Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tam nông, tỉnh phú thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN HẢI PHONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN TAM NÔNG,
TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN HẢI PHONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN TAM NÔNG,
TỈNH PHÚ THỌ
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành : 60. 85. 01. 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng

Thái Nguyên - 2015


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn

Phan Hải Phong


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Giáo viên hướng dẫn
khoa học PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng đã chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái nguyên đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng

đất, Chi cục Thống kê huyện Tam Nông, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các
xã, thị trấn trên địa bàn huyện Tam Nông đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực
hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn
bè đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn

Phan Hải Phong


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG .................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. viii
MỞ

ĐẦU

.......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4

1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
.......................................................4
1.1.1. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất
đai................................................. 4
1.1.2. Quyền sử dụng đất ..................................................................................
5
1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền
sử dụng
đất.............................................................................................................. 6
1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai ..........................................7
1.2.1. Đăng ký đất đai .......................................................................................
7
1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai........................................................................
9
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới ....................
14
1.2.4. Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam ...............................................
20
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ................................................24
1.3.1. Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ................ 24


4

1.3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ .................................. 26
1.3.3. Thực trạng VPĐK QSDĐ ở nước ta.................................................... 29
1.3.4. Đánh giá chung .....................................................................................
36
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 39
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.........................................................39

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...........................................................................
39


4

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..............................................................................
39
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu.........................................................39
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................
39
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu.............................................................................
39
2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................39
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................40
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp..................................................
40
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................
40
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...................................................
41
2.4.4. Phương pháp phân tch, so sánh, xử lý số liệu ....................................
41
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 42
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất
của huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ ...........................................................42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................
42
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất.........................................................
49

3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .....................
51
3.2. Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông – tỉnh Phú
Thọ...52
3.2.1. Thực trạng nguồn nhân lực, điều kiện cơ sở vật chất .........................
52
3.3. Đánh giá hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông – tỉnh Phú
Thọ theo ý kiến của người dân. ....................................................................65
3.3.1. Đánh giá về điều kiện cơ sở vật chất, ứng dụng CNTT .....................
65


5

3.3.2. Mức độ công khai thủ tục hành chính .................................................
65
3.3.3. Thái độ phục vụ của cán bộ khi thực hiện nhiệm vụ ..........................
66
3.3.4. Thời gian giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ ............................. 67
3.3.5. Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc ......................
68
3.3.6. Các khoản phí, lệ phí ............................................................................
70
3.3.7. Đánh giá chung mức độ hài lòng của người dân ................................
71
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ
huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ.................................................................73
3.4.1. Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐK QSDĐ ..............
73

6

3.4.2. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK
QSDĐ...............................................................................................................
78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 81
1. Kết luận ....................................................................................................81
2. Kiến nghị ..................................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83


7

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

: Bất động sản

2

BTC

: Bộ Tài chính

3

BNV

: Bộ Nội vụ

4

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CHXHCNVN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

6

CNTT

: Công nghệ thông tin

7

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

8

GCN

: Giấy chứng nhận

9

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

10

HĐND

: Hội đồng nhân dân

11

KT-XH

: Kinh tế - Xã hội

12

QSD

: Quyền sử dụng

13

TCQLĐĐ

: Tổng cục Quản lý đất đai

14

TNMT

: Tài nguyên và Môi trường

15

TTHC

: Thủ tục hành chính

16

VPĐK

: Văn phòng Đăng ký

17

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

18

UBND

: Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG
Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐK QSDĐ các cấp. ....................................29
Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ theo chuyên môn ....................31
Bảng 3.1: Thống kê diện tch đất sản xuất nông nghiệp theo tính chất
phát sinh ...........................................................................................44
Bảng 3.2: Giá trị sản xuất và tăng trưởng GTSX trên địa bàn huyện
Tam Nông giai đoạn 2011 - 2014 ....................................................45
Bảng 3.3: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Tam Nông giai
đoạn 2011 - 2014..............................................................................45
Bảng 3.4: Quy mô và tốc độ tăng giá trị tăng thêm nông, lâm, thuỷ sản
huyện Tam Nông giai đoạn 2011 - 2014 .........................................46
Bảng 3.5: Quy mô và cơ cấu dân số, lao động huyện Tam Nông năm 2014
...........47
Bảng 3.6: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tam Nông giai đoạn 20112014...............49
Bảng 3.7: Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn huyện Tam
Nông.............50
Bảng 3.8: Thực trạng máy móc, trang thiết bị, công nghệ...............................53
Bảng 3.9: Kết quả cấp GCN của huyện Tam Nông giai đoạn từ tháng
8/2011 đến hết tháng 12/2014

..........................................................57
Bảng 3.10: Hồ sơ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..........58
Bảng 3.11: Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Tam Nông ..............59
giai đoạn 2011 – 2014
......................................................................................59
Bảng 3.12: Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Tam Nông ....................61
Bảng 3.13: Kết quả đánh giá của người sử dụng đất về điều kiện cơ sở
vật chất, ứng dụng CNTT của VPĐK QSDĐ ..................................65
Bảng 3.14: Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính .......................66
Bảng 3.15: Đánh giá về thái độ khi phục vụ của cán bộ VPĐK QSDĐ ..........67
Bảng 3.16: Đánh giá về thời gian giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ
..............68
Bảng 3.17: Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc của
VPĐK QSDĐ ...................................................................................69


vii
Bảng 3.18: Đánh giá về mức phí, lệ phí phải nộp theo quy định ....................70
Bảng 3.19: Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân ......................71


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐK QSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai
ở Việt Nam .......................................................................................28
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ .......................43
Hình 3.2. Quy trình cấp GCN lần đầu..............................................................54
Hình 3.3. Quy trình thực hiện đăng ký biến động ...........................................55
Hình 3.4: So sánh số hồ sơ kê khai xin cấp GCN và số hồ sơ được cấp

GCN từ tháng 8/2011 đến tháng 12/2014
........................................57


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở
thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được, đặc biệt là trong sản xuất
nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối
với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có
thể phát huy được tềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác
động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn
trong bối cảnh bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên, suy thái môi trường
do các hoạt động của con người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay. Một
đất nước muốn có nền kinh tế thị trường phát triển bền vững bao gồm cả
thị truờng bất động sản thì một trong những yếu tố có ảnh hưởng tích cực là
hệ thống quản lý đất đai và bất động sản là công cụ cốt lõi, thiết thực,
phương tiện hữu ích giúp công tác quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả;
tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai của đất nước, điều tiết hoạt động của thị
trường bất động sản, xác định các nguồn thu từ đất đai và bất động sản.
Trong xu thế chung của thế giới, mỗi nước đều thiết lập một hệ thống
đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt Nam cũng đã có một số công trình đề
cập đến hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ
và mức độ chi tiết khác nhau. Luật Đất đai năm 2003 ra đời tạo điều kiện
cho việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua
một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất (VPĐKQSDĐ) được lập ở cấp tỉnh và cấp huyện. Tuy mới được đưa

vào hoạt động nhưng VPĐKQSDĐ đã gặt hái không ít thành công, được
người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi VPĐKQSDĐ ra đời đã khắc phục
những tồn tại, yếu kém không chỉ trong quá trình sử dụng đất mà nó còn
bao gồm


2

việc làm trong sạch đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai trên cả
nước. Bên cạnh những thành tựu đạt được thì VPĐKQSDĐ vẫn còn những
điểm hạn chế cần phải khắc phục trong quá trình hoạt động.
Sau gần 4 năm tổ chức thực hiện, mặc dù bước đầu có nhiều khó
khăn, vướng mắc nhưng mô hình VPĐKQSDĐ ở huyện Tam Nông đã thu được
một số thành quả nhất định, từng bước hoàn thiện hồ sơ địa chính, góp
phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở những năm gần đây. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong
việc thực hiện chức năng nhiệm vụ của Văn phòng như: vướng mắc khi áp
dụng Luật Đất đai vào thực tế công việc, vật chất kỹ thuật còn hạn chế …
Để có cơ sở, căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu
quả hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ góp phần phục vụ sửa đổi, bổ sung
pháp luật đất đai, được sự nhất trí của Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên va dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn
Hữu Hồng, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng
cao hiệu quả hoạt động của cơ quan này.

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tam Nông
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ
- Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Tam Nông theo ý kiến của người dân


3

- Đưa ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Nông.
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch đảm bảo và
chỉnh lý biến động đất đai; thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề
xuất các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và
tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản
chặt các giao dịch, các dịch vụ công về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai,
giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai
Điều 17, Hiến Pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 khẳng định: đất

đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật. “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và
tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và
lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân”. [18]
Luật Đất đai (1993), điều 5 có nói về sở hữu đất đai:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở
hữu;
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai;
- Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức
giao đấy, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Luật Đất đai (2003) đã quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà
nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các
tài sản


5

do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. [19]
Luật Đất đai năm 2013, điều 4 có nói đến quyền sở hữu đất đai:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo
quy định của Luật này”. [21]. Luât Đât́ đai 2013 xác định Nhà nước có 08
quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích sử dụng
đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định thu
hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất; Quyết định chính sách tài chính về đất đai; Quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Như vậy, ở Việt Nam đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân,
nhà nước là đại diện chủ sở hữu quản lý và giao cho người sử dụng thông qua
các hình thức. Nhà nước giữ quyền chiếm hữu và định đoạt còn QSD được
giao cho người sử dụng đất. [16]
1.1.2. Quyền sử dụng
đất
Luật Đất đai (2003), tại Điều 105 quy định người sử dụng đất có 6
quyền chung trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Quyền của người sử dụng đất được Luật Đất đai (2003) quy định theo 4
nhóm đối tượng sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ
chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra,
tại Điều
106 của Luật quy định người sử dụng đất có 10 quyền riêng sau: “Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Như vậy, Nhà


6

nước thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất là nhằm đảm bảo các quyền

về pháp lý đối với người đang sử dụng đất. [20]


7

Luật Đất đai (2013) Điều 167 đươc hoan thiên theo hương quy định cụ
thể các quyền của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất
có
7 quyền chung gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai (2003) và bổ sung thêm
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và 8 quyền riêng như Luật
Đất đai (2003), giảm 01 quyền là do người sử dụng đất không có quyền bảo
lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được chuyển
sang thành quyền chung. Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê khai đăng ký
đất đai là yêu cầu bắt buộc với người sử dụng đất. Do vậy, theo quy định
mới thì đăng ký đất đai vừa là quyền và vừa là nghĩa vụ. [22]
1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền
sử
dụng
đất
Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng
đất đai là quyền phát sinh (có sau), xuất hiện khi được Nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận
quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ,
còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía
cạnh sau: Thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền như Nhà
nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Thứ hai, không
phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển
đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Thứ ba, quyền sở hữu đất đai là một

loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ
thuộc.
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước
ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền chung) nên quyền sử dụng đất tách


8

khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so
với quyền sở hữu. [15]


9

1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai
1.2.1. Đăng ký đất
đai
1.2.1.1. Khái niệm
Tại Điều 4, Luật Đất đai (2003) quy định: “Đăng ký quyền sử dụng
đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất”. Tại Điều 95, Luật Đất đai (2013) quy định: “Đăng ký đất đai là
bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản
lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
1.2.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là để cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản
lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia
đình cá nhân. Người sử dụng đất

được hưởng quyền lợi và có trách

nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng
đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của
toàn xã hội trong sử dụng đất. [13]
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy
đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai th ì trước hết
phải nắm chắc các thông tn theo yêu cầu của quản lý đất. Các thông


10

tn cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có: tên chủ sử
dụng, vị


11

trí, hình thể, kých thước (góc, cạnh), diện tch, hạng đất, mục đích sử

dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Tất cả các thông tn
trên phải được thể hiện chi tết tới từng thửa đất. Việc thực hiện đăng
ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tết tới từng th ửa đất
trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa
chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,... phân hạng và
định giá đất [13]
c. Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất,
đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ
các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất
đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định
giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai. Ngược lại,
hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tền đề mà còn là cơ
sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung,
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những
thông tn đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và
đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược
quản lý và sử dụng đất. [13]
1.2.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất
đai
a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà
nước về đất đai
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa
Nhà

12

nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất
đai.