Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố việt trì, tỉnh phú thọ giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN LƯƠNG TRUNG KIÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN LƯƠNG TRUNG KIÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành : Quản lý Đất
đai
Mã số ngành : 8 85 01 03
`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên - Năm 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận
văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đều đã được cảm ơn.
Tác giả luận văn

Nguyễn Lương Trung Kiên


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi
để tôi có thể hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Đức Nhuận trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận
văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên,

phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi
cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Việt Trì; Phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nguyễn Lương Trung Kiên


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH

MỤC

CÁC

BẢNG

........................................................................................v DANH MỤC CÁC HÌNH
....................................................................................... vi DANH MỤC CÁC TỪ
VIẾT TẮT ....................................................................... vii
MỞ

....................................................................................................................1

ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học
...................................................3

của

đấu

giá

quyền

sử

dụng

đất

1.1.1. Một số khái niệm ..............................................................................................3
1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất.......................................................5
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ...............................................................................7
1.2.
Cơ

sở
pháp
........................................................................................................7
1.3.
Cơ
sở
thực
....................................................................................................12

lý
tiễn

1.3.1. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới...................12
1.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................14
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .18
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................................18
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................18
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu......................................................18
2.1.3. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................18
2.2. Nội dung nghiên cứu .........................................................................................18
2.3. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................19
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp:...............................................19


4

2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: ................................................19


4

2.3.3. Phương pháp chuyên gia: ................................................................................20
2.3.4. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu điều
tra.........20
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................21
3.1. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú
Thọ ............................................................................................................................21
3.1.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai. ...........................................................21
3.1.2. Biến động đất đai. ...........................................................................................26
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đến 31/12/2016 ..........................................................30
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Việt Trì ...........34
3.2.1. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................34
3.2.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................................43
3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá trên địa
thành phố Việt Trì .....................................................................................................43
3.2.4. Khảo sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở qua ý kiến cán bộ quản lý và
người dân...................................................................................................................63
3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án
đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................................................69
3.3.1. Hiệu quả kinh tế ..............................................................................................69
3.3.2. Hiệu quả xã hội ...............................................................................................71
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước..................................................72
3.3.4. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất................................72
3.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất. .....................................................73
3.4.1. Giải pháp về chính sách nhà nước...................................................................73
3.4.2. Giải pháp về kỹ thuật ......................................................................................74
3.4.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ..........................................................................74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................75
1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................75
2. KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................76

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................77


5

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2010-2016 ................27
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất 31/12/2016 của Thành phố Việt Trì....................31
Bảng 3.3: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ phường Thọ Sơn
..........46
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phường Thọ Sơn................................46
Bảng 3.5: Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền SDĐ phường
Thọ
Sơn- thành phố Việt Trì...............................................................................................48
Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ phường Tiên
Cát...........49
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại phường Tiên Cát ...............51
Bảng 3.8: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Tiên Cát
........52
Bảng 3.9: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ phường Minh
Nông...........53
Bảng 3.10: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại phường Minh Nông.......55
Bảng 3.11: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Minh Nông
.........56
Bảng 3.12: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Sông Lô...........59
Bảng 3.13: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Sông Lô ......................61
Bảng 3.14: Danh sách người trúng đấu giá QSD đất tại xã Sông Lô .......................62
Bảng 3.15: Bảng thống kê kết quả các dự án đấu giá QSDĐ ...................................62
Bảng 3.16. Một số ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá
trên địa bàn thành phố Việt

Trì............................................................................................63
Bảng 3.17. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá
trên địa bàn thành phố Việt
Trì............................................................................................67


6

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng các loại đất của thành phố Việt Trì năm 2016 ................26
Hình 3.2. Biển đổi sử dụng đất thành phố Việt Trì giai đoạn 2010-2016 ................30
Hình 3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................43
Hình 3.4. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án quy hoạch dân
cư phường Thọ Sơn – thành phố Việt Trì .................................................................47
Hình 3.5. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án quy hoạch dân
cư phương Minh Nông ..............................................................................................56


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

:Bất động sản

QSDĐ

:Quyền sử dụng đất

SDĐ

:Sử dụng đất

UBND

:Uỷ ban nhân dân

KT-XH

: Kinh tế-xã hội

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HQKT

: Hiệu quả kinh tế

TM&MT

:Tài nguyên và Môi trường BQL :Ban

quản lý
GPM

:Giải phóng mặt bằng

CSHT

:Cơ sở hạ tầng


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa
diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước. Trong quá trình đổi mới nền KT -XH ở nước ta, cơ chế
kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và hình thành xu
hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất
đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao
dịch này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất
lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch về đất
đai khiến các nguồn thu từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai
không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai, tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong công
tác quản lý ... Vì vậy, chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường,
phản ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu.
Thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ, là một tỉnh đang phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa,
kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu
phát triển KTXH rất lớn. Trong những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng
đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản của thành phố. Giá trị thực của đất trên thị
trường được phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như
việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu
giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng
đấu giá...

2

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác đấu
giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có hiệu
quả, được sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận - Giảng viên khoa
Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên và được sự đồng ý của
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất - Ủy ban nhân dân
thành phố Việt Trì tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá
quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ

- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

3. Ý nghĩa của đề tài
- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn thiện hơn.
- Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ
chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể
cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố Vinh. Tạo thêm nguồn
thu cho ngân sách Nhà nước đáp ứng nhu cầu đất làm nhà ở cho nhân dân, đảm bảo
tính dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động
sản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống
nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau
về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường
như Mỹ, các nước EU, Nhật, một số nước ASEAN, Malaixia, Singapo quy định
BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên
thị trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) được phép giao
dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua
bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia
vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, như các công trình hạ
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng không phải là
hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất
và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá
trong thị trường BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị
quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong
đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) [26], (Nguyễn Văn Xa (2004), [27].
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị

trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị


4

trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực
địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các
hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất
động sản. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng,... BĐS (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân (2006) [26].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật
giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Đình Bồng (2005) [4].
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do hệ thống pháp luật của mỗi
nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: pháp luật Ôxtrâylia quy định
không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất,
BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn
Đình Bồng (2005) [4].
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.1.3. Đấu giá tài sản
Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩa chính là “tăng lên” hoặc “bổ
sung”. Đến nay trên thế giới có 2 hình thức đấu giá chính: đấu tăng giá - theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới
và đấu giảm giá

- Theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan ( Nguyễn Thị

Minh (2011) [20]
Tại phương Đông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ phiên bộ lạc từ thời chưa có
các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi chép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các
phiên đấu giá có tính chất “đổi chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm... đã diễn ra tại
nhiều nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao đổi gia súc để lấy lương thực,
vũ khí, áo quần...
Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi chép của Herodotus ở xứ
Babylon thì vào khoảng năm 500 TCN, việc đấu giá đã được tổ chức công khai hàng năm.
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản,


5

một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không
thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”.

1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quán trình mua bán, nói
cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian
nào đó. Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá

cả tương ứng,

như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết
những nước có nên kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét
về phương diện

tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh

đất đó trong không gian và thời gian xác định (Đỗ Thị Lan (2012) [16].

1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác đinh giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều
ngành, chính vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể
và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và
quan hệ cung cầu (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), [26].

* Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông

nghiệp tạo ra và nộp cho

người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong
chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến
chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa
tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai
cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế

để hình

thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu
của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn

Văn Quân (2006), [26].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản
xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản
đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân
bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa
chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô
chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại
cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy


6

phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có
hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch
thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa
tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ
thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm,
còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân (2006), [26].

Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa
tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá
đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi
suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải

tăng lên do người bán không muốn bán với

giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Chính vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt
phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất
ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân
trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh
thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), [26].

Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân
bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ
xuống, đó là nguyên tắc cân

bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ

cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân
văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu

nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu

riêng.
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh ra và tính cá biệt, nên cung
và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra
về phía cầu.
Cung và cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường
hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như mật độ dân cư; tỉ
lệ tăng trưởng kinh tế khu vực; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng
của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục
đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được


7

điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Sự
tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát
triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều
hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày
một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên
tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến
động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa
sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển. đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác
được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu
hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại,
du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao
động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết
bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là đất chưa được sử dụng
thực sự trở thành hàng hoá. Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất.
Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ
đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân
(2006), [26]

1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ
chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức
đấu giá công khai, nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên
địa bàn các quận, huyện.

1.2. Cơ sở pháp lý
Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, quyền sử dụng đất
là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “... là điều kiện để xây dựng
hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế
những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất
Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai,
chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác
quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại
được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã
tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản,


8

có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức
tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai.
Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng
đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai
những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá
đất nước. Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng
đất. Chế định này theo Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998,

2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định, chỉ có một số Nghị định, Thông tư đề
cập đến một số nội dung liên quan:

* Luật đất đai 1988 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng
người sử dụng đất chỉ “... được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật

đất,

kiến trúc

khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được
giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử
dụng bị thu hồi.
* Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,

nội dung quan

trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trong
điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung
năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa
được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích
của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong
đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất.
* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003:
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và
có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được
quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II.
Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định đã quy định các trường hợp

đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất. Điều 61 qui định
các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ. Điều 62 quy định cụ thể về trình tự đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng.
Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây


9

dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để

tạo vốn thực

hiện các dự án đó".
Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số
38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm
mục đích sử dụng đất, Tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất
đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao
dịch.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, từ khi có Luật đất đai
2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp
luật liên quan đến đất đai như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày

số 16/11/2004 của

Chính phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định
số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán
đấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/5/2005 của Thủ tướng Chính phủ
ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá
tài sản.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định
chi tiết về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của
Chính phủ về bán đấu giá tài sản.


10

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính

phủ

quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013:
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013
(có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014). Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 117, Điều 118,
Điều 119 Luật Đất đai 2013. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết
được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Theo Luật Đất đai
2013, chỉ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất khi đã có kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của cấp thành phố được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cũng tăng các trường hợp quy
định như: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; giao đất, cho
thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở
sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ
gia đình, cá nhân,.... Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất
nhưng không thành cũng được quy định cụ thể hơn, theo Luật Đất đai 2013 quy định, ngoài các trường hợp
được phép giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra đấu giá nhưng không thành quy định tại Luật
đất đai 2003 như: các trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc trường hợp đấu giá ít
nhất 02 lần nhưng không thành thì Luật đất đai 2013 còn quy định đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá mà
chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá đã tháo gỡ được vướng mắc trong quá trình xem xét giao đất có
thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp trên bởi theo quy định tại Khoản 1 Điều 37 của Nghị định số
17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản: việc bán đấu giá tài sản trong trường
hợp chỉ có một người tham gia đấu giá không áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp
nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Mà thực tế có nhiều ô đất đưa ra đấu giá qua
nhiều phiên đấu giá khác nhau, thậm chí tất cả các phiên đấu giá đều chỉ có một người tham gia đấu giá (theo
Luật đất đai 2003, trường hợp các ô đất này sẽ không giao được cho người sử dụng đất, gây lãng phí đất,
thất thu ngân sách Nhà nước).
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, người dân có thể nắm được tất cả thông tin của
thửa đất cần đấu giá giúp cho mối quan hệ cung cầu rên thị trường đất đai được diễn ra thuận lợi, nhanh

chóng, không bị ảnh hưởng của nhiều chiều thông tin sai lệch, không phải thông qua nhiều cầu nối mới đến
được với nhau. Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhất khắc phục những khó
khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước. Hình thức
này đã và đang được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Tuy còn nhiều vướng mắc nhưng không thể phủ nhận
những ý nghĩa thực tiễn của nó.


11

- Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền
kinh tế thị trường nói chung
- Đấu giá QSDĐ là phương thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
- Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để Nhà nước thực hiện định giá đất
- Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất
1.1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu
giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích
khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc

xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất
ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác,
các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, KT-XH, thương mại ... sẽ có giá cao hơn các vị
trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị
trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự
nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải
xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hưởng đến giá đất.

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,
khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở
hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn .... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng
dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá
đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn
đến giá đất giảm.

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng
theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không
đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô thời hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số


12

lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không
hoàn toàn bất biến.

1.1.3.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ
- Hiện nay có rất nhiều phương pháp để định giá đất trong đấu giá QSDĐ cụ thể như:
* Phương pháp thu nhập: là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng
là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho
thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản
giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương

pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất
định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
* Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương
pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Đây là phương
pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so
sánh với giá của các thửa đất tương đương đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn
cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố
khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân
(2006) [26]
* Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay
phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng,
xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau
khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân của xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính.
Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là
giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.

* Phương pháp chi phí: là phương pháp lấy giá thành xây dựng trừ đi phần
khấu hao. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí
thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thị
trường bất động sản cần định giá.
Việc xác định giá định g iá đất trong đất giá QSDĐ tuy từng địa phương mà lựa chọn phương pháp
cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phương pháp sao cho việc định giá được kết quả cao nhất.
(Nguyễn Văn Xa (2004), [27]

1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
* Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và
01 khu Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).
Theo luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông

qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng
tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền sử dụng đất


13

thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong số một năm nhất định và việc nộp
tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch
đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND thành phố
trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của
UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị.
Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác

là do các cơ quan

quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của
chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện,
thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản
lý của mình ( Nguyễn Thị Minh (2011) [20].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu

thầu hoặc thỏa thuận song

phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC)
là một Viện Quốc gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và
chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép
của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc
gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC

chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng
thương mại về bất động sản, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường bất động
sản... ( Nguyễn Thị Minh (2011) [20].

* Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô cùng phổ biến giúp cho
hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng hơn. Bán đấu giá tại nước này có thể là một
kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa
chọn tốt nhất cho tất cả mọi người. Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên
điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó.
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và
căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc và nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm là do
người bán bất động sản quyết định.
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả của phiên đấu giá,
tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao. Đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi
phiên đấu giá diễn ra. Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc “móc ngoặc
giá”, hoặc thương lượng trước của những người tham gia. Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá
tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia
và đem đến giá thị trường cho sản phẩm – thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình

thức đấu giá có thể

mang lại ( Nguyễn Thị Minh (2011) [20].

* Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá
hạn,


14

hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá quyền sử dụng
đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất
động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng
cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được
nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được
coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật
phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn mà
điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua Nguyễn Thị Minh (2011) [20].

1.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt
Nam
1.3.2.1. Sơ lược tình hình đấu giá đất
Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham
gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc
cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể
xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng
Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn
thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá
Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao
nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá,
công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và
không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc.
Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ

chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức
bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó. Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng
Là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc
xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được
chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất. Nếu 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức
cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá.

- Đấu giá công khai bằng lời
Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tha m gia đấug
giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả
cao nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội
đồng đấu giá quyết định đình chỉ phi ên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh


15

giá sàn.
Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Nó giúp lựa chọn
được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng
với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh
tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ
đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu
giá.
Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực
thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng
đất và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại
hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà

Nẵng... Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua:

a.Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên
cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà
Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử
dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sỏ hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện
và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác
đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng.
Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, thành phố với tổng
diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá
quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp
18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005
trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha.
Năm 2010, số dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là 33 dự án và đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẽ với
tổng số tiền (dự kiến) thu đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 là 2.600 tỉ đồng (trong đó thu các dự án
thuộc thành phố quản lý là 2.290 tỉ đồng, đấu giá đất nhỏ lẻ và thu tiền sử dụng đất khác do

các quận, thành

phố thị xã quản lý là 310 tỉ đồng). Chia theo khối các đơn vị tổ chức thực hiện như sau: Khối quận và thị xã:
8 dự án, số thu đấu giá khoảng 700 tỉ đồng; khối huyện: 21 dự án, số thu đấu giá khoảng 1.420 tỉ đồng; khối
các sở, ngành: 4 dự án, số thu đấu giá khoảng 480 tỉ đồng ( Đỗ Thị Lan (2012) [16].

b. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung. Thực hiện công
tác đấu giá quyền sử dụng đất, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại
Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể:

+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới
hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3