Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện bạch thông, tỉnh bắc kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH VĂN ĐÀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẠCH
THÔNG, TỈNH BẮC KẠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH VĂN ĐÀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẠCH
THÔNG, TỈNH BẮC KẠN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐÀM XUÂN VẬN

Thái Nguyên – 2016

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
hoàn toàn trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ một học
vị nào. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn được ghi rõ nguồn
gốc./.
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn

Đinh Văn Đàn


iv
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập tại trường và làm đề tài nghiên cứu tại cơ sở
tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của ban giám hiệu Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy cô giáo, sự giúp đỡ và tạo điều kiện của ban
lãnh đạo các phòng, ban chuyên môn của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn đã
giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn nghiên cứu của mình.
Sau một quá trình học tập và nghiên cứu, luận văn của tôi đã được
hoàn thành. Với lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình của ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, phòng đào tạo cùng sự tận tình giảng dạy của các thầy cô trong
khoa đã giúp tôi hoàn thành khóa học của mình. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn
sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận người đã trực tếp hướng dẫn,
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài và hoàn thành
luận văn này.
Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã thường xuyên giúp đỡ, tạo mọi điều kiện và dành cho tôi sự động

viên quý báu trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu của mình.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành nhất tới
các thầy cô giáo, xin chúc các thầy cô mạnh khỏe, hạnh phúc, thành công
trong nghiên cứu khoa học và trong sự nghiệp trồng người./.
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn

Đinh Văn Đàn


iii
MỤC LỤC
Trang

TRANG BÌA PHỤ

LỜI CAM ĐOAN .................................................................................. .
i LỜI CẢM ƠN ...................................................................................... .
ii

MỤC

LỤC

........................................................................................... . iii DANH
MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................iv DANH
MỤC CÁC BẢNG ......................................................................v MỞ
ĐẦU................................................................................................ .1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................
1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .....................................................................
2
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU......................................................4
1.1. Khái quát chung về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ................
4
1.1.1.
Khái
.........................................................................................................4

niệm

1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
.............................5
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
........6
1.2. Cơ sở pháp lý thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn
nghiên cứu ...............................................................................................
11
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác này
...........11
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Bắc Kạn có liên quan đến công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng
.....................................................................................12
1.3. Khái quát chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước


iv
trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng............................................
13

1.3.1. Chính sách GPMB của một số nước trong khu vực Châu Á
......................13
1.3.2. Chính sách tài chính của một số ngân hàng quốc tế về thu hồi đất và giải
quyết việc làm cho người bị thu hồi
đất......................................................17
1.4. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam ....................
18
1.4.1.
Trước
khi
có
Luật
...........................................................18

Đất

1.4.2.
Thời
kỳ
1993
......................................................................................22

đai

năm
-

1993
2003

v
1.4.3. Từ khi có Luật Đất đai năm
2003.................................................................26
1.5. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam ...................... 31
1.5.1. Về diện tch đất nông nghiệp, đất ở bị thu hồi để phát triển các khu
công nghiệp, đô thị và các công trình công cộng.
...............................................31
1.5.2. Về đời sống, lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi
đất...............32
1.5.3. Công tác bồi thường, GPMB ở một số tỉnh miền Bắc.
...............................34
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................. 38
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 38
2.1.1. Đối tượng nghiên
cứu....................................................................................38
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
.......................................................................................38
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 39
2.3.1. Phương pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu (phương pháp kế
thừa) .....39
2.3.2. Phương pháp điều tra người dân thông qua phiếu điều tra
.........................39
2.3.3. Phương pháp tổng hợp xử lý số
liệu.............................................................40
2.3.4. Phương pháp chuyên gia
...............................................................................40
2.3.5. Phương pháp thống kê so sánh

.....................................................................40
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................. 41
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình phát triển của huyện
Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn. ..................................................................... 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên


iv
.........................................................................................41
3.1.2. Điều kiện phat triên kinh tế - xa hôi
.............................................................44
3.1.3. Đanh gia chung về điều kiên tư nhiên, kinh tế, xa hôi va môi trương
.......46
3.2. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Bạch Thông ....................... 48
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
..................................................................................48
3.2.2. Đánh giá ảnh hưởng của công tác quản lý đất đai đến
GPMB...................53
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của hai dự án


v
nghiên cứu trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn .................... 54
3.3.1. Giới thiệu về hai dự án nghiên cứu
..............................................................54
3.3.2. Đánh giá kết quả bồi thường về đất
đai........................................................58
3.3.3. Đánh giá kết quả bồi thường tài sản, cây cối, hoa
màu...............................61
3.3.4. Đánh giá kết quả hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp

..........62
3.4. Đánh giá việc tổ chức thực hiện bồi thường GPMB và ảnh hưởng đến
đời sống người dân tại hai dự án .............................................................
66
3.4.1. Đánh giá việc tổ chức thực hiện bồi thường GPMB tại hai dự án
.............66
3.4.2. Đánh giá ảnh hưởng đến đời sống người dân tại hai dự án
........................69
3.5. Đánh giá chung và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường, GPMB tại huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn khi thực hiện hai
dự án ........................................................................................................ 73
3.5.1. Đánh giá chung
..............................................................................................73
3.5.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả về công tác bồi thường, GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn.
.............76
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................... 78
1. Kết Luận ...................................................................................................... 78
2. Đề nghị ........................................................................................................ 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................... 81
PHỤ LỤC


iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ADB

: Ngân hàng phát triển châu Á

BAH

: Bị ảnh hưởng

BTC

: Bộ Tài chính

CNH – HĐH

: Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

CP

: Chính phủ

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

QĐ

: Quyết định

TĐC

: Tái định cư

TNMT

: Tài nguyên môi trường

TT

: Thông tư TTg

: Thủ tướng UBND

: Uỷ

ban nhân dân
WB

: Ngân hàng thế giới


v
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp .................................. 48
Bảng 3.2: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp ............................ 50
Bảng 3.3: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất chưa sử dụng ................................ 53
Bảng 3.4: Một số chỉ têu cơ bản của hai dự án .............................................. 56
Bảng 3.5: Xác định đối tượng bồi thường ...................................................... 57
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của hai dự án ................. 58
Bảng 3.7: Kinh phí bồi thường đất đai của hai dự án ..................................... 59

Bảng 3.8: Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi của các hộ dân tại hai dự án ....... 59
Bảng 3.9: So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của hai dự án và
giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất ......................................... 60
Bảng 3.10: Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại hai
dự án..............................................................................................
61
Bảng 3.11: Kinh phí bồi thường tài sản, cây cối hoa màu của hai dự án ....... 61
Bảng 3.12: Tổng hợp giá trị hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại hai dự án .... 63
Bảng 3.13: Tổng hợp các khoản hỗ trợ đất nông nghiệp tại hai dự án nghiên
cứu.................................................................................................
63
Bảng 3.14: Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân từ kết quả thực hiện chính sách
hỗ trợ của hai dự án bị thu hồi đất ................................................
64
Bảng 3.15: Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
hai dự án........................................................................................ 65
Bảng 3.16: Kết quả thực hiện chính sách tái định cư tại hai dự án ................ 65
Bảng 3.17: Tiến độ thực hiện bồi thường GPMB của hai dự án .................... 66
Bảng 3.18: Tổng hợp ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường GPMB ... 67
Bảng 3.19: Tổng hợp ý kiến người có đất bị thu hồi trong công tác xác định


iv
đối tượng và điều kiện bồi thường ................................................
68
Bảng 3.20: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ............................... 69


1
Bảng 3.21: Trình độ văn hoá, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao

động tại hai Dự án nghiên cứu ......................................................
70
Bảng 3.22: Tình hình lao động, việc làm của các hộ thuộc khu vực bồi
thường GPMB hai dự án ............................................................... 71
Bảng 3.23: Thu nhập bình quân của người dân trước, sau thu hồi 01 năm tại
hai dự án nghiên cứu .....................................................................
72
Bảng 3.24: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất 01 năm tại hai
dự án nghiên cứu...........................................................................
72


vi
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển các quốc gia trên thế giới đều cần mặt bằng
đất đai để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ
thuật, phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, phục vụ đời sống con
người, đảm bảo an ninh quốc phòng, an toàn xã hội.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh
đáp ứng nhu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta sớm trở
thành một nước công nghiệp vào năm 2020. Để thực hiện mục têu công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một diện tích lớn đất đai, trong đó chủ
yếu là đất tại các khu vực nông thôn, đất nông nghiệp được thu hồi sử dụng
vào mục đích phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ
tầng. Việc thu hồi đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác
động lớn tới đời sống nhân dân và tnh hình kinh tế - xã hội khu vực có đất
bị thu hồi ở cả hai góc độ tích cực và tiêu cực.
Đất nước ta đang trong giai đoạn tập trung các nguồn lực để phát triển

kinh tế. Việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất; nhất là chuyển từ
đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp, việc thu hồi đất, vấn đề
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một tất yếu khách quan và diễn ra phổ
biến ở hầu khắp các địa phương, việc bồi thường giải phóng mặt bằng và
công tác tái định cư đều gặp rất nhiều vướng mắc làm chậm trễ việc khởi
công xây dựng và kéo dài tiến độ thi công của các công trình, không những
gây thiệt hại cho Nhà nước mà còn là nguyên nhân của những vụ khiếu kiện
kéo dài, làm ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế - chính trị - xã hội của địa
phương. Khắc phục những tnh trạng trên cần có chính sách hợp lý để bảo
đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị
thu hồi, nhưng đồng thời


2
cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội lợi
dụng nhu cầu của Nhà nước để đem lại lợi ích bất hợp pháp cho bản thân.
Huyện Bạch Thông là một trong những địa phương miền núi phía bắc
của tỉnh Bắc Kạn. Trong công cuộc đổi mới hiện nay, vấn đề bồi thường
GPMB tạo quỹ đất sạch để thực hiện các chủ trương đầu tư dự án của huyện
đang là vấn đề khá nan giải và phức tạp, làm ảnh hưởng đến công tác thi
công cũng như công tác giải ngân một số dự án trọng điểm của địa phương,
gây ra khó khăn trong việc thực hiện đầu tư. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác
động tới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội. Chính vì vậy việc nghiên cứu
để đưa ra giải pháp cũng như quy trình thực hiện công tác bồi thường,
GPMB một cách có hệ thống để thực hiện thống nhất trong địa phương một
cách nhanh chóng, áp dụng cơ chế chính sách của nhà nước nhằm tạo điều
kiện thuận lợi cho nhà đầu tư có mặt bằng một cách nhanh nhất cũng như
các đối tượng bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng, có điều kiện
chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm một cách hợp lý, nâng cao đời

sống, an sinh xã hội. Xuất phát từ thực tiễn trên và được sự nhất trí của
Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Sau Đại học - trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của PGS-TS Đàm Xuân Vận tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng của một số dự án trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn” để tìm
ra những nguyên nhân về các khó khăn và đưa ra những giải pháp để công
tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hiệu quả và hợp lý hơn.
2. Mục têu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự
án và việc bố trí lao động, việc làm của người dân bị thu hồi đất ở tại một số
dự án trên địa bàn trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn để thấy
được những gì đã làm được và những gì làm chưa làm được, tìm hiểu


nguyên nhân

3


4
những khó khăn tồn tại và đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm thực hiện tốt
công tác bồi thường, GPMB, góp phần nâng cao đời sống, ổn định việc làm
của người có đất bị thu hồi trong thời gian tới, đồng thời đánh giá
được những ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến
cuộc sống của người dân trong khu vực thực hiện dự án.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
thuộc hai dự án trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn:
+ Dự án công trình khu dân cư Khuổi Nim, thị trấn Phủ Thông, huyện

Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn.
+ Dự án công trình cải tạo, nâng cấp hồ chứa nước Khuổi Chanh, xã
Cẩm Giàng, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu
hồi đất đến đời sống của người dân trong khu vực thực hiện dự
án.
- Đề xuất phương án giải quyết có tnh khả thi, rút ra những bài học kinh
nghiệm và một số giải pháp để bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp
pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, hạn chế tranh chấp,
khiếu kiện về đất đai trong việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Nắm vững các quy định của luật đất đai và các văn bản dưới luật về đất
đai từ trung ương đến địa phương về công tác bồi thường,
GPMB.
- Giúp các sinh viên, học viên vận dụng những kiến thức đã học áp dụng
vào thực tế và nắm vững hơn về chuyên môn, phân tch, đánh giá, tổng hợp.
- Đối với thực tiễn đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện
công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có hiệu quả.


5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát chung về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai. [13]

1.1.1.2. Bồi thường
- "Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà
nhiều trường hợp còn mất mát cả về mặt tinh thần.
- Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra, trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tch đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
[13]
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
1.1.1.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
“Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới”.
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để


5
sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể
tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các
dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản vật kiến trúc và cây cối hoa màu di chuyển đến nơi ở mới
và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật
chất, tnh thần tại đó. Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các

tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì
sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức
sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [4].
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt
bằng
Quá trình bồi thường GPMB mang tính đa dạng và phức tạp:
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng
đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất
định. Đối với khu vực nội thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị
đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình bồi thường GPMB có đặc
trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao,
ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng, công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ… quá trình bồi thường GPMB
cũng có đặc trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực nông thôn hoạt động
sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc
chính vào nông nghiệp do đó bồi thường GPMB cũng được tiến hành với đặc
điểm riêng biệt.


6
- Tính phức tạp thể hiện: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ
vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất quan
trọng

7
trong khi trình độ sản xuất của người dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề
nghiệp không cao. Vì vậy mà công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham
gia chuyển đổi là rất khó khăn, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là
điều kiện cần thiết để đảm bảo cuộc sống dân cư sau này. Mặt khác cây
trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại
nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường.
Đối với đất ở càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt
của người dân mà tâm lý tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và
do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây
nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các đặc điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác bồi
thường, GPMB được thực hiện với nhiều hình thức và nhiều phương
pháp khác nhau.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng
1.1.3.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất
đai
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang

tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993, Chính phủ đã hai


7
lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai
(1998, 2001) và Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 nhằm đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường
GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù
hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai,
thời gian qua công tác bồi thường, GPMB đã đạt được những kết quả đáng
khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển
các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tnh chưa ổn định, chưa thống
nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã
gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban
hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất
lớn đến công tác bồi thường, GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Quyết
định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường số 1741/QĐ-BTNMT ngày
14 tháng 7 năm 2005 về việc tổ chức kiểm tra tình hình thi hành Luật Đất đai,
kết quả kiểm tra cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận
không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn
chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ
quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn,
thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng
pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương
chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng
tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ
giải phóng mặt bằng [1].

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc
sử


8
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của
nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục têu ổn định chính trị
và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng
thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh
tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ
đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những
vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra [20].
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng
mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được
các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn
là phương tện quan trọng nhất thực hiện các mục têu chính trị - xã hội
hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là
công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu
quả nhất, đúng chức năng nhất [20].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ
được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố
ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó tác động tới giá
đất để tính bồi thường.
* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng


9
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử
dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô
đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác
bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký
biến động về sử dụng đất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn
chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều
khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tến độ bồi thường
giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn.[2][5][13]
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá
đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi
thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [3].

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá
đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên


10
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp
kinh tế nhằm tnh toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một
thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách
khác, định giá đất được hiểu là sự ước tnh về giá trị quyền sử dụng đất
bằng hình thái tền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một
thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích
sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp
định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử
dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực
hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan
hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định
của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị
trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay
là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và

phát sinh khiếu kiện [13]. Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường số 1741/QĐ- BTNMT ngày 14 tháng 7 năm 2005 về việc tổ chức
kiểm tra tình hình thi hành Luật Đất đai cho thấy trong 17.480 đơn tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về
bồi thường, GPMB (chiếm
70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới
70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất
chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi
tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi