Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiêu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm tỉnh Hưng Yên

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRẦN NGỌC CƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN VĂN LÂM,TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRẦN NGỌC CƯƠNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN VĂN LÂM,TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số :8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Hà Nội - Năm 2018

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Thị Khuy

Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS. Đỗ Văn Nhạ

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 15 tháng 09 năm 2018


Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn
trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp
luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Ngọc Cương


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên
của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành

nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo,
Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Văn Lâm, các phòng ban
trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn
điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả Luận văn

Trần Ngọc Cương


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... iii
MỤC LỤC ............................................................................................................... i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................................... 3
3. Những đóng góp mới và ý nghĩa thực tiễn ................................................................... 3
3.1. Đóng góp mới ............................................................................................................ 3
3.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn ....................................................................................... 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ........................................................................... 4
1.1.1. Quyền sở hữu .......................................................................................................... 4
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ......................................................................................... 5
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai ............................................................................................ 8
1.1.4. Thị trường đất đai ................................................................................................. 11
1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất ................................................................................. 13
1.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất .......13
1.2.2. Một số quy định liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất..............15
1.3. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới ....................... 18
1.3.1. Mỹ ......................................................................................................................... 18
1.3.2. Thụy Điển ............................................................................................................. 19
1.3.3. Malaixia ................................................................................................................ 20
1.3.4. Hàn Quốc .............................................................................................................. 21
1.3.5. Ôxtrâylia ............................................................................................................... 21
1.3.6. Trung Quốc ........................................................................................................... 22
1.3.7. Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam từ việc thực hiện quyền sử dụng đất
của một số nước .............................................................................................................. 24
1.4. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam................ 24
i


1.4.1. Quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam qua các thời kỳ
............................................................................................................................................................24
1.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam......................... 30

1.4.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Hưng Yên ............................... 35

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..................................................................................................... 39
2.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................. 39
2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 39
2.2.1. Địa bàn nghiên cứu ............................................................................................... 39
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................................ 39
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................................ 39
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Văn Lâm ..................... 39
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Văn Lâm .................................. 39
2.3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm ............ 40
2. 3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện .................. 40
Văn Lâm ......................................................................................................................... 40
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn
huyện Văn Lâm ............................................................................................................... 40
2.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................... 40
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...................................................... 40
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................................... 40
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .............................................................. 41
2.4.4. Phương pháp phân tích và so sánh ........................................................................ 42

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 43
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Văn Lâm .......................................... 43
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 43
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế -xã hội .................................................................... 45
3.1.2.6. Thực trạng công tác bảo vệ môi trường ............................................................. 51
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường của huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ............................................................................................... 51
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Văn Lâm ........................................... 52

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Văn Lâm ..................................................... 52
ii


3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Văn Lâm năm 2017 ........................................ 58
3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm ....... 60
3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm........... 61
3.3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................... 63
3.3.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................................ 67
3.3.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .......................................... 68
3.3.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất .......................................... 70
3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn Lâm ...... 72
3.4.1. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 72
3.4.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................................. 77
3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .................................. 81
3.4.4. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ........................ 86
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng
đất tại huyện Văn Lâm .................................................................................................... 89
3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật ...................................................... 89
3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .................. 89
3.5.3. Giải pháp về chính sách ........................................................................................ 90
3.5.4. Giải pháp về thủ tục hành chính ........................................................................... 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................. 91
1. Kết luận ....................................................................................................................... 91
2. Kiến nghị..................................................................................................................... 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 93
Phụ lục............................................................................................................. .96
Phụ Lục 01.........................................................................................................97

Phụ Lục 02.......................................................................................................100
Phụ Lục 03..........................................................................................................103

iii


Thông tin luận văn:

+ Họ và tên học viên: Trần Ngọc Cương
+ Lớp: CH2B.QĐ
Khoá: 2016 - 2018
+ Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh
+ Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên.
+ Thông tin luận văn:
Văn Lâm là huyện nằm ở phía Bắc tỉnh Hưng Yên với diện tích tự nhiên
là 7523,99 ha, với dân số là 126.795 người. Là huyện có 1 vị trí rất quan trọng về
chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Hưng Yên. Nơi đây có các tuyến
đường giao thông quan trọng như đường sắt Hà Hải, đường bộ, đường thuỷ, nối
liền với các tỉnh phía Bắc. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy huyện
Văn Lâm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là huyện đi đầu
trong việc thực hiện CNH - HĐH của tỉnh.
Trong giai đoạn 2013 - 2017 các giao dịch chuyển QSDĐ trên địa bàn
huyện Văn Lâm diễn ra thường xuyên, trong đó có 263 giao dịch chuyển đổi
QSDĐ; 1.535 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 450 giao dịch thừa kế quyền
SDĐ; 179 giao dịch tặng cho QSDĐ; 2.092 giao dịch thế chấp QSDĐ. Số lượng
giao dịch chuyển QSDĐ có xu hướng tăng lên, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số
giao dịch chuyển quyền chưa thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước đó là
quyền thừa kế.
Kết quả điều tra, phỏng vấn 180 phiếu của các hộ gia đình, cá nhân thực

hiện giao dịch chuyển quyền tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cho thấy:
Số người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức hiểu và thực hiện
được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 82,5%; quyền thế chấp có 86,67%; quyền
thừa kế có 80,0%. Đánh giá về thủ tục thực hiện cho là bình thường có thể thực
hiện được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 57,5%; quyền thế chấp QSDĐ có
75,0%; quyền thế chấp 61,67%.
Bên cạnh những thành tích đạt được vẫn còn tồn tại một số khó khăn: Một số
iv


hộ chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch về
quyền cụ thể như sau: quyền chuyển nhượng có 8 hộ (chiếm 13,27% tổng số hộ thực
hiện quyền chuyển nhượng), quyền thế chấp có 6 hộ (chiếm 10,0% tổng số hộ thực
hiện quyền thế chấp); quyền thừa kế có 9 hộ (chiếm 15,0% tổng số hộ thực hiện
quyền thừa kế).
Để nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm
các giải pháp đề xuất bao gồm: Tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai liên
quan đến công tác chuyển QSDĐ tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực
hiện các QSDĐ; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính.

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN – TTCN

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CT – TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

DTTN

Diện tích tự nhiên

GCN

Giấy chứng nhận

GD – ĐT

Giáo dục – Đào tạo

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KT – XH

Kinh tế - Xã hội

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ

NQ – TW

Nghị quyết – Trung ương

QĐ – UBND

Quyết định – Uỷ ban nhân dân

QH

Quy hoạch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TDTT

Thể dục thể thao

THCS

Trung học cơ sở

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TTGDNN – GDTX

Trung tâm giáo dục nghề nghiệp Giáo dục thường xuyên

TVTU

Thường vụ thành ủy

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của huyện Văn Lâm giai đoạn
2013- 2017 ........................................................................................................... 45
Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế các ngành của huyện Văn Lâm giai đoạn 2013 - 2017 46
Bảng 3.3. Lao động huyện Văn Lâm giai đoạn 2013 - 2017 ............................... 48
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Lâm năm 2017 ............................. 58
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn.................. 60
2013 – 2017 .......................................................................................................... 60
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2013 - 2017 ... 61
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ................................ 64
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2013 – 2017 ........ 67
Bảng 3.9. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2013 – 2017 ...... 69
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2013 – 2017 ..... 71
Bảng 3.11. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ................. 73
Bảng 3.12. Đánh giá trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ .. 75
Bảng 3.13. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền QSDĐ .................. 78
Bảng 3.14. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ......... 79
Bảng 3.15: Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........... 83
Bảng 3.16: Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ .......... 84
Phụ lục 01. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Lâm năm 2017 ................................................................................... 97
Phụ lục 02. Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện
Văn Lâm năm 2017 .............................................................................................. 99

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ............................. 43
Hình 3.2: Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2013 - 2017 ... 63

Hình 3.3: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2013 - 2017
.............................................................................................................................. 65
Hình 3.4. Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất ....................................................... 72

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển không ngừng của xã hội loài người, đất đai đóng
một vai trò vô cùng quan trọng. Về mặt tự nhiên, đất đai là môi trường sống của tất
cả các loài sinh vật, là điều kiện sinh tồn của toàn bộ sinh quyển. Trên phương diện
xã hội, đất đai giữ vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt và là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng an ninh… Với vai
trò đặc biệt như vậy, lại là một tài nguyên có hạn và không thể tái tạo nên vấn đề
bảo vệ và sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả luôn là quốc sách hàng đầu của bất
kỳ quốc gia nào.
Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại
hóa (CNH-HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc độ công nghiệp
hóa, đô thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép
cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn
được quan tâm và chú trọng hàng đầu.
Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông
qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự kiện chính trị pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử lập hiến của
nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua tạo cơ sở chính trị
- pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ mới.
Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của các bản Hiến pháp
năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa các quan điểm,
phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong Cương lĩnh xây dựng
đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Về quản lý và sử dụng đất đai,

Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư
liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm
nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến
nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý.
1


Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta
không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước đã
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình
thức: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Quyền của người sử
dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền (Luật đất đai năm 1993) [14]: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ (QSDĐ) đến 9 quyền (Luật đất
đai năm 2003) [15]: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ và 8 quyền (Luật Đất đai năm 2013)
[16]: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và
góp vốn bằng QSDĐ. QSDĐ đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào
đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH-HĐH đất nước.
Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến thực
hiện các QSDĐ, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vật chất kỹ thuật của cơ quan
quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ vẫn còn bất cập: Chuyển
nhượng QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ
quan quản lý Nhà nước về đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai
còn tiếp diễn; tâm lý của nông dân, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
nhưng vẫn giữ lại đất, không muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê
hoặc góp vốn bằng QSDĐ…
Huyện Văn Lâm có vị trí địa lý nằm ở phía Bắc tỉnh Hưng Yên. Diện tích tự
nhiên 7523,99 ha 11 đơn vị hành chính. Với vị trí thuận lợi là cửa ngõ của tỉnh Hưng
Yên, những năm qua huyện đã đạt được những thành tựu đáng kể về phát triển kinh

tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong những năm gần đây cùng với cả nước,Văn
Lâm đang thực hiện quá trình CNH – HĐH; quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
phân bổ đất đai cho nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập
trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn huyện; nhu cầu về QSDĐ cho việc phát
triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng thực hiện các
QSDĐ khai báo chưa đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại huyện
Văn Lâm vẫn còn diễn ra.

2


Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiêu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất
tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn
Lâm, tỉnh Hưng Yên.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
3. Những đóng góp mới và ý nghĩa thực tiễn
3.1. Đóng góp mới
Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực
hiện quyền của người sử dụng đất đặc biệt là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho và thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này tại địa
phương trong thời gian tới.
3.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học:
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất tại địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu.

* Ý nghĩa thực tiễn:
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung cơ sở thực tiễn giúp địa
phương và các nhà quản lý xác định những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc trong quá
trình thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường đại học và cao đẳng.

3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai,
tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền
năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan).
Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản
nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối
với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá
nhân…).
Điều 158 Bộ luật dân sự (2015) [19] quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của luật”.
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã
hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự
phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một
chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức
độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập,

nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực
tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ
luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở
hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì
thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan
hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là
nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158
Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá
4


nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền định đoạt tài sản”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn Đình Bồng, 2006). [7]
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn
Đình Bồng, 2006). [7]
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2006). [7]
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự
của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui
định của qui phạm pháp luật khách quan.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có
một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại Điều
5


4 Luật Đất đai (2013) [16] quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp
1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng
định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) [17] khẳng định:
“Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng
biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu
toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18,
Hiến pháp 1992) [17]. Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của
Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (2013) [16] quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:

đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích
sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không
làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực
hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở
hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước
ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu
mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân
đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở
hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ
sở hữu về đất đai” (Điều 13) [16], “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai” (Điều 21) [16], “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) [16]. Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng
6


như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó
là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm
hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu
tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ

của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. QSDĐĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng
tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục
đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu
từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển
kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho
người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại
(Nguyễn Đình Bồng, 2006). [7]
Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội
- trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). [7]
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là
7


hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo
quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006). [7]
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể
chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thế là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người người sử dụng

đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng
chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia
đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu,
người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã
xuất hiện khái niệm “QSDĐ" và “người sử dụng đất", hay nói cách khác là QSDĐ của
người sử dụng.Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”
QSDĐ: Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac nhà luật pháp Việt
Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia
thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể
khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời
sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai
trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ" của
“người sử dụng đất’ chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói
trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân
(Đinh Sỹ Dũng, 2003). [10]
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN, quyền được pháp luật bảo vệ
khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích
của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
8


dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

(Đinh Sỹ Dũng, 2003). [10]
Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) [16] quy định người sử dụng đất là cá
nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”. Đây không phải là quyền
sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác
nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao
đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu
hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn
giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho
người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho
người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993) [14], “bồi thường” (Luật Đất đai
2003, 2013) [15], [16]. Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại
đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương
diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định
đoạt. Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 gồm:
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là
không có mục đích thương mại.
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất
9

mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho
người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để
có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều
tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng
đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được
chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất
đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản
tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên thuê QSDĐ.
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu
công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên
đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ
sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận
giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ.
- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người
có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc
hoăc theo quy định của pháp luật.
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ
trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể
phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao
động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có
thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng
QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất

động sản.
10


- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ
(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm
vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để
thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động
sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức
bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng
QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều
chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông
nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn
đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù
hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn .
1.1.4. Thị trường đất đai
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông
qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế
giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa
hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006). [28]

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
11


Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể
cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). [28]
Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất
đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế
và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001)
cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm
như sau:
+ Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng
và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;
+ Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất
động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;
+ Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một
nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi
suất, cầm cố và thế chấp;
+ Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động,
khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư
xây dựng), đầu ra (nhà ở ,căn hộ bán, cho thuê…).
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm
này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ
không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị
trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà

nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và
giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác lập các quyền về
đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải
qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước.
- Giai đoạn đầu:
12