HỢP ĐỒNG MUA bán căn hộ CHUNG cư – một số vấn đề lý LUẬN và THỰC TIỄN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HÀ THỊ THANH

HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ –
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Chuyên ngành : Luật Dân sự
Mã số : 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học : TS. Phạm Văn Tuyết

HÀ NỘI - 2006


MC LC
PHN M U

Trang

Chương I: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng.
1.1. Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ........................................................... 6
1.1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà. .............................................................. 6
1.1.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà. ................................................................ 6

1.1.3 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà. ............................................................ 8
1.1.4 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà.............................................................. 9
1.1.5 ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà. .............................................................. 10
1.2. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. ................................... 12
1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. ........................................... 12
1.2.2 Chủ thể và đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. .................... 12
1.2.2.a. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án. ............................................... 15
1.2.2.b. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao. ..................................... 20
1.2.2.c. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà..................................................................................................................... 22
1.3. Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. ............................................ 22
Chương II: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật
hiện hành.
2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án...................................................... 25
2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.. 30
2.2.1. Về hình thức.................................................................................................. 30
2.2.2. Về đối tượng. ................................................................................................. 32
2.2.3. Về các nội dung khác trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. ................ 40
2.2.4. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. .............. 43
2.2.5. Trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu. ............................. 44


Chương III: Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
- một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư.
3.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư............. 56
3.2. Một số kiến nghị. .............................................................................................. 60
Kết luận. ................................................................................................................... 64
Danh mục tài liệu tham khảo

PHN M U
1. Cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài
Nhà ở có vai trò quan trọng đối với đời sống con người. Nhà ở do con
người tạo ra một cách kiên cố để có thể tránh được các hiểm hoạ thiên nhiên và đảm
bảo cho đời sống sinh hoạt bình thường của họ. Khi xã hội loài người càng phát
triển, càng văn minh, thì con người càng chú trọng hoàn thiện chỗ ở của mình vững
chắc hơn, tiện nghi sang trọng hơn để phục vụ cuộc sống của mình một cách tốt
nhất.
Nhà ở theo phạm trù triết học là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ
và mang tính văn hoá; theo phạm trù xã hội thì đó là phương tiện đáp ứng nhu cầu
ở- một nhu cầu thiết yếu nhất của sự tồn tại và phát triển của con người; theo phạm
trù kinh tế thì đó là khối tài sản có giá trị lớn, còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở
là đối tượng điều chỉnh cụ thể của ngành luật dân sự. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc
sống con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó
mang tính xã hội sâu sắc.
Đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của con người là một vấn đề rất quan trọng
và khó khăn; vì vậy nó trở thành chính sách lớn của mỗi quốc gia và càng trở nên
cấp thiết đối với những nước đang phát triển như nước ta.
Hiện nay ở Việt nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo nhịp độ tăng dân
số và nhịp độ tăng trưởng kinh tế với yêu cầu về chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn
nên hoạt động tạo lập nhà ở ngày càng trở nên sôi động. Do quỹ đất ở các đô thị lớn
như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh có hạn, việc xây dựng các nhà chung cư được
coi như một trong những biện pháp chủ yếu để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về
nhà ở.
Theo đó hợp đồng mua bán nhà chung cư dần dần chiếm tỷ trọng lớn trong
các giao dịch bất động sản.

1

Mặc dù hàng loạt các văn bản pháp lý bao trùm hầu hết các giao dịch liên
quan đến bất động sản đã được ban hành nhưng môi trường luật pháp cho hoạt
động của thị trường bất động sản còn thiếu đồng bộ và nhiều văn bản chưa phù hợp
với thực tế. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa có văn bản pháp lý
nào điều chỉnh cụ thể, trực tiếp. Các công trình nghiên cứu và tài liệu tham khảo
pháp lý về giao dịch mua bán nhà nói chung và căn hộ chung cư còn rất ít. Đây là
đề tài đầu tiên nghiên cứu sâu về hợp đồng mua bán cụ thể- hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư với những nét đặc thù của nó.
Thực tế hơn 70% giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động sản được
thực hiện không chính thức do việc hợp thức hoá bất động sản gặp nhiều khó khăn,
chi phí hợp thức hoá đối với mua bán chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục
hợp thức hoá phức tạp đòi hỏi có các nghiên cứu nhằm đưa ra kiến nghị nhằm hoàn
thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch về bất động sản nói chung và giao dịch mua
bán căn hộ chung cư như một loại hàng hoá sẽ có tỷ trọng lớn trên thị trường bất
động sản nói riêng.
Nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang tính cấp thiết; để
đáp ứng yêu cầu trước mắt phục vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản
hiện tại và để chuẩn bị về lý luận và thực tiễn cho việc bùng nổ của các giao dịch
mua bán căn hộ chung cư trong tương lai.
2. Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi của việc nghiên cứu đề tài
Một trong các mục đích của đề tài là nghiên cứu một cách khoa học và tổng
thể về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Đề tài nghiên cứu những vấn đề sau:
. Nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư;
. Tìm hiểu một cách hệ thống các quy định của pháp luật điều chỉnh hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư;

2


. Đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh và cơ chế áp dụng
pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
3. Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ trước đến nay chỉ có một số công trình nghiên cứu về hợp đồng mua bán
nhà, chưa có một công trình nào đề cập đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Trong khi đó, sự phát triển của thị trường bất động sản không thể thiếu được các
giao dịch về căn hộ chung cư trong đó có giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Khi
nghiên cứu đề tài này, chúng ta chú ý xem xét những nội dung chính.
Riêng đối với các loại hợp đồng đặc biệt như hợp đồng mua bán bất động sản
có thêm các phần như Đăng ký quyền sở hữu bất động sản, các điều kiện đặc biệt
của hợp đồng mua bán bất động sản... Trong luận văn này, người viết sẽ cố gắng
trình bày vấn đề theo trình tự và các nội dung kể trên.
4. Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu đề tài
Luận văn này được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của nền tảng
lý luận triết học Mác- Lê Nin và những vấn đề khoa học về Nhà nước và pháp luật.
Để hoàn thành luận văn chúng tôi có sử dụng tổng hợp các phương pháp
nghiên cứu cụ thể để viết luận văn như : phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phân
tích, chứng minh, thống kê, tổng hợp, luật học so sánh.
5. Điểm mới và ý nghĩa của luận văn
Có thể nói luận văn là một trong những công trình nghiên cứu đầu tiên về hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư kể từ khi Bộ luật dân sự được ban hành. Việc nghiên
cứu được tiến hành có hệ thống những vấn đề lý luận chung nhất về hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư. Điểm mới của đề tài còn thể hiện ở chỗ đã làm rõ nội hàm
định nghĩa về căn hộ chung cư như đối tượng của giao dịch bất động sản được pháp
luật điều chỉnh; phân biệt căn hộ chung cư ở các giai đoạn; trên cơ sở đó tác giả đã
đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc tồn tại trong thực tiễn.

3


Những đề xuất kiến nghị này hy vọng sẽ góp phần nào trong việc tạo ra nhận
thức đúng đắn thống nhất của các cơ quan trách nhiệm có thẩm quyền trong việc
ban hành các văn bản pháp luật nhằm hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản
quan trọng này. Đây cũng là một phần đóng góp nhỏ của tác giả vào việc nghiên
cứu, tìm tòi pháp luật nhằm ngày càng nâng cao hiểu biết và ý thức pháp luật trong
nhân dân.

6. Nội dung của luận văn
Luận văn được thực hiện với nội dung và kết cấu hình thức theo quy định
chung, ngoài phần mở đầu luận văn được kết cấu theo ba chương sau:
Chương I: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư:
Nội dung chủ yếu của chương này nhằm làm sáng tỏ khái niệm chung về hợp
đồng mua bán nhà, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà. Qua đó làm sáng tỏ khái
niệm chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đối tượng và hiệu lực của hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư. Trong chương này tác giả khái lược chủ yếu về vấn
đề lý luận của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam và một
số nước khác.
Chương II: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật

hiện hành
Đây là chương nội dung cơ bản của luận văn. Trong chương này người
nghiên cứu đi sâu phân tích về hình thức, về đối tượng, về quyền và nghĩa vụ của
các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Từ đó luận văn làm sáng tỏ các
nguyên tắc của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nêu rõ quyền và nghĩa vụ của
các bên khi tham gia mua bán căn hộ chung cư.

Chương III: Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư.

4


Chương này trước hết tác giả phân tích thực trạng trong hệ thống văn bản
pháp luật quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hiệu lực pháp lý và hiệu
quả điều chỉnh. Đồng thời tập trung đánh giá thực trạng giải quyết hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư của cơ quan có thẩm quyền ở Việt Nam. Trên cơ sở đó phân
tích các khó khăn vướng mắc trong thực tiễn về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
và hoàn thiện pháp luật xây dựng cơ chế phối hợp hoàn thiện pháp luật hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.
Một số ý kiến kết luận:
Sau quá trình nghiên cứu, tác giả đưa ra một vài ý kiến có tính chất kết luận
chung cho luận văn đồng thời cũng là những vấn đề tác giả mong muốn được trao
đổi làm rõ hơn trong hướng nghiên cứu, xây dựng và áp dụng các quy định pháp
luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

5


CHNG I
MT S VN Lí LUN V HP NG MUA BN NH NểI
CHUNG V HP NG MUA BN CN H CHUNG C NểI RIấNG

1.1

Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà
Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là
loại đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có những đặc điểm chung
của hợp đồng dân sự và có đầy đủ những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán
tài sản.
Hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và
mang tính học thuật như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc
chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thoả mãn nhu cầu
xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên
bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và
nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó
theo đúng trình tự thủ tục do pháp luật quy định.
1.1.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà
Ngoài các yêu cầu về năng lực pháp luật của chủ thể tham gia giao dịch dân
sự nói chung, người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nhất thiết phải có
đầy đủ năng lực hành vi dân sự (theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 122 BLDS
2005). Đây là yếu tố bắt buộc của người tham gia giao kết hợp đồng loại này.
Đối với các loại chủ thể khác không phải là cá nhân thì các bên tham gia
giao dịch mua bán nhà ở hoặc nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng phải thoả
mãn các yêu cầu về năng lực hành vi dân sự của người đứng ra tham gia giao dịch
(người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo uỷ quyền).

6


Với điều kiện bắt buộc này, những người không có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người hạn chế năng lực hành vi dân sự

theo quy định của Điều 21, 22, 23 Bộ luật Dân sự 2005, muốn giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở đều phải thông qua người đại diện theo pháp luật của họ. Người đại
diện theo pháp luật của cá nhân chính là cho, mẹ đối với con chưa thành niên
(khoản 1 Điều 141 BLDS 2005); người giám hộ đối với người được giám hộ (khoản
2 Điều 141 BLDS 2005); hay người được Toà án chỉ định làm giám hộ đối với
người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (khoản 3 Điều 141 BLDS 2005).
Tạo lập nhà ở là một việc trọng đại trong cuộc đời mỗi con người. Xét về mặt
chủ quan thì những diễn biến ở phía người bán và phía người mua cũng có những
mức độ phức tạp khác nhau, thể hiện ở các mặt từ nhu cầu, khả năng kinh tế, điều
kiện sống, các yếu tố gia đình, tâm lý xã hội... đương nhiên những diễn biến này có
tác động nhất định đến các giai đoạn giao kết hợp đồng mua bán nhà. Về phía
người mua sau khi đã xác định khả năng kinh tế với nhu cầu sống hiện tại, với chỗ
ở tương ứng... thì người mua cố gắng đạt mục đich của mình là mua được nhà ở đó.
Về khía cạnh nào đó, người mua lại thường sơ suất không chủ động trong giai đoạn
hoàn tất hợp đồng mua bán nhà ở. Thực tiễn trong công tác giải quyết các tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Toà án nhân dân các cấp, cho thấy người mua
thường rơi vào tình trạng việc tránh thực hiện trách nhiệm đóng thuế đối với Nhà
nước nên không làm thủ tục đầy đủ đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
hoàn tất hợp đồng mua bán nhà. Điểm yếu này nhiều khi bị bên bán khai thác lợi
dụng để xin huỷ hợp đồng mua bán nhà ở khi thay đổi giá cả có lợi thế cho bên
bán. Về phía người bán cũng có nhiều diện: có người do đã tạo lập hoặc sẽ tạo lập
chỗ ở tốt hơn, phù hợp hơn, muốn độc lập hơn (trong việc bán nhà thuộc sở hữu
chung và đang ở chung); có người phải bán do điều kiện kinh tế bắt buộc, do sự
phân chia gia đình (trường hợp ly hôn, chia tài sản cho con cái); có người phải bán
để thực hiện nghĩa vụ tài sản nhất định (trường hợp thế chấp vay nợ, phá sản)... dù
thuộc diện nào thì mục đích cuối cùng họ vẫn muốn bán với giá cao nhất. Ngoài
7


mục đích đó, người bán nhà còn chịu các chi phối khác về thói quen, nếp sống sinh

hoạt, sự găn bó với ngôi nhà đang ở, lợi ích vật chất... do đó, khi có điều kiện giảm
bớt các yếu tố bắt buộc phải bán hoặc do sự biến động về giá cả thường dẫn đến
khả năng không thực hiện hợp đồng mua bán và đương nhiên họ khai thác ngay sơ
suất của người mua hoặc các yếu tố khác để xin huỷ hợp đồng mua bán nhà. Ngoài
yếu tố chủ quan về phía người bán như đã nêu, phía người bán còn phụ thuộc vào
yếu tố khác như khi bán nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất hoặc quyền ưu tiên mua
của các chủ sở hữu chung khác, nếu là nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần, quyền
ưu tiên mua của người đang ở đối với nhà đem bán đang cho thuê..., các yếu tố này
có ảnh hưởng mang tính quyết định tới giá trị pháp lý của hợp đồng, đòi hỏi cả bên
bán và bên mua phải thận trọng và nhất nhất tuân theo các quy định của pháp luật.
Không ít các trường hợp nhà thuộc sở hữu chung do một người trong số họ đứng ra
bán (phần nhiều là nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng, có trường hợp nhà thừa
kế chưa chia...) mà dẫn đến tranh chấp mà hậu quả là phải huỷ hợp đồng của mua
bán nhà ở đó.
Tóm lại, các yếu tố chủ quan của chủ thể là vấn đề tác động sâu sắc, nhiều
khi có tính quyết định tới giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, nó xảy ra ở mọi khâu,
từ giai đoạn đề nghị giao kết hợp đồng đến giai đoạn hoàn tất hợp đồng, các yếu tố
này cần phải được xem xét kỹ lưỡng khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua
bán nhà ở và quá trình giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nói chung.
Trong những năm tám mươi trở về trước ở nước ta, nhà ở gắn chặt với điều
kiện nơi cư trú. Nhà ở không phải là đối tượng tự do mua bán đối với những người
không có hộ khẩu tại địa phương nơi có nhà ở đó. Xuất phát từ điều kiện này mà
người mua phải là người có hộ khẩu tại địa phương nơi có nhà muốn mua. Nhiều
hợp đồng đã bị huỷ do người mua không có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi
đã mua nhà. Cho tới hiện nay, điều kiện này vẫn tồn tại ở một số địa phương, mang
tính cục bộ không phù hợp với qui định của pháp luật về mua bán nhà ở.

1.1.3.Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
8

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể
hoặc chỉ là một diện tích nhà ở nhất định.
Kể từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) đối tượng của hợp
đồng mua bán nhà ở không chỉ còn là ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà bao gồm cả
quyền sử dụng đất. Nghĩa là, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm hai phần: phần
mua bán nhà ở và phần chuyển quyền sử dụng đất. Đây là đặc thù của hợp đồng
mua bán nhà ở nước ta, nó phụ thuộc vào chính sách pháp luật của Nhà nước đối
với tài sản vừa là nhà ở vừa có đất ở.
Thực tế ở nước ta, nhà ở là khái niệm khá tổng hợp, nó bao gồm cả những
kiến trúc tuy độc lập nhưng không đảm bảo đầy đủ các yếu tố thoả mãn điều kiện
tối thiểu cho nhu cầu ở (chỉ là căn nhà lá dựng tạm), cả một diện tích nhất định
trong một căn nhà, cả một phòng ở phải sử dụng chung các công trình phụ (bếp,
công trình vệ sinh, cầu thang, lối đi, cổng ngõ...). Việc mua bán những diện tích
nhà ở phụ thuộc vào điều kiện sử dụng chung các công trình khác là vấn đề hết sức
phức tạp, các bên mua, bên bán không những phải thoả thuận với nhau về diện tích
đem mua bán, mà còn phải giải quyết cả những điều kiện kèm theo là việc sử dụng
những công trình phụ. Người mua phải biết và tôn trọng những điều kiện như quy
định về việc cùng chung các công trình phụ, cầu thang, lối đi...
Một trong yếu tố có tác động trực tiếp đến việc giao kết hợp đồng mua bán
nhà ở chính là vấn đề dịch chuyển quyền, nghĩa là chủ sở hữu bất động sản phải
chịu một số hạn chế nhất định trong việc thực hiện quyền sở hữu của mình đối với
bất động sản đó như: nghĩa vụ đối với việc thoát nước mưa, nước thải, đối với việc
cấp thoát nước, cho đường điện đi qua... mà khi giao kết hợp đồng cũng như thực
hiện hợp đồng các bên cần phải có thông báo cụ thể. Thực tiễn giải quyết các tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp các tranh chấp loại này có khi tranh chấp
lối đi, tranh chấp đường ranh giới.... do trong hợp đồng không quy định tỷ mỷ,
chính xác.
1.1.4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà
9

Nhà ở vừa là khối tài sản lớn, vừa mang tính xã hội sâu sắc, do đó ở bất kỳ
thời kỳ nào, pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua
bán nhà ở là phải lập thành văn bản có sự chứng thực của cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền (ủy ban nhân dân, hoặc công chứng viên nhà nước...).
Cũng như mọi hợp đồng mua bán tài sản khác, quyền và nghĩa vụ của các
bên mua, bán nhà ở cũng đợc xác định một cách rõ ràng, bên bán thì giao nhà đã
bán và nhận tiền, bên mua thì nhận nhà đã mua và trả tiền. Ngoài các quy định trên,
pháp luật còn quy định cả trình tự và thủ tục mua bán nhà ở, các bên phải làm thủ
tục chuyển quyền sở hữu nhà ở khi đã thực hiện xong việc đăng ký quyền sở hữu,
hợp đồng mua bán nhà ở mới đợc coi là hoàn thành.
Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Đối với tài sản mua bán mà pháp
luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu đợc chuyển cho bên mua
từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Xét về bản chất, quy định hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, Nhà nớc
đều muốn thông qua việc lập hợp đồng, bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền chính là để vừa đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham
gia giao kết hợp đồng này, vừa thực hiện đợc sự giám sát của Nhà nớc đối với các
giao dịch có liên quan tới đối tợng có tính xã hội sâu sắc và phần nào theo dõi đợc
nhu cầu của xã hội về nhà ở cũng nh có cơ sở cho việc hoạch định kế hoạch, chính
sách quốc gia về nhà ở.
1.1.5. ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhu cầu về nhà ở luôn luôn tồn tại và phát triển ngày càng lớn trong xã hội
con ngời, lớp này qua lớp khác xây dựng gia đình và do đó phát sinh nhu cầu mới
về nhà ở hoặc khi xã hội càng phát triển thì càng cần cải thiện điều kiện chỗ ở rộng
hơn, tiện nghi hơn... Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở được đáp ứng bởi nhiều phương
thức khác nhau như: tự xây dựng, thuê, ở nhờ và đặc biệt là việc mua nhà để ở.
Quan hệ mua bán nhà ở trở thành một hiện tượng khách quan, luôn luôn tồn tại
trong xã hội. Việc mua bán nhà ở không chỉ liên quan giữa người mua nhà, người

10


bán nhà, mà còn liên quan tới hoạt động quản lý của Nhà nước về nhà ở nhằm thực
hiện chính sách quốc gia về nhà ở. Với hợp đồng mua bán nhà ở, người mua, người
bán gặp nhau bởi mục đích của họ, bởi quyền lợi của họ và họ thỏa mãn các nhu
cầu đó như họ cùng nhất trí mua, bán nhà ở với giá cả và phương thức thanh toán do
hai bên thỏa thuận. Bên bán thì bán được nhà để có số tiền tương đương với giá trị
ngôi nhà, bên mua thì mua được ngôi nhà theo nguyện vọng và khả năng của mình,
đạt mục đích tạo lập được chỗ ở.
Bất cứ Nhà nước nào cũng ban hành pháp luật để quy định những điều kiện
về trình tự thủ tục bảo đảm cho việc mua bán nhà ở được thực hiện, hạn chế tối đa
việc phát sinh những tranh chấp có thể xảy ra. Nước ta, pháp luật quy định việc mua
bán nhà ở phải đợc tiến hành thông qua hợp đồng mua bán nhà ở là một phương tiện
hữu hiệu để ngời mua, người bán thỏa thuận với nhau về việc mua bán một ngôi nhà
(một phần ngôi nhà hoặc một căn hộ...) nào đó. Sau khi hợp đồng được ký kết các
bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình như trong hợp đồng đã quy định.
Như trên đã trình bày việc mua bán nhà ở không còn chỉ là vấn đề giữa các
bên với nhau, mà vấn đề đó còn được đặt dưới sự quản lý, giám sát của Nhà nước.
Nhà nước bằng pháp luật và thông qua các cơ quan chức năng của mình thực hiện
việc quản lý theo dõi được diễn biến nhu cầu của xã hội về nhà ở vừa để tác động
điều chỉnh nhu cầu đó, vừa để giải quyết các tranh chấp về mua bán nhà ở. Do vậy,
khi tiến hành việc mua bán nhà ở các bên phải tuân theo các quy định của pháp luật
về hợp đồng mua bán. Nếu không tuân theo các quy định của pháp luật hoặc không
thực hiện đúng các điều kiện, thì hợp đồng không thể được ký kết hay hợp đồng tuy
đã ký kết thì vẫn bị coi là vô hiệu. Vì tính chất quan trọng của hợp đồng mua bán
nhà ở nên luật của các nước đều quy định điều kiện bắt buộc về nội dung và hình
thức của hợp đồng mua bán nhà ở mà điều kiện của hình thức là phải được lập bằng
văn bản và phải được chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và cuối cùng là phải
làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu.

11


Thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Nhà nước thực hiện được công tác quản
lý giám sát đối với việc mua bán nhà. Thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Nhà
nước sẽ nắm bắt được tình hình thực tế của việc mua bán nhà để có những chính
sách pháp luật đúng đắn nhằm đa hoạt động mua bán nhà ở đi vào nề nếp và có độ
an toàn pháp lý cao. Mặt khác Nhà nước cũng thu được vào Ngân sách khoản tiền
không nhỏ từ việc thu lệ phí trớc bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất cho các bên
ký kết hợp đồng mua bán nhà.
Tóm lại, trong đời sống xã hội nói chung và giao lu dân sự nói riêng, hợp
đồng mua bán nhà ở vừa là một dạng giao dịch dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu về
nhà ở của con ngời, vừa là phơng tiện pháp lý do Nhà nớc quy định để điều hòa và
quản lý đợc nhu cầu cũng nh hoạt động mua bán nhà ở trong xã hội, do đó nó có vị
trí quan trọng trong đời sống xã hội nói chung và trong việc thực hiện chính sách
quốc gia về nhà ở nói riêng.
1.2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Về cơ bản khái niệm hợp đồng căn hộ chung cư cũng không nằm ngoài khái
niệm hợp đồng mua bán nhà nói chung như đã lập luận ở trên. Tuy nhiên, hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư ở mỗi dạng có những nét đặc trưng riêng mà chúng ta cần
phải xem xét. Để đi đến một khái niệm cụ thể về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư thì ngoài nội dung như khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta phải
phân tích chi tiết mỗi dạng của căn hộ chung cư trên cơ sở phân tích về chủ thể
cũng như đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chúng ta sẽ tìm
hiểu ở các mục tiếp theo.
1.2.2. Chủ thể và đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Vào thời kỳ chiến tranh cũng như năm đầu thống nhất đất nước, chung cư ở miền
Bắc được biết dưới một tên gọi khác: khu tập thể. Thông thờng, những người cư trú

trong một khu tập thể làm việc tại cùng một cơ quan nhà nước, một tổ chức chính
trị, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức kinh tế quốc doanh hoặc ít nhất có cùng một
12


nghề nghiệp. Họ không có quyền sử hữu mà chỉ có quyền sử dụng đối với căn hộ
của mình và đối với những phần chung của khu tập thể ( cầu thang, sân chơi...). Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền. Sau khi cơ
chế bao cấp chấm dứt vai trò lịch sử của mình, các khu tập thể vẫn tiếp tục tồn tại,
nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở.
Các chung cư theo nghĩa đích thực xuất hiện đầu tiên ở các đô thị miền Nam
trong thời kỳ chiến tranh. Đó coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở
cho các tầng lớp người lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp ( như viên
chức cơ quan hành chính, giáo viên...), trong điều kiện sự gia tăng dân số cơ học
khiến cho giá nhà đất trở nên hết sức đắt đỏ. Cho đến năm 1975, loại hình sở hữu
này tồn tại một cách tự phát, trong hệ thống các văn bản pháp luật không có quy
định riêng cho nó. Trong mấy năm đầu sau khi thống nhất đất nước, một số người
mua nhà chung cư nhưng chưa trả tiền hoặc chưa trả đủ tiền trở thành người sử dụng
không mất tiền đối với căn hộ, (mà mình cư trú nhưng có quyền sở hữu) và sau nay,
là người thuê nhà của Nhà nước. Có những người như thế, chung cư nằm ở ranh giới
giữa chung cư đúng nghĩa và khu tập thể.
Cùng với việc xác lập và hoàn thiện cơ chế kinh tế thị trường, khu tập thể
được chuyển dần thành khu nhà ở tư nhân thông qua chính sách hoá giá. Ta gọi đó
là các khu tập thể được chung cư hoá. ở các chung cư cũ, quyền sử hữu của người
cư trú mà trả tiền đối với căn hộ của mình được thừa nhận, sau khi nghĩa vụ trả tiền
được thực hiện đầy đủ và thủ tục hoá giá được hoàn tất. Bên cạnh đó, các tổ chức
kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam, được Nhà nước cho thuê đất để kinh doanh địa ốc, cũng tiến hành xây dựng
các chung cư mới rồi phân thành các căn hộ và bán rộng rãi cho tư nhân. Tại các đô
thị lơn (như Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh) còn bắt đầu xuất hiện các chung cư
cao cấp gồm những căn hộ được trang bị các tiện nghi hiện đại, bán với giá rất cao

cho những người có tiền và có nhu cầu.

13


Đối tượng của nghiên cứu là các chung cư theo nghĩa đích thực, bao gồm
chung cư mới được xây dựng và bán cho tư nhân, các chung cư hình thành trong
thời gian chiến tranh và khu tập thể được chung cư hoá.
Theo Luật nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005 và sẽ có hiệu lực bắt đầu từ
ngày 1 tháng 7 năm 2006 : Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi,
cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá
nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở
hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư ( Điều 70).
Căn hộ chung cư đươc hiểu là diện tích phần sở hữu riêng của từng hộ gia
đình, cá nhân trong nhà chung cư. Cũng theo Điều 70 Luật nhà ở, Phần sở hữu
riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn
liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
quy định của pháp luật;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện
tích thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều 70.
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước,
ga, thông tin liên lạc, phát thành truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu

hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
Căn hộ chung cư là bộ phận cấu thành và là các cấu thành cơ bản của nhà
chung cư. Cần tránh nhầm lẫn thường xảy ra khi không phân biệt khái niệm căn hộ
14


chung cư và nhà chung cư và nhấn mạnh rằng căn hộ chung cư- cấu thành nhỏ trong
nhà chung cư mới chính là đối tượng của các hợp đồng mua bán. Trường hợp mua
bán cả nhà chung cư gồm rất nhiều căn hộ chung cư chỉ hãn hữu xảy ra và chúng ta
không đề cập đến trong phạm vi luận văn này. Căn hộ chung cư gồm một hay nhiều
phòng độc lập hay thông nhau, đảm bảo điều kiện để ở với lối đi riêng. Hiện tại
trong các tài liệu pháp lý chưa có một định nghĩa đầy đủ về căn hộ chung cư, chúng
ta tạm sử dụng cách hiểu trên.
Căn hộ chung cư- dưới góc độ là đối tượng của giao dịch dân sư tồn tại ở ba
dạng:
. Căn hộ chung cư dự án: Căn hộ chung cư mới chỉ ở giai đoạn dự án hoặc
đang được xây dựng.
. Căn hộ chung cư đã bàn giao: Căn hộ chung cư đã được xây xong, đã có
biên bản bàn giao giữa chủ đầu tư ( người bán) và người mua.
. Căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Cách phân chia căn hộ chung cư theo ba dạng kể trên chỉ là một trong nhiều cách
phân loại căn hộ chung cư ( còn những cách khác như phân chia căn hộ chung cư
thành căn hộ chung cư kinh doanh, căn hộ chung cư đền bù; căn hộ chung cư cũ,
căn hộ chung cư xây mới; căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư dành cho
người có thu nhập thấp...). Chúng ta chọn cách phân chia kể trên vì nó khái quát
được cả hiện trạng vật chất và hiện trạng pháp lý của căn hộ chung cư và phù hợp
với mục đích nghiên cứu của luận văn này.
1.2.2.a. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án- xét theo chủ thể ký kết hợp đồngđược chia thành hai loại: a) được ký kết giữa chủ đầu tư và người mua gốc; b) được

ký kết giữa người mua gốc và người mua lại. Trên thực tế, người ra thường chỉ thừa
nhận Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án được ký kết giữa chủ đầu tư và
người mua gốc.
Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ( ban hành kèm theo Quyết định
số 10/2203/QĐ - BXD ngày 03/04/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng): Chủ đầu tư
15


là người chủ sở hữu hoặc được giao quản lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực hiện
đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật ( Điều 3).
Trên thực tế, Điều 1- đối tượng hợp đồng của Hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng như sau: Công
ty ( Đầu tư xây dựng)... đồng ý bán và Ông ( Bà)... đồng ý mua một căn hộ trong
chung cư... tại... cụ thể như sau:
Vị trí căn hộ... tầng... nhà ...
Diện tích sàn m2 sàn... là diện tích phủ bì toàn bộ theo trục tim tường giáp
ranh giữa các hộ liền kề ( có vị trí, diện tích, bản vẽ thiết kế bằng căn hộ theo hồ sơ
thiết kế đã được thẩm định kèm theo).
Diện tích sử dụng chung là toàn bộ phần diện tích giao thông: cầu thang máy,
cầu thang bộ, hành lang, diện tích để xe tầng 1... ( Xem hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án, phụ lục 3).
Câu hỏi đặt ra là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và
người mua gốc có phải là hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán tài sản như quy
định của Bộ luật Dân sự 2005 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2006) hay không?
Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 quy định Hợp đồng mua bán nhà ở phải được
lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác. Nếu coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán
nhà ở thì nó đã không đáp ứng được yêu cầu về hình thức của hợp đồng ( vì hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không được công chứng hoặc chứng thực) vì
có thể bị coi là vô hiệu.

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2005: Đối tượng của hợp đồng mua bán la tài
sản được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật
thì vật phải được xác định rõ. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là
quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó
thuộc sở hữu của bên bán.

16


Bộ luật Dân sự 2005 đã có quan niệm mới, rộng hơn khi bỏ hai chữ có thực
trong quy định về vật ở Bộ luật Dân sự 1995. Như vậy không chỉ những vật có thực
mà cả những vật hình thành trong tương lai cũng có thể là đối tượng của giao dịch
dân sư. Tuy nhiên, những giao dịch đối với vật hình thành trong tương lai cần phải
được thoả thuận hết sức cụ thể, nếu không rất dễ phát sinh tranh chấp sau này1. Nếu
theo Bộ luật Dân sự 1995, căn hộ chung cư dự án không được phép đưa vào giao
dịch dân sự vì chưa phải là vật thực nhưng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự
án đã đựơc chính thức hoá khi Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực. Theo Bộ luật Dân
sự 2005 các chủ thể có quyền thiết lập các nghĩa vụ để thực hiện với đối tượng có
thể chưa có vào thời điểm đó, miễn là đối tượng có thể xác định được cụ thể. Các
bên có thểgiao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ngay cả khi căn hộ đó chưa
được xâydựng ( mới chỉ là dự án). Tuy nhiên căn hộ này phải có thể xác định được
một cách cụ thể thông qua bản thiết kế, giấy tờ, tài liệu liên quan2.
Như vậy, vấn đề cần lưu ý ở đây là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án
chưa thể được coi là hợp đồng mua bán nhà ở mà mới chỉ là một dạng của hợp đồng
mua bán tài sản.
Điều 428, Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Hợp đồng mua bán tài sản là sự
thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền
sở hữu tài sản đó cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản
và trả tiền cho bên bán.
Có ý kiến cho rằng đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án

về bản chất không phải là căn hộ chung cư cụ thể mà chỉ là quyền tài sản- quyền
mua căn hộ chung cư sau khi đã xây xong và bàn giao. Theo Điều 181 Bộ luật Dân
sự 2005: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong
giao dịch dân sự. Trong trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa
chủ đầu tư và người mua gốc, bằng chứng chứng minh quyền đối với căn hộ chung
cư sau khi xây xong và bàn giao thuộc sở hữu của chủ đầu tư là: Văn bản về việc
cấp đất, giao đất, cho thuê đất... để xây dựng nhà chung cư; Bản vẽ Quy hoạch tổng
17


thể mặt bằng và Hồ sơ xin thoả thuận kiến trúc quy hoạch đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền chấp thuận....
Việc công nhận quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
dư án giữa chủ đầu tư và người mua gốc sẽ làm sáng tỏ mối quan hệ giữa hai bên
tham gia hợp đồng, là cơ sở để đề xuất các điều khoản về việc thanh toán, về rủi ro
và tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng. Đồng thời đó cũng là cơ
___________________
1

TS. Trần Văn Trung, Một số quy định về tài sản và quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự 2005, Tạp chí Kiểm sát, số

1,2006, tr.31
2

TS. Phạm Văn Thuyết, Những điểm mới về nghĩa vụ dân sự trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Tạp chí Kiểm sat, Số 1,

2006, tr. 13

sở để hợp thức hóa dạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án được ký kết giữa
người mua gốc và người mua lại- nó sẽ được xác định một cách rõ ràng là hợp đồng

mua bán quyền tài sản.
Công nhận quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc, giữa người mua gốc và người mua lại sẽ tránh
hiểu sai về bản chất của nó, hợp thức hóa các hợp đồng này để có thể đưa ra các biện
pháp bảo đảm nó (như công chứng, chứng thực), đồng thời có thể tính đến việc thu
thuế thu nhập đối với người mua gốc khi bán lại quyền mua căn hộ chung cư. Tuy
nhiên cách hiểu này có thể mâu thuẫn với quy định của Luật nhà ở ngày 25 tháng 11
năm 2005, theo tinh thần của Điều 38 nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại vẫn
coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán nhà ở và tiền
thanh toán theo hợp đồng được coi là tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua. Nếu coi
như vây, pháp luật phải có quy định cụ thể rằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự
án không cần phải công chứng, chứng thực hoặc phải có quy định hướng dẫn việc công
chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Có ý kiến cho rằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án về thực chất là
hợp đồng đầu tư và sẽ được điều chỉnh theo luật đầu tư. Trên thực tế, nhiều chủ đầu
tư đã ký với người mua căn hộ chung cư dự án dưới dạng hợp đồng đầu tư. ở Nga18


Nước có hệ thống các quy phạm pháp luật khá đầy đủ để điều chỉnh các giao dịch
đối với căn hộ chung cư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án được điều chỉnh
bằng hợp đồng đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng đối với căn hộ chung cư dự án
( , ) 3

___________________
3

, & , , 2005 c.60-61 (Từ điển Bách khoa Người tiêu dùng, Căn

hộ & Nhà, Moscow, 2004, tr.60- 61

19


Nga trước Cách Mạng Tháng Mười, văn bản mua bán bất động sản không
coi là hợp đồng mà được xem xét như cách thức để xác lập quyền sở hữu4. Thời đó
không công nhận việc ký kết hợp đồng mua bán vật chất sẽ có trong tương lai, để
điều chỉnh quan hệ này có hợp đồng cung cấp hàng hóa và hợp đồng bán trước5.
Hơp đồng bán trước là hợp đồng theo đó một bên có nghĩa vụ bán, bên có nghĩa vụ
mua bất động sản trong thời hạn nhất định theo giá xác định. Loại hợp đồng này
được áp dụng do truyền thống lịch sử và do những nguyên nhân kinh tế, một phần
nữa là do việc mua bán bất động sản là một việc phức tạp phải chuẩn bị trong một
thời gian dài. Có sự phân biệt hai loại hợp đồng bán trước: loại chỉ phải bồi thường
thiệt hại trong trường hợp vi phạm hợp đồng và loại bên mua có quyền yêu cầu Toà
án bắt buộc bên bán phải giao bất động sản theo hợp đồng. Những ghi nhận về pháp
luật Nga trên đây có thể là những gợi ý cho việc xây dựng văn bản quy phạm pháp
luật điều chỉnh hợp đồng mua bán bất động sản ở Việt Nam.
Trong các hợp đồng ma bán căn hộ chung cư dự án thường không đề cập đến
rủi ro có thể kể ra khiến chủ đầu tư không thể thực hiện được nghĩa vụ cơ bản của
mình đối với người mua gốc là giao nhà đúng thời hạn và đảm bảo chất lượng. Các
rủi ro có thể kể ra là: nhà chung cư xây chậm hơn nhiều so với tiến độ trong hợp
đồng, đã xây xong nhưng không được nghiệm thu về chất lượng, giá vật liệu tăng
khiến giá thành nhà bị đội lên rất cao... Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
dự án cần có những điều khỏan quy định rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư và
chế tài đối với chủ đầu tư, ví dụ như khi căn hộ chung cư được bàn giao chậm so với
thời hạn trong hợp đồng. Nga, trong hợp đồng đầu tư thậm chí ghi rõ trị giá mỗi
m2 căn hộ chung cư tại thời điểm ký kết hợp đồng là không thay đổi và chủ đầu tư
phải chịu rủi ro khi giá vật liệu xây dựng tăng.
Trong luận văn này, chúng ta sẽ vẫn theo quan điểm của các nhà làm luật
Việt Nam và quan điểm chung là coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là
hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.

Tóm lại, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là một dạng của hợp đồng
mua bán tài sản, là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch
quyền sở hữu căn hộ chung cư dự án từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu
20


cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó,
bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư dự án và chuyển quyền sở hữu căn hộ
chung cư dự án đã bán, bên mua trả tiền và nhận căn hộ chung cư dự án.
1.2.2.b. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao- nghĩa là căn hộ
chung cư đã xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở nhưng
vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư đã bàn giao mang tính hiện thực hơn (người mua đã có thể xem tận măt
căn hộ mà mình muốn mua ở dạng hoàn chỉnh chứ không phải trên giấy tờ như đối
với căn hộ chung cư dự án), đối tượng của hợp đồng đã có thể được gọi là bất động
sản (chứ không phải là quyền tài sản như ý kiến đề xuất về hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư dự án).
Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Bất động sản là các tài sản không
đi dời được bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Rõ ràng căn hộ chung cư đã giao nhà là bất động sản và hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư đã giao nhà hoàn toàn có thể được xếp vào dạng hợp đồng mua bán
nhà ở nhưng do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hợp đồng này
không được chứng thực, chứng nhận và do đó có thể bị coi là vô hiệu. Trên thực tế,
đối với căn hộ chung cư đã giao nhà, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa
chủ đầu tư và người mua gốc vẫn có hiệu lực6, hợp đồng mua bán giữa

người mua gốc và người mua lại vẫn phải ký kết dưới dạng hợp đồng ủy quyền. Có
hình ảnh so sánh căn hộ chung cư đã giao nhà nhưng chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà như đứa trẻ đã được sinh ra nhưng chưa được cấp giấy khai
sinh, trước pháp luật, chưa có giấy khai sinh đứa trẻ bị coi là chưa có năng lực pháp
lý, căn hộ chung cư đã giao nhà nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà chưa được chính thức tham gia giao dịch dân sự. Để khắc phục tình trạng
21


này, chúng ta có thể kiến nghị đơn giản hóa thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà để sớm đưa căn hộ chung cư đã giao nhà vào giao dịch dân sự hoặc công
nhận căn hộ chung cư đã giao nhà và đưa nhà vào giao dịch dân sự hoặc công nhận
căn hộ chung cư đã giao nhà và đưa nó vào giao dịch dân sự. Hiện tại hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư đã bàn giao do tính chất pháp lý của nó vẫn chỉ được coi như
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án.
1.2.2.c.Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà:
Đối với căn hộ chung cư đã đựơc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,
hợp đồng mua bán có thể áp dụng các quy định đối với hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, nó có đầy đủ những nét cơ bản của
hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời có những nét đặc điểm riêng. Chúng ta đã
nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở nên hiểu được những nét chung của hợp đồng
mua bán nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đồng thời
làm cơ sở để so sánh chỉ ra những nét khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở phần sau của luận văn.
1.3. Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chủ yếu do sự khác nhau về đối
tượng của hợp đồng. Thứ nhất, Hợp đồng mua bán nhà xây dựng trên mặt đất được
lập trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và chứng nhận quyền sử dụng đất,
với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện tại chỉ trên cơ sở Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà. Thứ hai, bản thân quyền sở hữu nhà trong nhà chung cư cũng bị
nhiều hạn chế. Một trong các yếu tố có tác động trực tiếp đến việc giao kết hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư chính là việc chủ sở hữu căn hộ chung cư phải chịu

22