Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LÊ THU HẰNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LÊ THU HẰNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Thị Khuy

Hà Nội – Năm 2018

i

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS.Nguyễn Thị Khuy

Cán bộ chấm phản biện 1:TS. Nguyễn Tiến Cường

Cán bộ chấm phản biện 2: TS.Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 16 tháng 9 năm 2018


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là
hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ
và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tác giả luận văn

Lê Thu Hằng


iii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ
của tập thể, cá nhân. Nhân dịp này tôi xin gửi lời cảm ơn đến tập thể các thầy cô
giáo Khoa Quản lý đất đai, trường đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Khuy đã tận
tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Qua đây tôi xin gửi lời cảm ơn tới các đồng chí lãnh đạo UBND, phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà
Đông, Trung tâm phát triển quỹ đấtvà các Phòng, Ban quận Hà Đông đã nhiệt tình
chỉ bảo, tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè, người thân và gia đình đã giúp đỡ tôi
trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Thu Hằng


iv

THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên: Lê Thu Hằng
2. Lớp: CH2B.QĐ

Khoá: 2B

3. Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Khuy
4. Tên đề tài: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự
án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

5. Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt
được:
- Nội dung chính được nghiên cứu: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông. Từ đó đề xuất
một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận.
- Kết quả đạt được: Đã đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn quận Hà Đông và đề xuất được một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông.
- Kết quả của luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo trong đào tạo,
nghiên cứu khoa học tại các trường đại học cũng như những nhà quản lý đất
đai về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... viii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1
1.2.Mục tiêu của đề tài ................................................................................................ 2
1.3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................................. 2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học........................................................................................... 2
1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................ 2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ....................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm, vai trò thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .........3
1.1.2. Giá đất .......................................................................................................... 7
1.1.3. Định giá đất .................................................................................................. 8
1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 18
1.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ...............18
1.2.2. Một số quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ........................19
1.3. Cở sở thực tiễn ...................................................................................................30
1.3.1.Thực hiện pháp luật trong bán dấu đấu giá đất đai, tài sản một số nước
trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng và đấu giá quyền sử dụng đất
tại Việt Nam...............................................................................................................30
1.3.2.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................... 32
1.3.3.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ...................... 35
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 40
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 40


vi

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 40
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 40
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................40
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã hội
của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .....................................................................40
2.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .40
2.2.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông ....40
2.2.4.Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án tại quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 40
2.2.5. Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn quận ................................................................................................40
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 40
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................................ 40
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..........................................................41
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ......................................................... 41
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu .......................................... 42
2.3.5. Phương pháp so sánh ................................................................................. 43
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 44
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã hội của
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .............................................................................44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................50
3.1.3. Đánh giá chung các điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế
xã hội ......................................................................................................................... 53
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ..... 55
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông .......... 55
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................... 58
3.2.3. Tình hình biến động diện tích các loại đất .................................................60
3.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông ..... 62


vii

3.3.1. Các văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông ... 62
3.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông ........................... 64
3.3.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông ....................... 66
3.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án tại quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 75
3.4.1. Khái quát về 3 dự án nghiên cứu ................................................................ 75
3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................ 77

3.4.3. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án .................... 85
3.4.4. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội....................................................................................................... 93
3.5. Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Hà Đông. ..............................................................................................94
3.5.1. Giải pháp về chính sách ............................................................................. 94
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ..................................................................................95
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính .....................................................................95
3.4.4. Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá ........................................................ 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................97


viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi Trường

BĐS

Bất động sản

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

NĐ-CP

Nghị định-Chính Phủ

TT-BTC

Thông tư - Bộ Tài Chính

TT-BXD

Thông tư - Bộ Xây Dựng

TT-BTP

Thông tư – Bộ Tư Pháp

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

QĐ-UBND

Quyết định-Ủy ban nhân dân

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ-TTg

Quyết định – Thủ Tướng

QPPL

Quy phạm pháp luật

UBND

Ủy ban nhân dân


ix

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất ............................................................. 58
Bảng 3.2: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đấtquận Hà Đông năm
2016-2017.................................................................................................................. 60
Bảng 3.3: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông .......................... 64
Bảng 3.4: Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất và tái định cư Kiến Hưng ....... 78
Bảng 3.5: Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất và tái định cư Dương Nội ...... 80
Bảng 3.6: Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm phiên ngày

8/7/2017 ..................................................................................................................... 83
Bảng 3.7: Đánh giá trình tự thủ tục và sự công khai phương án đấu giá quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................86
Bảng 3.8: Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá .................................................... 87
Bảng 3.9: Đánh giá của người trúng đấu giá về hình thức đấu giá và tính minh bạch
thông tin khi tổ chức đấu giá ..................................................................................... 88
Bảng 3.10: Đánh giá của người trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước,
giá khởi điểm và bước giá ......................................................................................... 90
Bảng 3.11: Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá................... 92
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu kinh tế quận Hà Đông năm 2017 ............................................. 51
Biểu đồ 3.2: Biểu đồ so sánh cơ cấu sử dụng đất năm 2016 - 2017 ......................... 62


1

MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản
xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược
phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền
kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất
kinh doanh. Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người
không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều
gắn với đất đai.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
trở thành hàng hóa, trong đó có đất đai.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa – hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực

hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này
trong thực tế đó đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phương, nhưng trong quá trình thực hiện đó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc
định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến
hành không chặt chẽ…
Hà Đông là thành phố trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Hà Tây trước đây và từ năm
2008 sau khi thành phố Hà Nội mở rộng địa giới trở thành một quận nội thành của
thành phố. Với vị trí là một quận mới nên quận Hà Đông có tốc độ đô thị hóa
nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân trong
những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị trường
quyền sử dụng đất. Nhằm góp phần giải quyết những áp lực này, Uỷ ban nhân dân
quận Hà Đông đã chủ động báo cáo đề xuất trình Ủy ban nhân dân thành phố cho
thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho
việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác


Luận văn đủ ở file: Luận văn full