Tiểu luận phân tích cung cầu thị trường bất động sản tại việt nam

ĐỀ: Giả sử anh (chị) đang phân tích thị trường bất động sản tại Việt Nam.
a) Hãy nêu các nhân tố quyết định cung và cầu của thị trường này. Cho ví dụ về sự
dịch chuyển đường cung và đường cầu trên biểu đồ cung và cầu được tạo ra bởi
một nhân tố nào đó.
b) Hãy phân tích xem thị trường bất động sản sẽ thay đổi như thế nào khi Chính
phủ thực hiện gói kích cầu và giảm lãi suất ngân hàng.
BÀI LÀM
1. Các nhân tố quyết định cung và cầu của thị trường bất động sản.
1.1.

Cầu và các nhân tố ảnh hưởng đến cầu.

a) Khái niệm cầu.
Cầu là khối lượng hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng cần mua trong một
thời kỳ nhất định, tương ứng với giá cả và thu nhập nhất định.
b) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu.
-

Thu nhập của người tiêu dùng.

-

Thị hiếu người tiêu dùng.

-

Giá cả tiêu dùng.

-

Giá hàng thay thế.

-

Giá hàng bổ sung.

-

Dân số.

-

Thuế, trợ cấp của Chính phủ.

-

Điều kiện tự nhiên.

1


 Trong đó, các nhân tố ảnh hưởng đến cầu thị trường bất động sản.
Giá cả tiêu dùng.
Giá trị của bất động sản cũng như giá cả thị trường cũng có tác động không nho
đến cầu về bất động sản. Nhà được cải tạo hoặc thêm diện tích sử dụng sẽ có giá trị lớn
hơn nhà ở trạng thái cũ. Cũng như bất động sản ở thời điểm sốt thì giá gấp 2, gấp 3 so
với bình thường, ở thời điểm đóng băng thì giá hạ xuống có khi thấp hơn bình thường.
Dân số gia tăng.
Dân số tăng kéo theo sự gia tăng số lượng người tiêu dùng, nhu cầu về nhà ở
tăng lên đặc biệt ở những vùng đông dân cư như thành phố => cầu về bất động sản
tăng lên không ngừng. Hiện nay người dân ngày càng tập trung nhiều ở các thành phố

lớn, vì vậy cầu về nhà ở tại những khu vực này tăng lên đáng kể.
Thu nhập của người dân.
Khi thu nhập ở mức vừa đủ chi tiêu cho các nhu cầu cơ bản như lương thực,
giải trí, dịch vụ… cầu về nhà ở chưa cần thiết. Khi thu nhập dư ra một ít, cầu về nhà ở
tăng lên. Khi thu nhập tăng lên cao thì cầu về nhà ở thứ cấp tăng chậm có khi giảm
xuống, nhưng cầu về bất động sản cao cấp tăng lên.
Thị hiếu người tiêu dùng.
Cùng với sự phát triển của xã hội, đời sống cao hơn thì đòi hoi về tính tiện dụng
và kiến trúc của nhà phải nâng cao hơn. Người sử dụng sẵn sàng bo ra khoản tiền lớn
hơn để mua bất động sản có kiến trúc đẹp, tiện dụng và thoa mãn sở thích của mình
hơn là những bất động sản chỉ giải quyết được nhu cầu ở đơn thuần.
Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại hàng
hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng. Khi người tiêu dùng có xu hướng sở
hữu nhà ở khu vực ngoại thành, cầu về nhà ở tại các khu vực ngoại thành sẽ tăng lên.
Điều đó thể hiện rõ rệt thị hiếu tiêu dùng trong thị trường bất động sản.

Chính sách của Chính Phủ.
2


Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, lãi suất hoặc trợ giá cho
người có thu nhập thấp trong vấn đề nhà ở sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Ngoài
ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý bất động sản cũng tác động
làm cho thị trường bất động sản “đóng băng” hay “sôi động”.
1.2.

Cung và các nhân tố ảnh hưởng đến cung.

a) Khái niệm cung.
Cung của một hàng hóa, dịch vụ là số lượng của hàng hóa, dịch vụ đó mà người

bán sẵn lòng bán tương ứng với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian
xác định.
b) Các nhân tố ảnh hưởng cung.
-

Trình độ kĩ thuật, khoa học, công nghệ.

-

Giá yếu tố đầu vào.

-

Giá kì vọng trong tương lai.

-

Chính sách thuế và trợ cấp.

-

Điều kiện tự nhiên.
 Trong đó, các nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường bất động sản.
Trình độ kĩ thuật, khoa học, công nghệ.
Ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải

được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung
nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
Giá cả bất động sản.
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung bất động

sản nhà đất là giá cả bất động sản. Cũng như các hàng hoá khác, cung bất động sản sẽ
tăng lên khi giá cả bất động sản tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá
tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên.
3


Giá yếu tố đầu vào.
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung bất động
sản, nếu nguyên liệu cho xây dựng nhà có sẵn thì khả năng và tốc độ xây dựng nhà
thuận lợi và nhanh hơn. Ngược lại, nếu giá cả các nguyên liệu thấp thì giá thành xây
dựng cũng thấp và khả năng cung bất động sản cũng thấp. Giá khai phá bất động sản
ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết
định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành
xây dựng thấp, sẽ làm tăng khả năng cung ứng nhà ở trên thị trường.
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng.
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến
những sự thay đổi làm thay đổi cung bất động sản (làm dịch chuyển đường cung). Sự
dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về bất động sản.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện
có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai
trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của
thị trường và có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường.
Chính sách và pháp luật của Nhà nước.
Cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các
chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất v.v. Trước hết là các chế độ
quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác
lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để
các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị
trường bất động sản hợp pháp.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và

những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có
chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô
thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội
diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều
chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung bất động sản.
4


Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cùng với việc
thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường bất động sản cũng là một
nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về bất động sản. Sự hoạt động công
khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm
phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Tính chất hoạt động của
thị trường bất động sản, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt
động của thị trường bất động sản cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự
cân bằng của cung và cầu.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô
thị là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Việc đầu tư phát triển và
hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng
và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển
tiếp theo.

1.3.

Ví dụ về sự dịch chuyển đường cầu trên thị trường bất động sản tạo
ra bởi nhân tố dân số.

Lượng cầu bất động sản tỉ lệ thuận với dân số, dân số tăng kéo theo lượng cầu
về nhà đất tăng lên.

5


Biểu đồ 1: Sự dịch chuyển đường cầu dưới sự tác động của dân số.
Dân số Việt Nam theo Tổng cục thống kê điều tra vào năm 2009 đạt hơn 85
triệu người và năm 2013 đạt được trên 90 triệu người. Sự gia tăng dân số ngày càng
tăng làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng lên. Theo như biểu đồ 1
thì năm 2009 dân số là hơn 85 triệu người và giá nhà ứng với Po, cầu về nhà ở là Q 1 .
Đến năm 2013 dân số tăng lên hơn 90 triệu người, đường cung là cố định và giá nhà ở
lúc này ứng với mức giá P1, cầu về nhà ở tăng lên ứng với mức sản lượng là Q 2. Khi
đó ta thấy đường cầu dịch chuyển từ trái sang phải và vị trí cân bằng cũng dịch chuyển
từ vị trí A sang vị trí B.
2. Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu và giảm lãi suất ngân hàng.
2.1.

Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu.

Kích cầu được hiểu là biện pháp đầy mạnh chi tiêu ròng của Chính phủ (hay
còn gọi là tiêu dùng công cộng) để làm tăng tổng cầu, kích thích tăng trưởng kinh tế.
Biện pháp kích cầu cụ thể có thể là giảm thuế hoặc tăng chi tiêu hoặc cả hai.
Kích cầu thường chỉ được dùng khi nền kinh tế lâm vào trì trệ hay suy thoái, đang cần
vực dậy.
6


Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu có nghĩa là Chính phủ tạo điều kiện cho
các doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn. Gói kích cầu đã trực tiếp hỗ trợ doanh
nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi hơn trong thời gian
ngắn hạn, được hỗ trợ lãi suất khi vay vốn tín dụng… giúp cho doanh nghiệp tiếp cận
được nguồn vốn với lãi suất thấp. Từ đó giảm bớt chi phí kinh doanh, góp phần giảm

giá thành sản phẩm, tăng cạnh tranh và khả năng tiêu thụ. Khi đó doanh nghiệp sẽ có
động lực để tăng cường đầu tư, xây dựng các căn hộ nhiều hơn như vậy cung của bất
động sản sẽ tăng lên, lượng cung của bất động sản tăng lên tác động tích cực vào thị
trường bất động sản làm cho thị trường bất động sản phát triển hơn, người dân có
nhiều lựa chọn hơn khi mua nhà với giá hợp lý hơn.

Biều đồ 2: Sự dịch chuyển cung khi chính phủ tung gói kích cầu.
2.2.

Khi Chính Phủ giảm lãi suất.

Khi Chính phủ có chính sách giảm lãi suất cho vay ở các ngân hàng, lãi suất
thấp sẽ kích thích và tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu mua nhà để ở có thể vay
vốn ngân hàng. Lãi suất thấp kích thích người dân mua nhà nhiều hơn, từ đó tác động
lan toa với thị trường bất động sản ở một vài phân khúc. Đồng thời, người lao động
thu nhập thấp cũng có cơ hội sở hữu nhà ở, góp phần tăng cầu thị trường và thúc đẩy
thị trường bất động sản.

7


Ngay cả người gửi tiết kiệm như một kênh đầu tư cũng có thể chuyển dòng tiền
sang kênh khác hiệu quả hơn khi lãi suất hạ. Gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất
0,5%/tháng (6%/năm) so với việc mua chung cư rồi cho thuê với suất sinh lợi
0,8%/tháng sẽ khiến người dân suy nghĩ tìm kênh đầu tư.

Biểu đồ 3: Sự dịch chuyển đường cầu khi Chính Phủ giảm lãi suất.

8