Hãy nêu những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay trong việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư? Chỉ ra nguyên nhân của những nổi cộm đó và đề xuất giải pháp khắc phục?

MỞ ĐẦU
Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng nhất của mọi chế độ xã hội.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai là yếu tố
không thể thay thế, còn đối với công nghiệp, dịch vụ là yếu tố quan trọng hàng đầu.
Đê đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập sâu
rộng trong tình hình mới thì nhà nước ta đã không ngừng đổi mới và đúc kết kinh
nghiệm và cho ra đời Luật đất đai 2013. Tuy bộ luật này đi vào cuộc sống sau hơn 5
năm và đã đạt một số kết quả nhất định nhưng vẫn nổi cộm lên nhiều vấn đề, trong đó
có việc gỡ bỏ rào cản về tiếp cận đất đai để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh,
nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp là vấn đề đáng
chú ý nhất; bởi sự đầu tư các dự án của các doanh nghiệp đóng vai trò khá lớn góp
phần nâng cao kinh tế, phát triển và hội nhập của đất nước. Nhận thấy tầm quan trọng
của vấn đề này, em xin được chọn và phân tích đề số.: “Hãy nêu những vấn đề nổi
cộm nhất hiện nay trong việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp để thực hiện các
dự án đầu tư? Chỉ ra nguyên nhân của những nổi cộm đó và đề xuất giải pháp khắc
phục?”

NỘI DUNG
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ NỔI CỘM NHẤT HIỆN NAY TRONG VIỆC
TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP ĐỂ THỰC HIỆN
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
Trong những năm gần đây, đất nước hội nhập nhiều hơn, phát triển nhiều hơn,
các dự án đầu tư mới mẻ như khu giải trí, tòa cao tầng, trung tâm thương mại, thành
phố thu nhỏ… Những dự án của các doanh nghiệp đã góp phần không nhỏ trong việc
phát triền đời sống xã hội và kinh tế đất nước. Tuy nhiên, vẫn tồn tại rất nhiều các dự
án khác dù phong phú và khả quan nhưng, nhiều tiềm năng lại vẫn chưa được thực
hiện, mà vấn đề cản trở lớn nhất của các doanh nghiệp muốn đầu tư dự án đó chính là
tiếp cận đất. Việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư
hiện nay là rất khó khăn, bởi nhiều rào cản, trong đó những rào cản nổi cộm nhất em
xin phép được trình bày dưới đây.
1. Nguồn cung đất rất hạn chế

1


Theo nhiều cuộc thăm dò doanh nghiệp trong nước, sự khan hiếm đất dành cho
kinh doanh cũng như tác động của sự thiếu hụt này lên giá cả được coi là hai cản trở
đối với sự tăng trưởng của doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp mong muốn được giao
đất hoặc thuê đất từ Nhà nước (thông qua chính quyền các Tỉnh) để đảm bảo mảnh đất
mình được sử dụng đã “nằm trong quy hoạch”, không bị đòi lại trước thời hạn và có
thể yên tâm đầu tư xây dựng nhà xưởng. Tuy nhiên vì nhiều lí do khác nhau, quỹ đất
công rất hạn chế và kênh giao đất hay thuê đất trực tiếp từ chính quyền Tỉnh hầu như
chỉ dành cho các DN quy mô lớn (đa phần là các dự án đầu tư nước ngoài có nhu cầu
lớn về diện tích đất). Khảo sát của IFC/FIAS về kinh nghiệm tiếp cận đất đai của
doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) cho thấy cứ 4 DN thì chỉ có 1 DN được giao đất
hay thuê đất trực tiếp từ Nhà nước và 75% số DN đang trong thời kỳ tăng trưởng thừa
nhận rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của họ là việc thiếu đất.
2. Thông tin về thị trường đất chưa hiệu quả
Hơn 50% DNNVV được khảo sát cho rằng tìm được một mảnh đất thích hợp trên
thị trường thứ cấp là rất khó, 66% DN thành công trong việc tìm đất đều phải thông
qua kênh quan hệ cá nhân.
3. Quyền và bảo hộ quyền đối với đất còn yếu

Đối với các nhà đầu tư, việc có đất mà không có quyền đầy đủ đối với mảnh đất đó
chỉ có ý nghĩa rất hạn chế. Một mối lo ngại lớn đối với các nhà đầu tư hiện nay, đặc
biệt là các nhà đầu tư nhỏ có cơ sở sản xuất kinh doanh nằm ngoài các khu công
nghiệp, là sự thay đổi đến chóng mặt và trong nhiều trường hợp không thể đoán trước
được của công tác quy hoạch sử dụng đất – hậu quả là họ có thể bị mất quyền sử dụng
đất do quy hoạch thay đổi và đất của họ thuộc diện bị Nhà nước thu hồi. Những doanh
nghiệp không đủ khả năng vào các khu công nghiệp hay đứng ra mua lại những mảnh
đất lớn của các hộ gia đình thì giải pháp duy nhất là đi thuê lại của tư nhân hay thuê
chui lại của các doanh nghiệp nhà nước. Tuy nhiên, thuê của tư nhân hầu như là ngắn

hạn và do đó không khuyến khích các nhà đầu tư bỏ tiền xây dựng hay cải tiến nhà
xưởng. Thuê chui lại đất của doanh nghiệp nhà nước cũng rất rủi ro do chưa có khung
pháp lý điều chỉnh việc cho thuê lại này. Thực tiễn cho thấy doanh nghiệp cảm thấy

2


bất an khi thuê đất từ khu vực tư nhân do bảo hộ của pháp luật đối với người có quyền
sử dụng đến hiện tại lẫn người đi thuê ở nước ta là chưa đầy đủ và rõ ràng.
4. Thủ tục hành chính liên quan đến đất còn phức tạp

Một khảo sát doanh nghiệp của GTZ khẳng định quá trình tìm mặt bằng sản xuất là
phức tạp nhất trong các loại thủ tục hành chính để thành lập doanh nghiệp, thủ tục kéo
dài nhất và cũng tốn kém không ít. Thông thường để được Nhà nước giao đất, doanh
nghiệp phải trải qua 7 thủ tục với thời gian trung bình mất khoảng 230 ngày và qua rất
nhiều cơ quan liên quan. Trong khi có được đất trên thị trường thứ cấp chỉ mất chưa
đến 7 ngày thì thủ tục đăng ký giao dịch và xin cấp Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng
đất rất phức tạp và tốn nhiều thời gian. Chỉ khoảng 50% doanh nghiệp khẳng định thời
gian cấp Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất dưới một tháng. Điều này là hoàn toàn
trái với quy định về thời gian trong luật định và các văn bản thi hành.
5. Luật Đất đai là khó khăn lớn nhất

Luật Đất đai năm 2013 đang gây nhiều khó khăn và trói chân doanh nghiệp, vì Sự
chồng chéo giữa pháp luật về đất đai với các quy định pháp lý khác có liên quan, cùng
những lỗ hổng trong các quy định về quyền tài sản, sở hữu, quy định về thu hồi, bồi
thường. Đến nay, Bộ Tư pháp đã nhận được ý kiến bằng văn bản của 12 bộ và cơ quan
ngang bộ; 55 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; 4 tập đoàn; 3 hiệp hội, 3 ban
quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao về những bất cập, chồng
chéo, vướng mắc giữa các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai
của người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh

doanh. Những bất cập này làm bó buộc các quyền của doanh nghiệp, giảm năng lực
cạnh tranh của doanh nghiệp; đồng thời gây tình trạng lãng phí, lợi ích nhóm trong
việc thu hồi đất, cấp, giao và cho thuê đất.
5.1.

Sự chồng chéo giữa các quy định
Giáo sư Đặng Hùng Võ, Chuyên gia cao cấp về đất đai, khẳng định, Luật Đất

đai năm 2013 không bảo đảm tính đồng bộ với Hiến pháp năm 2013 và các luật khác.
3


Ví dụ: Khoản 1, Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 về cơ chế giải quyết “dự án treo”
trên nguyên tắc Nhà nước sẽ thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia
hạn 24 tháng thực hiện đối với các dự án rơi vào tình trạng bị treo. Quy định này trái
với Hiến pháp năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014 về quy định Nhà nước cam kết bảo
hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư.
Hoặc như trong vấn đề thu hồi đất: Điều 54, khoản 3, Hiến pháp năm 2013 quy định
“Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết
do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế-xã hội; vì lợi ích quốc
gia, công cộng”. Tuy nhiên, khi cụ thể hóa điều này trong Luật Đất đai, cụm từ “trong
trường hợp thật cần thiết” và “vì lợi ích quốc gia, công cộng” đã không còn bảo đảm
cả hình thức và nội dung, cụ thể tại Điều 62, Luật Đất đai năm 2013…
5.2.

Còn nhiều khoảng trống pháp lý

Không chỉ chồng chéo, bất cập, hiện vẫn còn tồn tại nhiều khoảng trống pháp lý
chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh, gây khó khăn lớn cho nhà đầu tư, doanh
nghiệp và người dân trong tiếp cận đất đai, ảnh hưởng đến mục tiêu, kế hoạch sản xuất

kinh doanh của các doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Nhiều bất cập trong quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, trong quy
định về thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi và giá đất; mâu thuẫn giữa pháp luật về đất
đai với các pháp luật khác về xây dựng, giao thông, đấu thầu, đầu tư, doanh nghiệp.
Chương 2: NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP
1. Nguyên nhân:
 Nguồn cung đất hạn chế vì: Đất là tài nguyên thiên nhiên quý, đất ở các vùng
đặc biệt là đô thị và thành phố lớn là rất quý, nên không dễ để có phần đất rộng
để triên khai dự án
 Dân số nước ta là quá đông, diện tích đất lại vốn không nhiều, ai cũng muốn có
một phần đất ở, vậy nên giá đất cứ thế đội lên cao, đồng thời ai cũng muốn giữ
nguyên vị trí, chỗ ở của mình bởi vậy nên không thể nhanh chóng giải phóng
mặt bằng.
4


 Việc ô nhiễm môi trường ngày càng nặng, cùng với sự phá hủy đất của con
người dẫn đến diện tích đất ở cũng bị thu hẹp khá nhiều.
 Cán bộ công chức, cơ quan nhà nước còn lạm quyền, tham ô, vì nguồn lợi cá
nhân được nhiều hơn từ các doanh nghiệp nước ngoài mà mất công bằng với
các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khiến họ mất đi cơ hội phát triển dự án.
2. Giải pháp:
 Chú trọng cải thiện cơ sở hạ tầng thông tin có thể có tác động tích cực đến tính
cân xứng thông tin của thị trường đất, cụ thể là:
+ Thiết lập khung pháp lý để hỗ trợ các hoạt động môi giới tư nhân đối với
đất sản xuất;
+ Cải thiện khả năng tra cứu quá trình giao dịch của thửa đất một cách
nhanh chóng với chi phí thấp
+ Công bố công khai và minh bạch quy hoạch đất của các địa phương;
+ Cải thiện công tác quy hoạch sử dụng đất để quyền đối với mỗi mảnh đất

cụ thể có thể được xác định dễ dàng bởi cả người mua và người bán trên
thị trường.
 Xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 sao cho đồng bộ, thống nhất
với các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành, tránh
chồng chéo và cần phù hợp với thực tiễn vấn đề tiếp cận đất đai của doanh
nghiệp.

KẾT LUẬN
Nhà nước cần có những giải pháp tốt nhất và nhanh chóng để khắc phục những
hạn chế đối với việc tiếp cận đất của các doanh nghiệp để thực hiện đầu tư dự án. Bởi
các dự án đầu tư thành công có thể nâng tầm chất lượng sống của người dân, cải thiện
kinh tế đất nước, đồng thời hội nhập sâu rộng với thế giới. Mặt khác, cần phải chú
trọng đến tiềm năng của dự án thay vì nghe danh hay vì phong bì mà bỏ qua mất cơ
hội phát triển của những doanh nghiệp nhỏ và vừa đầy năng lực.
Tuy đã cố gắng nhưng bài làm không thiếu những sai sót, em rất mong có sự
đóng góp ý kiến và phê bình của thầy cô và các bạn để chúng em có thể hoàn thiện
hơn vốn kiến thức của mình. Em xin chân thành cảm ơn!

5


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội
2. Luật Đất đai 2013
3. />4. />5. />6. />7. />8. />9. />
6