Thuyết minh dự án đầu tư bất động sản phương anh

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG ANH

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Thiết Kế XD Phương Anh
Địa điểm: tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận

___ Tháng 09/2018 ___


Dự án Bất động sản Phương Anh

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG ANH
CHỦ ĐẦU TƯ

ĐƠN VỊ TƯ VẤN

CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY
DỰNG PHƯƠNG ANH

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ

DỰ ÁN VIỆT

NGUYỄN BÌNH MINH

NGUYỄN VĂN MAI

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

2


Dự án Bất động sản Phương Anh

MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ................................................................................. 6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư..................................................................... 6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.............................................................. 6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án. ........................................................... 6
IV. Các căn cứ pháp lý. ......................................................................... 7
V. Mục tiêu dự án.................................................................................. 8
V.1. Mục tiêu chung. ............................................................................. 8
V.2. Mục tiêu cụ thể. ............................................................................. 8
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN ................. 9
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án. ............................. 9
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án........................................ 9
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án. ......................................... 13
II. Quy mô của dự án........................................................................... 16
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án. ............................. 16
III.1. Địa điểm xây dựng. .................................................................... 16
III.2. Hình thức đầu tư. ........................................................................ 16

IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. 16
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án. ................................................. 17
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
............................................................................................................. 17
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ ............ 18
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình. ............................ 18
II. Quy trình cho thuê .......................................................................... 18
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN ....................... 21
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở
hạ tầng. ........................................................................................................ 21
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt
3


Dự án Bất động sản Phương Anh

II. Các phương án xây dựng công trình. ............................................. 21
III. Phương án tổ chức thực hiện......................................................... 21
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự
án. ................................................................................................................ 21
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP
PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC
PHÒNG ....................................................................................................... 22
I. Đánh giá tác động môi trường. ........................................................ 22
I.1. Giới thiệu chung. .......................................................................... 22
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường. ........................... 22
II. Tác động của dự án tới môi trường ................................................ 23
II.1. Giai đoạn xây dựng dự án. .......................................................... 23
II.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng. ............................... 24

III. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm ...................................... 24
III.1. Giai đoạn xây dựng tu sửa dự án. .............................................. 24
III.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng. .............................. 25
IV. Kết luận. ........................................................................................ 26
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .......................................................................... 27
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. ...................................... 27
II. Nguồn vốn thực hiện dự án. ........................................................... 28
III. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án. ............................... 29
III.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án (cho 1 căn) ...................... 29
III.2. Dự kiến đầu vào của dự án. ........................................................ 30
III.3. Các thông số tài chính của dự án. .............................................. 30
KẾT LUẬN ................................................................................................. 33
I. Kết luận. ........................................................................................... 33
II. Đề xuất và kiến nghị. ...................................................................... 33
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN . 34
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

4


Dự án Bất động sản Phương Anh

Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án ... 34
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án. ........................... 36
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án. ..... 37
Phụ lục 4 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án. .... 40
Phụ lục 5 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự
án. ................................................................................................................ 41
Phụ lục 6 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự

án. ................................................................................................................ 42
Phụ lục 7 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.
..................................................................................................................... 43

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

5


Dự án Bất động sản Phương Anh

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư: CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY DỰNG PHƯƠNG
ANH
 Giấy phép ĐKKD số: 0311944466 do Sở Kế hoạch và Đầu tư
TP.HCM cấp.
 Đại diện pháp luật: NGUYỄN BÌNH MINH Chức vụ: Tổng Giám đốc
 Địa chỉ trụ sở: 28B Mai Thị Lựu, P. ĐaKao, Quận 1, Tp.HCM
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Dự án Bất động sản Phương Anh
Địa điểm xây dựng: tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư:
10.000.000.000 đồng. (Mười tỷ
đồng) cho chuỗi hệ thống 20 căn tại thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân
cận (tương đương 500 triệu đồng/căn).
- Vốn tự có – vốn các cổ đông góp (100%):
- Vốn vay:

10.000.000.000 đồng.

0 đồng

III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Sài Gòn là một đô thị trẻ có mức tăng dân số cao nhất nước chủ yếu do
di dân. Năm 1698, khi mới được thành lập về mặt hành chính, địa bàn Sài
Gòn lúc ấy (với diện tích 50 km2) có khoảng 10.000 dân. Đến năm 1863, tức
là sau khi Pháp chiếm ba tỉnh miền Đông, cả Sài Gòn - Chợ Lớn mới có
khoảng 20.000 dân, kể cả người Hoa, Tây, Ấn Độ, tức là chỉ cỡ một phường
bây giờ. Năm 1905 là 54.745 dân. Nhưng sau đó gia tăng khá nhanh chóng
để lên tới hơn 300.000 dân vào năm 1929, rồi l,77 triệu vào năm 1958, 2,54
triệu năm 1960, 3,33 triệu năm 1970, khoảng 4 triệu vào năm 1975 và cuối
năm 2004 là 6,11 triệu (với diện tích 2.095 km2). Theo báo cáo khảo sát mới
nhất của Sở Xây dựng và Viện nghiên cứu phát triển TPHCM, trên địa bàn
thành phố có khoảng 500.000 hộ dân chưa có nhà, trong đó có khoảng 81.000
hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020. Chỉ tính riêng trong đội ngũ
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

6


Dự án Bất động sản Phương Anh

cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố, có khoảng 139.000
người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 căn hộ. Trong tổng số hơn 402.000
công nhân, lao động đang làm việc tại 17 khu chế xuất, khu công nghiệp,
khu công nghệ cao của thành phố cũng có đến 284.000 người (chiếm 70,6%)
có nhu cầu nơi lưu trú, nhưng hiện chỉ mới giải quyết được chỗ ở cho 39.400
người, chiếm khoảng 15% nhu cầu.

Nếu so với cách đây đúng 100 năm, thì dân số Sài Gòn - TPHCM bây
giờ đã tăng lên gấp hơn 111 1ần: Từ con số gần 55.000 vào năm 1905, nay
lên tới hơn 6,l triệu - một mức tăng không phải do gia tăng dân số tự nhiên,
mà chủ yếu do gia tăng cơ học từ những đợt di dân
Theo số liệu từ Tổng cục Dân số - kế hoạch hóa gia đình Việt Nam,
lượng người nhập cư vào TP.HCM tăng trung bình 2,2%/năm, tương đương
với khoảng 150.000 người, 85% người nhập cư có độ tuổi từ 15-29. Dòng
người nhập cư thuộc thế hệ trẻ đến thành phố được dự báo sẽ làm tăng trưởng
nhu cầu bất động sản (BĐS) cho thuê và thị trường nhà cho thuê nói chung.
Từ những cơ sở trên, kết hợp với đánh giá về tình hình vĩ mô, Công ty
đã phối hợp cùng đơn vị tư Công Ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt xúc
tiến lập dự án Bất động sản Phương Anh tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận.
IV. Các căn cứ pháp lý.
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội;
Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 của Quốc
hội;
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản
lý chi phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản
lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc
công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công
trình;

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

7

Dự án Bất động sản Phương Anh

Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung.
Thành lập chuỗi nahf cho thuê nhằm phục vụ nhu cầu ăn ở sinh hoạt
trên phạm vi thành phố nói riêng cũng như trên khắp các tỉnh lân cận.
V.2. Mục tiêu cụ thể.
- Tìm hiểu nắm bắt được nhu cầu khách hàng, cung cấp ra những phòng ở
chất lượng, đảm bảo an toàn cũng như tiện nghi cho người sử dụng.
- Khi dự án đi vào hoạt động ổn định dự kiến doanh thu khoảng 30 triệu
đồng/căn/tháng.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

8


Dự án Bất động sản Phương Anh

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.

Vị trí địa lý:
Thành phố Hồ Chí Minh có toạ độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' –
106°54' Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh,
Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng

Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam
Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ,
trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay


Khí hậu thời tiết.

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích
đạo. Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết
TPHCM là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm
tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc. Mùa mưa từ tháng 5 đến
tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Theo tài liệu quan trắc
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

9


Dự án Bất động sản Phương Anh

nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủ yếu; cho
thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau:
- Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm. Số giờ
nắng trung bình/tháng 160-270 giờ. Nhiệt độ không khí trung bình 270C.
Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,8 0C. Tháng có nhiệt
độ trung bình cao nhất là tháng 4 (28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp
nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1 (25,70C). Hàng năm có tới trên 330
ngày có nhiệt độ trung bình 25-280C. Ðiều kiện nhiệt độ và ánh sáng thuận
lợi cho sự phát triển các chủng loại cây trồng và vật nuôi đạt năng suất sinh
học cao; đồng thời đẩy nhanh quá trình phân hủy chất hữu cơ chứa trong các
chất thải, góp phần làm giảm ô nhiễm môi trường đô thị.

- Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm. Năm cao nhất 2.718 mm
(1908) và năm nhỏ nhất 1.392 mm (1958). Số ngày mưa trung bình/năm là
159 ngày. Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa
mưa từ tháng 5 đến tháng 11; trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa
cao nhất. Các tháng 1,2,3 mưa rất ít, lượng mưa không đáng kể. Trên phạm
vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, có khuynh hướng
tăng dần theo trục Tây Nam - Ðông Bắc. Ðại bộ phận các quận nội thành và
các huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam
và Tây Nam.
- Ðộ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa
mưa 80% và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức
thấp tuyệt đối xuống tới 20%.
- Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió
chính và chủ yếu là gió mùa Tây - Tây Nam và Bắc - Ðông Bắc. Gió Tây Tây Nam từ Ấn Ðộ Dương thổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến
tháng 10, tốc độ trung bình 3,6m/s và gió thổi mạnh nhất vào tháng 8, tốc độ
trung bình 4,5 m/s. Gió Bắc- Ðông Bắc từ biển Đông thổi vào trong mùa
khô, khoảng từ tháng 11 đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4 m/s. Ngoài ra có
gió tín phong, hướng Nam - Ðông Nam, khoảng từ tháng 3 đến tháng 5 tốc
độ trung bình 3,7 m/s. Về cơ bản TPHCM thuộc vùng không có gió bão.
Năm 1997, do biến động bởi hiện tượng El-Nino gây nên cơn bão số 5, chỉ
một phần huyện Cần Giờ bị ảnh hưởng ở mức độ nhẹ.
 Ðịa chất - đất đai.
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

10


Dự án Bất động sản Phương Anh

Ðất đai Thành phố Hồ Chí Minh được hình thành trên hai hướng trầm

tích: trầm tích Pleieixtoxen và trầm tích Holoxen.
Trầm tích Pleixtoxen (trầm tích phù sa cổ): chiếm hầu hết phần phía
Bắc, Tây Bắc và Ðông Bắc thành phố, gồm phần lớn các huyện Củ Chi, Hóc
môn, Bắc Bình Chánh, quận Thủ Ðức, Bắc-Ðông Bắc quận 9 và đại bộ phận
khu vực nội thành cũ.
Ðiểm chung của tướng trầm tích này, thường là địa hình đồi gò hoặc
lượn sóng, cao từ 20-25m và xuống tới 3-4m, mặt nghiêng về hướng Ðông
Nam. Dưới tác động tổng hợp của nhiều yếu tố tự nhiên như sinh vật, khí
hậu, thời gian và hoạt động của con người, qua quá trình xói mòn và rữa
trôi..., trầm tích phù sa cổ đã phát triển thành nhóm đất mang những đặc
trưng riêng. Nhóm đất xám, với qui mô hơn 45.000 ha, tức chiếm tỷ lệ 23,4%
diện tích đất thành phố.
Ở thành phố Hồ Chí Minh, đất xám có ba loại: đất xám cao, có nơi bị
bạc màu; đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và đất xám gley; trong đó, hai
loại đầu chiếm phần lớn diện tích. Ðất xám nói chung có thành phần cơ giới
chủ yếu là cát pha đến thịt nhẹ, khả năng giữ nước kém; mực nước ngầm tùy
nơi và tùy mùa biến động sâu từ 1-2m đến 15m. Ðất chua, độ pH khoảng
4,0-5,0. Ðất xám tuy nghèo dinh dưỡng, nhưng đất có tầng dày, nên thích
hợp cho sự phát triển của nhiều loại cây trồng nông lâm nghiệp, có khả năng
cho năng suất và hiệu qủa kinh tế cao, nếu áp dụng biện pháp luân canh, thâm
canh tốt. Nền đất xám, phù hợp đối với sử dụng bố trí các công trình xây
dựng cơ bản.
Trầm tích Holoxen (trầm tích phù sa trẻ): tại thành phố Hồ Chí Minh,
trầm tích này có nhiều nguồn gốc-ven biển, vũng vịnh, sông biển, aluvi lòng
sông và bãi bồi... nên đã hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù
sa có diện tích 15.100 ha (7,8%), nhóm đất phèn 40.800 ha (21,2%) và đất
phèn mặn (45.500 ha (23,6). Ngoài ra có một diện tích nhỏ khoảng hơn 400
ha (0,2%) là "giồng" cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói mòn trơ sỏi
đá ở vùng đồi gò.
 Nguồn nước và thủy văn.

Về nguồn nước, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai - Sài Gòn,
thành phố Hồ Chí minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất phát triển.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

11


Dự án Bất động sản Phương Anh

Sông Ðồng Nai bắt nguồn từ cao nguyên Langbiang (Ðà Lạt) và hợp
lưu bởi nhiều sông khác, như sông La Ngà, sông Bé, nên có lưu vực lớn,
khoảng 45.000 km2. Nó có lưu lượng bình quân 20-500 m3/s và lưu lượng
cao nhất trong mùa lũ lên tới 10.000 m3/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước
và là nguồn nước ngọt chính của thành phố Hồ Chí Minh. Sông Sài Gòn bắt
nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến thành phố với chiều
dài 200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80 km. Hệ thống các chi
lưu của sông Sài Gòn rất nhiều và có lưu lượng trung bình vào khoảng 54
m3/s.
Bề rộng của sông Sài Gòn tại Thành phố thay đổi từ 225m đến 370m
và độ sâu tới 20m. Sông Ðồng Nai nối thông qua sông Sài Gòn ở phần nội
thành mở rộng, bởi hệ thống kênh Rạch Chiếc. Sông Nhà Bè hình thành từ
chỗ hợp lưu của sông Ðồng Nai và sông Sài Gòn, các trung tâm thành phố
khoảng 5km về phía Ðông Nam. Nó chảy ra biển Ðông bằng hai ngả chính ngả Soài Rạp dài 59km, bề rộng trung bình 2km, lòng sông cạn, tốc độ dòng
chảy chậm; ngả Lòng Tàu đổ ra vịnh Gành Rái, dài 56km, bề rộng trung bình
0,5km, lòng sông sâu, là đường thủy chính cho tàu bè ra vào bến cảng Sài
Gòn.
Ngoài trục các sông chính kể trên ra, thành phố còn có mạng lưới kênh
rạch chằng chịt, như ở hệ thống sông Sài Gòn có các rạch Láng The, Bàu
Nông, rạch Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị

Nghè, Bến Nghé, Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi và ở phần phía Nam
Thành phố thuộc địa bàn các huyện Nhà Bè, Cần Giờ mật độ kênh rạch dày
đặc; cùng với hệ thống kênh cấp 3-4 của kênh Ðông-Củ Chi và các kênh đào
An Hạ, kênh Xáng, Bình Chánh đã giúp cho việc tưới tiêu thuận lợi và đang
dần dần từng bước thực hiện các dự án giải tỏa, nạo vét kênh rạch, chỉnh
trang ven bờ, tô điểm vẻ đẹp cảnh quan sông nước, phát huy lợi thế hiếm có
đối với một đô thị lớn.
Nước ngầm ở Thành phố Hồ Chí Minh, nhìn chung khá phong phú tập
trung ở vùng nửa phần phía Bắc-trên trầm tích Pleixtoxen; càng xuống phía
Nam (Nam Bình Chánh, quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ)-trên trầm tích Holoxen,
nước ngầm thường bị nhiễm phèn, nhiễm mặn.
Ðại bộ phận khu vực nội thành cũ có nguồn nước ngầm rất đáng kể,
nhưng chất lượng nước không tốt lắm. Tuy nhiên, trong khu vực này, nước
ngầm vẫn thường được khai thác ở ba tầng chủ yếu: 0-20m, 60-90m và 170Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

12


Dự án Bất động sản Phương Anh

200m. Khu vực các quận huyện 12, Hóc môn và Củ Chi có trữ lượng nước
ngầm rất dồi dào, chất lượng nước rất tốt, thường được khai thác ở tầng 6090m. Ðây là nguồn nước bổ sung quan trọng của thành phố
Về thủy văn, hầu hết các sông rạch Thành phố Hồ Chí Minh đều chịu
ảnh hưởng dao động triều bán nhật của biển Ðông. Mỗi ngày, nước lên xuống
hai lần, theo đó thủy triều thâm nhập sâu vào các kênh rạch trong thành phố,
gây nên tác động không nhỏ đối với sản xuất nông nghiệp và hạn chế việc
tiêu thoát nước ở khu vực nội thành.
Mực nước triều bình quân cao nhất là 1,10m. Tháng có mực nước cao
nhất là tháng 10-11, thấp nhất là các tháng 6-7. Về mùa khô, lưu lượng của
nguồn các sông nhỏ, độ mặn 4% có thể xâm nhập trên sông Sài Gòn đến quá

Lái Thiêu, có năm đến đến tận Thủ Dầu Một và trên sông Ðồng Nai đến
Long Ðại. Mùa mưa lưu lượng của nguồn lớn, nên mặn bị đẩy lùi ra xa hơn
và độ mặn bị pha loãng đi nhiều.
Từ khi có các công trình thủy điện Trị An và thủy lợi Dầu Tiếng ở
thượng nguồn, chế độ chảy tự nhiên chuyển sang chế độ chảy điều tiết qua
tuốt bin, đập tràn và cống đóng-xả, nên môi trường vùng hạ du từ Bắc Nhà
Bè trở nên chịu ảnh hưởng của nguồn, nói chung đã được cải thiện theo chiều
hướng ngọt hóa. Dòng chảy vào mùa kiệt tăng lên, đặc biệt trong các tháng
từ tháng 2 đến tháng 5 tăng 3-6 lần so với tự nhiên.
Vào mùa mưa, lượng nước được điều tiết giữ lại trên hồ, làm giảm thiểu
khả năng úng lụt đối với những vùng trũng thấp; nhưng ngược lại, nước mặn
lại xâm nhập vào sâu hơn. Tuy nhiên, nhìn chung, đã mở rộng được diện tích
cây trồng bằng việc tăng vụ mùa canh tác. Ngoài ra, việc phát triển các hệ
thống kênh mương, đã có tác dụng nâng cao mực nước ngầm trên tầng mặt
lên 2-3m, tăng thêm nguồn cung cấp nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt
của thành phố.
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.
Điểm nổi bật trong kết quả điều hành kinh tế - xã hội năm 2017 của thành
phố là môi trường đầu tư kinh doanh tiếp tục được cải thiện, thủ tục hành
chính có nhiều tiến bộ; việc lặp lại trật tự đô thị được người dân ủng hộ.
Trong năm, Thành phố đã đẩy mạnh việc giải ngân các công trình xây dựng
cơ bản, rà soát phân bổ vốn đầu tư, tập trung ứng vốn cho dự án tuyến đường
sắt Bến Thành – Suối Tiên, kịp thời ngăn chặn tình trạng sốt giá nhà đất ở
các vùng ven. Đặc biệt đã tổ chức làm việc với các cơ quan trung ương về
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

13


Dự án Bất động sản Phương Anh

báo cáo sơ kết 5 năm thực hiện Nghị quyết số 16-NQ/TW của Bộ Chính trị
về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2020 và được Quốc Hội thông qua Nghị quyết 54/2017/QH14 ngày
24/11/2017 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ
Chí Minh, tạo động lực cho Thành phố phát triển bền vững và nhanh hơn
nữa trong những năm tiếp theo.
Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước tăng 8,25% so năm trước (năm
2016 tăng 8,05%). Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) đạt 107,90% (năm 2016
đạt 107,33%); tổng vốn đầu tư xã hội đạt 365,71 ngàn tỷ đồng, so cùng kỳ
tăng 18,4%, so với GRDP bằng 34,5%; tổng thu cân đối ngân Nhà nước đạt
347.986 tỷ đồng, đạt 100,03% dự toán, tăng 13,32%; tổng chi ngân sách địa
phương (trừ tạm ứng) 67.075 tỷ đồng, đạt 94,94% dự toán, tăng 40,36% so
cùng kỳ; tổng dư nợ tín dụng đến 1/12/2017 tăng 17,27% so với tháng
12/2016.
Công Nghiệp
Tình hình sản xuất công nghiệp trên địa bàn thành phố tháng 12 tiếp tục
tăng trưởng ổn định. Chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) ước tính
tháng 12 tăng 6,37% so với tháng trước. Trong đó: công nghiệp chế biến,
chế tạo tăng 6,65%; ngành cung cấp nước, quản lý và xử lý rác thải, nước
thải tăng 4,69%; hoạt động khai khoáng giảm 2,12%; ngành sản xuất và phân
phối điện giảm 5,16%.
Xây dựng
Giá trị sản xuất xây dựng cả năm theo giá hiện hành ước đạt 247.525,16
tỷ đồng, bao gồm:
+ Khu vực Nhà nước đạt 14.719,23 tỷ đồng, chiếm 5,95%;
+ Khu vực ngoài Nhà nước đạt 212.732,65 tỷ đồng, chiếm 85,94%;
+ Khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 20.073,29 tỷ đồng, chiếm 8,11%.
Trong tổng giá trị sản xuất: giá trị sản xuất xây dựng công trình nhà chiếm
53,36%; công trình kỹ thuật dân dụng chiếm 28,36% và hoạt động xây dựng

chuyên dụng chiếm 18,28%. Giá trị sản xuất xây dựng cả năm theo giá so
sánh ước đạt 191.848,42 tỷ đồng, tăng 8,19% so với năm 2016, bao gồm:
+ Khu vực Nhà nước đạt 11.329,06 tỷ đồng, giảm 15,95%;
+ Khu vực ngoài Nhà nước đạt 164.678,71 tỷ đồng, tăng 10,97%;
+ Khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 15.840,65 tỷ đồng, tăng 2,59%.
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

14


Dự án Bất động sản Phương Anh

Trong tổng giá trị sản xuất: giá trị sản xuất xây dựng công trình nhà tăng
11,15%; công trình kỹ thuật dân dụng tăng 1,61% và hoạt động xây dựng
chuyên dụng tăng 10,55%.
Trồng trọt
Diện tích gieo trồng cây hàng năm ước đạt 41.552,9 ha, giảm 1,8% so với
năm 2016. Trong đó, diện tích lúa chiếm 46,2%, giảm 1,5%; sản lượng đạt
86.253,3 tấn, tăng 1,3% so năm trước. Diện tích gieo trồng rau các loại chiếm
19%, giảm 0,6%, sản lượng đạt 230.626,6 tấn, tăng 3,4%. Diện tích hoa, cây
cảnh là 1.366,4 ha, tăng 9,2%. Nhìn chung, năng suất các loại cây trồng hàng
năm tăng so với năm trước.
Chăn nuôi
Theo kết quả điều tra chăn nuôi ngày 1/10/2017, có 958 hộ chăn nuôi
trâu với tổng đàn 5.377 con, tăng 7,6% so với thời điểm 1/10/2016; trong đó,
sản lượng thịt hơi xuất chuồng trong kỳ đạt 583 tấn, tăng 3,7% so với cùng
kỳ. Đàn bò có 7.810 hộ nuôi bò thịt và 5.798 hộ nuôi bò sữa với tổng đàn bò
125 ngàn con, giảm 2,1%; trong đó, đàn bò thịt chiếm 32,5% tổng đàn, tăng
8,2% và đàn bò sữa chiếm 67,5%, giảm 6,4%. Chăn nuôi heo có 5.671 hộ
với tổng đàn 302,8 ngàn con, tăng 7,6%. Gia cầm và chăn nuôi khác có 4.620

đơn vị nuôi gà với tổng đàn 424,6 ngàn con, tăng 1,6%; trong đó, đàn gà thịt
chiếm 94,5% tổng đàn gà, tập trung tại hộ gia công cho công ty CP và trang
trại gà An Phú - Củ Chi thuộc Tổng Công Ty Nông Nghiệp Sài Gòn.
Lâm nghiệp
Tổng diện tích rừng, đất lâm nghiệp trên địa bàn Thành phố hiện nay là
38.864 ha, trong đó diện tích đất có rừng là 35.794 ha. Tỉ lệ che phủ rừng đạt
17,46%, tỷ lệ che phủ rừng và cây xanh là 37,15%. Tính đến nay, sản lượng
cây lâm nghiệp trồng phân tán là 251.000 cây, tăng 1,74% so với cùng kỳ
năm trước. Diện tích trồng rừng được chăm sóc là 581 ha, tăng 7% so với
cùng kỳ năm trước.
Thủy sản
Sản lượng thủy sản năm 2017 ước đạt 59.043,6 tấn, tăng 0,45% so năm
trước. Trong đó, sản lượng cá ước đạt 18.956,7 tấn, giảm 2,21%; sản lượng
tôm ước đạt 16.085,1 tấn, giảm 1,85%; sản lượng thủy sản khác ước đạt
24.001,8 tấn, tăng 4,32%. Trong đó:

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

15


Dự án Bất động sản Phương Anh

− Sản lượng thủy sản khai thác ước đạt 19.976,7 tấn, tăng 1%. Trong đó,
sản lượng khai thác thủy sản biển chiếm 86,4%, tăng 1,7%; sản lượng khai
thác thủy sản nội địa chiếm 13,6%, giảm 3%.
− Sản lượng thủy sản nuôi trồng ước đạt 39.067,0 tấn, tăng 0,2%. Trong
đó, sản lượng cá chiếm 21,6%, giảm 8%; tôm chiếm 32,6%, giảm 2,6%; sản
lượng thủy sản khác chiếm 45,8%, tăng 6,8%.
Dân số

Dân số: ước tính dân số trung bình trên địa bàn thành phố năm 2017 có
8.611,1 ngàn người, tăng 2% so với năm 2016. Giải quyết việc làm: dự ước
cả năm 2017, giải quyết việc làm cho 323.225 lượt người (đạt 115,44 % kế
hoạch năm), số việc làm mới tạo ra là 133.331 chỗ việc làm mới (đạt 106,66
% kế hoạch năm), tổ chức 80 phiên giao dịch việc làm. Bên cạnh giải quyết
việc làm trong nước, dự ước số lao động được giải quyết việc làm thông qua
hoạt động xuất khẩu lao động là 14.212 người.
II. Quy mô của dự án.
Dự án triển khai đầu tư cơ sở trang thiết bị như sau:
Nội dung

STT
I
10
II
1
4
5

Xây dựng
Sửa chữa mặt bằng
Thiết bị
Bàn ghế
Thiết bị vệ sinh
Thiết bị khác

ĐVT

Số lượng

1
bộ
bộ
bộ

20
2
1

III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Địa điểm thực hiện dự án: tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân
cận.
III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án đầu tư Bất động sản Phương Anh được đầu tư theo hình thức xây
dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

16


Dự án Bất động sản Phương Anh

IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
Dự án sẽ tiến hành thuê nhà trên địa bàn thành phố, tiến hành tu sửa và
sẽ cho thuê lại.
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Các vật tư đầu vào để xây dựng như: nguyên vật liệu thiết bị nhà bếp sẽ
được nhập khẩu từ nước ngoài, bên cạnh đó những thiết bị cơ bản cũng sẽ

được mua trong nước nên nguyên vật liệu và thiết bị các yếu tố đầu vào phục
vụ cho quá trình thực hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này
như đầu bếp và phục vụ, dự kiến dự án sẽ có phương án tuyển dụng phù hợp
để sau khi dự án xin được chủ trương xong là nhà hàng chủ động đi vào hoạt
động. Nên về cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

17


Dự án Bất động sản Phương Anh

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ
THUẬT CÔNG NGHỆ
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
STT
I
-

Nội dung
Xây dựng
Sửa chữa mặt bằng

ĐVT
mặt bằng

Số lượng
1

II. Quy trình cho thuê
- Bước 1: Tìm nhà để thuê
Cách 1: Tìm qua Google
Tìm kiếm BĐS cho thuê qua trang Google bằng cách chọn tuần gần nhất
và gõ tên đường muốn tìm.
Tìm kiếm qua Báo Mua Bán. Các bạn có thể mua báo hoặc truy cập vào
webiste muaban.net, rongbay.com, vatgia.com, muabanbatdongsan.net…
Cách 2. Thông qua sự khảo sát
Đi khảo sát trên đoạn đường muốn tìm nhà. Ghi lại thông tin sau đó kiểm
tra các loại hình BĐS bạn muốn kinh doanh cho thuê.
Cách 3. Thông qua các mô giới, cò đất
Đây có lẻ là phương pháp tốt nhất và hiệu quả nhất và có thể trả mức hoa
hồng cho người môi giới.
Tìm kiếm BĐS cho thuê thông qua bạn bè, đó chính là nguồn thông tin
quý giá không nên bỏ qua.
Cách 4. Thông qua báo giấy.
Cách 5. Thông qua kênh ngân hàng.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

18


Dự án Bất động sản Phương Anh

- Bước 2: Tu sửa lại căn nhà
+ Bàn bạc và thống nhất về các thành phần và các tiêu chí cải tạo

Cải tạo nhà cần xem xét thay đổi dựa trên những yếu tố, cấu trúc nhà cửa
có sẵn. Vì vậy, từng điểm thay đổi đều cần suy xét theo những phương thức
cải tạo khác nhau để xác định sự phù hợp với những phần còn lại trong căn
nhà hay không, đồng thời có thể dự trù được nguồn chi phí cần bỏ ra có đủ
hay không.

+ Chọn đơn vị cải tạo nhà (ĐVCTN) chyên nghiệp
Chọn một đơn vị cải tạo nhà chuyên nghiệp cực kỳ quan trọng. Cải tạo
nhà ở cần đến những người thực hiện chuyên nghiệp để có thể thay đổi những
bộ phận trong căn nhà từ hiện trạng này thành mong muốn của người dùng
– điều này khó hơn việc có sẵn chỉ cần lắp đặt vào để sử dụng.
+ ĐVCTN khảo sát & đo vẽ hiện trạng
Bước tiếp theo của quy trình cải tạo nhà là ĐTCTN sẽ khảo sát và đo vẽ
thực trạng ngôi nhà trước khi tiến hành các giai đoạn sâu hơn. Quy trình này
nhằm xác định được cấu trúc nhà, những phần sụt lún, hư hỏng cần thay thế,
những phần có thể tận dụng sử dụng tiếp nhằm tiết kiệm chi phí tối đa nhưng
vẫn đạt được mong muốn khi sửa chữa nhà của gia chủ.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

19


Dự án Bất động sản Phương Anh

+ ĐVCTN đưa ra các phương án và báo giá thi công
Sau quá trình trên, ĐVCTN mới có thể cân bằng giữa thực trạng và mong
muốn của gia chủ mới có thể đưa ra những phương án cải tạo sửa chữa phù
hợp nhất. Đồng thời báo giá thi công với chi tiết các hạng mục cần thực hiện.
+ Ký hợp đồng thi công

+ ĐVCTN tiến hành thi công theo như hợp đồng đã ký
ĐVCTN sẽ tiến hành thực thi các hạng mục theo trình tự, thời gian và đảm
bảo chất lượng cho từng công đoạn theo đúng hợp đồng. Thông thường quá
trình này ĐVCTN luôn có người quản lý, trực tiếp giám sát quá trình thực
hiện
+ Nghiệm thu và thanh lý hợp đồng
Khi giai đoạn thi công sửa chữa cải tạo hoàn tất, cả 2 bên cần nghiệm thu
công trình đã đúng theo bản vẽ, theo những gì cam kết trong hợp đồng hay
chưa và hoàn tất thanh lý hợp đồng.
- Bước 3: Cho thuê lại
+ Tiếp thị, quảng cáo, gửi đúng thông điệp cho các khách hàng mục tiêu
+ Cho thuê với tốc độ nhanh và gấp rút
+ Chăm sóc khách thuê để giữ lại những vị khách tốt

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

20


Dự án Bất động sản Phương Anh

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở
hạ tầng.
Diện tích sử dụng đất:
m2. Khu đất được Chủ đầu tư thuê sử dụng
trong vòng… năm, nên sẽ không tính đến phương án giải phóng mặt bằng,
tái định cư. Sau khi được Ủy Ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ra quyết
định để thực hiện dự án. Chủ đầu tư sẽ tiến hành lắp đặt thiết bị để thực hiện
dự án.

II. Các phương án xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp các hạng mục thiết bị
Nội dung

STT

ĐVT

Số lượng

Thiết bị
1

Bàn ghế

bộ

20

4

Thiết bị vệ sinh

bộ

2

5

Thiết bị khác

bộ

1

III. Phương án tổ chức thực hiện.
Dự án được chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng
nhà máy và khai thác dự án khi đi vào hoạt động.
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án.
 Lập và phê duyệt dự án trong năm 2018.
+ Đưa vào vận hành khai thác sau 02 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất
trên thực địa và có chủ trương đầu tư
Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và khai thác dự án.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

21


Dự án Bất động sản Phương Anh

CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG –
GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN
NINH QUỐC PHÒNG
I. Đánh giá tác động môi trường.
I.1. Giới thiệu chung.
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường Dự án Bất động
sản Phương Anh là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh
hưởng đến khu vực trường học và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải
pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn

chế những tác động rủi ro cho môi trường khi dự án được thực thi, đáp ứng
được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo
+

Luật Đầu tư 2005 được kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XI thông qua ngày
29 tháng 11 năm 2005;

+

Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

+

Luật Bảo vệ môi trường 2005 được kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XI thông
qua ngày 19/11/2005;

+

Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 9/8/2006 của Chính phủ về việc quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi
trường;

+

Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP;

+

Nghị định 81/2006/NĐ-CP ngày 9/8/2006 của Chính phủ quy định về
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường;

+

Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 8/9/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác
động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường;

+

Nghị định số 59/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007 của Chính phủ về quản lý
chất thải rắn;

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

22


Dự án Bất động sản Phương Anh

+

Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 của Chính phủ quy định
việc cấp phép thăm dò, khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả nước thải
vào nguồn nước;

+

Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18/12/2006 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng tiêu chuẩn Việt
Nam về môi trường.

II. Tác động của dự án tới môi trường
Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh
khu vực Dự án Bất động sản Phương Anh và khu vực lân cận, tác động trực
tiếp đến môi trường làm việc. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác
động đến môi trường có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:
II.1. Giai đoạn xây dựng dự án.
+ Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:
Quá trình xây dựng tu sửa sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi
(ximăng, đất, cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và
bốc dỡ nguyên vật liệu xây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt
động của các máy móc thiết bị cũng như các phương tiện vận tại và thi công
cơ giới tại công trường sẽ gây ra tiếng ồn.
+ Tác động của nước thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của
công nhân xây dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần
phải được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước
ngầm.
+ Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn
từ quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải
rắn phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời
sẽ có thể bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước và gây
ra các vấn đề vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát,
sỏi…) sẽ được tái sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì
lượng công nhân không nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị

dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý ngay.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

23


Dự án Bất động sản Phương Anh

II.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng.
+ Ô nhiễm không khí:
Khí thải của các phương tiện:
Khí thải từ máy móc (máy in, máy điều hòa nhiệt độ, máy photocopy)
trong lớp học.
+ Ô nhiễm nước thải:
Nước thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các
chất hữu cơ, các chất dinh dưỡng và vi sinh. Nước mưa chảy tràn: Vào mùa
mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân bãi có thể cuốn theo đất cát, lá
cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống thoát nước, làm tăng mức độ
ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận.
+ Ô nhiễm do chất thải rắn:
Chất thải rắn sinh hoạt: Chất thải rắn sinh hoạt phát sinh có thành phần
đơn giản, chủ yếu là các chất hữu cơ dễ phân hủy như thực phẩm dư thừa và
các loại bao bì (giấy bìa, chất dẻo, thủy tinh…).
III. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm
III.1. Giai đoạn xây dựng tu sửa dự án.
Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi
mặt bằng…
Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí
ở cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không

ảnh hưởng toàn khu vực.
Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân
lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng
lên.
Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như
mũ, khẩu trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết.
Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây dựng. Các
máy khoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ
18h – 6h.
Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện
các yêu cầu sau:
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

24


Dự án Bất động sản Phương Anh

Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công.
Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân.
Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn…
Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công
nhân cần tập trung trong khu vực.
Rác sinh hoạt được thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung.
Có bộ phận chuyên trách để hướng dẫn các công tác vệ sinh phòng
dịch, vệ sinh môi trường, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân.
III.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng.
+ Giảm thiểu ô nhiễm không khí:
Trồng cây xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho trường
học, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo

môi trường.
+ Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phương tiện vận chuyển:
Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng.
Để tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thông
thoáng bằng đối lưu tự nhiên có hổ trợ của đối lưu cưỡng bức.
Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng các cửa thông gió, chọn
hướng gió chủ đạo trong năm, bố trí của theo hướng đón gió và của thoát
theo hướng xuôi gió.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải:
Nước thải của trường học sẽ được xử lý từ nước thải nhà vệ sinh sang
bể tự hoại.
Nước thải sau này đưa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772
: 2000 – mức I, trước khi thải ra môi trường.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn:
Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý chất thải rắn phát sinh
đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trường, Ban quản lý khu dân cư
sẽ thực hiện chu đáo chương trình thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn.
Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái
chế chất thải rắn sinh hoạt.
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

25