Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận nam từ liêm, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐỖ BÍCH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, năm 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐỖ BÍCH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số chuyên ngành: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM THỊ PHIN

Hà Nội, năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đƣợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng
Tác giả

Đỗ Bích

i

năm 2015


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý – Trƣờng Đại
học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hƣớng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phạm Thị Phin, là ngƣời
trực tiếp hƣớng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hƣớng dẫn tôi hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Nam Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và

Môi trƣờng - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm, Phòng
Thống kê quận Nam Từ Liêm, UBND và cán bộ địa chính của các phƣờng trên địa
bàn quận Nam Từ Liêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tƣ liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngƣời
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả

Đỗ Bích

ii

năm 2015


MỤC LỤC
Trang

LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii
MỤC LỤC .............................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... viii
ĐẶT VẤN ĐỀ......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1
2. Mục đích và yêu cầu ...................................................................................... 2
2.1 Mục đích ..................................................................................................................2
2.2 Yêu cầu ....................................................................................................................2
3. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................. 3
3.1 Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .....................................................3
3.2 Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.......................................................3
Dùng phƣơng pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .................................3
3.3 Phƣơng pháp so sánh ..............................................................................................3
3.4 Phƣơng pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu...............................3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 4
1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trƣờng quyền sử dụng đất 4
1.1.1 Quyền sở hữu ......................................................................................................4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ......................................................................5
1.1.3 Các quyền của ngƣời sử dụng đất .....................................................................8
1.1.4 Thị trƣờng quyền sử dụng đất ......................................................................... 11
1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ...................... 19

iii


1.2.1 Các nƣớc phát triển........................................................................................... 19
1.2.2 Một số nƣớc trong khu vực.............................................................................. 24
1.2.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
.............................. 31
Chƣơng 2. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI ................................................................................................................. 41
2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu41

2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ................................................ 41
2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội quận Nam Từ Liêm giai đoạn 20082013 ............................................................................................................................. 44
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................... 48
2.2 Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm ................................... 51
2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. ............................................................................................ 51
2.2.2 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất................................................................................................................................. 55
2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất57
2.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai....................................................................... 57
2.2.5 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai ............................................................................... 58
2.2.6 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ............................................. 58
2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân tại quận Nam Từ Liêm .......................................................................... 60
2.3.1 Tình hình chuyểnnhƣợng QSDĐ ................................................................... 60
2.3.2 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ......................................................... 70
2.3.3 Tình hình thừa kế QSDĐ................................................................................. 76
2.3.4 Tình hình tặng, cho QSDĐ .............................................................................. 80
2.3.5 Tình hình thế chấp bằng QSDĐ
...................................................................... 83
iv


2.3.6 Tình hình bồi thƣờng,hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồ i đấ.............
t
87
2.3.7 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm ............................................................................................................. 89

Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA
ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM ........................... 95
3.1 Những kết quả đạt đƣợc và những vấn đề còn tồn tại trong việc thực
hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm ................................................................................................... 95
3.1.1 Những kết quả đạt đƣợc của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ
gia đình cá nhân tại quận Nam Từ Liêm ................................................................. 95
3.1.2 Những mặt tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia
đình cá nhân tại quận Nam Từ Liêm........................................................................ 96
3.2 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện QSDĐ của hộ gia đình,
cá nhân tại quận Nam Từ Liêm ..................................................................... 99
3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách, pháp luật....................................................... 99
3.2.2 Nhóm giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . 102
3.2.3 Nhóm giải pháp về tổ chức phát triển nguồn nhân lực và cơ sở vật chất.. 103
3.2.4 Một số giải pháp riêng trên địa bàn nghiên cứu ......................................... 104
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................. 106
1. Kết luận ...................................................................................................... 106
2. Kiến nghị .................................................................................................... 107
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 109
PHỤ LỤC ..................................................................................................................

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

BTP

Bộ tƣ pháp

CS

Cộng sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NN

Nông nghiệp

NXB

Nhà xuất bản

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TM - DV

Thƣơng mại dịch vụ

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tƣ liên tịch

TTQSDĐ

Thị trƣờng quyền sử dụng đất

UBND

UBND

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1. Tốc độ tăng GTSX trên địa bàn huyện Từ Liêm .................................45
Bảng 2.2. Cơ cấu ngành kinh tế trên địa bàn huyện từ năm 2008 - 2013 ............46
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Nam Từ Liêm ................49

Bảng 2.3.1 Hiện trạng diện tích tự nhiên các phƣờng thuộc quận Nam Từ Liêm
năm 2014………………………………………………………………………..50
Bảng 2.4. Tổng hợp cấp GCNQSDĐ tính đến ngày 31/12/2013.........................54
Bảng 2.5. Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ theo các phƣờng giai đoạn 2008-2015 ...61
Bảng 2.6. Nguyên nhân của việc chuyển nhƣợng QSDĐ tại 3 phƣờng của quận.........64
Bảng 2.7. Kết quả điều tra về nguồn thông tin để cung cầu gặp nhau .................65
Bảng 2.8. Địa điểm giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ .........................................67
Bảng 2.9. Thời gian thanh toán ............................................................................68
Bảng 2.10. Thực trạng giấy tờ và phƣơng thức hợp đồng ...................................69
Bảng 2.11. Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo các phƣờng.....................72
Bảng 2.12. Tình hình thừa kế QSDĐ theo các phƣờng giai đoạn 2008-2015 .....77
Bảng 2.13. Tình hình giao dịch tặng cho QSDĐ theo các phƣờng giai đoạn
2010-2015.............................................................................................................81
Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các phƣờng
giai đoạn 2010 - 2015 ...........................................................................................85
Bảng 2.15. Ý kiến ngƣời dân về giá chuyển nhƣợng QSDĐ ...............................90
Bảng 2.16. Ý kiến ngƣời dân về các loại phí, thuế chuyển QSD đất...................91
Bảng 2.17. Khả năng tìm kiếm thông tin và mức độ rủi ro khi giao dịch ...........92

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm ...............................................41
Hình 2.2: Tình hình giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ ........................................63
theo 2 giai đoạn ....................................................................................................63
Hình 2.2: Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đoạn .........................73
Hình 2.3: Tình hình thực hiện thừa kế QSDĐ theo 2 giai đoạn ..........................78
Hình 2.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo 2 giai đoạn ...86

viii


ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhƣng chỉ có hạn, nên mỗi nƣớc có phƣơng
pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, Hiến pháp quy định: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, giao quyền sử dụng cho các đối
tƣợng. QSDĐ thƣờng xuyên đƣợc sửa đổi để phù hợp với từng giai đoạn cụ thể
trong công cuộc xây dựng đất nƣớc.
Ở Việt Nam, trƣớc khi có Hiến pháp 1980, đất đai nƣớc ta vẫn có nhiều hình
thức sở hữu: sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân. Hiến pháp 1980 quy
định nƣớc ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân . Đến
Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất thì đƣợc
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến Luật
Đất đai 1993 quy định ngƣời sử dụng đất có 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp) bằng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 quy định ngƣời sử dụng đất có 9 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai 2013 quy định ngƣời sử dụng đất có
8 quyền (bỏ quyền bảo lãnh trong Luật đất đai 2003). Trƣớc tình hình công nghiê ̣p
hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa ma ̣nh mẽ , cơ chế kinh tế thị trƣờng đã từng bƣớc đƣợc hình thành,
thị trƣờng đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trƣờng và

từng bƣớc đồng bộ với các thị trƣờng khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên,
đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phƣơng vẫn còn nhiều bất cập cần
giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trƣờng bất động sản, sự yếu kém trong
công tác quản lý nhà nƣớc đối với sự phát triển của thị trƣờng bất động sản đã và
đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tƣ phát triển, chuyển đổi cơ
cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. Trƣớc tình hình đó,
tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trƣờng bất động sản là một trong những định
hƣớng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.

1


Thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về
việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận và 23
phƣờng thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Nam Từ Liêm
với 10 phƣờng trực thuộc đã chính thức đi vào hoạt động. Nam Từ Liêm là quận
nằm ở phía tây thủ đô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lƣu
kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị đƣợc xây
dựng đã thu hút rất nhiều dân cƣ về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô
thị bƣớc đầu đƣợc cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất
nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử
dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hƣớng ngày càng gia tăng.
Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nƣớc theo quy định pháp luật khi thực hiện các
quyền của ngƣời sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chƣa
thực hiện theo quy định trên địa bàn quận. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên
nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải
đƣợc giải đáp để đƣa ra hƣớng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Do đó việc
tiến hành đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuấ t giải pháp thực hiện các
quyền sử dụng đất của hộ gia đình , cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm,

thành phố Hà Nội” là vấn đề rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.
2. Mục đích và yêu cầu
2.1 Mục đích
Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Nam Tƣ̀ Liêm, thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn ng hiên cứu.
2.2 Yêu cầu
- Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất đồng thời rút ra đƣợc
những tồn tại cần giải quyết.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy
việc thực hiện quyền sử dụng đất trên điạ bàn quận Nam Tƣ̀ Liêm, thành phố Hà Nội.

2


3. Phƣơng pháp nghiên cứu
3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài trên địa bàn quận Nam Từ
Liêm tại một số cơ quan quản lý nhà nƣớc.
3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Dùng phƣơng pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm
Điều tra theo 3 phƣờng đại diện cho toàn quận, mỗi phƣờng chọn 1 – 2 tổ dân
phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ.
Đối tƣợng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nƣớc và các hộ dân
đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ.
Cách chọn mẫu điểm điều tra: các mẫu có điều kiện tƣơng tự nhau đƣợc lựa
chọn theo phƣơng pháp ngẫu nhiên.
3.3 Phương pháp so sánh
So sánh số liệu điều tra giữa 2 giai đoạn nghiên cứu: 2010 - 2013 và 2014 –

2015, tìm hiểu sự tƣơng đồng và khác biệt.
3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu đƣợc tổng hợp theo từng đối tƣợng địa bàn
là phƣờng , từng nội dung QSDĐ và từng năm để lập thành bảng bằng phần mềm
Excel.

3


Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trƣờng quyền sử dụng đất
1.1.1 Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tƣ liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa ngƣời với ngƣời trong
quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tƣợng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình,
cộng đồng,...).
Tại hội thảo khoa học Thị trƣờng bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3]
cho biết: Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu
của mình. Trong một số trƣờng hợp theo quy định của pháp luật thì ngƣời không nắm
giữ tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Ngƣời không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trong trƣờng hợp đƣợc chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nƣớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản

của mình cho ngƣời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phƣơng thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho ngƣời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nhƣ bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Quyền định đoạt là quyền đƣợc pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận
pháp lý của bất động sản.

4


Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nƣớc (chủ sở hữu là Nhà nƣớc); sở hữu tập
thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu
là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với
pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích ngƣời khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhƣợng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản đƣợc xác lập khi một pháp nhân tạo đƣợc một bất
động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhƣợng, cho, tặng,
thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm
dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi
theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết
của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và CS, 2005) [2].
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất
của ngƣời sử dụng đất”, Đinh Dũng Sỹ (2003) [16] cho biết:
Sở hữu đất đai có thể đƣợc hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhƣng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nƣớc, sở hữu đất đai

cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tƣ và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai. Hoặc cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến
của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng đƣợc hình thành và phát triển theo tiến trình
lịch sử nhất định.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt
Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã đƣợc xác lập từ thời
phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp 1980 ra
đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới đƣợc hình thành và đƣợc khẳng định

5


một cách tuyệt đối, sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992.
Điều 17 Hiến pháp 1992 (Quốc hội) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời,
phần vốn và tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ vào các xí nghiệp, công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều
thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Quốc hội, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2003, 2013) cũng
đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp
về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng
đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả,
bảo vệ và cải tạo bồi dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững.

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai ” (Điều 7).
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định nhà nƣớc là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nƣớc thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc
nhằm bảo đảm cho đất đai đƣợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng. Quyền sở hữu đất
đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất
đai và quyền định đoạt đất đai. Tại hội thảo khoa học Thị trƣờng bất động sản,
Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho biết: Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nƣớc là đại diện chủ sở hữu ở nƣớc ta quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm
nhƣ sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Cơ quan Nhà nƣớc các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,

6


không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với
vai trò này, trách nhiệm của Nhà nƣớc các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô
về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình,
Nhà nƣớc quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho ngƣời sử dụng
đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài
nhƣng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích,
dƣới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất.
Trong những trƣờng hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc đƣợc trao cho
ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Ngƣời sử
dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhƣng là chiếm hữu để sử dụng theo quy
định của Nhà nƣớc. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nƣớc và quyền sử dụng đất đai

cụ thể của ngƣời sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhƣng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hƣởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nƣớc điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho ngƣời trực tiếp sử dụng đất đƣợc hƣởng lợi ích
từ đất do chính mình đầu tƣ mang lại.
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nƣớc thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác
công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai. Trong nền kinh tế
nhiều thành phần, Nhà nƣớc không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà
giao quyền sử dụng cho ngƣời sử dụng đất vào mọi mục đích. Nhƣ vậy, quyền sử
dụng đất đƣợc trích ra để giao về cho ngƣời sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình)
trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nƣớc trong trƣờng hợp
này đƣợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hƣởng hoa lợi, lợi tức từ
đất do đầu tƣ của Nhà nƣớc mang lại.
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản
lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng

7


nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng
thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho, cho thuê lại
QSDĐ. Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phƣơng thức
nhận đất và đối tƣợng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
1.1.3 Các quyền của người sử dụng đất
Nhƣ vậy, Nhà nƣớc là ngƣời đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai

theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không đƣợc hiểu rằng Nhà nƣớc có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nƣớc là ngƣời đại diện, còn mỗi ngƣời dân
thực hiện quyền của mình nhƣ thế nào?
Nhƣ trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhƣng mỗi
ngƣời sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không
phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhƣng ngƣời sử dụng đất (các tổ chức
và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nƣớc - cơ quan đại diện thực
hiện quyền sở hữu, ngƣời dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều
này đã đƣợc Hiến pháp cũng nhƣ Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong
Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội) đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của ngƣời sử dụng.
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 nêu rõ : “.... Nhà nƣớc giao đất cho hộ gia đình
và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nƣớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất trong
Luật này gọi chung là ngƣời sử dụng đất”. (Quốc hội, Luật đất đai, 1993)
Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất
của ngƣời sử dụng đất” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử dụng đất” là một
khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều

8


kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để
ngƣời dân thực hiện đƣợc quyền của mình? Để ngƣời dân có thể khai thác, sử dụng
đất đai có hiệu quả, đáp ứng đƣợc nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không
làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tƣ
cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nƣớc? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của

“người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết đƣợc mâu thuẫn nói
trên và làm hài hòa đƣợc các lợi ích của quốc gia, Nhà nƣớc và mỗi ngƣời dân.
Nội dung QSDĐ của ngƣời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đƣợc cấp GCNQSDĐ, quyền đƣợc pháp luật
bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đƣợc thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngƣời
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay cho thuê đất?
(Đinh Dũng Sỹ, 2003)
Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 thì QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất” (Quốc hội, Luật đất đai
2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhƣng là một quyền năng khá rộng và so
với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phƣơng diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài, Nhà nƣớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi
ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nƣớc thu hồi
đất mà Nhà nƣớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngƣời sử dụng. Trƣờng hợp Nhà nƣớc thu
hồi đất thì Nhà nƣớc sẽ giao đất khác cho ngƣời sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc
hội, Luật Đất đai, 1993), “bồi thƣờng” (Quốc hội, Luật Đất đai, 2003). Nhƣ vậy,
trên thực tế ngƣời đƣợc giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền
chiếm hữu và sử dụng tƣơng đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế

9


trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phƣơng diện lý thuyết xét trên
góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) tại hội thảo khoa học Thị trƣờng bất động sản;
Giáo trình thị trƣờng bất động sản của Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng
(2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền nhƣ sau:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trƣờng hợp: nông dân
cùng một địa phƣơng (cùng 1 xã, phƣờng, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cƣ, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những ngƣời có đất ở trong cùng một địa phƣơng (cùng 1 xã, phƣờng, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thƣơng mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trƣờng hợp ngƣời sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trƣờng hợp
này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển QSDĐ một khoản tiền tƣơng ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đƣợc quyền sử dụng đó và số đầu tƣ làm tăng giá trị
đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhƣợng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất.
Nhà nƣớc có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc có thể quy định một số
trƣờng hợp không đƣợc chuyển QSDĐ. mọi cuộc chuyển nhƣợng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
ngƣời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhƣng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thƣơng mại, dịch vụ.

10

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ
tín dụng. Ngƣời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm
vay nợ với ngƣời cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không đƣợc chuyển dịch vẫn do
ngƣời thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định. Khi
ngƣời thế chấp đến kỳ không thể trả nợ đƣợc, ngƣời nhận thế chấp có quyền đem đất đai
phát mại và ƣu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trƣờng bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm
trong giá trị QSDĐ. Trong trƣờng hợp ngƣời vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có
thể dùng phƣơng thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngƣời có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phƣơng thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu
kinh tế địa phƣơng trong các trƣờng hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành
đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thƣơng mại,... mà vẫn đảm bảo
đƣợc việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với
con đƣờng hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nƣớc thu hồi đất
đã giao cho ngƣời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi
thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi
thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi
(Quốc hội, Luật đất đai, 2003).
- Quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Là việc ngƣời sử dụng đất đƣợc nhà
nƣớc giao đất, có quyền cho ngƣời khác thuê đất để sử dụng
1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất
1.1.4.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nƣớc Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt

Nam đƣợc đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987

11


Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đƣờng lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Luật Đất đai đƣợc ban hành đúng
vào thời kỳ đất nƣớc ta bƣớc đầu bƣớc vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 (Quốc Hội, Luật đất đai, 1987) là:
Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, ngƣời đƣợc giao
đất chỉ đƣợc hƣởng những kết quả đầu tƣ trên đất. Họ không có quyền chuyển
QSDĐ đai dƣới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dƣới mọi hình thức, nhận đất đƣợc giao mà
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất
có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Tại hội thảo Chính sách pháp luật đất đai và thị trƣờng bất động sản Nguyễn
Thị Mai (2002) cho rằng: Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực
tế đã nảy sinh những bất cập, đó là ngƣời sử dụng đất thực sự không có quyền đối
với mảnh đất mình đƣợc giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhƣợng, họ chỉ đƣợc
chuyển QSDĐ trong các trƣờng hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi ngƣời đƣợc
giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của ngƣời đó vẫn
tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép đƣợc thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng
thời đƣợc QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu sử

dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tƣợng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhƣng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nƣớc chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chƣa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nƣớc về
mặt kinh tế đối với đất đai.

12


Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà
nƣớc đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tƣ không chỉ đối
với đầu tƣ trong nƣớc mà cả đối với nƣớc ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật
đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của
Ban chấp hành Trung ƣơng khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội
nông thôn đã khẳng định cho ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”. Hiến pháp 1992 còn quy
định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật”.
Do đó, Quốc hội đã đƣa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chƣơng trình xây dựng
pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 đƣợc Quốc hội thông qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và
bổ sung một nội dung mới nhƣ một số quyền của ngƣời sử dụng đất. Cụ thể Luật
cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Nhƣ vậy, luật đƣa ra những quy định theo xu
hƣớng ngày càng mở rộng quyền của ngƣời sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế
QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình
thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế
cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trƣờng làm cho quan hệ đất đai càng trở
nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chƣa đƣợc xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh

mà Luật Đất đai 1993 chƣa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai đƣợc sửa đổi,
bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ quyền góp vốn
bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà
nƣớc cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tƣ hoặc tiền thuê đất đã
trả trƣớc còn lại là 05 năm cũng đƣợc thực hiện các QSDĐ nhƣ chuyển nhƣợng, thế
chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền
thuê đất hàng năm thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với QSDĐ.

13


Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua nhƣ Luật
khuyến khích đầu tƣ trong nƣớc, Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất
đai cũng cần đƣợc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá
X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ nhƣ sau:
- Cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; đƣợc chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhƣng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo
quy định của pháp luật cũng đƣợc bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt
Nam. Nghĩa là ngƣời sử dụng đất cũng đƣợc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài
hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nƣớc ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy

còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993
(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ
những vƣớng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của
pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đƣờng lối, chủ trƣơng, chính sách của Đảng
về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã đƣợc Quốc hội thông nƣớc
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân:
Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ
sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất
thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhƣợng và
bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều

14


kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, thúc đẩy thị trƣờng
bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hƣớng của Nhà nƣớc. Cụ thể nội
dung của QSDĐ nhƣ sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đƣợc
bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất” (Điều 106) (Quốc Hội, Luật đất đai, 2003).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất đai Việt Nam:
Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê đất có các quyền tƣơng
ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê. Bổ sung quyền đƣợc đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dần đƣa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣng vẫn đảm
bảo đƣợc nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử
dụng đất từ năm 1993 đến nay

* Các luật do Quốc Hội ban hành:
Từ năm 1993 đến nay Quốc Hội đã ban hành 11 luật có liên quan đến quyền
sử dụng đất.
Văn bản sớm nhất là: Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126
của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày
01/09/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực
thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009
* Các văn bản dưới Luật:
Từ năm 1993 đến nay Chính Phủ và các Bộ đã ban hành khoảng 25 nghị định
và thông tƣ có liên quan đến quyền sử dụng đất.

15