Đánh giá tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị tại một số xã, thị trấn trên địa bàn huyện mê linh, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.26 MB, 102 trang )
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
NGUYỄN ĐỨC KHÁNH
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC CHUYỂN MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT ĐÔ THỊ
TẠI MỘT SỐ XÃ, THỊ TRẤN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Hà Nội - Năm 2018
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
NGUYỄN ĐỨC KHÁNH
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC CHUYỂN MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT ĐÔ THỊ
TẠI MỘT SỐ XÃ, THỊ TRẤN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Mã số
: 8 85 01 03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Dương Đăng Khôi
Hà Nội - Năm 2018
i
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Dương Đăng Khôi.
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Thị Hải Yến.
Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Lưu Văn Năng.
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 15 tháng 9 năm 2018
ii
LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung
thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật
Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Đức Khánh
iii
LỜI CẢM ƠN.
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ của nhiều cá nhân, tập thể.
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến Ban giám hiệu, tập thể các thầy cô giáo
khoa Quản lý đất đai, phòng Đào tạo trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận
văn này.
Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Dương Đăng Khôi đã tận
tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin gửi lòng biết ơn tới các cán bộ địa chính Uỷ ban nhân dân thị
trấn Quang Minh, xã Tiền Phong, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Mê Linh cùng người dân địa phương đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá
trình thu thập thông tin, khảo sát thực địa để thực hiện luận văn.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới các tập thể cơ quan, ban ngành, bạn
bè, gia đình và người thân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện
luận văn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự giúp đỡ quý báu của các tập
thể và cá nhân đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Đức Khánh
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... ii
LỜI CẢM ƠN. ......................................................................................................... iii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iv
THÔNG TIN LUẬN VĂN ..................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... viii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ ix
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................................x
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết...........................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..............................................4
1.1. Đất nông nghiệp ...................................................................................................4
1.1.1. Khái niệm đất nông nghiệp ...............................................................................4
1.1.2. Phân loại đất nông nghiệp .................................................................................5
1.2. Đô thị hoá .............................................................................................................6
1.2.1. Khái niệm về đô thị hoá ....................................................................................6
1.2.2. Đặc điểm và xu hướng đô thị hoá .....................................................................7
1.2.3. Vai trò của đô thị hoá đối với phát triển kinh tế, xã hội ...................................8
1.3. Chuyển mục đích sử dụng đất ............................................................................10
1.3.1. Khái niệm ........................................................................................................10
1.3.2. Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất .........................................................11
1.3.3. Quy định chuyển mục đích sử dụng đất ..........................................................11
1.4. Tác động của đô thị hoá và chuyển mục đích sử dụng đất. ...............................13
1.4.1. Tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị
đối với đời sống và việc làm của người dân .............................................................13
1.4.2. Tác động của đô thị hoá đến đời sống kinh tế, xã hội .....................................15
v
1.5. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị .............17
1.5.1. Thực trạng và kinh nghiệm chuyển đổi đất đai ở một số nước trên thế giới ..17
1.5.2. Quá trình đô thị hóa và tình hình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp ở Việt Nam ...........................................................................................21
1.5.3. Tình hình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ở Việt Nam....25
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......27
2.1. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu ..........................................................................27
2.1.1. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................27
2.1.2. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................27
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................27
2.2.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mê Linh, thành phố Hà
Nội .............................................................................................................................27
2.2.2. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị tại
huyện Mê Linh giai đoạn 2008 - 2017 ......................................................................27
2.2.3. Đánh giá tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang
đất đô thị tại huyện Mê Linh giai đoạn 2008 - 2017 .................................................27
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chuyển mục đích sử dụng
đất nông nghiệp sang đất đô thị.................................................................................28
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................28
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................28
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................28
2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh mức độ tác động ..........................30
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội ..........31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................32
3.2. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị tại huyện
Mê Linh giai đoạn 2008 - 2017 .................................................................................39
3.2.1. Hiện trạng và biến động sử dụng đất tại huyện Mê Linh giai đoạn 2008 - 2017 ... 39
vi
3.2.2. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị huyện
Mê Linh giai đoạn 2008 - 2017 .................................................................................43
3.3. Đánh giá tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất
đô thị ..........................................................................................................................44
3.3.1. Khái quát chung về các xã, thị trấn nghiên cứu ..............................................44
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của xã, thị trấn nghiên cứu .......46
3.3.3. Tác động đến việc thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai. ..49
3.3.4. Tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế .......................................................56
3.3.5. Tác động đến việc làm của người dân.............................................................57
3.3.6. Tác động đến thu nhập của người dân ............................................................62
3.3.7. Tác động đến đời sống của người dân ............................................................63
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang đất đô thị ......................................................................................65
3.4.1. Nâng cao chất lượng công tác thông tin, tuyên truyền và giáo dục ................65
3.4.2. Nâng cao chất lượng và công khai đầy đủ quy hoạch, kế hoạch chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ..........................................66
3.4.3. Giải pháp về đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho lao động bị thu hồi đất
nông nghiệp ...............................................................................................................67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................70
1. Kết luận .................................................................................................................70
2. Kiến nghị ...............................................................................................................71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................72
vii
THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên: Nguyễn Đức Khánh
2. Lớp: CH2B.QĐ. Khoá: 2B
3. Cán bộ hướng dẫn: TS. Dương Đăng Khôi.
4. Tên đề tài: Đánh giá tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang đất đô thị tại một số xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố
Hà Nội.
5. Những nội dung được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt được:
Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội;
Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị tại huyện Mê
Linh giai đoạn 2008 - 2017; Đánh giá tác động của việc chuyển mục đích sử dụng
đất nông nghiệp sang đất đô thị tại huyện Mê Linh giai đoạn 2008 - 2017 đến một
số nội dung quản lý nhà nước về đất đai; chuyển dịch cơ cấu kinh tế; việc làm, thu
nhập, đời sống của người dân; Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị.
viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Giải thích
HTX
Hợp tác xã
UBND
Uỷ ban nhân dân
KCN
Khu công nghiệp
QHC
Quy hoạch chung
BĐKH
Biến đổi khí hậu
TP
Thành phố
NN
Nông nghiệp
KD-DV
Kinh doanh - dịch vụ
SL
Số lượng
CT
Công ty
CPĐT
Cổ phần đầu tư
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
TN & MT
Tài nguyên và Môi trường
QĐ
Quyết định
NN
Nông nghiệp
THĐ
Thu hồi đất
ix
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Mê Linh năm 2017 ............................40
Bảng 3.2. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2008 - 2017 ...41
Bảng 3.3. Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp chuyển sang đất đô thị tại huyện Mê
Linh trong giai đoạn 2008 - 2017 ..............................................................................44
Bảng 3.4. Tổng hợp số lượng các dự án đất nông nghiệp chuyển sang đất đô thị tại
huyện Mê Linh theo năm trong giai đoạn 2008 - 2017 .............................................44
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai xã Tiền Phong và ...............46
thị trấn Quang Minh giai đoạn 2008 - 2017 ..............................................................46
Bảng 3.6. Tổng hợp các dự án thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang đất đô thị tại
xã Tiền Phong trong giai đoạn 2008 - 2017 ..............................................................48
Bảng 3.7. Tổng hợp các dự án thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang đất đô thị tại
thị trấn Quang Minh trong giai đoạn 2008 - 2017 ....................................................49
Bảng 3.8. Ý kiến về tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất ......................50
nông nghiệp sang đất đô thị đến việc thực hiện văn bản quy phạm pháp luật ..........50
về quản lý và sử dụng đất ..........................................................................................50
Bảng 3.9. Ý kiến về tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất đô thị đến công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất....................52
Bảng 3.10. Ý kiến về tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất đô thị đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp ...........54
Bảng 3.11. Ý kiến về tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất đô thị đến giá đất .........................................................................................55
Bảng 3.12. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế giai đoạn 2008 - 2017 ........................56
Bảng 3.13. Tình hình dân số, lao động và việc làm trên địa bàn điều tra .................57
Bảng 3.14. Tình hình biến động ngành nghề của các hộ có đất bị thu hồi ...............58
Bảng 3.15. Tình hình việc làm của lao động ở hộ điều tra .......................................59
Bảng 3.16. Thu nhập bình quân của các hộ nông dân tại địa bàn nghiên cứu giai
đoạn 2008 - 2017 .......................................................................................................62
Bảng 3.17. Tình trạng kinh tế của các nông hộ điều tra 2008 - 2017 .......................64
x
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Thống kê tổng số đô thị ở Việt Nam giai đoạn 1990 - 2014.....................23
Hình 1.2. Thống kê dân số đô thị Việt Nam giai đoạn 2005 - 2014 .........................24
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Ngày nay toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế quốc tế đã trở thành một xu thế
khách quan trong tiến trình phát triển kinh tế thế giới. Trong lịch sử phát triển của
nhân loại từ trước đến nay chưa có một quốc gia phát triển nào mà không trải qua
giai đoạn công nghiệp hóa - hiện đại hóa, chuyển nền kinh tế chủ yếu từ nông
nghiệp lên công nghiệp và hiện đại hóa các ngành sản xuất cũng như dịch vụ do lợi
ích phát triển của công nghiệp là rất lớn đối với sự phát triển của đất nước.
Việt Nam là một nước đi lên từ sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, trong quá
trình phát triển kinh tế - xã hội với định hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước như hiện nay ở nước ta nhu cầu về đất đô thị ngày càng cao để đáp ứng nhu
cầu phát triển. Vì vậy, cần phải mở rộng một diện tích không nhỏ đất đô thị, diện
tích này chủ yếu được lấy từ quỹ đất nông nghiệp. Tuy nhiên quỹ đất nông nghiệp
cũng cần phải được đảm bảo theo mục tiêu phát triển nông thôn mới, đảm bảo an
ninh lương thực cũng như các vấn đề xã hội khác, vì vậy cần phải đưa ra các biện
pháp để vừa đảm bảo cho mở rộng quỹ đất phát triển công nghiệp, vừa phải đảm
bảo quỹ đất nông nghiệp. Như vậy, vấn đề đặt ra là quá trình đô thị hóa và việc
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị có tác động tích cực và
tiêu cực như thế nào đối với đất đai và sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Do đó vấn đề nghiên cứu tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang đất đô thị là rất cần thiết.
Mê Linh với diện tích tự nhiên hơn 14.000 ha, dân số xấp xỉ 190.000 người,
hiện có 16 xã và 2 thị trấn, có nhiều điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt về
công nghiệp. Huyện nằm tiếp giáp với sân bay quốc tế Nội Bài, điểm nút giao thông
quan trọng mang tầm quốc gia, quốc tế. Tỷ trọng của riêng ngành công nghiệp
chiếm hơn 80% cơ cấu kinh tế của toàn huyện. Theo quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030,
huyện Mê Linh sẽ trở thành một bộ phận quan trọng của Thủ đô, phát triển theo
2
hướng công nghiệp, đô thị và nông nghiệp sinh thái. Trong những năm qua trên địa
bàn huyện Mê Linh đã và đang diễn ra quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá rất
mạnh mẽ, nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu dân cư đô thị mới được
xây dựng điều đó làm thay đổi đời sống kinh tế - văn hoá - xã hội của địa phương.
Đồng thời với yêu cầu đẩy mạnh tăng trưởng, chuyển đổi nền kinh tế để phục vụ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa sẽ kéo theo sự mất đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp
bị thu hẹp đã làm ảnh hưởng đến đời sống của người dân địa phương đồng thời kéo
theo nhiều vấn đề xã hội như: việc làm, thu nhập,… bị thay đổi điều đó đã tác động
và làm thay đổi bộ mặt đời sống của người dân. Do vậy cần tiến hành đánh giá tác
động của quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị trên
địa bàn huyện Mê Linh để thấy được thực trạng tác động. Từ đó đề ra những giải
pháp hợp lý cho sự phát triển về kinh tế - xã hội của huyện trong giai đoạn tiếp theo.
Xuất phát từ thực tế của những vấn đề trên, được sự phân công của Khoa
Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội với sự hướng
dẫn của thầy giáo TS. Dương Đăng Khôi, tôi nghiên cứu và thực hiện đề tài "Đánh
giá tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị
tại một số xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội".
2. Mục tiêu nghiên cứu
a. Mục tiêu nghiên cứu chung
- Đánh giá được các tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang đất đô thị trong quá trình đô thị hóa tại xã Tiền Phong và thị trấn
Quang Minh trên địa bàn huyện Mê Linh đến phát triển kinh tế, xã hội, việc quản lý
và sử dụng đất cũng như đời sống của người dân bị thu hồi đất nông nghiệp trong
giai đoạn 2008 - 2017.
b. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích được thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang
đất đô thị tại xã Tiền Phong và thị trấn Quang Minh trên địa bàn huyện Mê Linh
trong giai đoạn 2008 - 2017.
3
- Đánh giá được các tác động của việc chuyển mục chuyển mục đích sử dụng
đất nông nghiệp sang đất đô thị đến việc thực hiện một số nội dung quản lý nhà
nước về đất đai, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, việc làm, thu nhập, đời sống của
người dân bị thu hồi đất nông nghiệp tại một số xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mê
Linh trong giai đoạn 2008 - 2017.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của quá trình chuyển
mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị tại địa bàn nghiên cứu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài đã góp phần làm rõ cơ sở lý luận về đô thị hóa, chuyển mục đích sử
dụng đất, tác động của đô thị hóa và chuyển mục đích sử dụng đất đến đời sống,
việc làm của người dân, đến đời sống kinh tế, xã hội trong quá trình đô thị hóa ở
Việt Nam.
- Đề tài đã đóng góp vào nguồn tài liệu tham khảo, học tập, nghiên cứu cho
quá trình đào tạo và nghiên cứu khoa học của ngành Quản lý đất đai và các ngành
khác có liên quan.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài đã phản ánh được thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang đất đô thị cũng như tác động của quá trình này đến phát triển kinh tế xã
hội, tình hình quản lý sử dụng đất và đời sống của người dân tại xã Tiền Phong và
thị trấn Quang Minh trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội. Do vậy sẽ góp
phần giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai huyện Mê Linh, thành phố
Hà Nội đưa ra được các giải pháp phù hợp cho việc sử dụng đất và phát triển đô thị.
- Các nhóm giải pháp được đề xuất trong đề tài đã góp phần nâng cao hiệu quả
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị tại địa bàn nghiên cứu.
4
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Đất nông nghiệp
1.1.1. Khái niệm đất nông nghiệp
Theo quy định tại Điều 42 Luật đất đai năm 1993, đất nông nghiệp là đất
được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn
nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp [20].
Luật đất đai 2003 đã mở rộng khái niệm đất nông nghiệp với tên gọi “nhóm
đất nông nghiệp” thay cho “đất nông nghiệp” trước đây. Theo quy định của luật này
có thể hiểu nhóm đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống
nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng,
khoanh nuôi tu bổ bảo vệ rừng, nghiên cứu thí nghiệm về nông lâm nghiệp [21].
Tiếp theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp tục sử dụng khái niệm nhóm đất
nông nghiệp như Luật Đất đai năm 2003. Nhìn chung, trong Luật Đất đai năm 2013,
khái niệm nhóm đất nông nghiệp cũng tương tự như quy định của Luật Đất đai năm
2003. Theo đó, nhóm đất nông nghiệp vẫn được hiểu là đất được sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất nông
nghiệp khác [22].
Ngày 02 tháng 06 năm 2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành
Thông tư 28/2014-BTNMT về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và
xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Theo quy định tại thông tư này, khái niệm
nhóm đất nông nghiệp được hiểu là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu,
thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích
bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác [2].
Như vậy, khái niệm đất nông nghiệp được thể hiện rõ trong Luật Đất đai và
các văn bản dưới luật của Việt Nam. Theo các khái niệm này, có thể hiểu rõ đất
nông nghiệp là các loại đất đã có mục đích sử dụng nhưng không thuộc nhóm đất
phi nông nghiệp.
5
1.1.2. Phân loại đất nông nghiệp
Việc phân loại nhóm đất nông nghiệp được thể hiện rõ trong Thông tư 28
năm 2014 của bộ Tài nguyên và Môi trường [2]. Theo quy định tại văn bản này,
nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Cụ thể:
Đất sản xuất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu
năm. Trong đó, đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại
cây có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch không quá một (01)
năm; kể cả đất sử dụng theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ. Đất
trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Đất
trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng
tới khi thu hoạch là trên một năm; kể cả loại cây có thời gian sinh trưởng như cây
hàng năm nhưng cho thu hoạch trong nhiều năm như thanh long, chuối, dứa, nho...
Đất lâm nghiệp là đất đang có rừng đạt tiêu chuẩn rừng theo quy định của
pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng và đất mới được trồng rừng hoặc trồng kết
hợp khoanh nuôi tự nhiên. Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng
phòng hộ và đất rừng đặc dụng. Trong đó, đất rừng sản xuất là đất sử dụng vào mục
đích sản xuất lâm nghiệp theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
Đất rừng phòng hộ là đất sử dụng vào mục đích phòng hộ đầu nguồn, bảo vệ đất,
bảo vệ nguồn nước, bảo vệ môi trường sinh thái, chắn gió, chắn cát, chắn sóng ven
biển theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. Đất rừng đặc dụng là
đất để sử dụng vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm khoa học, bảo tồn thiên nhiên
và đa dạng sinh học, vườn rừng quốc gia, bảo vệ di tích lịch sử, văn hoá, danh lam
thắng cảnh, bảo vệ môi trường sinh thái theo quy định của pháp luật về bảo vệ và
phát triển rừng.
Đất nuôi trồng thủy sản là đất được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng
thủy sản nước lợ, nước mặn và nước ngọt.
Đất làm muối là ruộng muối để sử dụng vào mục đích sản xuất muối.
6
Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên
đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được
pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học
tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Như vậy, trong nhóm đất nông nghiệp gồm có 5 loại đất thành phần. Việc
phân loại này đã tạo căn cứ và cơ sở khoa học giúp cho người quản lý và người sử
dụng xác định được chính xác các loại đất nông nghiệp. Từ đó đưa ra được những
biện pháp quản lý, sử dụng và bảo vệ đất phù hợp với từng loại đất nông nghiệp cụ thể.
1.2. Đô thị hoá
1.2.1. Khái niệm về đô thị hoá
Đô thị hóa là một xu thế tất yếu, là một quá trình phát triển của xã hội mang
tính chất toàn cầu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới.
Khái niệm đô thị hóa được hiểu bằng nhiều cách khác nhau.
Theo Đàm Trung Phường (2005) [18] đô thị hóa là một quá trình diễn thế về
kinh tế - xã hội - văn hóa - không gian gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật
trong đó diễn ra sự phát triển nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự
phát triển đời sống văn hóa, sự chuyển đổi lối sống và sự mở rộng phát triển không
gian thành hệ thống đô thị song song với tổ chức bộ máy hành chính, quân sự.
Từ góc độ nhân khẩu học và địa lý kinh tế, đô thị hóa được hiểu là sự di cư
từ nông thôn tới đô thị, là sự tập trung ngày càng nhiều dân cư sống trong những
vùng lãnh thổ đô thị. Về mặt xã hội, đô thị hóa được hiểu là quá trình tổ chức lại
môi trường cư trú của con người [5]. Đô thị hóa không chỉ thay đổi sự phân bố dân
cư và những yếu tố vật chất, mà còn làm chuyển hóa những khuôn mẫu của đời
sống kinh tế - xã hội, phổ biến lối sống đô thị tới các vùng nông thôn và toàn bộ xã
hội. Như vậy, quá trình đô thị hóa không những diễn ra về mặt số lượng như tăng
trưởng dân số, mở rộng lãnh thổ, tăng trưởng về năng suất, mà còn thể hiện cả về
mặt chất lượng, nâng cao mức sống, làm phong phú hơn các khuôn mẫu và nhu cầu
văn hóa [11].
7
Như vậy, đô thị hóa được thể hiện trong rất nhiều khái niệm khác nhau. Tuy
nhiên dù ở góc độ nghiên cứu nào, các khái niệm này đều đề cập đến sự phát triển
của dân số đô thị cũng như thể hiện vai trò của đô thị hóa đối với sự phát triển kinh
tế xã hội.
1.2.2. Đặc điểm và xu hướng đô thị hoá
a. Đặc điểm đô thị hóa
Đô thị hóa được nhìn nhận dưới nhiều quan điểm khác nhau, nhưng dù đứng
trên quan điểm nào thì đô thị hóa đều có những đặc điểm chính như sau:
Thứ nhất, đô thị hóa là người bạn đồng hành của công nghiệp hóa.
Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa diễn ra song song và làm tiền đề cho
nhau, không tách rời nhau. Ở nơi nào có đô thị hóa thì ở đó có quá trình công
nghiệp hóa và ngược lại. Quá trình đô thị hóa làm gia tăng tỷ trọng các ngành kinh
tế phi nông nghiệp, trong đó có ngành công nghiệp nên kéo theo quá trình công
nghiệp hóa. Ngược lại, quá trình công nghiệp hóa dẫn đến tỷ trọng ngành công
nghiệp tăng, việc xây dựng các khu công nghiệp và các cơ sở sản xuất công nghiệp
khác sẽ dẫn đến việc phát triển cơ sở hạ tầng, các hoạt động thương mại, dịch vụ,
tập trung dân cư… kéo theo quá trình đô thị hóa [28].
Thứ hai, đô thị hóa đưa đến nhiều thành tựu quan trọng nhưng cũng kéo theo
nhiều mặt tiêu cực trong quá trình phát triển của các đô thị nói riêng và cả xã hội
nói chung. Quá trình đô thị hóa làm đa dạng các thành phần kinh tế, thúc đẩy sản
xuất phát triển theo hướng sản xuất hàng hóa, phát triển kinh tế thị trường, nền kinh
tế và các hoạt động sản xuất trở nên năng động hơn. Đô thị hóa làm tăng tỷ lệ lao
động phi nông nghiệp, giảm tỷ lệ lao động nông nghiệp, đồng thời các phương tiện
máy móc dần thay thế sức lao động của con người. Đô thị hóa dẫn đến sự ra đời của
các đô thị, làm cho các khu vực thay đổi hình thức tổ chức từ nông thôn thành các
đơn vị mang tính chất đô thị, qua đó thay đổi hình thức quản lý, cơ chế chính sách
và các hoạt động khác. Đồng thời, đô thị hóa góp phần chuyển dịch các hình thái
kiến trúc, xây dựng từ dạng nông thôn sang dạng thành thị nên tạo ra nhiều kiểu
kiến trúc mới, đẹp và hiện đại hơn. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực thì nếu
thiếu kiểm soát thì quá trình đô thị hóa cũng sẽ tạo nên những biến đổi theo hướng
8
tiêu cực. Cụ thể, quá trình đô thị hóa thiếu kiểm soát sẽ dẫn đến gia tăng các tình
trạng như: thất nghiệp, tệ nạn xã hội, ô nhiễm môi trường, quy hoạch thiếu đồng
bộ… Những tồn tại này làm ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống và nền văn minh
của đô thị và cả xã hội [11].
b. Xu hướng đô thị hóa
Qua quá trình nghiên cứu diễn biến của quá trình đô thị hóa trên thế giới, các
nhà nghiên cứu đã kết luận, quá trình đô thị hóa diễn ra theo hai xu hướng chính là
đô thị hóa tập trung và đô thị hóa phân tán. Trong đó:
Đô thị hóa tập trung là quá trình phát triển tập trung toàn bộ các ngành công
nghiệp và dịch vụ công cộng vào các thành phố lớn và các vùng xung quanh, làm
hình thành các đô thị khổng lồ, tạo ra sự đối lập giữa thành thị với nông thôn, đồng
thời gây ra sự mất cân bằng môi trường sinh thái. Đô thị hóa tập trung góp phần làm
gia tăng khoảng cách về trình độ phát triển kinh tế xã hội giữa đô thị và nông thôn
ngày một xa hơn, tạo nên nhiều áp lực và gánh nặng cho chính quyền đô thị trong
việc giải quyết việc làm, nhà ở và các nhu cầu khác cho người dân nhập cư vào đô
thị, không hoặc ít khai thác hết tiềm năng của địa bàn nông thôn. Đô thị hóa tập
trung phù hợp với các nước phát triển, nơi có đầy đủ các điều kiện để hạn chế
những mặt tồn tại và vận dụng được những ưu điểm của xu hướng này mang lại.
Khác với đô thị hóa tập trung, đô thị hóa phân tán là quá trình phát triển
mạng lưới điểm dân cư đô thị có tầng bậc, phát triển cân đối công nghiệp, nông
nghiệp và dịch vụ công cộng, đảm bảo cân bằng sinh thái, tạo điều kiện làm việc,
sinh hoạt và nghỉ ngơi tốt cho dân cư ở đô thị và nông thôn. Đô thị hóa phân tán là
xu hướng chủ đạo nhất trong quá trình đô thị hóa mà đa số các nước đang phát triển
lựa chọn vì thực chất của quá trình đô thị hóa là quá trình công nghiệp hóa, xu
hướng này giúp phát triển công nghiệp và dịch vụ công cộng đồng đều giữa các
vùng, góp phần giải quyết việc làm cho lao động tại địa phương, hạn chế luồng di
cư vào đô thị của các vùng lân cận [11].
1.2.3. Vai trò của đô thị hoá đối với phát triển kinh tế, xã hội
Nếu như đầu thế kỷ XX, đô thị phát triển chủ yếu ở châu Âu, châu Mỹ những nơi có nền kinh tế phát triển sớm, thì hiện nay đô thị được phát triển ở hầu
khắp các châu lục, đặc biệt là các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam.
9
Việt Nam hiện có 772 đô thị các loại. Các đô thị đã đóng góp 70% GDP của
quốc gia, tạo động lực cho phát triển đất nước sau một chặng đường nhiều năm đổi
mới [26]. Những năm qua, cùng với quá trình đô thị hóa, Việt Nam đã thu được
nhiều thành tựu trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, nâng cao chất lượng cuộc sống nhân dân nhờ các thành tựu về tăng trưởng
kinh tế và chính sách an sinh xã hội. Cùng với tăng trưởng tỷ lệ đô thị hóa, GDP từ
các khu vực công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch chiếm tỷ lệ rất lớn trong tổng
GDP của Việt Nam.
Đô thị hóa đã thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp - thương mại - dịch vụ nhanh hơn so với khu vực nông, lâm, ngư nghiệp.
GDP khu vực đô thị đạt được và đóng góp trong tổng GDP quốc gia ngày càng cao
với khoảng 70% GDP của cả nước. So sánh các chỉ số về thu ngân sách của các tỉnh
và các đô thị cho thấy tăng trưởng kinh tế ở khu vực đô thị đạt trung bình từ 12 15% cao gấp từ 1,5 - 2 lần so với mặt bằng chung trong cả nước, điều đó khẳng
định vai trò và tầm quan trọng của phát triển đô thị trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa của Việt Nam. Cùng với quá trình đô thị hóa, việc đầu tư cơ sở hạ tầng
từ cấp quốc gia đến vùng và đô thị, nhất là tại các vùng kinh tế trọng điểm, các khu
vực cửa khẩu, hải cảng ngày càng được chú trọng thực hiện. Nhờ vậy, dù trong thời
kỳ khủng hoảng kinh tế thế giới và khu vực, Việt Nam vẫn giữ được mức tăng
trưởng GDP trung bình khoảng 6,2%/năm. Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa đã làm
cho chất lượng cuộc sống đô thị cũng được cải thiện rõ rệt. Nếu như bình quân diện
tích đất ở trên người trong cuối những năm 90 của thế kỷ XX ở Việt Nam chỉ đạt
trung bình từ 2 - 3 m2/người, thì hiện nay bình quân diện tích đất ở trên người đã
đạt 15 - 20m2/người trở lên. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa đã làm cho dân số đô
thị ngày càng tăng nhanh, trong khi cơ sở hạ tầng đô thị dù đã có những bước phát
triển đột phá, vẫn không đáp ứng đầy đủ, đã tạo nên sức ép quá tải ngày càng lớn.
Các dòng di cư từ nông thôn vào đô thị ngày càng tăng và rất khó kiểm soát. Sức ép
dân số đô thị vốn đã quá tải lại càng quá tải hơn về đất đai, cơ sở hạ tầng, công tác
quy hoạch và quản lý đô thị... nhất là ở các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh,
10
Hà Nội, Hải Phòng, Cần Thơ... Chênh lệch về mức sống giữa khu vực đô thị với
khu vực nông thôn ngày càng xa hơn. Tệ nạn xã hội ở khu vực đô thị ngày càng
phức tạp hơn. Ðó là những hiện tượng đã và đang tạo nên sự phát triển chưa bền
vững nói chung và khu vực đô thị nói riêng ở Việt Nam [28].
1.3. Chuyển mục đích sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm
1.3.1.1. Khái niệm sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng đất khác nhau. Sử
dụng đất là các hoạt động sản xuất nông lâm nghiệp tạo ra các loại hình sử dụng đất
trên mỗi đơn vị bản đồ đất đai. Cụ thể: Sử dụng trên cơ sở sản xuất trực tiếp: cây
trồng, đồng cỏ, gỗ rừng,…; Sử dụng trên cơ sở sản xuất gián tiếp: chăn nuôi, chế
biến,…; Sử dụng cho mục đích bảo vệ: chống suy thoái đất, bảo tồn đa dạng hóa
loài sinh vật, bảo tồn đa dạng sinh học, chống xói mòn, nhiễm mặn,…; Sử dụng đất
theo các chức năng đặc biệt: du lịch sinh thái, công viên, xây dựng,… [12].
1.3.1.2. Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, chuyển mục đích sử dụng đất là
việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hành chính cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất với những diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích
khác. Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là hoạt động mang tính điều chỉnh về
đất đai. Hoạt động này được thực hiện khi tình hình kinh tế, xã hội có sự biến đổi
làm nhu cầu sử dụng đất có sự biến động.
Khác với hình thức giao đất và cho thuê đất, Nhà nước căn cứ vào kế hoạch
sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cho phép người sử
dụng đất được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác ngay trên diện tích đất mà
họ đang sử dụng. Nhà nước không phải thu hồi rồi giao lại mà chỉ cần cho phép
người sử dụng được thực hiện nghĩa vụ tài chính và công nhận cho họ được chuyển
sang sử dụng vào mục đích khác. Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi
do người sử dụng đất thực hiện [10].
11
1.3.2. Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Theo pháp luật đất đai hiện hành, có 2 hình thức chuyển mục đích sử dụng
đất bao gồm: chuyển mục đích sử dụng đất không làm thay đổi chủ sử dụng đất và
chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng quyền sử dụng đất (làm
thay đổi chủ sử dụng đất).
Hình thức thứ nhất được thực hiện khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho
phép nếu thuộc trường hợp phải xin phép còn nếu thuộc trường hợp không phải xin
phép thì phải đăng ký với tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND
cấp xã.
Hình thức thứ hai được thực hiện khi đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng
đất và điều kiện chuyển nhượng; được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt
nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp [10].
1.3.3. Quy định chuyển mục đích sử dụng đất
1.3.3.1. Căn cứ và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu
sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: UBND cấp tỉnh cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước; UBND cấp huyện cho
phép chuyển mục đích đối với hộ gia đình cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá
nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của
UBND cấp tỉnh trước khi quyết định [22].
1.3.3.2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối;
12
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn,
đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử
dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng
có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất
xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp [22].
1.3.3.3. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
phải xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm: (1) Đơn xin
chuyển mục đích sử dụng đất; (2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Thẩm tra hồ sơ và xác minh thực địa
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ xin chuyển
mục đích của người sử dụng đất và xác minh thực địa nếu thấy cần thiết.
Bước 3: Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Cơ quan tài nguyên môi trường hướng dẫn nguời sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Bước 5: Trình hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
13
Cơ quan tài nguyên và môi trường lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ gồm:
- Các giấy tờ quy định tại Bước 1.
- Biên bản xác minh thực địa.
- Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận
đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường
hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu
sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã lập khi
cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối
với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy
chứng nhận đầu tư.
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án không phải trình cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không
phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin
chuyển mục đích nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với
diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh.
- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 6: Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ
liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
nguời đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất [3].
1.4. Tác động của đô thị hoá và chuyển mục đích sử dụng đất.
1.4.1. Tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô
thị đối với đời sống và việc làm của người dân
Theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, việc thu hồi
đất nông nghiệp trong 5 năm (2003-2008) đã tác động đến đời sống của trên
