Hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Tây (Luận văn thạc sĩ)

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, chưa được
công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác. Việc sử dụng
kết quả, trích dẫn tài liệu của người khác đảm bảo theo đúng các quy định. Các nội
dung trích dẫn và tham khảo các tài liệu, sách báo, thông tin được đăng tải trên các
tác phẩm, tạp chí và trang web theo danh mục tài liệu tham khảo của luận văn.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2018

Tác giả luận văn


ii
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập khóa học Cao học Tài chính - Ngân hàng tại Trường Đại
Học Ngoại thương. Tôi xin chân thành cám ơn Quý Thầy Cô đã giúp sức trang bị
kiến thức, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất trong suốt quá trình học tập và thực hiện
đe tài luận văn “Hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định các dự án đầu
tư bất động sản vay vốn tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi
nhánh Hà Tây”.
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin được bày tỏ lời cám ơn tới
PGS.TS. Nguyễn Thị Tường Anh đã khuyến khích và tận tình chỉ dẫn tôi trong suốt
thời gian thực hiện nghiên cứu đề tài luận văn này.
Xin chân thành cám ơn các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp đã họp tác chia sẽ
những thông tin, cung cấp cho tôi nhiều nguồn tư liệu hữu ích phục vụ cho đề tài
nghiên cứu. Đặc biệt xin cám ơn đến Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam – Chi nhánh Hà Tây.
Tôi xin gửi lời tri ân sâu sắc đến gia đình và bạn bè, những người đã động viên và
hỗ trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.

Hà Nội, ngày tháng

năm 2018

Tác giả luận văn


iii

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG CÔNG
TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VAY VỐN TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ................................................................................7
1.1. Rủi ro đối với các dự án đầu tƣ Bất động sản .............................................7
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư Bất động sản ..........................................7
1.1.2. Các loại rủi ro đối với dự án đầu tư Bất động sản .......................................9
1.2. Khái niệm, vai trò của thẩm định dự án và hoạt động đánh giá rủi ro
trong công tác thẩm định dự án đầu tƣ Bất động sản vốn tại Ngân hàng
thƣơng mại ...........................................................................................................14
1.2.1. Khái niệm, vai trò của thẩm định dự án đầu tư ..........................................14
1.2.2. Khái niệm, vai trò của hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định
dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại Ngân hàng thương mại ...........................15
1.3. Quy trình đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tƣ Bất
động sản vay vốn tại Ngân hàng thƣơng mại ...................................................16
1.4. Các phƣơng pháp đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu
tƣ Bất động sản vay vốn tại Ngân hàng thƣơng mại........................................18
1.4.1. Phương pháp định tính ................................................................................18

1.4.2. Phương pháp định lượng .............................................................................20
1.5. Nội dung đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tƣ Bất
động sản vay vốn tại Ngân hàng thƣơng mại ...................................................22
1.5.1. Đánh giá rủi ro về khách hàng vay vốn ......................................................22
1.5.2. Đánh giá rủi ro về dự án đầu tư Bất động sản ...........................................24
1.5.3. Đánh giá rủi ro về phương thức bảo đảm tiền vay .....................................27
1.6. Các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong
thẩm định dự án đầu tƣ Bất động sản ...............................................................28
1.7. Các yếu tố ảnh hƣởng tới hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm
định dự án đầu tƣ Bất động sản vay vốn tại Ngân hàng thƣơng mại ............29


iv
1.7.1. Yếu tố khách quan .......................................................................................29
1.7.2. Yếu tố chủ quan ...........................................................................................30
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG
CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VAY VỐN
TẠI BIDV- CHI NHÁNH HÀ TÂY ......................................................................32
2.1. Tổng quan chung về BIDV- Chi nhánh Hà Tây ........................................32
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của BIDV – Chi nhánh Hà Tây ..............32
2.1.2. Cơ cấu tổ chức của BIDV – Chi nhánh Hà Tây ..........................................33
2.1.3. Kết quả kinh doanh của BIDV – Chi nhánh Hà Tây giai đoạn 2013-2017 34
2.1.4. Đặc điểm của BIDV – Chi nhánh Hà Tây ảnh hưởng tới hoạt động đánh
giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư ................................................38
2.2. Thực trạng đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tƣ BĐS
vay vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây .............................................................39
2.2.1. Tổng quan về các dự án đầu tư BĐS vay vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây ... 39
2.2.2. Quy trình đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS vay
vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây ........................................................................40
2.2.3. Phương pháp đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS

vay vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây .................................................................41
2.2.4. Nội dung đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS vay
vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây ........................................................................46
2.2.5. Ví dụ minh họa cho hoạt động đánh giá rủi ro khi thẩm định dự án đầu tư
BĐS vay vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây .........................................................61
2.3. Một số nhận xét về thực trạng hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác
thẩm định dự án đầu tƣ BĐS vay vốn tại BIDV- Chi nhánh Hà Tây ............71
2.3.1. Những kết quả đạt được ..............................................................................71
2.3.2. Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân ................................................75
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐÁNH
GIÁ RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS VAY
VỐN TẠI BIDV – CHI NHÁNH HÀ TÂY ...........................................................80
3.1. Định hƣớng của BIDV – Chi nhánh Hà Tây đối với hoạt động đánh giá
rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tƣ BĐS .........................................80


v
3.1.1. Định hướng của BIDV – Chi nhánh Hà Tây đối với cho vay dự án đầu tư
bất động sản ..........................................................................................................80
3.1.2. Định hướng của BIDV – Chi nhánh Hà Tây đối với công tác đánh giá rủi
ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS...................................................................81
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định
dự án đầu tƣ Bất động sản .................................................................................81
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện nội dung đánh giá rủi ro ..........................................81
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện các phương pháp đánh giá rủi ro ............................83
3.2.3. Giải pháp nâng cao trình đô chuyên môn nghiệp vụ cho Cán bộ đánh giá
rủi ro ......................................................................................................................84
3.2.4. Giải pháp về đổi mới mô hình quản lý rủi ro..............................................85
3.2.5. Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ ........................................86
3.2.6. Tăng cường công nghệ đánh giá rủi ro và hoàn thiện hệ thống thông tin .86

3.3. Một số kiến nghị ...........................................................................................87
3.3.1. Kiến nghị với Nhà nước và các Bộ ngành liên quan ..................................87
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước ............................................................88
KẾT LUẬN ..............................................................................................................90
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................91
PHỤ LỤC ................................................................................................................... i


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết đầy đủ

STT

Từ viết tắt

1

BĐS

Bất động sản

2

BIDV

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

3

CBTĐ

Cán bộ thẩm định

4

CIC

Trung tâm tín dụng Ngân hàng nhà nước

5

CN

Chi nhánh

6

CP

Cổ phần

7

DA

Dự án

8

DAĐT

Dự án đầu tư

9

DN

Doanh nghiệp

10

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp

11

KHCN

Khách hàng cá nhân

12

NHTM

Ngân hàng thương mại

13

NHNN

Ngân hàng nhà nước

14

PGD

Phòng giao dịch

15

QLRR

Quản lý rủi ro

16

TCTD

Tổ chức tín dụng

17

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

18

TT

Tăng trưởng

19

TW

Trung ương


vii

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1: Các bước cơ bản đánh giá rủi ro .......................................................16
Sơ đồ 1.2. Mối quan hệ giữa hai nhân tố cấu thành rủi ro .................................17
Sơ đồ 2.1. Cơ cấu tổ chức ..................................................................................33
Bảng 2.1. Tình hình huy động vốn của BIDV Hà Tây giai đoạn 2013-2017 ....34
Sơ đồ 2.2. Dư nơ cho vay tại BIDV –CN Hà Tây giai đoạn 2013-2017 ...........35
Sơ đồ 2.3. Thu dịch vụ ròng tại BIDV –CN Hà Tây giai đoạn 2013-2017 .......36
Bảng 2.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV – CN Hà Tây giai đoạn
2013-2017 ...........................................................................................................37
Bảng 2.3. Tình hình cho vay theo DAĐT tại BIDV – CN Hà Tây giai đoạn
2013-2017 ...........................................................................................................39
Bảng 2.4. Xếp loại mức độ rủi ro .......................................................................41
Bảng 2.5. Ứng xử tín dụng theo từng mức độ rủi ro ..........................................42
Bảng 2.6. Đánh giá mức độ rủi ro về biện pháp bảo đảm tiền vay tại BIDV ....44
Bảng 2.7. Đánh giá rủi ro các yếu tố đầu vào của DAĐT BĐS .........................53
Bảng 2.8. Bộ chỉ tiêu tài chính của Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai
............................................................................................................................65

Bảng 2.9. Tổng mức vốn đầu tư dự án ...............................................................69
Bảng 2.10. Số lượng dự án BĐS giai đoạn 2013-2017 ......................................72
Bảng 2.11. Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực Bất động sản ...................................74
Bảng 2.12. Số dự án BĐS hoàn thành đúng thời gian thẩm định ......................75


viii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN

Luận văn gồm ba chương:
Chương 1: Lý luận chung về đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự
án đầu tư Bất động sản vay vốn tại Ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định
dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong công
tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây
Bằng việc sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết cùng với
phương pháp chuyên gia và phối hợp tổng kết kinh nghiệm nhằm tìm ra những biện
pháp hữu hiệu trong việc tìm ra các giải pháp hữu ích cải thiện hoạt động đánh giá
rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại BIDV – Chi
nhánh Hà Tây, luận văn đã khái quát hóa được những lý thuyết chung về đánh giá
rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản, đồng thời chỉ ra các kết
quả đạt được và hạn chế trong hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định
dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây. Từ việc chỉ ra
hạn chế của hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư Bất
động sản, cũng như tìm hiểu công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại
NHTM khác, luận văn đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đánh giá rủi
ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại BIDV – Chi
nhánh Hà Tây. Các giải pháp này cũng dễ dàng được thực thi nhằm hoàn thiện hơn
nữa hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản,

không chỉ tại Ngân hàng BIDV - CN Hà Tây mà còn có thể vận dụng cho các Ngân
hàng khác. Ngoài ra, luận văn cũng đề xuất với các cơ quan hữu quan (Ngân hàng
Nhà nước, Hiệp hội ngân hàng) trong việc tăng cường sự liên kết, hỗ trợ nhằm nâng
cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản vay vốn tại NHTM.


1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong thời gian gần đây, thị trường Bất động sản đã đón nhận rất nhiều những
chính sách và quy định góp phần làm thị trường ấm lên như gói tín dụng 30 nghìn tỷ
đồng, Luật đất đai năm 2013 sửa đổi cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà
ở tại Việt Nam. Những dấu hiệu tích cực từ thị trường Bất động sản đã thu hút dòng
tiền mạnh của thị trường trong đó bao gồm cả dòng tín dụng. Theo báo cáo của
Ngân hàng nhà nước (NHNN) cho biết tính đến thời điểm cuối tháng 10/2017, dư
nợ cho vay bất động sản của các các Ngân hàng thương mại vào khoảng 400.000 tỷ
đồng, chiếm khoảng 6.5% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ
tín dụng của lĩnh vực này mặc dù có giảm so với năm 2016, tuy nhiên vẫn tăng
mạnh hơn so với thời điểm năm 2013-2014, cụ thể là tăng hơn 50% so với thời
điểm 31/12/2013 và tăng 32% so với thời điểm 31/12/2014. Kết quả cho thấy, kể từ
khi luật đất đai có hiệu lực từ tháng 7/2014, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất
động sản cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung, và lĩnh vực bất động sản vẫn là
kênh hấp dẫn thu hút nguồn vốn từ các Ngân hàng.
Trong tất cả các hoạt động cho vay của Ngân hàng Thương mại (NHTM) thì
mảng cho vay các Dự án đầu tư bất động sản luôn là mảng tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất.
Điều này cũng xuất phát từ đặc điểm của các Dự án đầu tư bất động sản là thời gian
của các dự án đầu tư kéo dài, thời gian hoàn vốn chậm, giá trị vốn đầu tư lớn và các
NHTM còn có khả năng phải đối mặt với việc giải ngân hai lần cho hai khoản vay
có cùng một tài sản đảm bảo… Vì thế, trước khi đưa ra quyết định cho vay một dự
án đầu tư Bất động sản, các ngân hàng thương mại đều phải thực hiện thẩm định

chặt chẽ tính hiệu quả của các dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư để đảm bảo
chất lượng tín dụng của khoản vay.
Hiện nay, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam là một trong
những NHTM đi đầu trong công tác đánh giá rủi ro khi thẩm định các dự án vay
vốn đầu tư dự án, trong đó có Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam –
Chi nhánh Hà Tây (BIDV – CN Hà Tây). Trong số rất nhiều các Dự án đầu tư


2
BIDV – CN Hà Tây thực hiện cấp tín dụng hàng năm thì các dự án đầu tư Bất động
sản luôn chiếm một tỷ lệ rất cao cả về số lượng dự án và tổng dư nợ cho vay. Tuy
nhiên, việc đánh giá rủi ro khi thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản (BĐS) tại
BIDV – CN Hà Tây vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế. Sự cạnh tranh từ phía các
NHTM về việc chạy đua cho vay cùng với áp lực chỉ tiêu tín dụng của các Cán bộ
quản lý khách hàng đã khiến cho công tác đánh giá thẩm định dự án đầu tư BĐS
không được toàn diện và khách quan, đồng thời bỏ đi những điểm không mang tính
khả thi của dự án dẫn đến việc chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, gây cho ngân
hàng rất nhiều tổn thất. Vì thế để nâng cao hiệu quả, giảm thiểu rủi ro trong hoạt
động kinh doanh nói chung và trong hoạt động cho vay dự án đầu tư BĐS nói riêng
đòi hỏi BIDV – CN Hà Tây phải có các giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi
ro trong thẩm định các Dự án đầu tư BĐS.
Xuất phát từ những vấn đề còn tồn đọng nêu trên, việc nghiên cứu đề tài:
“Hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản
vay vốn tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Tây” là
rất cần thiết, có ý nghĩa khoa học và thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian vừa qua, việc nghiên cứu đề tài này đã có một số công trình
nghiên cứu có liên quan đến đề tài nghiên cứu, cụ thể như sau:
- Luận án tiến sỹ: “Phương hướng và những biện pháp chủ yếu nhằm đổi mới
công tác lập và thẩm định dự án đầu tư trong ngành công nghiệp đồ uống của Việt

Nam” của tác giả TS. Nguyễn Hồng Minh năm 2003, đưa ra thực trạng công tác thẩm
định dự án ở tầm vĩ mô trong ngành công nghiệp chế biến thực phẩm, hàng tiều dùng
nói chùng và ngành công nghiệp sản xuất đồ uống ở Việt Nam. Từ đó, tác giả chỉ ra
những đặc thù của ngành sản xuất đồ uống có ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự
án đầu tư khi so sánh với việc thẩm định dự án đầu tư ở các ngành khác.
- Luận án tiến sỹ “Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam” của tác giả TS.Nguyễn Đức Thắng năm 2007, đưa ra
thực trạng công tác thẩm định trong hoạt động cho vay dự án đầu tư của NHTM nói


3
chung và BIDV nói riêng, đồng thời tác giả đưa ra một số chỉ tiêu đánh giá chất
lượng thẩm định dự án đầu tư.
- Luận án tiến sỹ: “Chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư trong hoạt động
cho vay tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam (Lấy thực tế từ Ngân hàng TMCP
Công Thương Việt Nam” của tác giả TS.Nguyễn Thị Bích Vượng năm 2016, đưa ra
thực trạng công tác đánh giá chất lượng tài chính dự án đầu tư của các NHTM ở Việt
Nam và nhóm chỉ tiêu đánh giá chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư trong
hoạt động cho vay của NHTM.
- Luận văn đề tài: “Rủi ro và đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu
tư tại Sở giao dịch - Ngân hàng TMCP Hàng Hải” của tác giả Nguyễn Diệu Linh,
Trường đại học kinh tế Quốc dân năm 2010; đưa ra những rủi ro hay gặp phải đối với
các dự án vay vốn tại Sở giao dịch - Ngân hàng TMCP Hàng Hải. Từ đó, đánh giá
công tác đánh giá rủi ro và giái pháp chung đối với các dự án đầu tư vay vốn.
- Luận văn đề tài: “Rủi ro và đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án vay vốn tại
ngân hàng TMCP Ngoại thương Hà Nội“ của tác giả Nguyễn Thị Phương Hoa,
Trường đại học Kinh tế quốc dân năm 2010; nêu ra thực trạng công tác đánh giá rủi
ro trong thẩm định dự án vay vốn tại Ngân hàng Ngoại thương Hà Nội, giải pháp
đưa ra còn sơ sài, chưa có tính ứng dụng.
- Luận văn đề tài “Đánh giá rủi ro trong thẩm định DAĐT vay vốn tại NHTM

cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Chi nhánh Ba Đình” của Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh,
Trường đại học Kinh tế Quốc dân năm 2012. Với đề tài này, tác giả đã đưa ra được
quy trình và nội dung đánh giá rủi ro tại ngân hàng nghiên cứu. Tuy nhiên những
vấn đề này được tác giả nghiên cứu cho DAĐT còn chung chung, chưa đi sâu vào
một lĩnh vực đầu tư cụ thể.
- Luận văn đề tài “Đánh giá rủi ro trong Thẩm định Dự án đầu tư vay vốn tại
Vietinbank - Chi nhánh Hoàn Kiếm” của tác giả Bùi Anh Thơ, Trường đại học Kinh
tế quốc dân năm 2012; Với đề tài này, tác giả mới chỉ ra được một số những hạn
chế của công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định các dự án đầu tư vay vốn tại
Vietinbank - Chi nhánh Hoàn Kiếm; mà không đi sâu tập trung vào một loại dự án
đầu tư cụ thể.


4
- Luận văn đề tài: “Đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất
động sản vay vốn tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh
Hà Nội” của tác giả Nguyễn Thị Thinh, Trường đại học Kinh tế Quốc dân năm
2011. Đề tài này đã chỉ ra được thực trạng đánh giá rủi ro tại Ngân hàng và đưa ra
giải pháp có tính thực tiễn nhằm nâng cao chất lượng trong công tác đánh giá rủi ro
trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản cho Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt
Nam - Chi nhánh Hà Nội.
- “Một số vấn đề về rủi ro tín dụng của Ngân hàng thương mại” được đăng
trong tạp chí tài chính, 2017 của tác giả Nguyễn Thị Kim Nhung, Phạm Thị Thu
Hiên, Nguyễn Thị Thúy Quỳnh – Trường Đại học kinh tế và quản trị kinh doanh
Thái Nguyên, đưa ra một số nguyên nhân, các tiêu chí đánh giá rủi ro tín dụng và
biện pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng của các NHTM.
Tuy nhiên, như phân tích ở trên cho thấy, hiện nay chưa có bài phân tích,
nghiên cứu nào về hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư
bất động sản vay vốn tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hà
Tây, vì vậy luận văn này sẽ căn cứ trên việc nghiên cứu, tổng hợp các lý thuyết về

hoạt động đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản vay vốn tại
NHTM, cũng như rút kinh nghiệm từ thực tế tại BIDV – CN Hà Tây và một số tổ
chức tín dụng khác để đưa ra các giải pháp để hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro
trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản vay vốn cho Ngân hàng BIDV – CN Hà
Tây. Đề tài tác giả nghiên cứu không phải là hoàn toàn mới, song nó luôn là vấn đề
cấp thiết và quan tâm hàng đầu trong quá trình hoạt động kinh doanh của ngân
hàng, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi ngành ngân hàng đang gặp nhiều khó
khăn và bất ổn khi áp lực cạnh tranh và tình trạng nợ xấu gia tăng.
3. Mục đích nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến công tác đánh giá rủi ro
trong thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại NHTM, từ đó vận dụng để
phân tích, đánh giá thực trạng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định các dự án đầu tư
Bất động sản vay vốn tại BIDV – CN Hà Tây giai đoạn 2013-2017, đồng thời đề xuất
một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định
các dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại BIDV – CN Hà Tây.


5
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu và tìm kiếm được đối tượng nghiên cứu, đề
tài tự xây dựng cho mình nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác đánh giá rủi ro trong thẩm
định các dự án đầu tư bất động sản vay vốn tại BIDV – CN Hà Tây.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định các dự
án đầu tư bất động sản vay vốn tại BIDV – CN Hà Tây.
5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định
các dự án đầu tư bất động sản vay vốn tại BIDV – CN Hà Tây
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: Công tác đánh giá rủi ro trong hoạt động thẩm định các dự

án đầu tư bất động sản vay vốn tại BIDV – CN Hà Tây
+ Về thời gian: Thu thập số liệu nghiên cứu dề tài trong giai đoạn 2013-2017
của BIDV – CN Hà Tây và đề xuất các giải pháp hoàn thiện đến năm 2020.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện được các nhiệm vụ nghiên cứu, đề tài dự kiến sử dụng các
phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp duy vật biện chứng kết hợp phương pháo duy vật lịch sử, điều
tra, phân tích- tổng hợp thống kê... kết hợp nghiên cứu lý thuyết với phân tích thực
trạng đánh giá rủi ro để phân tích, đánh giá và đề xuất các giải pháp phù hợp
- Phương pháp phân tích hệ thống, phân tích tổng hợp và so sánh nhằm mô tả,
phân tích đánh giá thực trạng tình hình đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư
BĐS tại BIDV – CN Hà Tây
7. Đóng góp của luận văn
Với mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của mình, bằng việc sử dụng
các phương pháp nghiên cứu khoa học, luận văn đã có những đóng góp nhất định
như sau:


6
- Hệ thống hóa những lý luận về rủi ro và đánh giá rủi ro trong thẩm định các
dự án đầu tư BĐS tại NHTM trong điều kiện hiện nay.
- Phân tích và đánh giá thực trạng công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định các
dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại BIDV – CN Hà Tây giai đoạn 2013-2017.
Chỉ rõ ưu, nhược điểm công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án BĐS vay vốn
tại BIDV – CN Hà Tây và nguyên nhân của những hạn chế.
- Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và góp phần hoàn
thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS vay vốn tại BIDV
- CN Hà Tây để nâng cao tính an toàn hơn trong việc cấp tín dụng cho các khách
hàng thuộc lĩnh vực này.
8. Cấu trúc của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, các bảng biểu số liệu, biểu đồ sơ đồ phụ lục và
danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận văn được trình bày gồm 3
chương, cụ thể:
Chương 1: Lý luận chung về đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án
đầu tư Bất động sản vay vốn tại Ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự
án đầu tư Bất động sản vay vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây,
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong công tác
thẩm định dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại BIDV – Chi nhánh Hà Tây


7
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG CÔNG
TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VAY VỐN TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Rủi ro đối với các dự án đầu tƣ Bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư
Theo khoản 2, điều 3, luật đầu tư năm 2014 (Luật số: 67/2014/QH13) do
Quốc hội ban hành ngày 26/11/2014 có đưa khái niệm dự án đầu tư như sau: “Dự án
đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động
đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.
1.1.1.2. Khái niệm dự án đầu tư Bất động sản
Theo điều 3, luật kinh doanh bất động sản (Luật số: 66/2014/QH13) do
Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014, kinh doanh bất động sản được hiểu như sau:
“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoạt quản lý bất động sản nhằm mục đích
sinh lời”.

Theo đó, Dự án đầu tư Bất động sản có thể được hiểu là dự án đầu tư được
lập khi tiến hành hoạt động kinh doanh BĐS. Nó là một tập hợp những đề xuất về
việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những tài sản là BĐS nhằm đạt được
những mục tiêu nhất định trong một thời gian xác định. Dự án đầu tư BĐS còn có
thể hiểu là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết được bố trí theo một kế hoạch
chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo
những tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê nhất định nhằm thực
hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Dự án đầu tư Bất động sản rất đa dạng về hình thức đầu tư. Có thể chỉ ra một
số loại dự án Đầu tư Bất động sản như sau: Dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho


8
thuê; Dự án đầu tư xây dựng nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh
doanh; Dự án xây dựng khu du lịch, Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị,
chợ; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở; Dự án xây nhà trên cơ sở
hạ tầng có sẵn.
1.1.1.3. Đặc điểm Dự án đầu tư Bất động sản
So với các dự án đầu tư trong lĩnh vực khác, do đặc điểm của sản phẩm Bất
động sản, dự án Đầu tư BĐS có những đặc điểm tương đối riêng biệt và đặc thù, và
đây cũng là những điểm mà các NHTM thường lưu ý kỹ trong công tác đánh giá rủi
ro trong hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS:
- Thứ nhất, Vốn đầu tư vào các dự án đầu tư BĐS là rất lớn. Đặc điểm của các
dự án đầu tư BĐS là giá trị lớn, đem lại lợi nhuận cao, tuy nhiên thời gian thu hồi
vốn lại dài. Do vây, các nhà đầu tư phải có những kế hoạch kết hợp sử dụng vốn
một cách hiệu quả. Trên cơ sở đó, việc đánh giá rủi ro về mức độ hợp lý của tổng
vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành một cách thận trọng.
-Thứ hai, dự án Đầu tư BĐS có đặc điểm vô cùng quan trọng là “tính cố
định” và “tính cá biệt”. Sản phầm của Dự án đầu tư BĐS là không thể di dời được,
và cũng không thể mang đi trưng bày như các loại mặt hàng khác. Tính cố định còn

tạo ra cho sản phẩm của các dự án đầu tư BĐS có tính địa điểm cao. Cùng một loại
dự án BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì lại có giá trị khác nhau.
- Thứ ba, sản phẩm dự án đầu tư đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố
tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác. Nhu
cầu về sản phẩm dự án BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực là rất khác nhau, phụ thuộc
vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
- Thứ tư, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện
tự nhiên, xã hội của địa điểm nơi dự án hoạt động. Các yếu tố như luật pháp, chính
sách, các quy hoạch đất đai của nhà nước có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh vực
BĐS. Bất kỳ một sự thay đổi nào trong chính sách đất đai đều có thể tạo ra những
anh hưởng rất lớn đến lĩnh vực Bất động sản. Đặc biệt là, các công trình BĐS được
hình thành phải bảo đảm phù hợp với môi trường, cảnh quan cũng như quy hoạch
chung mà địa phương đưa ra.


9
- Thứ năm, vì thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh hưởng lớn của
các yếu tố vĩ mô nên các dự án Bất động sản đều có tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao.
Bên cạnh những rủi ro có thể báo trước và có cách phòng ngừa thì dự án có thể gặp
phải những rủi ro không thể dự báo trước như: rủi ro về thay đổi luật pháp, chính
sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai …
- Thứ sáu, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt động
xây dựng. Các công trình phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, kết cấu, xây dựng…
1.1.2. Các loại rủi ro đối với dự án đầu tư Bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm rủi ro
Theo từ điển Tiếng việt phổ thông: “Rủi ro là điều không lành mạnh, không
tốt bất ngờ xảy ra”. Theo nhiều nhà phân tích: “Rủi ro chỉ phát sinh khi có một sự
không chắc chắn bất ngờ xảy ra”.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, cho đến nay, chưa có một khái niệm thống nhất
về “rủi ro”. Định nghĩa về rủi ro rất phong phú và đa dạng, nhưng có thể chia thành

hai trường phái lớn sau: Truyền thống và Hiện đại.
- Theo trường phái truyền thống: Rủi ro có thể hiểu là những thiệt hại, mất
mát, nguy hiểm hoặc các yếu tố có liên quan đến nguy hiểm, khó khăn, hoặc điều
không chắc chắn có thể xảy ra… Đó là sự tổn thất về tài sản hay sự giảm sút lợi
nhuận thực tế so với lợi nhuận dự kiến. Tóm lại, rủi ro là những thiệt hại, mất mát,
nguy hiểm hoặc các yếu tố liên quan đến nguy hiểm, khó khăn hoặc điều không
chắc chắn có thể xảy ra cho con người. Những rủi ro này không thể đo lường được
khả năng và tần suất xảy ra chúng. Con người phải chấp nhận với những tổn thất mà
nó gây ra.
- Theo trường phái hiện đại: “Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được”
(trích dẫn trong Tác phẩm rủi ro, sự không chắc chắn và lợi nhuận của Frank Knight
xuất bản năm 1921). Hay như theo tác giả Alan Willet trong sách “Kinh tế học về
rủi ro và bảo hiểm” xuất bản năm 1951” có nói rằng “Rủi ro là sự bất trắc cụ thể
liên quan đến việc xuất hiện một biến cố không mong đợi”. Như vậy, nói tóm lại rủi
ro là sự bất trắc có thể đo lường được, nó vừa hàm chứa tính tiêu cực, vừa tích cực.


10
Như vậy, Thuật ngữ rủi ro được sử dụng với ý nghĩa như là sự không chắc
chắn ở thời điểm hiện tại và kết quả sẽ đạt được trong tương lai
1.1.2.2. Các loại rủi ro đối với dự án đầu tư Bất động sản
a) Rủi ro khách quan
 Rủi ro chính trị, cơ chế chính sách: Sự thay đổi trong đường lối chính sách
của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể tạo ra những ảnh hưởng khác nhau
tới thị trường Bất động sản cũng như hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này
+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: các chính sách khuyến khích đầu
tư dòng vốn bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có
thể làm cho giá BĐS tăng.
 Rủi ro kinh tế vĩ mô: Các điều kiện kinh tế vĩ mô (tình hình kinh tế, lãi suất,
tỷ lệ lạm phát…) luôn có ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án đầu tư bất động sản.

Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng lạm phát, lãi suất tăng cao làm cho chí phí sử
dụng vốn của dự án tăng, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng, những điều trên sẽ
ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thực hiện dự án, ảnh hưởng tới tiến độ thi công
công trình và tình hình tài chính của doanh nghiệp
 Rủi ro về thị trường, thu nhập, thanh toán:
Thị trường là một trong những yếu tố quan trọng quyết định tới sự thành
công của một dự án đầu tư BĐS. Khi đưa sản phẩm ra thị trường để giao dịch, giá
cả cũng như việc tiêu thu được sản phẩm đó sẽ phụ thuộc rất nhiều vào quan hệ
cung – cầu trên thị trường, đặc điểm của các đối tượng tham gia trong thị trường bất
động sản đó cũng như hiện trạng các khu vực lân cân và một số yếu tố khác như
“đầu cơ”, “độc quyền”…
Bất cập lớn của thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay chính là nhu cầu
thị trường và sức mua thực tế chưa được phản ánh đúng. Trong khi nhu cầu bất
động sản của người dân là rất lớn, tuy nhiên thu nhập bình quân của người dân lại
rất thấp, không đủ khả năng để có thể mua bất động sản.


11
 Rủi ro bất khả kháng về thiên tai: Rủi ro bất khả kháng về thiên tai là rủi ro
mà bất kì một dự án đầu tư BĐS nào cũng có khả năng gặp phải. Rui ro này xảy ra
thường không dự đoán trước được, do vậy không có sự chuẩn bị kịp thời và gây ra
thiệt hại rất nặng nề đối với các dự án đầu tư. Đặc biệt là dự án đầu tư Bất động sản,
gắn liền với việc thi công các công trình trên đất đai nên khi thiên tai như: động đất,
bão, lũ lụt xảy ra thì sẽ gây ra ảnh hưởng rất lớn.
b) Rủi ro chủ quan
 Rủi ro đối với Chủ đầu tư
- Rủi ro về tư cách pháp lý: Để được cấp phép xây dựng một công trình, theo
quy định của pháp luật, CĐT phải tuân theo rất nhiều quy định, chính sách điều luật.
Việc muốn đẩy nhanh tiến độ công trình khiến cho Chủ đầu tư thường tìm cách để
lạch luật, cố tình cung cấp thông tin pháp lý sai lệch để làm hoàn thiện hồ sơ vay

vốn và thậm chí là vi phạm pháp luật. Đây sẽ là rủi ro rất lớn đối với cả dự án đầu
tư BĐS, có thể dẫn tới sự thất bại của dự án và thậm chí ảnh hưởng tới cả các đối
tượng tài trợ vốn cho dự án (bao gồm cả Ngân hàng)
- Rủi ro năng lực hoạt động: Quá trình triển khai dự án đầu tư từ khâu chuẩn
bị thực hiện dự án đến khâu thực hiện và giai đoạn kết thúc dự án đưa vào sử dụng
đều đòi hỏi kiến thức tổng hợp, chuyên ngành, chuyên sâu rất đa dạng và phức tạp
để đáp ứng những kỹ thuật xây dựng, do vậy lãnh đạo phải có năng lực, trình độ
chuyên môn tốt, nhân viên phải đủ kiến thức cũng như nghiệp vụ tốt. Nếu chủ đầu
tư không đáp ứng được những yêu cầu đó thì rủi ro là điều không thể tránh khỏi đối
với dự án.
- Rủi ro về năng lực tài chính của Chủ đầu tư: Hầu hết các dự án đầu tư BĐS
đều cần nhu cầu vốn đầu tư rất lớn và trong thời gian triển khai dự án số vốn đầu tư
này tồn tại dưới hình thức là các công trình thi công dở dang nên tính khả mại thấp
và không có khả năng sinh lời. Nếu chủ đầu tư dự án BĐS nào có năng lực tài chính
tốt, không có kế hoạch sử dụng vốn một cách hiệu quả thì dự án đầu tư đó sẽ hạn
chế được rất nhiều rủi ro và ngược lại.


12
 Rủi ro đối với dự án đầu tư Bất động sản:
- Rủi ro về xây dựng, hoàn thành công trình: Đây là những rủi ro phát sinh
trong quá trình thực hiện dự án. Do Dự án đầu tư BĐS hầu hết gắn liền với hoạt
động thi công xây dựng, vì vậy rủi ro về xây dựng, hoàn thành công trình cũng là
một trong những rủi ro chính của dự án đầu tư BĐS. Cụ thể là:
+ Địa điểm xây dựng: Địa điểm đầu tư ảnh hưởng đến chi phí vốn đấu tư, giá
thành sản phẩm, sức cạnh tranh và quyết định hiệu quả của dự án đầu tư BĐS. Rủi
ro xảy ra khi địa điểm không phù hợp với dựa báo phát triển kinh tế dài hạn, quy
hoạch xây dựng mạng lưới giao thông của địa phương, cơ sở vật chất hiện có của
địa điểm đầu tư không phù hợp, khí hậu của địa điểm có biến động...
+ Quy mô xây dựng: Rủi ro xảy ra khi tổng dự toán, dự toán từng hạng mục

công trình bị bỏ sót hạng mục đầu tư mà chưa được dự tính, hoặc đầu tư vào hạng
mục chưa cần thiết
- Rủi ro về thị trường đầu ra và đầu vào: Mỗi dự án đầu tư BĐS đều chịu ảnh
hưởng rất nhiều từ tình hình thị trường đầu vào và đầu ra. Đầu vào của một dự án
đầu tư BĐS là: Nguyên vật liệu, Máy móc thiết bị, vốn, nguồn nhân lực… Những
yếu tố trên chính là yếu tố cơ bản quyết định tới quá trình triển khai dự án. Bất kỳ
một sự thay đổi về giá cả, chất lượng, số lượng hay tiến độ cung cấp đều có thể tạo
ra rủi ro, gây ảnh hưởng tiêu cực tới dự án, làm chậm tiến độ thi công, đội vốn chi
phí đầu tư, giảm sút chất lượng bất động sản…
Thị trường đầu ra cũng vậy, như đã phân tích ở trên, dự án đầu tư BĐS có đặc
điểm quan trọng rất khác biệt so với các dự án thuộc lĩnh vực khác là có “tính cố
định” và “tính cá biệt”. Sản phẩm của dự án BĐS không thể di dời, không thể đem
trưng bày như các loại sản phẩm khác. Vì thế việc lựa chọn địa điểm triển khai dự
án đóng một vai trò rất quan trọng trong việc thành bại của dự án BĐS. Nếu phân
tích thị trường đầu ra ở địa điểm triển khai dự án không chính xác sẽ khiến dự án
khi triển khai xong sẽ không thể tiêu thụ được sản phẩm cho dù chất lượng của dự
án rất tốt. Hơn nữa, sản phẩm của dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố
tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác. Vì


13
vậy nếu sản phẩm của dự án BĐS không phù hợp với tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội của thị trường thì sẽ là một rủi ro vô cùng lớn đối với dự án.
Ngoài ra việc xác định giá bán của sản phẩm của rất quan trọng. Giá bán sản
phẩm quyết định đến hiệu quả tài chính của dự án nhưng chủ đầu tư phải tính toán
để giá bán phải đảm bảo sản phẩm có tính cạnh tranh so với các sản phẩm khác trên
thị trường và phù hợp với mức thu nhập và khả năng chi trả của người mua.
- Rủi ro kỹ thuật, vận hành: Đây là rủi ro khi trang thiết bị, hệ thống điều hành
của dự án không thể vận hành hoặc không được bảo dưỡng ở mức độ phù hợp với
thiết kế ban đầu. Những rủi ro này sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực tới quá trình vận hành

dự án, làm giảm chất lượng của dự án và làm giảm hiệu quả của dự án đầu tư.
- Rủi ro về khía cạnh tài chính của dự án đầu tư: Đây là loại rủi ro rất hay xảy
ra đối với các dự án đầu tư BĐS tại Việt Nam và khi rủi ro tài chính xảy ra thì gây
ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của dự án. Có thể nêu một số ví dụ cụ thể về rủi ro
khía cạnh tài chính của dự án BĐS như sau:
+ Rủi ro về tính toán, xác định mức vốn đầu tư cho dự án một cách không hợp
lý, chính xác. Nếu xác định tổng vốn đầu tư quá thấp so với thực tế sẽ khiến dự án
khi đang triển khai bị ngưng trệ do thiếu vốn hoặc ngược lại nếu tính quá cao sẽ
khiến CĐT khó thu xếp được vốn, khi tính toán dự án trước khi triển khai sẽ khó đạt
được hiệu quả, giá chào bán sản phẩm ở mức cao, không cạnh tranh trên thị
trường…
+ Rủi ro trong việc thu xếp vốn đầu tư cho dự án. Nếu vốn tự có của CĐT
tham gia vào dự án càng cao thì CĐT tư càng chủ động trong việc triển khai dự án,
hạn chế được tối đa rủi ro cho dự án. Thực tế cho thấy, hầu hết các dự án đầu tư
BĐS tại Việt Nam bị chậm tiến độ, ngừng triển khai đều do nguyên nhân thiếu vốn.
Chủ đầu tư các dự án này có nguồn vốn tự có tham gia vào dự án rất ít, chủ yếu phụ
thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng và chiếm dụng của khách hàng. Vì vậy khi thị
trường BĐS gặp khó khăn, nhu cầu mua giảm, các ngân hàng hạn chế giải ngân cho
vay lĩnh vực BĐS thì ngay lập tức CĐT các dự án đầu tư BĐS không còn vốn để


14
tiếp tục triển khai dự án, dẫn đến dự án bị chậm tiến độ và không thể hoàn thiện. Có
thể nói đây là rủi ro lớn nhất đối với các dự án BĐS tại Việt Nam.
+ Rủi ro trong việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án như xác định
không chính xác dòng tiền hàng năm của dự án, tỷ suất chiết khấu, NPV, IRR, T…
1.2. Khái niệm, vai trò của thẩm định dự án và hoạt động đánh giá rủi ro trong
công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản vốn tại Ngân hàng thương mại
1.2.1. Khái niệm, vai trò của thẩm định dự án đầu tư
1.2.1.1. Khái niệm thẩm định dự án đầu tư

Theo Giáo trình kinh tế đầu tư của PGS.TS. Từ Quang Phương và PGS.TS.
Phạm Văn Hùng: “Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét đánh giá một
cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp
đến khả năng thực hiện và hiệu quả của dự án để từ đó ra quyết định đầu tư hoặc tài
trợ vốn cho dự án”.
1.2.1.2. Vai trò của thẩm định dự án đầu tư
- Thẩm định giúp Ngân hàng lựa chọn được những Dự án đầu tư hiệu quá,
có khả năng trả nợ để thưc hiện cho vay: Trong quá trình thẩm định, bằng việc đánh
giá lại các chỉ tiêu hiệu quả của dự án sẽ là cơ sở tương đối vững chắc để xác định
khả năng hoàn vốn, trả nợ của dự án và chủ đầu tư. Trên cơ sở đó, ngân hàng sẽ đưa
ra quyết định tài trợ cho những dự án có khả năng hoàn trả cả vốn và lãi, đồng thời
từ chối những dự án kém hiệu quả không khả thi.
- Thẩm định giúp ngân hàng hạn chế được các rủi ro: Rủi ro là điều không
thể tránh khỏi trong hoạt động kinh doanh đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh tiền
tệ. Các rủi ro trong quyết định tài trợ vốn của Ngân hàng không chỉ liên quan tới bản
thân tính hiệu quả dự án đầu tư mà còn phát sinh từ chính cả Chủ đầu tư của Dự án.
Rất nhiều dự án đầu tư BĐS rơi vào tình trạng kéo dài, độn vốn không có khả năng
trả nợ cho Ngân hàng do CĐT cố tình dùng vốn sai mục đích hoặc không có ý thức
trả nợ mặc dù dự án đầu tư có hiệu quả. Để có thể khắc phục được tối đa được các rủi
ro, Ngân hàng phải tiến hành thẩm định trên mọi phương diện: Tính pháp lý, uy tín và
năng lực tài chính của Chủ đầu tư; tính pháp lý, hiệu quả của dự án đầu tư..


15
- Thẩm định giúp Ngân hàng đánh giá hợp lý giá trị của tài sản thế chấp ngân
hàng: Khi thực hiện cho vay vốn, để ràng buộc nghĩa vụ trả nợ của khách hàng,
ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp thế chấp tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế
nhiều doanh nghiệp thường đưa ra các tài sản thế chấp có giá trị thực thấp hơn so
với giá trị ghi trong hồ sơ vay vốn hoặc không đủ điều kiện pháp lý để thế chấp.
Trong quá trình thẩm định, ngân hàng sẽ tiến hành đánh giá kiểm tra lại hiện trạng

tài sản thế chấp nhằm xác định tính hợp lý, hợp lệ của tài sản, tránh những tranh
chấp có thể xảy ra khi phải xử lý tài sản thế chấp
1.2.2. Khái niệm, vai trò của hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định
dự án đầu tư Bất động sản vay vốn tại Ngân hàng thương mại
1.2.2.1. Khái niệm hoạt động đánh giá rủi ro
Đánh giá rủi ro là một khâu quan trọng trong quản trị rủi ro. Đánh giá rủi ro
là việc tiến hành dự báo, nhận diện, định lượng, phân tích những tình huống bất lợi
có thể xảy ra trong tương lai để đưa ra các giải pháp và thực hiện các giải pháp đó
theo thứ tự ưu tiên tùy theo mức độ bất lợi và tầm quan trọng của nó nhằm ngăn
chặn sự xuất hiện các tình huống không mong muốn hoặc hạn chế các tổn thất do
chúng gây ra.
Đối với hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định các dự án đầu tư
vay vốn tại NHTM là việc ngân hàng tiến hành dự báo, nhận diện, định lượng, phân
tích những tình huống bất lợi có thể xảy ra trong tương lai đối với dự án và tác động
của nó đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án. Từ đó, các NHTM sẽ đưa ra các
biện pháp ngăn chặn sự xuất hiện của các tình huống bất lợi hoặc giảm thiểu những
tổn thất do chúng gây ra để bảo toàn được nguồn vốn và mang lại lợi nhuận cho
ngân hàng.
1.2.2.2. Vai trò của hoạt động đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư
Bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại
- Đối với các NHTM: Như đã phân tích ở trên, dự án đầu tư bất động sản lại
tiềm ẩn rất nhiều rủi ro có thể gây ảnh hưởng bất lợi đến hiệu quả và khả năng trả
nợ của dự án. Nếu dự án đầu tư BĐS gặp rủi ro không có khả năng trả nợ thì sẽ gây


16
ra các khoản nợ quá hạn, khó đòi, từ đó gây ra nhiều tổn thất cho phía ngân hàng.
Do vậy, việc đánh giá rủi ro khi thẩm định các dự án đầu tư BĐS vay vốn tại
NHTM là vô cùng cần thiết. Nó giúp ngân hàng lựa chọn được các dự án hiệu quả,
có khả năng trả nợ chắc chắn để tài trợ vốn và cũng giúp ngân hàng có những biện

pháp để phòng ngừa rủi ro khi cho vay các dự án BĐS.
- Đối với Chủ đầu tư dự án đầu tư BĐS: Việc các NHTM đánh giá rủi ro khi
thẩm định các dự án BĐS sẽ chỉ ra được những rủi ro của dự án và những biện pháp
để khắc phục, kiểm soát những rủi ro đó. Điều này sẽ giúp Chủ đầu tư các dự án
BĐS có thể phát hiện sớm rủi ro và có biện pháp xử lý thích hợp, đồng thời các chủ
đầu tư các dự án BĐS sẽ có thêm cơ sở để ra quyết định về dự án của mình một
cách hợp lý và chính xác.
- Đối với nền kinh tế: Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định các dự án BĐS
tại NHTM sẽ giúp các NHTM giảm thiểu được rủi ro tín dụng, đảm bảo an toàn, hiệu
quả trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng, hạn chế nguy cơ phá sản của các tổ
chức tín dụng, góp phần xây dựng hệ thống tài chính lành mạnh, đảm bảo cho nền
kinh tế được vận hành một cách thông suốt, hạn chế tối đa nguy cơ khủng hoảng, suy
thoái kinh tế.
1.3. Quy trình đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tƣ Bất
động sản vay vốn tại Ngân hàng thƣơng mại
Khi thực hiện đánh giá rủi ro với từng nội dung của một dự án đầu tư BĐS,
các NHTM thường tiến hành theo các bước cơ bản như sau:

Sơ đồ 1.1: Các bƣớc cơ bản đánh giá rủi ro
Nguồn: />a) Chia dự án thành từng bước tiền hành hoặc nhiều khía cạnh phân tích:
Chia nhỏ các khâu của dự án đầu tư BĐS thành những mục nhỏ, tuân theo tiến độ


17
triển khai của từng mục trong cả dự án. Các mục cần được phân chia hợp lý, chọn lọc
chi tiết và liên quan trực tiếp tới từng diễn biến khi triển khai dự án cũng như mức độ
bất lợi đang, sẽ và có thể xảy ra khi tiến hành mục đó.
b) Nhận diện các yếu tố thành phần của rủi ro:
 Nguy cơ rủi ro: là mối nguy hiểm tiềm ẩn gây ra hư hỏng hay thiệt hại hoặc
nguồn gốc, căn nguyên của các thiệt hại tiềm ẩn.

 Mức độ khốc liệt: có thể thiệt hại gắn liền với nguy cơ rủi ro.
 Cấp độ rủi ro: mức rủi ro được phân chia tương ứng với khả năng xảy ra và
mức độ khốc liệt của thiệt hại.
 Mức độ nguy hiểm: Được hiểu là tổng số thiệt hại quy về tài sản của những
rủi ro đối với dự án. Có thể là thiệt hại về số lượng lao động, thiệt hại về sản phẩm
của dự án…
 Khả năng xảy ra nguy hiểm/Tần suất: được hiểu là số lần mà rủi ro xuất hiện.
Một dự án trải qua các giai đoạn đầu tư có thể gặp một loại nguy hiểm nhiều lần
c) Đánh giá mức độ thiệt hại
Đánh giá mức độ thiệt hại của các yếu tố rủi ro gây ra cho dự án là sự kết
hợp giữa mức độ nguy hiểm và tần xuất xảy ra hoặc có thể xảy ra.

Sơ đồ 1.2. Mối quan hệ giữa hai nhân tố cấu thành rủi ro
Nguồn: />d) Xác định các biện pháp kiểm soát rủi ro: Đối với Dự án đầu tư BĐS, khi
đánh giá rủi ro có thể áp dụng rất nhiều biện pháp kiểm soát rủi ro, nhưng nên tuân