CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI TỎA, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ SINH THÁI NAM LONG TRÊN ĐỊA BÀN XÃ AN THẠNH HUYỆN BẾN LỨCTỈNH LONG AN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI TỎA, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU ĐƠ THỊ SINH THÁI
NAM LONG TRÊN ĐỊA BÀN XÃ AN THẠNH
HUYỆN BẾN LỨC-TỈNH LONG AN

SVTH
MSSV
LỚP
KHĨA
NGÀNH

:
:
:
:
:

VÕ THỊ HẢI AN
05124001
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-


 

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

VÕ THỊ HẢI AN

CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI TỎA, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU ĐƠ THỊ SINH THÁI
NAM LONG TRÊN ĐỊA BÀN XÃ AN THẠNH
HUYỆN BẾN LỨC-TỈNH LONG AN

Giáo viên hướng dẫn : TS. Đào Thị Gọn
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: … … … … … … … … … … … …

- Tháng 7 năm 2009 -


LỜI CẢM ƠN!!!
Hành trang vào đời của tôi là những kiến thức và kinh nghiệm sống đã thu
nhận được từ sự dạy dỗ của cha mẹ và thầy cô.
Con xin chân thành cảm ơn cha mẹ đã sinh ra con, nuôi dưỡng con và tạo mọi
điều kiện cho con ăn học khôn lớn như ngày nay, cảm ơn những người thân trong
gia đình đã động viên, giúp đỡ, tạo niềm tin cho con trong suốt thời gian qua.

Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường ĐH Nông Lâm TP.HCM,
Ban Chủ Nhiệm khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, cùng toàn thể quý Thầy Cô
đã truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm thực tế bổ ích trong quá trình học
tập để em có thể vững bước vào đời.
Em xin chân thành cảm ơn Cô Đào Thị Gọn đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ
em trong suốt thời gian làm đề tài tốt nghiệp, giúp em hoàn thành báo cáo tốt
nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại Ban Bồi thường
GPMB huyện Bến Lức - tỉnh Long An đã tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện
thuận lợi cho em thu thập số liệu hoàn chỉnh, đồng thời truyền đạt kinh nghiệm,
kiến thức bổ ích cho em trong suốt thời gian thực tập tại đây.
Em cũng xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Bến Lức đã nhiệt tình giúp đỡ em trong việc thu thập
các tài liệu liên quan để em hoàn chỉnh đề tài tốt nghiệp này.
Xin cảm ơn tập thể sinh viên lớp DH05QL đã giúp đỡ và động viên tôi trong
suốt quá trình học tập.
Do hiểu biết còn hạn chế và thời gian thực tập còn ngắn nên đề tài này không
tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự đóng góp ý kiến của quý Thầy Cô và các
bạn.
Xin chân thành cảm ơn!

TP.HCM, ngày 25 tháng 07 năm 2009.
Sinh viên

Võ Thị Hải An


TÓM TẮT
Sinh vên thực hiện: Võ Thị Hải An, khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM

Đề tài: “Công tác bồi thường giải toả, hỗ trợ và tái định cư khu đô thị sinh thái
Nam Long trên địa bàn xã An Thạnh - huyện bến Lức - tỉnh long An”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn, Giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, trường Đại học Nông Lâm TP.HCM
Trong bối cảnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đang là xu thế chung của cả nước,
việc mở rộng các khu chức năng kinh tế, văn hóa là một nhu cầu tất yếu và luôn đòi hỏi
một sự đầu tư quan tâm đúng mức. Long An là một tỉnh đang trên đà phát triển mạnh của
khu vực phía Nam, thu hút mạnh nguồn đầu tư trong và ngoài nước từ nhiều năm qua,
Trong đó Bến Lức là một trong những Huyện có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội rất
nhanh, có rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tập trung đầu tư vào Huyện. Tuy
nhiên các dự án đầu tư xây dựng phát triển kinh tế - xã hội của Huyện trong nhiều năm
qua đã gặp không ít khó khăn trong công tác bồi thường, giải tỏa khi thu hồi đất, nhất là
việc bố trí tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi vẫn còn nhiều bất cập. Điều đó đã
làm ảnh hường nhiều đến tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của Huyện. Vì vậy, phải
nghiên cứu xây dựng phương án đền bù giải tỏa và tái định cư một cách hợp lý nhằm đảm
bảo tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với pháp luật và làm thỏa mãn được nguyện vọng
của người sư dụng đất khi bị thu hồi đất, góp phần tạo điều kiện cho nền kinh tế của đất
nước phát triển tốt hơn.
“Dự án khu đô thị sinh thái Nam Long” không những tạo dựng một khu vực khang
trang mà còn có thể tạo nên một ấn tượng mới cho tỉnh Long An trong quá trình hội nhập
với khu vực và quốc tế, đồng thời tạo thu hút các nhà đầu tư vào tỉnh.
Xuất phát từ tình hình thực tế ở địa phương, đề tài thực hiện nhằm nghiên cứu việc áp
dụng các chính sách, các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án. Qua đó
có được những nhận định tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, từ đó
rút ra những hạn chế, tồn tại và bài học kinh nghiệm, đưa ra những đề xuất nhằm hoàn
thiện công tác bồi thường, làm cho các dự án sau tốt và có hiệu quả hơn.
Trong quá trình thực hiện đề tài em đã sử dụng các phương pháp như : Phương pháp
điều tra, khảo sát, phương pháp thu thập tài liệu, phương pháp phân tích tổng hợp,
phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh.
Kết quả tính đến thời điểm hiện tại đã bồi thường được 597/624 hộ dân tổng diện tích

là: 1.850.066,3 m2 , với tổng số tiền đền bù là: 201.458.618.230 đ. Còn lại 27 hộ đã tiến
hành xây dựng phương án bồi thường, đang chờ UBND tỉnh phê duyệt sẽ bồi thường vào
đợt 3.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ…………………………………………………………………….......1
PHẦN I: TỔNG QUAN……………………………………………………………...3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu…………………………………………...3
I.1.1. Cơ sở khoa học………………………………………………………………….3
I.1.2. Cơ sở pháp lý…………………………………………………………………....9
I.1.3. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
huyện Bến Lức – tỉnh Long An………………………………...................................12
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu xã an thạnh – huyện Bến Lức –
tỉnh Long An………………………………………………………………………..15
I.2.1. Vị trí địa lý và địa giới hành chính……………………………………………..15
I.2.2. Điều kiện tự nhiên……………………………………………………………...17
I.2.3. Thực trạng kinh tế xã hội của xã An Thạnh……………………………………19
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu, trình tự thực hiện……………………...22
I.3.1. Nội dung nghiên cứu…………………………………………………………...22
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu……………………………………………………….22
I.3.3. Trình tự thực hiện đề tài:……………………………………………………….23
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU……………………………………………...24
II.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Bến Lức……………24
I.1.1. Hiện trạng sử dụng đất:………………………………………………………...24
I.1.2. Tình hình quản lý đất đai……………………………………………………….25
I.1.3. Tình hình biến động đất đai…………………………………………………….28
II.2. Giới thiệu về dự án nghiên cứu……………………………………………….29
II.2.1. Tên chủ đầu tư – Hình thức đầu tư……………………………………………30

II.2.2. Tên dự án: …………………………………………………………………….30
II.2.3. Mục tiêu của dự án – Quy mô xây dựng………………………………………30
II.2.4. Hiệu quả về kinh tế – xã hội – môi trường mà dự án mang lại………………..30
II.2.5. Hiện trạng khu vực dự án trước khi tiến hành dự án………………………….31
II.3. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án…………………….…32
II.3.1. Nguyên tắc bồi thường………………………………………………………...32
II.3.2. Điều kiện để được bồi thường về đất………………………………………….33


II.3.3. Điều kiện được bồi thường nhà ở và các công trình xây dựng cơ bản………..35
II.3.4. Quy định về bồi thường cây trồng vật nuôi…………………………………...35
II.4.Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án……………………..36
II.4.1. Thống kê hiện trạng của khu đất trong toàn dự án ……………………………37
II.4.2. Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ của dự án……………………...…..38
II.4.3. Công tác bồi thường (đợt 1)……………………………………………...……40
Kết quả bồi thường (đợt 1)………………………………………………………..….45
II.4.3. Công tác bồi thường (đợt 2)……………………………………………...……45
Kết quả công tác bồi thường (đợt 1+2)………………………………………………48
II.5. Hiện trạng phần còn lại của dự án…………………………………………...51
II.5.1. Thống kê về đất……………………………………………………………….51
II.5.2. Thống kê tài sản trên đất………………………………………………………52
II.5.3. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án (phần còn lại)………..56
II.6. Nhận xét, đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
II.6.1. Bồi thường về đất……………………………………………………………...57
II.6.2. Bồi thường tài sản trên đất…………………………………………………….58
II.6.3. Chính sách tái định cư…………………………………………………………58
II.6.4. Những khiếu nại của người dân……………………………………………….59
II.7. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác bồi thường giải tỏa khi thực
hiện dự án
II.7.1. Thuận lợi………………………………………………………………………59

II.7.2. Khó khăn…………………………………………………………………..….59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận……………………………………………………………………………61
2. Kiến nghị và đề xuất giải pháp………………………………………………….…62


CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND

Uỷ ban nhân dân

QĐ

Quyết định

QĐ-UB

Quyết định - Uỷ ban

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

TT-BTC

Thông tư - Bộ tài chính

CNQSDĐ

Chứng nhận Quyền sử dụng đất

QĐ-TTg

Quyết định- Thủ tướng

KT-XH

Kinh tế- xã hội

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐBT

Hội đồng bồi thường

TN&MT

Tài nguyên và môi trường


DANH SÁCH BẢNG BIỂU
Bảng 1: Độ ẩm khơng khí của xã An Thạnh
Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất
Bảng 3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2008_xã An Thạnh - huyện Bến Lức
Bảng 4: So sáng tình hình cấp GCN quyền SDĐ xã An Thạnh trên địa bàn huyện Bến
Lức năm 2008
Bảng 5: So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp xã An
Thạnh với các xã trong huyện Bến Lức năm 2008
Bảng 6: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng qua các năm
Bảng 7. Thống kê diện tích các loại nhà trong khu vực dự án
Bảng 8. Số lượng các cơng trình phụ, vật liệu kiến trúc trong khu vực dự án
Bảng 9. Thống kê cây trái hoa màu
Bảng 10 : Phương án tổng thể về bổi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án
Bảng 11: Tổng diện tích đất bị thu hồi (Đợt 1)
Bảng 12: Thống kê kinh phí bồi thường về đất (Đợt 1)
Bảng 13: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án trong đợt 1
Bảng 14: Thống kê diện tích đất bị thu hồi (Đợt 2)
Bảng 15: Đơn giá bồi thường thiệt hại về đất (Đợt 2)
Bảng 16: Thống kê diện tích đất bồi thường (Đợt 1+2)
Bảng 17: Tổng hợp giá trị bồi thường dự án Khu đơ thị sinh thái Nam Long
Bảng 18: Thống kê diện tích đất còn lại
Bảng 19: Thống kê nhà cửa - vật kiến trúc
Bảng 20:Thống kê cây ăn trái, hoa màu
Bảng 21: Đơn giá đất đề xuất
Bảng 22: Phương án bồi thường, hỗ trợ dự án Khu đơ thị sinh thái Nam Long (phần

còn lại)

DANH SÁCH BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Biểu đồ 1: Hiện trạng SDĐ năm 2008 của xã An Thạnh - huyện Bến Lức
Sơ đồ : Quy trình thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Bến Lức –
tỉnh Long An


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu đối với tất cả các ngành kinh
tế nhất là đối với ngành nông nghiệp. Đất đai vô hạn về thời gian sử dụng nhưng có giới
hạn về không gian và diện tích. Do đó Nhà nước muốn thực hiện các dự án thì phải thu
hồi lại đất.
Đất nước ta đang trên đà phát triển, trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa
hiện đại hóa nền kinh tế, đặc biệt những năm gần đây với sự phát triển của nền kinh tế
thị trường theo định hướng XHCN cùng với sự hội nhập quốc tế. Do đó nhu cầu về đất
đai để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng
an ninh, phát triển kinh tế là rất lớn và cần thiết trong cả nước cũng như ở từng địa
phương. Trong bối cảnh đó thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất là vấn đề phức tạp và nhạy cảm tác động đến nhiều lĩnh vực, không những
ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong khu vực giải tỏa mà còn ảnh hưởng đến
nền kinh tế - xã hội. Nước ta hiện nay chính sách về đất đai còn tồn tại nhiều vấn đề đã
làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trở nên phức tạp hơn và mang tính
thời sự cấp bách trong dư luận. Do đó công tác bồi thường giải tỏa để có mặt bằng đầu
tư xây dựng là một công tác rất quan trọng và cần thiết. Nếu thực hiện không tốt vấn đề
này sẽ gây mất ổn định đời sống xã hội, ngược lại nếu làm tốt công tác này sẽ tạo môi

trường thông thoáng cho phát triển, thu hút đầu tư và góp phần làm lành mạnh các mối
quan hệ xã hội, củng cố lòng tin của dân, hạn chế tình trạng tranh chấp khiếu nại.
Vì vậy, phải nghiên cứu xây dựng phương án đền bù giải tỏa và tái định cư một
cách hợp lý nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với pháp luật và làm thỏa
mãn được nguyện vọng của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất, góp phần tạo điều kiện
cho nền kinh tế của đất nước phát triển tốt hơn. Long An là một tỉnh đang trên đà phát
triển mạnh của khu vực phía Nam, thu hút mạnh nguồn đầu tư trong và ngoài nước từ
nhiều năm qua. Trong đó Bến Lức là một trong những Huyện có tốc độ phát triển kinh
tế - xã hội rất nhanh, có rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tập trung đầu tư vào
Huyện. Các khu công nghiệp, khu dân cư được xây dựng ngày càng nhiều. Tuy nhiên
các dự án đầu tư xây dựng phát triển kinh tế - xã hội của Huyện trong nhiều năm qua đã
gặp không ít khó khăn trong công tác bồi thường, giải tỏa khi thu hồi đất, nhất là việc
bố trí tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi vẫn còn nhiều bất cập. Điều đó đã làm
ảnh hường nhiều đến tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của Huyện.
Với những lý do trên, được sự chấp thuận của Ban Chủ Nhiệm khoa Quản Lý
Đất Đai & Bất Động Sản chúng tôi tiến hành nghiên cứu thực hiện đề tài: “Công tác
bồi thường giải tỏa, hỗ trợ và tái định cư dự án khu đô thị sinh thái Nam Long
trên địa bàn xã An Thạnh – Huyện Bến Lức – tỉnh Long An”
Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

• Mục tiêu nghiên cứu: Xây dựng phương án bồi thường giải tỏa, hỗ trợ và tái
định cư của dự án một cách tối ưu nhất. Đồng thời rút ra những vướng mắc làm
hạn chế tiến độ thi công của dự án, từ đó làm cơ sở hoàn thiện công tác bồi
thường giải tỏa, hỗ trợ và tái định cư của địa phương.
• Đối tượng nghiên cứu:

-

Các đối tượng sử dụng đất bị thu hồi đất trong khu vực thực hiện dự án

-

Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng áp dụng trong dự án

-

Chính sách và những quy định của pháp luật có liên quan đến bồi thường
giải tỏa, hỗ trợ và tái định cư; bảng giá đất bồi thường của địa phương

• Phạm vi nghiên cứu:
-

Dự án khu đô thị sinh thái Nam Long trên địa bàn xã An Thạnh – huyện
Bến Lức – tỉnh Long An

-

Thời gian nghiên cứu: từ 01/03/2009 đến 01/07/2009

• Ý nghĩa thực tiễn của đề ỳai
Giúp cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được tiến hành thuận lợi và
ngày càng hoàn thiện hơn, khắc phục những tồn tại, hạn chế trong quá trình thực hiện
bảo đảm lợi ích hài hòa giữa nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất, thu hút sự
quan tâm của các nhà đầu tư. Đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý
của nhà nước về đất đai và đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa của tỉnh.

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
™ Lược sử về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại và phát triển của nền sản xuất xã hội. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất
vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt, cố định về không gian, giới hạn
về diện tích nhưng thời gian sử dụng là vô hạn. Đất đai luôn bị các điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội chi phối trong suốt quá trình sử dụng, vì thế trong các giai đoạn hình
thành và phát triển của lịch sử thì công tác quản lý đất đai luôn được các nhà cầm quyền
quan tâm. Trong đó vấn đề bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất ở Việt Nam được đặt ra
từ sớm, phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia trong các giai đoạn lịch
sử, nhưng tùy theo từng thời kỳ và xu thế phát triển mà Nhà nước của các chế độ khác
nhau quy định công tác này khác nhau. Tuy nhiên, với nhịp độ phát triển kinh tế - xã hội
ngày càng lớn, nhu cầu giải phóng mặt bằng ngày càng cao thì việc sửa đổi, bổ sung các
quy phạm pháp luật cho phù hợp với từng thời kỳ là tất yếu.
a) Giai đoạn trước năm 1993
Ở nước ta trong thời kỳ phong kiến, đất đai thuộc sở hữu của Vua chúa nên khi
bị thu hồi đất thì chủ sử dụng đất không được bồi thường.
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đất nước bị chia cắt thành hai miền: Nam,
Bắc nên các luật lệ đất đai trong thời kỳ Pháp thuộc bị bác bỏ. Thời kỳ này miền Bắc
đang thực hiện việc tăng gia sản xuất với phương châm tất cả cho tiền tuyến, tất cả cho
miền Nam ruột thịt nên người dân đã tự nguyện đóng góp đất đai vào các hợp tác xã để

tăng gia sản xuất mà không đòi hỏi bất kỳ một sự bồi thường nào.
Đến năm 1953, Quốc hội ban hành cải cách ruộng đất với khẩu hiệu: “Người
cày có ruộng”, lúc này quan hệ đất đai có những bước chuyển mới, quyền sử dụng đất
đai đã được tập thể hóa không còn thuộc của riêng cá nhân nào.
Để phục vụ cho việc thu hồi đất phục vụ cho công trình của Nhà Nước, các
chính sách về đất đai, về đền bù thiệt hại đã được ban hành, cụ thể:
Nghị định số 151/HĐCP ngày 14/1/1959 của Hội đồng chính phủ quy định tạm
thời về trưng dụng đất.
Chỉ thị 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ Tướng quy định một số điểm tạm
thời về đền bù nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những
vùng xây dựng kinh tế mở rộng của thành phố.
Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội Đồng chính phủ về việc thống nhất
quản lý ruộng đất và công tác tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước quy định
Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất. Trường hợp cần đất sử dụng
thì cấp đất khác.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 đã quy định tại
điều 19: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Do đó
người sử dụng đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất và
được áp dụng theo quyết định số 201/1980/CP.
Với Luật đất đai ngày 29/12/1987 có hiệu lực ngày 08/01/1988 thì vấn đề bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi được quy định rất chung tại Điều 49 như sau:
“Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được giao
đất khác”. Không có văn bản dưới luật nào hướng dẫn.

Điều 17 Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 đã
chỉ rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở
vùng biển, thềm lục địa và vùng trời … là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Như vậy ở đây nhà nước đã đồng nhất tài sản của toàn dân với tài sản của Nhà nước.
b) Giai đoạn từ 1993 – 2003
Luật Đất Đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt
hại”.( Điều 27)
Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của chính phủ quy định việc đền bù thiệt
hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách
cơ bản cho việc đền bù khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai đọan từ 1994 đến 1998. Tuy
nhiên qua quá trình thực hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: Chưa bao
quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản
chưa tương xứng với thiệt hại thực tế; không có các quy định về các biện pháp hỗ trợ
ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải
phóng mặt bằng.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của chính phủ thay thế cho nghị
định số 90/CP. Với việc ban hành nghị định số 22/1998/NĐ-CP, Nhà nước đã thực
hiện đổi mới một bước chính sách đề bù và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Chính sách đền bù thiệt hại về đất được thể chế tại Nghị định số 22/1998/NĐCP đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư
theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất và tài sản…. phù hợp với mức thiệt hại thực tế,
Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và
các bên có liên quan.
c) Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Luật đất đai năm 2003 ra đời có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đã từng bước hoàn
thiện các chính sách pháp luật về đất đai đặc biệt là chính sách bồi thường giải toả.
Để hướng dẫn những quy định mới về bồi thường, giải tỏa, tái định cư thì ngày
03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP về việc bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thay thế cho Nghị định 22/NĐ-CP. Ngày
7/12/2004 Bộ Tài nguyên & môi trường đã ban hành Thông tư 116/TT-BTC hướng
dẫn thi hành Nghị định 197/NĐ-CP.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất , trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai .Cùng với thông tư 06/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; và Thông tư liên
tịch 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT của Bộ Tài Chính và Bộ Tài Nguyên Môi Trường
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP. Đã góp phần thúc
đẩy nhanh tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, do có những chính sách
thông thoáng hơn cùng với việc quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất và thực hiện
việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu.
hồi đất và những quy định chặt chẽ, minh bạch về trình tự thủ tục, thời hạn thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ tái định cư như:
UBND tỉnh sẽ ban hành quyết định thu hồi đất trong 5 ngày làm việc kể từ ngày
nhận được tờ trình của cơ quan Tài nguyên Môi trường cùng cấp.
Tại khoản 5 Điều 56 quy định trong thời hạn không quá 15 ngày, UBND cùng
cấp xem xét, quyết định phê duyệt phương án bồi thường.
Điều 57 yêu cầu trong thời hạn không quá 3 ngày kể từ ngày nhận được phương
án bồi thường đã được phê duyệt thì các cơ quan chức năng phải niêm yết công khai

về địa điểm chi trả bồi thường, mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà và đất tái định cư
(nếu có).
Điều 20 của nghị định này, chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng. Đây là vấn đề mà trước đây
chưa được quy định rõ ràng dẫn tới thủ tục, quy trình thu hồi tùy tiện, và quy định này
cũng hạn chế tình trạng gây phiền hà của một số cán bộ địa phương trong khi thi hành
nhiệm vụ quản lý về đất đai.

Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

I.1.2. Những điểm mới về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Luật đất
đai 2003 so với Luật đất đai 1993.
Luật đất đai 1993 quy định chỉ thu hồi đất đai khi đã có dự án đầu tư cụ thể, còn
tại khoản 1 Điều 39 Luật Đất Đai 2003 quy định: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi
đất, bồi thường, GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc
khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt”.
- Tại khoản 1 Điều 41 Luật Đất Đai 2003 quy định: “Nhà nước giao cho tổ chức
phát triển quỷ đất (do UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương thành lập) để thục hiện
thu hồi đất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường
hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư”.
- Tại Điều 40 Luật Đất Đai 2003 quy định: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dụng khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định
của Chính phủ, đối với các trường hợp khác mà việc sử dụng đất phù hợp với quy

hoạch thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”.
- Tại điều Điều 42 Luật Đất Đai 2003 quy định rõ những trường hợp được và
không được bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và việc tái định
cư cho người bị thu hồi đất được chú trọng hơn: “ UBND tỉnh, TP trực thuộc TW, lập
và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất
ở cho ngươi bị thu hồi đất mà phải di chuyển chổ ở. Khu tái định cư được quy hoạc
chung cho nhiều dự án trên cùng địa bàn và có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ”.
Tóm lại, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Nghị định 197/NĐ-CP,
cùng với những sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật
Đất Đai trong Nghị định 17/2006/NĐ-CP đã thể hiện tinh thần đổi mới trong cung cách
quả lý đất đai, phù hợp hơn với thực tiễn, đáp ứng đầy đủ hơn cho công tác quản lý đất
đai trong đặc biệt là trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trở thành công cụ
đắc lực cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoàn thiện hơn.
I.1.3. Một số khái niệm có liên quan đến công tác bồi thường
- Đất đai: Là vùng đặc trưng (không gian) được xác định trong đó bao gồm: Thổ
quyển, thạch quyển, thuỷ quyển, sinh quyển, khí quyển được xác định trong phạm vi
đó và hoạt động quản trị của con người từ quá khứ đến hiện tại và triển vọng trong
tương lai.
Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.

- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao, công nhận, cho thuê cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân theo Luật Đất đai 2003.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất hợp pháp.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới….
- Tái định cư: là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục, bố trí lại chỗ ở cho những
người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất, nhà cửa nơi ở cũ bị
thu hồi hết hoặc thu hồi một phần, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh
sống, phải chuyển đến nơi ở mới.
- Giá đất; là sự biểu hiện bằng tiền của một diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc do người chuyển nhượng QSDĐ và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với
nhau tại một thời điểm xác định.
- Khung giá đất: do Chính Phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu
của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất
đai. Khung giá là cơ sở để kích thích người sử dụng đất sử dụng đất đúng mục đích và
có hiệu quả cao.
- Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá đất do Chính Phủ quy định UBND cấp tỉnh
hàng năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với các mức độ tiềm
năng khác nhau để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau. Bảng giá đất được xác định phải phù hợp với
tình hình thực tế địa phương, nếu giá quá cao sẽ gây cản trở mục đích sử dụng đất, nếu
giá quá thấp thì tiềm năng của đất đai sẽ không được khai thác hết, do đó việc sử dụng
đất sẽ không đạt được hiệu quả.
- Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời gian hạn sử dụng đất xác định.
I.1.4. Vị trí và vai trò của công tác GPMB và tái định cư trong hệ thống quản lý
của Nhà nước về đất đai.

Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước
về đất đai, sau khi có quyết định phải chi trả bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu
hồi. Vậy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng hết sức quan trọng, công tác này
có tốt hay không phụ thuộc lớn vào công tác quản lý của Nhà nước về đất đai.
Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì Nhà nước ban hành khung giá
các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, có các chính sách
hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật hợp lý, phải minh bạch, trình tự,
thủ tục thực hiện. Phải đảm bảo cho công tác bồi thường thực hiện tốt, đảm bảo lợi ích
hài hoà cho Nhà nước, lợi ích cho nhà đầu tư và lợi ích cho người có đất bi thu hồi.
Ngược lại nếu công tác bồi thường gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật
có liên quan chưa phù hợp, cần phải bổ sung hoàn thiện nó.
Đối với công tác đo đạc, phân hạng, lập bản đồ địa chính phải thật chính xác, vì
khi tiến hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa. Nếu thực hiện tốt công tác
này thì sẽ không còn xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, còn ngược lại sẽ dẫn đến
tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm cho việc bồi thường, GPMB gặp khó khăn, tiến
độ thực hiện dự án sẽ kéo dài.
Việc quản lý hồ sơ địa chính cũng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh lý
biến động đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất rõ
ràng. Khi đó công tác bồi thường cũng sẽ được dễ dàng và thuận lợi.
Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo làm tốt giúp cho việc bồi thường
diễn ra nhanh, đúng pháp luật còn ngược lại, làm cho dự án kéo dài ảnh hưởng đến đời
sống người dân và tiến độ thi công, ngoài ra còn gây ra những tiêu cực khác chủ đầu tư
sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật như sử dụng đất không đúng mục đích,

xây dựng nhà trái phép, đầu cơ đất đai…
Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm
quyền, thủ tục nhanh gọn không phức tạp tiết kiệm thời gian, công tác bồi thường diễn
ra nhanh, đúng tiến độ, thu hút nhiều nhà đầu tư.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB. Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch tránh tình trạng các dự
án không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích kinh tế, xã
hội. Quy hoạch và công tác bồi thường, GPMB có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Nếu
quy hoạch hợp lý thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thực hiện thuận lợi. Ngược lại,
việc bồi thường gặp khó khăn lúc đó cần phải xem xét lại quy hoạch có phù hợp chưa,
có cần phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch không.
I.1.5. Các phương pháp định giá
1. Phương pháp so sánh trực tiếp (hay phương pháp thị trường)
Là phương pháp định giá của bất động sản được đối chiếu so sánh với giá của
các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần đây
hoặc đang hình thành giá giao dịch trên thị trường.

Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

2. Phương pháp chi phí
Là phương pháp định giá bất động sản căn cứ vào các chi phí tạo dựng ra bất
động sản
3. Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư
Là phương pháp định giá bất động sản lấy thu nhập dự kiến hằng năm trong
tương lai của bất động sản cần định giá với một lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn

vốn theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp nghịch đảo của phương pháp chi phí nhưng có xem xét đến
mục đích sử dụng. Nó ước tính giá trị bất động sản dựa vào mục đích sử dụng mà có
hiệu quả cao nhất.
5. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho các bất động sản đang hoạt động và có
khả năng sinh lợi.
Hiện nay theo TS.Hoàng Hữu Phê đã đưa ra lý thuyết “vị thế và chất lượng” để
định giá một bất động sản.
Vị thế là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản
tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất
lượng môi trường, v.v…
Chất lượng bất động sản bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được.
Vị thế và chất lượng có mối quan hệ tỷ lệ nghịch với nhau: Nếu một bất động sản dù
cho chất lượng có tốt nhưng vị thế không thuận lợi (nằm trong hẻm, hoặc xa trung tâm
thành phố, xa chợ, xa khu giải trí…) thì giá trị bất động sản đó cũng không cao. Và
ngược lại một bất động sản có vị thế thuận lợi cho dù chất lượng có một chút không
đạt thì người mua vẫn có thể bỏ qua và chấp nhận mua với giá cao.
Trong thời gian nghiên cứu dự án, do giới hạn của đề tài chúng tôi chỉ sử dụng
phương pháp so sánh trực tiếp ( hay phương pháp thị trường) để nghiên cứu và hoàn
thiện dự án.
I.2 Cơ sở pháp lý.
1. Cơ sở pháp lý của Trung ương
Việc nghiên cứu dựa trên cơ sở các văn bản pháp lý của Chính phủ, các bộ,
nghành có liên quan đến công tác, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
_ Luật Đất đai năm 2003
_ Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật Đất đai
năm 2003.
Trang 9

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

_ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất
_ Thông tư 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực hiện
nghị định 188
_Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về Bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
_ Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực
hiện nghị định 197
_ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 về Quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
_ Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2006 về Hướng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007
_ Thông tư liên tịch 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT của Bộ Tài Chính và Bộ Tài Nguyên
Môi Trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
2. Cơ sở pháp lý của địa phương
_ Quyết định số 3279/2005/QĐ-UBND ngày 22/08/2005 của UBND tỉnh Long An
« Ban hành đơn giá xây dựng nhà cửa, công trình xây dựng trên đất ».
_ Quyết định số 3280/QĐ-UBND ngày 22/08/2005 cua UBND tỉnh Long An « Ban
hành đơn giá hoa màu, phương tiện sinh hoạt và mồ mả »
_ Quyết định số 3281/2005/QĐ-UBND ngày 22/08/2005 của UBND tỉnh Long An
« Ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái địnhcư khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn tỉnh Long An ».

_ Quyết định số 2591/QĐ-UBND ngày 11/06/2007 của UBND huyện Bến Lức « V/v
phê duyệt phương án tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất và các tài sản trên
đất đề giải phóng mặt bằng xây dựng công trình Khu dân cư đô thị sinh thái xã An
Thạnh ».
_ Quyết định số 2370/QĐ-UBND ngày 12/09/2007 của UBND tỉnh Long An « V/v phê
duyệt phương án tái định cư công trình Khu đô thị sinh thái tại xã An Thạnh, huyện Bến
Lức do Công Ty Cổ phần Nam Long làm chủ đầu tư ».
_ Quyết định số 1140/QĐ-UBND ngày 28/04/2008 của UBND tỉnh Long An « V/v phê
duyệt lại đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư công trình Khu đô thị sinh thái và khu
tái định cư Nam Long trên địa bàn xã An Thạnh, huyện Bến Lức ».
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

_ Quyết định số 2183/QĐ-UBND ngày 29/08/2008 của UBND tỉnh Long An ban hành
hệ số trượt giá đối với bản đơn giá xây dựng mới nhà cửa, công trình ban hành kèm QĐ
số 56/2007/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh.
_ Quyết định số 2417/QĐ-UBND ngày 29/09/2008 của UBND tỉnh Long An phê duyệt
hệ số trượt giá đối với bảng đơn giá mồ mả ban hành kèm theo QĐ số 08/2008/QĐUBND ngày 18/02/2008 của UBND tỉnh Long An.
_ Quyết định số 56/2007/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh Long An « Ban
hành đơn giá xây dựng mới nhà cửa, công trình » (QĐ này thay thế cho QĐ số
3279/2005/QĐ-UBND ngày 22/08/2005)
_ Quyết định số 08/2008/QĐ-UBND ngày 18/02/2008 của UBND tỉnh Long An « Ban
hành đơn giá cây trồng, vật nuôi, chi phí đầu tư vào đất còn lại, phương tiện sinh hoạt và
mồ mả trên địa bàn tỉnh Long An » (QĐ này thay thế cho QĐ số 3280/2005/QĐ-UBND
ngày 22/08/2005)
_ Quyết định số 28/2008/QĐ-UBND ngày 08/08/2008 của UBND tỉnh Long An « Ban

hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đào tạo nghề và giải quyết việc làm khi
Nhà nước thu hồi đất » (QĐ này thay thế cho QĐ số 3281/2005/QĐ-UBND ngày
22/08/2005)

Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

I.1.3. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Bến Lức
– tỉnh Long An
Công bố chủ trương thu hồi đất
Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ
t
à

Thông báo về việc thu hồi đất
Ra quyết định thu hồi đất
Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất

Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
(gọi tắt là Hội đồng bồi thường)
Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai

Lập, thẩm định và xét duyệt phương án cụ thể về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư Tổ chức

Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Thực hiện chi trả tiền bồi, hỗ trợ và bố trí tái định cư

Thời điểm bàn giao đất đã bị thu hồi

Cưỡng chế thu hồi đất.
Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi hường, hỗ trợ và tái
định cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

Bước 1 : Công bố chủ trương thu hồi đất
Bước 2 : Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi
Chỉnh lý bản đồ địa chính cho phù hợp hiện trạng
Hoàn chỉnh và trích sao hồ sơ địa chính
Lập danh sách các thửa đất bị thu hồi : số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, tên Chủ SDĐ,
diện tích thửa đất, mủc đích SDĐ
Bước 3 : Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
Sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận
địa điểm đầu tư và chuẩn bị hồ sơ địa chính, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng phối hợp với chủ đầu tư lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư trên cơ sở số liệu, tài liệu có được do cơ quan Tài nguyên và môi trường
cung cấp.

Bước 4 : Thông báo về việc thu hồi đất
Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi
đất, dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ; biện pháp chuyển đổi ngành
nghề, giải quyết việc làm, thời gian di chuyển và bàn giao đất bị thu hồi.
Bước 5 : Ra quyết định thu hồi đất
UBND cấp tỉnh ra QĐ thu hồi chung đối với toàn bộ các thửa đất của khu đất
UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện theo thẩm quyền ban hành việc thu hồi đất đối
với từng thửa đất
Bước 6 : Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất
Nếu người dân không bằng lòng về phương án bồi thường, về đơn giá bồi
thường hay kết quả kiểm kê tài sản, áp giá bồi thường,… thì có quyền khiếu nại đến
HĐBT. HĐBT xem xét và kết hợp với các cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết
trả lời đơn cho người khiếu nại tố cáo. Nếu sai sót về phía HĐBT thì phải tiến hành
sửa chữa đính chính cho đúng thực tế.
Bước 7 : Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án (gọi
tắt là Hội đồng bồi thường).
Hội đồng bồi thường của dự án được thành lập ở cấp Huyện cho từng dự án để
thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, kể cả việc tham gia giải
quyết khiếu nại, tố cáo có liên quan đến công tác bồi thường, tái định cư của dự án.
Thành phần Hội đồng bồi thường của dự án :
- Chủ tịch Hội đồng : Phó Chủ tịch UBND Huyện.
Trang 13


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

- Phó Chủ tịch Hội đồng : Trưởng ban bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái

định cư cấp huyện.
- Phó chủ tịch Hội đồng : Trưởng hoặc Phó trưởng phòng Tài chính - kế hoạch cấp
huyện.
- Ủy viên thường trực : Đại diện chủ đầu tư.
- Các ủy viên :

+ Trưởng hoặc Phó phòng TNMT
+ Trưởng hoặc Phó phòng Kinh tế
+ Trưởng hoặc phó phòng Lao động thương binh và Xã hội
+ Chủ tịch UBND cấp xả nơi có dự án
+ Đại diện UB MTTQ và các đoàn thể cấp huyện.

Bước 8 : Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai
Sau khi có quyết định thu hồi đất tổng thể, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,
giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thực hiện việc kê khai. Kiểm kê đất đai, tài sản
gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất.
Bước 9 : Lập, thẩm định và xét duyệt phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm
trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho Phòng Tài chính – kế
hoạch thẩm định và trình Chủ tịch UBND huyện phê duyệt.
Bước 10 : Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Khi phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được phê duyệt, Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã
phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở
UBND cấp xã và các địa diểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết
định thu bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi (nêu rõ mức bồi
thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả
tiến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi).
Bước 11 : Thực hiện chi trả tiền bồi, hỗ trợ và bố trí tái định cư sau 05 ngày kể
từ ngày gửi văn bản thông bao phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Bước 12 : Thời điểm bàn giao đất đã bị thu hồi
Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án
đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho chủ đầu tư.
Bước 13 : Cưỡng chế thu hồi đất.
Nếu đã thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định pháp luật, đã đến thời hạn
quy định mà người bị thu hồi không hợp tác thì HĐBT báo cáo trình UBND cấp thẩm
quyền ra quyết định cưỡng chế và chỉ đạo tổ chức thực hiện việc cưỡng chế.
Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

Bước 14 : Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi hường, hỗ trợ và tái định cư
hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất thực hiện theo quy định tại Đ138 của LDĐ, Đ63 và
Đ64 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và các quy định về giải quyết khiếu nại tại Nghị định số
136/2006/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn có liên quan của UBND tỉnh.
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU XÃ AN THẠNH – HUYỆN BẾN
LỨC – TỈNH LONG AN
I.2.1. Vị trí địa lý và địa giới hành chính
1. Tỉnh Long An nằm trong vùng Đồng bằng sông Cửu Long, giáp tỉnh Tây
Ninh và Campuchia về phía Bắc, giáp TPHCM về phía Đông Nam, giáp tỉnh Tiền
Giang về phía Nam và tỉnh Đồng Tháp về phía Tây.Long An nối liền các tỉnh đồng
bằng sông Cửu Long, thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Long An có nhiều con
đường lớn chạy qua như quốc lộ 1A, quốc lộ N2, đường cao tốc Sài Gòn – Trung
Lương, liên kết các trung tâm kinh tế, văn hóa, thương mại của TPHCM và các tỉnh
đồng bằng sông Cửu Long
Diện tích toàn tỉnh là 4.491, 2km2, chiếm tỷ lệ 1.3% so với diện tích cả nước

Dân số: 1.400.000 người trong đó Nam :” 687.000 người; Nữ: 713.000 người;
Nông thôn: 84%, Thành thị: 16%; Mật độ dân số: 312người/km2.
2. Huyện Bến Lức nằm ở phía Đông tỉnh Long An, có vị trí thuận lợi để phát
triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh vì:
+ Gần các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa lớn: thị trấn Bến Lức chỉ cách
trung tâm TP.HCM 32km, cách trung tâm thị xã Tân An 15km
+ Là cửa ngõ phía Tây của TP.HCM đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ và ngược lại
+ Có giao thông thuận lợi: có quốc lộ 1A nối thị trấn Bến Lức với thị xã Tân
An, đi các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long và với TP.HCM, từ đây nối các tỉnh miền
Đông Nam Bộ và các tỉnh trong cả nước.
+ Ngoài ra còn có các tuyến tỉnh lộ 830, 832, 833 nối với hệ thóng quốc lộ; các
tuyến huyện lộ, hương lộ nối với hệ thống tỉnh lộ tạo thành mạng lưới giao thông
đường bộ khá hoàn chỉnh.
+ Ngoài các tuyến đường lộ thì hệ thống giao thông đường thủy cũng rất phát
triển: sông Vàm Cỏ Đông đổ ra biển Đông tại cửa Soài Rạp, tương lai sẽ là cảng biển
lớn tiếp nhận hàng hóa để đi tới các nước, các tỉnh.

Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

TRÍ HUYỆN
BẾN
TỈNH LONG
VÒ TRÍVỊ HUYEÄ
N BEÁ
NLỨC

LÖÙTRONG
C TRONG
TÆNHANLONG AN

TỶ TYÛ
LỆ:LEÄ1:1:600.000
500000
3. Xã An Thạnh là một trong 15 xã, thị trấn của huyện Bến Lức và nằm ở trung
tâm của huyện
- Phía Bắc giáp xã Lương Hòa
- Phía Đông giáp xã Tân Bửu và xã Thanh Phú
- Phía Nam giáp xã Thạnh Đức và thị trấn Bến Lức
- Phía Tây giáp song Vàm Cỏ và xã Bình Đức
Xã có đường tỉnh lộ 830 đi xuyên qua địa bàn xã, và nằm cạnh sông Vàm Cỏ
Đông, từ đây theo đường thủy ngược lên phía Bắc có thể tới cửa khẩu quốc tế giáp
Campuchia (khoảng hơn 30km) và xuôi xuống phía Nam đến thị trấn Bến Lức theo
quốc lộ 1A (3km) đến TP.HCM (khoảng 25km) và đi thị xã Tân An (16km)
Î Như vậy vị trí địa lý của xã rất thuận lợi cho giao lưu phát triển kinh tế - văn hóa xã hội của xã cũng như là của huyện ở hiện tại và trong tương lai

Trang 16


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Hải An

BẢĐỒ
N ĐỒ
RANHGIỚI
GIỚI HÀ

NH CHÍNH
CÁCÁC
C XÃ TRONG
HUYỆNHUYỆN
BẾN LỨCBẾN LỨC
BẢN
RANH
HÀNH
CHÍNH
XÃ TRONG

TỶ LỆ: 1:500000

TỶ LỆ :1:170 000

I.2.2. Điều kiện tự nhiên
™ Địa hình, địa mạo:
Là một đồng bằng có độ dốc cao trung bình từ 0.72 – 1.25m, thuộc châu thổ
sơng Cửu Long, được bồi đắp và hình thành bởi phù sa sơng Vàm Cỏ Đơng thuộc hệ
thống sơng Cửu Long nên xã có địa hình khá bằng phẳng. Độ đốc chênh cao giữa các
khu vực khơng lớn, đây là một trong những điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế
mà đặc biệt là cơ khí hóa đồng ruộng cũng như áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật
vào nơng nghiệp.
™ Khí hậu, thời tiết:
Xã An Thạnh cũng như tồn bộ huyện Bến Lức có khí hậu đặc trưng của đồng
bằng sơng Cửu Long, đó là chế độ khí hậu nhiệt đới có nền nhiệt độ cao quanh năm.
Lượng mưa lớn và phân bố theo 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khơ.
_ Chế độ mưa: lượng mưa trung bình năm là 1625mm, mưa tập trung từ tháng 5
đến tháng 10 (gọi là mùa mưa) và những tháng còn lại gọi là mùa khơ, lượng mưa chỉ
Trang 17