Thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hình thức giao đất, cho thuê đất tại địa phương thực trạng và giải pháp hoàn thiện

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
TRUNG TÂM ĐÀO TẠO ELEARNING

~~~~~~*~~~~~~

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐƠN VỊ THỰC TẬP :

UBND XÃ GIA TƯỜNG, HUYỆN NHO QUAN
TỈNH NINH BÌNH

Sinh viên thực hiện
Lớp
Mã sinh viên
Giáo viên hướng dẫn

: Lương Văn Hùng
: ENB54
:
: ThS. Phùng Trọng Quế

Ninh Bình tháng 11 năm 2018
-------------------


Mở đầu
1.Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và là nguồn
lực quan trọng của đất nước. Tài nguyên đất có hạn nhưng nhu cầu sử dụng của con
người thì ngày càng tăng lên, nhất là trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội
nhanh chóng như hiện nay. Trên thực tế, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế đã có

tác động không nhỏ đến việc sử dụng quỹ đất của nước ta. Cụ thể, chủ trương
chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp đã đẩy nhanh xu hướng
chuyển quỹ đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp và dịch vụ, thông qua hình thức chủ yếu là Nhà nước thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất. Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ đất này đã
và đang đặt ra nhiều vấn đề bất cập trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất,
cho thuê đất ở nước ta. Cùng với quá trình chuyển đổi trên, việc giao đất, cho thuê đất
tại các địa phương cũng luôn là vấn đề phức tạp, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế phát
triển “nóng”, thị trường bất động sản có nhiều biến động mạnh như hiện nay. Nguyên
nhân của sự phức tạp này chủ yếu là do việc tiến hành thực hiện các thủ tục giao đất, cho
thuê đất liên quan đến quyền lợi, trách nhiệm, nghĩa vụ của nhiều cơ quan, tổ chức và cá
nhân. Nếu việc giao đất, cho thuê đất được tiến hành thỏa đáng thì sẽ tạo điều kiện thuận
lợi cho các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, các doanh nghiệp cũng như bản thân
người dân. Tuy nhiên, nếu việc giao đất, cho thuê đất không được thực hiện một cách thỏa
đáng thì sẽ gây ra những mâu thuẫn, tranh chấp trong xã hội, dẫn đến tình trạng khiếu kiện
đông người, kéo dài trong thực tiễn. Thực tế cho thấy, trong thời gian gần đây, tình trạng
vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra ở nhiều nơi, kéo dài, trong đó các vi phạm nghiêm
trọng thường tập trung vào vấn đề giao đất, cho thuê đất.
Có thể nói, trong những năm vừa qua, sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 và Luật
Đất đai sửa đổi năm 2003 đã có tác động tích cực đến việc quản lý Nhà nước về đất đai.
Với các điều khoản cụ thể quy định về thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai
đã góp phần quan trọng vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước
đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Trình tự, thủ tục giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định; đã
từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối
tượng. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu
1

lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt được thì quá trình thực hiện giao đất, cho thuê đất ở
nước ta nói chung và địa phương tỉnh Ninh Bình nói riêng vẫn còn những hạn chế nhất
định như: Tình trạng đất được giao cho thuê nhưng sử dụng không đúng mục đích, vi
phạm pháp luật, còn tình trạng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng
dự án, dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu
cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có
rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Tình trạng nhiều tổ
chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm
trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm. Nhiều doanh nghiệp được giao đất, thuê đất
nhưng sử dụng chưa đúng mục đích, dẫn đến lãng phí tài nguyên đất . Những bất cập trên
đã đặt ra yêu cầu cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật
về giao đất, cho thuê đất nói riêng trong giai đoạn hiện nay.
Về thực tiễn nghiên cứu, trong giai đoạn vừa qua, một số công trình nghiên cứu trong
lĩnh vực đất đai đã nghiên cứu, điều tra, khảo sát, đánh giá theo các chủ đề nhằm cung cấp
cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với đất đai,
hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, góp phần phát triển nền kinh tế thị
trường, đặc biệt là phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo các cách tiếp cận
khác nhau, các công trình nghiên cứu đã công bố chưa tập trung đánh giá sâu về các quy
định về cơ chế giao đất, cho thuê đất gắn với tình hình thực tế thực hiện tại các địa
phương, chưa làm rõ những vướng mắc, khó khăn, tác động và ảnh hưởng của việc giao
đất, cho thuê đất đối với yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và phát triển thị trường bất
động

sản.

2. Tình hình nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu pháp luật về đất đai nói chung và về pháp luật về giao đất, cho thuê đất
nói riêng cho thấy, có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu, đề tài, luận văn, luận
án, bài viết trong nước đề cập về vấn đề này với phạm vi, đối tượng và cách thức tiếp cận

khác nhau. việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được
thông qua những luận chứng, luận cứ cụ thể, đề tài đã đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn
thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là kiến nghị bắt buộc phải thể hiện vai trò
của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Bên cạnh các kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai, Nghị quyết số 26/NQ-TW của
Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất
2


đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã được sử dụng để
làm thông tin đầu vào chính thống trong đề tài này, đặc biệt là nội dung liên quan đến
công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Kế thừa kết quả
nghiên cứu của các nhà quản lý, chuyên gia, nhà khoa học tham gia các Hội thảo báo cáo
tổng kết thi hành Luật Đất đai, Nghị quyết số 26/NQ-TW, như: Hội thảo quốc tế để so
sánh kinh nghiệm của một số nước liên quan, đặc biệt là trình tự hành chính thực hiện
chuyển đất nông nghiệp sang làm các dự án đầu tư phi nông nghiệp.

3


3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu:
Đề tài đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận chung pháp luật về giao đất, cho thuê đất,
tìm hiểu thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta. Qua đó, đề tài đề xuất
các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất theo hướng
đảm bảo quyền của người được giao đất, cho thuê đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của Nhà nước, điều chỉnh nguồn cung hàng hóa cho thị trường bất động sản, góp phần
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay.
4. Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu, phân tích hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ khi có
Luật Đất đai năm 1993 và các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đền này.

Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác về giao đất, cho thuê đất ở nước ta hiện nay.
Trên cơ sở đó, nhóm tác giả đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất
đai, trong đó có các quy định về giao đất, cho thuê đất, bảo đảm hài hòa lợi ích của người
sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.
5. Phương pháp nghiên cứu:
Bằng các phương pháp nghiên cứu khoa học như phương pháp triết học duy vật biện
chứng và lịch sử, hệ thống hóa và phân tích hệ thống những vấn đề lý luận, tổng hợp và
mô hình hóa, diễn dịch và qui nạp, thống kê và chỉ số nhóm, tác giả đã hoàn thành kết quả
nghiên cứu. Cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, dữ liệu thu thập được từ Sở
Tài nguyên Môi trường một số tỉnh, thành phố, tại một số đơn vị thuộc Tổng Cục quản lý
đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường để đánh giá, phân tích thực trạng công tác giao đất,
cho thuê đất ở nước ta; Phương pháp so sánh được sử dụng để đối chiếu các quy định
pháp luật, tìm ra các điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống nhất trong hệ thống pháp
luật về giao đất, cho thuê đất với thực tiễn thi hành.
6. Kết cấu, bố cục của Đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm
3 chương:
Chương 1: Những quy định về giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai năm 2013.
Chương 2: Thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hình thức giao đất, cho
thuê đất tại địa phương - thực trạng và giải pháp hoàn thiện.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở địa
phương.
Chương 1. Những quy định về giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai năm 2013.
4


Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng
khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm
và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được
thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được

giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng
bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử
dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã được Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày
29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể
chế hóa quan điểm của Nghị quyết.
Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng với quan điểm
“an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc nên quyền sử dụng đất là một
quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm. Giao đất, cho thuê đất là quyền của công
dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao
quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản.
Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60). Về cơ bản, các
quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 kế thừa những nội dung của các
quy định từ Điều 31 đến Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sung một số nội
dung cho phù hợp với tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước và phù hợp với xu thế hội
nhập.
1. Đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu
tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất
So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cường hơn việc
vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý,
sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng
hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất.
Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất
đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà
5

đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể:
1.1. Về giao đất không thu tiền sử dụng đất
Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp
trong Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013 (Điều 147) cơ bản
không thay đổi nhưng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về đối tượng được giao đất
không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công
trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khác biệt nhau chứ không gộp chung
vào một nhóm như Luật Đất đai năm 2003.
Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập, tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện
giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê
đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp sẽ phải chuyển sang thuê đất, các
trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất. Quy định
này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nước về việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng
đất tiến tới công bằng trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia. Tuy nhiên, để làm rõ khái
niệm “tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính” là điều không đơn giản.
Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất không thu tiền
sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm:
- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất
làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ
trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
Hai chủ thể này được gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự nghiệp
công lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất, các trường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước
- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an
ninh.

Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu
tiền thuê đất hàng năm.
1.2. Về giao đất có thu tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án
6


đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất
đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có
vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham
gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi
vốn đầu tưở nước ngoài. Pháp luật Việt Nam đã dùng 2 công cụ khác để rà soát đối tượng
sử dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở đang dự thảo. Công cụ thứ
nhất nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả
cao. Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền với
đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong giai
đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự.
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực
hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn
với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật
Đất đai năm 2013).
Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu như trong
Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao
đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là
có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong
thời gian gầ nđây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như thế nào?
Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng
đất. Nhà nước đều phải công bằng với các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích

kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó,
Luật Đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý
đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết
vướng mắc trên.
Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình
thức thuê đất.
1.3. Về thuê đất

7


Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong
nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013). Trước đây, Luật
Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có
năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động
về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh
nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại
không được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa
chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp.
Như trên đã nêu, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công
trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013).
2. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện, thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch
xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất
đai năm 2003. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ
nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng
đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch
khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê
duyệt.
Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước
tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của
Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất
đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông
lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất,
phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm
hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn
nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở
8


phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái
khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều
đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối
tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ
yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Dẫn
đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 4 Điều 40)
Luật Đất đai năm 2013 quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực
hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật
này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ
thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị

trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án
nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản
đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm
bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.
3. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất
Đây là điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003. Luật
Đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho
chủ thể xin giao đất, xin thuê đất.
3.1. Các loại điều kiện cụ thể. Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu
tư khi chủ dự án đầu tư xin giao đất, xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau
khi được giao đất, cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây
lãng phí đất đai. Và để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các
quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất với hai loại điều kiện.
Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo
vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh
lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là
việc trình danh mục công trình đất lúa. Cụ thể: Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp
được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
9


- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích
sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử

dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
So với Luật Đất đai và các quy định hiện hành thì quy định mới về điều kiện chuyển
mục đích sử dụng với đất trồng lúa có mở hơn. Hiện tại tất cả các dự án có sử dụng đất
trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo Luật Đất
đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 héc ta đất trồng lúa trở
lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10
héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng
các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai,
gây bức xúc trong nhân dân. Chủ dự án đầu tư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
phải thỏa mãn các điều kiện sau:
- Doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự
án đầu tư, cụ thể: (1) Doanh nghiệp phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án
không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta;
không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta
trở lên; (2) Doanh nghiệp có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín
dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Việc
xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với
trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
khác xác định theo các căn cứ sau đây:
1. Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được
lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

10

2. Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm
pháp luật đất đai trên Trang Thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục
Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Nhưng không phải bất kỳ dựán nào khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải thỏa mãn cả 3. điều
kiện: Có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật. Theo quy định tại Điều
14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
năm 2013 thì chỉ 3 nhóm dựán sau phải áp dụng điều kiện này, đó là:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê
theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
3.2. Luật đất đai 2013 bổ sung quy định đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân
thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên
thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, khi đó Ủy ban nhân
dân cấp huyện mới được ra quyết định theo thẩm quyền.
Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
sẽ ra quyết định giao và cho thuê theo đối tượng sử dụng đất đúng với thẩm quyền của
mình chứ không quy định về hạn mức đất các cấp có thẩm quyền được giao, cho thuê.
Những quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thường do Ủy ban nhân
dân tỉnh ra quyết định. Nay, Luật Đất đai năm 2013 đưa quy định về giới hạn thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện vào Luật để đảm bảo sự đồng bộ trong cả
nước về thẩm quyền giao và cho thuê đất của UBND cấp huyện, phù hợp với năng lực
quản lý của từng cấp. Nhưng đây cũng sẽ là gánh nặng cho cơ quan chuyên ngành cấp
tỉnh.
3.3. Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo, đó
là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan nhằm đảm bảo an

ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ.
Từ những phân tích trên có thể đưa ra một số kết luận sau:
- Các quy định về giao đất, cho thuê đất trong Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa có
chọn lọc các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về vấn đề này;
11


- Các quy định về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng hạn chế
đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, mở
rộng đối tượng thuê đất. Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp cận đất của doanh
nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tăng cường hiệu quả sử
dụng đất bằng cách thiết lập điều kiện được giao đất, cho thuê đất phù hợp…
- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ
sung phù hợp với các quy định khác có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, của Hiến
pháp năm 2013 và phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của
Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước
công nghiệp theo hướng hiện đại”.
Chương 2: Thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hình thức giao đất, cho
thuê đất tại địa phương - thực trạng và giải pháp hoàn thiện.
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu tóm tắt một số nội dung chủ yếu liên quan đến thực
tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất tại địa phương.
1. Pháp luật và kết quả thực hiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất tại địa
phương:
Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được
hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà
nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông
qua giao đất và cho thuê đất. So sánh với các nước có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất
đai với nước ta cho thấy, khái niệm giao đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp
luật đất đai của Việt Nam.Trong khi đó khái niệm cho thuê đất hầu như đều có trong hệ

thống pháp luật của các nước, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai.
Theo Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nội dung pháp luật
về giao đất, cho thuê đất quy định về các vấn đề: căn cứ giao đất, cho thuê đất; hình thức
giao đất, cho thuê đất; thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; thời hạn giao đất, cho thuê đất;
quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất; giá đất.
Việc giao đất và cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc là phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất; đúng thẩm quyền; đúng đối tượng;theo trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định; đúng hạn mức, thời hạn; do UBND các cấp có thẩm quyền thực hiện. Việc giao
đất, cho thuê đất được thực hiện thông qua các hình thức Nhà nước có thu tiền và không
thu tiền sử dụng.
12


Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Chính phủ và các bộ đã ban hành nghị định, thông
tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá
chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc
giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế
- xã hội. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nền nếp, trở
thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, tạo điều kiện để kinh tế nông thôn phát triển; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa
nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà nước.Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp
phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính
quyền địa phương.Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã
được thực hiện theo đúng quy định. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích cơ
bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu
tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.Chính sách về giá đất thời gian qua
đã được quan tâm điều chỉnh theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, từng bước phát huy
nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn
quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản
lý, sử dụng đất.

2. Những bất cập, hạn chế trong giao đất và cho thuê đất
Bên cạnh những kết quả đạt được, trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng đề tài đã
chỉ ra những bất cập trong quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê đất tại địa phương:
- Chất lượng quy hoạch sử dụng đất làm căn cứ giao đất, cho thuê đất vẫn chưa đáp
ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thiếu tính dự báo lâu dài. Việc lập, tổ chức triển
khai và giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng
mức. Quá trình thực hiện phân cấp trong quản lý quy hoạch theo đơn vị hành chính còn
bất cập, chưa đảm bảo tính tổng thể, kết nối liên vùng.Việc điều chỉnh quy hoạch, sử
dụng đất sai mục đích, kém hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất phục vụ chỉnh trang đô thị,
khu dân cư nông thôn, đường giao thông chưa tạo được quỹ đất có giá trị cao để đấu giá
tăng nguồn thu bù đắp chi phí bồi thường, xây dựng công trình công cộng.
- Công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn mang tính hình thức do thiếu cơ chế,
điều kiện thực tế để thực hiện. Do đó, chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa
kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều
công trình, dự án ở nhiều địa phương khác nhau, dẫn đến tình trạng giao đất, cho thuê đất
tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.
13


- Về hình thức giao đất, cho thuê đất, định giá đất trên thực tế vẫn còn nhiều điểm
chưa phù hợp. Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa
được triển khai thực hiện nghiêm túc, phổ biến vẫn là giao đất, cho thuê đất theo hình thức
chỉ định, cùng với việc quy định đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất quá rộng
đã ảnh hưởng đến nguồn thu của Nhà nước. Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
chưa theo kịp thị trường và thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát cho ngân
sách, gia tăng khiếu kiện trong nhân dân.
- Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trong Luật đất đai còn làm
hạn chế đến việc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên
quy mô lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nông nghiệp.
- Quá trình phân cấp chưa đi đôi với việc kiểm tra, giám sát thực hiện và chưa gắn

với trách nhiệm của chủ thể được phân cấp.Việc phân cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cùng với quy định phân cấp
mạnh về thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư đã bộc lộ nhiều bất
cập.Đặc biệt là trong việc quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các
khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dư luận.
- Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành
một cách thường xuyên.Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian
thực hiện còn kéo dài. Thực tế phát sinh một số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây
dựng công trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh,... nhưng
Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định điều chỉnh.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất
Trên cơ sở các kết quả phân tích, đánh giá hệ thống quy định pháp luật và thực tiễn thi
hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất, đề tài đã đề xuất, kiến nghị những giải pháp sửa
đổi, bổ sung Luật đất đai, giải quyết những vấn đề có tính lịch sử từ thực tiễn giao đất và
cho thuê đất trong giai đoạn vừa qua.
Những kiến nghị sửa đổi Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành
- Về lập và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm căn cứu giao đất, cho
thuê đất.Quy định việc giao đất, cho thuê đất theo hướng chỉ căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, các quy hoạch ngành, lĩnh vực cũng phải lập theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, nếu lập trước thì phải điều chỉnh lại cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
14


dụng đất. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, tiêu chí
thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước khi giao đất, cho thuê đất. Ngoài ra, cần có cơ chế
kiểm soát đối với việc xác định khả năng tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư.
- Quy định cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.Thực hiện liên hoàn cơ chế Nhà
nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt mà không thu

hồi đất theo từng dự án cụ thể để giao cho tổ chức phát triển quỹ đất bồi thường, giải
phóng mặt bằng, sau khi tạo ra quỹ đất "sạch" thì tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất để
chọn chủ đầu tư.
- Về phạm vi đối tượng được giao đất, cho thuê đất. Thu hẹp diện thu hồi đất bằng
quyết định hành chính, sau đó giao hoặc cho nhà đầu tư thuê đất phục vụ phát triển kinh
tế.Mở rộng việc cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc trực tiếp thuê đất của người sử dụng đất. Đây là hình
thức mà hầu hết các nước trên thế giới đang làm, phù hợp với tính chất dân sự của quyền
sử dụng đất (quyền sử dụng đất về thực chất là quyền dân sự).
- Về thời hạn giao đất, cho thuê đất. Quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp dài
hơn so với quy định trong Luật đất đai năm 2003, cụ thể thời hạn là 50 năm hoặc 99 năm.
Quy định như trên đảm bảo người dân yên tâm hơn trong đầu tư sản xuất, mặt khác thể
hiện ý chí của Nhà nước trong việc quyết định thời hạn sử dụng đất. Thống nhất giữa thời
hạn thuê đất của nhà đầu tư nước ngoài để đầu tư dự án nhà ở, đã trả tiền thuê một lần
theo giá thị trường (70 năm) với thời hạn hoạt động ghi trong giấy phép đầu tư (50 năm).
Quy định rõ việc gia hạn thời gian thuê đất đối với dự án nhà ở đã trả tiền một lần theo giá
thị trường theo hướng tại Điều 32 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Phân cấp quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê đất.Điều chỉnh lại việc phân cấp
giữa Trung ương và địa phương trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất theo Kết luận số 84-KL/TW ngày 29.9.2010 của Bộ Chính
trị nhằm khắc phục các hạn chế, bất cập trong việc thực hiện phân cấp hiện nay; đảm bảo
sự quản lý tập trung, thống nhất của cơ quan Trung ương, đặc biệt là đối với các vấn đề
quan trọng như bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng, phát triển công nghiệp, đô thị, sử dụng đất
tại vùng biên giới, khu vực nhạy cảm. Tăng cường kiểm tra, giám sát trong quá trình phân
cấp.
- Về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp. Nghiên cứu bỏ quy định về hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để đẩy nhanh tiến độ tích tụ ruộng đất cho sản

15

xuất lớn trong nông nghiệp phù hợp với chủ trương và tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá nông nghiệp, nông thôn.
- Giá đất khi giao đất, cho thuê đất phải gắn với hình thức, phương thức giao đất, cho
thuê đất.Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất thì áp dụng giá trúng đấu giá, đấu thầu. Trường hợp chỉ định
chủ đầu tư thì không nên áp ngay bảng giá đất của UBND cấp tỉnh mà đều phải xác định
lại giá đất cho từng trường hợp cụ thể.Phân biệt giá đất tính tiền sử dụng đất và giá tính
tiền thuê đất. Cần tách bạch giữa quản lý đất đai và quản lý vốn tại các doanh nghiệp, quy
định rõ ràng về những trường hợp và đối tượng phải nộp, không phải nộp, miễn, giảm tiền
sử dụng đất.
Một số kiến nghị nhằm giải quyết các vấn đề do lịch sử để lại
- Cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đến
năm 2033 (thêm 20 năm) trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các trường
hợp được tiếp tục sử dụng, được gia hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất
nuôi trồng thủy sản và đất làm muối theo quy định của pháp luật đất đai khi người sử dụng
đất có nhu cầu.
- Quy định cụ thể về đất đai khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo hướng
thống nhất làsau khi cổ phần hóa đều sử dụng đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước,
giá thuê đất sát giá thực tế trên thị trường để đảm bảo tính bình đẳng trong các thành phần
kinh tế sử dụng đất,hạn chế thất thoát nguồn thu từ đất sau khi cổ phần hóa. Trường hợp
công ty cổ phần chuyển đổi loại hình doanh nghiệp thì cho lựa chọn hoặc tiếp tục thuê đất
hoặc chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Đối với các trường hợp sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển do được giao trước
khi Luật đất đai 2003 được ban hành hoặc được thuê đất theo quy định của Luật đất đai
2003 thìngười được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được tiếp tục sử dụng đất theo thời
hạn còn lại và có quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi hết thời hạn
giao đất, cho thuê đất nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và chấp hành
đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng, việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch

thì được xem xét cho thuê đất hoặc xem xét gia hạn sử dụng đất như đất nông nghiệp. Khi
hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu không được tiếp tục cho thuê đất hoặc gia hạn sử
dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về đất,
không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất.
16


- Tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào
dân tộc thiểu số thông qua hình thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất phi nông
nghiệp cho cộng đồng thuộc đồng bào dân tộc thiểu số. Đổi mới chính sách giao đất theo
hướng không giao trực tiếp đất sản xuất, đất ở cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số mà giao
đất cho cộng đồng dân cư, thôn, làng, bản, buôn, phum, sóc gắn liền với phong tục, tập
quán và văn hóa của đồng bào dân tộc nhằm nâng cao vai trò quản lý sử dụng đất của
cộng đồng, hạn chế việc chuyển nhượng đất được giao của đồng bào. Thời hạn giao đất
sản xuất cho đồng bào là ổn định lâu dài. Trước mắt, thực hiện thí điểm tại một số vùng
đồng bào dân tộc thiểu số. Chủ động tạo quỹ đất để giải quyết vấn đề đất ở, đất sản xuất
cho đồng bào dân tộc thiểu số thông qua việc rà soát quỹ đất có khả năng khai hoang,
phục hóa trên địa bàn từng xã; rà soát quỹ đất sử dụng không hiệu quả của các nông,
lâm trường, ban quản lý rừng và giao cho địa phương; hỗ trợ kinh phí để nhận chuyển
nhượng đất ở, đất sản xuất.
Bên cạnh các kiến nghị chủ yếu nêu trên, đề tài cũng đã đề xuất nghiên cứu sửa đổi
một số quy định có liên quan trong Luật xây dựng, Luật đầu tư để tạo sự thống nhất với
Luật đất đai sửa đổi.

17