Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá Bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (374.82 KB, 89 trang )
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
1
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………… 7
Chương 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP………………………………………………………………………..10
1.1.
Khái niệm ,vai trò và ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng… 10
1.1.1. Khái niệm của thế chấp BĐS tại các ngân hàng…………………. 10
1.1.2.Vai trò của thế chấp BĐS tại các ngân hàng……………………...10
1.1.3.Ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng………………..…...11
1.2.
Khái niệm và vai trò định giá thế chấp……………………………… 11
1.2.1.Khái niệm của định giá BĐS…………………………………… 13
1.2.2.Ý nghĩa của định giá trong hoạt động kinh tế - xã hội nói chung và
trong thế chấp tại ngân hàng nói riêng……………………………… 13
1.2.2.1. Trong hoạt động KT _ XH …………………………………… 13
1.2.2.2. Trong thế chấp tại ngân hàng………………………………… 15
1.3.
Các quy định của Nhà nước về thế chấp BĐS là nhà ở tại các ngân
hàng………………………………………………………………… 16
1.4.
Các phương pháp định giá……………………………………………18
1.4.1.
Phương pháp so sánh………………………………………… 18
1.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp……………………… 18
1.4.1.2. Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh……………………19
1.4.1.3. Các bước tiến hành…………………………………………….20
1.4.1.4. Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị của BĐS, thứ tự và trình tự
điều chỉnh………………………………………………………...21
1.4.1.5. Nguyên tắc và phương pháp điều chỉnh……………………….23
1.4.1.6. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh……………23
1.4.1.7. Phạm vi áp dụng………………………………………….……25
1.4.2.
Phương pháp chi phí………………………………………… 25
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
2
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
1.4.2.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp……………………….25
1.4.2.2. Các bước tiến hành…………………………………………. 26
1.4.2.3. Các phương pháp xác định chi phí xây dựng…………………..27
1.4.2.4. Các phương pháp tính giảm giá tích lũy công trình……………27
1.4.2.5. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp…………………….28
1.4.2.6. Phạm vi áp dụng……………………………………………… 28
1.4.3.
Phương pháp vốn hóa………………………………………… 29
1.4.3.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp……………………… 29
1.4.3.2. Các thước đo giá trị sử dụng trong phương pháp………….......29
1.4.3.3. Tỷ lệ vốn hóa…………………………………….…………….29
1.4.3.4. Các phương pháp vốn hóa…………………………..…………30
1.4.3.4.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp………………..………...30
1.4.3.4.2. Phương pháp chiết khấu các dòng tiền (Vốn hóa lợi tức).
………………………………………………………………..30
1.4.3.5.
1.5.
Các bước thực hiện………………………………………….31
Quy trình định giá BĐS là nhà ở……………………………………...31
Chương 2 – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
Á CHÂU…………………………………………………………………….35
2.1. Tổng quan về ngân hàng TMCP Á Châu……………………………... 35
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Á Châu…
… ……………………………………………………………………………35
2.1.2. Cơ cấu tổ chức, chức năng cà nhiệm vụ của bộ phận thẩm định giá
trực thuộc phòng thẩm định giá khu vực Hà Nội của Ngân hàng TMCP Á
Châu……………………………………………………………………….. 38
2.1.2.1. Lịch sử hình thành…………………………………………… 38
2.1.2.2. Cơ cấu tổ chức………………………………………………. 38
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
3
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
2.1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ của các nhân viên Bộ phận thẩm định giá
thuộc phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội ngân hàng TMCP Á
Châu…………… ………………………………………………………….. 39
2.1.3. Tình hình cho vay thế chấp của ngân hàng TMCP Á Châu trong
những năm gần đây………………………………………………………….42
2.2. Các quy định của ACB về thẩm định tài sản thế chấp là BĐS là nhà
ở……………………………………………………………………………...46
2.2.1. Các nguyên tắc đạo đức khi thẩm định giá tại ngân hàng TMCP Á
Châu………………………………………………………………………… 46
2.2.2. Các nội dung cần thẩm định đối với BĐS thế chấp tại ngân hàng
TMCP Á Châu……………………………………………………………… 47
2.2.3. Quy định về định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á
Châu………………………………………………………………………….50
2.2.3.1. Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS…………………………...50
2.2.3.2. Xác định đơn giá đất thị trường………………………………..52
2.2.3.2.1. Phương pháp xác định đơn giá đất thị trường……………….52
2.2.3.2.2. Người phê duyệt đơn giá đất thị trường……………………..53
2.2.3.3. Xác định đơn giá xây dựng đối với nhà ở…………………......53
2.2.4. Những quy định của ngân hàng TMCP Á Châu về nhận thế chấp
BĐS là nhà ở……………………………………………………………… 55
2.2.4.1. Điều kiện nhà ở và đất ở được nhận thế chấp tại Ngân hàng
TMCP Á Châu……………………………………………………………… 55
2.2.4.2. Những trường hợp BĐS là nhà ở không được nhận thế chấp tại
ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 57
2.3. Quy trình định giá tại ngân hàng TMCP Á Châu……………………….58
2.4. Phương pháp xác định giá trị nhà ở thế chấp tại ngân hàng TMCP Á
Châu………………………………………………………………………… 60
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
4
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
2.5. Những kết quả đạt được và hạn chế trong công tác định giá thế chấp của
ngân hàng TMCP Á Châu…………………………………………………...77
2.5.1. Những kết quả đã đạt được trong công tác định giá thế chấp tại
Ngân hàng TMCP Á Châu…………………………………………………..77
2.5.2. Những hạn chế trong công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại
ngân hàng TMCP Á Châu…………………………………………………...79
2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong công tác định giá thế chấp
tại Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………… 81
Chương 3 – GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………… 83
3.1. Mục tiêu phát triển chung của ngân hàng TMCP Á Châu và của riêng
thẩm định giá……………………………………………………………….. 83
3.2. Những giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS là nhà ở thế
chấp tại ngân hàng TMCP ÁChâu……………………………………. …… 84
3.3. Những kiến nghị với Nhà nước…………………………………………90
KẾT LUẬN………………………………………………………………… 95
Tài liệu tham khảo………………………………….......................................96
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
5
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
6
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1. BĐS: Bất động sản
2. ACB: Asia commencial bank
3. NHTM CP: Ngân hàng thương mại cổ phần.
4. ACBR: ACB real estate.
5. AREV: Asia real estate valuation
6. IFC: International Finance Corporation
7. TCTD: Tổ chức tín dụng
8. KHDN: Khách hàng doanh nghiệp
9. QSDĐ: Quyền sử dụng đất.
10. QSH: Quyền sở hữu
11. KL: Khối lượng.
12. NVBP: Nhân viên bộ phận
13. BPTĐ – BĐS: Bộ phận thẩm định BĐS
14. BPTĐ – ĐS: Bộ phận thẩm định động sản.
15. NV: Nghiệp vụ.
16. MMTB: Máy móc thiết bị.
17. GTGT: Thuế Giá trị gia tăng.
18. PV: Giá trị hiện tại của dòng tiền
19. FV: Giá trị tương lai của dòng tiền.
20. VBPL: văn bản pháp luật
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
7
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
8
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
9
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
-
10
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ
thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tất
cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS. Lim Lan Yuan –
Khoa xây dựng và BĐS – Đại học quốc gia Singapore).
-
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá quy định : “ Thẩm định giá là việc đánh
giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
Khái niệm định giá BĐS là gì ?
Một số quan điểm về định giá BĐS của các nhà nghiên cứu của các
nước.
-
Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá
BĐS thực chất là định giá đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
-
Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về sự xác định giá
của BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm nhất định có tính tới
các đặc điểm của BĐS và các nhân tố tiểm ẩn trong nó”. (Quan điểm của
Singapore ).
-
Theo quan điểm của Oxtraylia: “ định giá BĐS là việc xác định giá
trị BĐS tại một thời điểm xác định có tính tới các bản chất của BĐS và
mục đích định giá.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
-
11
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
Tại Việt Nam, theo Điều 4 của luật kinh doanh BĐS (ban hành ngày
và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007) : “ Định giá BĐS là hoạt động
tư vấn xác định giá trị của BĐS cụ thể tùy vào mục đích cụ thể, tại một
thời điểm cụ thể”.
Như vậy, định giá BĐS là việc xác định giá trị của BĐS trong sự thống
nhất giữa mục đích định giá với các đặc điểm của BĐS và thời điểm định
giá. BĐS là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
đất và các mục đích sử dụng; vì vậy mà bất kì BĐS nào cũng gắn liền với
đất => Không thể tách rời giữa đất và các tài sản gắn với đất. Do đặc điểm
của BĐS là cố định, khó di chuyển được nên giá trị của BĐS luôn luôn
chụi sự tác động của nhiều yếu tố. Số lượng của các yếu tố và mức độ ảnh
hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau. Chúng
phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: loại BĐS, vị trí tọa lạc, các yếu tố môi
trường Kinh tế - Xã hội – Pháp luật…Tất cả các yếu tố tác động đó có
những yếu tố rất khó lượng hóa, phức tạp.
Thực chất của định giá BĐS là xác định giá trị quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất cùng với giá trị quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất một cách hợp pháp của người sử dụng đất.
Định giá BĐS thế chấp là hoạt động định giá BĐS nhằm mục đích
cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
12
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
1.2.2. Vai trò của định giá BĐS trong hoạt động kinh tế - xã hội (KT- XH)
nói chung và trong thế chấp tại ngân hàng nói riêng.
1.2.2.1.Trong hoạt động KT - XH.
Giá trị có tầm quan trọng được công nhận chung như là thước đo của
mọi hoạt động kinh tế. Định giá là việc xác định giá trị thị trường của
BĐS tại thời điểm với mục đích cụ thể nên nó là cơ sở của nhiều quyết
định của các chủ thể kinh tế. Trong mọi hoạt động KT – XH ý nghĩa của
định giá ngày một quan trọng. Ta có thể thấy : trong quyết định đầu tư của
các nhà đầu tư vào các dự án, vào góp vốn kinh doanh,… vào việc mua
bán các BĐS, các quyết định tài chính, phát triển, quản lý, sở hữu, hay cả
việc cho thuê của cả bên đi thuê và bên cho thuê => đưa ra giá thuê, cho
thuê; hay công tác đánh thuế của cơ quan nhà nước, bảo hiểm của các
công ty bảo hiểm, cầm cố và thế chấp tại các công ty tài chính, các ngân
hàng… Hoạt động định giá đã có từ rất lâu ở các nước phát triển và có ý
nghĩa rất lớn trong hoạt động kinh tế thị trường nhưng nó lại mới được
phát triển tại Việt Nam trong mấy năm gần đây. Định giá đã thể hiện vai
trò của mình trong hoạt động kinh tế một cách rõ ràng hơn khi mà nhu cầu
định giá mỗi ngày tăng lên. Nó không chỉ gò bó trong hoạt động của các
ngân hàng hay các tổ chức tín dụng mà được mở rộng ra lớn cho nhiều đối
tượng hơn. Như đã nói ở trên do nó góp phần vào việc đưa ra quyết định
để đầu tư nên định giá giúp mọi người đưa ra quyết định chính xác hơn.
Trong giai đoạn nền kinh tế khủng hoảng như hiện nay thì việc đưa ra
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
13
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
quyết định đầu tư vào lĩnh vực nào và công ty nào thì đó là vấn đề trở nên
thận trọng và khó khăn hơn. Việc định giá phục vụ bất kỳ người nào quan
tâm tới giá trị của BĐS. Chẳng hạn, bạn có thể nhờ sự giúp đỡ của các
chuyên viên định giá để được họ tư vấn cho vê giá bán hoặc mua một ngôi
nhà nào đó. Hay bạn có thể có nhu cầu thuê một văn phòng nào đó nhưng
bạn không biết làm sao có thể xác định giá nên thuê? Bạn có thể tìm được
câu trả lời khi tới với hoạt động dịch vụ định giá …
1.2.2.2.Trong thế chấp bảo đảm tại ngân hàng .
Vai trò của định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thể
hiện gián tiếp qua vai trò và ý nghĩa của việc thế chấp tại ngân hàng.
Công tác định giá là nhằm mục đích xác định giá trị của BĐS đem thế
chấp tiền vay tại ngân hàng. Đảm bảo cho ngân hàng giảm những rủi ro
lớn trong cho vay, cụ thể là khả năng hoàn trả tín dụng của đối tượng vay.
Nếu công tác định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của BĐS mà khách hàng
đem thế chấp sẽ làm giảm lớn rủi ro trong quyết định có cho vay. Đồng
thời sẽ gia tăng khách hàng cho ngân hàng, BĐS đủ đảm bảo để thế chấp
thì họ sẽ được cấp tín dụng -> ngân hàng sẽ nhận được các thu nhập từ
hoạt động tín dụng đó (lãi xuất cho vay, các phí dịch vụ) --> gia tăng
nguồn thu cho ngân hàng. Ngân hàng là tổ chức kinh doanh đặc biệt, hàng
hóa mà ngân hàng cung cấp là tiền tệ. Mục tiêu của nó cũng như các
doanh nghiệp sản xuất, đó là “ lợi nhuận”. Mà lợi nhuận của ngân hàng
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
14
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
thông qua các hình thức kinh doanh chủ yếu là các hoạt động tín dụng,
đầu tư,…. Nếu mà ngân hàng định giá trị BĐS thế chấp của khách hàng
thấp sẽ làm mất khách hàng và họ sẽ tìm tới các ngân hàng khác đem lại
khối lượng vốn vay của họ lớn hơn. Tỷ lệ cho vay của ngân hàng dựa vào
giá trị của tài sản bảo đảm. Trong tín dụng của ngân hàng thì cho vay vào
BĐS chiếm tới 80%. Mặt khác, BĐS là tài sản có giá trị lớn, khả năng
thanh khoản của nó kém hơn các hàng hóa khác. Vì vậy, định giá có ý
nghĩa lớn hơn trong hoạt động thế chấp tại ngân hàng.
1.3.Các quy định của nhà nước về thế chấp BĐS là nhà ở tại ngân hàng.
Hệ thống một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới hoạt động
thế chấp tài sản nói chung và nhà ở nói riêng tại Việt Nam gồm có :
- Nghị định số 163/2006/ NĐ – CP về giao dịch đảm bảo (29/12/2006).
Nghị định này quy định chi tiết thi hành luật dân sự về việc xác lập, thực
hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài
sản bảo đảm.
- Thông Tư số 03/2003/ TTLT – BTP & Bộ TNMT quy định về trình tự,
tủ tục cung cấp thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất.
- Luật nhà ở ngày 29/11/2005 có quy định cụ thể về các loại nhà, điều
kiện thế chấp, các quy định khác liên quan tới thế chấp nhà ở.
Theo luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005: Điều 21 luật Nhà ở Việt Nam
có quy định: người sở hữu Nhà ở có quyền chiếm hữu đối với nhà ở, quyền sử
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
15
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
dụng, quyền mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn,cho ở
nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở của mình theo quy định của PL…
* Điều kiện nhà ở được thế chấp tại tổ chức tín dụng (theo điều 91 Luật
Nhà ở 2005):
- Có giấy tờ chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở (giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, các giấy tờ khác có giá trị pháp lý để chứng minh quyền sở hữu
nhà ở như, các hợp đồng mua bán. thừa kế, cho tặng, hồ sơ hoàn công….).
- Nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở (Điều 92 Luật Nhà ở
2005) có quy định như sau:
Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, trao đổi, thế chấp, cho mượn,
cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về
dân sự.
- Các cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở
phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không
có mục đích kinh doanh (điều này được quy định theo luật dân sự 2005).
* Theo Điều 93 luật Nhà ở quy định trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo
quy định của luật dân sự. Bên nhận thế chấp được quyền giữ Giấy chứng nhận
quyền sử hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác.
* Mục 8 Chương V quy định cụ thể về thế chấp nhà ở.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
16
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
Chú ý: Điều 114 Mục 8 Chương V của luật nhà ở quy định điều kiện thế
chấp nhà ở: Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một
hay nhiều nghĩa vụ dân sự nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các
nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.
- Theo Nghị định số 90/2006/NĐ – CP ban hành ngày 06/09/2006 quy
định cụ thể và hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở 2005, Điều 60 chương
5 quy định như sau về thế chấp nhà ở.
+
Việc thế chấp nhà ở phải được thực hiện thông qua hợp đồng.
Hợp đồng thế chấp phải thể hiện các nội dung quy định tại Điều 93 (quy định
về Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) của Luật nhà ở và tuân thủ các
quy định tại Mục 8 Chương V (quy định về thế chấp nhà ở) của luật nhà ở.
+
Ngay sau khi ký kết hợp đồng thê chấp, bên nhận thế chấp có
trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan nhà nước cấp tỉnh nơi có
nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp
huyện nếu bên thế chấp là cá nhân biết về việc thế chấp. Trong thông báo cho
cơ quan quản lý phải nêu rõ họ tên chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà ở thế chấp
và thời gian thế chấp.
+
Sau khi bên thế chấp thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên nhận
thế chấp hoặc nhà ở thế chấp được phát mại để thanh toán nghĩa vụ thế chấp
thì bên nhận thế chấp phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở
biết về việc đã giải quyết giải chấp hoặc nhà ở thế chấp được xử lý khi phát
mại.
+
Khi nhận được thông báo nêu tại khoản 2 và khoản 3 Điều 60
của luật Nhà ở 2005, cơ quan quản lý nhà ở phải vào sổ đăng ký quyền sở hữu
nhà ở để theo dõi việc thế chấp. Trong trường hợp phát hiện chủ sở hữu nhà ở
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
17
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
đã dùng nhà ở để thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì cơ quan quản lý
nhà ở phải có văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng biết.
ˉ Luật Dân sự 2005 tại Mục 5 phần III quy định về giao dịch dân sự thế
chấp tài sản.
1.4. Các phương pháp định giá BĐS.
1.4.1. Phương pháp so sánh.
1.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh.
* Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các tài sản tương tự với BĐS cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương
mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần
thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS. Phương
pháp so sánh dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của 1 BĐS có
mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã
mua bán hoặc cho thuê trên thị trường.
* Ý nghĩa.
Phương pháp so sánh được sử dụng rất rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất
trong thực tiễn. Nó là phương pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật nên dường
như ai cũng có thể làm được (nếu họ có thông tin so sánh). Giá trị ước tính
bằng phương pháp này được phần đông mọi người chấp nhận và cả các cơ
quan nhà nước do nó có cơ sở thị trường vững chắc (các thông tin so sánh
được thu thập tại thời điểm định giá và phản ánh thị trường).
1.4.1.2. Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
18
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
1. Chỉ sử dụng phương pháp đối với các BĐS tương đồng hoặc gần
giống nhau trong cùng một thị trường hay khu vực thị trường. Tính tương
tự của các BĐS là chúng phải cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương
đồng với bất động sản cần định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp
lý, các yếu tố kĩ thuật, đặc điểm về tính năng sử dụng, tính năng kĩ thuật,
kích thước, quy mô,…
2. Chất lượng thông tin cao và có thể so sánh được.
3. Các giao dịch (đã mua – bán, đang mua bán, các thông tin giao bán
hay đang thương lượng…) phải gần với thời điểm định giá (cũng tuỳ vào
điều kiện thị trường)
4. Người định giá phải có chuyên môn cao và kinh nghiệm để thực
hiện nghiệp vụ có hiệu quả và kết quả phản ánh sát nhất với giá trị thực
của nó. Chúng ta biết rằng, phương pháp này không hề có một mô hình cụ
thể nào cả, mà nó hoàn toàn dựa trên những kinh nghiệm, kỹ năng tích luỹ
lâu dài của người định giá. Một số yếu tố không định lượng và chúng
hoàn toàn dựa trên kinh nghiệm cũng như những hiểu biết của chuyên
viên định giá; ví dụ: các yếu tố về hướng nhà, phong thuỷ của nhà, …. Nó
hoàn toàn là những tâm niệm và tuỳ thuộc vào các vùng khác nhau thì
chúng khác nhau. Đôi khi những ý niệm này lại đóng góp phần giá trị rất
lớn vào giá trị của BĐS.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
19
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
5. Phương pháp chỉ nên áp dụng trong điều kiện thị trường có tính ổn
định, nếu thị trường bất ổn thì kết quả định giá bằng phương pháp này cho
kết quả có độ chính xác không cao, mặc dù đối tượng so sánh có tính chất
giống nhau. Nếu áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường
không ổn định thì cần có những điều chỉnh hợp lý để giá trị của BĐS cần
thẩm định phản ánh sát với thị trường.
1.4.1.3. Các bước tiến hành .
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở việc phân tích các giá
bán/cho thuê của các BĐS tương tự có thể so sánh được và người định giá
giả sử giá của các BĐS so sánh là tương đối sát với giá của BĐS mục tiêu.
Nhưng trong thực tế chúng ta không tìm thấy các bất động sản có đặc
điểm giống hệt nhau và giá trị của chúng thay đổi theo thời gian. Mà ta
chỉ có thể tìm thấy những BĐS tương đồng nhau, hay tương tự nhau. Do
vậy, khi thực hiện định giá BĐS theo phương pháp so sánh chúng ta cần
tiến hành theo các bước sau:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS được bán, các thông tin giao
bán, thông tin niêm yết giá của các tổ chức hoạt động kinh donah BĐS,
thông tin thương lượng trong thời gian gần với thời điểm cần định giá mà
có thể so sánh được với BĐS cần định. Thông tin thu thập phải khách
quan, trung thực và đúng hiện thực. Tuỳ vào tình hình thực tế, người định
giá tìm cách thu thập thông tin hiệu quả
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
20
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh, để xác định giá trị
của nó và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được.
Bước 3: Tiến hành lựa chọn các BĐS có thể so sánh được thích hợp
nhất. Số lượng các BĐS làm so sánh từ 3 BĐS trở lên. Đồng thời lựa chọn
đơn vị so sánh phù hợp và phân tích so sánh cho mỗi đơn vị (cả BĐS cần
định giá và BĐS so sánh). Lập bảng các yếu tố điều chỉnh (tuỳ vào mỗi
người định giá, có thể lập bảng hay làm cách khác).
Bước 4: Phân tích các giá bán (giá thương lượng,giá giao bán…) xác
định những sự khác nhau (tốt hơn, kém hơn) của mỗi BĐS so sánh với
BĐS cần định giá. Rồi thực hiện điều chỉnh về cùng các điều kiện giống
BĐS mục tiêu hoặc cùng điều chỉnh tất cả các BĐS về cùng một BĐS
chuẩn.
Bước 5: Sau khi điều chỉnh các yếu tố so sánh, rút ra giá chỉ dẫn đại
diện để ước tính giá của BĐS cần định giá. Bằng cách hoà hợp các chỉ số
giá nhận đựơc từ việc phân tích điều chỉnh các yếu tố so sánh vào một chỉ
số giá hoặc một khoảng chỉ số giá trị.
1.4.1.4. Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị của BĐS, thứ tự điều
chỉnh và trình tự điều chỉnh các yếu tố so sánh.
a) Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho
giá của các BĐS có sự khác nhau. Người định giá cần xem xét và so sánh
tất cả những điểm khác biệt ấy để nhận thấy những yếu tố ảnh hưởng tới
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
21
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
giá trị của BĐS. Việc so sánh các BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh
thường dựa vào các nhóm yếu tố sau:
Nhóm 1: Điều chỉnh về hình dáng, mặt bằng.
Nhóm 2: Vị trí (địa điểm) của BĐS.
Nhóm 3: Yếu tố pháp lý.
Nhóm 4: Yếu tố kết cấu công trình.
Nhóm 5: Các yếu tố điều kiện thị trường.
- Thời gian bán.
- Hình thức thanh toán.
- Điều kiện bán.
- Đặc điểm thị trường BĐS.
b) Thứ tự điều chỉnh các yếu tố so sánh như sau:
Các yếu tố pháp lý => Điều kiện bán => Điều kiện thanh toán => Các
chi phí phải bỏ ra ngay sau khi thực hiện xong giao dịch => Thời gian bán
=> Các yếu tố công trình.
c) Trình tự điều chỉnh yếu tố so sánh như sau:
1. Xác định các yếu tố so sánh ảnh hưởng tới giá trị của loại BĐS cần
định giá.
2. So sánh đặc điểm của mỗi BĐS so sánh với BĐS cần định giá; ước
lượng sự khác biệt của mỗi yếu tố so sánh giữa BĐS so sánh và BĐS cần
định giá.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
22
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
3. Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng
cho mỗi đơn vị giá bán (hoặc cho mỗi giá bán) của BĐS so sánh để có
được chỉ số giá bán hoặc khoảng giá bán cho BĐS cần định giá.
4. So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo
thứ tự tốt hơn, tương tự hay kém hơn đối với BĐS cần định giá.
5. Thể hiện phân tích định tính để hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS cần
định giá.
1.4.1.5. Nguyên tắc và phương pháp điều chỉnh các yếu tố so sánh.
a) Nguyên tắc điều chỉnh :
ˉ Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn từ đó điều chỉnh các BĐS so sánh. Nếu
BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì
điều chỉnh các BĐS so sánh giảm và ngược lại, nếu BĐS so sánh có yếu
tố được đánh giá thấp hơn BĐS kém hơn thì điều chỉnh tăng.
ˉ Khi điều chỉnh một yếu tố nào đó thì cố định các yếu tố còn lại (coi
như là giống nhau).
ˉ Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt, quá chi tiết.
ˉ Mỗi sự điều chỉnh nên có chứng cứ thị trường để bảo vệ hoặc chứng
minh cho sự điều chỉnh đó.
b) Phương thức điều chỉnh: có 2 phương thức điều chỉnh.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
23
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
- Điều chỉnh theo số tuyệt đối: áp dụng đối với các yếu tố định lượng
được như giá trị công trình xây dựng, điều kiện thanh toán, điều kiện bán,
thời gian bán, các chi phí pháp lý…
+ Đối với các yếu tố liên quan tới giao dịch mà có quan hệ nhân - quả
thì nhân với nhau, còn tương tác ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thì cộng
(trừ)
- Điều chỉnh theo phần trăm (%): áp dụng đối với các yếu tố không thể
định lượng được (như yếu tố phong thủy, môi trường xung quanh, cảnh
quan, điều kiệnc ơ sở hạ tầng, vị trí…).
1.4.1.6. Những ưu và nhược điểm của phương pháp so sánh.
Ưu điểm: Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng rất phổ
biến và là cơ sở để kiểm tra kết quả định giá BĐS theo các phương pháp
khác. Đây là phương pháp dễ thực hiện và cũng dễ được các cơ quan nhà
nước và khách hàng chấp nhận. Nó phản ánh những cái có thực bằng trực
quan và dễ chỉ ra cho khách hàng nhận thấy.
Nhược điểm: Ta nhận thấy phương pháp này chỉ áp dụng đối với
các BĐS có thị trường nếu không có thị trường thì không thể áp dụng vì
nó không có các BĐS so sánh tương đồng.
Các thông tin sử dụng là các thông tin lịch sử nó phản ánh tình trạng
giao dịch trong quá khứ.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
24
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
Khi thị trường ít có giao dịch thì việc áp dụng phương pháp này sẽ gặp
khó khăn.
Việc định giá đối với các BĐS tạo thu nhập thì áp dụng phương pháp so
sánh cũng không phù hợp. Bởi vì, người mua quan tâm tới khả năng sinh
lời hay tỷ suất lợi tức của BĐS - đặc tính kinh tế của BĐS hơn. So sánh
các thông tin của BĐS tạo thu nhập là phức tạp vì ít thông tin (các điều
khoản hợp đồng thuê).
Đối với các BĐS được đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuống
cấp hoặc đối với một loại BĐS cụ thể thì tìm kiếm thông tin có thể so
sánh được cũng rất ít. Do đó, phải mở rộng phạm vi tìm kiếm các BĐS so
sánh ở những khu vực khác.
Để đưa ra gía thực hiện trong phân tích điều chỉnh thì người định giá
cần hiểu rõ về các giao dịch của các BĐS so sánh, các đặc điểm hành vi
của người mua bán (người mua tiêu dùng, người đầu cơ…). Cần phải hết
sức cẩn thận trong việc thu thập thông tin, số liệu từ những người không
tham giá thị trường hay tham gia vào giao dịch. Phải xác định được điểm
mạnh cảu các số liệu có được và thực hiện phân tích so sánh trong phương
pháp này.
1.4.1.7. Phạm vi áp dụng.
Phương pháp được sử dụng trong các trường hợp định giá các BĐS sau:
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THẢO
25
Gv hd: TH.S VŨ THỊ
- Các BĐS có tính đồng nhất : Nhà ở riêng biệt, căn hộ chung cư, các
nhà dãy xây dựng cùng kiểu cách, các phân xưởng, các nhóm văn phòng,
cửa hiệu.
- Các mảnh đất trống
Phương pháp có thể được sử dụng định giá cho nhiều mục đích khác
nhau như: mua bán, chuyển nhượng, đánh thuế của Nhà nước, góp vốn
liên doanh, thế chấp, bảo lãnh, phân chia tài sản, cho thuê BĐS giữa các
chủ thể tham gia vào các giao dịch.…Phương pháp này không áp dụng với
các BĐS không có thị trường.
1.4.2. Phương pháp chi phí.
1.4.2.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp .
Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá BĐS
dựa trên chi phí để tạo ra một BĐS tương tự như một vật thay thế. Dựa
trên giả định giá trị công trình hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một
công trình tương tự như một vật thay thế.
Ý nghĩa: Với phần lớn các BĐS có bằng chứng thị trường đã chỉ ra
rằng việc áp dụng phương pháp chi phí là không phù hợp. Nhưng nó rất
có ý nghĩa đối với các BĐS không có thị trường, hiếm khi được giao dịch
trên thị trường. Phương pháp được sử dụng khi cần định giá các BĐS mới
(ít hao mòn) sẽ cho kết quả tốt nhất.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG
ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
