây Dựng, Bộ Tài Chính, Ngân Hàng Nông Nghiệp, Chính Phủ, Tổng Cục
Địa Chính đã ban hành Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 17 về
trình tự, thủ tục CQSDĐ.
Trong quá trình thực hiện chuyển quyền theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP và
Thông tư 1417/TT-TCĐC vẫn còn nhiều vướng mắc nên Nghị định 79/2001/NĐ-CP

của Chính phủ được ban hành ngày 01/11/2001 về việc sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Tuy nhiên, nội dung CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá
nhân không có gì thay đổi đáng kể chỉ có những sửa đổi, bổ sung về thành phần hồ sơ,
trình tự thực hiện CNQSDĐ đối với tổ chức kinh tế. Và trong thời gian này, mẫu hồ sơ
CNQSDĐ được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP và Thông tư 1883/2001/TTTCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP.
I.1.2.3.Giai đoạn từ khi có Luật Đất Đai năm 2003 đến nay
Quá trình thực hiện Luật Đất Đai 1993 và các văn bản pháp lý liên quan đã đạt
được nhiều hiệu quả KT-XH nhất định. Song bên cạnh những thành quả đó cùng với
sự phát triển không ngừng của đất nước, Luật Đất Đai 1993 ngày càng bộc lộ những
hạn chế trong quá trính vận dụng vào thực tế. Xuất phát từ yêu cầu trên, Quốc Hội
nước CHXHCNVN đã thông qua Luật Đất Đai 2003 nhằm khắc phục những thiếu sót
mà Luật Đất Đai 1993 không giải quyết được.
Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 nhằm hướng
dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003, trong đó quy định điều kiện chuyển nhượng và
nhận CNQSDĐ thông thoáng hơn, trình tự CNQSDĐ cũng đơn giản hơn Nghị định
17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP. Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã giảm bớt
được thời gian của người dân đi đến cơ quan Nhà nước và quy định những loại giấy tờ
cho phép CNQSDĐ cũng đơn giản hơn, trình tự thủ tục nhanh gọn hơn. Đồng thời, tạo
điều kiện thuận lợi cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản một cách tích cực,
minh bạch và hiệu quả.
I.1.3. Cơ sở pháp lý

) Trung ương
-Hiến Pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
8


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

-Luật Đất Đai năm 1993 được Quốc Hội thông qua ngày 24/7/1993.
-Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc Hội thông qua ngày 22/6/1994.
-Luật Dân Sự năm 1995 được Quốc Hội thông qua ngày 28/10/1995.
-Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng
giá trị QSDĐ.
-Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng Cục Địa Chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
-Luật số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 về Luật sửa đổi một số điều của Luật
thuế chuyển quyền.
-Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
-Luật Đất Đai năm 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003.
-Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai 2003.
-Bộ Luật Dân Sự năm 2005.
-Nghị định 84/2007/ND-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
-Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007.
-Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 về sửa đổi bổ xung một số điều về
lệ phí trước bạ.
-Nghị quyết số 48 của Chủ Tịch Hội Đồng bộ Trưởng ngày 13/05/1989 về việc
thành lập Huyện Tân Châu, Tỉnh Tây Ninh.

) Địa phương
- Quyết định số 1719/QĐ-UB ngày 21/7/2000 của UBND tỉnh Tây Ninh về Quy
hoạch sử dụng đất huyện Tân Châu giai đoạn 2000-2010.
- Quyết định số 453/2006/QĐ-UB ngày 21/7/2006 của UBND tỉnh Tây Ninh về

lập Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 – 2010.
-Quyết định số 100/2008/QĐ-UB ngày 21/12/2008 của UBND tỉnh Tây Ninh về
khung giá các loại đất năm 2009.
-Quyết định số 757/2006/QĐ-UB của UBND huyện Tân Châu về thành Lập Văn
Phòng Đăng Kí Quyền Sử Dụng Đất.

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
9


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.1.1. Vị trí địa lý
Tân Châu là huyện biên giới nằm ở phía Bắc của tỉnh Tây Ninh, được thành lập
theo Nghị Quyết số 48 của Chủ Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng nay là Thủ Tướng Chính
Phủ ngày 13/05/1989.
Vị trí địa lý nằm trong khoảng :
106006'-106029' kinh độ Đông ;
11025'-11046' vĩ độ Bắc.
Diện tích tự nhiên là 111.045,40 ha, gồm 11 xã và 01 thị trấn.
Phía Đông giáp tỉnh Bình Phước với đường ranh giới dài 27,6 km.
Phía Tây giáp huyện Tân Biên với đường ranh giới dài 34,5 km.
Phía Nam giáp huyện Dương Minh Châu với ranh giới dài 32,4 km và Thị xã Tây
Ninh với đường ranh giới dài 19,2 km.
Phía Bắc giáp Vương Quốc Campuchia với đường ranh giới dài 47,5 km.
I.2.1.2. Địa hình
Địa hình Tân Châu tương đối bằng phẳng, có một dạng địa hình cơ bản là địa

hình đồi và lượn sóng nhẹ với độ dốc chủ yếu < 3 o. Địa hình có chiều hướng thấp dần
theo hướng Tây Bắc – Đông Nam. Cao trình cao nhất ở phía Đông Bắc giáp biên giới
Campuchia khoảng 55 – 56 m, thấp nhất ở phía Tây Nam khoảng 18 – 20 m. Cao trình
phần lớn khoảng 40-50 m.
Mẫu chất hầu hết là phù sa cổ, hình thành các loại đất xám có thành phần cơ giới
nhẹ, khả năng chịu nén tốt.
Yếu tố địa chất, địa hình của Tân Châu rất thuận lợi cho việc bố trí sử dụng đất
các loại nhất là đất cho trồng cây công nghiệp và xây dựng công trình.
I.2.1.3. Khí hậu – Thủy văn
Khí hậu Tân Châu mang tính gió mùa nhiệt đới, ít bão lụt. Lượng bức xạ cao và
phân bố đều trong năm. Thời tiết chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô. Nhìn
chung khí hậu thời tiết của huyện khá thuận lợi cho việc phát triển cây trồng, vật nuôi
và các hoạt động kinh tế khác.
Chế độ thủy văn khá phong phú và dồi dào cả về nguồn nước mặt lẫn nước ngầm.
Nguồn nước mặt của huyện cơ bản gồm 2 con sông lớn là sông Tha La và sông Sài
Gòn, đây là khu vực đầu nguồn của hồ Dầu Tiếng, với diện tích mặt hồ và vùng bán
ngập trên 6.000 ha, chiếm 5,4 % diện tích tự nhiên của huyện, đảm bảo cho việc cung
cấp nước tưới cho sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt trong huyện, tỉnh và khu vực giáp
ranh như: Củ Chi (TP.HCM), Dầu Tiếng (Bình Dương).
Ngoài 2 sông trên còn có hệ thống nhiều suối và kênh mương đã và đang hình
thành trên địa bàn huyện.
Nguồn nước ngầm của huyện do vị trí kiến tạo địa chất đã tạo cho Tân Châu
nguồn nước ngầm khá phong phú, phân bố đều trên khắp địa bàn huyện.
10


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

I.2.1.4. Đất đai
Tài nguyên đất đai của huyện được chia làm 02 nhóm đất chính:
Nhóm đất xám:108.870,40 ha. Chiếm 98,04 % diện tích tự nhiên của huyện. Phân
bố trên các dạng địa hình tương đối bằng phẳng ở tất cả các xã, thích hợp cho trồng:
lúa nước, lạc, mía, khoai mì, mãng cầu và các loại cây công nghiệp như: Cao su, điều,
cây ăn trái,…
Nhóm đất đỏ vàng: 2.175 ha. Chiếm 1,96 % diện tích tự nhiên của huyện. Phân
bố ở các dạng địa hình cao, thích hợp cho trồng: Cao su, điều, tiêu, cây ăn trái, …
I.2.1.5. Cảnh quan thiên nhiên
Trên cơ sở vị trí địa lý thuận lợi và địa hình tương đối bằng phẳng đã tạo cho
huyện có một khung cảnh tự nhiên khá lý tưởng. Là khu vực giáp ranh với Thị xã Tây
Ninh, Tân Biên và huyện Dương Minh Châu, bên cạnh 3 khu du lịch nổi tiếng của tỉnh
là Núi Bà Đen và Hồ Dầu Tiếng, Căn Cứ TW Cục Miền Nam, đã tạo cho huyện có
điều kiện phát triển thêm về các dịch vụ phục vụ nhu cầu du lịch trong tỉnh.
Bên cạnh đó trên địa bàn huyện cũng có nhiều khu vực có rừng phòng hộ như:
khu vực ven Hồ Dầu Tiếng, Di tích lịch sử Đồng Rùm,…phục vụ cho công tác phòng
hộ và cũng là triễn vọng để khai thác các loại hình du lịch sinh thái trong huyện.
I.2.1.6. Tài nguyên thiên nhiên
a. Tài nguyên rừng
Tân Châu có tài nguyên rừng khá phong phú, tính đến cuối tháng 12/2008 tổng
diện tích rừng trên toàn huyện là 32.949,50 ha, chiếm 29,67 % diện tích tự nhiên toàn
huyện.Trong đó:
-Rừng tự nhiên là 12.671,40 ha, chiếm 38,56 % .
-Rừng trồng là 4.256,70 ha, chiếm 12,95 % .
-Rừng khoanh nuôi tái sinh 7.493,40 ha, chiếm 22,80 %.
-Đất trồng rừng là 8.528 ha, chiếm 25,69 %.
b. Tài nguyên khoáng sản và vật liệu xây dựng
Khoáng sản và vật liệu xây dựng trên địa bàn huyện tương đối nghèo nàng về
chủng loại, chủ yếu là các nhóm phi kim loại như: đất sét, sạn, cát, sét gạch ngói, đá
dùng làm vật liệu xây dựng,… Cơ bản có thể đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng,

và sản xuất vật liệu xây dựng trong khu vực.
Đặc biệt có khu vực ấp Cây Cầy xã Tân Hòa có trữ lượng nguyên liệu vôi sản
xuất xi măng khá lớn, UBND Tỉnh đã có chủ trương thu hút đầu tư xây dựng nhà máy
sản xuất xi măng cho tỉnh và cuối năm 2008 đã hoàn thành xong công trình Nhà Máy
Xi Măng FICO với số vốn đầu tư trên 3.400 tỉ đồng và đây cũng là một trong số các
nhà máy sản xuất xi măng lớn nhất Việt Nam hiện nay. Dự kiến sẽ đáp ứng được nhu
cầu cho các tỉnh lân cận trong khu vực Đông Nam Bộ, trong nước và xuất khẩu.
I.2.2. Điều kiện kinh tế
I.2.2.1. Nông nghiệp
11


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

Huyện có diện tích gieo trồng lớn 72.901,52 ha, chiếm 65,65 % diện tích tự nhiên
toàn huyện. Trong đó gieo trồng chủ yếu là: mía, mì, cao su, mãng cầu,…Mía, mì
đứng đầu về sản lượng cây hằng năm; Cao su, mãng cầu đứng đầu về sản lượng đối
với cây lâu năm.
Tính đến cuối năm 2008, tỉ trọng các ngành Nông – Lâm - Thủy sản trong cơ cấu
các ngành kinh tế đạt 35,34 % .
I.2.2.2. Công nghiệp
Về Công nghiệp của huyện đang trên đà phát triển, hiện nay có 10 nhà máy chế
biến mì, mía, cao su. Trong đó có 2 nhà máy liên doanh với nước ngoài là Nhà máy
sản xuất tinh bột khoai mì Việt Nam – Singapore (Thị trấn) và nhà máy đường
Bourbon (Tân Hưng); có 2 nhà máy của doanh nghiệp Nhà nước là Nhà máy đường
Nước Trong, Nhà máy chế biến mủ cao su trực thuộc Công Ty cao su Tân Biên và 8
nhà máy của các cơ sở thu mua khoai mì, mía tư nhân.
Tính đến cuối năm 2008, tỉ trọng các ngành Công nghiệp – Xây dựng trong cơ

cấu các ngành kinh tế đạt 45,56 %.
I.2.2.3. Thương mại – Dịch vụ
Mạng lưới Thương mại - Dịch vụ những năm gần đây tương đối phát triển. Hiện
nay hầu hết ở các xã đều có nhà chợ. Trong đó tiêu biểu có cụm chợ cho 3 xã: Suối
Ngô, Tân Hòa, Tân Thành vừa được hoàn thành và đưa vào sử dụng trong cuối năm
2007. Ngoài ra các khu chợ như: chợ Tân Châu, chợ Tân Đông cũng đang được đầu tư
xây dựng lại và đã giải quyết cơ bản nhu cầu của người dân.
Hiện nay 100 % các xã đều có đường dây điện thoại, thống kê năm 2008 có
khoảng 65 % hộ dân có điện thoại. Song song đó hệ thống Internet cũng đã phủ khắp
các xã trên địa bàn huyện.
Tính đến cùng kì năm 2008, tỉ trọng các ngành Thương mại - Dịch vụ trong cơ
cấu các ngành kinh tế đạt 19,10 %.
I.2.3. Điều kiện xã hội
I.2.3.1. Dân số
Tính đến hết tháng 12 năm 2008, dân số toàn huyện là 109.134 người. Mật độ
dân số trung bình 98 người/Km2. Dân số trong độ tuổi lao động chiếm 57,13 %, dưới
tuổi lao động 38,97 %, còn lại 7,9 % ở độ tuổi ngoài lao động. Nhìn chung Tân châu là
một huyện có dân số tương đối trẻ và hứa hẹn một nguồn nhân lực lao động dồi dào.
Thống kê dân số toàn huyện theo đơn vị hành chính đến cuối năm 2008:

Bảng 1.1: Thống kê dân số đến năm 2008

12


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

Diện tích

(ha)

Dân số trung
bình năm 2008
Ấp
(người)
Tổng số
70
111.045,40
109.134
Thị trấn
812,28
8.038
Tân Hưng
6
5.924,45
13.394
Tân Phú
6
4.352,18
9.770
Suối Dây
8
11.090,62
7.968
Tân Hà
5
5.123,02
5.763
Tân Hiệp

4
3.811,43
10.492
Tân Đông
9
8.454,09
12.918
Suối Ngô
6
15.617,04
5.090
Tân Hội
6
10.153,31
8.726
Thạnh Đông
5
3.878,06
6.708
Tân Thành
9
14.663,61
10.512
Tân Hòa
6
2.7164
9.755
( Nguồn Phòng Thống Kê huyện Tân Châu năm 2008)
Đơn vị xã,
Thị trấn

I.2.3.2. Lao động - Việc làm
Tân Châu có nguồn lao động khá phong phú. Trên địa bàn các xã: Suối Ngô, Tân
Hiệp, Suối Dây, Tân Hòa,…đa phần là công nhân của các nông trường cao su trực
thuộc Công Ty Cao Su Tân Biên. Hình thành một số khu vực tập trung nguồn lao động
như quanh khu vực Nhà Máy Đường Bourbon (Tân Hưng), xung quanh khu vực Nhà
Máy Xi Măng Fico Tây Ninh thuộc địa phận xã Tân Hòa.
Trong đó tính đến hết tháng 12 năm 2008, dân số trong độ tuổi lao động là 62.350
người, chiếm 57,13 % trên tổng dân số toàn huyện, ngoài tuổi lao động là 8.625 người,
chiếm 7,9 %, còn lại là 38.159 người chưa đến tuổi lao động, chiếm 38,97 %.
I.2.3.3. Dân tộc - Tôn giáo
Trên địa bàn huyện có 3 dân tộc chủ yếu. Người Kinh chiếm đa số khoảng 89 %
còn lại là cộng đồng dân tộc Khơme sống quanh khu vực: Suối Dây, Suối Ngô và
người Chăm sống chủ yếu ở: Tân Hưng, Suối Dây, khu vực ấp 4 xã Tân Hòa. Còn lại
là dân tộc Hoa và một số dân tộc khác cùng chung sống trên khắp địa bàn huyện.
Tôn giáo chính là Cao Đài chiếm khoảng 58 % còn lại là Phật giáo, Thiên Chúa
giáo, và một số người Chăm theo Hồi giáo.
Hầu hết các xã đều có Thánh Thất, toàn huyện có 3 nhà thờ Thiên Chúa giáo, 4
chùa của Phật giáo và một số đền Thờ của dân tộc Chăm.

I.2.4. Điều kiện cơ sở hạ tầng
I.2.4.1. Giao thông
13


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

Các tuyến giao thông chính của huyện: TL246, TL247, TL792, TL785, TL793,

TL784, TL795 đã hoàn thành cơ bản và nâng cấp một số tuyến đường trọng điểm. Khu
vực xung quanh thị trấn Tân Châu trên tuyến TL 795 đã được Bêtông hóa hoàn toàn
góp phần tạo vẻ mỹ quan cho khu vực trung tâm huyện. Tuyến TL785 khu vực chợ
Tân Đông đến địa phận giáp ranh Thị xã đã được nâng cấp thành tuyến trọng điểm,
thúc đẩy quá trình phát KT-XH cho huyện nói riêng và tỉnh nói chung.
I.2.4.2. Xây dựng cơ bản
Điện: Tất cả các xã trong huyện đã có lưới điện quốc gia phủ khắp, tỉ lệ sử dụng
điện trên toàn địa bàn huyện đạt trên 98 %. Đa số các hộ dân đều có điện thắp sáng và
có được những trang thiết bị sử dụng điện cần thiết trong gia đình. So với khoảng 10
năm trước đây thì tình hình đời sống bà con nông dân tương đối ổn định và đầy đủ.
Hệ thống bưu điện văn hóa, bưu điện tư nhân phân bố rộng khắp trên khắp 12
đơn vị xã, thị trấn.
Hệ thống các công trình thủy lợi, cầu cống, kênh mương đã được xây dựng hoàn
chỉnh đáp ứng nhu cầu cho sản xuất nông nghiệp và các mục tiêu khác. Tiêu biểu có hệ
thống đập xả nước cầu Tha La trên địa phận thị trấn Tân Châu là công trình trọng điểm
thể hiện được vẻ mỹ quan đô thị mà còn có ý nghĩa quan trọng cho sản xuất nông
nghiệp.
I.2.4.3. Văn hóa – Giáo dục – Y tế
Huyện đã xây dựng được nhà văn hóa trung tâm thị trấn và các cơ sở văn hóa tại
11 xã đáp ứng nhu cầu sinh hoạt văn hóa của người dân.
Giáo dục: Trường học có 79 trường, trong đó có 12 trường mẫu giáo, 53 trường
tiểu học, 10 trường THCS, 4 trường THPT, 1 trung tâm giáo dục thường xuyên phân
bố đều trên toàn huyện đáp ứng tốt công tác giáo dục tại địa phương.
Y tế: Tổng số cơ sở y tế là 13, trong đó có 1 bệnh viện huyện, 11 trạm y tế xã. Có
1 phòng khám đa khoa và hơn 300 cán bộ phục vụ ngành y tế, trong đó có 132 người
có trình độ đại học và trên đại học.
I.2.4.4. An ninh – Quốc phòng
Huyện có 2 cửa khẩu địa phương với sự chốt chặn của 2 đồn biên phòng 815 và
819. An ninh quốc phòng được ổn định và đang được đầu tư chính quy tinh nhuệ sẳn
sàng chiến đấu.

Ngoài ra tại đơn vị xã Tân Hưng còn có sự đóng quân của Tiểu Đoàn 19 Bộ Đội
Biên Phòng Tây Ninh và đây cũng là trung tâm huấn luyện Bộ đội biên phòng của
huyện và tỉnh.
Vấn đề An ninh – Quốc phòng trên khu vực biên giới luôn được giữ vững, người
dân khu vực đường biên Việt Nam và Campuchia thường xuyên qua lại giao thương
với nhau, công tác tuyên truyền giáo dục lý tưởng và truyền thống yêu nước ngày càng
được nâng cao đối với toàn bộ đội ngũ chiến sĩ và người dân tại địa phương.
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
14


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

1. Đánh giá ĐKTN-KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ.
2. Đánh giá tình hình QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai.
3. Đánh giá quy trình, thủ tục thực hiện CNQSDĐ qua từng giai đoạn.
4. Đánh giá thực trạng CNQSDĐ trên địa bàn xã, huyện từ đầu năm 2003 đến
tháng 6 năm 2009.
5. Đánh giá tác động của CNQSDĐ, hiệu quả SDĐ sau CNQSDĐ.
6. Đánh giá các nguyên nhân CNQSDĐ, ưu - nhược điểm của CNQSDĐ.
7. Đánh giá những tồn tại và vướng mắc trong công tác CNQSDĐ.
8. Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống QLNN về đất đai và Sử
dụng đất đai hiệu quả sau chuyển nhượng.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
1. Phương pháp điều tra: Điều tra thu thập các thông tin cơ bản về địa bàn
nghiên cứu, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ.
2. Phương pháp thống kê: Xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được như số

lượng hồ sơ thụ lý, thống kê tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình
quản lý Nhà nước về đất đai của Huyện và lập thành các bảng biểu số liệu về những
kết quả đạt được.
3. Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích chi tiết từng vấn đề có liên
quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời
nhận xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.
4. Phương pháp so sánh: So sánh tình hình, công tác chuyển nhượng QSDĐ
qua các năm, các giai đoạn ban hành các văn bản pháp luật nhằm rút ra những thuận
lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục.
5. Phương pháp đánh giá: Đánh giá các số liệu sau khi phân tích tổng hợp để
đưa ra những kết luận về tình hình chuyển nhượng QSDĐ.
6. Phương pháp chuyên gia: Để tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên
môn của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt
là những cán bộ trực tiếp thụ lý Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ.
I.3.3. Quy trình thực hiện
Bước 1: Viết đề cương chi tiết báo cáo và thu thập tư liệu.
Bước 2: Thực hiện báo cáo tốt nghiệp.
Bước 3: Hoàn thành báo cáo tốt nghiệp và bảo vệ đề tài.

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Đánh giá ĐKTN - KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ
15


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Võ Công Mạnh

II.1.1. Đánh giá ĐKTN ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ
Tân Châu là một huyện có vị trí địa lý thuận lợi cho nhiều hoat động KT-XH mà

không phải địa phương nào cũng có được, cụ thể :
Phía Đông giáp tỉnh Bình Phước với đường ranh giới dài 27,6 km.
Phía Tây giáp huyện Tân Biên với đường ranh giới dài 34,5 km.
Phía Nam giáp huyện Dương Minh Châu với ranh giới dài 32,4 km và Thị xã Tây
Ninh với đường ranh giới dài 19,2 km.
Phía Bắc giáp Vương Quốc Campuchia với đường ranh giới dài 47,5 km.
Với vị trí thuận lợi là khu vực giáp ranh với Thị xã, huyện Dương Minh Châu,
Tân Biên và bên cạnh 3 khu du lịch nổi tiếng của Tỉnh là Núi Bà Đen (Thị xã), Hồ
Dầu Tiếng (Dương Minh Châu) và Căn Cứ TW Cục Miền Nam (Tân Biên). Vị trí trên
đã tạo cho huyện có một tiềm năng phát triển KT-XH rất lớn. Điều này làm cho nhu
cầu sử dụng đất cho các ngành dịch vụ, giải trí (Ăn uống, giải khát, phòng trọ, khu vui
chơi,…) ngày càng tăng cao đặc biệt là khu vực vùng ven khu du lịch Núi Bà Đen.
Khu vực ven Hồ Dầu Tiếng thuộc khu vực xã Tân Thành, cầu Tha La (Thị trấn)
là khu vực rất có triển vọng cho phát triển du lịch sinh thái, nuôi trồng thủy sản và phát
triển nông nghiệp. Những năm gần đây, những khu vực này luôn có sự thay đổi nhanh
chóng. Dân số ngày càng tăng, đường giao thông được mở rộng, đất đai luôn được
chính quyền địa phương quản lý chặc chẽ và đa số đã được cấp GCNQSDĐ nên việc
CNQSDĐ cũng ngày một tăng theo.
Phía Đông khu vực ấp Con Trăng, ấp Cây Cầy xã Tân Hòa là khu vực giáp ranh
với tỉnh Bình Phước với đường ranh giới 27,6 km. Trục đường chính nối liền 2 tỉnh đã
được trải nhựa từ 2004 và cũng nhanh chóng làm thay đổi bộ mặt KT-XH của địa
phương, mối quan hệ thông thương giữa hai huyện Tân Châu (Tây Ninh) và Bình
Long (Bình Phước) ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất sản xuất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp và kinh doanh hàng hóa ngày một tăng cao, đây cũng là yếu tố
ảnh hưởng rất lớn đến tình hình CNQSDĐ tại địa phương.
Phía Bắc khu vực Tân Đông, Tân Hà có đường biên giới giáp Campuchia dài
47,5 km nồi liền đường biên với khu kinh tế của khẩu Xa Mát (Tân Biên). Đây là của
ngõ giao thương giữa 2 quốc gia Việt Nam – Campuchia, là con đường ngoại thương
trọng điểm của tỉnh. Cùng với 2 cửa khẩu địa phương của 2 xã Tân Đông và Suối Ngô
đã tạo cho khu vực này có giá cả đất đai ngày càng tăng và nhu cầu sử dụng đất cũng

tăng theo.
Trục đường TL795 nối liền 2 thị trấn Tân Châu và Tân Biên dài khoảng trên
30km là khu vực phát triển kinh tế nhanh chóng. Đây cũng là hướng phát triển của
huyện về mở rộng phạm vi Thị trấn Tân Châu và Tân Biên.
Bên cạnh về vị trí thuận lợi, Tân Châu còn là vùng đất của các loại cây công
nghiệp cho hiệu quả kinh tế cao như: Cao su, điều, khoai mì, mía,… thu hút một lượng
lớn nhu cầu SDĐ nông nghiệp. Những năm gần đây, những người dân ở các huyện lân
cận cũng như các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, TP.HCM thường có nhu cầu và đến
Tân Châu nhận CNQSDĐ nông nghiệp để canh tác, sinh sống, đầu tư sản xuất kinh
doanh,….
16