Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố cao bằng, tỉnh cao bằng giai đoạn 2012 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LỤC TOÀN THẮNG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2012 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LỤC TOÀN THẮNG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG GIAI
ĐOẠN 2012 - 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng

Thái Nguyên – 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa
từng được dùng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Lục Toàn Thắng


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành khóa luận này, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS.
Phan Thị Thu Hằng, thầy đã tận tnh hướng dẫn trong suốt quá trình viết khóa
luận tốt nghiệp.
Tôi chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô trong khoa Quản lý tài nguyên và phòng
Đào tạo trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tnh truyền đạt kiến thức
trong những năm học tập. Với vốn kiến thức được tếp thu trong quá trình
học không chỉ là nền tảng cho quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang
quí báu để em bước vào đời một cách vững chắc và tự tn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Cao Bằng,
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cao Bằng đã tạo điều kiện thuận lợi để

tôi có thể hoàn thành luận văn thật tốt.
Gia đình và bạn bè đã luôn động viên và là chỗ dựa vững chắc cho tôi trong
suốt quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn./
Thái Nguyên, ngày 01 tháng 10 năm 2017
Tác giả
Lục Toàn Thắng


iii
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .........................................................................................................ii
MỤC LỤC .............................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................viii MỞ
ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề ...........................................................................................................
1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................
2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.............................................................. 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................
4
1.1.1. Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục
đích
sử dụng đất .................................................................................................. 4
1.1.2. Một số quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao đất,

cho
thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất ......................................................
5
1.1.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất..............
6
1.1.4. Hạn mức giao đất...........................................................................................
7
1.1.5. Các loại hình giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất ............
8
1.2. Công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất ở một
số
tỉnh và thành phố Cao Bằng ........................................................................ 20
1.2.1. Tỉnh Thái Nguyên ........................................................................................ 20
1.2.2. Tỉnh Tuyên Quang .......................................................................................
21


iv
iv
1.2.3. Thành phố Cao Bằng ................................................................................... 22
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................
24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................
24
2.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ têu nghiên cứu .............................................
24


iv

iv
2.3.1.Nội dung nghiên cứu..................................................................................... 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 25
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................. 27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng .......................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 27
3.1.2. Thực trạng phát triển Kinh tế - xã hội .......................................................... 31
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại thành phố Cao Bằng
.......... 38
3.2. Đánh giá công tác giao đất của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015 .... 44
3.2.1. Đánh giá kết quả công tác giao đất theo đối tượng sử dụng ..........................
44
3.2.2. Đánh giá kết quả giao đất theo mục đích sử dụng của thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2012- 2015 ........................................................................ 45
3.2.3. Công tác giao đất cho các dự án xây dựng của thành phố Cao Bằng giai
đoạn 2012- 2015 ......................................................................................... 47
3.2.4. Đánh giá công tác giao đất so với nhu cầu xin giao đất ................................ 50
3.3. Đánh giá công tác cho thuê đất của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015
......... 51
3.3.1. Kết quả cho thuê đất theo đối tượng sử dụng ...............................................
51
3.3.2. Kết quả cho thuê đất theo mục đích sử dụng ................................................
52
3.3.3. Đánh giá công tác cho thuê đất so với nhu cầu thuê đất................................
53
3.4. Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2012 – 2015 ......... 54
3.4.1. Kết quả thực hiện công tác chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2012 2015...... 54
3.4.2. Đánh giá công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất .................................... 57
3.5. Đánh giá của các hộ gia đình và sự hiểu biết của các tổ trưởng tổ dân phố
về công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.............

58
3.5.1. Đánh giá của người dân trong công tác giao đất ........................................... 58
3.5.2. Đánh giá của người dân trong công tác cho thuê đất ....................................
60


v
3.5.3. Đánh giá của người dân trong công
v tác chuyển mục đích sử dụng đất .........
62

3.6. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp đối với
công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn thành
phố
Cao Bằng .................................................................................................... 64


v
v
3.6.1. Thuận lợi ..................................................................................................... 64
3.6.2. Khó khăn ..................................................................................................... 64
3.6.3. Đề xuất một số giải pháp.............................................................................. 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 70
1. Kết luận ............................................................................................................. 70
2. Kiến nghị........................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 73
PHIẾU ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT........................................................................ 81


vi

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 .......................................................... 39
Bảng 3.2: Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng trên địa bàn thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2012 – 2015 ................................................................. 44
Bảng 3.3: Kết quả giao đất theo mục đích sử dụng của thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2012- 2015 ............................................................................ 45
Bảng 3.4: Kết quả giao đất ở của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 -2015......... 46
Bảng 3.5: Kết quả giao đất chuyên dùng của thành phố Cao Bằng giai đoạn
2012 -2015 ........................................................................................... 46
Bảng 3.6. Kết quả công tác giao đất cho các dự án xây dựng của thành phố
Cao Bằng giai đoạn 2012- 2015 ........................................................... 47
Bảng 3.7. Kết quả công tác giao đất cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012- 2015 .................................... 48
Bảng 3.8. Kết quả giao đất phục vụ mục đích công cộng của thành phố Cao
Bằng giao đoạn 2012- 2015 .................................................................. 49
Bảng 3.9: Kết quả giao đất so với nhu cầu xin giao đất của thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2012– 2015 .................................................................. 50
Bảng 3.10: Kết quả cho thuê đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2012 - 2015 .................................................................. 51
Bảng 3.11: Kết quả cho thuê đất theo mục đích sử dụng của thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2012 – 2015 ................................................................. 52
Bảng 3.12: Kết quả cho thuê đất so với nhu cầu xin thuê đất của thành phố
Cao Bằng giai đoạn 2012– 2015 ........................................................... 53
Bảng 3.13: Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai
đoạn 2012 - 2015 .................................................................................. 54
Bảng 3.14: Diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên do chuyển từ đất nông
nghiệp giai đoạn 2012 - 2015................................................................
55

vi
i
Bảng 3.15: Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp
giai đoạn 2012 - 2015 ........................................................................... 56
Bảng 3.16: Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp chuyển sang đất
chưa sử dụng giai đoạn 2012 - 2015 ..................................................... 57
Bảng 3.17. Đánh giá sự hiểu biết chung của tổ trưởng tổ dân phố về công tác
giao đất .................................................................................................
59
Bảng 3.18: Ý kiến của người dân về công tác cho thuê đất .................................... 60
Bảng 3.19. Đánh giá sự hiểu biết chung của tổ trưởng tổ dân phố về công tác
thuê đất .................................................................................................
61
Bảng 3.20: Ý kiến của người dân về công tác chuyển mục đích sử dụng đất.......... 62


vii
i
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ địa lý tỉnh Cao Bằng .................................................................. 27
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu diện tích giao đất theo đối tượng sử dụng trên địa
bànthành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015 ...................................
44
Hình 3.3.Kết quả công tác giao đất cho các dự án xây dựng của thành phố
Cao Bằng giai đoạn 2012- 2015......................................................... 48
Hình 3.4. Kết quả công tác giao đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệpgiai
đoạn 2012 – 2015 ............................................................................... 49
Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện kết quả thuê đất theo đối tượng sử dụng của thành

phố Cao Bằng giai đoạn 2012– 2015 .................................................. 51
Hình 3.6. Biểu đồ đánh giá công tác giao đất của người dân .................................. 58
Hình 3.7. Đánh giá sự hiểu biết chung của tổ trưởng tổ dân phố về công tác
giao đất............................................................................................... 59
Hình 3.8. Đánh giá sự hiểu biết chung của tổ trưởng tổ dân phố về công tác
cho thuê đất ........................................................................................
62


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các điểm dân
cư và xây dựng phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng.
Trước khi trở thành hàng hóa đặc biệt, từ hàng triệu năm qua đất đai đã là tài
nguyên đặc biệt, trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự
nhiên dành cho con người, cho loài người; tếp đến mới là thành quả do tác động
khai phá của con người.
Cái tính chất vô cùng đặc biệt của đất đai là ở chỗ tính chất tự nhiên và
tính chất xã hội đan quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên thì con
người dù có tài giỏi đến đâu cũng không tự mình tạo ra đất đai được. Con người có
thể làm ra rất nhiều của cải vật chất nhưng không ai có thể sáng tạo ra đất đai.
Đất đai còn quý giá bởi con người không thể làm cho đất đai sinh sản,
nở thêm ngoài diện tích tự nhiên vốn có của quả đất. Khi chúng ta nói đến đất
đai là hàng hóa, dù có thêm hai chữ đặc biệt vào đó thì cũng không mô tả được
hết tính chất đặc biệt của đất đai cả về phương diện tự nhiên cũng như xã hội. Vì
thế, sự ứng xử với vấn đề đất đai trong hoạt động quản lý không thể được đơn giản
hóa cả trong nhận thức cũng như trong hành động. Công tác giao đất, cho thuê

đất và chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những vấn đề mà các cán bộ
quản lý của Nhà nước đang gặp khó khăn, vướng mắc rất nhiều và Nhà nước cũng
tốn rất nhiều thời gian vào công tác quản lý đất đai. Đánh giá kết quả công tác
quản lý đất đai là rất cần thiết để nắm bắt được tnh hình giao đất, cho thuê đất
và chuyển mục đích sử dụng đất nhằm tm ra những khó khăn, tồn tại để đưa ra
các giải pháp khắc phục sao cho việc quản lý đất đai được tốt nhất.
Thành phố Cao Bằng nằm ở phía đông của tỉnh Cao Bằng. Thành phố Cao
Bằng đã và đang trở thành một điểm nóng quy hoạch và phát triển đô thị. Nền
kinh tế - xã hội đang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng
các trung


2

tâm, sở ban nghành được quy hoạch xây dựng trên địa bàn thành phố, sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất. Nhu cầu sử dụng đất
cho các mục đích, các đối tượng sử dụng đất cần có sự khoanh định rõ ràng đảm
bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhưng làm thế nào để vừa đáp ứng
nhu cầu sử dụng đất của người dân lại quản lý tốt được nguồn đất đai quý giá. Vì
vậy công tác lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, trong đó việc giao đất, cho thuê
đất và chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những vấn đề luôn được các
nhà chức trách và người dân quan tâm.
Từ thực trạng trên của thành phố Cao Bằng. Đồng thời được sự nhất trí
của Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại Học Nông
Lâm Thái Nguyên, chúng tôi tến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá kết quả
công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012- 2015".
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục têu tổng
quát

- Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012- 2015. Từ
đó đề xuất các giải pháp nhằm sử dụng đất hiệu quả.
2.2. Mục têu cụ thể
- Thực trạng của quá trình công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục
đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 20122015.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao kết quả công tác giao đất, cho thuê đất và
chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành
trong công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012- 2015.
- Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho phù
hợp trong việc thực hiện kết quả công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục


3

đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.


4

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt
là việc thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng theo đúng các qui định của pháp
luật Đất đai, khắc phục trình trạng tuỳ tện trong việc thực hiện công tác giao
đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng;

phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng.


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIÊU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử
dụng đất
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 197/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường thiệt hại, hộ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 116/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004
của Chính phủ về bồi thường thiệt hại, hộ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 69/2006/TT - BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính
sửa đổi, bổ sung Thông tư 116/2004/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ
Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/ NĐ- CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất.
-Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất;


6

- Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 của UBND
tỉnh Cao Bằng ban hành Quy định về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất,
trưng dụng đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Cao Bằng;
1.1.2. Một số quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao đất,
cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 1 Điều 4
Luật đất đai, 2003).
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất ( Khoản 2 Điều 4 Luật đất đai, 2003).
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật này (QH XI, Luật Đất đai năm,
2003). [4]
1.1.2.2. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất
- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất, đơn xin giao đất, thuê
đất.
- Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất chi tết hoặc kế hoạch sử dụng đất hàng
năm đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện, thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn như quy định của Luật đất đai năm 2003. Lần đầu tiên vai trò của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây,
để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy
hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay
phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.


7

Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết
và là bước tến của Luật đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện
pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự
chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tnh trạng chuyển mục đích tuỳ tện, làm
giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện
tượng têu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái,
gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển
kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử
dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân
hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái
khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật.
Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì,
khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về
các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu
quả sử dụng sẽ cao hơn. Dẫn đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện” (Khoản 4
Điều 40) Luật đất đai năm 2013 quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải

thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại
Điều
61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông
thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận
để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất,
kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để
giao đất, cho thuê đất.[7]
1.1.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng
đất
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định:
Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Cho
thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước


ngoài, cá nhân nước ngoài.

8


9

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình cá
nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, quy định tại các
khoản trên không được uỷ quyền và là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều

chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. [3]
1.1.4. Hạn mức giao đất
1.1.4.1. Hạn mức giao đất nông nghiệp
* Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất
làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương khác.
* Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không
quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với
xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
* Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta
đối với mỗi loại đất:
a) Đất rừng phòng hộ;
b) Đất rừng sản xuất;
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm
đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức
giao đất không quá 05 héc ta.
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì
hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở
đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.


1
0
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì
hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
1.1.4.2 Hạn mức giao đất phi nông nghiệp

Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để
xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng
thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
- Đối với đất ở tại đô thị: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn
mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường
hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối
thiểu được tách thửa đối với đất ở.
- Đối với đất ở tại nông thôn: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy
định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với
trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện
tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.[3]
1.1.5. Các loại hình giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất
1.1.5.1. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người
sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật và phải
thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối
với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
1.1.5.2. Giao đất
* Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tền sử dụng đất trong các trường hợp:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;


1

1
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh
doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp;
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của
Nhà nước;
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp;
* Giao đất có thu tền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê;
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
1.1.5.3. Thuê đất
* Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn
mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt

động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp;


10
10
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh;
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
xây dựng công trình sự nghiệp;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ
sở làm việc.
* Nhà nước cho thuê đất thu tền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang
nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết
hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.[9]
1.1.5.4. Chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 36, Luật đất đai 2013 quy định:
1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;
b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích
khác;

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tền
sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tền sử dụng
đất hoặc thuê đất;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản
1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm


11
11
quyền, nhưng phải đăng kí với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng kí
quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất;
1.1.5.5. Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
*. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài gồm:
- Đơn xin giao đất, thuê đất;
- Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo
bản thuyết minh dự án đầu tư.
- Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm
theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ; trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất
gạch ngói, làm đồ gốm phải có quyết định hoặc đăng ký kinh doanh sản xuất
gạch ngói hoặc dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất về việc chấp
hành pháp luật về đất đai đối với các dự án đã được nhà nước giao đất, cho thuê
đất trước đó. (CP , Nghị định 181, 2004). [2]
* Hồ sơ giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh gồm:
- Đơn xin giao đất;
- Trích sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng
đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ
công an;
- Văn bản đề nghị giao đất của Bộ Quốc phòng, Bộ công an hoặc thủ trưởng
đơn vị được Bộ Quốc phòng, Bộ công an uỷ nhiệm. (CP , Nghị định 181, 2004). [2]
*. Hồ sơ giao lại đất, cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế gồm:
- Đơn xin giao lại đất, thuê đất;
- Dự án đầu tư đối với tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Giấy phép đầu tư, dự án đầu tư đối với người Việt Nam địnhcư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật
về đầu tư. (CP , Nghị định 181, 2004). [2]