thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện gia bình - tỉnh bắc ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.11 MB, 104 trang )
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐẶNG TÂN LỘC
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN GIA BÌNH - TỈNH BẮC NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60850103
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông
Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Đặng Tân Lộc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận đƣợc sự quan tâm,
giúp đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều
kiện thuận lợi để tôi có thể hoàn thành luận văn ;
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Phó hiệu
Trƣởng trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hƣớng dẫn, giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn ;
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi
trƣờng, phòng Đào tạo Sau đại học trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng
huyện Gia Bình, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Bình,
UBND các xã, thị trấn và các cơ quan có liên quan của huyện Gia Bình đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài;
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những ngƣời thân trong gia đình và
đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện đề tài này;
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Đặng Tân Lộc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu của đề tài 3
2.1. Mục tiêu tổng quát 3
2.2. Mục tiêu cụ thể 3
3. Yêu cầu của đề tài 4
Chƣơng I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất 5
1.1.1. Chủ trƣơng, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về cải cách
hành chính 5
1.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất 5
1.2. Cơ sở thực tiễn có liên quan đến hoạt động của VPĐKQSD đất 6
1.2.1. Đất đai 6
1.2.2. Bất động sản 7
1.2.3. Thị trƣờng bất động sản 8
1.2.4. Đăng ký đất đai, bất động sản 9
1.2.5. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 11
1.2.6. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 12
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 16
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 16
1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất 19
1.3.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với
cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phƣơng 22
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
1.3.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
ở nƣớc ta 23
1.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất 30
1.4.1. Kết quả đạt đƣợc 30
1.4.2. Các hạn chế 31
Chƣơng II. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 32
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu 32
2.2. Phạm vi nghiên cứu 32
2.3. Nội dung nghiên cứu 32
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Bình 32
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Gia Bình 32
2.3.3. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất 32
2.3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất 32
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 32
2.4.1. Phƣơng pháp điều tra, khảo sát 32
2.4.2. Phƣơng pháp phân tích, xử lý số liệu 34
2.4.3. Phƣơng pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 34
2.4.4. Phƣơng pháp chuyên gia 34
Chƣơng III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Bình 35
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 35
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội 36
3.2. Tình hình quản lý đất đai 41
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 41
3.2.2. Quản lý đất đai 43
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
3.3. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Gia Bình - tỉnh Bắc Ninh, nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả
hoạt động 53
3.3.1. Tổ chức bộ máy 53
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 59
3.3.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Gia Bình qua ý kiến của ngƣời dân 78
3.3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất. 82
3.3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất 85
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 89
1. Kết luận 89
2.Đề nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
BĐS Bất động sản
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận
HSĐC Hồ sơ địa chính
SDĐ Sử dụng đất
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
UBND Uỷ ban nhân dân
TN&MT
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKQSD đất các cấp 23
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất của cả nƣớc 25
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu so sánh tỉnh Bắc Ninh với các tỉnh vùng
đồng bằng sông Hồng năm 2013. 41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Gia Bình 42
Bảng 3.3. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Gia Bình 45
Bảng 3.4. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Gia Bình 47
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010-2013 48
Bảng 3.6. Kết quả công tác cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính 72
Bảng 3.7. Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
tại VPĐKQSD đất 74
Bảng 3.8. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận từ 2011-2013 75
Bảng 3.9. Mức độ công khai thủ tục hành chính 79
Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất 81
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Hình 1.1. Vị trí của VPĐKQSD đất trong hệ thống quản lý đất đai 22
Hình 3.1. 2013 huyện Gia Bình 43
Hình 3.2. Kết quả gải quyết khiếu nại tố cáo (2010-2013) 51
Hình 3.3. Mô hình tổ chức của Văn Phòng đăng ký QSDĐ huyện Gia Bình 55
Hình 3.4. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm 60
Hình 3.5. Quy trình cung cấp thông tin dữ liệu TN & MT 62
Hình 3.6. Quy trình đăng ký lần đầu, cấp giấy chứng nhận……………… 66
Hình 3.7. Quy trình đăng ký biến động 68
Hình 3.8. Kết quả thu chi ngân sách và thu chi sự nghiệp 71
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, Nhà nƣớc và mọi tầng lớp
nhân dân. Hiến pháp nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại
Chƣơng III, Điều 53 đã quy định "Đất đai, tài nguyên nƣớc, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi từ vùng biển, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản
do Nhà nƣớc đầu tƣ, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Luật Đất đai năm 1993
khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tƣ liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, Quốc
phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ
nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội. [18]
Đăng ký đất đai: là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý (hiện
trạng, nguồn gốc, thời điểm thời hạn, giấy tờ và việc cấp GCN) về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Trước đây là ghi nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất).
Đăng ký đất đai (khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013): là bắt buộc với
mọi đối tƣợng sử dụng đất hay đƣợc Nhà nƣớc giao đất để quản lý; đăng ký
tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.[22]
Việc đăng ký Nhà nƣớc về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai
đƣợc bảo đảm bởi Nhà nƣớc, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của
Nhà nƣớc để bảo vệ lợi ích Nhà nƣớc, lợi ích cộng đồng cũng nhƣ lợi ích của
ngƣời sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
2
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003, năm 2013 cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa liên thông hiện đại”, các cấp,
các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính
liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tƣợng sử dụng đất; chính sách đất
đai hợp lý với nhiều ƣu đãi sẽ thu hút nhiều dự án đầu tƣ nƣớc ngoài. Việc
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đƣợc thực hiện công khai, minh bạch
hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức có nhu cầu giao dịch. Công nghệ
thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp
đƣợc từng bƣớc nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh
vực này. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai đƣợc quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có
nhiều trƣờng hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai
hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phƣơng.
Tỉnh Bắc Ninh đƣợc tái lập năm 1997 theo Nghị quyết của quốc Hội
nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX kỳ họp thứ 10 ngày
6/11/1996.
Tỉnh Bắc Ninh có 08 đơn vị hành chính cấp huyện, 126 đơn vị hành
chính cấp xã. Huyện Gia Bình có 14 đơn vị hành chính (13 xã và 01 thị trấn)
trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế theo
hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân không ngừng
đƣợc cải thiện và nâng cao. Việc quản lý và sử dụng hợp lý có hiệu quả nguồn
tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành một vấn đề cấp
bách trong chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội hiện nay. [22]
Để việc quản lý đất đai theo hệ thống, minh bạch, đúng quy định của
pháp luật, quá trình giải quyết các nội dung liên quan đến đất đai nhƣ: Thống
kê, kiểm kê, đăng ký biến động, đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu, đăng
ký giao dịch bảo đảm…vv theo đúng trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện;
giúp phòng Tài nguyên và Môi trƣờng tập trung vào công tác quản lý Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
3
nƣớc; Tạo điều kiện cho ngƣời đi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan
đến đất đai đƣợc hƣớng dẫn cụ thể, rút ngắn thời gian và chi phí thực hiện.
UBND huyện Gia Bình có quyết định số: 1418/2011/QĐ-UBND ngày
04/7/2011 về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia
Bình. Thời gian bắt đầu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Gia Bình từ ngày 01/8/2011.
Trƣớc tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, trƣờng Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Bình -
tỉnh Bắc Ninh” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng,
từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính đã
và đang đƣợc các cấp các ngành quan tâm triển khai thực hiện.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đề tài đƣợc thực hiện nhằm đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK
QSDĐ, từ đó thấy đƣợc hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ trong đăng ký
đất đai nói riêng và quản lý đất đai nói chung. Trên cơ sở đó đề xuất một số
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Gia Bình - tỉnh Bắc Ninh từ khi đƣợc thành lập ngày 01/8/2011 đến
ngày 31/12/2013;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Bình - tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn tới.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
4
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá đƣợc đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
5
Chương I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất
1.1.1. Ch
ủ
tr
ƣơ
ng, ch
í
nh s
á
ch c
ủ
a
Đả
ng v
à
Nh
à
n
ƣớ
c v
ề
c
ả
i c
á
ch h
à
nh ch
í
nh
- Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nƣớc dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bƣớc hiện đại hoá, chủ trƣơng tiếp tục đẩy mạnh thực hiện
cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với
tổ chức sự nghiệp.
- Nghị quyết số: 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ
về cải cách một bƣớc thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và
tổ chức.
- Quyết định số: 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tƣớng Chính phủ về việc phê duyệt Chƣơng trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nƣớc giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ
trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này đƣợc xác
định là một trong 03 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lƣợc phát triển kinh tế.
- Quyết định số: 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của
Thủ tƣớng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các
cơ quan hành chính Nhà nƣớc ở địa phƣơng.
1.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
6
- Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số: 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính
phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thông tƣ liên tịch số: 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng
3 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính
Hƣớng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế
tài chính của Văn phòng ĐKQSD đất.
- Thông tƣ số: 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về Hƣớng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tƣ liên tịch số: 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11
năm 2011 của liên Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Hƣớng dẫn
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (có hiệu lực
từ ngày 14/01/2012).
- Bộ Luật Dân sự 2005.
1.2. Cơ sở thực tiễn có liên quan đến hoạt động của VPĐKQSD đất
1.2.1. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó nhƣ khí hậu
bề mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hình, mặt nƣớc (hồ, sông suối, đầm lầy ), các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất, hệ
thống thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả
hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại.
Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của
xã hội loài ngƣời đƣợc thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất, môi trƣờng sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
7
sống, cân bằng sinh thái, điều tiết khí hậu, tàng trữ và cung cấp nguồn nƣớc,
dự trữ, kiểm soát ô nhiễm và chất thải, không gian sự sống…
Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết)
đối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động
của con ngƣời. Điều này có nghĩa thiếu đất thì không một ngành nào, xí
nghiệp nào có thể bắt đầu công việc và hoạt động đƣợc. Nói khác đi không có
đất sẽ không có sản xuất cũng nhƣ không có sự tồn tại của chính con ngƣời.
Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
ngƣời, là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất. Các Mác đã
nhấn mạnh “Đất là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
1.2.2. Bất động sản
Pháp luật các nƣớc trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất
đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác
định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nƣớc cũng có những
nét đặc thù theo những tiêu chí riêng, nhƣ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là
bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tƣợng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chƣa gặt, trái cây
chƣa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây đƣợc coi là động sản”.
Tƣơng tự, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai
và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đƣa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và
các tài sản gắn với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
8
Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
đƣợc coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này
và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị
trí cố định, không di chuyển đƣợc, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính
chịu ảnh hƣởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh
hƣởng lẫn nhau.
1.2.3. Thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản có thể đƣợc định nghĩa là cơ chế trong đó hàng
hoá và dịch vụ bất động sản đƣợc trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trƣờng, cũng nhƣ nhu cầu và mong muốn
của những ngƣời tham gia trên thị trƣờng.
Thị trƣờng bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa
cơ bản nhƣ các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trƣờng bất động sản
cũng giống nhƣ mọi thị trƣờng khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế
giá cả. Trong một số trƣờng hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn
lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến
các khu quy hoạch có thể đƣợc coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trƣờng bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị
trƣờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt đƣợc tại một
khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trƣờng bất động sản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
9
bao gồm 3 thị trƣờng nhánh: Thị trƣờng mua bán, thị trƣờng cho thuê bất
động sản và thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự
thời gian mà bất động sản gia nhập thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản có 3
cấp, gồm:
- Thị trƣờng cấp I: là thị trƣờng chuyển nhƣợng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trƣờng đất đai);
- Thị trƣờng cấp II: Là thị trƣờng xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trƣờng cấp III: Là thị trƣờng bán lại hoặc cho thuê lại [7].
Nhƣ vậy thị trƣờng bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất
động sản mà cái cơ bản là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong bất động sản. Trong đó thị trƣờng bất động sản có vai trò quan trọng
chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS -
tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trƣởng
kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tƣ phát triển BĐS; tác động trực tiếp
tới thị trƣờng tài chính, thị trƣờng chứng khoán, thị trƣờng hàng hoá, thị
trƣờng lao động và còn liên quan đến một số lĩnh vực xã hội nhƣ: lao động,
việc làm, nhà ở.
1.2.4. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.4.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đ
Đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
n
n
h
h
à
à
n
n
ư
ư
ớ
ớ
c
c
v
v
ề
ề
đ
đ
ấ
ấ
t
t
đ
đ
a
a
i
i
:
:
C
C
á
á
c
c
q
q
u
u
y
y
ề
ề
n
n
v
v
ề
ề
b
b
ấ
ấ
t
t
đ
đ
ộ
ộ
n
n
g
g
s
s
ả
ả
n
n
đ
đ
ư
ư
ợ
ợ
c
c
p
p
h
h
á
á
p
p
l
l
u
u
ậ
ậ
t
t
b
b
ả
ả
o
o
h
h
ộ
ộ
s
s
a
a
u
u
k
k
h
h
i
i
đ
đ
ư
ư
ợ
ợ
c
c
đ
đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
N
N
h
h
à
à
n
n
ư
ư
ớ
ớ
c
c
;
;
k
k
h
h
ô
ô
n
n
g
g
c
c
h
h
ỉ
ỉ
q
q
u
u
y
y
ề
ề
n
n
s
s
ở
ở
h
h
ữ
ữ
u
u
m
m
à
à
c
c
á
á
c
c
q
q
u
u
y
y
ề
ề
n
n
k
k
h
h
á
á
c
c
n
n
h
h
ư
ư
t
t
h
h
ế
ế
c
c
h
h
ấ
ấ
p
p
,
,
c
c
h
h
o
o
t
t
h
h
u
u
ê
ê
,
,
t
t
h
h
ô
ô
n
n
g
g
h
h
à
à
n
n
h
h
đ
đ
ị
ị
a
a
d
d
ị
ị
c
c
h
h
c
c
ũ
ũ
n
n
g
g
đ
đ
ư
ư
ợ
ợ
c
c
đ
đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
.
.
M
M
ộ
ộ
t
t
s
s
ố
ố
n
n
ư
ư
ớ
ớ
c
c
q
q
u
u
y
y
đ
đ
ị
ị
n
n
h
h
v
v
i
i
ệ
ệ
c
c
đ
đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
l
l
à
à
b
b
ắ
ắ
t
t
b
b
u
u
ộ
ộ
c
c
t
t
r
r
o
o
n
n
g
g
m
m
ộ
ộ
t
t
t
t
h
h
ờ
ờ
i
i
g
g
i
i
a
a
n
n
n
n
h
h
ấ
ấ
t
t
đ
đ
ị
ị
n
n
h
h
t
t
ừ
ừ
k
k
h
h
i
i
g
g
i
i
a
a
o
o
d
d
ị
ị
c
c
h
h
đ
đ
ư
ư
ợ
ợ
c
c
t
t
h
h
ự
ự
c
c
h
h
i
i
ệ
ệ
n
n
,
,
n
n
ế
ế
u
u
q
q
u
u
á
á
t
t
h
h
ờ
ờ
i
i
h
h
ạ
ạ
n
n
,
,
h
h
ợ
ợ
p
p
đ
đ
ồ
ồ
n
n
g
g
g
g
i
i
a
a
o
o
d
d
ị
ị
c
c
h
h
k
k
h
h
ô
ô
n
n
g
g
c
c
ó
ó
g
g
i
i
á
á
t
t
r
r
ị
ị
.
.
C
C
ó
ó
0
0
2
2
h
h
ệ
ệ
t
t
h
h
ố
ố
n
n
g
g
đ
đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
b
b
ấ
ấ
t
t
đ
đ
ộ
ộ
n
n
g
g
s
s
ả
ả
n
n
:
:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
10
-
-
H
H
ệ
ệ
t
t
h
h
ố
ố
n
n
g
g
đ
đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
Đ
Đ
ị
ị
a
a
b
b
ạ
ạ
.
.
V
V
i
i
ệ
ệ
c
c
đ
đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
đ
đ
ư
ư
ợ
ợ
c
c
t
t
h
h
ự
ự
c
c
h
h
i
i
ệ
ệ
n
n
v
v
à
à
o
o
s
s
ổ
ổ
đ
đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
(
(
n
n
g
g
à
à
y
y
t
t
h
h
á
á
n
n
g
g
,
,
m
m
ụ
ụ
c
c
k
k
ê
ê
)
)
v
v
à
à
l
l
ư
ư
u
u
t
t
r
r
ữ
ữ
c
c
á
á
c
c
c
c
h
h
ứ
ứ
n
n
g
g
t
t
h
h
ư
ư
v
v
ề
ề
q
q
u
u
y
y
ề
ề
n
n
s
s
ở
ở
h
h
ữ
ữ
u
u
v
v
à
à
c
c
á
á
c
c
v
v
ă
ă
n
n
b
b
ả
ả
n
n
k
k
h
h
á
á
c
c
;
;
-
-
H
H
ệ
ệ
t
t
h
h
ố
ố
n
n
g
g
đ
đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
B
B
ằ
ằ
n
n
g
g
k
k
h
h
o
o
á
á
n
n
.
.
V
V
i
i
ệ
ệ
c
c
đ
đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
d
d
ự
ự
a
a
t
t
r
r
ê
ê
n
n
c
c
ơ
ơ
s
s
ở
ở
x
x
á
á
c
c
l
l
ậ
ậ
p
p
g
g
i
i
ấ
ấ
y
y
c
c
h
h
ứ
ứ
n
n
g
g
n
n
h
h
ậ
ậ
n
n
đ
đ
ả
ả
m
m
b
b
ả
ả
o
o
c
c
á
á
c
c
t
t
h
h
ô
ô
n
n
g
g
t
t
i
i
n
n
q
q
u
u
a
a
n
n
t
t
r
r
ọ
ọ
n
n
g
g
c
c
ủ
ủ
a
a
b
b
ấ
ấ
t
t
đ
đ
ộ
ộ
n
n
g
g
s
s
ả
ả
n
n
l
l
i
i
ê
ê
n
n
q
q
u
u
a
a
n
n
đ
đ
ế
ế
n
n
s
s
ở
ở
h
h
ữ
ữ
u
u
v
v
à
à
t
t
h
h
ế
ế
c
c
h
h
ấ
ấ
p
p
,
,
x
x
â
â
y
y
d
d
ự
ự
n
n
g
g
h
h
ồ
ồ
s
s
ơ
ơ
đ
đ
ă
ă
n
n
g
g
k
k
ý
ý
đ
đ
ấ
ấ
t
t
đ
đ
a
a
i
i
.
.
- Hệ thống đăng ký bằng hình thức điện tử (khoản 2 điều 95 và Điều 96
Luật Đất đai 2013): việc lập hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của
việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy.
Đăng ký Nhà nƣớc về đất đai: Các quyền về đất đai đƣợc bảo đảm bởi
Nhà nƣớc, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính, khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nƣớc, chỉ có
cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền
tổ chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nƣớc trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.4.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nƣớc để bảo vệ lợi ích Nhà
nƣớc, lợi ích cộng đồng cũng nhƣ lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với Nhà nƣớc và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển quyền sử dụng đất;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trƣờng bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
11
+ Cung cấp tƣ liệu phục vụ các chƣơng trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cƣờng sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tƣ cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.5. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.5.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản đƣợc lập để
phục vụ cho lợi ích của Nhà nƣớc và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nƣớc: để thực hiện việc thu thuế cũng nhƣ đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho ngƣời sở hữu, ngƣời sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.5.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản đƣợc
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin đƣợc pháp luật
bảo vệ. Đối tƣợng đăng ký đƣợc xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
12
1.2.5.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất đƣợc hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, đƣợc coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tƣ cách là một đối tƣợng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không đƣợc xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký đƣợc ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam quy định: “Thửa đất là
phần diện tích đất đƣợc giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc
đƣợc mô tả trên hồ sơ.”.
1.2.6. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.6.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phƣơng thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan đến đất đai đƣợc chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, cho thuê, giấy sang nhƣợng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn
khổ các phƣơng thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà
đơn giản, thuê nhƣợng dài hạn, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình
thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập,
nó thƣờng là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng hoặc các thoả
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
13
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hƣởng thụ những lợi ích trên đất hoặc
liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó
đã đƣợc thực hiện. Văn tự mua bán có thể không có ngƣời làm chứng, có thể
có ngƣời làm chứng, có thể do ngƣời đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền
sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù đƣợc đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngƣợc thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua.
1.2.6.2. Đăng ký quyền
- Quyền đƣợc hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà ngƣời đƣợc
giao quyền hoặc các bên liên quan đƣợc đảm bảo thực hiện và hƣởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch đƣợc đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tƣợng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và ngƣời có chủ quyền đối với bất động
sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
và bảo hiểm.
1.2.6.3. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tƣợng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
đƣợc quy định tại điều 9 của Luật Đất đai 2003 gồm:
- Các tổ chức trong nƣớc bao gồm cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
14
định của Chính phủ đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Cộng đồng dân cƣ gồm cộng đồng ngƣời Việt Nam sinh sống trên
cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cƣ tƣơng
tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ đƣợc Nhà nƣớc giao
đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đƣờng, tu viện,
trƣờng đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở
khác của tôn giáo đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
- Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nƣớc ngoài có chức
năng ngoại giao đƣợc Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất;
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài về đầu tƣ, hoạt động văn hoá,
hoạt động khoa học thƣờng xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam đƣợc
Nhà nƣớc Việt Nam giao đất, cho thuê đất, đƣợc mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở.
- Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ vào Việt Nam theo pháp luật về
đầu tƣ đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất.
1.2.6.4. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 38 Nghị
định số: 181/2004/NĐ-CP đã đƣợc sửa đổi bổ sung tại khoản 5 điều 29 nghị
định số: 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/ 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc đăng ký
quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện tại VPĐKQSD đất. VPĐKQSD đất do Uỷ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
15
ban nhân dân cấp tỉnh thành lập thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp tỉnh;
do Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng cấp huyện.
Theo quy định tại Điều 05 Nghị định số: 43/ 2014/ NĐ-CP, ngày
15/5/2014 có sự thay đổi về: Về tên gọi mới là Văn phòng đăng ký đất đai. Về
việc thành lập: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở
Văn phòng đăng ký 02 cấp hiện có trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng
hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất các cấp. Về Tổ chức bộ máy: Có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh (không giới hạn số lƣợng). Chức năng nhiệm vụ của Chi
nhánh đƣợc thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng
đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
* Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
và đăng ký biến động về sử dụng đất.
1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng
hợp sau:
a) Đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
b) Ngƣời đang sử dụng đất mà thửa đất đó chƣa đƣợc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Đăng ký biến động về sử dụng đất đƣợc thực hiện đối với ngƣời sử
dụng thửa đất đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà có thay đổi về việc sử dụng đất
trong các trƣờng hợp sau:
a) Ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Ngƣời sử dụng đất đƣợc phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích thửa đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
16
d) Chuyển mục đích sử dụng đất;
đ) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
e) Chuyển đổi từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất sang hình thức Nhà
nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất;
g) Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất;
h) Nhà nƣớc thu hồi đất.
Nhƣ vậy, nếu có sự thay đổi từ 01 trong 08 trƣờng hợp trên trở lên thì
phải thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất.
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tƣớng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập đƣợc hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn
bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cƣ nông thôn.
1.4.1.2. Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chƣa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ
quan Nhà nƣớc - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và
Uỷ ban nhân dân xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
ngƣời sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chƣa sử dụng vào sổ địa chính”.
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số: 201 - ĐKTK
ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tƣ số:
302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hƣớng dẫn thực hiện Quyết định số: 201-
ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai
của Việt Nam”.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dƣới mọi hình thức và với phƣơng
