Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã đồng liên giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG THỊ HỒNG NGÁT
TÊN ĐỀ TÀI:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐỒNG LIÊN, HUYỆN
PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2016”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo:
ngành:

Chính quy Chuyên
Quản lý đất đai Khoa:

Quản lý tài nguyên Khóa:
2013 - 2017

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG THỊ HỒNG NGÁT
TÊN ĐỀ TÀI:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐỒNG LIÊN, HUYỆN

PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2016”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo:
ngành:

Chính quy Chuyên
Quản lý đất đai Khoa:

Quản lý tài nguyên Khóa:
2013 - 2017
Giảng viên HD:

ThS. Hoàng Hữu Chiến

THÁI NGUYÊN - 2017


LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, thầy cô giáo khoa Quản
lý Tài Nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sau khi hoàn thành
khóa học ở trường em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại xã Đồng Liên,
huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên với đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đồng Liên giai đoạn 2014 2016”.
Em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, nơi đã đào tạo, giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập,
nghiên cứu tại nhà trường.
Em vô cùng cảm ơn thầy giáo ThS. Hoàng Hữu Chiến giảng viên khoa

Quản lý Tài Nguyên, người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ em tận
tình trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài
Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ, đồng thời em xin chân thành cảm ơn
các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND xã Đồng Liên đã nhiệt tình giúp
đỡ em trong quá trình nghiên cứu đề tài.
Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên
cứu nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn không
tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong được sự tham gia
đóng góp ý kiến từ phía các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên để khoá
luận của em được hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày

tháng

Sinh viên
Dương Thị Hồng Ngát

năm 2017


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng dân số xã Đồng Liên năm 2016................................... 27
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ................................................. 32
Bảng 4.3: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 20142016 ............................................................................................................. 35
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp ....................................... 37
giai đoạn 2014 – 2016 .................................................................................. 37
Bảng 4.5. Tổng số đơn chưa đủ điều kiện cấp đất nông nghiệp ................... 38
giai đoạn 2014 – 2016 .................................................................................. 38

Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSD đất đối với đất ở ....................................... 40
giai đoạn 2014 – 2016 .................................................................................. 40
Bảng 4.7. Tổng số đơn chưa đủ điều kiện cấp đất nhà ở ............................... 41
giai đoạn 2014 – 2016 .................................................................................. 42
Bảng 4.8: Kết quả cấp GCNQSDĐ cho cơ quan, tổ chức ............................. 43
giai đoạn 2014- 2016 .................................................................................... 43
Bảng 4.9: Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân........................ 44
giai đoạn 2014- 2016 .................................................................................... 44
Bảng 4.10. Tổng số hộ chưa đủ điều kiện cấp GCNQSD đất giai đoạn 2014 –
2016 ............................................................................................................. 46
Bảng 4.11: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................................... 47


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất......................................................................................... 4
Hình 4.1: Kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp........................................ 38
giai đoạn 2014- 2016 .................................................................................... 38
Hình 4.2: Kết quả cấp GCNQSD đất ở giai đoạn 2014- 2016 ....................... 41
Hình 4.3. Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân ..................... 45
Giai đoạn 2014- 2016 ................................................................................... 45


DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ viết tắt

Nghĩa của các cụm từ viết tắt

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

BTC

Bộ tài chính

CP

Chính phủ

CT

Chỉ thị

CT-TTg

Chỉ thị thủ tướng

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HDND

Hội đồng nhân dân

NĐ

Nghị định

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

Nxb

Nhà xuất bản

QĐ

Quyết định

QĐ-UBND

Quyết định ủy ban nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân

TT-BTNMT

Thông tư bộ tài nguyên môi trường

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề............................................................................................ 1
1.2 Mục tiêu của đề tài ................................................................................ 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................ 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và trong nghiên cứu khoa học ......................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn...................................................................... 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................... 3
2.1. Cơ sở khoa học trong công tác cấp GCNQSDĐ.................................... 3
2.1.1. Một số khái niệm .............................................................................. 3
2.1.2. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận ......................................... 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý về cấp GCNQSDĐ...................................................... 8
2.1.4. Trình tự, thủ tục công tác cấp GCNQSD đất .................................... 15
2.2. Tình hình cấp GCNQSD trong cả nước và ở tỉnh Thái Nguyên........... 20
2.2.1. Tình hình cấp GCNQSD trong cả nước ........................................... 20
2.2.2. Tình hình cấp GCNQSD đất ở tỉnh Thái Nguyên ............................ 21
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ......................................................................................... 22
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .......................................................... 22
3.2. Địa điểm,thời gian nghiên cứu ........................................................... 22
3.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 22
3.3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu xã Đồng Liên .................................... 22
3.3.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn
xã Đồng Liên ............................................................................................ 22


3.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Đồng Liên giai
đoạn 2014 – 2016 ..................................................................................... 22

3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục trong
công tác cấp GCNQSD đất xã Đồng Liên giai đoạn 2014 – 2016 .............. 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 23
3.4.1. Phương pháp thống kê, thu thập số liệu, tài liệu............................... 23
3.4.2. Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu, tài liệu thu thập được ... 23
3.4.3. Phương pháp so sánh và đánh giá kết quả đạt được.......................... 23
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 24
4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu Xã Đồng Liên ...................................... 24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 24
4.1.2. Điều kiện kinh tế - Xã hội ............................................................... 25
4.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất ....................................... 27
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai................................................................ 27
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 .................................................... 31
4.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã ĐồngLiên giai
đoạn 2014 - 2016 ...................................................................................... 34
4.3.1. Tình hình biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng giai đoạn
2014-2016 ................................................................................................ 34
4.3.2. Đánh giá tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Đồng Liên theo
loại đất giai đoạn 2014-2016 ..................................................................... 36
4.3.3. Đánh giá kết quả cấp GCNQSDĐ cho cơ quan, tổ chức trên địa bàn xã
Đồng Liên giai đoạn 2014- 2016 ............................................................... 42
4.3.4. Đánh giá kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn xã Đồng Liên giai đoạn 2014- 2016 .................................................... 44
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ..................................................................................... 46


4.5. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh công
tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn Đồng Liên trong thời gian tới............... 48
4.5.1. Thuận lợi ........................................................................................ 48

4.5.2. Khó khăn ........................................................................................ 49
4.5.3 Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký,cấp GCNQSD
đất trên địa bàn Xã Đồng Liên, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên ........... 49
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ......................................................... 51
5.1. Kết luận ............................................................................................. 51
5.2. Đề nghị .............................................................................................. 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................... 53


1


2

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều
kiện tồn tại và phát triển con người và các sinh vật khác trên trái đất, đó là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa Xã
hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai
nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới việc sử dụng và quản lý quỹ
đất đai này được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ Luật Đất đai
và những văn bản pháp lý có liên quan.
Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực năm 2014 đã xác định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo
tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này
không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn đảm bảo các quyền lợi và

nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản
xuất, xây dựng các công trình.
Công tác cấp GCNQSD đất ở nước ta vẫn còn chậm và thiếu sự đồng
đều ở các vùng khác nhau và những tiến trình thực hiện cũng khác nhau do
những nguyên nhân chủ quan và khách quan của từng địa phương.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban giám hiệu khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đồng Liên, huyện Phú
Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016'' để có cái nhìn đúng đắn về
công tác cấp GCNQSD đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục những tồn tại
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Xã Đồng Liên trong


thời gian tới.
1.2 Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất giai đoạn 2014 – 2016 để tìm ra
những thuận lợi và khó khăn, từ đó đưa ra các giải pháp trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn xã Đồng Liên, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn xã về công tác cấp
GCNQSD đất.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục cho công
tác cấp GCNQSDĐ của xã Đồng Liên, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và trong nghiên cứu khoa học
- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế nhất là trong
công tác cấp GCNQSD đất, từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định

riêng và công tác này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai 2013 và những văn bản
dưới luật về đất đai của trung ương và ở địa phương trong công tác cấp
GCNQSD đất.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Đưa ra các kiến nghị và đề xuât với các cấp có thẩm quyền để đề ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công tác
quản lí nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học trong công tác cấp GCNQSDĐ
2.1.1. Một số khái niệm
a. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng tính năng của đất và
hưởng những lợi ích từ việc khai thác đó. Đất đai là tài sản đặc biệt. Nhà nước
giao đất, cho thuê một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng
thực chất Nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất
có nghĩa vụ đối với Nhà nước và tuân thủ những quy định của Nhà nước về
quản lý sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003) [3].
Theo Luật đất đai năm 2003 có quy định về quyền sử dụng đất như sau: “
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất” [3].
b. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 16 Điều 4, Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13: “ Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” (Luật đất
đai 2013) [4].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.


GCN được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì GCN
phải ghi cả tên của vợ và chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng
thì GCN được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng
quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
GCN cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng
đồng dân cư đó.

Hình 2.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất
Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định giấy chứng nhận là
một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa
văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây [8] :
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in


màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6

chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên
và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người
được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch. đất theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với tất cả các loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ Tài nguyên
và Môi trường phát hành và trên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
2.1.2. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận
a. Vai trò trong quản lý nhà nước về đất đai
GCN có vai trò rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai.
GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước
với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Cần phân biệt giữa quyết định
giao đất và GCN. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất,
còn GCN là cơ sở của mọi quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sư dụng
đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCN
với đầy đủ thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống


thông tin đó là sản phẩm từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà
nước về đất đai. Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng

cao, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCN đòi
hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành
đầy đủ các văn bản pháp luật về chính sách đất đai. Mặt khác hoàn thành tốt
nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở nhất thiết cho
triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
GCN còn là cơ sở để nhà nước quản lý đất đai. Việc sử dụng đất do tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Nhà nước giao đất cho dân để dân
sử dụng và trong quá trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ sử dụng, về
diện tích cũng như loại đất. Thông qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có
thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế. Phát
hiện được những việc sử dụng trái phép, kịp thời sửa chữa, phân phối đất đai
cho phù hợp. Việc cấp GCN là quyền lợi và cũng là nghĩa vụ trách nhiệm của
chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Sau khi đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và cấp
GCN. Khi đó mọi giao dịch về quyền sử dụng đất đai nhà nước có thể nắm
chắc được và thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Vấn đề đất
đai, đặc biệt là vấn đề đất đô thị thường hay xảy ra tranh chấp. Trong khi đó,
nguồn gốc sử dụng đất của họ lại rất đa dạng, biến động nhiều, không ít
trường hợp được giao cấp trái phép, mua bán trao tay, vì vậy công tác quản lý
gặp nhiều khó khăn, chỉ khi cấp GCN thì nhà nước mới quản lý tốt được.
GCN tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Muốn được cấp GCN thì
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất
của họ.
GCN là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá


này. Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCN
còn là cơ sở để các đối tượng khác như các ngân hàng, các công ty... đưa ra

các quyết định có liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất.
b. Đối với người sử dụng đất
- Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai
nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như:
tặng, cho, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất không
gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước
đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng
đất, các loại thuế có liên quan...
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản
để có thể bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất
cứ trở ngại nào về phía luật pháp.
c. Đối với nhà nước
- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
- Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm
hướng việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra.
- Là công cụ cung cấp thông tin trông quá trình quản lý đất đai đặc biệt
trong quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử
dụng đất, chủ sử dụng.
- Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng.
- Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về
lĩnh vực
đất
đai.

- Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi giải
phóng mặt bằng.
- Là cơ sơ để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường
bất động sản.
d. Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các
ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác
nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo
việc kinh doanh có hiệu quả.
- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì
GCN là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.
- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì
GCN là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê...
quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
2.1.3. Cơ sở pháp lý về cấp GCNQSDĐ
2.1.3.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp
GCNQSD đất.
Văn bản trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật Đất đai 1993
- Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 09năm 1993 của Chính phủ quy
định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài.
- Nghị định số 60/CP ngày 5 tháng7 năm 1994 của Chính phủ về quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16 tháng 03 năm 1998 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính.
- Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02 tháng 12
năm 1998.

- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ.
- Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ
về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Luật Sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 29 tháng 06 năm
2001.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 của
Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính (thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16 tháng 03 năm 1998)
- Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22 tháng 01 năm 2001 của Chính
phủ về hoạt động đo đạc và lập bản đồ
Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 ban
hành về quy định sử dụng đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền

10
10

sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu
hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 về sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất. (Luật đất đai năm 2003)
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm 2005
của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường
hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất
và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 làm
cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất
thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số
23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 07 năm 2006
của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập
trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài
tham gia làm cơ sở xác định đối tượng được cấp GCN trong những trường
hợp có tranh chấp.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất.

11
11

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận).
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.1.3.2. Nguyên tắc và thẩm quyền cấp GCNQSD đất
* Nguyên tắc cấp GCNQSD đất
Theo điều 98 của Luật đất đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
quy định như sau [4] :
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử


12
12

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc Giấy


13
13

chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013 [4].
* Thẩm quyền cấp GCNQSD đất
Theo điều 105 của Luật đất đai 2013, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
quy định như sau [4] :
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn

giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.


14
14

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan
tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Thẩm quyền cấp GCN còn được quy định cụ thể hơn tại điều 37 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai
2013 như sau (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) [6]:
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở
Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các
trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của

người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo
quy định tại khoản 1 điều 5 của nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc cấp Giấy
chứng nhận cho các trường hợp quy định tại khoản 1 điều 37 nghị định
43/2014/NĐ-CP thực hiện như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn


15
15

giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức,
cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và
việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2.1.4. Trình tự, thủ tục công tác cấp GCNQSD đất
* Theo điều 70 của nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 thì trình tự, thủ tục cấp GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất đối với hộ gia

đình, cá nhân quy định như sau [6] :
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ
và thực hiện các công việc như sau:
+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội
dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật
Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và
thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy
định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận tình
trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác